中國房地產行業季度分析報告目錄PAGEPAGE5中國房地產行業季度分析報告要點提示★2004年房地產投資增長幅度逐月降低，1-6月份增長幅度已經低于2002年和2003年同期的增長水平，表明自去年以來國家采取的一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效。★1-6月份，全國房地產開發企業資金來源增幅比一季度降低20.4個百分點，特別是流動資金貸款逐月負增長。在資金來源中國內貸款和拖欠工程款的比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預付款的大幅增長，成為房地產開發企業的重要資金來源。★二季度，全國35個大中城市房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，土地交易價格上漲11.5%，房屋租賃價格上漲1.0%。★宏觀緊縮政策將加劇行業結構調整；建筑原材料價格上漲使企業開發成本上升；開征物業稅有利于平抑房價，降低購房門檻。★預計2004年房地產業投資增幅在20%左右，2005年會回落到15%左右的水平；未來房價將保持升勢，但升幅不大；與此相對應，行業平均盈利水平將下降；房地產開發公司優勝劣汰加劇。中國房地產行業季度分析報告目錄目錄TOC\o"1-3"\h\zⅠ基礎數據3一、全國房地產開發投資情況3二、各地區房地產開發投資情況3三、全國房地產土地開發與銷售情況5四、各地區土地開發與購置增長情況5五、各地區房地產開發規模與開、竣工面積增長情況7六、各地區商品房住宅銷售增長情況8Ⅱ市場運行狀況10一、上半年房地產市場綜合景氣指數呈回落態勢10二、上半年房地產市場供給情況分析11（一）投資增幅逐月降低，增速過猛勢頭得到初步遏制11分（二）房地哀產開發和消熱費貸款增速就放緩，資金線來源偏緊儲刮13滲（三）施工貿面積大幅增眠長，竣工面福積增長緩慢帝然14矮三、上半年愧房地產市場狐需求情況分駕析蠟瀉16則（一）商品棒房銷售面積夠同比增長技26.39隸%農墊16料（二）商品拒房銷售額同猶比增長瓶40.9%艙絕16閣四、上半年和商品房空置淹面積增幅比想一季度回徹落菠5.1%范錯17慈五、上半年到全國房地產急市場價格呈狹快速上漲態及勢蓋掛18帳（一）房屋教銷售價格上圍漲接10.4%臥獲19今（二）土地虛交易價格上鉆漲撐11.5%狗須21員（三）房屋產租賃價格與錄一季度持平瞞孟22燙Ⅲ笛寶熱點問題分狼析醉菊24茫一、宏觀緊巾縮政策將加呼劇行業結構戰調整益蠶24燃二、建筑原釘材料價格上細漲使企業開抄發成本上升輛波31寨三、開征物僑業稅有利于變平抑房價，逆降低購房門不檻囑判35振Ⅳ縮救下半年趨勢任預測悟淡40概一、投資增嘩速將繼續回做落驕堡平均盈利水騎平降低絨子40保二、房價走觸勢仍將以升貢為主，但漲緊勢不會過大扛堆41顛三、有關部創門將繼續加稱大信貸和土骨地方面的緊殿縮力度染滴42中國房地產行業季度分析報告基礎數據PAGEPAGE108坊Ⅰ死基礎數據綁一、全國房血地產開發投護資情況星單位：億元秀，%犁主要指標煩自年初累計立實際完成投菜資膽比去年介同期增長焰比重（以投夫資總額為1簽00）濫自年初累計凈去年同期搬投資完成額爸4923.洲69晴28.7摸100.0尺100.0哄其中：國有爬經濟控股郵1154.隆53館46.3碑23.4惕20.6遼商品房建設尋投資尼3542.架25杠30.1消71.9帳71.2抖土地開發投堪資掃232.7榜6落0.2候4.7稈6.放1拉一、按工程踏用途分獵住宅闖3362.遍35僑29.7斷68.3雨67.8混其中：經濟暴適用房騾236.9蛙8電4.2測4.8灰5.9珍辦公樓棋245.0壁4賽38.3疊5.0夜4.6揉商業營業用卸房交614.2雅1兼33.6留12.5餓12.0俱其他估702.1義18.0村14.3悟15.6哀二、按構成勺分：駐建筑工程微3177.亮13推33.7佩64.5荒62.1揭安裝工程圖198.9晌9組31.7蛇4.0創4.0叫設備工器具村購置品62.98此31.7籍1.3理1.3牲其他費用皆1484.餐59滴1晝8.9宰30.2染32.7訓其中：土地清購置費梯903.9銜5猛20.4盞18.4汪19.6左計劃總投資常38459子.75酸33.2乎外標本年計劃投珠資催11947航.25泡26.0忠省育新增固定資趴產邪1692.說89矛39.4已險法二、各地區霸房地產開發額投資情況養單位：億元蕉，%舟地區內投資額氏比去年鍵同期增長恥住宅芽住宅因經濟適用房皺經濟適用房奔全國總計塞4923.分69樓3362.漿35冬236.9居8貢28.7斧29.7繪4.2濾一、東部地公區貝3446.皮35莫2399.轉37恭123.0貞9論26.4孔26.4雨-2.7結北京莫490.1桐5之261.4移3刑26.87水24.2糊19.5懲6.5臥天津蕉122.7碎1豪87.97民14.65恭22.4壁39.5攪-52.4竿河北迫113.4公5關78.61似16.18挨28.9世36.5臺10.0持遼寧掘197.5協2斷140.9戰9蠢4.29日22.1付22.3宋-55.8棉上海抱502.7厚7緩385.9愿2阿0.00幻20.4吵17.5駱0.0墳江蘇產450.1妄329.4蕉1鍬17.71提36.2桌36.7只5.垂7早浙江休502.0掩2萬384.2變3獅15.00黨40.3撿48.9穗55.1轉福建歸198.9促2湖131.1刺4蒙4.92涼37.2拌42.7對149.2悄山東粉288.9塌8武216.4渠6旗17.99喚35.5易42.9像51.6行廣東壽557.1每1睛365.3酸8偵3.97暮9.9遙0.5淚-19.5有海南兔22.62查17.83策1.52拍116.9卵110.5現82.2悼二、中部地犁區蜂302.2咬1付475.1頃2舉54.87緊41.5消51.2漫13.0急山曲毒37.53育21.11抖3.8知3暫38.0兼58.7健-33.2織吉林拔48.94葵36.12始3.39拿20.4睜28.4降-33.4嫩黑龍江蕩50.20勝33.16端8.20悟30.2屬50.6洞48.6供安徽曉132.8姓3汗93.45扛4.02思48.4覺51.7業-26.0第江西鐵85.21返53.74腐6.37蒙32.6界43.1拜25.8什河南撇92.41鴨68.76鵝8.86許42.0躲42.2影27.6派湖北執118.2汪5葡84.06荒3.88沫61.5高67.1互-4.2宰湖南乎136.8蹲5辯84.71打16.32薪39.7趁59.7水52.2合三、西部地誼區果775.1叮3旬487.8晌6華59.02菠28.7謝28.1增12.4茫內蒙古怖37.42慮22.79枝3.16絮31.6浩50.8旅30.1宗廣西痰75.85環46.67玉0.52事39.1不36.0夸-54.8政重慶撕153.0教8免83.09寒6.90罩35.8澤31.2跡29.4刪四川鮮216.4歇1司153.6站9洗8.67果16.8呢20.6鞏1.0參貴州端44.98盾26.99飄3.56殼14.5經23.7撥67.7同云南板57.1城0燭37.42舊6.63茫38.6融36.2其-16.1此西藏撒1.55摔1.31榴0.72芬98.2腥106.1搏13.7躺陜西洋89.30辣54.40劃11.40盤36.8沫21.8馳0.7突甘肅司26.71予18.90澆4.76講35.7皺38.0法40.8閥青海羊11.17搶6.63吩1.44借25.1地17.7刻-24.7客寧夏綿21.27挎14.09懲2.15溜23.1晃23.3信160.2血新疆候40.28掛21.88存9.11村39.3挽43.5薪31.7煙三、全國房痰地產土地開臂發與銷售情雅況浴單位：萬平辭方米，億元糊主要指標女實際完成崇比去年同期由增減蠅自年初累計賽去年同期煤絕對數速±芽％或一、土地開低發與購置情襖況倚1、本年購蠅置土地面積梢15489維.4造15072袖.03榮417.3堪8誕2.8科2、完成開摟發土地面積艇7920.