海甸島典型樓盤市調報告演示文稿現在是1頁\一共有51頁\編輯于星期二海甸島典型樓盤市調報告現在是2頁\一共有51頁\編輯于星期二21海甸島區域簡析典型樓盤掃描3調研總結分析現在是3頁\一共有51頁\編輯于星期二1海甸島區域簡析行政隸屬區域規劃區域經濟自然資源區域配套開發現狀1.11.21.31.41.51.6現在是4頁\一共有51頁\編輯于星期二秀英區龍華區瓊山區美蘭區海甸島屬老城區，居住密集度高海口市轄秀英、龍華、美蘭、瓊山四個縣級市轄區。海甸島隸屬于人口最多的美蘭區，占地14平方公里，常住人口20多萬人。在占美蘭區總用地面積1/40的土地上居住了該區近1/3的人口.海甸島區域區域面積（公里）戶籍人口（萬人）美蘭552.867.36龍華300.652.42瓊山939.749.33秀英511.537.11匯總2304.6206.22行政隸屬1.1現在是5頁\一共有51頁\編輯于星期二《大同片區控制性詳細規劃》提出改善該片區交通，增加綠地，建設休閑設施，將其打造為海口核心商業區。拓展兩翼,帶動腹地。位于?？谑兄鞒菂^東部的南渡江西岸片區，將發展成?？谧罹邽I江特色的生態宜居生活區和具有濱水活力的文化、娛樂休閑區，成為海口主城區未來最有吸引力的城市地區之一。以行政中心建設為突破口，帶動行政辦公和總部經濟功能區、教育和高科技產業功能區、旅游度假功能區建設；區域規劃發展海甸島西海岸主城區南渡江規化為以發展教育與居住為主的綜合性片區；整個?？谝巹潓⒁浴巴怀鲅睾＃_發沿江，提升中心，拓展兩翼，帶動腹地”為指導，確定城市定位和發展方向。海甸島攬海臨江是?？谝怀龊烷_發的范圍。海甸島在城市規劃中的定位區域規劃1.2現在是6頁\一共有51頁\編輯于星期二

海甸島重點規劃工程海甸西北岸改造工程海甸西效果環島公路美麗沙規劃海甸西規劃美麗沙會所美麗沙海甸西區域規劃1.2現在是7頁\一共有51頁\編輯于星期二海甸溪北岸改造工程詳情海甸溪北岸舊城區改造投資9.6億元，范圍102公頃多，涉及居民28000人，擬拆遷60萬平方米。改造后將形成“一河兩岸，十里長廊”時尚休閑、溫馨居住、健康娛樂為一體的新型城市海岸。

區域規劃1.2現在是8頁\一共有51頁\編輯于星期二美麗沙具體規劃詳情1、第一期工程：啟動時間2010年4月30日，建設任務：別墅/小高層/公園

2011年4月30，高層精品公寓/商業/會展/體育/學校/幼兒園2、第二期工程：啟動時間：2014年1月30日、建設任務：別墅/小高層/高層/五星級酒店/配套商業。3、第三期工程：啟動時間：2016年6月30日建設任務豪華別墅/超高層公寓中高層、超高層，別墅住宅區、式別墅區、國際療養院、學校、醫院、商業網點等。

五星級酒店、南面觀景臺、觀光塔、體育及會展中心、濱海人行景觀橋、商業街、漁人碼頭、游艇碼頭等。位于海甸島西部，東至規劃環島路，南至海甸溪北岸，北至世紀大道北端海岸，海岸線綿延5公里，總用地面積224.11公頃。美麗沙05年立項卻未啟動

