房地產企業財務分析——以碧桂園為例摘要房地產行業屬于綜合性產業，對鋼鐵、建材等相關行業有直接的拉動作用。房地產公司面臨日益激烈的競爭從而導致資金的短缺的風險，引發內部管理層對公司未來發展的思考以及影響投資者的決策。在國家宏觀調控的背景下，還有金融機構對房產企業項目的門檻日益提高，如何通過財務分析發現企業問題并解決，來提高企業的競爭力，讓企業能可持續的健康發展。本文將采用哈佛分析框架對碧桂園進行分析，發現企業的戰略布局契合國家的發展戰略且經營狀況良好，但是企業的資產周轉率較差，房產物業發展過快成本偏低，有可能存在質量隱患，并且碧桂園應收賬款的變現能力較弱。所以碧桂園應加強物業項目的資產周轉和質量，加強應收賬款的變現能力以降低出現大量壞賬的風險。關鍵詞：財務分析房地產企業碧桂園哈佛分析框架AbstractTherealestateindustryisacomprehensiveindustry,ironandsteel,buildingmaterialsandotherrelatedindustrieshasadirectstimulatingeffect.RealEstateCompanyfacetheriskofashortageoffundsresultingintheincreasinglyfiercecompetition,causinginternalmanagementonthecompany'sfuturedevelopmentandinfluencethedecisionsofinvestors.Atthenationalmacro-controlbackground,thresholdandfinancialinstitutionstotheenterpriseoftherealestateprojectisincreasing,howtofindtheenterprisethroughfinancialanalysisandsolvetheproblem,toimprovethecompetitivenessofenterprises,sothatenterprisescansustainabledevelopment.ThispaperwillusetheHarvardAnalysisFrameworkforgardenanalysis,foundthestrategiclayoutofenterprisedevelopmentstrategyandthecombinationofstateenterprisesoperatingingoodcondition,buttheassetturnoverrateispoor,therapiddevelopmentofrealestatepropertycostslow,theremayexistqualityproblems,andthegardenofthecashabilityofreceivableaccountisweak.Sothegardenshouldpayattentiontothepropertyassetturnoverandthepropertyquality,strengthenthecashabilityofreceivableaccountinordertoreducetheriskofalotofbaddebts.Keywords:Financialanalysis,Realestateenterprise,CountryGarden,HavardAnalysisFramework.目錄目錄摘要 1Abstract 2目錄 3一、 導論 5（一） 研究背景與意義 51、 研究背景 52、 研究意義 5（二） 國內外的相關文獻綜述 51、 國內的財務分析狀況 52、 國際的財務分析狀況 5（三） 研究思路與方法 61、 研究思路 62、 研究方法 6（四） 本文主要研究內容與框架 6二、 碧桂園財務分析的相關理論基礎 7（一） 我國傳統財務分析基本方法和缺陷 7（二） 哈佛分析框架的基本內容 8三、 哈佛分析框架下碧桂園財務分析 8（一） 碧桂園的戰略分析 81. 