押23眼7103.賠64拜816.5質9射11.5蝴3、本年土凈地成交價款紹956.8心9怒似匠關二、商品房菠建筑、銷售恢面積攏1、施工面泉積韻97785名.41絡77705柔.01鍵20080絹.40單25.8援其中：新開鍛工面積殃28036閥.74尋24337孩.0老4綠3699.閣70遙15.2豆2、竣工面動積章9552.疫98同8266.膛19忘1286.阿79卸15.6柴3、銷售建書筑面積芝11009繞.88惡8717.榨55閃2292.飄33曬26.3續三、商品房曬竣工價值耳1321.伸05贈1177.番99緣143.0泰6照12.1竭四、商品房選銷售額呢2973.錘54侍2110.站51損863.0煩3撤40.9獲其中：銷售燃給個人梁2740.遠33庫1924.告78御815.5興5鏈42.4晌四、各地區矛土地開發與裁購置增長情梨況紋單位：億元姓，萬平方米愉，%販地區畜土地圓購置費愁本年購置爺土地面積薦完成開發較土地面積工比去年同期賺增長胳土地翻購置費語購置土地面性積發完成開發土朵地面積免全國總計轉903.9稀5雪15489錢.41宇7920.暴23思20.4礦2.8皺11.5親一、東部地劈區魂643.9昏4糖7997.食26虧4634.漂77爺17.7婦0.4巡8.3肝北京錢71.10駛248.8斑8敏120.5搭0刮5.1刃-39.5獲-41.7洽天津玻11.40令148.5注4擋270.0畏3饅13.6晉81.5扛-39.8騙河北壯18.32住527.8向7如129.1吼8貌25.4紀14.6右-25.9竿遼寧燒39.09澤616.6憶3薯455.3憑5縫16.0士27.1約39.9桐上海名67.68勵326.2辣7咸185.8奧7維7.4處-34.7測20.4遼江蘇佩102.2初2欠1701.示04錫930.3昌9押10.0專38.5仆67.9巾浙江艷160.5果4繪900.4盾9暖577.4閱2刮32.0叛-26.2執15.2書福建掛42.01冒740.8汗8轟375.6勵8河49.7州38.0租35.6暢山東睜55.03年1480.俗83牌776.1袖3碧57.3救20.1組16.9眠廣東戚73.83憶1250.潔18碎793.3撞1蹲-2.8編17.6習-18.5侄二、中部地懇區撕133.6烈5醫3761.仔69削1732.默32陶37.5記9.4溪2.7饞山西堂5.69檢143.0蕉7啄49.38被57.9板86.0盆-8.9戲古林滿16.92浙211.4控5播86.06擋34.5揭10.6裝-2.3破黑龍江山7.39擔213.0矩3股164.7雖5擇0.8鹿18.5稅72.7習安徽波31.08位734.4租5盡237.2莊6劣46.0蛙11.7晶-19.9罷江西煎15.57灣480.8情2這280.9轉7爛15.4鈔-28.4烤-3.2寺河南繳18.34粉462.8得0拆140.7追9泳57.1乳8.1厚-20.3闖湖北暫24.47掛696.1詳9址302.4側2矮158.3掘75.4亂23.4盒湖南里20.20常819.8扎7魂470.6客9豈-9.2慌-1.8鄙6.6屠三、西部地帥區運126.3悅6鐮3730.雁46形1553.粘15慘18.4代1.8例36.6縫內蒙占快8.22掌341.9填5靠133.5館8億2.6僑17.0舟92.2施廣西派10.29害332.1櫻7銷213.5藝2吳28.2息25.3房27.3挎重慶督15.20扇50復7.55英424.7甚3拿36.5黑12.0醒185.4士四川姐50.70行956.5票6磚59.85掌22.5責3.8轟51.6紹貴州狐5.22薪259.9蘇9遍134.0桐4期16.9懇25.0叔7.5竊云南鏈10.01米336.6露9悼171.8懶1矛1.6雅-56.7紛31.5均西藏跟助竄姿舟僚霞陜西山13.45背181.3播8左153.1國0乓22.9奔4.8繡169.7供甘肅魂3.01飾92.93指61.12搞24.3歷-24.5偷-38.7攀青海冬1.71確86.43艇61.23確-鑄8.5習56.4繡87.4惡寧夏僑1.87哲113.2剛0型16.89匯-49.4逐37.2輸-27.8示新疆爪6.68滑521.6慮3觀122.1童8蹲37.5嘗68.1烤38.8慣五、各地區壇房地產開發士規模與開、路竣工面積增皇長情況由單位：萬平陪方米，%流地區食施工面積造竣工面積斜比去年同期煌增長態新開工南面積安施工休面積員竣工獸面積減新開工態面積執全國總計繁97785階.41舅28036鄰.74需9552.糖98桂25.8辟15.2都15.6燃一、東部地葡區鬧61531抬.54訪1605何4.53悲5888.腹23漢24.2抹15.5旨11.6嶼北京泊7241.棄12蒜1154.蔥46梯712.8友0貪18.1冷12.5擺66.5瑞天津袋1719.成16放490.9裳4綁267.1疏8責13.1門33.6陡25.6未河北膏2165.惜69榜865.6港2縮181.5店6導21.5躁16.2返22.7查遼寧學3849.癥77餐1437.危84荷197.8模1拜19.4友13.4櫻-9.3塊上海途7464.防77鼻1499.偶62犧718.1裙5螞18.4幕-5.2轟12.7英江蘇們8270.畏54議3055.搭65軟892.7閘6撿55.0想47.8研39.5兄浙江朋10076信.14劑2346.門22銜724.7批9祖36.6撞20.2咬5.6役福建沙4466.世76招895.2雙4老465.5感1找25.0謹2.0布17.9棍山東柜5536.耐08瘦1924.燭52祝480.9燃6燒27.6刊10.5捆21.2頑廣東拿10304丈.43碑2305.頑28稀1231.盤43租6.7拆5.3梨-13.5寺海南灑437.0未9依79.24申15.29位46.4宅-5.1歷52.9吳二、中部地持區灰15791畝.64雁5557.懇19倡1618繡.30血36.7族26.1旦21.3寶山西石824.3袍0側300.5咱1榴67.05傭26.7趙26.4償84.4導古林火868.4啊9腰470.5勉6安51.14醉6.3偷12.1遮249.6鎮黑龍江懇1423.撈93度619.5紫3扶58.01循46.6初36.0練32.8莖安徽微2857.惰28柔975.8足2測317.3龍3嫌42.4公23.9分-2.6框江西樹2052.乒27御688.1街4渣226.3省8滑41.7宇0.2趨14.1圍河南渡2591.品19接762.1蝶5眾258.1紀7泊41.6息55.1槐2嗎2.7宵湖北賤2469.且09唉884.7僚9聰255.5普6從31.4辨42.4贊14.4避湖南辟2705.尖08聯855.6列8滲384.6儉6騙38.5者21.1教36.9狼三、西部地僑區燈20462首.22工6424.搏92繞2046.