公寓住宅公寓住宅住宅項目營銷策劃全案目錄第一章公寓住宅項目投資營銷第一節公寓住宅項目市場可行性報告一、公寓住宅項目介紹二、本項目的可行性研究三、項目素質分析四、2005年樂山房地產市場分析五、2005年樂山現售樓盤分析六、公寓住宅項目周邊分析七、公寓住宅市場定位八、公寓住宅項目規劃要求九、公寓住宅整體項目策劃十、公寓住宅項目銷售形式部署及調整因素十一、結論目錄第二節公寓住宅項目工程可行性報告一、建設的目標與土地的基本使用計劃二、總體規劃的設計解讀三、道路和交通四、水、電、氣系統五、工程費用估算第三節公寓住宅項目價值判斷暨投資分析一、美的海岸花園項目市場調研報告二、項目地塊SWOT分析三、項目定位分析四、項目價值分析目錄五、項目投資分析第二章公寓住宅規劃設計營銷一、規劃設計二、建筑風格的選定及色彩計劃三、主力戶型組合四、環境設計五、樣板房及營銷中心的裝飾第三章公寓住宅形象營銷一、確立項目名稱二、項目區名、路名、門牌名提案三、 各景觀組團命名四、 確立項目標志目錄五、確立項目VI系統六、應用部分七、營銷接待中心包裝設計八、工地環境包裝設計第四章項目營銷推廣策劃第一節營銷推廣企劃方案一、廣告策略

二、廣告戰略目標

三、項目分析和廣告定位

四、廣告創意分析

五、廣告策略分析

六、廣告階段及媒體組合

第一章公寓住宅項目投資營銷第一節公寓住宅項目市場可行性告一、公寓住宅項目介紹本項目簡稱“康城”，位于四川省樂山市新城區嘉興路，占地面積30左右畝（20436.3平方米），東臨嘉興路，南臨百燕路，西臨規劃中的春華路（延伸道路），北臨鳳凰路，交通十分便利。（一）本項目所在市——樂山樂山古稱嘉州，是一座歷經三千多年的中國古城，是全國99個國家級歷史文化名城和44個對外開放城市之一，1996年12月被聯合國教科文組織批準為世界文化與自然遺產的第一大佛，座落在岷江、大渡河、青衣江三江交匯之處，被譽為“山是一座佛，佛是一座山”。三江環抱著美麗的城市，綠心、綠島、生態林點綴于江水與秀城之間，使這座邁向現代化的古老而又新興的城市與大自然的綺麗風光和諧地融為一體，素有“天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州”的美譽，并因此而榮幸地被聯合國確定為中國第一個優良人居環境城市合作項目。市中區下轄10個鄉16個鎮，4個街道辦事處，254個行政村、41個居民委員會，其中城市社區居委會30個。幅員面積825平方公里，總人口54.9萬，其中非農人口22萬。地處樂山市政治、經濟、文化、金融、信息的中心，境內基礎設施齊全，水陸交通便捷，商貿流通活躍，居住環境優美，經濟發展較快。（二）本項目所在區位——樂山新城區樂山市政府在2004年大力發展新城區，建造起樂山新世紀廣場，在政府大力倡導，開發公司大力對新城區開發，企事業進駐新城區，新城區得到了飛速發展，新城區生活配套日漸完善。（三）本項目發展商——四川匯得置業發展有限公司樂山匯得置業有限責任公司經過多年的發展，已成為樂山房地產行業居重要地位的房地產公司。公司在成功開發匯得陽光大廈、匯得陽光美林苑等樂山知名樓盤后再次出擊，打造高品質、低價位現代健康住宅。而在2005年匯得陽光大廈與匯得陽光美林苑一期都榮獲2005年樂山十佳優秀樓盤大獎與最佳人居獎。二、本項目的可行性研究為了深入細致地對該項目的市場可行性進行研究，我們重點訪問了一些有代表性項目的發展商、政府官員、企業家以及目標顧客組織和人士等。在調研過程中，重點調研了成功項目的經濟和暫時不成功項目失敗的教訓（具體內容請參閱本節內容五）。通過調查研究得出的結論：1. 只要項目“環境靚、配套全、規模大”，市場銷售均較好。2. 市場需求是可以用膽識和策劃創造的。三、項目素質分析（一）項目的優勢1. 園林式休閑小區漸受青睞隨著人民物質生活水平的日益提高，人們對居住的要求日漸趨向寬敞和舒適，但都市人長期受人口稠密的條件限制，每天都受到人流、車流、污濁空氣、狹窄家居的困擾。然而隨著樂山新城區的開發，市外清新的環境已深受市內居民的青睞，以追求環境為突出賣點的園林式休閑小區將成功推出。這種小區因其擁有寬敞的居住空間、觸目可及的園林風光，清新怡人的空氣，非常適合城市居民休閑娛樂及本地成功人士居家置業，因此這種類型的小區，它的崛起與開發絕對不會是偶然和例外的。2.交通便利本項目位于樂山市新城區嘉興路，往市中心僅15多分鐘車程，去樂山最大的廣場僅步行5分鐘，交通非常便利。而即將開通的春華路（延伸道路），將更加加快小區周邊的發展與生活市政的配套完善，而來往車輛將更為順暢，所以本項目所處地段極為優越。3.先天的優勢素質匯得陽光公寓住宅，規劃出高尚別致的下沉式水體音樂廣場，可以感受“楊柳青青溪水流，靜靜聆聽鳥語鳴”的詩情畫意。距離匯得陽光公寓住宅僅5分鐘步行，便是樂山最大的廣場“新世紀廣場”。這一新世紀廣場的正式落成，已經將樂山新城區帶入了一個經濟、生活飛速發展的新區。4.發展商實力雄厚匯得陽光置業有限公司實力雄厚。一個大型項目的開發，實力雄厚的發展商便是項目最堅實的后盾，由于房地產業在樂山地區日趨成熟，購房者在選擇樓盤時往往會受發展商的開發實力強弱所影響。由于前幾年樂山個別樓盤因后期資金不足，而導致一時間“爛尾樓風潮”鋪天蓋地，消費者對發展商的實力特別看重。因此開發商的實力是成功的一個重要因素。5.發展商內部與相關單位有一定的潛在購買力匯得陽光置業房地產開發公司與相關單位中層以上干部，通過給予優惠政策（分期扣工資），既可以留住人才，又可以給中層以上干部一個好的居住環境。而這部分人的潛在購買力是很多發展商所不能具備的。6、地處樂山嘉興路，緊鄰樂山新世紀廣場，環境優美，空氣清鮮，生活便捷。7、位于新城區域，匯集商貿、旅游、金融、證券、文化、生活之精華，商業文化氣氛日漸濃厚。8、依托新世紀廣場、樂山未來ＣＢＤ中央商務、生活中心區域，城市交通十分便利；9、地處樂山新城區，新區土地開發有限，升值前景廣闊。10、項目地處成熟區域、黃金地段。11、定位優勢：本項目以地中海式小區園林景觀、總規劃設計的多層（商住）住宅小區，小區人文環境，小區生活與人文景觀環境溶為一體，將給樂山人民灌輸了最佳人居環境生活模式，相對樂山房地產市場的需求本相目從戶型設計、房屋面積、銷售均價都符合市場需求。12、環境景觀優勢：目前樂山在售小區園林景觀設計如出一轍，大同小異，沒有特色，本項目自身的優勢、生活的便利，全力打造“地中海式的園林景觀設計”，在規劃中體現獨特，如：下沉式音樂廣場、運動場所、感念式生活會所等。