第四章商圈及城市商業網點規劃主要內容：商圈的含義影響商圈的因素現代商圈的特點商圈理論商圈測定的方法城市商業網點規劃的原則和重點學習重點：商圈理論、商圈測定的方法。第一節商圈劃定一、商圈的含義及結構

商圈是指零售企業經營形式和服務能力所形成的銷售范圍。商圈既是地理概念，也是經營概念。作為地理概念，指一定距離內顧客積聚的程度，即人流狀況，完全取決于區域的選擇，所以也叫區域定位法；作為經營概念，即取決于業態種類和經營能力所煥發的內聚力和輻射力大小作為劃分商圈的依據。商圈結構基礎商圈邊緣商圈異地商圈觀點對照：商圈的層次商圈可分為三個層次：核心商圈次級商圈邊緣商圈是指最接近店鋪的區域，在這個區域內顧客來店購物最方便。一般來說，小型店鋪的核心商圈在0.8公里之內，顧客步行來店在10分鐘以內。大型店鋪的核心商圈在5公里以內，無論使用何種交通工具，顧客來店時間在20分鐘以內。核心商圈的顧客大約占55%-70%。核心商圈是指核心商圈的外圍區域，在這個區域內顧客來店購物比較方便。一般來說，小型店鋪的次級商圈在1.5公里以內，顧客步行來店在20分鐘以內；大型店鋪的次級商圈在8公里以內，不論使用何種交通工具，顧客來店都不超過40分鐘。次級商圈的顧客大約占15%-25%。次級商圈是指次級商圈以外的區域，在這個區域內顧客來店購物不夠方便。一般來說，小型店鋪的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型店鋪的邊緣商圈在8公里以外，不論使用何種交通工具，顧客來店都要在40分鐘以上。邊緣商圈的顧客大約占10%。邊緣商圈商圈層次距離時間顧客比例小型店鋪大型店鋪小型店鋪大型店鋪核心商圈0.8km以內5km以內10分鐘以內20分鐘以內55%-70%次級商圈1.5km以內8km以內20分鐘以內40分鐘以內15%-25%邊緣商圈1.5km以外8km以外20分鐘以上40分鐘以上約10%區位特點人流量、顧客的流動性交通地理條件競爭店鋪的位置業態選擇商品的檔次經營品種經營規模服務水平、購物環境銷售手段店鋪的促銷手段商業信譽二、影響商圈的因素電子商務條件零售業商圈：地理因素的影響大大降低；對零售企業的配送能力要求提高。三、零售商圈的測定方法（一）零售引力法則（雷利法則）

雷利認為，商圈規模由于人口的多少和距離商店的遠近而有不同，商店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和里程距離兩方面發揮作用。在兩個城鎮之間設立一個中介點，顧客在此中介點可能前往任何一個城鎮購買，即在這一中介點上，兩城鎮商店對此地居民的吸引力完全相同，這一地點到兩商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區域。第一，兩個競爭的城市（A城與B城）在公路上有同等程度的靠近性；第二，兩城市可被利用的商品或者服務的多少以城市人口的多少為標志；第三，顧客只到一個城市購物。雷利法則的假設基礎：ｄＤab＝───────１＋√Ｐb/Ｐa

Ｄab:表示Ａ城鎮商圈的限度（以沿公路到Ｂ城鎮的里程衡量）Ｐa:表示Ａ城鎮人口Ｐb:表示Ｂ城鎮人口ｄ:城鎮Ａ和Ｂ的里程距離案例:

假設：Ａ城鎮人口9萬人，Ｂ城鎮人口1萬人，Ａ距Ｂ20公里。

20Ｄab＝──────＝15(公里)1＋√1/920

Ｄba＝──────＝5(公里)1＋√9/1

15(公里)5(公里)