房地產行業分析 82.碧桂園戰略分析 8（二）碧桂園會計分析 91.房地產主要會計項目與會計政策確定 92. 碧桂園相關會計項目的分析 10（三） 碧桂園財務分析 111.償債能力分析 112.營運能力 143.盈利能力 16（四） 碧桂園前景分析 181. 戰略預測 182. 財務預測 18四、主要結論 18五．碧桂園集團的發展建議 19參考文獻 20一、 導論（一） 研究背景與意義1、 研究背景在近幾十年來，許多國家的快速發展，都離不開房產業的高速增長，房產業的繁榮發展帶動了經濟的繁榮。未來，中國房地產將以關注民生，還有提供社會保障作為主流發展方向。中國房地產市場將面臨重要轉型，從低端的盲目開發住宅，開始走向科技舒適環保型的高端住宅轉型。房地產公司面臨日益激烈的競爭從而導致資金的短缺的風險，引發內部管理層對公司未來發展的思考以及影響投資者的決策。2、 研究意義因為房地產業在我國屬于新興的高利潤產業，但是還是有很多企業不注重財務分析，采用粗放式經營，從而會出現許多問題。現在有些公司因為資金管理不當，導致現金流斷裂，企業經營出現危機。從而使財務分析在房地產企業中變得日益重要。在國家宏觀調控的背景下，還有等金融機構對房產企業項目的門檻日益提高，如何通過財務分析發現企業問題并解決，來提高企業的競爭力，讓企業能可持續的健康發展[[]楊旸[]楊旸.哈佛分析框架下的我國房地產上市企業財務分析[D].吉林財經大學，2016（二） 國內外的相關文獻綜述1、 國內的財務分析狀況李雪梅（2004）：財務分析的目的不同，從而分析的角度也就不同。管理層很少會全面地去分析整個公司的財務報表,

只是發現在某些方面有問題的時候，才回去了解并查看財務報表中相關的內容,

這樣不整體看很容易得出錯誤的結果[[]鄧美霞[]鄧美霞.上市公司財務報表分析以珠海格力電器股份有限公司為例.2015周福源（2012）：主張以企業運行為起點，試著建立一個具有融合性質的會計分析框架，即將企業的財務與經營相結合，所處行業環境、選用的戰略以及執行情況的分析結果與企業的業績和盈利能力結合起來，進而來評價企業整體經營、財務情況以及將來的發展走勢[[]周福源，企業財務分析框架[]周福源，企業財務分析框架:融合觀點[[J].商業會計，2012,(9):104-106唐慧欽（2014）：企業報表是企業會計中的一個重要載體。在企業的報表之中，全面、系統地記錄了在企業經營過程中所發生的經濟業務。根據報表對企業經營過程中的財務數據分析和研究，從而發現問題，并且可以較為客觀準確地對企業的經營狀況進行評價，還可以對問題進行改善與修正[[]唐惠欽[]唐惠欽.萬科與保利地產的財務戰略比較分析[D]，廈門:廈門大學，2014.2、 國際的財務分析狀況K.G.Palepu:、P.M.Healy和V.L.Bernard（2004）：在《運用財務報表進行企業分析與估價》中提出“哈佛分析框架”。該框架將戰略分析融合到財務分析之中，包括經營戰略分析、會計分析、財務分析和前景分析四部分[[]湯明陽[]湯明陽.基于哈佛框架下李寧公司財務分析研究[D].河南大學.2015克勞迪婭(Claudia,2007)：提出從財務指標系統設計目的、決策系統實用性、財務決策的運作模式這三方面來設計和考量專業的財務診斷體系，這個方法是通過對企業所提供的數據進行歸納、計算和總結，來設立一個區間式的評分系統，對企業相關的財務數據和財務報告數據進行評分，最后得出相關的結論[[]戴秀青[]戴秀青.基于哈佛分析框架下的YY公司財務分析[D].廣東財經大學.2016（三） 研究思路與方法1、 研究思路本文在對碧桂園進行案例分析時，首先，對當前我國宏觀經濟環境進行分析，抓住房地產行業的特點，分析行業現狀及發展因素；其次，運用哈佛框架從四個維度分析。第一，從戰略的角度，對碧桂園和同行業萬科地產進行分析。第二，從會計的角度，對碧桂園在香港準則下所執行的會計政策進行剖析和評價。第三，從財務的角度，結合2010—2015年5年的財務數據做縱向分析。在內部進行橫向比較，綜合評價碧桂園整體經營狀況。另外，運用比率法，從碧桂園的盈利能力和償債能力等多個方面進行分析。第四，從戰略和財務方面對碧桂園的發展前景進行預測。