北京2003經(jīng)濟適用房市場報告2003經(jīng)濟適用房（北京）研究報告為了把握北京市經(jīng)濟適用房市場的發(fā)展趨勢及需求動態(tài)，九力營銷顧問公司在2003年夏季房展會期間，對參加房展會有意向購買經(jīng)濟適用房的群體進行了訪問，同時對北京市經(jīng)濟適用房的供給情況進行了深入的調(diào)查，本報告分為供給、需求、未來發(fā)展趨勢及預(yù)測3個大的組成部分。第一部分誰在購買經(jīng)濟適用房一、經(jīng)濟適用房購房群體在年齡上呈“U”型分布經(jīng)濟適用房購房群體和普通商品房的購房群體之間存在一定的差異性，總體而言呈“U”型分布：35歲以下（49.73%）的群體和40歲以上（41.53%）的群體比較密集，36-40歲之間的群體比較少。圖經(jīng)濟適用房需求群體年齡分布二、外來群體對經(jīng)濟適用房需求有一定需求和普通住宅市場類似，外來群體對經(jīng)濟適用房的需求比較大，在總體需求群體中，外來群體的需求比重占1成略強。前不久有關(guān)經(jīng)濟適用房對外來群體（不具有北京市戶口的群體）開放的討論，以及經(jīng)濟房在房價上浮3%就可以按照普通商品房出售，如果以上政策執(zhí)行的話，經(jīng)濟適用房項目將持續(xù)火爆。圖經(jīng)濟適用房需求群體戶口分布三、經(jīng)濟適用房需求群體中低學(xué)歷群體比重較大和普通住宅需求群體的學(xué)歷比較而言，經(jīng)濟適用房需求群體之中中低學(xué)歷（高中及以下學(xué)歷）群體比重比較大，占50%左右。耗圖罰只經(jīng)濟適用房爆需求群體學(xué)盼歷分布也先四、經(jīng)濟適膝用房需求群光體主要在簡“沒國有性質(zhì)商”著及上“背私營企業(yè)匹”教工作遞幸普通商品房營，尤其是中證高檔普通住餐宅，往往面農(nóng)對的群體是捷白領(lǐng)群體，桌而其中相當(dāng)民一部分群體療在外企工作饑，而經(jīng)濟適崗用房的需求沃群體絕大多鮮數(shù)在瓶“牌國有、集體揉、事業(yè)單位抖”吹工作，另外芬“漁私營企業(yè)員賄工恩”里的比重也比尾較大，約占基1/5免略強。映圖漁惱經(jīng)濟適用房沿需求群體單稱位性質(zhì)分布徑喪從經(jīng)濟適用魚房需求群體督的職位分布握來看，主要俱是致“宴普通職員穗”諸。腔圖址摧經(jīng)濟適用房姓需求群體單奉位職位分布兵旦五、眨?牧的經(jīng)濟適用切房需求群體賄的家庭年收湯入超過炭6茶萬元占好根據(jù)北京市月相關(guān)規(guī)定：司購房經(jīng)濟適紙用房的家庭孫年收入水平蒸不能超過魂6續(xù)萬元，但從智目前有購買似經(jīng)濟適用房雙需求的群體乘而言，家庭橡年收入水平哨在封6進萬元以上的伙占了殊1/4殼，那么這部秧分群體的需錫求如何滿足真呢？似乎目餅前金融系統(tǒng)識和相關(guān)部門趙很難界定某軌個家庭的年虎收入水平屬舞于什么層次份，另外陸“俊強制性一刀螞切乳”扁也存在一定罪的不合理性弦和不公平性兵，我們注意得到，越是比泳較貧困的家披庭相對而言槳家庭成員越萄多（當(dāng)然部含分比較富有悄的家庭也存肉在這樣的趨尿勢，但原因虹卻完全不同圈），相對而懲言個人的人西均年收入水芽平相差比較言大，所以從眉總量上進行小比較有失偏笛頗。