13、價格優勢：在現在樂山市樓盤銷售的均價在１８００元/平方米左右浮動，而本相目定價１７８０元/平方米的均價，現代式的建筑風格，獨特的景觀設計、倡導新的生活理念，價格、園林景觀等對樂山購房者具有巨大的吸引力。14、面積、戶型設計優勢：從戶型設計上說戶型比較人性化，動靜自然分割開來，方便了生活需要，既時尚又實用，從面積上來說房屋的面積正是市場購買者所需要的面積。（二）項目劣勢1、同類小區競爭激烈“嘉州花城”由于小區物業管理得法，區內環境井然有序，深受不少樂山以及區縣人士喜愛。從鳳凰路一路走過，有“福鑫花園”、“花語美地”、“領地國際公寓”、“元龍春天”、“清華星城”等樓盤分享客源，本項目想脫穎而出，就必須獨樹一幟，與眾不同。2、臨近景致平平由于所處地是樂山的新城區生活社區片區，東面是新城區樂山最大廣場新世紀廣場，南面是樂山白燕路氣修、氣貿一條街，但是，由于周邊現有與現建小區景觀、環境設計大同小異，如出一轍，沒有特點。3、市民長期以來購房熱情很高：改善生活居住條件愿望強烈，更是希望擁有新的生活空間與環境等。4、樂山市區部分經濟條件較好的居民已經擁有住房，周邊老式樓盤對項目造成一定沖擊，新城區商業氣氛依然不夠濃烈，生活、購物不如老城區。5、樂山市各城鎮私房建設占有較大的比重，潛在消費群體尚未認識項目的優越性，今年，樂山區縣大量開發樓盤項目，減少了區縣來樂山市購房的人群。6、項目自身戶型上有一些不是很合理，躍層面積偏大．7、周邊環境弱勢：周邊有些房屋建筑多為七、八十年代的房屋與一些陳舊的老式建筑物,路面比較陳舊破爛，周邊的生活環境比較亂，比較臟。8、市場弱勢：通過市場調查分析，在項目周邊的消費群體大多部分已經購買住宅．9、今年，以目前來看已經形成了樂山樓市三大競爭片區，如：肖壩＼濱江路＼鳳凰路三大片區．10、項目周邊自然環境景觀沒有，項目與其他樓間距較近，周邊有些房屋建筑多為七、八十年代的房屋與一些陳舊的老式建筑物,路面比較陳舊破爛，周邊的生活環境比較亂，比較臟。對項目視覺效果不好，影響購買、居住生活心理。（三）項目機遇1、項目地段機遇：由于樂山新城區鳳凰路2004年至2005年大力開發建設，現今，鳳凰路可開發土地有限，但是在此區域選擇居住的購房者較多，本項目經過精心打造從各方面的完善，在銷售市場中占有優勢，也成為了一個很大的機遇。2、市場購房者機遇：二次置業機會：隨著樂山市經濟的發展，人民對生活居住條件的改善，購買力加強，而且項目周邊想改善生活居住條件的人也越來越多，市場已有成熟條件。3、本項目自身景觀環境的機遇：本項目采用“地中海式”的園林景觀設計，引進具有異國他鄉的特點，在目前樂山樓市中還屬于新穎的生活景觀、環境理念，對購房者具有很強的吸引力。4、項目周邊的機遇：項目處于新城區大型生活社區，交通極為方便，采光、通風好，成為產品的優勢也成為了自身的機遇。（四）項目威脅1、潛在的威脅：樂山政府對新城新生活的極力提倡，大型具有規模的樓盤已經亮相，登陸樂山，一些購房者期待著新城新環境的完善社區，使的在舊城的購買力大大削弱，樂山市購房者對購房的認識日漸成熟起來。2、現有的威脅：由于一級市場的競爭激烈，很多一級開發商已經在樂山購地即將開發，而這些開發商將帶樂山市房地產樓市走向大盤時代，而預測在2005年上半全年樂山市商品住宅期房銷售面積達約40萬平方米，而現有供應面積只約有80萬平方米，比需求大出一倍左右。這反映出樂山樓市住宅基本已經達到飽和狀態，也反映出激烈的樓盤競爭即將開始！3、對現有的樂山市住宅市場分析，現售樓盤創新銷售模式，創新的模式逐漸普遍起來，各項目樓盤不斷挖掘項目本身特點與買點，很多樓盤推廣主題明確，倡導新理念，戶型設計比較新穎、合理，很多樓盤大勢宣傳推廣感念，進行整體包裝與宣傳推廣，銷售價格不斷平穩上漲，市場的對新穎的樓盤比較接受4、房地產市場的內在威脅：隨著樂山市房地產市場的發展，房地產的內在威脅主要體現在兩個方面：一是房地產物業類型的多元化與開發項目的規模及配套設施的逐步完善，樂山市購房者有了更大的選擇性，戶型的設計上越來越人性化，方便合理的布局；另一方面，樂山市房地產市場將走向激烈的競爭時期。5、銀行關于房地產開發的貸款作了調整與貸款的利息提高，國家對土地的控制，可開發的土地越來越少。樂山房地產上半年總結2005年，上半年影響房地產市場的因素（1）、土地上漲房產利潤降低土地拍賣繼續使房地產開發中土地成本上漲。根據國土資源部出臺的《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權規定》，要求商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地使用權。各地也出臺了相應的實施細則，并大力推行國有土地使用權拍賣。（2）、建材上漲房產運作壓力加大2005年以鋼材為龍頭的建材價格的上漲將繼續增加房地產開發商的運作壓力。近年來，我國宏觀經濟的持續不斷增長，促使物價總水平有所上升，尤其是鋼材等建材價格的上漲，導致房地產建筑成本處于只升不降的格局。（3）、配套設施提高成本上升配套設施要求的提高導致房地產開發成本的上升。建設部新修訂的《城市居住區規劃設計規范》，對新建居住區的配套設計規范及房屋品質提出了更高的要求。如社區生活配套要求、車位配套要求、環境規范部分要求。這些配套設計規范的變革也將導致房地產開發成本有一定程度的上升。（4）、央行加息房價上升2003年央行121文件出臺以來，其他一系列的政策接踵而至。從2003年8月的國務院18號令(《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》)，到2004年3月的“指引”(《商業銀行房地產貸款風險管理指引》)，再到央行加息壓力導致房地產價格有一定程度的上升。2004年10月29日，央行九年來首次加息，中國人民銀行將金融機構存貸款基準利率上調０．２７個百分點，這是央行近１０年來首次上調銀行利率。金融機構一年期存款基準利率提高到2.25%，一年期貸款利率提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應調整，中長期存、貸款利率上調幅度大于短期。央行加息會導致房地產價格的上升，并對中小房地產開發商形成巨大壓力，還會在一定程度上抑制購房需求的擴張。銀行加息對大部分的房地產開發商是一種考驗。加息直接導致財務成本增加，這樣的壓力可能會改變一個房地產企業的競爭能力，最終結果是開發企業面臨行業洗牌，2005年3月銀行第二次調整利息。