房地產企業報表分析與風險防范對外經濟貿易大學國際商學院公司最大的危機是什么？——財務！公司最值得重視的是什么？——財務！公司最需要控制的是什么？——還是財務！學生應掌握如下內容一、財務報表分析概述二、財務報表的比率分析三、三層次財務報表分析框架四、財務風險防范歡迎學習《房地產企業報表分析與風險防范》第一部分財務報表分析概述一、財務報表的目標二、三張主要財務報表三、三張報表之間的聯系四、財務報表分析概念五、總量與結構分析會計師事務所企業提供財務報表外部信息使用者財務會計審計財務管理管理會計一、財務報表的目標財務管理、會計、財會與簿記的概念區別簿記：對企業財務活動的記錄，也就是記賬。會計：對記賬內容的確認（定性）和計量（定量）----體現企業管理層意圖、對財務狀況進行包裝。這里的包裝是在合法、合規情況下對企業財務狀況進行的一種包裝。財會=財務管理+會計

公司的經營循環：請你解釋下圖的管理意義創始資本借入500美元權益500美元資產1000美元銷售額1000美元凈利潤100美元資本結構借入資本權益資本=1資產周轉率銷售額資產=1凈利潤率凈利潤銷售額=10%留存收益率留存收益凈利潤=50%股利50美元新借入資本公司財務報表的目的為有關利害關系人提供會計信息。財務報表使用者：投資者債權人管理當局國家宏觀管理部門

據以作出決策：投資決策融資決策企業管理決策稅務財政工商決策二、三張主要財務報表資產負債表收益表現金流量表資產負債表資產負債表（Balancesheet）反映企業某一特定日期財務狀況的報表。也稱“財務狀況表”（Statementoffinancialposition），屬于靜態報表。資產、負債、業主權益是其基本要素。上述會計等式是編制資產負債表的基礎。

資產負債表資產金額負債與股東權益金額流動資產貨幣資金應收帳款短期投資存貨固定資產長期投資無形資產固定資產凈值在建工程單位：年月日流動負債長期負債股東權益股本資本公積盈余公積未分配利潤合計合計收益表（Incomestatement）反映企業一定期間內經營成果的報表。也稱“損益表”（Statementofprofitandloss），屬于動態報表。（利潤表）收入、費用、利得和損失是其基本要素。編制基礎：收入－費用＝凈收益附表：留存收益表（Statementofretainedearnings）反映留存收益的變動。新利潤表項目分類利潤表項目（新準則）性質分類相關活動可持續性成果的所有一、營業收入收入日常活動持續性強債權人、投資人、政府減：營業成本、費用營業稅金銷售費用管理費用財務費用籌資費用非日常活動，但與日常活動有關持續性較差債權人所得資產減值損失損失加：公允價值變動收益利得投資收益二、營業利潤差額營業活動成果投資人與政府加：營業外收入利得營業外活動無持續性減：營業外支出損失營業外活動三、利潤總額差額稅前全部成果減：所得稅費用全部活動費用依存利潤總額政府四、凈利潤差額稅后全部成果股權投資人收付實現制（cashbasis）或現金制

含義：以實際收到現金和付出現金來確認收入的賺取與費用的發生。權責發生制（accrualbasis）或稱應計制

含義：以收款權利的取得和付款責任的形成來確認收入的賺取與費用的發生。

權責發生制收入－費用＝利潤現金流入量－現金流出量＝現金凈流量

收付實現制例：某公司2001年從顧客處收到現金$500000，其中有$40000是2000年提供的服務收入但在2001年收到現金，另有$20000是預收2002年的服務收入，該公司2001年提供的服務中尚有$45000未收到現金，問應計制會計和現金制會計在2001年收益表中報告的收入各是多少？小練習現金流量表（Statementofcashflow）是以現金為基礎編制的、綜合反映企業一定會計期間內現金的流入和流出及其增減變動情況的報表。現金流量表項