數(shù)圖劈鍬經(jīng)濟適用房握需求群體家丙庭年收入分息布創(chuàng)塘第二部分墓枕居住現(xiàn)狀分呼析井九力營銷顧稅問公司掘光王新明轎一、畝5蹈成以上的潛勿在購房群體壘沒有自己的集住房漢敢從有購買經(jīng)糞濟適用住房蔬意向的潛在扣購房群體而夫言，巡5窯成以上沒有租自己的住房時，其中約有竊3還成屬于步“御租房大軍豈”臂的一份子，患約有金1/6殃“污和父母親戚再擠在一起熊”選，另有布1卷成住在復(fù)“構(gòu)單位宿舍襯”摟。魂圖壺賺經(jīng)濟適用房書潛在購買群予體目前居住密現(xiàn)狀彼劑二、約有霧15%釋的潛在購房撈群體已購公駕房或者商品珍房流躲有購買經(jīng)濟倡適用房需求吹的潛在用戶春8爸成以上屬于幅“跌首次購房嫂”箏，但同時也態(tài)有洲1木成以上的群壩體已經(jīng)購買偵過假“劇公房筐”乳或者倆“邪商品房在”柳，對比上面炎的數(shù)據(jù)，我地們會發(fā)現(xiàn)還質(zhì)有另外統(tǒng)3章成潛在需求呆用戶也擁有蕩自己的住房偵，這部分可責(zé)能屬于自己技的私家房產(chǎn)鄉(xiāng)（比如從父壁母處繼承、岡以前自己蓋拴的房子并擁稀有合法身份揀），甚至可嚷能包括一些暴所謂的違章比建筑等，有立自有住房群努體還希望購繡買經(jīng)濟適用剝房的原因主象要在于：在1．挨拆遷因素（孕見下圖），憶有扣4拴成以上的潛道在用戶屬于斃此列；納2．津希望改變居起住環(huán)境，無棕論是公房，跨還是以前早熊期的商品房產(chǎn)在設(shè)計、采端光、通風(fēng)、挖戶型、配套賊等方面已經(jīng)絨不能適應(yīng)目薯前的能“瓣生活起居趁”窄的要求，必盤須進行邁“食升級換代秘”柏，而經(jīng)濟適痰用房，尤其劈是位置優(yōu)越緞、性價比合條適的經(jīng)濟適襖用房成為了肯這部分群體滑的首選；花3．煤另外，存在尼出于投資考膀慮的可能性博，對于已經(jīng)奇擁有住房的辟群體，完全嗓可以在遵“丙目前的住房鞭”通和命“旱未來購買的光經(jīng)濟適用房賀”隨中選擇一套住回報比較好六房子出租；獅圖倆豈經(jīng)濟適用房堤潛在購買群滋體購房經(jīng)歷普懇三、拆遷戶沿成為經(jīng)濟適浴用房市場的防需求主力協(xié)亡調(diào)查發(fā)現(xiàn)，澤4辱成以上的潛宮在購房群體脫是因為拆遷套的原因選擇源經(jīng)濟適用房掏，相當(dāng)一部拐分拆遷戶經(jīng)膚濟上并不富詳裕，有相當(dāng)蓮一部分拆遷桃戶沒有經(jīng)濟惕能力回遷（些雖然政策上沫允許回遷）橋，拆遷補償終款只能購買況經(jīng)濟適用房缸。弟圖啞累是否因為拆廁遷購買經(jīng)濟躲適用房款余四、購買經(jīng)夠濟適用房基仇本上為了廣“從自己居住伯”出福和普通住宅帳市場以及公只寓市場存在獎很大不同的拾是，購買經(jīng)鍋濟適用房的揀群體基本上前是為了齊“誠自己居住賽”頂，投資群體擠在經(jīng)濟適用勒房市場所占桐比重非常小拍。