饅45腎23.2塞6.6地23.7間內蒙占并870.7漠5帥497.6裳4蹄19.35腿31.8攻29.5唐-39.9稠廣西遠2041.雁74低622.6輩3膊298.8構3循48.0墻25.7野30.1建重慶張4477.怠81鋼986.0砍6陡396.7尤8尾18.4龍-6.2蚊14.9滿四川萍5319.服80魂1584.軋12里694.9襲2得13.5壩-15.8副11.5美貴州戀1836.搞42蜓524.3描7屆191.3樣8章22.7蠅28.9彎134厲云南煙1197.司44咬481.7益8燃152.7頑4貫21.7梳23.5觸41.3迷西藏陷27.74焦23.30稱獸119.8竿84.6樂百陜西駱1890.漏93麥499.1叢0擾108.9圓0決44.1泰21.6蜘53.0倦甘肅溜1061.案58答385.6圓9迫84.33壘51.2炮54.5硬121.9望青海破293.8今4袋122.3判8支8智.09擁31.1肌13.9瑞290.9手寧夏漫604.0鄉2看281.7附8憂32.35喇33.1詠17.3肅-33.1酬新疆型840.1很4酷416.0牽8旁58.78呼-8.5搜4.5暑-20.9槍六、各地區蜂商品房住宅桌銷售增長情摟況士單位:萬平消方米，億元恰，%沃地區崇銷售面積訴銷售額央比去年同期但增長霉銷售屠給個人風銷售室面積潤銷售額謝銷售燦給個人決全國總計仆9831.忘24迷2445.取03掉2355.慎19典26.4沸38.8現40.0已一、東部地刃區諸5997.列68遲1875.間12陶1801.莫38資23.9昂38.0牛39.0杠北京柿659.2內5葡296.0姥6戴291.5旗9說34.4挎40.3滲48.3此天津達318.8亮1掀97.68抖96.87底29.3奪61.8忽61.9蓋河北治254.2絹7乳35.94燕34.97菠35.0這34.9老45.3詢遼寧枯448.9剝4碗105.5覽3賤102.8尸9郵37.4鞋42.3足46.0惡上海滲789.4期0票405.3遵7劈381.4剩4盞14.2路36.1保31.1三江蘇予826.5辯9拴187.2塞3溪182.7棄9堵27.0艙41.2未39隙.3堪浙江浪613.3條9彎158.9仔157.5玩1慰8.7罩24.2共25.8比福建廊358.0愈7贈81.90答79.20呼26.6旁28.6煮29.8磨山東性619.1哨4傲117.2炕3托113.1植0垮33.4缺55.7眉62.7支廣東召1065.核26健380.1鋪7妄352.0立5箏16.3鬼33.1仔33.6荒海南貪44.55袋9.12三8.98控154.1惕138.4殃134.7圍二、中部地尼區仗1776.另10疾267.2史4輛255.7機7無40.5紹61.7宴62.5蕉山曲怎71.04東9.9活5瞇9.85舉61.0騾84.0啟94.9廣吉林花99.45坐18.45留18.20掌15.4蠢37.7鵲35.9眉黑龍江轎140.8坦9辭25.17怖24.35符43.6打46.0現42.7夕安徽閣323.1那5研45.2嫩43.94撞21.2擦38.4汁40.9曬江西姿190.1祥8礙21.38及21.02柔9.2的38.5理37.3亦河南飾292.4戶2族40.95來39.74褲63.5積75.5究80.9仙湖北四353.6報8毯64.39寫60.27邪62.1井85.7慧87.5辭湖南施305.爭29錫41.74充38.41帥54.1虧80.6妻80.2鞏三、西部地區區膝2057.誰47在302.6刪8翻298.0隔5嫩22.8暮27.7野30.1暢內蒙古勢80.75披9.22卡9.15合13.5惡17.5杠17.0供廣西蒙241.7敏3多43.44耀43.33樹38.1粉43.9撿45.9激重慶貝344.1渡4竿49.96保47.86務25.5斗27.3從23.1唱四川多614.3對4烤81.51叉80.63蹤11.2欣15.4乎16.1碰貴州終155.8許6諸17.87倍17.59賀17.5旺16.鳥1層17.0蔬云南判184.7啦2貼33.75填33.61共76.2形81.8擔95.1救西藏回0.67夕0.14蝶0.14拼宜賊張陜西倚118.7況1靠19.57警19.43腐-6.6壞-3.7憐3.6喪甘肅越70.65勁10.39鋪9.80不23.4澡57.7題68.5孤青海章19.26域2.68導2.59誦168.9飼129.6插121.9絨寧夏搞71.26糟11.61顏11.61抬98.6者81.1鋤99.1制新疆詳155.3夸7揉22.54蠻22.30巖12.9賣9.3漫15.3掀數據來源：韻以上數據來口源于國家統威計局中國房地產行業季度分析報告市場運行情況圖Ⅱ鳴市場運行邪狀況藍今年以來，儀全社會固定電資產投資呈恭高速增長勢鞭頭。一季度惑全社會固定課資產投資同縱比增長43富%，增幅比然去年同期提立高了15.鵝2個百分點羨；鋼鐵、水拖泥投資增長桌一倍以上；鈔其中房地產敵開發投資增俱長41.1婦%，車增幅比去年舅同期提高6貍.2個百分融點鉆。針對這種腰情況，中央罷采取了一系廳列宏觀調控劈措施，連續續出臺與房地悠產市場相關灑的多項重大擾政策，如對雷房地產項目嗚堅持適度從言緊的供地政飯策、緊縮房悉地產開發信清貸政策等，松旨在從房地產產開發的源者頭祖——償土地和金融慧兩方面來對牢行業進行調旋控。鏈上半年房地依產市場運行澇情況顯示，宿這一系列宏塌觀調控措施誠已經取得初箭步成效：房去地產開發投瞧資增長幅度姓逐月降低，綱1-6月份螺全國累計完殖成房地產開格發投資增幅擴比去年同期第回落5.3擱個百分點，鑼比今年一季送度回落12紛.4個百分秧點；步房地產忌開發貸款增帶速放緩蛾，資金來源野偏緊；土地尼開發面積和丑商品房竣工建面積增速也影持續回落。繡但這種態勢勵導致了房地再產市場供需敏矛盾可能進糖一步加劇的宋預期，并推悅動了房地產生價格的上漲薪，掀二季度房屋絮銷售價格比續去年同期上茅漲10.4合%，土地交冰易價格上漲徐11.5%糞，秘房屋租賃價殿格上漲1.眾0%。灘一、上半年性房地產市場謝綜合景氣指挪數呈回落態卵勢陜國家統計局需最新測算的解全國房地產絕開發景氣指桐數表明：6盯月份“國房諸景氣指數”申為105.言18潛點雹，比5月份皆回落0.7捷4點，比去想年同月回落枕1.86點經，今年以來算，全國房地遺產開發市場地呈現明顯的攝“萍高開低走樂”腎態勢。1月潮份員“鼻國房景氣指劣數魄”店達到107全.75點，譜高于200環3年末的水仙平，此后指伍數略有回落洲，特別是3因月份以后，乎由于國家加礙大了對重點領行業投資的液宏觀調控力掃度對房地產待開發市場的絮影響十分顯情著。電在構成“國樂房景氣指數擔”的鹿主要攀分類指至數椅中，除商品寇房平均銷售出價格指數李比5月份上射升0.04漲點以俯外，其他分備類指數都呈肝現回落勢頭美。捉其中：精房地產開發阿投資分類指搭數為105怠.98翻點云，比5月份符回落0.5代5點接；丘新開工面積駐分類指數談為駛103.3卡6接點廁，比5月份溜回落0.8伴1點玩；腰土地開發面餐積分類指數挑為108.臭92畏點陶，比5月份短回落2.3悅2點漏；籮竣工面積分倍類指數為1猶02.91程點慣，比5月份廟回落1.6瘦0點偽；模商品房空置妙面積分類指態數為92.泳42違點累，比5月份封回落0.6綢0點但。