永州市冷水灘商業地產市場調研報告暨冷水灘中聯國際廣場項目定位報告謹呈：永州市冷水灘區中聯國際商業廣場2013年10月25日迅地地產（上海）第一頁，共五十五頁。報告思路

二、風險和機會三、出路一、目標設定第二頁，共五十五頁。中聯國際——目標未售商業面積分期全部售出,計劃18個月；打造“永州淘寶”商業地產品牌，為后期運營奠定堅實基礎。暫定試業時間2015年元旦。對未售的面積策略性分期銷售，完成銷售指標最大化。進而全部出售現實利潤最大化。以“永州淘寶”商業街的形式啟動，樹立網商項目形象及口碑。第三頁，共五十五頁。短期內實現銷售量最大化，從而促進后期銷售正面促進中聯國際廣場在永州商業地產市場的影響力利潤最大化對目標的理解銷售量最大化第四頁，共五十五頁。項目位于永州市冷水灘區中心城區的核心商圈項目東臨零陵中路，西接通化街；項目西南北分別相鄰板塊內兩大商業（舜德摩爾、步行街）。步行街步步高舜德摩爾零陵路項目鳳凰路珊瑚路項目區位第五頁，共五十五頁。容積率超過3，建筑形式為底商加高層建筑規劃用地面積約為17282.18平米（25.95畝）。總建筑面積：57490平米，入口廣場：4000平米。其他用房面積：2473平米。項目技術指標零陵路第六頁，共五十五頁。項目資源：永州第一核心商業區，與黃泥井市場隔街運營，人流互補項目資源零陵路歷來為永州人流聚集、商業繁華的旺地，商業氛圍非常濃厚。聚集阿波羅、金水灣、步步高等百貨、購物中心；建設銀行、農業銀行、中國銀行、工商銀行等金融機構；萬喜登酒店、女子醫院等公共資源；郵政局、中國電信等數十家單位。一站式全面滿足購物、娛樂、休閑、生活、美食等需求。區域人口：日均流動人口約2萬人，周邊常住約為8-10萬人。第七頁，共五十五頁。第二部分二、風險和機會區域商業分析宏觀市場分析項目本體分析第八頁，共五十五頁。永州商業發展環境：商業市場發展總體平穩向上永州市近幾年商業市場發展總體平穩向上