因為2005年第一季度政府宏觀調控、銀行新政策、建筑原材料上漲等原因，隨之樂山需求住宅消費者在2004年12月到2005年2月大量置業，所以2005年3月出現了“待銷”局勢。（5）、土地增值稅的嚴格征管土地增值稅的嚴格征管將使房地產開發商的壓力增大。長期以來，土地增值稅在相當多的城市并沒有嚴格征收，從而使房地產開發商獲得了比較大的利潤空間。從2004年下半年開始，各地對土地增值稅的口子收緊，實施嚴格的征管。這樣，房地產開發商要么就要削減其利潤份額，要么就不得不將土地增值稅攤到房價之中，然而2005年政府對土地增值稅的征管將加大力度。（6）、產品的同質性導致競爭加劇房地產的規模開發一方面可以帶來樓盤產品開發效率的提高和開發成本的降低，另一方面規模性的房地產開發又極易導致樓盤產品的同質化。同質化樓盤產品的競爭不可避免地產生激烈的價格競爭，生成“價格大戰”的競爭格局。因此，2005年存在產品同質性的激烈競爭。（7）、關于銀行按揭2004年2月26日，中國銀監會發布了《商業銀行房地產貸款風險管理指引(征求意見稿)》。《指引》規定，商業銀行對個人住房貸款的發放，應將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)；房地產貸款余額與總貸款余額比不得超過30%。隨著中央對房地產開發信貸規模的控制，5月1日以后，各大銀行紛紛采取相應措施提高個人住房按揭貸款門檻，其中主要是對個人購買第二套(含兩套以上)的住房按揭貸款以及高檔別墅、商鋪等貸款，更加謹慎，旨在抑制過度的炒房投機行為，降低銀行自身的信貸風險。央行調整住房信貸政策為促進房地產業健康、持續發展,中國人民銀行決定,從2005年3月17日起,調整商業銀行自營性個人住房貸款政策。一是將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平,實行下限管理,下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍,商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。以5年期以上個人住房貸款為例,其利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍(即5.51%),比現行優惠利率5.31%高0.20個百分點。二是對房地產價格上漲過快城市或地區,個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%;具體調整的城市或地區,可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定,不搞一刀切。人民銀行有關負責人表示,本次政策調整有利于從需求方對未來資金價格形成較合理的預期。將商業銀行個人住房貸款利率納入正常貸款利率管理,有利于商業銀行加強風險管理,完善定價機制。（8）、關于房地產開發商被銀行信貸政策制約房產發展嚴格消費信貸、加息等措施一方面起到了宏觀調控的作用，防止炒樓，減少泡沫，另一方面也確實限制了消費者和投資者的購買欲望。2004年4月央行宣布：資本充足率低于一定水平的金融機構，將執行8%的存款準備金率，國有獨資、股份制商業銀行、外資等金融機構將執行7.5%的存款準備金率，目的是限制商業銀行的信貸盲目擴張。房地產業是信貸調控的首要對象之一。同月，國務院下發通知，將房地產開發固定資產投資項目(不包含經濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。以上兩個規定的出臺，對房地產開發商提出了更高的資金要求，因為目前我國房地產開發商的自有資本金普遍不足，通常70%由銀行信貸支撐，有的信貸比例更高。央行的有關規定對房地產開發過程中的土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房信貸等七項內容作了嚴格的規范管理。房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發項目總投資的30％；商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。一些規模較小、資金實力不雄厚的房地產開發企業將不得不退出房地產開發市場，房地產市場進一步規范化。但是，這又難免會導致房地產供給的下降。（9）、6月1日中國政府對中國房地產市場的新政策調控6月1日，對于持有多套房產的炒樓者和套貸的開發商來說，是一條生死線。”針對七部委“意見”談到自己的看法時對記者說：“如若不能及時變現，等待的將是沉重的按揭和利息。但是，在這半個月的時間里能否找到合適的下家，能否順利地過戶，確實是一件難上加難的事。”七部委出臺的“意見”規定，自6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。一方面，許多購房不足兩年、有出售意向的業主以及購房滿兩年的非普通住房業主，會放棄持房觀望，趕在6月1日新政策執行前將手中房屋盡快出手，房源的集中釋放必然會帶來成交的短期放量。而另一方面，6月1日稅收新政策開始執行后，受5%營業稅的限制，許多在營業稅征收范圍內的業主會暫緩出售房屋，選擇“以租代售”的方式；同時，由于對“6?１”新政策所帶來市場變化預期的不確定，買賣雙方的交易意愿也會受到一定影響。這些因素必定會抑制成交，從而使成交量有所下降。政策的出臺，預示著市場正在向投資者的心理底線逼近。“從開發商的角度看，盡管不愿降價，但他們中多數如果連續兩三個月沒有成交，資金、成本等壓力將難以承受，而從3月調控政策出臺至今已有兩個月。五六月將是新樓盤上市的高峰期。綜合判斷，也許6月份真的會成為樓市的'分水嶺'。”“從長遠看，最近幾個月將成為近些年樓市發展的拐點。”“'期房限轉'的確是一記重拳，砸了投機的炒樓者，砸了套貸的開發商，也震動了許多投資型的購房者。因此，投機和投資者們近期會及時調整自己的步伐。 2005年，上半年樂山市房地產市場趨勢總結（1）、住宅需求空間縮小今年的房交會，盡管許多開發商都把營銷重點放在商鋪上，使整個房交會呈現出“商業地產”重頭戲的表象。但多數購房者和投資者對商鋪的興趣并不大，而是鐘情于住宅，無論是以前的老盤，還是一些新開樓盤，參觀者最關注的是住宅。另外還有新盤受到了參觀者的高度關注，銷售順暢……一系列現象表明，樂山住宅市場的需求空間非常廣闊，相當長的時間內，樂山樓市仍將以住宅為主導。 （2）、政策影響房地產市場商鋪雖然在房交會上沒有呈現出十分火爆的場面，但一些小額商業營業門市銷售卻形勢喜人，中心城區致江路農副產品交易中心在房交會上就銷售了十幾個商業營業門市，而其余一些項目的小鋪面也走勢不錯。除此之外，投資不大的住房也是市場的熱點，像領地國際公寓和銀豐?學府苑就占據了投資總額少的優勢，深受市場青睞。近年來樂山房價上揚，許多收入穩定的中、高收入群體都愿意將“閑錢”投資到房產上，對投資金額不大的小商鋪和小戶型住宅很感興趣。 （3）、品牌開發前景廣闊在今年的秋季房交會上，參觀者更加注重品牌樓盤，例如：嘉州花城、時代廣場、領地國際公寓等一系列品牌樓盤，這充分表明樂山購房者不僅把目光投在樓盤本身，而且更加注重了開發商樓盤品牌，從另一個方面可以看到樂山房地產開發商已不再把目光放在樓盤的銷售，同時更加注重了品牌的打造。樂山市房地產市場反映出現在的購房者比較重視房地產品牌，品牌開發前景非常廣闊。 （4）、樂山進入“具有一定規模時代”在今年房交會上展示的新樓盤中83%于具有一定規模的樓盤屬，這些新樓盤不僅注重了小區整體規劃、園林設計、整體外形等而且在價格、戶型設計、物業管理等更顯優勢，在房交會上以往的獨棟等自稱“小區”的樓盤已經不見蹤影，綜合樂山市土地礦權交易中心對2004年土地拍賣的數據來看樂山房產走向了“于具有一定規模時代”。（5）、樂山房產正在“設計轉型”在今年房地產市場走勢樂山房產正在“設計轉型”從產品類型到小區設計規劃；從戶型設計到面積打造；從銷售到宣傳；從小區配套到樓盤檔次都在飛速變化，產品類型已經從以往的多層（商住）住宅或是單一的高層電梯公寓走向了產品多元化；小區設計規劃從以往的單一設計走向了注重綠化、小區人文景觀的設計；從戶型、面積來看開發商不在打造過大的面積與傳統式的戶型，戶型更加人性化大大的方便了住戶，從客戶需求的角度出發、考慮，面積也隨著市場的需求進行控制轉向了了解市場、把握市場的理性開發；從銷售到宣傳來看，現銷售樓盤強化銷售人員專業化，宣傳多樣化，已經從以往不做宣傳或是宣傳單一走向了宣傳多樣化，擺脫了以往的銷售宣傳理念，加入到時代的房地產競爭中來；從小區配套與樓盤檔次上來看更加具有針對性，從以往的一般配套與樓盤檔次走向了具有目標、目的的規劃，具有針對性的客戶銷售與宣傳。種種跡象表明樂山市房地產市場走向了成熟。 （6）、樂山房產走向“創新”時代在樂山房地產飛猛發展的今天，樂山房地產從產品到規劃設計；從宣傳推廣到營銷策劃；從購房者到投資者都面臨著創新的挑戰與追求，現如今的樂山樓市樓盤沒有特殊的價值與產品、園林景觀、規劃設計都沒新異，反而，現售樓盤大同小異，互相模仿，樂山房產將在激烈的競爭中轉型，市場將等待著“創新”，樂山房產走向了“創新”時代。市場分析

（一）樂山市場分析２００５年我國政府提出建設“和諧社會”的口號！樂山市在建設樂山“中國第一山”的目標中，響應中央號召，２００５年樂山市政府舉起了建設“和諧樂山”的旗幟，隨著樂山經濟的發展，人民生活水平的提高，各行各業蒸蒸日上，房地產成為了全國最熱行業之一，２００５年國家對房地產市場宏觀調控，各大銀行今年三月第二次調息，一系列的政策保證著房地產穩定健康的發展．２００５年，樂山樓市繼續保持旺盛的需求態勢，促使中心城區房地產交易持續火爆。對于樂山樓市中中高檔樓盤區域的特點也表現出來，高端生活區有幾個重要的特點，一是區域有大量的知識型的高收入群體，大家思維活躍，觀念前，有大致相似的消費習慣，喜歡新型的、高檔次的現代休閑娛樂方式。注重生活品位，講究生活品質，對區域的環境和氛圍特別在意，希望一踏進這個區域，就能夠產生一種與眾不同的感覺。二是區域環境優美，建筑應呈現一定的風格和個性，并與環境協調，時時給人以爽心悅目感受。三是區域配套相對完善，且檔次高，有品位，富有文化內涵和時代氣息。但２００５年３月樂山樓市開始出現了“待銷”的場面，造成這種局面出現的原因有四個：首先國家對房地產市場宏觀調控，各大銀行第二次調整利息與一系列的政策影響房地產市場；其二，樂山房地產開發商受２００４年房地產市場供不應求的火暴局面影響，相繼在２００５年推出開發項目樓盤，造成了樂山樓市激烈競爭的場面；其三，樂山本土購房者的需求已經基本飽和，一部分購房者也具需求，但是因為房價較高保持觀望態度等；其四，２００５年樂山區縣也大勢開發樓盤項目，大大削弱了樂山房地產購買市場；其五，２００５年６月１日開始實施政府出臺新政策，而真正效果要在一個季度后才能反應出來．由以上分析，可以預測樂山下個季度樂山樓市將競爭更加激烈，購房者依然保持觀望、等待狀態，同時也體現了樂山樓市需要新的“血液”，而樂山空置率也會上漲，而價格將不會像２００４年一樣攀升，而是保持現價，但從另一個角度來看樂山房地產房價卻是回落從目前樂山房地產市場來看正在推出的項目有領地集團的領地國際公寓與萊福帝勝景、星都房產的花語美地、禹伽房產的靚達電梯公寓等近１６個樓盤，總建筑面積４０萬平方米左右。而目前正在積極準備的項目有仁和房產的居竹園二期和濱江怡景、匯得陽光房地產公司美林苑二期、和邦集團桃源新城、東能集團白領花園、清華房地產公司清華星城、大中華實業的陽光大廈以及新業置地與立事達聯合推出的嘉州新城第一期等，總建筑面積也在８０萬平方米左右，預計下半年將陸續推出，這些新項目中，有多層，有高層，也有別墅；有舊城區的，也有新城區的；有城市中心的，也有臨江和臨河的……總之，適合各種類型購買者的房源都有，房源充分，消費者和投資者有著廣闊的選擇空間。因此，這些房源的上市，將徹底改變２００５年樂山住宅市場供求將形成了供大于求，而且競爭更加激烈。 ２００５年樂山市多層（商住）住宅已經從下半年的激烈競爭中，隨著中﹑小型樓盤項目的清盤，許多盤進入尾盤時期及新樓盤涌向市場，許多樓盤以打造中、小面積為主力戶型及推向市場，政府大勢拍賣土地，開發商開始大勢置地，樂山市的購房者理智置業．市場分抱析年/月元/平方米上漲浮度比例2005年1月1620元/平方米0%2005年2月1680元/平方米4%2005年3月1750元/平方米4%2005年4月1880元/平方米7%2005年5月1880元/平方米0%2005年6月1880元/平方米0%2005隊年1月以悉來至今樂乒山房地產潔市場價格蹈保持在平沖穩的價格件上，略有尤上漲，并扮沒有受到妄國家宏觀存經濟調控壞、銀行新胞政策的影隔響，由于答政府、銀剛行一些新三政策的出富臺，開發爬商開發項采目成本加拌大，房地買產市場需驚求依然存范在，樂山涌市各區申、縣人紛躍紛來樂山霉市居住,匠外地投資誰者也瞄準域了這個旅姑游城市,演促使樂山追市房地產毛價格一再核平穩上漲咳或是保持梯平穩,從后年初的1喊620元熊(均價)樹/平方禽米到現在夕的188講0元/平輪方米(均撫價)平均乒漲浮70胳元/平方俯米,2月垃份比1月會份價格在叉原有的價姑格上漲4綁%，3搬月份比2餐月份價格脾在原有的睡價格上漲殿4%，背4月份比馳3月份的醬價格在原墾有的價格俗上漲7%野，5、6龜月份與4上月份價格智保持平衡蘇，由此表祥明樂山市阿房地產價通格內在的獲潛力.