羊圖2-1：質2003-電2004年躺6月房地產勤綜合景氣指界數及主要分捏類指數變動炕情況（%）溉數據來源：辣國家統計局對二、上半年箏房地產市場漿供給情況分志析爪（一）投資圖增幅逐月降鬧低，胖增速過猛勢擔頭得到初步患遏制懲6月份，全接國房地產開遠發投資完成觸額1220擋.8億元，缺比上年同期舊增長19.饞6%，增幅那降低19.丟1個百分點嘉。上半年，鼻全國累計完廢成房地產開具發投資49菊24億元，撤同比增長2煙8.7%，榨增幅比去年拖同期回落5遍.3個百分刊點，比今年探一季度回落序12.4個鑒百分點。熱2004年這房地產投資藝增長幅度逐助月降低，從請圖2-2中碎可以看出，轎1-6月份窄增長幅度已則經低于20蠅02年和2悲003年同練期的增長水適平（200彎2年和20稼03年1-塞6月份房地晚產投資分別猾增長32.咱9%和34盯%）。這表束明自去年以臉來國家采取血的諸如競進一步整頓已土地市場秩怕序、暫停農稠轉非用地審執批、提高存撫款準備金和勾項目資本金醋比率、清理林整頓固定資峽產投資項目番等一系列石控制投資高準速增長的政初策措施已初曬見成效刻。屯圖2-2：盛2002-跨2004年指1-6月房鄉地產投資增麥長情況（%場）況數據來源：摩根據國家統雙計局《中國治經濟景氣月綱報》整理餓分地區看，肯東部地區完付成投資額3煉446億元歲，比去年同職期增長26瞧.4%，中羞部地區完成猴投資702刮億元，同比目增長41.馳5%，西部鮮地區完成投纖資775億道元，同比增徑長28.7研%。中、西日部地區投資記額增長速度豈快于東部地辭區，主要原倚因是由于年裁初以來，東悼部經濟發達也地區土地資逆源偏緊、價墾格高和房地滔產市場競爭友激烈，使得突一些房地產為開發商選擇取開發重點向怠中、西部轉娛移的戰略，狐房地產開發腿的地區結構哲開始發生變構化，中、西挑部地區房地餐產開發比重血逐月上升。寶表2-1：貴2004年朱上半年各地晶區房地產開習發投資額比圓重變化單位：%盾1禮-跟2權月歡1其-放3刪月復1球-霧4英月攻1礎-臘5布月刷1驕-瞞6合月純東部馳73哀.尺61痛73.24迎72芳.即01狗71邊.鄰16捕70諷.斗00州中部位12咱.仆11浮12.57講12部.魯91蓄13懇.海21田14送.滅2薦6傻西部丹14艦.瀉2套8鵲14.19能15滾.詠0左8腐15斗.創6餐3忌15艦.貴7扮4則數據來源：器國家統計局貪分類別看，敏在房地產開掏發完成投資吩額中，商品虎住宅完成投漸資3362池億元，同比予增長29.那7%；辦公跨樓完成投資泳245億元樓，同比增長義38.3%變；商業營業輪用房完成投沉資614億容元，同比增究長33.6俊%。錄圖2-3：家按工程用途鉤分上半年房欣地產累計開蓬發投資及增聚長情況況數據來源：繳國家統計局勞從圖2-3腥中可以看出炸，辦公樓和費商業營業用錘房的投資增圣幅明顯大于敗同期住宅投碰資的增長幅士度，而商業賠營業用房去地年同期的增牢長幅度更是予達到了50牙%，分析其頸原因，可能皆有三個方面祖：一是城市袍第三產業，蒸包括商業業擠態發展和變懷化帶來的新韻需求；二是浩城市改造加蓋快，大量拆腔建所致，如融黨政機關大吧樓、大型購胃物中心和物目流園區、會房展中心等項摘目紛紛上馬妹；三是自去勾年以來出現搖的一股艘“鞠商鋪熱錫”奉至今熱度未壓減。有（二）步房地產峰開發和消費湖貸款增速放持緩抹，匠資金來源偏約緊取1-6月份尸，全國房地憑產開發企業泳到位資金識7602襪.臺8椅億元，宜比上年同期戚增長32.就8%，增幅庸比一季度降兩低20.4潛個百分點。貼其中國內貸禿款扛1667煌.7億元，瘋同比增長1想2.1%，鏟比重占全部芬資金來源的客21紙.兄9讀%；企業自繩籌資金扶2352刪.儀9夸億元，同比遼增長36.拒9%，比重學為記30忌.頸9最%。腐資金來源中把國內貸款和怖拖欠工程款趁的比重明顯耐下降，而由房房屋需求較濃旺帶來的售厭房定金及預堪付款的大幅灣增長，成為疾房地產開發內企業的重要賽資金來源。乖據人民銀行句調整口徑后乎的最新統計看，今年5月陪，珍各金融機構灶新增房地產界開發貸款1齊7.3億元至，較上月少傲增145.待1億元；截娛至5月末，貝房地產開發懸企業流動資晝金貸款余額斗1684億辰元，比上月鄙末凈減少4劫3.8億元公，比年初減饑少144.右3億元。5姓月份新增個維人住房貸款編351.3嚷億元，較上朽月少增11飾3.3億元襯。色房地產開發給貸款和消費裙貸款增速放暮緩，特別是還流動資金貸宇款逐月負增防長，齡主要原因是庸由于年初以伯來，國家陸稻續出臺了上素調銀行存款夠準備金率、交提高房地產然開發固定資晌產投資項目探資本金比例夸、對房地產意行業貸款進引行重點檢查種等緊縮信貸肝的調控措施濫，對房地產忽行業的資金覽來源產生了補較大影響，煌推動了房地煉產開發資金歉來源的結構陪調整。版表2-2：館1-6月份贊房地產投資林資金來源情猶況廁單位：億元懷，%很到位資金群比重（以本廊年資金為晝100癥）盜1-6即月朝同比增長炕1-3幼月奮1-6屢月質上年同期雀本年資金來聲源澡7602音.金8農0唯32師.參8荷100捧.召0涂100域.根0奏100每.逗0訪國內貸款載1667吊.豆69朱12澆.像1躲24尼.控3調21粗.肝9譯26賀.彎0惜利用外資孩99楚.背80迅6竿.梯2養1晴.件6揀1丟.輸3論1電.傾6遵其中：外商蓄直接投資蘇57記.酒27寬1策.浮4渴0芬.9睛0覺.鑒8自1指.慰0專自籌資金州2352敲.沉93率36眼.領9片34副.1凱30期.蹈9乖30霸.賓0鍋其中：自有適資金盛1242罪.帥49功34拼.榆6羽16浮.令3徐16禁.勢1沈其他資金來浴源懸3475且.腔67接43尤.臣9竹45耍.煎7甘42霉.蘆2嗓其中：定金助及預付款牽2955蒼.魔2革0賞46癢.爬7遲33漸.代2憤38坊.熱9金35養.潔2布各項應付款路合計燦954櫻.票2肢0喪19霧.影2積12撇.鏈6碧14削.悉0腔其中：欠工質程款買584紀.壩86曠13府.印4廊7復.弊7院9沫.林0匠數據來源：玩《固定資產葉投資統計快婚報》，國家枕統計局。僅（三）曠施工面積大蛋幅增長，竣凡工面積增長沫緩慢紹1-6月份息，全國累計富完成房屋施鋤工面積97獨785.4堵1萬平方米蔬，同比增長延25.8揚%，其中住導宅施工面積凳75730城.53萬平蓬方米，同比若增長25.場2%。同期粉，完成房屋賤竣工面積9額552.9寒8萬平方米嘩，同比增長紙15.6%環，其中完成炎住宅竣工面釀積7799船.48萬平坑方米，同比令增長14.枕2%。竣工說面積增長幅姨度逐月回落戶，而且分別累比去年同期苦低24.8打%和24.演4%（20訓03年1-奪6月份房屋首竣工面積和續住宅竣工面復積分別增長造40.4%推和38.6雄%）。搭圖2-4：叛2004年堂1-6月份胸房屋市場供義給增長情況塊（%）幸數據來源：中根據國家統殖計局《中國駁經濟景氣月晶報》整理罪之所以出現靠這種房屋施余工面積大幅撫度增長，但皆竣工面積卻生增長緩慢的罪原因主要是朝由于信貸收帥縮、資金偏榴緊；或是年患初趕著立項憐，攤子鋪的服太大；電力股、運輸緊張駕影響了工程蒙進度；另外堪一點值得注微意的是，按紀照房地產行鈴業的施工規激律，一般情拜況下是項目仇年初開工較悲多，年末竣浮工較多，隨機著時間的推供移，房屋竣昨工率會不斷疲提高。硬表2-3：燭2002賀—借2004年泄1術—豐6月份房屋其竣工率對比單位：%緩2002鍋年察2003購年虎2004攪年排1-2罪月自2鼻.語92耳3固.幣91產3禽.捐52條1-3販月郊5奸.狐05拖5攔.倦68闊5咽.弟25買1-4耍月陡6橫.赤35踢6澆.現98槽6展.扁61匹1-5式月溝8療.梢39肝8竟.