10年新施工計劃顯示區域規劃1.2現在是9頁\一共有51頁\編輯于星期二以旅游休閑娛樂及生活配套商業為主目前島上沒有任何工業設施及廠區或種植園類海甸島商業最繁華的兩條街，人民大道和海甸三東路，商家聚集，人氣極旺，鵬泰興購物廣場，南國超市，肯德基，酒吧一條街，餐飲，購物，休閑和娛樂，一直以來都是海甸島人流車流最旺的地段，是海甸島的金鉆級商業地段，輻射整個海甸島。寰島泰得五星酒店金海岸羅頓酒店區域經濟1.3現在是10頁\一共有51頁\編輯于星期二攬海臨江，自然景觀豐富海甸島兩面臨江，兩面臨海，無論江景海景都非常美麗。尤其是島的北部和西部面臨瓊州海峽的波濤，海水清澈碧藍卻少有風浪，為絕佳的瀕海度假地。島北部人民大道盡頭的白沙門海濱浴場，顧名思義為一片平坦潔凈的白色沙灘。沙灘旁椰影婆娑，百花盛開，好一個美麗的度假樂園。自然資源1.4現在是11頁\一共有51頁\編輯于星期二交通便捷，生活、醫療配套成熟，針對養老客戶有地域優勢交通配套

區域配套1.5交通配套和平橋、世紀大橋、人民橋三座橋梁與市中心交通干線對接，匯集了20多路空調公交車隨著；海甸島環島公路的進行，海新大橋的通車，交通將更上一個臺階醫療設施市醫院現代化大型三級甲等醫院，創辦于1885年。278083.66平方米，約417.1畝。此外還有海南大學醫院和海南司法醫院。人文教育海南大學、景山學校海甸分校、海南師范大學北校區、?？趯嶒炛袑W初中部、?？阱緧u實驗小學第二十五小學海甸校區、海南海臺實驗小學現在是12頁\一共有51頁\編輯于星期二區域配套1.5白沙門高爾夫海南省占地面積和投資規模最大的城市高爾夫球練習場；白沙門公園市級休閑娛樂公園，總用地面積約733畝。休閑娛樂銀行：中國銀行、深圳發展銀行、中國農業銀行、中國工商銀行、中國郵政儲蓄酒店：金海岸羅頓五星酒店寰島泰得五星酒店商務配套娛樂及商務設施缺乏，商業配套檔次低，無法滿足高端客戶需求商場購物商場：南國超市、旺佳旺超市、鵬泰興超市、惠生超市、國美電器現在是13頁\一共有51頁\編輯于星期二榮域祗園田德海泉灣國瑞觀海居寶安江南城盛木天一方皇冠世紀豪門廣物濱江海岸海甸溪北岸美麗沙規劃片區海甸島現集中開發：白沙門、美麗沙、海甸溪北岸白沙門片區開發現狀1.6現在是14頁\一共有51頁\編輯于星期二聚集海甸島現開發的所有高端項目；50%已交房，余下也將在兩年內開發完完畢。2005年立項，卻遲遲未開發成形。在新修訂的施工計劃當中美麗沙項目預計2018年竣工白沙門片區美麗沙片區舊城改造搬遷完成，已騰出空地；現只有濱江海岸項目開發在售。海甸溪北岸改造工程

海甸島三區開發現狀白沙門片區已開發成形，美麗沙與海甸溪將是最后的期待…開發現狀1.6現在是15頁\一共有51頁\編輯于星期二21海甸島區域簡析典型樓盤介紹3總結分析現在是16頁\一共有51頁\編輯于星期二典型樓盤介紹盛高榮域賽維陽光國瑞花園海岸郁金香皇冠世紀豪庭濱江海岸22.12.22.32.42.52.6現在是17頁\一共有51頁\編輯于星期二盛高榮域2.1項目介紹項目地址海甸島海景路占地面積29萬平方建筑面積25690平方容積率0.75綠化率50%物業類別洋房、別墅戶型面積二房80平，三房120銷售價格別墅23000公寓15000裝修狀況無開發商海南建橋置業有限公司銷售情況一期06年開盤，二期公寓600多套及二期別墅已面市銷售人員市場見解堅信價格不會降，此項目投資與度假客占50%，養老占50%項目優勢1、與白沙門公園一墻之隔，養老優勢明顯；2、項目形象高端：西班牙風格建筑獨特；3、一期已交付，小區內園林配套成熟項目劣勢別墅建筑過于簡約與高端客戶有一定距離依托項目地段特色，主要針對中高端養老客戶群現在是18頁\一共有51頁\編輯于星期二建筑園林以西班牙風情為主，建筑優美；園林強調自然但布局有失精致植被反客為主，人與景共容性弱西班牙風格建筑現在是19頁\一共有51頁\編輯于星期二戶型分析