最后，依據得出的基本結論對碧桂園發展提出合理化建議。2、 研究方法本文選取碧桂園控股有限公司進行分析，借鑒國內外的財務分析所運用的理論方法，基于哈佛分析框架，采取案例分析的方法，在國內宏觀經濟形勢和行業發展動態的背景下，以房產上市企業碧桂園公司2010年至2015年的財務數據為研究對象，并選取萬科地產為參照對象進行比較分析。運用財務分析理論知識并結合公司的總體發展戰略進行研究，全面系統地分析碧桂園的業績和財務狀況，從而有效地指出碧桂園在經營管理上的一些問題，找到相應的解決方法，并提出相關的建議。（四） 本文主要研究內容與框架本文主要對于傳統財務分析的不足之處，基于哈佛分析框架，將框架中（戰略、財務、會計和前景分析）等四個分析相結合，從定性與定量兩個方面對本文的研究對象碧桂園進行系統的財務分析，進而根據分析的結論對企業提出改進意見以及企業未來發展方向[[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地產財務分析研究[D].[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地產財務分析研究[D].遼寧大學，2015圖一本文主要研究框架二、 碧桂園財務分析的相關理論基礎（一） 我國傳統財務分析基本方法和缺陷傳統財務報表分析的方法主要分為三種一是財務比率分析（對財務相對數指標進行比較，對經營活動變動程度進行分析，來評價企業的財務狀況和經營成果）；二是財務數據比較分析（對兩個或以上相關經濟指標進行對比，確定其差異并進行差異分析或趨勢分析），三是財務數據的趨勢分析（對企業的相同數據指標或比率進行縱向比較，確定企業財務狀況和經營成果變動趨勢）。目前，傳統的財務分析指標主要用來分析企業的經營狀況，為企業的管理者進行決策提供有用資料。從而使財務分析指標對其結果有著重要的影響，財務分析指標的局限性使企業財務報表分析中，無法包含全部關鍵因素并反映真實的企業經營。（二） 哈佛分析框架的基本內容哈佛分析框架下的財務分析，全面考慮了企業發展的各個方面，從時間角度來說包括企業的過去、現在和將來；從分析的廣度來說包括對企業的戰略分析、會計分析、財務分析和前景分析。三、 哈佛分析框架下碧桂園財務分析碧桂園簡介：標題中“碧桂園”，即碧桂園控股有限公司（后文，均簡稱為“碧桂園”）。碧桂園創立于1992年，2006年被中國工商局認定為"中國馳名商標"，為最早獲評的兩個房地產行業馳名商標之一，并在2007年，碧桂園在香港聯交所主板上市[[]碧桂園：建老百姓買得起的房子［EB/OL］，2017][]碧桂園：建老百姓買得起的房子［EB/OL］，2017[]碧桂園集團.百度百科[z]本章的數據來自于碧桂園和萬科集團的官方網站所發布的年報中提取的數據，還有東方財富網站上的一些數據，下文不再具體標注。（一） 碧桂園的戰略分析1. 房地產行業分析（1）房地產行業特征目前，房地產的行業環境總體呈現高動態、高復雜、周期性的特征。地產項目產品與其它制造業的產品相比較，具有地域性、耐用性、高價值性等特點，更大的區別在于房地產的產品還具有地域性、投資性、滯后性等特點，這也就決定了房地產企業的核心競爭力與制造業等其他行業企業的核心競爭力的不同[[]李曉春[]李曉春.長沙新宇房地產集團公司核心競爭力研究[D].中南大學,2006（2）房地產行業的生命周期我國房地產的生命周期主要有投入期、增長期、成熟期和衰落期。在這四個階段中房地產企業會有不同的表現，因此根據會根據遇到不同的狀況采取不同的措施[[]楊旸[]楊旸.哈佛分析框架下的我國房地產上市企業財務分析[D].吉林財經大學，20162.碧桂園戰略分析（1）碧桂園SWOT分析在房地產行業這個大環境背景下，碧桂園有著自己的優勢和劣勢，還伴隨著機會和風險。碧桂園的競爭優勢碧桂園依托自己強大的規模效應，全部樓盤自己開發和自己銷售，從而獲得規模優勢，把開發成本降得最低。并擁有一條自主房地產開發鏈，幾乎扮演了房地產開發過程中的各個角色，從最初項目開發的設計、建筑和裝修直到物業建成后的物業管理均由公司負責，這大大提高了碧桂園的競爭能力。碧桂園的競爭劣勢碧桂園規模經營缺乏個性化，房子風格沒怎么變化，缺乏差異化。