傷3片3武7外.展91允1-6稈月瀉12旺.門39俯10仁.蒼56烏9鑒.鉤77肯數據來源：替根據國家統偶計局《中國木經濟景氣月艇報》整理掃三、上半年習房地產市場然需求情況分涼析判由于上半年斃房地產開發藍投資、新開吵工面積增速幼的持續回落且，導致了房數地產市場供淚需矛盾可能征進一步加劇句的預期，使遍市場需求較榆為旺盛。氧（一）商品電房銷售面積姜同比增長拾26.39宴%辰1-6月份繁，全國商品斷房銷售面積堆11010那萬平方米，獲同比增長2件6.39%盾，其中，商火品住宅銷售副面積983乖1萬平方米沒，同比增長鞭26.4%掃。雖然銷售嗽增長幅度呈泉回落之勢（榆1-2月、弦1-3月、妻1-4月、碼1-5月，去商品房銷售為面積同比分邪別增長42脖.7%、3則5.4%、臂33.3%服、30.9盞%），但各曉月的銷售量落仍然保持在陳較高水平上吸，與200咬2年和20而03年同期速相比，繼續消平穩增長。割圖2-5：葡2002-規2004年恒上半年各月移商品房銷售涼面積對比情稠況拔數據來源：貢根據《中國室經濟景氣月偷報》整理；親1月和2月摩當月數據為禾1-2月份盆的平均數訓（二）商品扮房銷售額同主比增長40犯.9%裕在商品房銷溝售面積保持貿增長的同時衡，1-6月絮累計完成商者品房銷售額慎2974億借元，同比增號長40.9盤%，增幅比誤一季度回落簡3.5個百貍分點。其中虛，銷售給個關人牌2740.豈3藏億元，同比戰增長喇42.4鋒%，增幅比淚一季度回落樂8個百分點彩。銷售額增賄幅的回落說落明銀行對限盡制個人購房尖信貸的政策砌發揮了作用猛。攪圖2-6：每2004年餓1-6月份耐商品房銷售乎額情況（億咬元）擠數據來源：剪國家統計局烘從圖2-6念中可以明顯懇地看出，針走對個人的銷牽售額在整個笑商品房銷售屯額中占有絕鴿大的比重，捕這說明，雖染然供給市場順在政策調控牢下逐月回落聾，但房地產織市場發展有排真實的需求唇在支撐，其敲主要依據是端：梳1、200利3年，我國擋城市房屋拆僅遷量為1.醬4億平方米虎，約占當年寸竣工量的3常0%，在拆抱舊建新的過泰程中存在大鋒量剛性的被批動需求，今翁后一段時間敲，拆遷量將愚有所收縮，殲但仍將保持疏較大規模。芽2、目前我秀國城鎮人均廈住房建筑面泡積為22.紡8平方米，脾據預測到2敵020年實歌現全面小康煙時，人均住片房面積將達踢到35平方瞞米。碗3、到20盟20年，我迫國城市化水陸平將達到5寸5-60%捆，在此期間侵將有2.2管-2.3億鉛人從農村轉串移到城市，掌這些人需要蜂解決居住問也題。通四、上半年闖商品房空置科面積增幅比逗一季度回落憑5.1%絹由于上半年烘商品房竣工珠面積狐持續目減少，判而市場需求斑旺盛，銷售扔面積大幅增炸長，導致了拆商品房空置櫻面積呈現出只下降受的走勢。差6月末，全歇國商品房空籍置面積為9特697萬平福方米，同比且增長0.2傾%，增幅比男一季度回落碑5.1個百課分點討，也明顯低麻于去年同期機增長8.4取%的水平。無其中，空置突一年以上的棋商品房面積行為5672恭萬平方米，濤所占比重為萍58.5%排。寨從對用途判來看汁，商品住宅運和辦公樓空腔置面積忍為負增長，杰分別下降了眉7.4%和孤3.9%；拋商業營業用倡房空置面積勿依然保持快愛速增長，同膜比增長21魔.3%。分廁地區看，移天伯津、湖北和揭云南等10呼個地區的商逗品房空置面掩積下降。估商品房大量映積壓現象多帳年來一直存謠在，主要原頌因是早期政頑府未能適時納適地合理使伏用土地，大打量批出的土幼地使市場出陷現供過于求陰，商品房供再應總量相對巡于需求偏大孔；同時，目是前的居民預辭期收入和預坦期支出具有貼不對稱性，矩而住房價格偶相對于居民罷收入偏高，肢在客觀上抑攻制了居民對莊商品房的需夸求等原因形氧成了大量空北置房。叉五、上半年宣全國房地產雨市場價格呈勿快速上漲態父勢閑從以上的統賴計分析中可董以看出，房光地產市場的政宏觀調控雖陷然已經取得壟一定的效果摧，躺但茄這種態勢導膽致了房地產仍市場供需矛越盾可能進一庭步加劇的預桂期，并推動按了房地產價第格的上漲錫。據國家發先改委、國家壘統計局對全川國尺35封個大中城市狼房地產市場監調查顯示，觸二季度房屋黑銷售價格比肝去年同期上敵漲10.4變%，土地交臉易價格上漲凳11.5%川，房屋租賃創價格上漲1宇.0%。劍表2-4：冷2004年省二季度35池個大中城市陽房地產市場像價格指數單位：%折地區崖房屋銷售價刺格指數牲土地交易價扯格指數顧房屋租賃價仍格指數值地區胖房屋銷售價畝格指數竹土地交易價怕格指數待房屋租賃價呢格指數絲全國茄10.4灶11.5誦1延.0撫南昌乒5.7垂36.7躲1.9隙北京愈3.3濃1.5箱3.1老濟南脫7.6很3.9勻2.7磚天津郵16.7膨21.6虹-0.4漆青島恐12.5蠻1.7諒-7.7營石家莊為4能.0懲0.7鏈0.1瞎鄭州殿3.1涉1.3宋0騙.0新太原謎3.6咸1.3慢-0.9宵武漢緩10廉.0茫2.7榆0.5勢呼和浩特申5瞞.0嘗3.2裁2微.0柏長沙櫻4.9采3嫁.0五5.2決沈陽敢12.8相24.7看-1.2鼓廣州蘭2洽.0史0誘.0騰1.3繳大連愁3.8出--道-0.6濕深圳慚3.7辱5.7施0.7樣長春央-0.1翁8.1峽1.9銀南寧笨6俊.0纖0積.0乏0向.0頃哈爾濱大9.2岔0籍.0司1腔.0成海口君6.6劈1.6叫-2.5場上海輩21.4張24.8稈5.4薄成都畫6.4世21.1懂2.8離南京計16.2元1.8碗6.5始貴陽靈3拍.0檢1劑.0僅-0.8瞞杭州盯13斯.0若81.3漆6.5俗昆明鹿0.9藏0鼠.0筆0.1泛寧波停19.9梅4.5草3.5俱重慶窮15要.0珍幸2.2圣5.8斷合肥仰7.2拳6.1旅0.4耗西安云4記.0撿2螞.0桑3.6燕福州妹3.1憐10.3用-0.4廁蘭州導8.6量0謠.0塌-2.7喘廈門餓4.8兄6.5果4.5榮西寧捷4.9酸5.8呼0.9埋銀川吵3.9覆7.6蓄7.1上烏魯木齊荷1術.0輩0改.0機-1.3紋數據來源：禿國家統計局畏（以童去年同期價塔格為100監）潮（一）房屋宜銷售價格上具漲10.4噴%姓今年授二季度，庭全國刪房屋銷售價植格比去年同料期上漲10墊.4%，比超一季度上漲鼻2.3%。狠全國有8個布城市房屋銷叔售價格同比自漲幅超過1廚0個百分點察。其中，具玻體漲幅分別泳是上海21摩.4%，寧詠波19.9寺%，天津1握6.7%，捐南京16.塌2%，重慶故15.0%草，杭州13再.0%，沈蠅陽12.8盛%，青島1艱2.5%。京昆明和烏魯春木齊房屋銷熟售價格一季炕度與去年同談期持平，二幫季度比去年乎同期分別上艙漲0.8%殺和1.0%騰，長春房屋襲銷售價格今牽年二季度比導去年同期下淺降0.1%爆。北表2-5：驚主要城市房杠屋銷售價格炭指數變動情積況單位：%努2004蓬年閱1驅季度套2004刷年讓2鴨季度扇上半年累計持同比增長養環比增長咱上海論28鋒.漲3惜21閱.稼4檔2桿.茶8昌24艘.傅9溫寧波撲11險.賞9五19尤.噸9裁6迫.拌5舒15智.兇9租天津魯14耐.頸2蠶16盡.刻7羞5外.神2席15熄.壁5考南京藝12云.且1理16牲.夠2鍋4盼.盾6壟14暢.姨2席重慶漢14階.性5采15騎.辭0贏1互.邁8并14河.瞧8倦杭州盜10鵝.廢5過13振.因0趟2嫁.犧4爪11虎.張8姻沈陽畢19拔.權6鴉12撇.醋8朱0綁.方8緒16警.轉2坊青島仗16段.娃0倒12牛.仗5辛2輸.語4悔14章.營3扭數據來源：睡根據《中國鏈經濟景氣月騙報》整理暮分類別看，夸在商品房銷根售價格中，莖住宅價格比壩去年同期上權漲10.1席%，比一季傷度上漲2.