目金

額一、經營活動產生的現金流量

經營活動現金流入

經營活動現金流出經營活動產生的現金流量凈額二、投資活動產生的現金流量

投資活動現金流入

投資活動現金流出投資活動產生的現金流量凈額三、籌資活動產生的現金流量

融資活動現金流入

融資活動現金流出籌資活動產生的現金流量凈額四、匯率變動對現金的影響五、現金及現金等價物凈增加額三、三張報表之間的聯系1．資產＝負債＋所有者權益（所有者入資＋留存利潤）2．資產負債表是核心報表；利潤表和現金流量表是反映資產負債表“未分配利潤”和“貨幣資金”變動過程的報表。3．資產負債表中的資產耗用轉化成利潤表中的費用；利潤表中的收入帶來資產負債表中凈資產的增加；只要利潤表中有利潤，資產負債表中的凈資產就會增加。4．利潤表與現金流量表是以不同的標準對企業業績的考核。資產負三債表分三析——三企業的三底子利潤表三分析—三—企業三的面子現金流三量表分三析——三企業的三日子報表鉤三稽關系所有者權益變動表期初所有者權益+所有者投資-股利分配和撤資+凈收益+其他權益增加=期末所有者權益期初資產負債表現金+其他資產=總資產-負債所有者權益現金流量表期末現金-期初現金=現金凈變化利潤表收入-費用=凈利潤期末資產負債表現金+其他資產=總資產-負債=所有者權益利潤表三——財三務形象以權責三發生制三為基礎三的經營三成果現金流三量表—三—支付三能力以收付三實現制三為基礎三的經營三成果資產負三債表—三—財務三狀況資產總三規模資產結三構融資結三構資產負三債表現金三負三債股東權三益短期投三資三股三本其他資三產三留三存收益現金流三量表利潤表留存收三益表因此，三“三張三報表實三際上是三一張報三表！”財務報三表分析三是根據三財務報三表所提三供的數三據資料三，有重三點、有三針對性三地逐一三加以分三析和考三察，借三以對企三業的財三務狀況三和經營三成果做三出正確三的評價三，分析三企業在三生產經三營過程三中的利三弊得失三、財務三狀況及三發展趨三勢，為三報表使三用者決三策提供三可靠的三財務信三息的活三動。四、財三務報表三分析概三念財務報三表分析三的產生三與發展1、為三銀行服三務的信三用分析2、為三資本市三場服務三的盈利三分析3、為三公司經三理決策三服務的三公司內三部分析財務報三表分析三內容靜態報三表分析三——比三率分析動態報三表分析三——財三務風險三分析看報表三，首先三要知道三自己要三了解什三么情況三，才能三有的放三矢的去三抓取相三關信息三，從財三務報表三中，我三們可以三獲得企三業如下三幾方面三的信息三：1、企三業償債三能力，三2、企三業經營三管理能三力，3三、企業三獲利能三力.如果動三態地跟三蹤分析三有關財三務指標三，就能三較容易三地找到三企業財三務狀況三變動的三原因；三如果和三同行業三企業之三財務指三標作比三較，就三能掌握三本企業三在同行三業中的三地位；三從而做三出正確三的決策三，使企三業的財三務狀況三良性循三環。五、總三量與結三構分析財務報三表分析三的基本三方法比較分析法:以企業當年所編制的財務報表信息為依據，與前期、計劃及同行業或資本市場平均水平等指標進行對比，提供有關企業當期經營業績大致變化水平的信息。公司間比較分析公司內部比較分析趨勢分析結構分析第二部三分三財務報三表的比三率分析經營管三理者在三運用財三務比率三分析時三，能夠三從以下三三個方三面對報三表進行三分析,三即償債能三力、營三運能力三和獲利三能力,就基本三能夠把三握住企三業的財三務和經三營情況三,也三可以說三基本看三懂報表三了。資產年初數年末數負債及所有者權益年初數年末數流動資產：流動負債：貨幣資金800900短期借款20002300短期投資1000500應付賬款10001200應收賬款12001300預收賬款300400預付賬款4070其他應付款100100存貨40005200流動負債合計34004000待攤費用6080長期負債20002500流動資產合計71008050所有者權益：長期投資400400實收資本1200012000固定資產凈值1200014000盈余公積16001600無形資產500550未分配利潤10002900所有者權益合計1460016500資產總計2000023000負債及所有者權益合計2000023000AB三C公三司三資產三負三債表三（簡三表三）200三9年1三2月3三1日三單位三：萬元項目上年數本年數一、主營業務收入1800020000減：主營業務成本1070012200主營業務稅金及附加10801200二、主營業務利潤62206600加：其他業務利潤6001000減：營業費用16201900管理費用8001000財務費用200300三、營業利潤42004400加：投資收益300300營業外收入100150減：營業外支出600650四、利潤總額40004200減：所得稅（稅率為40%）16001680五、凈利潤24002520AB三C三公司三利三潤表三（簡三表三）200三9年度三單三位：萬三元一、償三債能力三分析（一）三短期償三債能力三分析1．流三動比率流動比三率=三流動三資產÷三流動負三債年末流三動比率三：80三50÷三400三0=三2.三013該企業三年末流三動比率三超過一三般公認三標準，三反映該三企業具三有較強三的短期三償債能三力。對房地三產開發三企業來三說，使三用流動三比率最三大的缺三點在于三如何對三存貨的三流動性三進行判三斷，某三些存貨三可能難三以在短三期內變三現。在三A股上三市公司三的報表三中，“三開發成三本”和三“開發三產品”三均作為三存貨列三于流動三資產中三，但開三發成本三能否在三短期內三變現卻三很難說三。萬科三（00三000三2.S三Z）董三事長王三石先生三前不久三稱萬科三從獲得三土地到三供應房三子只要三九到十三二個月三時間，三比行業三平均水三平差不三多快一三倍。這三就是說三，國內三開發商三存貨中三的土地三平均要三在一年三以上才三能變現三（由于三允許預三售，實三現銷售三可能比三房屋竣三工要快三）。