國家大力推行的住房保障房對當今許多商品房造成一定的沖擊，必然會對碧桂園造成一定的威脅。政府壟斷土地的供應，稅收政策、金融、規劃等主要的開發條件都需要依賴政府，開發商不具有討價還價的能力。碧桂園所面臨的機會一線城市房價政府監管比較嚴格，但是在二、三線城市并不是特別嚴，碧桂園房產選擇二三線城市作為企業的開發重點，其實是一種避重就輕的方法，從而降低了自身房產開發風險[[]碧桂園集團戰略分析[]碧桂園集團戰略分析./wenku/274337.html［EB/OL］，2016碧桂園所面臨的風險我國房產企業關系這國家經濟和人民生活，所以一直是政府主導型產業，政府有著很強的干預性。人們的消費觀念會慢慢的成熟，當消費者對價格的敏感并不在于產品的價值時，碧桂園這個“房屋大工廠”不注重個性化的模式就會有很大問題。（2）總體的發展戰略許多年來，碧桂園開創出獨具特色的碧桂園開發模式，運用和堅持以下三大核心戰略：第一，合理利用荒地：首創“荒地造城”，科學探索在荒地上進行城鎮化建設；合理規避一二線城市開發風險，率先在三四線城市展開建設版圖，有利于推動本地城鎮化；在一線城市開發中加入科技的概念，提供高品質的衛星城鎮提升居民幸福感。第二，城市級配套。碧桂園一直保持著自己超前規劃的理念，以創新思路引領公司發展。公司在建設和運作地產項目時，基本都要配套建設相關社區設施[9]。第三，建老百姓買得起的好房子。“物美價廉”是碧桂園創始人楊國強一直遵循的經營理念，使得碧桂園的開發模式與國家的樓市調控政策更趨一致。（二）碧桂園會計分析1.房地產主要會計項目與會計政策確定通過上面對行業的分析，可以知道未來房地產業務將漸漸進入平穩發展的模式，開發方向有所傾斜。碧桂園處于房地產開發企業的的中上游水平，資金實力相對雄厚。根據對公司的戰略分析可知，公司的發展戰略十分契合國家政策，注重三四線城市房地產的開發，與國家城鎮化發展戰略不謀而合。碧桂園的綜合財務報表是根據香港的財務報告準則編制，按照歷史成本法編制。2. 碧桂園相關會計項目的分析（1）存貨作為房地產開發企業的一項重要資產，通常存貨價值占企業資產的比重較大且流動性較強。存貨主要核算房地產開發過程中的各項成本以及費用支出，因此對其進行準確的確認和計量有著十分重要的意義。在香港準則下碧桂園資產負債表中，流動資產和非流動資產中的“開發中物業”和“已落成之待售物業”均屬于存貨的范圍。從上表可知，碧桂園的存貨處于逐年增長的趨勢，但是一直低于萬科的資產規模。雖然碧桂園的開發方式是在三四線城市購買大量的土地以進行城鎮化開發建設，其土地成本、工程成本均較低。而萬科地產的樓盤通常選在一二線城市，在相同規模的情況下成本高于碧桂園。兩家公司在過去的五年間，存貨的規模均大幅上升。（2）土地使用權土地使用權在中國《企業會計準則》下作為無形資產進行核算，但是在香港準則下則單獨列示為土地使用權。根據香港的會計準則，由于中國地產企業取得的是土地使用權而非所有權，故土地使用權不應作為開發成本的一部分，而是相當于一項無形資產，需要進行攤銷，并單獨列示[[]金融地產觀察[]金融地產觀察.中國房地產企業財務報表解讀要點(香港上市公司)./s/blog_516ade740100905k.html［EB/OL］，2008從上表可知，碧桂園控股有限公司在2011年以來土地使用權逐漸上升，總體呈現上升趨勢，一直以來碧桂園大量儲備土地，有獨特的拿地策略。中國經濟目前相對較嚴峻，中央政府會推動一些政策，使中國的經濟帶到正常的發展軌道，碧桂園集團總裁、執行董事莫斌認為碧桂園必須抓住這個大好機會，經濟越是嚴峻，越是我們的機會，所以要儲備更多優質土地。（3）固定資產從上表可知，萬科的固定資產遠低于碧桂園，主要是萬科集團的經營模式與碧桂園不同，因為碧桂園每開發一個樓盤就會建設一個相應的配套酒店，并且是按照四星級以上的標準建設的，相應的投入成本和建設標準也較高。（三） 碧桂園財務分析1.償債能力分析（1）流動比率圖1-1碧桂園和萬科2011-2015年流動比率由圖1-1可知，2011-2015年間碧桂園的流動比率雖有所波動，但整體趨勢比較平穩，總體處在1.3左右。