嚇5%。其中企，經濟適用旗房和普通住亦宅銷售價格轉比去年同期凍分別上漲2我.8%和1窄0.6%，殘豪華住宅價蜘格上漲11腿.1%；非方住宅用房銷須售價格比去燒年同期上漲網6.0%。興其中，寫字隨樓和商業用鍛房銷售價格述分別比去年態同期上漲9建.3%和5曾.1%，其貞他用房銷售餅價格上漲1膛.0%。季表2-6：綁全國房屋銷念售價格指數寨變動情況單位：%芹2001.擦Ⅱ夠2002.鹿Ⅱ數2003.殃Ⅱ割2004.寇Ⅰ財2004.弄Ⅱ騰房屋銷售價番格指數滴2東.水5園2幻.再8朋5獸.歪0邊7換.轉7佛10攤.集4侮其中：商品癢房徐2絮.教4穩2證.炕6普4攏.步4旱7繭.控6尿9之.弊7陷其中：住宅稼2六.收4鍋2憐.理9攀4杜.見8浙7座.免6氧10嘉.倦1貍經濟適用房施2臥.習2鑰1收.法2票3帆.清0柔5杏.等2殘2皇.勺8茄普通住宅候2挎.飲5火3際.賠2程5跟.叼2天7瀉.備7檢10配.沉6釀豪華住宅護1懲.占2新1適.荷7縱3唱.畏3晌7糕.稀9坊11蟻.都1秒非住宅僑2陸.鋪5銷1完.充9利2艘.擇4鏈7顧.羞4蒙6您.帥0訊寫字樓咽3玩.糾0簽3庫.字1僻2金.竄4牲7種.撇8際9咳.厲3英商業用房折4榜.傘3餃1址.藏3牲1龜.頌3隙8垃.每2腦5剝.尿1雞數據來源：務根據《中國妻經濟景氣月樂報》整理跨盡管中央政頓府做了一系費列的努力以忙抑制房地產犧業等發展過蠻熱的部門，喪但今年以來練的房屋售價訓平均漲幅仍蔥高達10%澆以上，分析若認為，主要彎有以下幾方攤面原因：父第一，今年彎以來，我國夠出現了通貨儀膨脹苗頭。吃6月份，各外類物價指數魚全面持續上嘆漲瀉，郊而且大部分凝達到了19桌96年以來未的最高點抽。若計算其桃累計漲幅，盲僅近5個月盤來物價指數肥上漲幅度將雄超過20約%。正是基方于這種判斷圖，分析認為座，我國已經峰出現了類似容1988年怎通貨膨脹特懂征的苗頭。竹事實上，中責國人民銀行和宣布于4月娃25日將存茄款準備金率冤從7%上調艷至7.5痕%，在一定衛程度上也是暈為了對短期屈可能出現的唱通脹趨勢進違行宏觀調控唱。這種形勢作使很多人紛接紛將資金投顛向房地產，蓮導致了房價廚的上漲。挺第二，地價獅的上漲直接拐推動了房價考上漲。20跳03年國家捎五部委聯合碼對全國土地齡市場秩序進斑行整治，最嚴近又開始了稻土地市場秩喬序的檢查驗旺收，其重要丙內容是要推儉行土地公開憐交易，即經駛營性建設用觀地實行輔“拍招拍掛話”律。土地公開壽交易必然導拐致地價的上杯漲。地價是嘴拉動房價上地漲的一個剛念性因素，今航年二季度地夜價平均漲幅睡達11.5步%，所以，條地價上漲必上然直接推動繩房價上漲。穿魚第三，上半饞年球房地產開發簡投資、新開罪工面積付和竣工面積書增速與同時盼回落，導致堵了營房地產市場守供需矛盾進類一步加劇的哈預期，推動發了棍價格上漲。躁另外，鋼材在、水泥等主寄要建筑原材鴉料價格的大著幅上漲，使毛企業開發成非本上升，在決一定程度上亭增加了房價許的上調壓力蜂。拉升房價輪上漲的其他齡因素還包括乎在投機氣氛軟影響下，部曬分消費者跟奧風買房。如售所謂的吳“能溫州炒房團搶”壽所到之處抬漿升了區域內予的房價，并梳可能帶動一露些居民提前批做出購房決外定。而最近院幾年房地產仆市場持續快禍速發展的穩腦定因素、居旁民對住房潛冷在的龐大需母求，也是影澇響房價黃“僅向上腦”史的一個重要類因素。漫（二）土地柔交易價格上鋸漲11.5觀%葡二季度土地陶交易價格比伏去年同期上誤漲11.5發%，比一季憑度上漲4.鏈1%。分類逗別看，居民賞住宅用地交融易價格比去普年同期上漲賓12.2%縣，比一季度董上漲3.2階%。其中，儉豪華住宅和億普通住宅用煤地價格分吃別比去年同火期上漲11向.0%和1棒2.2%。園商業旅游娛趙樂用地交易捧價格上漲1產2.6%，棋工業用地交教易價格上漲敞4.7%，己其他用地交運易價格上漲侵13.2%驅。除豪華住嚴宅用地價格縱與一季度走爭平外，其他滲各種用地價供格比一季度養均有不同幅統度的上漲。寇分地區看，啟35注個大中城市云中，土地交忌易價格與去儀年同期扭相撇比漲幅超過富10%的6騙個城市是：雜杭州81.俱3%、南昌爪36.7%猾、上海24并.8%、沈仗陽24.7登%、天津2障1.6%、酸成都21.疼1%。偉圖2-7：瀉2004年宮全國土地交哀易價格指數暴（%）況導致土地價籃格上漲的主偏要原因是土系地資源供應摸的減少。在辣去年國家對旬房地產市場霧用地實施清輸理整頓措施額的基礎上，噸今年4月以檢來積極調整墻土地供應結關構，使房地鑰產企業的土囑地開發與購寫置面積增長柱勢頭明顯減似緩，特別是訪土地購置面慰積的增幅已吹經接近零增她長。上半年燭，全國完成幣開發土地面趙積7920摸萬平方米，鋼增長幅度分圓別比今年一渾季度和去年運同期下降1土7.3和2捎8.5個百悶分點；本年有土地購置面巧積1548淚9萬平方米置，與去年同級期相比回落抖了51.9醫個百分點，屑其中6月份料完成土地購鞠置面積31澆09萬平方邀米，比去年吵同期減少6羅80萬平方途米，同比下宗降18.1戚%。土地開權發面積與購頌置面積增幅敬的急劇下降蓬，使房地產沸新開發項目仍受到約束，樸抑制了房地遷產開發規模心。艙（三）房屋形租賃價格與挽一季度持平嗎二季度，慧全國恨房屋租賃價舉格比去年同霜期上漲1.飼0%，但與顛一季度價格扭持平。受季魄節等因素影塔響，住宅租配賃價格上漲酷2.4%，青漲幅比一季盜度減小1個被百分點。其步中公房和私逮房的租賃價照格分別上漲侄1.0%和聰3.6%。挨商業用房和挪廠房倉庫租裁賃價格分別漁上漲0.3認%和0.5僅%，辦公用雀房價格則與廟去年同期持棍平。錦房屋租賃價竭格經過20銷03年下半狹年大幅上漲軌之后，今年鵝以來漲幅回份落，價格趨酸勢平穩。州圖2-8：凱2003-續2004年頭二季度房屋陷租賃價格指到數（%）全數據來源：啞國家統計局中國房地產行業季度分析報告熱點問題分析睡Ⅲ槽熱點問題辱分析比一、宏觀緊嚷縮政策將加伯劇行業結構哪調整臨從2003貝年2月起至手今共計出臺須了約40項險全國性的關販于房地產市浴場的政策法蝴規，如困“診121號墳”閥文件、詞“常18號軌”林文件、幣“露4號令好”覺等從信貸、灘土地兩方面應對行業進行良宏觀調控，申至今年4月警底，上至國繪務院下至地開方商業銀行票，調控政策運接踵而至。培而令房地產哭企業更為憂新慮的是，央暗行目前正在追密切關注物價價指數，隨漿時有可能做低出9年以來棗的首次加息煮決定，這將腿極大抬高房憤地產企業的驢資金成本，彼至此，房地折產開發的兩警大命脈土地磚和資金均被酸納入調控范扯圍。錫（一）土地邀政策成為重東要宏觀調控四手段為國土資源部演調查顯示，獨2003年鏈，冶金、化祝工、紡織等皆行業全年固絲定資產投資殼增長了50面%以上，帶箏動建設用地鵝比上年增加兵了49萬畝仍，增幅達1鑰7%。不僅千造成某些行浸業投資過熱斤，同時還因吧為占用耕地型，直接威脅妖糧食安全。陪針對這些情虎況，200紀4年國土資柳源部根據新便的職能定位僚，決定將建層設用地指標援壓減20.菜3%，占用識耕地指標調注減到180包萬畝，壓減蜘23.4%境。這是國土點資源部第一典次通過土地論供應對國民茄經濟其他領廈域進行宏觀哲調控。馳圖辜3-1陶：易1996-退2004年因全國耕地面版積變化勁情況錘及數據來源：惱國土資源部尼。濟圖3-2懷：我國糧食洲作物播種面達積撿變化情況陸（單位：千斜公頃）襪輸數據來源：糖國家統計局叔。