此三外，還三可能存三在比較三極端的三情況。三招商地三產（0三000三24.三SZ）三總經理三林少斌三日前對三投資者三解釋，三公司這三幾年項三目建設三速度偏三慢有客三觀原因三，比如三廣州的三項目，三當初招三拍掛拍三的地塊三，由于三政府更三改規劃三而不得三不更改三原先的三規劃，三導致項三目規劃三長達三三年時間三批不下三來。重三慶、北三京項目三搞拆遷三就花了三三年多三的時間三。由此三可見，三與制造三業相比三，房地三產開發三行業存三貨變現三的時間三更長，三速度差三異也更三大。那三么，漠三視這種三現實顯三然是不三應該的三。香港會三計準則三考慮了三房地產三行業的三上述情三況，我三們可以三發現在三香港上三市的內三地房企三對存貨三均分為三兩類，三分別列三入流動三資產和三非流動三資產。三以北辰三實業（三601三588三.SH三，05三88.三HK）三為例，三在香港三披露的三200三7年半三年報中三有9.三23億三元的“三開發中三物業”三被列入三非流動三資產，三而列入三流動資三產的為三“待出三售已落三成物業三”和“三待出售三開發中三物業”三，分別三為8.三47億三元和6三2.4三0億元三。這樣三在中國三和香港三不同的三會計準三則下，三北辰實三業的流三動比率三就有所三不同，三200三7年6三月30三日分別三為2.三95和三2.6三6。當三然，如三果以流三動比率三是否大三于2為三標準，三不同準三則下的三數據對三判斷北三辰實業三的短期三償債能三力影響三不大，三然而并三非所有三的公司三該指標三都這么三樂觀。三根據W三ind三資訊統三計，2三007三年9月三30日三滬深兩三市91三家房地三產開發三企業（三不包括三園區開三發企業三）中只三有30三家流動三比率大三于等于三2，不三到總數三的三分三之一。三而在這三30家三公司中三，如果三將一年三內無法三變現的三存貨列三入非流三動資產三，還將三淘汰出三多少家三就難說三了。流動比三率的第三二個缺三點是沒三有考慮三到一些三房地產三企業的三部分收三入來自三非流動三資產，三如投資三性房地三產。這三樣如果三某家企三業出租三收入較三多，單三純根據三流動比三率來判三斷其短三期償債三能力就三有失公三平。對三其他行三業的企三業來講三，忽略三這一因三素倒也三無妨，三然而對三房地產三企業來三說，由三于有不三少企業三將持有三開發性三房地產三作為防三范行業三風險的三重要手三段，實三在是忽三略不得三。以浦三東金橋三（60三063三9.S三H）為三例，2三007三年上半三年其房三地產租三賃收入三為3.三23億三元，而三房地產三銷售收三入只有三1.2三3億元三。浦東三金橋2三007三年6月三30日三的流動三比率只三有0.三50，三看上去三很危險三，然而三如果我三們以上三半年的三收入乘三以2來三簡單地三估計其三全年的三房地產三租賃收三入，則三為6.三46億三元，能三夠償還三37.三73%三的流動三負債。三如果考三慮房地三產租賃三收入，三則浦東三金橋的三流動比三率為0三.80三。流動比三率第三三個缺點三是沒有三考慮企三業存貨三的質量三或者說三真實價三值。制三造業企三業的毛三利率普三遍不高三，但某三些房地三產企業三的毛利三率卻是三高得異三常，如三陸家嘴三（60三066三3.S三H），三200三6年上三半年土三地批租三業務的三毛利率三高達8三8.3三7%，三這意味三著賬面三成本為三1元的三存貨可三以轉化三為8.三60元三的收入三；20三07年三上半年三陸家嘴三的土地三批租業三務毛利三率下降三，但仍三有53三.14三%，即三1元錢三的存貨三可以轉三化為2三.13三元收入三。顯然三，如果三一家企三業的毛三利率高三，則表三明其存三貨的真三實價值三遠遠高三于其賬三面價值三，這樣三按賬面三價值計三算的流三動比率三稍低也三不必擔三憂。反三之，一三些房地三產開發三企業前三不久拿三了不少三“面粉三貴過面三包”的三高價地三，恐怕三危機來三時這些三高價地三的變現三價值還三將低于三賬面價三值，按三賬面價三值計算三的流動三比率就三高估了三其短期三償債能三力。2．速三動比率速動比三率是企三業速動三資產與三流動負三債的比三率。所三謂速動三資產，三是指流三動資產三減去變三現能力三較差且三不穩定三的存貨三、待攤三費用、三預付賬三款等后三的余額三。由于三剔除了三存貨等三現能力三較弱且三不穩定三的資產三，因此三，速動三比率較三之流動三比率能三夠更加三準確、三可靠地三評價企三業資產三的流動三性及其三償還短三期負債三的能力三。其計三算公式三為：速三動比率三=三速動資三產÷流三動負債三該企業三的速動三比率為三：年末速三動比率三：（90三0+三50三0+三13三00）三÷40三00三=0三.67三53．現三金比率現金比三率是企三業現金三類資產三與流動三負債的三比率。三現金類三資產包三括企業三所擁有三的貨幣三資金和三持有的三有價證三券（即三資產負三債表中三的短期三投資）三。其計三算公式三為：現金比三率=三（現三金+三有價三證券）三÷流動三負債年初現三金比率三：（8三00三+1三000三）÷3三400三=三0.5三29年末現三金比率三：（9三00三+5三00）三÷40三00三=0三.35三04、其三他影響三短期償三債的因三素。企業流三動資產三的實際三變現能三力，可三能比財三務會計三報告項三目反映三的要好三一些，三這方面三主要有三以下幾三個因素三：可動用三的銀行三貸款指三標、三準備很三快變現三的長期三資產、三償債能三力的信三譽減少企三業流動三資產變三現能力三的因素三，未在三財務會三計報告三中反映三的主要三有：未記錄三的或有三負債：三擔保責三任引起三的負債（二）三長期償三債能力三分析長期償三債能力三，指企三業償還三長期負三債的能三力。其三分析指三標主要三有三項三：1．資三產負債三率資產負三債率又三稱負債三比率，三是企業三負債總三額對資三產總額三的比率三。它表三明企業三資產總三額中，三債權人三提供資三金所占三的比重三，以及三企業資三產對債三權人權三益的保三障程度三。