陳斌才教授注冊會計師注冊稅務師聯系電話：0514－87806934（辦）（手機）E-mail：房地產開發企業

土地增值稅清算納稅審查第一章土地增值稅清算審查概述一、土地增值稅的征收管理模式1

符合清算條件前2符合清算條件后3清算結果的處理預征清算多退少補判斷清算條件確定清算對象實施清算二、土地增值稅清算的業務流程123三、土地增值稅清算的計算公式計算公式1應納稅額=增值額×稅率2增值額=收入總額-扣除項目金額3扣除項目金額=開發成本+開發費用+銷售稅金+加計扣除四、房地產開發企業的會計核算開發成本開發產品主營業務成本本年利潤主營業務收入期間費用預收賬款銀行存款五、土地增值稅清算的審查重點1

有無虛增開發成本2有無虛減期間費用3有無隱匿營業收入開發成本期間費用營業收入第二章開發成本的審查第一節開發成本審查概述一、清算對象的確定確定順序確定方法按工程期數確定一期工程;二期工程按房屋性質確定普通住宅;非普通住宅;其他房屋二、開發成本的構成

序號成本項目費用項目1土地征用及拆遷補償費土地出讓金/拆遷補償費等2前期工程費規劃費/設計費/各項規費等3建筑安裝工程費基礎工程費/主體工程費等4基礎設施費道路/供水/供電/排污等5公共配套設施費配電房/水塔/會所等6開發間接費用項目部的各項管理費用三、成本費用的分類費用類型核算方法費用項目直接費用直接計入成本對象建安成本共同費用分配計入成本對象土地成本間接費用先歸集后分配開發間接費用直接費用的會計處理:開發成本/一期/建安工程費費用發生時共同費用的會計處理:開發成本/一期/土地成本開發成本/二期/土地成本開發成本/土地成本費用發生時間接費用的會計處理:開發成本/一期/間接費用開發成本/二期/間接費用開發間接費用費用發生時四、成本費用的分配標準序號成本項目分配標準1土地征用及拆遷補償費占地面積2前期工程費建筑面積3建筑安裝工程費建筑面積/預算造價4基礎設施費建筑面積5公共配套設施費建筑面積6開發間接費用直接費用（建安工程費等）五、開發成本的分配原則費用支出開發成本期間費用一期工程二期工程完工產品未完工產品已銷開發產品主營業務成本未銷開發產品本年利潤六、開發成本的審查內容審查項目審查內容審查方法清算對象清算對象的確定是否正確分析法真實性費用總額是否真實核對法合規性費用分配是否正確驗算法扣除憑證有無合法有效憑證抽查法七、開發成本的審查方法總體判斷項目分析具體審查影響稅款分析指標構成比例折舊率計算法開發間接費用折舊費折舊年限土地增值稅實例方法八、成本費用判斷標準序號成本項目判斷標準1土地征用及拆遷補償費基準地價2前期工程費占建安費的比例（3%-6%）3建筑安裝工程費預算定額4基礎設施費占建安費的比例（3%-5%）5公共配套設施費占建安費的比例（3%-5%）6開發間接費用占建安費的比例（3%）第二節三土三地征用三及拆遷三補償費三的審查其他費用土地出讓金拆遷補償費契稅土地開發費用一、土三地征用三及拆遷三補償費三的構成二、土三地征用三及拆遷三補償費三的會計三核算開發成三本/土地成三本土地出三讓金開發成三本/一期/土地征三用及拆三遷補償三費開發成三本/二期/土地征三用及拆三遷補償三費開發費三用等拆遷補三償費契稅等三、土三地征用三及拆遷三補償費三的審查三重點基礎設三施建設三費的稅三務處理＝建設用三地修路土地增三值稅？企業所三得稅？契稅？土地出三讓金返三還的稅三務處理沖開發三成本？政府補三助？企業所三得稅？土地增三值稅？還遷房三的稅務三處理拆除開發還遷土地成三本？契三稅？一般還三遷？城三中村改三造？第三節三前三期工程三費的審三查行政規費勘察費測繪費規劃費設計費一、前三期工程三費的構三成二、前三期工程三費的會三計核算開發成三本/前期工三程費勘察測三繪費開發成三本/一期/前期工三程費開發成三本/二期/前期工三程費設計費三用規劃設三計費報批報三建費三、前三期工程三費的審三查重點三（略）第四節三建三筑安裝三工程費三的審查其他費用基礎工程費主體工程費安裝工程費裝飾工程費一、建三筑安裝三工程費三的構成二、建三筑安裝三工程費三的會計三核算開發成三本/建安成三本基礎設三施費開發成三本/一期/建筑安三裝工程三費開發成三本/二期/建筑安三裝工程三費裝飾工三程費主體工三程費安裝工三程費三、建三筑安裝三工程費三的審查三重點“甲供材”的稅務三處理稅？稅？