悠與此同時，敲黨中央、國冶務院于去年芹2月開始了壁以開發區清掠理整頓為重雀點的全國土憂地市場治理豪整頓。20制04詞年的土地市役場在播其蘿基礎上，繼舍續加大力度焰，對土地供涂應嚴格把關戰、從源頭入焰手，規范房烈地產市場。快久表：200茂4突年我國出臺磁的粒主要瘦土地市場政跌策天法帆吸規習頒布單位鼻《關于停止潮經營性項目傳國有土地使汽用權協議出盼讓的補充規港定》肯(4貫號令嫁)舉北京國土房央管局霉《關于進一擇步治理整頓患土地市場秩傻序加強土地溫管理工作的敵意見》魔皂北京市政府吸《國務院辦喪公廳關于清儉理整頓各類必開發區加強荷建設用地管惠理的通知》配國務院沈《國土資源筆部土地利用芳司關于建設疼用地備案制偵度執行情況六的通報》轟國土資源部領《國土資源挺部關于下達傳2004碑年全國土地扎利用計劃》賣的通知比國土資源部即《關于深入超開展土地市茫場治理整頓番嚴格土地管睬理的緊急通真知》擁國務院辦公憑廳聲一年多的治膊理整頓行動聲，使一些地桑區盲目設立薄開發區、亂多占濫用土地季的熱潮逐漸皇降溫。截至民2004年退6月17日們，除內蒙古害自治區以外牲，全國30撐個省（區、漂市）共清理戚出各類開發執區6741險個，規劃用喚地面積3.溫75萬平方隔公里，超過旁了全國現有歉城鎮建設用陜地3.15筍萬平方公里示的總面積；登核減開發區獵規劃用地面偵積2.41共萬平方公里級，占原有規送劃面積的6瞎4.4%；蒜目前已退出距開發區土地毒2617平石方公里，復栗耕1324贈平方公里。將既由于土地是住企業擴張投那資的首要因也素，企業沒壞有珠土地，就沒欺法上項目。棗所以這次調屠控，從清理占土地開始，鹿對抑制投資雄擴張起到了夫很大作用，握新增投資項拴目的下降與生項目清理也學有很大的關視系。口而土地政策戲對房地產影滴響具有雙重白性：一是陶對于開發商忠來說，取得鄙土地將變得己越來越困難潤，在土地供奏應逐漸收緊初的情況下，釣相當一部分績房地產開發侮商將沒有可憑開發的新項牽目，居這在一定程截度上抑制了壯房地產企業咳的開發規模源；二是由于避土地供應量武的減少導致攏了土地價格康的持續上漲輸，尤其是一羽些大中城市縫的地價大幅饑度上漲，而董地價的上漲延必然會推動淡房屋價格的駛上漲。罩但是，從中解長期來看，謊土地價格上熔漲對房價走澇勢的影響將偶以平穩為主準，主要是由輪于：一是短題期內雖然土挽地供應趨緊虎，但是鑒于臉前幾年釋放憲的土地會經泥過一段滯后向期才能開發搬完成并推向賠市場，由此代土地市場供悅應量顯著減霉少的可能性缺不大；二是推由于政府對綢住房市場的橋干預，尤其括是大規模經烘濟適用房的背推出，將會丘分流部分市甘場需求，從品而抑制房價贊上漲；三是加隨著土地儲往備制度的完部善，土地利陣用規劃、土褲地供應計劃貝等的落實以叼及政府根據執經濟發展狀盒況和市場需帶求進行的宏巧觀調控，也砍將平抑房地線產市場價格編的大幅波動技。宰信貸緊縮杠僵桿重整房地召產業主年初以來，惠國家陸續出絹臺了上調銀次行存款準備辛金率、提高切房地產開發擊固定資產投貸資項目資本柄金比例、對辜房地產行業被貸款進行重近點檢查等緊趨縮信貸的調溪控措施。暑其中，穴控制房地產撤信貸規模餡的政策主要逗有兩項：叢4抄月哲11浪日央行宣布倘，從浴2004邪年觸4負月碧25嘆日起，資本鎮充足率低于資一定水平的笑金融機構，辦將執行嫌8%厲的存款準備皇金率，國有壤獨資、股份燥制商業銀行竿、外資等金賭融機構將執督行普7.5%劍的存款準備躁金率，目的情是限制商業荒銀行的信貸偷盲目擴張。送房地產業是閘信貸調控的續首要對象之澇一。騙4月27日欣，國務院發叢出通知，提紐高部分行業就固定資產投虎資項目資本怎金比例，通娛知要求，房菜地產開發（欄不含經濟適爺用房項目）倚固定資產投猶資項目資本戒金比例由2洪0%及以上甘提高到35逃%及以上，黎比邀“喇121號奏”低文件規定的塞30%項目今自有資金的消要求又向前芳邁進了一大紀步，5個百興分點對于大溜項目啟動的紋壓力可想而廣知。慮隨著中央對張房地產開發挖信貸規模的生控制，五一格前后逢裹，各大銀行孫紛紛采取相奴應措施提高浙個人住房按副揭貸款門檻章，歸納總結載主要是限制沾個人購買繼2碰套（及紐2令套以上）的繼住房以及高哈檔別墅，旨累在控制炒房流投機，平抑亂房價。救一系列信貸花緊縮政策對倡房地產行業院造成了較大蜘的沖擊：紅首先，把房航地產業列為普過熱行業之拘后，房地產肢業從商業銀略行取得信貸穴明顯困難。霧如去年的造“鑄121號蕩”魄文件以及今薯年的提高房削地產業的貸沙款資本金就扶為房地產業倚設立了較高撲的信貸門檻況，一般情況之下，銀行信笑貸資金占房碗地產開發資巴金的比例在膊80%左右棕，如果將這引作為平均數醉，就意味著炒相當一部分快開發商對銀胖行信貸的依堵賴遠大于8數0%。因此喬，當銀行在欣收緊房貸后元，房地產企攀業的資金鏈盤條拉緊，一鴨些房地產開壇發商因無法殊向銀行融資刺，缺乏足夠扮的資金周轉嘴、支付征地痛費、工資及虹購買建筑原谷料而紛紛倒此閉，一批在衣建工程因而波停工，最終類會衍生出爛橡尾樓問題，或這種現象在鬧來年可能會填顯現。擋其次，信貸芬的收緊還對河房地產消費孩市場造成了距不小的打擊怨，提高了住激房消費信貸當的門檻。以責住宅為例，坡在經過幾年哨的快速發展寫之后，國內堤自住的消費墾能力在一定響程度上得到史了滿足，投花資類的消費乞則在增多。兩宏觀調控對挺這部分新增悅的消費能力很，將產生明桶顯的抑制作坦用。詞（三）一旦詳加息，將可煤能導致行業照洗牌參今年以來，恰我國物價上鍋漲幅度加大章。上半年，憲居民消費價久格比去年同妖期上漲3.擋6%，其中析6月份上漲甚5%；商品豐零售價格上潑漲2.4%澡；工業品出崖廠價格上漲筋4.7%，扁原材料、燃椒料、動力購雙進價格上漲臨9.8%，誓預計澇下半年物價酷上漲的壓力抹仍然比較大事。呈雖然央行目飾前還是極力董頂住壓力，希沒有待采取加息的內動作，謹但是如果C墊PI在二、傻三季度增長呆幅度超過3畝%而接近5餐%，固定資多產投資增長油速度仍難控擱制，加之美抹元小幅加息識的外部環境請下，預計人織民幣在第三鳥或第四季度歪小幅度加息展的可能性比園較大。恒圖3-1：棋2003年庭至今物價分雞類指數走勢飼數據來源：割國家統計局蝕中央銀行一植旦采用加息吉政策來應對參通貨膨脹，攝將對房地產瘡業產生重大先影響：嶄開發商融資絮環境變化可貪能導致行業么洗牌。濾資料顯示，激房地產開發過貸款增速明許顯高于同期賓整個金融機剛構貸款的增凳長速度。1差998年，探我國房地產變開發貸款余碼額為202鉤8.92億董元，200洗3年擴大到須6657.騙35億元，超是1998稿年的3.2勸倍；房地產聾開發貸款在標全部金融機孟構貸款中余趴額比在2.你3-4.2頑%之間，新伏增額比為4胳.5-7.徒9%。華表3-2：顆1998年線以來對企業舒的房地產信袍貸奴單位：億元道，%形年份禾房地產開發摔貸款余額迅同比籌增長兩金融機構封貸款余額遺同比旗增長極房地產貸款鍵占金融機構掀貸款余額比夕重植1998爽2028.苦92吼86524點.13浙2.34含1999開2350.毯37娃15.84芬93734簽.30村8.33纖2.51距2000分2628.汪17鹽11.81走99371緩.07貓6.01行2.64費2001詳3494.武32炊32.96塞11231民4.70報13.03疑3.11嚇2002裙4465.婚08踐27.78突13129蛙3.90執16.90繳3.40哀2003討6657.烤35怨49.10洽15899污6.20區21.10顏4.19父數據來源：想中國人民銀所行調查統計莊司拒央行一旦采幫取加息政策與將對房地產辣開發商產生太重大影響，害主要體現在跳兩方面：一淘是融資成本羨上升；二是疾融資規模下季降。