這一三比率越三小，表三明企業三的長期三償債能三力越強三。其計三算公式三為：資產負三債率三=負三債總額三÷資產三總額年末資三產負債三率：6三500三÷23三000三=三0.2三83該企業三年末的三資產負三債率不三高，說三明企業三長期償三債能力三較強，三這樣有三助于增三強債權三人對企三業出借三資金的三信心。對資產三負債率三的分析三，一般三應從以三下幾個三方面入三手：①三從債權三人的立三場看，三②從股三東的角三度看，三（3）三從經營三者的立三場看，三如果舉三債很大三，超出三債權人三心理承三受程度三，則認三為是不三保險，三企業就三借不到三錢。如三果企業三不舉債三，或該三比率很三小，說三明企業三畏縮不三前，對三前途信三心不足三，利用三債權人三資本進三行經營三活動的三能力很三差萬科融三資渠道200三5年至三200三7年初三，萬科三使用了三5種規三模擴張三的方式三，整體三并購、三項目收三購、股三權收購三、合作三拿地開三發、以三萬科的三運營平三臺為基三礎對外三成立合三資地產三開發公三司。與三其他地三產公司三相比，萬科幾三乎用盡三了所有三中國上三市公司三可資使三用的融三資手段三，在2三005三年年報三中，萬三科這樣三描述自三己：“三目前公三司融資三渠道之三全面、三廣泛，三在業內三首屈一三指。”與它的三標桿美三國房地三產公司三帕爾迪三(Pu三lte三Ho三mes三)對于三財務風三險控制三的鐵律三“長期三有息負三債占資三本的比三率(D三/C)三不超過三40%三相比”三，萬科三的D/三C顯得三局促。三而規模三擴張之三后帶來三的運營三風險亦三是萬科三需要警三惕之處三。資產三負債率三上升，三萬科的三資產負三債率由三200三3年的三54.三92%三上升至三200三6年第三三季度三的72三.1%三。我個三人認為三，對于三大地產三商而言三，資金三的瓶頸三已經被三突破，三而土地三的稀缺三性變得三越發突三出。在三這種背三景之下三，通過三并購實三現擴張三成為了三企業擴三張的捷三徑。2．產三權比率產權比三率是指三負債總三額與所三有者權三益的比三率，是三企業財三務結構三穩健與三否的重三要標志三，也稱三資本負三債率。三其計算三公式為三：產權比三率=三負債三總額÷三所有者三權益它反映三企業所三有者權三益對債三權人權三益的保三障程度三。這一三比率越三低，表三明企業三的長期三償債能三力越強三，債權三人權益三的保障三程度越三高，承三擔的風三險越小三，年末產三權比率三：6三500三÷16三50三0=三0.三394產權比三率與資三產負債三率對評三價償債三能力的三作用基三本相同三，主要三區別是三：資產三負債率三側重于三分析債三務償付三安全性三的物質三保障程三度，產三權比率三則側重三于揭示三財務結三構的穩三健程度三以及自三有資金三對償債三風險的三承受能三力。凈負債三率=（三有息負三債-貨三幣資金三）/股三東權益通常情三況下，三凈負債三率越低三越好，三如果為三負則表三明貨幣三資金足三夠償還三有息負三債而有三余。如三萬科在三200三8年半三年報中三有這樣三的分析三，“在三負債結三構上，三公司有三息負債三中47三.79三%屬于三長期負三債，短三期負債三占52三.21三%，償三債壓力三相對較三低。截三至報告三期末，三公司的三凈負債三率為3三7.1三0%，三持有現三金15三3.7三億元。三充裕的三流動性三為公司三的財務三穩定性三和未來三的發展三提供了三重要的三保障。三”3．利三息保障三倍數利息保三障倍數三又稱已三獲利息三倍數，三是指企三業息稅三前利潤三與利息三費用的三比率。三反映了三獲利能三力對債三務償付三的保證三程度。三其計算三公式為三：利息保三障倍數三=三息稅前三利潤÷三債務利三息利息保三障倍數三不僅反三映了企三業獲利三能力的三大小，三而且反三映了獲三利能力三對償還三到期債三務的保三證程度三，它既三是企業三舉債經三營的前三提依據三，也是三衡量企三業長期三償債能三力大小三的重要三標志。利息保三障倍數三（In三ter三est三co三ver三age三）分子又三稱“息三稅前收三益”（三Ear三nin三gs三bef三ore三in三ter三est三an三dt三axe三s，三EBI三T）或三“營業三收益”反映企三業是否三提供足三夠的營三業收益三來償還三債務（三付息）三，一般三認為5三倍較安三全假定表三中財務三費用全三部為利三息費用三，該企三業利息三保障倍三數為：年利息三保障倍三數為：（4三200三+三300三）÷3三00三=1三5（倍三）從以上三計算來三看，應三當說企三業的利三息保障三倍數高三，有較三強的償三付負債三利息的三能力。三進一步三還需結三合企業三往年的三情況和三行業的三特點進三行判斷三。利息保三障倍數三的分析三要點為三：（1）三它不僅三反映了三企業獲三利能力三的大小三，而且三反映了三獲利能三力對償三還到期三債務的三保證程三度，它三既是企三業舉債三經營的三前提依三據，也三是衡量三企業長三期償債三能力大三小的重三要標志三。由此三可以得三出這樣三的啟示三：若要三維持正三常償債三能力，三從長期三看，利三息保障三倍數至三少應當三大于1三，且比三值越高三，企業三長期償三債能力三一般也三就越強三。如果三利息保三障倍數三過小，三企業將三面臨虧三損、償三債的安三全性與三穩定性三下降的三風險。三究竟企三業利息三保障倍三數應是三利息的三多少倍三，才算三償付能三力強，三這要根三據往年三經驗結三合行業三特點來三判斷。（2）三衡量公三司負債三是否過三高不能三只看資三產負債三率，更三主要地三應看它三支付固三定財務三費用的三能力。關鍵比三率流動比率流動資產流動負債速動比率速動資產流動負債關鍵比三率資產負債率負債總額資產總額利息保障倍數稅前經營利潤+利息費用利息費用許榮茂三，2三003三年福布三斯中國三百富榜三第三名三，20三04年三又位列三胡潤強三勢榜第三五位。控股／三參股的三上市公三司：世三茂股份三(6三008三23)三、世茂三中國(三064三9HK三)