而持現在看來酬樂山房地彼產價格在蓋7、8、師9、三個駁月市場價雹格來看保孩持平穩狀垃態，或將饒略低一些奇，而預計餅10月份泊價格將略急有上漲，翠由此可見閉，樂山并秤沒有受到悟新政策很臘大影響，但樂山房地茂產市場健望康、平穩珠的發展，飲房價也在貿平穩中逐炭步上漲市場分擺析樂山樓畫市隨著陳房地產姥市場的視變化，謠對面積志的變化，而褲戶型也有達了相應的債變化，三猾室兩廳占尋到28%萍的比例，其仗次四室除三廳占努到24仗%的比徑例，兩觀室兩廳捧占到1腔6%的比例，垂四室兩眠廳的占掌到12著%的比揉例，最莖后，三燭室三廳墓與四室四廳各酸占到8%暢的比例，櫻而兩室一幕廳只占到家4%的比拼例，不難看出擺2004滋年上半年氣三室兩廳忍以上的戶傾型較多，殼也較為好銷售塘，而下半喝年逐步轉催向中、小匹戶型兩室漸兩廳以上130論平米以岔下的住橡宅。這啦也說明俗200翻5年關濱于戶型法中、小克戶型將占券到戶型雄的主導柏地位，森市場反拼應的需躲求也顯叫示偏向于中、咳小戶型綢上來。戶型數量比例五室三廳三位1組3%四室三廳雙衛4組12%四室兩廳三衛3組9%四室兩廳雙衛3組9%四室四廳四衛1組3%三室三廳三衛1組3%三室三廳雙衛2組6%三室兩廳雙衛11組34%兩室兩廳雙衛1組3%兩室兩廳一衛5組15%兩室一廳一衛1組3%一室一廳1組3%市場分析200績5年樂呈山市樓牙市在戶純型面積魔的打造姿上一味譯追求大長面積、夫大戶型楚，從2可004斜年3月嘴份以來馬購房者傘追求大偶面積住蜻宅，而掏開發商碌也投其時所好，駱開發大豆面積住債宅，但臥在20畢04年拆下半年諒隨著市輩場大面廳積住宅衡飽和，傻購房者控逐步轉醒向中、穿小面積土住宅的岡需求，劃在20摸04年主推出市戰場銷售圖的樓盤秋有18壓個，7賀0平方駛米以下愈的占到遇10%可的比例車，75服-85屈平方米死的占到攪10%緣瑞的比例往，也就類是說相徐對樂山萌小戶型兆而言8難5平米緩以下的劍占到2亡0%的反比例，蹄而90貪-10懼0平方駛米的占衛到5%夸的比例晉，11術0-1桃20平鄭方米的照占到1世5%的頭比例，允130疊-15吩0平方養米的占黨到37騎%的比病例首居姻第一，慘而16截0-1老8平方血米的占貴到12沸%的比某例，1授90-弦210值平方米墓的占到品5%的生比例，惡220倉平方米邁以上的制占到7為%的比廉例，從銷上述數賢據不難孩得出隨偵著市場贈購房者駁對面積居的需求耗變化開棒發商在遭面積打朱造上也崗隨之變添化，從佩另一個看方面也志同時體削現出2脂005谷年市場覺對面積斜的需求存中、小肺戶型面價積占到森主導地子位。面積數量比例60㎡—80㎡5組8%80㎡—100㎡6組10%100㎡—120㎡8組14%120㎡—140㎡22組35%140㎡—160㎡9組15%160㎡—180㎡4組6%180㎡—200㎡4組6%200㎡—220㎡4組6%220㎡以上0組0%市場分哪析樂山房地展產市場在期戶型類型的塑造斯上平層占晌到40%婆的比例，塌躍層占到2秘0%的比訓例，錯層永占到40蔥%的比例，從座比例圖上量來分析，盞樂山開發商在2鏈004年乳產品戶型瞇類型上來看，主要佳以平層、黨錯層為主駝，而一般（7層擴多層）住湊宅到頂層傾一般都是6躍7胞的形式前，而我唐們結合甘200齊4年地產市場抽競樣調查報累告不難看塑出200列5年在戶型誦類型上將受更加多樣架化、多元化，但新依然無法押改變平層秤的主導地位。戶型的結構形式數量比例平層11組38%錯層9組31%躍層9組31%市場分析200廟5年樂駱山市房奪地產市濫場關于競房價可僻謂是穩飼中有漲瓶。從1豎月份9慮80元肚/平方爛米逐步氏漲到年趟底15黨00元帥/平方遭米，雖漆說在8叼、9、密10三去個月保炮持平穩碗，但在品年底1繪1月份嶄以后不搶分地段腹、區域桂均價在葡120況0元/然平方米尺的占到嚇14%仿的比例界，12紀00-羽130踢0元/籌平方米押的占到訊14%任的比例線，而1捕390帝-14氧00元掙/平方漠米的中吳間價格壩卻沒有剪。14墳10-吩148雁0元/酬平方米菠的占到浮14%臥的比例鮮，14淘90-泉150刊0元/勒平方米拐占到最括重29哄%的比灘例，1椒500老元/平睛方米的第占到2澡9%的防比例。均價范圍

數量比例1400元—1500元1組8%1500元—1600元4組31%1600元—1700元2組15%1700元—1800元1組8%1800元—1900元2組15%1900元—2000元0組0%2000元—2100元1組8%未定2組15%200旨5年，城下半年分樂山市資房地產賠市場趨稼勢預測基本觀點掘：1）土圓地政策來評估○雖然土聽地拍賣政繩策在20陳04年出門現了各種捏各樣的問泛題，但是現政府在2片005年甜的土地政存策依然不峽會有根本胸性的調整爛，因為土歐地作為地介方政府的世收入來源辭已經表現披為剛性特爪征。○拍賣叮土地的蜘價格居怒高不下聚還在攀序升，以休及房地預產開發爸商無法客輕松地匪將土地金上升的秋成本傳渠導到產潤品中去迎，將是寶200裕5年的笛一個市嚼場特征建之一。鵲政府在靈土地政倉策的不螞讓步、逗消費者紗趨于理聯性的消麗費，使久得房地等產開發仗商壓力戰逐步體貨現出來駐。○隨著土倒地獲取的肚難度和成棚本加大，貝房地產開行發企業將舒開始轉變劈燕以往重視替開發規模襲，產品向凡著精細化澇、個性化數方向發展越。2）信貸鏈政策評估○預計述200酸5年房虎地產信估貸的方定面的政袋策依然喇還有新海的政策夫出臺○政府哄對房地獎產開發銳企業的危信貸政店策將更拋加向大祝型企業殺傾斜。枝目前全碼國范圍滾內能夠飾得到銀術行大額手授信的紙房地產膝開發企辱業不到曾20家項；能夠禁得到銀姨行信貸丹順利支地持的在咐200簡家左右理。3）利率示變化影響○200告4年10盈月29日柜首次加息勸，它的真箏正影響可軍能在20浸05年第股二季度才炸能顯現，督甚至不能蒙排除在這添個過程中屋，央行進智行第二次亮加息。人艇民幣加息帽主要是對溜國內房地淘產消費者繩和投資者擾有所影響槐。 ○加燥息將不可鑼避免改變魚房地產消園費者消費齡預期，使劉得房地產衡消費中的珍投資者深職受影響，瓜并且讓其面中各類的鋪在房地產憐方面投資捷、消費的釘透支者得蛇到一次房刷地產風險輩教育。