夜圖呈特購買經(jīng)濟適辱用房的目的椒司五、經(jīng)濟適鴿用房潛在購旗買群體工作暈地點分布嫌鈔從經(jīng)濟適用駐房潛在購房刷群體的工作位地點位置分暢布來看，朝蓬陽區(qū)分布比戲較集中，約囑占佛4恒成，其次是起“否海淀渡”顫、濤“投東城棄”塞、現(xiàn)“嶺西城方”涌，以上征4蠶個區(qū)域的潛恰在購房群體拜約占總體步8刑成。艇圖技銜經(jīng)濟適用房禍潛在購買群壁體工作地點寶分布睬贏第三部分黃莊需求分析厘九力營銷顧廈問公司姓寄王新明鬼一、經(jīng)濟適于用房區(qū)域需漂求停妄從目前經(jīng)濟傘適用房大的趟區(qū)域需求來劣看，東部的飲需求最旺盛有，占金60%釀，其次是北網(wǎng)部，占樹26.6%劑，其次是南巨部，占冤23.8%繪，對西部的郵需求僅占黎11.1%和。繞表嗎莖東部區(qū)域需蕉求分布斑東部裕補百分比沾猾朝陽路沿線最幸27.8換通州區(qū)域皂財12.2晴東壩區(qū)域索惑7.8漏雙井區(qū)域遍境7.2蹲東部其他區(qū)哨域種隸5鐵小計咐圓60嚇表傍糞南部區(qū)域需川求分布炎南部輪趨百分比野悶方莊區(qū)域希極9.4羽豐臺區(qū)域腐拍7.8諸垡頭區(qū)域咸泊3.3賓南部其他區(qū)購域農(nóng)厚2.2法南苑區(qū)域綁糕1.1許小計李傍23.8虹表永儲北部區(qū)域需吩求分布掩北部眨逝百分比承較回龍觀區(qū)域校為14.4槍天通苑區(qū)域戒楊8.9腿昌平區(qū)其他丑區(qū)域優(yōu)付3.3隊小計心燃26.6國表蠅咱西部區(qū)域需段求分布拖西部賣哄百分比膚莊西四環(huán)沿線攔洪6.7譜一線地鐵往芝西沿線您澆2.2瞎石景山區(qū)域賴頌2.2乓小計侍根11.1連二、經(jīng)濟適啞用房價格需方求維悟?qū)?jīng)濟適用壁房價格的需泛求主要集中拒在視2500-寶4000艱元臣/呢平米之間，翠占填68.85啊%援，這和目前序經(jīng)濟適用房借的價格分布咬基本類似，氧另外對單價甜在勇2500喊元譽/巴平米的項目住也存在較大昂的需求，而醋這樣的項目婆目前市場供紋給比較少。盼圖仗蝕經(jīng)濟適用房董價格（單價柿）需求分布珍循從經(jīng)濟適用律房的總價需坦求來看，崖40抄萬是經(jīng)濟適禁用房的價格愛門檻，總價違需求在濃40配萬以下的約王占僚9槽成，另外約詞有紫1爸成的潛在用羽戶可以承受鑒40-50敲萬的總價。擇圖慈程經(jīng)濟適用房碼價格（總價萍）需求分布卷三、經(jīng)濟適序用房面積及本戶型需求蓋樸從經(jīng)濟適用郊房的面積需夢求來看，條80-10畢0脖平米的需求擋最為強烈，吉基本上標(biāo)準(zhǔn)宵型或緊湊型寸2鍵居室的面積就要求，另外泡60-80纖平米的需求潑也比較強烈羞，占允3坊成；趕100-1沸40接平米存在一凡定需求，疫60奸平米以下的落需求約占杰1輕成。假圖畜歇經(jīng)濟適用房贈面積需求分寺布延從戶型來看泥，盜2挖居是需求的古主體，約占單8劃成略弱，對辛3色居也有一定括的需求比例冊，占至1/6鏈，對色1借居和萌4構(gòu)居及以上的剩需求比較小掀，對比面積樹需求和戶型墾需求，基本衛(wèi)一致。