個三人資產三達68三億元，三同時掌三管著規三模達2三00億三元房地三產王國三。世茂濱三江花園三的借貸三財技營運能三力分析營運能三力是指三企業運三用資產三進行生三產經營三活動能三力的分三析。營三運能力三進一步三說就是三資產利三用程度三的分析三，企業三的資產三運用的三好，企三業的生三產經營三能力才三強。反三映資產三利用程三度好壞三的是資三產周轉三狀況，三資產周三轉的越三快，資三產利用三程度越三高。在工商三企業中三，反映三資產周三轉狀況三的主要三是流動三資產的三周轉，三因為，三固定資三產是形三成企業三生產能三力的，三真正周三轉的是三流動資三產。而三反映流三動資產三周轉好三壞的主三要是應三收帳款三周轉狀三況和存三貨周轉三狀況。二、營三運能力三分析企業擁三有或控三制的生三產資料三表現為三各項資三產占用三。因此三，生產三資料的三營運能三力實際三上就是三企業的三總資產三及其各三個組成三要素的三營運能三力。1．流三動資產三周轉情三況分析反映流三動資產三周轉情三況的指三標主要三有應收三賬款周三轉率、三存貨周三轉率。（1）三應收賬三款周轉三率。其三計算公三式為：應收賬三款周轉三率（次三數）三=賒三銷收入三凈額÷三應收賬三款平均三余額其中，三賒銷收三入凈額三=三主營業三務收入三–三現銷收三入–三銷售三折扣與三折讓應收賬三款周轉三期（天三數）=三計算期三天數(三360三)÷應三收賬款三周轉次三數假定企三業當年三主營業三務收入三中賒銷三部分均三占30三%，應三收賬款三周轉率三（次數三）=三60三00÷三（12三00+三130三0）/三2=4三.8應收賬三款周轉三期（天三數）=三36三0÷4三.8=三75（2）三存貨周三轉率。三其計算三公式為三：存貨周三轉率（三次數）三=主三營業務三成本（三銷貨成三本）÷三存貨平三均余額存貨平三均余額三=三（期初三存貨三+期三末存貨三）÷2存貨周三轉期（三天數）三=計三算期天三數÷存三貨周轉三率當年存三貨周轉三率（次三數）=三12三200三÷（三400三0+5三200三）/2三=2.三65存貨周三轉期（三天數）三=36三0÷三2.6三5=1三35.三8韋爾奇三要求縮三短客戶三訂單至三送貨的三時間，三使GE三公司的三存貨周三轉率從三20世三紀80三年代的三5倍提三高19三97年三8倍。三存貨周三轉率每三增加一三倍，就三可以使三公司減三輕10三億美元三的成本三負擔。地產公三司慎用三周轉率由于房三地產行三業的特三殊性，三如此簡三單的分三析存貨三周轉率三并不能三為投資三和管理三提供多三少有價三值的信三息。房三地產企三業的經三營是由三一個個三項目組三成的，三項目進三度之間三差異巨三大。有三的項目三只剩下三部分未三出售的三成品房三，有的三項目只三是剛剛三拿到的三土地，三甚至是三部分土三地，有三的項目三正處于三施工階三段，而三施工階三段的項三目有的三已經預三售，有三的還未三預售等三等，所三有這些三都被記三錄于存三貨。2．固三定資產三周轉率固定資三產周轉三率=三主營業三務收入三凈額÷三固定資三產平均三凈值當年固三定資產三周轉率三=2三000三0÷三（12三000三+14三000三）/2三=1.三54三、盈三利能力三分析商品經三營盈利三能力指三標商品經三營是相三對于資三產經營三和資本三經營而三言的。三商品經三營盈利三能力不三考慮企三業的籌三資或投三資問題三，只研三究利潤三與收入三或成本三之間的三比率關三系。因三此，反三映商品三經營盈三利能力三的指標三分為兩三類：一三類是各三種利潤三額與收三入之間三的比率三，即收三入利潤三率；另三一類是三各種利三潤額與三成本之三間的比三率，即三成本利三潤率。銷售毛三利率銷售利三潤率資產收三益率凈資產三收益率盈利能三力指標盈利能三力指標三分析1．銷三售利潤三率銷售利三潤率是三企業利三潤與主三營業務三收入（三銷售收三入）的三比率。三其計算三公式為三：銷售利三潤率三=利三潤÷主三營業務三收入從利潤三表來看三，企業三的利潤三可以分三為五個三層次：三商品銷三售毛利三（銷售三收入-三銷售成三本）、三主營業三務利潤三、營業三利潤、三利潤總三額、凈三利潤。（1）三毛利率毛利率三=（2三000三0—1三220三0）/三200三00=三39%第一，三它反映三企業營三業活動三流轉額三的初始三獲利能三力，體三現了企三業的獲三利空間三和基礎三；第二三，該比三率與同三行業其三他企業三的毛利三率對比三，可以三揭示企三業在定三價決策三、成本三控制等三方面存三在的問三題，還三可以表三明企業三在同行三業中的三市場競三爭力；三第三，三毛利率三的下降三，可能三意味著三價格競三爭正在三損害公三司，公三司成本三可能失三去控制三，或者三公司的三產品組三合可能三發生變三化；第三四，它三有明顯三的行業三特點。三一般來三說，營三業周期三短、固三定成本三低的行三業毛利三率水平三比較低三，如商三品零售三業；而三營業周三期長、三固定成三本高的三行業毛三利率高三，如重三工業企三業。（2）三主營業三務利潤三率主營業三務利潤三率=6三600三/20三000三=33三%第一，三它是測三定企業三主營業三務活動三獲利能三力的指三標，反三映了主三營業務三活動的三獲利水三平。由三于產品三銷售業三務是企三業的主三營業務三活動，三它的獲三利多少三和獲利三水平的三高低對三企業的三總盈利三能力有三著舉足三輕重的三影響；三第二，三它與毛三利率相三比，在三于它考三慮了與三主營業三務活動三有直接三關系的三所有收三支因素三；第三三，在銀三行界，三對這個三比率的三重視有三助于突三出主營三業務收三入在還三款來源三中被視三為第一三還款來三源的觀三念。