4）土地腹供求分析 ○供撈應量預測嶄：200脂5年有8氧00左右傷畝土地進避入市場，風如此大的漆交易規模衣主要受地域塊的影響孩。200飽5年舊城乘改造將有愧一部分土魔地進入市捆場，舊城皺區區域部漸分儲備土誰地也將有朝計劃的進概入市場進勉行交易。瞎同時新城假區的規劃啞建設也將湖出讓部分炊土地。總領之，20暴05年土拘地市場將污進一步規著范，供應至量在20丹04年的謙基礎上可霸能會有所坑增加。 ○供痕應區域預垂測：大佛林風景區大醬規模的舊什城改造，痰第三次拆惠遷工作將園在200環5年持續怖開展，屆蕩時將有一示些土地進備入土地交羊易市場。趁隨著新城語區建設工煉作的開展光，大量的及土地也將屠進入市場宴。樂山市碌市政府提齡出“疏散簽舊城，重懲點發展新少城”的城柄市規劃戰多略，從2惰004年姜底樂山土丑地礦權交打易中心的魄土地拍賣私數據得知串桃源新村看、肖壩、華新城區都榜將成功拍找出大量土袖地，而市進中區的土謀地供應量氣將繼續縮劇減，其地怨價也將持稻續攀升。陪桃源新村亭、肖壩、臺新城區的供土地供應摸比重將進辣一步加大嗚。新政策俗對樂山娃房產市歉場預測自6月1日日起，對儲個人購買易住房不足坑兩年轉手螞交易的，線銷售時按絲式其取得的縫售房收入菌全額征收旺營業稅。轉對個人購票買非普通效住房超過狼2年(含壘2年)轉臉手交易的仇，銷售時性按其售房存收入減去嘆購買房屋除的價款后腳的差額征禿收營業稅車。“6月姨1日可能拐成為市場趴交易的分序水嶺。”廈一方面，脅許多購房賽不足兩年標、有出售怪意向的業腔主以及購齊房滿兩年裝的非普通劣住房業主莖，會放棄柳持房觀望接，趕在6召月1日新案政策執行油前將手中貌房屋盡快級出手，房桃源的集中友釋放必然頁會帶來成舟交的短期周放量。而誓另一方面光，6月1按日稅收新暑政策開始梳執行后，忍受5%營艷業稅的限披制，許多襪在營業稅延征收范圍震內的業主溉會暫緩出考售房屋，阿選擇“以澤租代售”騰的方式；燦同時，由策于對“6胡?１”新獵政策所帶校來市場變躍化預期的瞞不確定，拼買賣雙方融的交易意催愿也會受拖到一定影幸響。這些猾因素必定懂會抑制成宋交，從而雨使成交量邊有所下降刻。但是對昨于樂山等景二、三及乞城市將不倒會受到太權大影響，齡反而只是身購房者轉答變心理的袍過程。 預測歸一您樂山開展發商將面蒜臨資金運孕作考驗： 政恥策的出白臺，預努示著市械場正在磨向投資熄者的心闊理底線首逼近。濾“從開覆發商的呀角度看脹，盡管杯不愿降耗價，但帶他們中蠅多數如傳果連續階兩三個盆月沒有框成交，疏資金、朽成本等過壓力將逗難以承屆受，而疾從3月童調控政志策出臺于至今已濟有兩個腸月。五念六月將自是新樓米盤上市避的高峰子期。綜揪合判斷支，也許萄6月份磁真的會弟成為樓功市的'姑分水嶺蔬'。”備“從椅長遠看危，最近壓幾個月谷將成為膨近些年店樓市發頑展的拐浪點。”牌“'繡期房限繭轉'的箱確是一第記重拳角，砸了臥投機的議炒樓者錢，砸了前套貸的購開發商停，也震蓄動了許志多投資剛型的購獲房者。經因此，年投機和再投資者敘們近期樣會及時詞調整自落己的步盛伐。投齊機將集陽中拋盤病，而由鴉于投資副的初始瞞成本加天大，未貞來成本常又有很脖大的不妻確定性劍，再加洞上政策為具有強為烈的導宿向性作腎用，使程得好多絹購房者舉對市場書的心理勞預期正潔在逐漸給轉變，開放緩投費資的步湖伐。”魯將這次近新政形雙象地比節喻成門姿鎖。“塑'期房慚限轉'椅和加收親營業稅餓的門鎖睬，使一泥些投機酒的炒樓須者和利聲用虛假飛合同套存取貸款跨的開發閱商嘗到月了房產徑被套牢處和買賣的成本加朱大的苦攪果。同俱時，也旱使得投病資型的增購房者襪要更加舊仔細地掙權衡利因弊。”預測二下樂山購房蟲者的心理懇變化 自洲住買家崗不會受啞到影響超，新政濤策目標比準確地襯打擊了簡炒買投慣機行為泊，但并迷不影響昌真正買嶼家和長緣瑞期投資顫者。予6?１環應該會們慢慢穩易定。一芝方面是從沒實力劃的投機嚷客，會諒在這大炊限前推述出存貨咽或取消羞交易，堵另一方鏡面市場獸亦會慢貪慢消化禽了這新界政策影常響，個朱別區域休樓市在垮劇痛后愈將會更俘健康發樣展。所何以對買歌房自住閃的客戶孔來說，錯他們不米是新政嫩要打擊即的目標零。”而放在房價的的走向杏上，看鳳房價不誰能只看廢價格，我而要看幅開發房釣屋的各紐奉項成本陡構成。搜不能光巡壽看價格欺漲幅，讀而忽略劣了成本濁漲幅。展從購房吸者的構竄成看，粱炒房者暖已沒了婦市場，塘而一些覺投資者惑會因為抗投資成韻本加大犧而退出帝購房隊舌伍。這濃些將會轟使得自鵝住的比壺例在購制房隊伍肉中逐漸搜加大。鋒就目前努而言，煤許多購具房者表布現出來挨的最直撤接的做策法是降六低了購尖房的總毒價款。噴預測區三崇樂山仙樓盤現場梨銷售變化 由延于200托5年1月筋1日起直趴到6月，滾政府對房扎地產市場舌宏觀調控授出臺了許續多政策，領銀行也隨之著市場與改政府的政紋策與變化咬而變化，潛也相繼出述臺了一些良政策，從認2005香年3月起凍樂山房產既出現“待返銷”狀態卷后，各大齊銷售現場冶出現“冷焦場”局面廳，購房者唯保持觀望未狀態，而刊6月1日疑開始實施背《意見》佩新政策后次，更是讓械樂山銷售瞧現場“冷糖場”雪上除加霜，購銳房者把置正業計劃統驕統推后，嬌保持觀望軟態度，需尾求住宅的死購房者把烏目光投向決了租賃居膛住度過2立005“途政策年”燦。項目周邊傾分析當前項目簽周邊在售蹈樓盤與備移售樓盤已義經有9個受樓盤，在帝售樓盤有固“嘉州明黨珠”、“隊福鑫花園含”、“元柴龍春天”茶、“領地穴國際公寓配”、“花錦語美地”矩、“清華企星城”、更“嘉州之普春”而備盛售項目有破“百合花妖園”、“腔清華星城烤二期”、深“嘉美花享園”三個冷項目。項目周雞邊樓盤舉基本資脂料一覽渾表項目名稱地理位置占地面積建筑面積主力戶型主打面積均價福鑫花園鳳凰路20畝30176.54㎡三室兩廳138㎡1700元/㎡元龍春天鳳凰路23畝37148.2㎡三室兩廳138.66㎡1650元/㎡花語美地鳳凰路20畝31630㎡三室兩廳117㎡1750元/㎡清華星城鳳凰路兩室兩廳85㎡1450元/㎡嘉州之春通江片區91畝129383㎡三室兩廳130㎡1350元/㎡嘉州明珠新廣場旁8.46畝42859.5㎡三室兩廳132.26㎡2100元/㎡國際公寓鳳凰路三室兩廳1880元/㎡百合花園白燕路28.5畝35380.66㎡三室兩廳120㎡未定嘉美花園鳳凰路三室兩廳未定市場定位（一）旬項目市宰場定位如上所積述，針落對本項叨目實際除之優缺偉點，該介項目的政市場定宰位是：蕩中、高堡層次的剛住宅小依區，擁捕有寧靜保的社區稈環境，柴文化格案調層次謠高雅，朗青蔥怡慚雅的綠鍛化園林滔，新穎伴別致的附大門廣午場和景魂觀設計增，極富求特色的耀室內外查住客會蹲所及康移樂設施捷。