劍圖逃階經(jīng)濟適用房斷戶型需求分稻布桑對戶型的需夜求歸根結(jié)底衫是由未來入誦住家庭的汁“疫家庭結(jié)構(gòu)及墊入住人數(shù)乖”造決定的，比康如說同樣是撈3渣個人的家庭陳，一個家庭貼的結(jié)構(gòu)是：您夫婦配2勤人紙+靜小孩；另一姑個是一個老群人偶+燥婚姻前期的對夫婦瘡2曾人（還沒有仍小孩），這樣兩個家庭對疾于戶型及功趣能布局的需爪求完全不一玩樣，前者兩語居在一定時衛(wèi)間可以滿足領(lǐng)要求，而后混者可能需要樓考慮翁3畫居。對比入耽住人數(shù)和戶梯型需求，我珍們可以發(fā)現(xiàn)班基本上符合鋸以上的分析老思路。抄圖釣隸經(jīng)濟適用房譽入住人數(shù)分六布繁四、經(jīng)濟適能用房內(nèi)部空竹間布局及建舌筑形式需求頂象隨著京城經(jīng)養(yǎng)濟適用房項至目不斷增加肝，供給量爆杯發(fā)性增長，縱經(jīng)濟適用房深不可避免也鏟面臨著一定甜的競爭壓力步，從而迫使藝開發(fā)商在產(chǎn)島品設(shè)計、戶搜型設(shè)計、內(nèi)尤部空間布局剝等方面花費含心思，同時濁消費者對于絮經(jīng)濟適用房廉的要求也在小不斷提高。強首先，從戶脂型的空間布茂局來看，平珠層仍是需求坐的主體，占部8趣成，另外錯鈔層和復(fù)式也姜有一定的需攝求空間，這仇也在一定程較度上表現(xiàn)出戚了未來的發(fā)薪展趨勢。沖圖慌斑對不同空間窗布局經(jīng)濟適駱用房的需求聰另外，從建狼筑形式來看門，塔樓將很鳳難滿足潛在錯用戶的需求計，最受歡迎難的是講“畫板式小高層玻”季，其次是當(dāng)“葛多層龍”騙。域圖鏈靈對不同建筑純形式經(jīng)濟適衛(wèi)用房的需求樸五、經(jīng)濟適只用房裝修需并求混燈圖碌兄墻對經(jīng)濟適用咸房裝修的要口求穿潛在用戶對財于裝修問題善，意見比較掩分散，盛4眉成用戶不希壩望提供裝修綢，另有腰3稀成用戶希望茅提供初裝修狠，另有少量賄潛在用戶希聲望提供姻“訪菜單式裝修涂”娘或者膛“駝精裝修埋”覽。袖六、經(jīng)濟適織用房配套需偉求靠墻目前北京經(jīng)紫濟適用房項釣?zāi)慷急容^大那，動輒上百侄萬甚至幾百沸萬平米，整企個社區(qū)基本奸上屬于一個平小社會，加謊上目前在建腔/補新建的經(jīng)濟蝶適用房項目勿以前所處的俱地理位置比純較偏遠(yuǎn)，周根邊配套比較牲差，甚至沒勢有配套設(shè)施利，為了保證首入住居民生撇活的正常進列行，配套設(shè)燭施顯得尤其驟重要。泊從本次調(diào)研迅的結(jié)果來看誓，潛在用戶觸對于基本生方活設(shè)施的要鬧求比較強烈聚：比如像扛“緒超市松”療、留“聰菜市場亭”雨、梳“寬銀行繞”燦、摸“抹藥房于”歐等；另外對間“遇餐飲窮”井、繁“緒運動場館背”儉、丈“肢健身中心淹”侵的需求程度慮也比較高；南對于陸“抽書店久”禿、且“武24襯小時便利店扁”案、億“測美容美發(fā)狀”秧、魄“膏洗衣店升”炎均存在一定扶需求。欄表終日對經(jīng)濟適用女房配套的要皆求叨配套杏患百分比裙煩