對三于抵押三擔保等三信用支三持，雖三然也要三重視，三但不能三代替第三一還款三來源，三這是國三際銀行三界的慣三例，也三是每個三MBA三都要樹三立的觀三念。（3）三營業利三潤率營業利三潤率=三440三0/2三000三0=2三2%它與主三營業務三利潤率三相比，三有兩個三方面的三擴展，三第一，三它不僅三考核主三營業務三的盈利三能力，三而且考三核非主三營業務三的其他三經營業三務的盈三利能力三，這在三企業多三元化經三營的今三天，具三有更重三要的意三義。第二，三它不僅三考核了三與產品三經營或三其他經三營業務三直接相三關的成三本費用三，而且三也將與三它們間三接相關三且必須三發生的三成本費三用納入三考核，三這就使三得對企三業經營三業務的三獲利能三力的考三核更趨三全面，三尤其是三將期間三費用納三入支出三項目進三行獲利三扣減，三更能體三現營業三利潤率三的穩定三性和持三久性。（4）三銷售利三潤率銷售利三潤率=三420三0/2三000三0=2三1%第一，三企業業三務不僅三包括營三業業務三，還包三括營業三外業務三，盡管三通過營三業利潤三率可以三揭示營三業業務三的獲利三水平，三但要揭三示企業三在一定三時期總三的獲利三水平，三就必須三通過能三包含所三有企業三收支因三素在內三的稅前三業務收三入利潤三率的分三析。因三為利潤三總額中三包含了三不穩定三和不持三久的臨三時波動三的營業三外收支三因素，三所以業三務收入三利潤率三雖能揭三示某一三特定時三期的獲三利水平三，但難三以反映三獲利的三穩定性三和持久三性。第二，三由于企三業的外三部投資三任何債三權人以三及企業三經營管三理者最三關心的三是企業三在一定三時期的三總體盈三利能力三，而短三期債權三人和投三資者更三是關心三當期或三近期的三盈利水三平高低三。這樣三，對業三務收入三利潤率三的計算三分析就三顯得十三分必要三。（5）三銷售凈三利率銷售凈三利率=三252三0/2三000三0=1三2.6三%：第一三，由于三凈利潤三中包含三波動較三大的營三業外收三支凈額三和投資三收益，三該指標三年際之三間的變三化相對三較大。三企業的三短期投三資者和三債權人三的利益三主要在三企業當三期，他三們更關三心企業三最終獲三利能力三的大小三，所以三通常它三們直接三使用這三一指標三。而對三于企業三管理者三及所有三者來說三，則應三將該指三標數額三與凈利三潤的內三在結構三結合起三來分析三，以正三確判斷三企業的三盈利能三力。第二，三對單個三企業來三說，業三務收入三凈利率三指標越三大越好三，但各三行業內三的競爭三能力、三經濟狀三況、利三用負債三融資的三程度及三行業經三營的特三征，都三使得不三同行業三各企業三間的業三務收入三凈利率三大不相三同。因三此，在三使用該三比率分三析時，三要注意三與同行三業其他三企業進三行對比三分析。資產經三營盈利三能力指三標資產經三營盈利三能力是三指企業三運營資三產所產三生利潤三的能力三。在資產三經營方三式下，三其基本三特點是三把資產三作為企三業資源三投入，三并圍繞三資產的三配置、三重組、三使用等三進行管三理。在三資產經三營情況三下，產三品經營三或商品三經營要三以資產三經營為三基礎，三即圍繞三資產經三營進行三商品經三營和產三品經營三。因此三，資產三經營的三基本內三涵是合三理配置三與使用三資產，三以一定三的資產三投入，三取得盡三可能多三的收益三。反映資三產經營三盈利能三力的指三標是總三資產報三酬率。2．總三資產報三酬率R三OA三=利潤三總額÷三資產平三均總額該比率三越高，三表明企三業的資三產利用三效益越三好，整三個企業三盈利能三力越強三，經營三管理水三平越高三。當年總三資產報三酬率為三：42三00÷三〔（2三00三00三+2三30三00）三÷2〕三=三0.三195體現了三所有資三產的回三報水平所有資三產的權三屬關系三不明確資本經三營盈利三能力指三標資本經三營盈利三能力是三指企業三的所有三者通過三投入資三本經營三所取得三利潤的三能力。現代企三業基本三上是實三行有限三責任制三度，按三照這個三制度，三投資者三對企業三承擔責三任的界三限就是三投入資三本或凈三資產，三凈資產三的全部三體現所三有者的三權益，三都歸屬三于企業三的投資三人。反映資三本經營三盈利能三力的基三本指標三是凈資三產收益三率（自三有資金三利潤率三）。3．自三有資金三利潤率三ROE三（資本三報酬率三、凈資三產收益三率）自有資三金利潤三率=三凈利潤三÷平均三所有者三權益該指標三是企業三盈利能三力指標三的核心三，而且三也是整三個財務三指標體三系的核三心。當年自三有資金三利潤率三為：25三20÷三〔（1三46三00三+1三65三00）三÷2〕三==三0.三162體現了三股東的三真實回三報水平沒有考三慮財務三杠桿運三用差異4．資三本保值三增值率資本保三值增值三率=三期末三所有者三權益總三額÷期三初所有三者權益三總額如果資三本保值三增值率三大于1三，說明三所有者三權益增三加，否三則，如三小于1三，則意三味著所三有者權三益遭受三損失。三，當年資三本保值三增值率三為：1三65三00÷三14三600三=三1.1三30萬科A三財務分三析報告第三部三分三三層次財三務報表三分析框三架三層次三財務報三表分析三框架一、三宏觀經三濟PE三ST分三析二、行三業環境三分析三、公三司分析(一）三中小企三業的非三財務分三析（二）三大企業三的財務三分析一、宏三觀經濟三分析二、行三業環境三分析三、公三司分析公司素三質分析公司財三務分析公司競三爭者地三位分析技術水三平分析公司經三營管理三水平分三析三層次三財務報三表分析三框架一、三宏觀經三濟PE三ST分三析企業所處的宏觀環境政治Political經濟Economical社會Social技術Technical年增長消費者收入通貨膨脹利率人口/收入分布工作/消費習慣價值觀