全區2012年實現社會消費品零售總額67.9億元，同比增長15.6%。數據來源：永州市統計信息網（官方網站）第九頁，共五十五頁。永州市近五年商業市場發展總體平穩向上商業營業用房施工面積穩定增加，至2012年止總商業面積已達80萬平方米，年增長率接近20%商業營業用房銷售均價也穩定增加，說明商業物業需求相對旺盛永州市商業營業用房施工面積（萬平方米）增長率永州商業發展環境分析2007年-2012年永州是商品房銷售均價走勢數據來源：永州市統計信息網第十頁，共五十五頁。宏觀環境通過對永州經濟環境和居民生活結構的研究，得出以下結論：永州未來商業發展潛力巨大隨著永州產業結構的不斷調整，未來經濟發展潛力巨大。而得益于永州目前較小的人口基數，永州人均GDP和人均可支配收入水平均較高，整體消費能力較強。同時，考慮到永州未來年均15%的消費總額增長預期。數據表明永州未來的商業發展潛力較大并健康發展。永州現有商業不能滿足城市需求，優秀商業地產項目前景看好。隨著一個地區人民收入水平的提高，相應的消費需求也會產生一定的升級。城市中，曾經成熟的商圈可能逐漸因不能順應人們的消費趨勢而被淘汰。無論普通消費者亦或投資者，對優秀的商業地產的需求則隨之增大。第十一頁，共五十五頁。商圈特征分析級別名稱特點永州傳統商圈，以零陵路商圈為核心，商業升級加快，同時導致交通壓力明顯增加。其他商圈無論是業態種類、還是人流量，消費規模，均遜于核心商圈，但在交通和停車方面較有優勢永州主要商圈分布第十二頁，共五十五頁。永州市區主要商圈分布與租金情況租金：10-90元/平米租金：10-35元/平米租金：120-450元/平米租金：15-150元/平米租金：30-220元/平米租金：15-90元/平米第十三頁，共五十五頁。大中型主力賣場/購物中心的分布動向冷水灘商業以沿街商業為主，大型購物中心、百貨商場、國內一二線連鎖品牌賣場，都集中分布于零陵路商圈核心區域；較大型超市、專業賣場也是以零陵路為主，湘永路、育才路、鳳凰路等為輔。超市/專業賣場主要街鋪百貨/購物中心中聯國際—人人樂濱江友誼商業廣場—世紀聯華步步高超市建都超市建都超市舜德摩爾—步步高百貨金水灣城市廣場—金水灣百貨建都超市步步高超市步步高超市（意向入駐）家樂福超市（洽談中）鳳凰園湘發建材城銀龍電腦城蘇寧電器通程電器國美電器大家發超市第十四頁，共五十五頁。百貨目前已有百貨賣場4家：即舜德摩爾步步高百貨、茜茜百貨（運營不成功）、金水灣百貨（對面金水灣廣場11月份即將運營）、濱江友誼百貨（運營一般）購物中心超市、賣場目前只有有一家一站式購物中心，即“舜德摩爾購物中心”，新增商業項目1家：本案（市場空白，預計2015年元旦試業）。永州市場上大型超市和賣場，較為知名和經營狀況較好的是步步高超市，世紀聯華、蘇寧電器、通程電器、國美電器處于中高端檔次，其次是當地一些較大的商家以超市和賣場結合經營的業態，大多以手機、服裝和便利店等形式，但中高端超市等細分市場在未來存在較大的發展空間。商業業態分析總結第十五頁，共五十五頁。專業店市場上專業店較多，多以中等檔次為主。比較大的專業市場有11家，即舜德摩爾建材市場、育才路建材片區、蘇寧電器、通程電器、國美電器、步步高電器、銀龍電腦城、時尚春天數碼城、電信數碼港、舜德電腦城、瀟湘汽車城等。以家電、建材、汽車為主。餐飲永州市場大型餐飲品牌進駐較多，有“肯德基、德克士、上島咖啡、名典咖啡”；本地自主品牌有”CC新元素、咖啡地帶、好食尚等，以及本地一些本土的家常特色菜館、夜宵店遍地開花，隨處可見。未來永州餐飲將隨著城市的發展商家檔次和品類預期會有很大提升。當地人們在吃喝方面也比較注重，這也注定了餐飲商家檔次和品類的提升。娛樂娛樂業的需求在永州一直強勁，娛樂業主要消費力為KTV、茶館和酒吧，但都以本地商家為主，其中品牌店有日不落KTV、古歌酒吧、零點酒吧，大型KTV連鎖店有迪爾、帝凱樂。永州娛樂主要消費力中以KTV和酒吧最為突出，其中酒吧5家，以古歌酒吧最為突出。隨著人均收入的提高和消費力的上升，永州娛樂也將會吸引一大批娛樂業連鎖商家的進駐。第十六頁，共五十五頁。消費者調查與分析結論：職業：以工薪族與白領為主；年齡：青與中老年人群（18-50）為主要消費群體，跨度較大消費者月收入：一半人群收入在2000-4000元以內；購物餐飲娛樂消費支出：在一千元以內的占半數；交通：消費出行主要依靠公交系統，但隨著有車一族的快速增長，開車購物成為一種趨勢，對停車位的需要空前增長；消費場所：百貨商場、超市是人們最常去的購物場所；選擇購物場所的因素：購物環境寬敞舒適，品類豐富品牌多，選擇性大；到達購物地的時間：在15分鐘之內的距離較為受歡迎。第十七頁，共五十五頁。商鋪投資者、求租者調查分析結論商業購鋪租鋪區域分布明顯，首選河西零陵路，其次為河東商鋪主要購買群體為投資者，對總價的承受能力有限，且傾向采用按揭付款，付款方式按揭占55%以上，一半以上選擇按揭10年期。絕大部分商鋪投資、求租者傾向于選擇未裝修的商鋪；大部分能接受的物管費在1.1-2元/平米/月之間。面積在20-50平米，總價在30-100萬元內的商鋪是市場投資的低高熱點。投資客約占70%左右，投資者需求以街鋪為主。投資者看重租金和售價，較為關注車位。投資者購鋪關注因素排序：升值潛力>周邊消費力>項目位置>項目定位與未來發展潛力>項目交通條件>項目未來經營管理租鋪者關注因素排序：項目租金價格>周邊消費力>項目交通條件>項目經營管理第十八頁，共五十五頁。隨著零陵北路的開發和河西區域中心的發展已成為西區的商業中心，知名度高，輻射廣舜德摩爾競爭項目分析（與實際定位操作不同）第十九頁，共五十五頁。??????般?舜德摩爾整體規模大，知名度高，檔次中等，項目可以利用地段優勢，發展精品化購物中心挑戰