吃配套杰圾百分比奶員綜合超市艱而87.4冒

儉24泄小時便店捉孟20.2聚菜市場疾銹78.1奮

待美容美發(fā)店吊韻14.8查銀行搖涂67.8閥

采洗衣店奮鉆13.7濱藥房確妙48.1攤

折百貨店薄龜12.6繳餐館梢辰45.9詠

情修理店羽核10.棄9稈運動場館浮場43.7販

臂花店爛柳3.3盯書店肯叫30.1檔

搬其他鞋軍6航健身中心掏超29剪

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敏七、經(jīng)濟適狠用房認(rèn)知渠快道塌豈從潛在用戶供獲知經(jīng)濟適殿用房的信息來渠道來看，倦“龍房展會唐”蛇和華“腳報紙謊”噴是最主要的霞渠道，另外亂“頸電視廣告閱”續(xù)也起到了比腳較重要的作爐用，同時綿“環(huán)戶外廣告丙”低也是重要的碗認(rèn)知途徑。吹表滑緣經(jīng)濟適用房烈認(rèn)知渠道企信息渠道極貫百分比符先報紙冶縮78趕房展會裹鞠78屠電視廣告趟積53.3黑戶外廣告肝灶27.5塌房地產(chǎn)公司燃的活頁宣傳劑倚17陡網(wǎng)絡(luò)取搜15.刊4鄰雜志脅房12.1積朋友或別人君推薦介紹待顧11.5穩(wěn)收音機廣告威循3.3鳳八、經(jīng)濟適裙用房需求群婦體購買周期芒居從潛在購房賽群體的購買肉周期來看，男約有良3通成的潛在用脈戶準(zhǔn)備在半典年內(nèi)購買，擠有徹4也成潛在用戶搭準(zhǔn)備在杠1與年內(nèi)購買。批圖寇肚經(jīng)濟適用房紗需求群體購皂買周期陵僵2003虹經(jīng)濟適用房騰（北京）供攻給分析摔九力營銷顧假問公司嗽腥王新明買一、遭2003拾北京經(jīng)濟適戀用房供給數(shù)畏量鹽家2003如年北京市經(jīng)漏濟適用房供擠給數(shù)量達(dá)到彩22奇?zhèn)€，其中朝亞陽區(qū)黑4謊個，占發(fā)18%滋；豐臺區(qū)胳11某個，占蒜50%翠，宣武區(qū)起1莊個，占創(chuàng)5%壇；石景山區(qū)投2悟個，占播9%撐，大興班1棄個，占你5%煌；昌平累3糟個，占艷14%燃。議表擋族經(jīng)濟適用房束供給分布（鑄數(shù)量）賤項目區(qū)域腎由樓盤數(shù)量（萄個）涂兇朝陽貨逆4每豐臺棋畢11析宣武就格1鬧石景山股芳2躲大興硬巡1堆昌平厭穴3今合計趣亡22撒圖酒膏經(jīng)濟適用房看供給分布（侄數(shù)量百分比晃）飲章二、陡2003崖北京經(jīng)濟適懇用房供給面附積澆證2003農(nóng)年北京市經(jīng)晚濟適用房的課總體供給量臘為兩1133.控7繭萬平米，從曠各個區(qū)域經(jīng)階濟適用房總扎體的供給面印積來看，朝霉陽區(qū)以循348習(xí)萬平米排在們第一位，占即總體供給量恐的稈30.7%增；其次是豐智臺區(qū)，供給矮量為袖290漏萬平米，占嶄總體供給量名的漿25.6%查；昌平以儉250殼萬平米的供爺給量排在第米三位，占總戚體供給量的靠22.1%哪；大興區(qū)的棗總供給量達(dá)評到去216猜萬平米，占映總體供給量藏的擺19.1%汽；石景山區(qū)婆供給量為爹26.7溉萬平米，占津總體供給量娃的惡2.4%燈，宣武區(qū)供稍給量為碑3牧萬平米，占溝總體供給量爆的葛0.3%派。三哥表梯羊經(jīng)濟適用房唇供給面積及見分布挎項目區(qū)域族峽供應(yīng)量（萬狐m2囑）皺賞朝陽焰遭348貍豐臺擔(dān)啦290界昌平滿捎250喜大興幅銹216絕石景山腦瘦26.7對宣武湖滿3銹合計貪偷1133.捐7基圖場羅經(jīng)濟適用房磁供給面積及擴分布控穴三、午2003父北京經(jīng)濟適炎用房價格申辮2003巨年北京市經(jīng)膠濟適用房總督體均價為侵3511滿元展/再平米，其中燭宣武區(qū)均價泄為遍4500矛元松/薯平米；其次唇是石景山區(qū)濱，均價為糧3855沫元銅/錘平米；豐臺汗區(qū)緊隨其后昂，達(dá)到裁3764翅元啞/杏平米；朝陽僅區(qū)、昌平區(qū)虜、大興區(qū)的盲均價為援3375公元磨/醒平米、件2617哭元上/朗平米和抵2280纖元插/則平米。凡圖親賢北京市不同疲區(qū)域經(jīng)濟適特用房價格分盒布（均價）元谷另外對比