政府政策/法規外貿政策/法規環境保護產品生命周期新/舊技術對中國三企業的三分析研三究，大三多從戰三略、管三理等角三度切入三，如果三能夠將三之放在三一個更三大的、三中國式三的環境三中進行三分析，三也許可三以得出三更多有三價值的三思考。三從“崩三塌之年三”的眾三多敗局三案例中三，我們三不難看三到，中三國企業三的興衰三與宏觀三環境的三變幻及三經濟政三策的變三動有著三十分密三切而微三妙的關三系，政三策似乎三一直是三創造商三業巨人三的最重三要的機三器，同三樣，它三也是摧三毀神話三的“第三一推動三力”。二、行三業環境三分析第一部三分、行三業分析三框架第二部三分、基三本行業三分析工三具第三部三分、行三業環境三分析原三理中國有三句老話：行行出三狀元每一行三賺錢的三速度是三不一樣三的俗話說三：“三三個劫道三的不如三一個賣三藥的，三三個賣三藥的不三如一個三辦校的三。”三、公三司分析(一）三中小企三業的素三質（非三財務）三分析（二）三大企業三的財務三分析房地產三企業的三三層次三分析框三架案例200三8年主三要地產三上市公三司財務三安全性三的綜合三排名現金比三率（現三金/總三資產）一個微三觀財務三報表不三能解釋三的事實三！一、宏三觀經濟三分析（一）三政府的三視角199三8年全三國商品三住宅空三置房面三積是6三146三萬平方三米，連三帶商業三用房辦三公樓，三一共壓三占了資三金約6三000三億。亞三洲金融三風波時三，我國三為啟動三內需，三將房地三產當作三拉動經三濟的重三要手段三。19三98年三7月3三日，隨三著“國三務院關三于進一三步深化三城鎮住三房制度三改革加三快住房三建設的三通知”三（國發三[19三98]三23號三，簡稱三23號三文）的三公布實三施，以三取消福三利分房三為特征三的中國三住房制三度改革三從此拉三開大幕三。按照2三3號文三給出的三住房供三應體系三，城市三80％三以上的三家庭應三該是由三政府向三他們供三應經濟三適用房三，而不三是開發三商搞的三商品房三。1、政三績考核三體系對于地三方政府三來講，三培育任三何一個三經濟增三長點都三不可能三像直接三出讓土三地所能三夠獲取三的利益三更為直三接和快三捷。并三且，房三地產行三業的發三展還將三帶動上三下游行三業的發三展，比三如建筑三、裝飾三、鋼鐵三、中介三等等很三多相關三的行業三，也促三進了地三方就業三工作的三開展。2、利三益驅動土地出三讓收益三已經成三為地方三政府預三算外的三最大一三筆收入三。而與三此相關三的房地三產稅收三，也成三為地方三政府財三政收入三的最大三來源之三一。國三務院發三展研究三中心的三一份調三研報告三顯示，三在一些三地方，三土地出三讓金凈三收入已三經占到三政府預三算外收三入的6三0%以三上，三這些收三取的土三地出讓三金大都三由地方三政府作三為預算三外資金三進行“三體外”三循環，三其中很三大一部三分最終三變成盲三目擴大三城市建三設規模三和搞政三績工程三、形象三工程的三主要資三金來源三，即所三謂的“三吃飯靠三財政，三建設靠三土地”三之說就三來源于三此。（二）三銀行的三視角光靠地三方政府三和房地三產商，三還不足三以操控三房地產三的價格三。沒有三源源不三斷的資三金支持三，高房三價撐不三了多久三。房地三產商的三資金來三源至少三還有兩三個正常三通道，三一是自三己用土三地向銀三行抵押三貸款，三二是買三房者從三銀行按三揭的資三金也流三向了房三地產商三的賬戶三。充足的三資金使三房地產三業保持三了高速三度發展三。（三）三其他角三色一場戲三光有主三角不行三，還得三有配角三。有三三個配角三不能不三提：第一是三媒體—三——如三果你知三道報紙三的廣告三收入主三要來源三于房地三產業，三就不會三奇怪房三地產為三什么總三是媒體三的熱點三，房地三產老總三成了媒三體的明三星了；三時尚營三銷王石三、娛三樂營銷三潘石屹三、哲三學家馮三倫第二是三各類專三家第三是三研究機三構他們的三話語權三局限在三對政策三的詮釋三與論證三上有關房地產三的輿論三導向基三本上在三房地產三商的掌三控之中三。二、行三業模式三分析房地產三業的商三業模式馮侖三“房地三產的商三業模式三”演講三：在房三地產公三司里面三講得最三多的是三機會、三關系、三搞定。三然而在三IT行三業講得三最多的三是商業三模式、三管理團三隊，還三有激勵三機制，三你會發三現這兩三件事情三為什么三這么大三差別呢三？也就三是說為三什么在三IT行三業會出三現一種三完全靠三自己就三能夠拿三到很多三錢，一三個商業三計劃書三就可以三拿到很三多錢，三掙的錢三都是陽三光狀態三，搞房三地產的三能成為三國際性三企業？三別人都三不能模三仿和拷三貝的事三情能連三續成長三嗎？成三長不了三，所以三這些企三業做不三大。萬科集三團董事三長王石房地產三企業經三營的質三變趨勢混亂事后被動神奇局部系統事中、三事前主動腐朽全面－－企三業成長三－－三－－領三袖成熟三－－三－－競三爭加劇三－－三－－客三戶至上三－－從混沌三到透明房地產三業的商三業模式三——房地產三公司一三次開發三模式房地產三公司二三次開發三模式房地產三公司全三鏈條開三發模式房地產三公司“三商業代三建”模三式（一）三房地產三公司一三次開發三模式價值曲線土地獲取地產開發房產開發房產運營增值服務一次開發二次開發（二）三房地產三公司二三次開發三模式持有自三己的物三業（寫三字樓、三商業樓三宇、其三他物業三），在三銷售收三入中占三有相當三的比例三。同時三進行明三確的市三場定位三，發展三開發房三產（保三持相當三的土地三儲備）三，獲得三另一部三分銷售三收入和三利潤。好處：收入穩三定，有三現金流三入有保三證；長期來三看，物三業會增三值；固定資三產規模三擴大，三抗風險三能力增三大；融資的三空間擴三大。成功案三例：香港的三李嘉成三、鄭裕三彤等，三日本的三森公司三等。商業地三產的特三性：開發難三度非常三高建設周三期比較三長要大的三資金支三持經營難三度大投資商三業地產三的模式三：一是建三設開發三；二是收三購現有三的商業三，可能三是一個三大量資三產；三是收三購地產三公司的三股權。凱德置三地是新三加坡嘉三德置地三集團在三華的全三資子公三司，總三裁林明三彥，凱三環渤海三區域總三經理毛三大慶，三自19三94年三進入上三海，9三9年進三入北京三，致力三于全國三高品質三住宅和三商用房三產的投三資、開三發與管三理。（三）三凱德模三式：全三業務鏈三的魔力嘉德置三地價值三鏈（四）三房地產三公司“三商業代三建”模三式“傳統三商業模三式”，三其核心三環節是三：1、企三業基于三關系、三資金或三其他核三心優勢三取得土三地；2三、通過三開發活三動兌現三土地增三值和產三品增值三；3、土三地出讓三方利用三開發項三目示范三效應推三高周邊三地價；三4、企三業將經三營所得三投入高三價土地三，實現三滾動開三發。在這個三模式中三房地產三開發企三業相當三于價值三鏈上各三類資源三的總包三商、整三合商，三背上了三沉重的三資產包三袱，承三擔了產三業鏈最三大的風三險，但三其利潤三卻被不三斷上漲三的土地三重置成三本大量三侵蝕。三號稱“三暴利”三的開發三企業實三際上是三產業鏈三條中的三弱者。跳出傳三統套路三，探索三改變盈三利結構三的可能三性。三、公三司分析對比帕三爾迪和三新鴻基三近年來三的凈資三產收益三率，我三們發現三，帕爾三迪給股三東的回三報遠遠三超出了三新鴻基三（圖1三）。帕三爾迪和三新鴻基三分別是三美國和三香港最三優秀的三房地產三開發商三之一，三兩家公三司的凈三資產收三益率差三距如此三之大，三恐怕出三乎大多三數人的三意料。表1帕爾迪三和新鴻三基200三5年度杜三邦分析項目帕爾迪新鴻基凈資產收益率25.04%6.91%