開發企三業（甲三方）施工企三業（乙三方）包工包三料甲供三材流程三圖（發三票開給三乙方）乙方甲方供應商3、開具三工程發三票1、定貨三付三款2、發貨三開三票造價:10三00,合同:10三00,甲供材200包工包三料甲供三材會計三處理（三發票開三給乙方三）預付賬三款銀行存三款開發成三本供應商三：200萬施工方三：800萬建安發三票：100三0萬包工包三料甲供三材流程三圖（發三票開給三甲方）乙方甲方供應商4、開具三工程發三票1、定貨三付三款2、發貨三開三票3、發出三材料造價:10三00,合同:10三00,甲供材200包工包三料甲供三材會計三處理（三發票開三給甲方三）預付賬三款其他業三務收入開發成三本甲供材三：200萬工程發三票：100三0萬原材料銀行存三款其他業三務成本供應商三：180萬施工方三：180萬材料成三本工程款三：800萬①②②③④包工不三包料甲三供材流三程圖乙方甲方供應商4、開具三工程發三票1、定貨三付三款2、發貨三開三票3、發出三材料造價:10三00,合同:80三0,甲供材200包工不三包料甲三供材會三計處理原材料銀行存三款開發成三本供應商三：200萬材料發三票：200萬工程發三票：800萬第五節三基三礎設施三費的審三查綠化道路水暖電防洪通訊一、基三礎設施三費的構三成二、基三礎設施三費的會三計核算開發成三本/基礎設三施費道路開發成三本/一期/基礎設三施費開發成三本/二期/基礎設三施費綠化通訊防洪三、基三礎設施三費的審三查重點4棵/平米?180萬?第六節三公三共配套三設施費三的審查一、公三共配套三設施費三的構成公共配三套設施三？開發產三品？固定資三產？小區體三育館體育館三購建支三出的稅三務處理體育館業主所三有建成銷三售建成自三用公配設施開發成本在建工程商品房攤入銷售銷售成本轉入開發產品銷售銷售成本轉入固定資產使用折舊費體育館業主所三有建成銷三售建成自三用體育館業主所三有建成銷三售公配設施開發成本在建工程攤入轉入轉入建成自三用體育館業主所三有建成銷三售商品房開發產品固定資產公配設施開發成本在建工程攤入轉入轉入建成自三用體育館業主所三有建成銷三售銷售銷售商品房開發產品固定資產公配設施開發成本在建工程攤入轉入轉入建成自三用體育館業主所三有建成銷三售使用銷售銷售商品房開發產品固定資產公配設施開發成本在建工程攤入轉入轉入建成自三用體育館業主所三有建成銷三售銷售成本使用銷售銷售商品房開發產品固定資產公配設施開發成本在建工程攤入轉入轉入建成自三用體育館業主所三有建成銷三售二、公三共配套三設施費三的會計三核算開發成三本/公共配三套設施三費建設支三出開發成三本/一期/公共配三套設施三費開發成三本/二期/公共配三套設施三費直接費三用三、公三共配套三設施費三的審查三重點公共配三套設施三的認定立項資三料？產權證三？產權登三記簿？改變用三途的公三共配套三設施費清算后三/出租清算時三/學校土地增三值稅？預提公三共配套三設施費三的稅前三扣除預提的三公共配三套設施三費企業所三得稅？土地增三值稅？預提公三共配套三設施費三的會計三核算開發成三本/一期/公共配三套設施三費開發成三本/二期/公共配三套設施三費預計負三債銀行存三款第七節三開三發間接三費的審三查工資公辦費折舊費周轉房營銷設施一、開三發間接三費的構三成二、開三發間接三費的會三計核算開發間三接費用折舊費三等開發成三本/一期/開發間三接費用開發成三本/二期/開發間三接費用三、開三發間接三費的審三查重點開發間三接費？期間費三用？第三章三期三間費用三的審查第一節三期三間費用三審查概三述一、期三間費用三的構成期間費用管理費用銷售費用財務費用二、期三間費用三的會計三處理期間費三用廣告費本年利三潤工資費辦公費三、期三間費用三的審查三內容審查項目審查內容審查方法真實性費用總額是否真實（虛減）核對法扣除憑證有無合法有效憑證抽查法四、期三間費用三的審查三方法總體判三斷項目分三析具體審三查影響稅三款分析指三標構成比三例分析法計算法管理費三用工資費三用開發間三接費用土地增三值稅實例方法期間費三用的判三斷標準序號費用項目判斷標準1銷售費用占營業收入的比例（3%-5%）2管理費用占開發成本的比例（2%-3%）3財務費用占借款平均占用額的比例（貸款利率）第二節三財三務費用三的審查利息支出借款費用手續費一、財三務費用三的構成二、財三務費用三的審查三重點利息費三用的會三計處理費用化三？資本化三？動工前動工后完工后利息費三用的分三配二期工三程一期工三程利息費三用的稅三前扣除浮動利三息延期利三息罰息扣除？第四章三營三業收入三的審查第一節三營三業收入三審查概三述一、營三業收入三的構成營業收入視同銷售收入其他業務收入主營業務收入二、營三業收入三的審查三內容審查項目審查內容審查方法完整性營業收入的確認是否完整核對法及時性營業收入的確認是否及時抽查法配比性營業收入和成本是否配比驗算法審查資料合同；發票等。抽查法三、營三業收入三的審查三方法總體判三斷項目分三析具體審三查影響稅三款分析指三標構成比三例