從融資刻成本變化來賄看，升息將蘇直接導致開灑發商的融資懶成本上升，嚇公司中長期年的業績和利輔潤增長將出住現一定幅度證的下降曾。誦從融資規模誓來看，升息鋼的影響一方矮面直接反映戚在開發商貸織款需求可能旅會受到制約工；另一方面裹升息隱含著騎“晶從緊容”驢的政策信息引，意味著開芝發商通過信城托、股票發臨行等渠道進儲行融資也會賭受到影響。政所以，對那若些資金實力些雄厚的大型君房地產企業航來說，由于郊產品品牌已昌被市場認同飾，產品價格習包孕了上升圓的空間，利長率的上升對腦它們的影響跟將相對較小雁。而對那些姜經營規模小秋、市場份額在少、抗風險僑能力弱、資倆本結構單一蟻的房地產企捧業來說，利池率的上升將件對它們產生糠不利的影響調。同時，利木率的上升還大會對產業結根構發揮調節賺作用，導致士市場份額較驚大的房地產農企業擴張和英市場份額較畢小的企業收田縮，從而引暢起產業結構幣調整。訓2．升息對霧房地產價格申不會產生直耳接影響菌由于升息而蝦導致的成本格增加對房地涌產價格的影倘響程度相對炕較小，因為胃房價走勢主練要是受市場筒供求關系的蝦影響，盡管授從長期來看古，我國正處再于工業化、碧城市化的進蓄程中，土地疲供求矛盾將唯持續存在，宮房地產價格杯未來上升的緊可能性要遠若遠大于下降滑的可能性，擦但是從短期伶來看，一是他在經過多年埋的上漲之后捎目前地產價鉆位處于高位宮，短期內上介漲空間有限曾；二是升息妄導致經營成會本加大，但倒這更多的是遼在一定程度嫁上擠壓了開院發商的利潤搞空間，開發氣商利用升息賀之際抬高房煌價的可能性危不大；三是災加息不會引狐發市場供求底狀況的改變戶，因為利息電成本不是影類響開發商和吐購房者的決補定性因素，規利息成本是幼整個運營成宣本中所占比吊例最低的，侮所以不會影賭響開發商對肺市場的判斷夾和投資。由蝕此可見升息悟對于房地產靠價格產生的憑影響將是非喚常有限的。免3．升息有沙利于抑止地固產投機，對凝自住性購房罩影響不大分6年來，我聚國住房貸款曲占個人消費倆貸款的比重抗高達75-層97%，2窗003年與柳1998年泄相比，個人夸住房消費貸僻款增加了1勉1353.暴58億元，渾增長了26窯.64倍。蘇表3-3：腎1998年順以來個人消外費貸款和住鑰房貸款增長羽情況協單位：億元尼，%消年份比個人消費餡貸款余額急同比躲增長渴個人住房貸挎款余額誰同比俊增長念個人住房貸蔥款占個人消笑費貸款比重倉1998舉456.1嫂7株426.1敗6們93.42泊1999念1396.共40爐206.1紹2仰1357.血71為218.6玉0戲97.23必2000辯4265.折12沙205.4己4懼3376.榮92旬148.7旦2崇79.18仇2001鍬6990.瞇26多63.89并5597.補95綢65.77望80.08旗2002訓10684調.26剪52.84甩8268.膜95共47.71溜77.39框2003爹15732孝.59素47.25然11779肯.74肺42.46逢74.87能數據來源:經中國人民銀醉行調查統計殺司鏡注:200倒0年之前個巷人消費貸款光為個人小額逃抵押貸款競由于目前我仆國個人購房遮按揭貸款利獻率只有4.鑼77%（5備年期）和5卸.04%（組5年以上期懇），利率處獄于歷史最低老水平；加之問近年來國內冰股市持續低配迷，投資渠國道狹窄，使厲房地產成為墾最熱門的投它資領域，加倍息后意味著題購房者將支抵付更多的利簽息，每月償封還的月供也利更多。吉從投資房地舟產的動機進涉行分析，如摘果購買房地微產是純粹投姜機，利率上盯升無疑提高距了資金成本部或者機會成鑄本。假設一錫套總價60漂萬元的住宅段8成按揭可階以貸款48仆萬元。購買旬該房子按照付目前5.0挽4%的貸款未利率，20殺年期貸款的榨利息總額是助28.28郊萬元，每月拆還款額是3邊178元。竟如果加息1丑%，也就是浴按照6.0滅4%的貸款丈利率，20蠟年期貸款的尊利息總額上鞠升為34.霉80萬元，音增加幅度為盟23.06這%，每月還增款額也上升覆為3450碎元，增加8郵.56%。船如果加息5區%，其利息啄總額上升為旱63.48園萬元，增加域幅度高達1忽26.47武%，每月還濾款額上升到柿4645元炸，增長幅度賀高達46.逼16%。泄胡表3-1：賄利率調整對欲貸款利息總喘額及月供的茶影響繞利率（%）汪5.04高6.04綠10.04轎利息總額（外萬元）犯28.28要34.80許63.48氏月還款（元睬）常3178戲3450違4645絲從分析中可蕉以看出，利乏率也許只是柏上漲1%或拘者5%，但渣是貸款總利訓息可能要增墓長100%宗以上，每個喉月的還款額旦可能增長約銷50%。因棉此對房地產納投機將產生酷明顯的制約臣作用，當然騾，這也正是直政策所希望家達到的目的魯。乘加息對于自是住型購房來垃說影響有限慈。這是因為場盡管貸款利吊息上升，借偵款者短期負剩擔加大，但吹是升息往往牽意味著經濟盾進入新的增躬長周期，居螺民收入會保來持增長或者障這種預期會柱更強；另一茶方面，與升嬸息相對應的聲是通脹，而掙在通脹的經厘濟環境中，甜房地產增值畫的可能性更宰大。這兩種歸變化使得升吵息導致成本膜增加的負擔句變得相對有蛙限。從另一男個角度來說棟，隨著居民斥收入水平的鑰上升，消期費升級的一謊個重要體現警就是改善居喊住環境和提莖高生活質量語，這種需求火是較為強烈顯的。此外，銜由于我國實華行浮動利率滾制，在未來勤數年甚至2復0年的貸款箭期限內將面鋒臨多個利率眉周期。從周賴期變化來看舍，我們可以斬大致理解這槳種成本負擔額是較為平穩喪的，一旦利圖率下降，同耍樣會享受到托低利率的優桿惠，不能簡誼單以短期利媽率上升來評隙估整個貸款測期間（如2治0年）的成垂本會增加多岸少。腹二、建筑原宮材料價格上嘩漲使企業開耕發成本上升宜（一）甜鋼材、水泥蜂等南主要建未材價格出現有大幅上漲菊2003年攤以來，我國更鋼材、水泥夏等主要建筑匆材料價格出減現大幅上漲軋。其中，鋼奪材價格從2濾200元/醋噸漲到37債00-39期00元/噸樂，平均價格貧與上年同期霜相比增長3己0-40%臥；水泥從2拔80元/噸妻漲到了33晝0-350喘元/噸，平謹均價格上漲純10%左右壽；雖然木材條是建筑三大鳴建材中用量繭最少的，價變格上升幅度擔相對較小，雷但每噸也漲掉了幾十元。德進入200源4年后，原閃材料價格繼雷續攀升，到杰今年2月底充3月初達到執了頂峰。其棋中，建筑鋼銜材價格達到糟每噸440躁0元上下，翼漲幅超過5栗0%，雖然賴4、5月份硬出現回落態彎勢，但6月嘆份又呈現出述明顯的反彈鑼跡象，棉已經基本接羨近太3500伸元某/噸給的價格區間盡。衰慧圖3-1：絕2003.榴1-200同4.6月建玉筑原材料價鳴格指數變動壟情況（%）餃數據來源：舌國家統計局砌分析認為，貨造成鋼材、項水泥等建筑盡原材料價格嘆上漲的主要這原因有以下悄幾點：畫1、遠投資增長過很快、需求量古持續增加是銳導致鋼材、留水泥價格上昌漲的最重要高原因。從國賽內市場需求等看，屑全社會固定蝶資產投資持伶續高速增長察，刺激了市悼場對基礎原仆材料如鋼鐵蕩、水泥、玻屈璃、有色金肌屬等建材的間需求。宅同時，藥全國經濟高壞速增長對建繭材的需求拉薯動作用掉也伴十分顯著，偶中央和各級擔政府增強了問各地基建如潛農村水利、獵能源、交通頃運輸等投資圾和全國重點上建設投資咬項目虎進一步促進似了對建材的植需求增長。呈2、原材料遷成本的上漲尺。國家有關昏部門信息顯楚示，今年年未初我國生產麻建材的各種縱原材料、原銅輔料