權益乘數2.191.28

總資產收益率11.43%5.40%

凈利潤率10.15%45.20%

資產周轉率1.130.12作一個三簡單的三杜邦分三析可以三發現，三盡管新三鴻基的三凈利潤三率（凈三利潤/三銷售收三入）數三倍于帕三爾迪，三凸顯房三地產行三業“暴三利”特三征，但三過低的三資產周三轉率（三收入/三資產）三和權益三乘數（三資產/三股東權三益）拉三了它的三后腿（三表1）三。地產公三司要成三功，除三了以高三效率建三設高品三質的房三屋外，三財務戰三略的配三合也至三關重要三。超速三擴張或三產品定三位與財三務融戰三略不匹三配都會三給企業三帶來致三命危機三。好的三地產公三司是好三的運營三+好的三財務戰三略。第四部三分財務三風險防三范一、風三險的類三別二、三三維平衡三模型三、私三募股權三投資下三的財務三風險四、增三長優先三級高速成三長企業三的衰落企業名稱存在時間快速成長時間衰落時間爆發誘因主要根源德隆1986-20041992-200360天資金鏈崩斷瘋狂資本擴張巨人1989-19971990-1995半年資金鏈斷裂盲目多元化三株1994-20011995-1997一年現金流干枯高速市場擴張一、風三險的類三別與流三動性財三務風險經濟條三件政治和三社會環三境市場結三構公司競三爭地位銷售額息稅前三收益稅后收三益經濟風三險營業風三險經營風三險財務風三險成本與三風險傳三導何為風三險?Ris三ki三su三nce三rta三int三y風險的三類別經濟風三險(E三con三omi三cR三isk三)環境風三險(經三濟條件三、政治三及社會三環境）市場風三險（市三場結構三、企業三競爭優三勢）經營風三險（O三per三ati三ona三lR三isk三)固定成三本與變三動成本三比例財務風三險（F三ina三nci三al三Ris三k)資本結三構與金三融市場三利率營業風三險Bus三ine三ss三Ris三k利潤易三變性Pro三fit三Vo三lat三ili三ty傳導傳導凈營運三資本流動資三產流動負三債固定資三產其他長三期資產長期負三債股東權三益資金的三用途資金的三來源簡要的三資產負三債表(Ba三lan三ce三She三et)財務分三析的主三要內容The三Ma三in三Mat三ter三to三Fi三nan三cia三lM三ana三gem三ent凈營運三資本Net三wo三rki三ng三cap三ita三l凈營運三資本流動資三產與流三動負債三之差。產生的三原因經營過三程中的三現金流三入量和三流出量三在時間三上的不三對等。經營中三現金流三量產生三的數量三和時間三的不確三定性。從理財三角度來三看，短三期現金三流量的三管理問三題屬于三短期理三財問題三。返回20052006200720052006

2007貨幣資金70333407465短期借款80276140應收賬款2069124應付帳款177119056582應收票據01.5108應付票據99731833146預付款77410141022預收款90126281存貨201734954552流動資產3859818013598流動負債3086563611390蘇寧電三器股份三公司營三運資金三分析表（金額三：百萬三元）紅頂商三人胡雪三巖做過三一個比三喻，說三商人手三中的錢三用來周三轉，其三實和用三七個蓋三子去封三八個壇三子的道三理一樣三。資金三周轉的三問題是三自古以三來商人三們都會三遇見的三問題。現金循三環期原三理經營周三期和現三金周期三的概念經營周三期：是從購三買存貨三一直到三收到現三金的時三間。