Ａ***Ｂ中介點圖：A地區大概的商圈雷利法則的另一種數學等式：式中：Ba是A都市從中間地C都市吸引來的銷售額；Bb是B都市從中間地C都市吸引來的銷售額；Pa是A都市的人口；Pb是B都市的人口；Da是A都市與C都市的距離；Db是B都市與C都市的距離；N=1,n=2舉例例：某市選擇一個商業區附近投資開設一個大型SHOPPINGMALL，該市有兩個中心商業區，A商業區有8萬人口，B商業區有4萬人口，A、B區域之間有一大型住宅C區，人口有10萬，C區距離A區有2公里路程，距離B區有1公里路程，問哪個商業區市場潛力大，企業應該選擇在哪個商業區設店？該法則的優點：計算簡便；缺點：考慮的是兩地的里程距離；忽略了經營能力及商品本身的影響。該方法適用于耐用品或者專門品的商圈分析。（二）阿普波姆法則Da----A都市到分界點的時間距離；Dab----A都市到B都市之間的時間距離；Pa----A都市的銷售場地面積；Pb----都市的銷售場地面積。改進：時間距離替代里程距離；銷售場地面積的大小衡量商圈吸引能力大小。雷利法則的基礎上派生而來。從不同都市銷售場地面積的角度，界定商圈分界點，求商圈的大小。（三）伽祥薩法則A店---位于A都市的商購店；B店---位于B都市的商維店；改進：從城市狐商圈分潑析轉向今商店的構商圈分塘析。雷利法則返的基礎上兼派生而來莖。以上三易種方法挺出現以跪下情況路時需對公商圈計渾算的結慨果進行耳調整：在A都市與B都市之繼間具有厭競爭力謙的都市右介于其待中；在A都市與B都市之改間有河敘流、水慢路、鐵剩路、高究速公路贏介于其令中；A都市與B都市的騾人口差蓮距非常藏大；Ａ都市與越Ｂ都市的懇消費層次留不同；都市與都食市的文化芬娛樂設施剩吸引力不周同。（四）哈夫法則在一地煙的數個子商業聚冤集區中萄，居民餐到各個皺商業聚賀集區購各物的概率，由商業寸聚集區的規模和居民阻到商業童聚集區仗的距離決定，遷具體由揪該商店亡對消費積者的吸穿引力與致在這一哄地區內關全部同毒類商店催的吸引條力綜合潮的比率虹。用途：開周新店時預咐測銷售額Sj/TλijPij=n∑Sj/Tλijj=1Pij：i地區的收消費者束在j商業區市或商店踢購物的政概率；Sj：j商店的規昨模（營業撞面積）或j商業區內載某類商品型總營業面踐積；Tij：i地區的肯消費者堂到j商店的天時間距即離或空尼間距離紀；λ：通附過實際調欠研或運用里計算機程每序計算的稱消費者對簡時間距離葡或空間距離痕敏感性的博參數；Sj/Tλij：j商店或j商業區眉對i地區消費澤者的吸引愁力；∑：昆同一趣區域內蹄所有商灶業區或秋商店的宅吸引力故。案例:一個消棄費者有引機會在闖同一區溫域內3個超市件中任何宮一個超痕市購物犯，已知這3個超市的濃規模和3個超市與久該消費者群居住點的枝時間距離構如表所示霧。表：撕三個粘超市的規乎模和與該習消費者居收住點的時膏間距離商店時間距離（分鐘）規模（平方米）A4050000B6070000C3040000如果λ=1，每個超役市對這個激消費者的豈吸引力是謠：A的吸引稠力是：500忠00/裝40=午125分0B的吸引力祖是：7000秒0/60凈=116鑼6.67C的吸引力陪是：4000畫0/30雪=133沈3.33該消費探者到每誘個超市蒸購物的抄概率分灰別是：到A的概率=12翅50/（1250折+116旦6.67鄙+133馬3.33）=0.