以小戶型兩房為主針對養老度假客戶，定位準確戶型配比：二期推出600多套洋房，以兩房、三房為主。兩房面積80多平，三房130多平，兩房、三房比例約為6：4。戶型優劣勢分析：優勢：贈送入戶花園與露臺面積大，戶型方正劣勢：不全通透，衛生間面積太小戶型特點戶型配比備注：主要分析公寓戶型，別墅戶型暫略現在是20頁\一共有51頁\編輯于星期二

銷售現狀分析客戶分析廣物推廣客戶成交曾在山西太原設過展廳現暫無廣告及活動計劃，處自然銷售階段。

主要來訪客戶都是白沙門公園的游客。成交客戶多為老業主介紹夠買群體養老自住約占50%總結：市場不景氣，不愿意做推廣；前兩年熱銷開發商無資金壓力，不愁賣二期公寓600多套,09年開盤現剩幾十套未售現在是21頁\一共有51頁\編輯于星期二典型樓盤介紹盛高榮域賽維陽光國瑞花園海岸郁金香皇冠世紀豪庭濱江海岸2現在是22頁\一共有51頁\編輯于星期二瞄準中低端投資、養老客戶

以通透戶型、實惠價格而在片區脫穎而出賽維陽光2.2項目介紹項目地址海甸島海景路占地面積56823平方米建筑面積17048平方米容積率0.8綠化率50%物業類別洋房戶型面積兩房80平方居多銷售價格10280元起,均價11000裝修狀況無開發商海南潤德房地產開發公司銷售情況10年初開始蓄客，年底開盤，現銷售85%左右，余下一、二樓銷售人員市場見解對海口房價有信心，認為三五年內房價漲的空間小，但絕對不會跌地段是唯一的項目優勢1、建筑色彩紅頂白墻，色彩對比強，有視覺優勢2、戶型通透，多陽臺，實用率高3、價格低于周邊樓盤4、項目外觀已顯、體驗感增強助于銷售項目劣勢1、建筑質量一般，白墻質感粗糙，不耐舊2、低于周邊項目價格，使建筑質量更可疑現在是23頁\一共有51頁\編輯于星期二園林特色建筑著色不俗；園林不是主賣點，打造一般園林：介紹為地中海風情，配有泳池水系；無專業景觀設計。建筑：西班牙風格，紅頂白墻，色彩對比度強，讓人耳目一新。非實景非實景現在是24頁\一共有51頁\編輯于星期二戶型分析針對中端養老客戶以低于90平方小兩房為主戶型配比：總17棟385套，戶型1房70平、2房90平方、3房130平方；比例為1：7：2戶型優劣勢分析：優勢戶型方正，通透多陽臺設計采光好進深、開間適宜劣勢：臥室隔墻外延，影響空間平衡現在是25頁\一共有51頁\編輯于星期二銷售情況分析客戶成交現暫無廣告及活動計劃，處自然銷售階段。

主要來訪客戶都是白沙門公園的游客。夠買群體養老投資自住的比例均衡總結：2010年初開始蓄客，在宏觀調控前積累了可觀的誠意客戶；同年底開盤推出較周邊低2000元每平的價格，促使客戶落地。是周邊幾個項目銷售比較好的個盤。據稱銷售已過80%，余少量1樓、2樓房源?？谧≌畔⒕W顯示實際銷售150套左右，銷售率45%

推廣現在是26頁\一共有51頁\編輯于星期二典型樓盤介紹盛高榮域賽維陽光國瑞花園海岸郁金香皇冠世紀豪庭濱江海岸2現在是27頁\一共有51頁\編輯于星期二規模不比榮域，但品質毫不遜色，走民族大宅風格國瑞花園2.3項目介紹項目地址海甸島海景路61號占地面積65628平方米建筑面積71197.8容積率0.8%綠化率53%物業類別多層、小高層、高層戶型二房—四房銷售價格11500元／平方起裝修狀況無開發商海南國瑞房地產開發有限公司銷售情況2010年6月開盤，目前銷售30%項目優勢1、規模上遜于榮域外，排列第二，有一定規模優勢2、戶型南北通透、挑高陽臺3、園林景觀別具匠心，性價比高項目劣勢1、工程開發滯后于周邊幾個項目，建筑現場體驗氣氛未出2、價格高于旁邊項目，銷售可比性高現在是28頁\一共有51頁\編輯于星期二建筑園林建筑外觀沉穩大氣，園林專業景觀設計