2012-2014年短期償債能力有所下降，是因為這幾年處于國家樓市調整，年度銷售金額一直保持在450億元左右，幾乎是“停滯不前”。為了擺脫困境，過去幾年碧桂園一直在調整區域布局，加大了廣東省外項目、二三線大盤以及海外項目的投資。2014年后公司采取堅持科學發展的戰略政策，開發大量新的項目，囤積大量存貨，使得短期償債能力回到1.35，與萬科相比逐步回升。（2）速動比率圖1-2碧桂園和萬科2011-2015年速動比率從圖1-1和圖1-2可以看出，受國家限購政策的影響，2012年速動比率有所下降，和流動比率一樣，碧桂園的速動比率也較穩定，在0.5左右。但與流動比率相比，相差較大，這是因為房地產行業的性質，房產行業通常有金額較大的存貨，例如一些正在開發的項目以及落成待售的物業。一般短期償債能力的比率為1較為恰當，可是碧桂園和萬科的速動比率都沒有達到標準，企業在面對突然的債務問題時，存貨是否能清償債務還有待考量[[]姜照清[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地產財務分析研究[D].遼寧大學，2015（3）資產負債率圖1-3-1碧桂園和萬科2011-2015年資產負債比率圖1-3-22011-2015年碧桂園現金及現金等價物變化情況從圖1-3-1我們可知，這兩家的房地產企業的資產負債比率都比較高，都為70%以上處于偏高水平，企業的償債能力較弱。2012-2015年間該比率處于波動狀態，從70%左右上升到77.69%，最后回到75%左右，總體來看資產負債率不斷升高，長期償債能力在逐漸下降。2015年，碧桂園資產負債率有所下降，比2014年下降1.4個百分點，但同時現金及現金等價物也從2014年的187億元攀升至2015年的365億元。換言之，2015年盡管碧桂園為擴大企業自身的土地投資需求，導致公司融資規模有所增加，但因為其強大的銷售能力和嚴格的現金流管理，企業的資本結構反而得到進一步的優化[[]趙子龍[]趙子龍.碧桂園董事局主席楊國強：2017年銷售目標4000億元[J].中國經營報.2017（4）產權比率圖1-4碧桂園和萬科2011-2015年產權比率從數據來看，碧桂園的產權比率從2011年的257%，上升到2015年的418%，五年間上升幅度較大，產權比率高，是高風險、高報酬的財務結構。從長期來看，企業的長期償債能力較差。2.營運能力（1）存貨周轉率圖2-1碧桂園和萬科2011-2015年存貨周轉率就碧桂園單獨來看，雖然存貨周轉率大體在下降，但總體來看該比率仍高于0.6。萬科雖然沒有較大幅度地提高，但是卻在緩慢攀升，由2011年的0.25增長到2015年的0.4，表示萬科地產在存貨的管理水平方面略有改進[[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地產財務分析研究[D].遼寧大學，2015]，但遠低于碧桂園。由此可以看出，雖然有外在政策的影響，[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地產財務分析研究[D].遼寧大學，2015（2）應收賬款周轉率圖2-2碧桂園和萬科2011-2015年應收賬款周轉率從圖2-2中我們可以看出，從2011年到2015年，碧桂園的應收賬款周轉率呈現大幅的波動，到2015年只有9.65，與同行業萬科相比較差。碧桂園2011年業績穩步增長，調整區域布局，加大廣東省外項目、二三線大盤以及海外項目的投資。所以碧桂園與客戶的往來款項增多，從而導致應收款周轉率相對下降，應收款的變現能力變弱。碧桂園應加強企業往來資金的周轉能力和應收賬款的變現能力，來降低出現壞賬的風險[[]楊旸[]楊旸.哈佛分析框架下的我國房地產上市企業財務分析[D].吉林財經大學，2016（3）流動資產周轉率圖2-3碧桂園和萬科2011-2015年的流動資產周轉率觀察圖中數據，我們可以知道碧桂園的流動資產周轉率有點起伏但總體來說相差不大，保持在0.5左右，高于萬科地產。說明企業內部的流動資金都得到了充分的利用，存貨滯留較少，能夠及時轉化為銷售收入，為企業帶來收益與現金流入。數值較小的原因是房地產開發企業的房產從開發施工到建成銷售，這期間需要經過一段很長的時間，這樣才能保證其房屋的質量。