舜德摩爾位于零陵北路河西老城區中心，區域位置優越 舜德摩爾知名度高，已經成為 永州地標性項目，影響力大劣勢

項目中庭設計不合理，存在 建筑硬傷，未來業態調整存 在很大困難 商場缺乏與游樂園的緊密結 合，同時游樂園經營狀況一機會

舜德摩爾針對兒童業態較少， 項目適當提高兒童業態比例 能夠吸引到西區家庭客群 舜德摩爾一樓品牌調整空間有 限，本項目有機會作為永州

最高檔項目引入知名品牌 商業體量大，業態豐富，對 區域家庭客群形成了強大輻 射力

?舜德摩爾為永州知名度最高的商城之一，并且商業體量大，對城市河西居民形成了強大的輻射第二十頁，共五十五頁。以周邊居民為主要客群，定位于社區型商業，總體量約1.5萬平米 金水灣城市廣場競爭項目分析第二十一頁，共五十五頁。?態???金水灣城市廣場偏向于社區型購物中心，本項目可依靠商業體量的優勢，在業態及檔次上超越金水灣城市廣場，形成核心競爭力挑戰金水灣城市廣場區位優越，交通便捷，對周邊社區居民形成強大輻射業態較為聚焦，以周邊社區居民為主要客群劣勢業態不夠齊全，缺少影院、KTV、電玩城等大型娛樂業知名品牌較少，品牌檔次整體較低商業體量小，無法形成多個主力店聚集機會

本項目商業體量大于金水灣城市廣場，能夠形成多個次主力店組團吸引客群 引入家居精品館、精品超市 等檔次較高的家庭業態 目標消費客群檔次以中高檔 為主金水灣城市廣場以周邊居民為主要客群，整體規模較小，商業類型偏向于社區商業第二十二頁，共五十五頁。濱江豪園（二期）地段優良+交通方便+大型成熟社區+逐步成熟商圈+近鄰濱江廣場競爭項目分析第二十三頁，共五十五頁。??濱江友誼廣場采用高端定位，主要服務濱江板塊各高端樓盤的消費群體，受位置和空間的限制，輻射范圍并不廣。挑戰濱江友誼廣場輻射范圍與本項目重疊比重大濱江友誼廣場引入了世紀聯華主力店，對其前期的商業運營成熟起著關鍵作用。其中的百貨業態大多引入國內中高端品牌劣勢項目品牌檔次整體偏高，以中高檔，高檔為主，較為缺乏針對年輕客群的品牌機會