夜333到B的概率=1恭166機.67癢/（125娛0+1舊166午.67愉+13浴33.哭33）=0.馳311到C的概率=1斗333宰.33歡/（125昨0+1她166今.67塵+13榮33.氣33）=0斧.35紙6Eij=Pij*CiEij—i地區的消怕費者到j商店人逢數的期柱望值；Ci—i地區的鏡消費者煎人口數剝；E（Aij）=Eij*BiE（Aij）--i地區的消繡費者在j商店購舉物（銷療售額）秩的期望麥值；Bi—i地區的消線費者平均薪每人在j商店的蝴購物金蜜額。哈夫模型薄的假設前糧提：消費者光濤顧賣場的忍概率會因正零售賣場浙面積的變住化而變化默；消費者例因購物召動機而刪走進零熄售店；消費者杏到某一釋零售店攝賣場購祝物的概紛率受其我他競爭僵對手的纏影響，販競爭店但越多，宮概率越塌小。哈夫模型棵的優點：不能區分飽不同業態役產生吸引依力的大小晴；確定λ較難。其補充和述完善了雷降利法則，研它及適用匙于耐用消筑費品也適稀用于日用檢消費品（注意筍需分別偽計算）樣。是最有效相的計算商許圈的方法扶之一。哈夫模型真的局限性臣：（五）實驗法（插小型零售國店）?實地調查?電話詢問?郵寄問齊卷?提供服務（六）商芝圈飽和度式中：C---籠-某地區鹽購買某辦類商品別的潛在址顧客人蹄數；RE-瞧---某地區啄每一顧炮客平均繼購買額藍；RF--艷--某地區堤經營同皂類商品延的商店郊營業總害面積；IRS-鴉---某地區某非類商品零濾售飽和指植數。飽和度實薄際上是單珍位商業面筋積平均營便業額。飽和度初計算必曬須基于罰同一個狡產品市維場或者尚替代性蛾很大的沫產品市艇場。不尋同產品但的飽和滲度不具珍有可比滲性。四、商圈未分析人口統計徹分析市場需求及和購買力零售市飛場的飽竊和程度店址區彈位的可怎獲得性其他五、斜零售店近的具體投選址方潔法一、市臥場需求彼與供應猛密度分用析方法例如連鎖泡百貨公司假設：中么等的家庭怨收入超過4000彼0元每平方擔公里的破住戶數攜超過2000戶最近三權年人口辮平均增扁長率2%以上。◆需求密幣度案例：張下他圖挨中有３廳個區（行６、１撕０、１亂７）符匯合所有領三個條三件；只歉有四個根區（１鴨、５、男１１、讀１６）雞符合三霞個條件載中的兩衫個；５伙個區（趣８、９烏、１４借、１５璃、１８毒）只符喘合其中街的一個刪條件；咸１１個貫區（２淺、３、喇４、７辭、１２每、１３鈔、１９蠢、２０羨、２１避、２２濕、２３形）一個餅條件也吉不符合隊。（二）、竄多因素賽組合分資析法六、現皇代商圈江的特點開放性層次性交叉性七、現研代商圈舍理論（一）集糕聚理論商圈的閥大小取章決于商舍業業態目和功能瞇的積聚旨程度。包括功晃能的積回聚和同彩業種的厚積聚。（二）規是模理論商圈的大誼小還取決琴于它的經志營規模的櫻大小。集驕聚理論受戚到規模理復論的制約普和影響，槐積聚產生榴的擴散效郵應不是越啊大越好。倚積聚產生撲的群體規禍模要以現紫實的購買滑力來支撐表。銷售總煉量=商圈人覽口×可投入購福買力可投入購芹買力=收入水平×消費系數規模=銷售總量/保本銷管售額（三）聯層次理倉論多業態在陽地區的積饅聚就構成憂該地區商縣圈的多層事次。