（4）總資產周轉率圖2-3碧桂園和萬科2011-2015年總資產周轉率從2012-2015年碧桂園總資產周轉率的變化情況來看，碧桂園總資產周轉率一直穩定在0.30左右，與同類大型房企萬科大致相當，2015年周轉速度與行業標桿趨同，雖然略有下滑，但仍屬于較高的周轉水平。如何實現更高的周轉率，加速回款，成為眾多大型的房地產企業所面臨的一個大考驗。為此碧桂園制定了“跟投機制、合伙人戰略”，團隊的整體競爭實力有一定的提高，使得該公司具有同行中較快的賬款周轉速度，2015年碧桂園總資產周轉率為0.31，,資金使用的效率比較高[[]鄧浩志[]鄧浩志.“地產三強”今年沖擊4000億業績./post-2136657-124212168-1.shtml［EB/OL］，2017致謝：轉眼間四年緊張而又充實的大學生生活即將畫上句號。在這四年的學習期間，我得到了很多老師、同學和朋友的關懷和幫忙。在學位論文即將完成之際，我要向所有期間給予我支持、幫忙和鼓勵的人表示我最誠摯的謝意。首先，我要感謝我的指導老師張毓雄老師對我的教導。從論文的選題、構思、撰寫到最終的定稿，張毓雄老師都給了我悉心的指導和熱情的幫忙，使我的畢業論文能夠順利的完成。張毓雄老師對工作的認真負責、對學術的鉆研精神和嚴謹的學風，都是值得我終生學習的。最后，感謝我的家人在此期間給予我的包容、關愛和鼓勵，以及所有陪我一路走來的同學和朋友，正是由于他們的支持和照顧，我才能安心學習，并順利完成我的學業。畢業在即，在今后的工作和生活中，我會銘記師長們的教誨，繼續不懈努力和追求，來報答所有支持和幫忙過我的人!3.盈利能力（1）銷售毛利率圖3-1碧桂園和萬科2011-2015年的銷售毛利率從圖3-1中可知，碧桂園的銷售毛利率呈逐年上升趨勢，然后到了2014年有輕微的下降，是因為2015年的產品大部分為2014年簽約，但是14年房地產整體情況較差，碧桂園因此采用包括價格方式在內的去庫存方式，因此其毛利率有一定的下降。總體與萬科相差不大但仍低于萬科。2011年開始，政府調控房地產行業出臺一系列的政策，而且2011年-2012年嚴厲調控時期，但是碧桂園的銷售毛利率仍呈逐年上升趨勢，因為碧桂園在三四線城市儲備了大量的土地，開盤均帶來了很好的利潤，并且引進合伙人計劃，成本控制能力進一步增強，銷售管理費用率持續下降。（2）銷售利潤率圖3-2碧桂園和萬科2011-2015年銷售利潤率從圖3-2可以看出，碧桂園的銷售利潤率與圖3-1銷售毛利率一樣，呈現逐年上升的趨勢，但總體大于萬科的銷售利潤率。一方面，是因為政策的限制而降低了房價；另一方面，是因為在土地和市場方面做了優化，一二三四線城市起頭并進；最后，實行了內部合伙人機制。（3）總資產報酬率圖3-3碧桂園和萬科2011-2015年總資產報酬率碧桂園的總資產報酬率呈現上升趨勢，并且超過萬科地產，說明企業對資產的運用效率在不斷提高，企業經營管理水平在不斷完善。（4）凈資產收益率圖3-4碧桂園和萬科2011-2015年凈資產收益率從表中可以看出，碧桂園的凈資產收益率總體呈上升趨勢，盈利能力有所上升，與萬科地產相比較，碧桂園凈資產收益率與其相差不多，說明企業近期發展較為穩定。（四） 碧桂園前景分析1. 戰略預測未來碧桂園繼續堅持“一條龍式”房產經營戰略和開發模式，從規劃投入到售后，每一環節都配備一支精英團隊，以專業精神還有嚴格的質量監控，為求卓越的品質。關于發展戰略方面。碧桂園在珠三角城市發展優勢的基礎上，向外擴展。集團產品開發、營銷能力的優化提升及包括互聯網平臺拓展在內的一系列創新手段的運用，也使得銷售規模上升的同時，銷售均價保持平穩，可銷售存貨量穩中有降，去化率進一步提高。關于產品策略方面。碧桂園應該繼續堅持綠色的發展戰略，迎合低碳經濟，發揮產品創新的優勢。在綠色住宅的研發、應用和推廣方面可以進一步發展。2. 財務預測盈利能力需進一步加強。從2012-2015年凈資產收益率與總資產收益率的變化情況來看，2015年碧桂園凈資產收益率為20.05%，較2014年提升2.8個百分點，反映出公司股東回報的好轉，但在一般情況下，負債的增加會導致凈資產收益率的上升；而從總