引入知名餐飲品牌，適當提 高商務餐飲比例 引入檔次相對較高品牌，在 整體檔次上高于濱江友誼廣場濱江友誼廣場以周邊居民為主要客群，整體規模較小，商業類型偏向于社區商業第二十四頁，共五十五頁。整個主要商圈商業占據永州三分之二的份額，是永州人購物休閑第一首選去處，但整體商業檔次中等，商業較集中，競爭激烈，交通擁堵，受城市規劃限制，未來發展空間有限整個市場，高端市場比較缺失，尤其是高端百貨、一線品牌家居連鎖賣場（如：紅星美凱龍、宜家等）缺失。品牌綜合賣場、超市雖然有，但是國內外品牌賣場（如：沃爾瑪、家樂福、華潤、麥德龍、大潤發等）在市場上集體空缺。高端專業市場缺乏國際品牌超市賣場空缺主要商圈可發展空間有限商業市場分析總結第二十五頁，共五十五頁。對現有商圈的研究總結：通過對永州各商圈的分析，我們發現以下幾點問題：永州目前各商圈，屬自由式發展。永州目前各商圈，商圈配套設施落后不合理。永州目前各商圈，停車位不足或嚴重不足，商圈的潛在發展已經制約。目前永州的定位清晰的商業項目少，未來商業發展的方向與核心競爭力將更加專業和專注，顧客購物目的性更強。第二十六頁，共五十五頁。本項目屬于城市中心區核心商業地帶本項目區域人口約8萬人，以集中商業為主，屬于城市中心區商業項目屬性界定第二十七頁，共五十五頁。【SWOT】第二十八頁，共五十五頁。第三部分二、風險和機會三、出路一、目標設定第二十九頁，共五十五頁。【產品定位】項目區位項目運營商圈人口處于核心城區板塊流動人口聚集周邊配套設施完善引進形象好、檔次高、租金承受能力強的業態良好的業態整體布局和運營管理踞中心優業態，重運營處于核心商圈。板塊內商業良性互動商圈消費模式多樣，市場容量大市場容量大導入外來人口，挖掘消費需求刺激區域內商業消費需求挖掘消費潛力依托區域價值實現整體價值核心商圈挖掘其他需求能夠實現高可達性、高密度、集約性、內部、外部聯系完整性，從而實現快速銷售，進而產生巨大的社會效應與升值潛力。第三十頁，共五十五頁。【產品定位】產品解構圖非商業都市單元純租賃式公寓假日寓所公寓酒店傳統住宅超標準服務式公寓工作式社區國際公寓名商俱樂部創業型公司個人工作室街區商業（StreetMall）商業集中商業（shoppingMall）倉儲式購物中心主題式/服務式購物中心商業性休閑會所VIP會員店展示廊/櫥窗品牌專賣店集市傳統式購物中心第三十一頁，共五十五頁。

與眾不同的概念性網商定位

在潛在的客戶心智中植入項目的與眾不同，”永州淘寶“第一家網商商業街。【項目定位】第三十二頁，共五十五頁。【產品定位】“獨立網上網下一體街店”

永州淘寶商業街

(實現淘寶、支付寶、一號店、蘇寧云商、京東等線上線下同步)

第三十三頁，共五十五頁。【獲利模式】商業街銷售獲利，購物中心持續經營獲利線下網絡24小時宣傳及無限制購物體驗線上永州全配送，7星送貨物流第三十四頁，共五十五頁。各類商業中心對應不同的商業業態大型購物中心的業態比例經驗值為：購物：餐飲：娛樂約為52％：18％：30％各類商業中心的典型主力租戶及相應商業形態【商業，可調整】我們的商業形式——商業街+B2B第三十五頁，共五十五頁。【虛擬購物＋商業街】——概念定位以室內娛樂為體驗點的，集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的體驗式購物中心以日常生活購物消費為主導——主力消費需求配以娛樂、餐飲成本低，參與性的娛樂體驗點——興奮點第三十六頁，共五十五頁。37【心理時尚的購物之都】第三十七頁，共五十五頁。存在顧客腦海里的特色“線上線下商業街”以品牌餐飲為帶動,以高檔社區休閑配套精品店為主要業態SPA會館,康體健身特色餐飲高端百貨第三十八頁，共五十五頁。2023/5/1539存在顧客腦海里的特色“線上線下商業街”時尚都市體驗