計算基傷本商圈降的購買殊力水平能時，要弊研究對哭邊緣商種圈、異鉆地商圈蛙的吸納瓜能力。（四）碰乳撞理論商業企展業（包腦括單體蟲和群體比）所形激成的商漂圈不是街以等距離計算的，皮它的輻射酸面往往收倦到外在的懷阻力而改攪變。如受污到鐵路和頂河流的阻滋隔，商圈皺可能呈現懷半圓形或礙扇形，特為別是周圍千地區的同陸業業態、葵同一商業儲功能所形呆成的輻射宗力就會產晴生相互碰恩撞和抵觸寨，一方面勤可能導致穗中間地帶渾購買力分住流，以就崇近購買為桐標準，涇吩渭分明，脊分別計算換；另一方蔽面可能產惕生交叉購個買，相互攜滲透。特兵別是網點量比較密集值的城區，避商圈難以普以單一業豬態、單一維商業設施禁計算，往途往形成你鑼中有我，香我中由你臭的集束型杯商圈。第二節政城市商業珠網點規劃城市商業督網點規劃虜是指在充汁分反映城逮市商業發喬展規律的軍基礎上，損對城市商餐業發展的總量、規模、結構和布局進行宏勢觀指導惱和引導越，以達徐到促進孤城市社停會和經女濟協調欺發展的倆目的。一、城智市商業慢網點規近劃的目斯的保護商業啦資源，合佳理開發，室有效利用痛；轉變商醉業管理紡職能，壺規范政匪府管理芬行為；發揮城市凱優勢，突闖出特色經裳營；完善商殿業功能但，營造股更佳的奮居住環蹈境和投飄資環境陰；發揮流通牽產業的先碌導作用，洋貫徹和落達實商業科眼學發展觀劑。二、城珠市商業網培點規劃的想原則商業網點崗規劃要與城市規薄劃相結合嗓；商業網島點規劃配要與當地經矮濟發展剖水平相結合；商業網掏點規劃氧要與結構調整欺和布局優寬化相結合；大型商業雁設施建設僵和中小商翻店的生存競發展相結雹合；規劃的調釀節功能與映市場機制孔的基礎作勉用相結合蜓。三、城耍市商業網較點規劃的菜重點我國的《城市商爺業網點循條例》從四個方給面對商業鼻地產的開滑發進行規播劃。首先是控制總凡量，即一什個城市廁的商業慚網點比硬例及規灣模要依竹據當地釣購買力炮、人口痰及經濟烏發展設病定；第二是規劃增量，一些似新開發搜的項目現位置設鐮在城市峰中心或掙是郊區圍、社區章及新開鞠發區，壇需要進乘行科學漁論證。第三則是調節存紙量。《條例》會對現霧有的商先業面積貼及商業抖結構不甲合理的磨商業項嘆目進行奶調整，釣包括一冠些汽車均市場、輝農貿市惑場及小掩商品市朵場進行溉搬遷或克農改超耗。第四是優化質徹量。規劃重點侮：市級商業靈中心；社區商業認；商業街；專業市范場；大型零衣售業鄭州市零斑售商業網蝕點建設發圣展規劃市級商業塞中心區域商業塘中心社區商業（一）市潔級商業中擺心1．二七商早業中心2.龍湖商趙業中心3.碧沙崗障商業中們心（一）市巾級商業中煩心1．二七獅商業中滔心區內的傳甜統百貨店誰要積極調窄整經營結漢構，推行“錯位經切營”。鼓勵設置業大型購物工中心、主厭題商廈、肆專業店、懇專賣店、火文化娛樂利網點、餐歡飲網點和列老字號商持店；適度設置跳便利店、脅超市和金巾融、郵電街、旅游、致商務、住慈宿等服務醋網點；限制設置麗傳統百貨輔店、大型代綜合超市革、倉儲式聲商場。2．龍東湖商業喬中心鼓勵設賤置現代塑化大型指購物中糖心、大喂型展覽肺展示中渾心、百沉貨店、思專業店下、專賣灶店、餐裂飲網點掏、文化許娛樂網圣點；適度設憤置大型無綜合超溜市、便做利店和催金融、慣郵電、標旅游、餃商務、居住宿等億服務網吵點；限制設置比倉儲式商季場和其它易一般性商擠業網點