１、 銷晌售市場定妄位根據以耍上分析第，認為稿銷售對布象主要氏為：（1）子本市酒買家：捉以樂山剃購房者饑為主，碧周邊去售縣為輔標；（2）郊企事業、睛機關單位園買家：是攪一部分手繡頭寬裕，北追求寧靜袋高品位生領活的中產呀家庭。（3）緊匯得近陽光及碗相關單卻位的內鈔部：內胸部的中石高層管雀理人員毛。２、培銷售對殖象各占牢比例預找測銷售對象 樂山市內部企事業、機關單位比例65%0%35%整體項螺目策劃（一）仔策劃包宣裝的重步要性自200暫5年3月疼開始，樂踢山房地產駁市場逐漸風降溫，擺嫌脫了20采04年那睬種狂熱的資不正常狀椒態逐步走輛上正常發撤展的軌道劣，但也因些局勢發生芒了這樣的多轉變，使西市場的形奇勢也變得獵嚴峻起來尤，已再不需是“有貨死便能賣出龜去”的形藝勢，而是監“供大于脖求”，發噸展商彼此欣要進行競校爭，因而冒策劃包裝芽在競爭中售占據了舉多足輕重的董地位。策劃包既裝是針銀對項目錯的特點哪，從市推場定位敢出發，段通過整儀套的銷蓄售材料券及廣告岸平面的竭制作，翻使項目休樹立起嶼良好的門形象，圈在市場載中的同匙類型產所品中脫織穎而出伙，同時茂利用已賽取得的置知名度蒜，產生馬名牌效耀應，促膨進項目計的銷售御。另外秋，良好翅的策劃臺還能為傍大型項拋目的分羨期推出慌作預先衡的部署吵，以利輩于項目北后期的桶銷售。恭現時樂性山房地姓產的發唱展商均拴逐漸認騾識到策狗劃包裝柴的重要鼻性，側筆重了這睬方面的寫投入，腫就能獲乳得超額滴的市場喚回報。（二）城項目色撕調以白色架為主，袋底面為細淡藍色伸稍偏灰怨，屋頂買以淡藍咽色稍偏兄灰的瓦映片，路非邊綠草謙要寬，型圍墻周神邊要綠驢樹圍繞姻。（三）廣腰告牌廣告的到創造應腸以清晰孕醒目為磚準則，消充分顯悅示小區敘的大型挎完善規濾劃（最舟好以小抵區的規火劃圖為阻主景）奶，并突悔出發展經商的名憂稱，盡端早為本充項目作悶軟性的釘宣傳。典廣告牌鋒擺放的車位置，寧一是銷煉售中心膀現場如筍：銷售突中心眉炎頭廣告押牌，利赴于過往嚼人流加蓄深印象亡；二是該顯要的詞路口，掠如新世踢界廣場盼附近露款天廣告隆位等顯晚眼位置芽，務求栽將接觸彈面拓寬吧，吸引填往來的熄人流注尸意，以扇提高項仔目前期何的知名同度。另讀外，可翼在各處研路口設叼置醒目易的地點地指示牌象，清楚像指示本煎小區的貸位置。（四）辯售樓部售樓部應瞧設置在嘉仔興路旁邊襪，容易被適路人所留荒意，其造隨型應以寬繁敞明亮、貸簡潔清新繪為主調，絹全落地的房誠大玻璃門震墻，售樓逼部門前設膝置一弧形桐的造型花辮壇，融園津林美景于漠一體，環陶境優美的登售樓部應釣最能體現依其審美水苦平。（五）樣造板房及樣續板樓可參考嘉鑄州花城、略嘉州新城尸等樣板房劑內的家具璃布局、裝芳飾配套，未力求溫馨搶舒適，充輕滿時代氣掏氛又典雅袍親切，激扎發買家的盡購買欲望味。一方面子可以展示情別致的外癢型設計，秧另一方面量又可以給斃買家一個大“定心丸退”，讓買加家看得到恢摸得著。（六）貴項目功犬能的策宏劃１、 住剪客會所參考成霧都成功膛的住宅蘿小區項魄目，其為住客會蘇所功能失齊備與淋否，優斷越與否刊，可以莫說是其劣成功的啞一大決肉定因素串，如成驚都萬科草、成都跑置信等水均極為催標榜其克會所的楊優越性黎，所以算應在會蛛所方面閃有所突怠破，除魂了多數繞小區會啄所擁有河的如健謠身室、斷桑拿室曠、游戲鏟中心、膜球類等留活動場昏所之外觸，可考嫌慮加設蜻股票咨裹詢及以硬下項目荷內容：（1）文窯化藝術區嗽（3）姐圖書室（2）霸露天茶喝座君（杏4）兒恨童娛樂嫁中心２、 綠杰化設計園林綠化愁一般分為遲中、西兩零種，西式樹園林現時部一般較為寸標榜“歐嶼陸式園林慨風格”、訊“地中海編風情”、朽“凡爾賽勺風格”等盆，由于本坦項目已經指確定應用蔽于西式園柳林“地中增海風情”昏相對獨立自，可塑性錫大，見效皇快且明顯會，所以本宴項目早期費可采用先獻做一部分眨園林設計域，可以更景加吸引購蝕房者。（1）虜歐陸風格洽花園前期綠化含應注重在啊“快”、愉“美”、掩“顯”三爸方面，所春以主要由該各種立體儀形狀組成囑的歐式花旨園，非常組適合早期宮的觀感，易所以售樓家部前的花襪壇設計可霞與街心花優園風格相嚴呼應，融刻合時尚美兇感渾然一曬體。（2）圍聲墻綠化項目的圍艙墻是項目肺直接接觸房誠客戶的形羨象之一，械工地圍墻搬的包裝是磚必不可少嚴而且非常杜重要，在飽包裝完圍翁墻時應該覆適當的在桐圍墻邊作粥一些綠化誰，即可以譯美化環境碗又有新異億突出小區寺宣傳主題擁，作好形差象宣傳。（3）增耽設多種家蠢居服務針對項目抄的性質，因小區可以抱提供多種脈家居服務您，如：鐘家點清掃、腎洗衣服務及、郵寄服倒務等，方道便住客在瀉區內及家園中使用，普優質物業伙管理令住歉客度假無煮憂，同時漲又可提高貼本項目的榮服務檔次強。（七）牧項目后舊期策劃１、付款評方式多種付款撿方式的選險擇可以減濤輕買家的疼負擔，參現看現時市呀場上的眾翅多樓盤的搜付款方式添，大致上皮可分為“非一次性付耽款”、“媽建筑分期孤”、“銀漲行按揭”醫這三種。2、累積摔折扣優惠此方法潤目的是牧為了讓掙業主可艷自動成晝為本累覺積折扣涼計劃的蟻受惠人弄；不論調是以業閘主名義雙或介紹浪第三者任購買項敗目單位閥均可獲避累積折拆扣優惠闖。運作紅目標當織然是希梳望以連棕帶關系住吸引更鼠多買家脾，此等后計劃有秩利于與晚業主保貸持聯系遣，及產悠生連動香性的銷惜售效應洗，惠及粥項目后極期銷售跳。（八）伍促銷推員廣策劃１、擴吹大軟性湖宣傳的秒影響力現時房地登產業的不屆斷成熟，警無論是電紹臺、電視誼臺、報紙插、雜志都逢有專刊、終專欄介紹雙現今房地駝產的最新六動向。通嗚過早期的堅軟性宣傳福，先建立貴其市場形潔象，再配絞合后期宣欄傳，有利行于銷售。２、安祝排適當晚的公關龜宣傳活姥動當軟性宣娘傳達到一岸定成效，焦施工現場般漸成氣候怒后，便可愉適當安排腫一些現場著公關活動匹，如開盤不活動、房蛾地產年展貿、房交會譽等，此外劍也可搞一動些類似中愧秋優惠、啄十一國慶漆購房優惠希活動等，莊可讓他們渡親身參與皇，增加小器區的溫馨瓜氣氛，這斥樣既可達渴到宣傳之溜效，又可憑帶動銷售灑。十、銷售團形式部署蠢及調整因貨素軟性宣銜傳VIP會免員入會銷膜售睡公眼關展銷粘跟進哀促銷惱售樓境書、透視耐圖及項目蘇模型錄影帶殼及相片被銀行飛及付款戚策略或廣告運能作安排點電詢視及電希臺廣告地盤/袖路牌廣桃告挽報章廣倚告疏廣告關詞公寓住奧宅項目寒價值判孫斷暨投域資分析一、公寓磁住宅項目靜市場調研剪報告主要內容本報告電對當前拌的經濟重環境、紡項目當唯地房地臘產市場假供求狀低況、項謹目所在胡區域同性類樓盤仗現狀及恒客戶購抓買行為漂進行調濤研分析害，從而番分析出汗項目的鹿市場定廟位。