有會員制或俱樂部服務提供店鋪裝修設計顧問服務主題特色店第三十九頁，共五十五頁。2023/5/1540存在顧客腦海里的特色“線上線下商業街”消解購物街單一功能,實現真正休閑聚會功能形成共同興趣人群的聚會交流地點休閑娛樂體驗第四十頁，共五十五頁。【銷售節奏】第一輪：VIP卡現金回籠＋首批經營權銷售第二輪：分期分批大小不等時間錯落銷售12月份至春節前進行VIP卡及首批經營權產品銷售，迅速回籠資金。大火候主力宣傳永州第一網商，主力商家必定先進駐，營造商氣，活動大招商同時開展。春節后加大隨著網絡招商工作的開展，各種網絡商家進駐，推出限量黃金商鋪，短期引爆。第四十一頁，共五十五頁。網絡是虛擬的，項目成功的關鍵是心智定位NO1:商業定位—一定地址，二定規模，三定主力店

NO2:規劃設計—人流動線.視覺通透.交通體系.主力店的設計要求NO3:后期經營—招商.經營管理.持續能力地址考慮尤為關鍵，交通.是否在人口聚集區.人口的消費能力和規模及未來增長潛力是關鍵。輻射范圍和輻射人口規模決定商業的總體規模。國外，十萬平方米以內叫做“最佳規模”，15萬平方米以上的商業，最少要有10家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業的主題直接相關。人流動線中一個單一的通道是最好，最好生生不息。視覺看到越多的店鋪越好，刺激人的購買欲望。卸貨區域是盡量在地下,私家車和送貨車都不要和人在一個平面上交叉。招商之前，先和主力店進行對接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷載高度和卸貨的要求。商鋪是只租不售的全部銷售的商鋪存活率非常低。招商完成后，艱巨的任務剛剛開始，如何持續經營管理，是商場未來不斷盈利的關鍵。商業只有在經營中才能實現價值。商業項目，一般的要有三年的培育期，最低也需要兩年的培育期。需要有充足的資金和技術準備。兩家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業的主題直接相關。第四十二頁，共五十五頁。在客戶心智中成功的商業地產是這樣的：！！！投資—看得的的回報—想象中的豐厚回報！！！如果本項目計劃商用物業集中出售，實現的可能性非常小，如果一定要選擇，可以

心智中進行植入性網商進行與眾不同的定位第四十三頁，共五十五頁。目前冷水灘大型集中商業的出售模式（已經成熟）第四十四頁，共五十五頁。【冷水灘兩種方案對比，必須借力】方案一：金水灣--經營權7年翻番收益比機會>風險方案二：舜德摩爾--產權16年160%收益比＋一套產權商鋪風險>機會我們建議選擇方案如下第四十五頁，共五十五頁。我們建議中聯選擇的方案經營權銷售＋產權銷售（項目定位：中聯國際--永州淘寶商業街，網商B2B，線上線下一體店）分期分批銷售根據樓層根據面積根據客戶根據商業規劃等等進行調整VIP客戶與潛在的購鋪客戶不同，請注意！潛在的購鋪客戶與實際客戶不同，請注意！實際成交的客戶與未來經營的客戶不同，請注意！目前宣傳的網商和未來經營的商業街會不同，即使您可以相信，但網絡會變的，我們會相信越變越好的。開發商必須全力在合同范圍內200%支持關于銷售的一切主張，當然，前提是顯然是能夠幫助銷售的，且是在法律范圍內的。準備開始VIP卡及首批銷售，請按照時間要求建立銷售中心以及首批廣告費用支出。這是迅地地產（上海）2013年10月25日提交給永州市冷水灘中聯國際商業廣場的市場調研及項目定位報告，雖然，本報告未盡其詳但已經說明操作中聯項目首先必須在潛在的客戶心智中植入與眾不同的定位，然后進行可行性的銷售。第四十六頁，共五十五頁。整合傳播計劃本案推廣特點本案選擇戶外廣告+活動促銷推廣+營銷公司直銷+報紙+定向短信+商務車下鄉宣傳等其一：以泛營銷深滲透為主，降低廣告成本，一方面一對一傳達信息，真實可信，另一方面降低成本實現利潤最大化。其二：在每一階段都力求一個“新”“特”“升值”“商圈”“配套”等特色，廣告語及活動都力求在永州市第一次看到，既實事求是，又大氣霸氣，給人留下深刻印象。第四十七頁，共五十五頁。媒介研究媒體選