（一）皮樂山市外發展及朗房地產疾市場發肺展2004暴年，樂山珍市建設“娘中國第一胳山”穩步潑推進，濱悔江路通悅達大道竣工栽通車，3茅05線樂熊山大佛繞見線公路竣中工通車，勿濱江休閑籍景觀長廊翅建設取得榆階段性成舉績，城市謠光彩工程本實施，樂烏山廣場二沾期工程啟仍動，城市爸污水處理老工程、垃翅圾處理工綁程實施…素…一系列僻重點建設壓項目的全湊面實施，撒讓樂山的傍城市建設爪全面提速差，城市基成礎設施不燦斷健全，封城市功能皆日臻完善針，人居環凝境越來越聽美，有力晉推動了樂抽山房地產塑業的發展贏。2005煮年我國政演府提出建許設“和諧紛社會”的襲口號！樂州山市在建伙設樂山“劣中國第一誰山”的目算標中，響肉應中央號宅召，20振05年樂隸山市政府斧舉起了建凡設“和諧戚樂山”的扯旗幟，隨榴著樂山經頭濟的發展棕，人民生乒活水平的通提高，各膨行各業蒸準蒸日上，滅房地產成突為了全國瓶最熱行業農之一，2約005年盒國家對房描地產市場與宏觀調控橋，三月份呼中國銀行袋二次調息遞，六月一史日中國“何六部”聯杯合出臺實枝施新政策古對房地產狗市場調控肥，一系列廟的政策保貝證著房地宴產穩定健厘康的發展父．（二）樂旅山房地產謙市場的供府求狀況現編狀說200運5年是“裳地產政策形年”一點拆也不過分遙，在短短櫻不到半年曬的時間里溉，地產政蘭策可謂層漲出不窮，懼這在任何鹿一個行業球里都是難拋有先例的擱，而這些拼政策涉及橫到的環節智之多，也語是罕見的東。2004于年以來，兔政府通過巡壽土地、金吩融等一系項列政策規陜范樂山房猛地產市場孕，提高市霧場門檻，溪減緩固定續資產投資勻方面過快脆增長，放昂價高漲。估從效果來深看，20營05年的捐新增供應慮量明顯高從于去年，被緩解了供田需關系。凱預計20心05年下濤半年政府庫對土地、嗓金融政策哭將繼續從濕嚴控制。弓另外，政嫩府還將繼噸續開展土纖地市場治斃理整頓，雖特別是清南理整頓違常反產業政鎖策用地、船違法批地浸和非法占趙地、違規鞭銷售等行科為。從目前樂紐奉山房地產崖市場來看疼正在推出脖的項目有畏領地集團爆的領地國奪際公寓與惹萊福帝勝等景、星都妄房產的花蓋語美地、火長江房產態的嘉州之公春、禹伽比房產的靚蘋達電梯公到寓等近１央6個樓盤殖，總建筑風面積40拆多萬平方光米左右。懇而目前正皆在積極準榴備推向市怒場的項目初有仁和房早產的居竹攏園二期和貨濱江怡景看、匯得陽繡光房地產沙公司美林闊苑二期、牢和邦集團躺桃源新城增、東能集聰團白領花翅園、清華稅房地產公贈司清華星拼城二期、危大中華實姓業的陽光益大廈以及蹈新業置地筆與立事達律聯合推出塘的嘉州新桿城第二期旦等，總建省筑面積也話在80萬蝕平方米左雁右，預計傘下半年1什0月前后雜將陸續推智出，這些釀新項目中襲，有多層翼，有高層威，也有別持墅；有舊蘿城區的，書也有新城趁區的；有將城市中心謎的，也有去臨江和臨斧河的……刻總之，適重合各種類邀型購買者軋的房源都歇有，房源劈燕充足，消里費者和投奧資者有著膊廣闊的選演擇空間。暫因此，這沃些房源的嘆上市，目訴前樂山房馬地產市場作已經供大揪于求。三）樂山應個盤實態閱分析在樂山閃無論是稻地產界滋人士，駁還是普仔通消費眉者，都述知道樂可山市有冒一個極功具代表毒性的房踐地產項結目：嘉飲州花城鄭項目的翁熱銷反扒映出樂肅山住宅女的趨勢聚。1、嘉州扭花城1）背景頌及概況由立事達奸（樂山）怨實業房地春產開發有破限公司與掌成都燕宇滴房地產開率發推向市富場，位于勺樂山老城惕區，規劃懶占地面積河超過17而0畝（1搶1萬平方娃米左右）獻，總建筑怕面積超過勞22萬平遙方米。綠必化率在4字5%以上抖。其最具倆特色的是瞞擁有全球磁知名物業太管理公司昨與首個樂愧山老城區妖高檔品牌頓社區。嘉州花宋城是立屈事達（桑樂山）哲實業房映地產開纖發有限仆公司與格成都燕滑宇所實綱施的品蠅牌擴張按戰略的羅結果。涂嘉州花皆城經過蔬兩年多夜的建設斯已成長述為一個將成熟的慚品牌，足立事達囑挾持著擊這幾年舅積累下櫻來的建大筑經驗租和建設護理念，瞎搶灘樂逝山，以豎規模開坊發，綜臭合配套痰五星級學物業管摩理為賣帥點，加窄之品牌杰優勢和孝強有力飾的宣傳決攻勢，創使20液05年拍的嘉州蘭新城一噸期首次甘發售就砍出現熱納銷。2）目通標客戶初群嘉州花城半將主力目胳標客戶鎖算定在樂山醒企業中的禁中高級白勝領階層，取為了獲得琴更多的中腎高級白領五人士的青眨睞，專門鉤設計了多刪種靈活的煉付款方式床，使畢業潤不久的在饑職大學生乎也能購買善。3）經國營開發撥模式①嘉州花哭城推出的謹住宅產品檢多層與電季梯公寓兩福種。多層平層悶建筑面積逆在110既~140句平方米。秒這些設計脆都是樂山仁嘉州花城芹在銷售過蟲程被證實恒最受歡迎叼的戶型。電梯公寓路：全部設棒計以大環中境、規劃殼為主，盡疾量減少公方攤系數。②五星躁級的物孤業管理嘉州花麥城倡導便物業管版理，因雖此產生疤了樂山采五星級述的物業玩管理。找整個社修區因有肅良好安詠全管理玩而不設違防盜網婆，小區遺都實行鄰封閉式輛管理。睛社區內秘建立了步智能化罪管理，易可實現港點對講邪可視、檔等多種園便利服秤務。（四）大該盤在促銷宿上的成熟紋手法值得矮公寓住宅乎借鑒1、充劇分發揮奶營銷中歇心和示辮范單位兄的作用類似成昌都數盤袋的推廣廁手法，怕以上大花型住宅僵項目均須在入口克處修建躍了寬敞骨、外形鍛典雅的句營銷中復心，作絞為項目爹形象展遵示的焦困點。內冠部空間琴布局則蒼采用功籌能分區恐的形式符，盡可江能減少樹相互干巧擾，加建上訓練羽有素的櫻售樓員蒸，親和萄感的燈擠光、展泳板、照籮片，給鎖客戶形龜成專業其地產商副的良好煩印象，五容易產恭生信任超感。示鋤范單位棉的室內指裝修，心營造了或極濃郁懇的居家桐氛圍，壯起到了者有效的箏引導作約用，激纖發了現善場購樓葛者的購虧買欲望休。2、充分戰運用現代賭廣告手法沾，不斷地每完全項目例形象無論在開叉盤前的廣奸告預熱，謊還是銷售設期間的廣為告升溫，基大盤都成夏功地運用燥了多種廣浮告形式，滅將發展商盒所要釋放愈的信息有忌效地傳遞宅給目標客邁戶。電視甘廣告、報毅紙的軟硬餅性廣告、遠戶外路牌并廣告、主生要路口的她燈箱彩旗西廣告以及疾發展商不疫斷推陳出品新的售樓鎮書，使得證有意購買傭者能較為濃全面地了箭解項目的砍整體形象闊，也逐漸另地吸引了啄更多的潛催在買家。4、及現時收集化市場的仗有效資庸訊樓盤都注寄重收集來雄訪客戶的申資料。如春祈福新村伙售樓人員士在接待客答戶時，請掙客戶填寫況意向選擇穩調查表，擊內容涉及屬到購房者揪的年齡、喘家庭成員剃、意向選社擇房型、漁樓盤信息憐來源、對禿于小區的效各項指標爸的滿意程栗度等。這購對市場推