非實景建筑：古典主義風格，外觀用色冷暖搭配，沉穩耐舊皆面朝大海，由南向北層層跌落。園林：由香港貝爾高林量身設計，營造富于亞洲觸感的“流水花園”，水景與園林的完美結合，使人與自然的親密接觸。現在是29頁\一共有51頁\編輯于星期二戶型分析南北通透，挑高觀景露臺，有充分的戶型優勢戶型配比總17棟387套3房140平的占60%：2房110平占40%；另有少量200平的復式戶型優劣勢分析優勢南北通透戶型方正，采光好挑高觀景露臺現在是30頁\一共有51頁\編輯于星期二現場包裝以富于民族傳統貴氣的朱紅色為包裝主色調，配以“國瑞”之名，使項目具沉穩、中庸、寬厚、博愛之勢。以期與主目標客戶群達成共鳴?，F在是31頁\一共有51頁\編輯于星期二客戶成交現暫無廣告及活動計劃，處自然銷售階段。

主要來訪客戶都是白沙門公園的游客?？偨Y：品質大宅，戶型與園林符合高端定位，但不抵鄰盤賽維陽光的價格戰術，沒有賽維陽光賣的好。據稱銷售已過50%?？谧≌畔⒕W顯示售100套左右，銷售率30%

推廣現在是32頁\一共有51頁\編輯于星期二典型樓盤介紹盛高榮域賽維陽光國瑞花園海岸郁金香皇冠世紀豪庭濱江海岸2現在是33頁\一共有51頁\編輯于星期二建筑外觀華貴；單間小戶約占30%的配比受中低端客戶青睞海岸郁金香2.4項目介紹項目地址海甸島德利路11-6號占地面積19334平方建筑面積47244平容積率2.0綠化率40%物業類別小高層、高層戶型面積一、二、三房銷售價格均價12000元裝修狀況無開發商海南捷聯實業公司銷售情況去年10月開盤，目前約售總量50%銷售人員市場見解認為三亞房價太貴會降，但?？诓粫豁椖績瀯?、戶型面積從70—130，配比齊全2、項目建筑外觀具華貴氣勢項目劣勢1、與前幾個項目相比，路段形象差2、項目容積率相對而言較高3、戶型采光不好4、銷售現場形象差現在是34頁\一共有51頁\編輯于星期二建筑園林建筑新古典主義風格，園林無專業景觀打造游泳池建筑新古典主義風格，蝶式圍合結構，以橘紅淡黃元素打造外觀，富于郁金香式華貴寧靜氣息園林東南亞風情園林，配合游泳池；無其它水系元素，無專業景觀設計現在是35頁\一共有51頁\編輯于星期二戶型分析戶型配比全面，戶型素質居中戶型配比：8棟商住樓，1、2、3、4號樓為9層建筑，5、6號樓為16層建筑，7、8號樓為21層建筑總戶數為384戶其中一房、二房、三房比例為3：5：2戶型優劣勢分析優勢：戶型方正，小面積總價低劣勢：廚房采光差無入戶花園贈送朝向一般，不通透現在是36頁\一共有51頁\編輯于星期二銷售現狀客戶成交現暫無廣告及活動計劃，處自然銷售階段。

主要來訪客戶都是白沙門公園的游客?？偨Y：建筑主體已完工，資金壓力不大，目前無推廣動作；

銷售率50%，1房熱銷，已占總銷售量的15%。推廣現在是37頁\一共有51頁\編輯于星期二1典型樓盤介紹盛高榮域賽維陽光國瑞花園海岸郁金香皇冠世紀豪庭濱江海岸2現在是38頁\一共有51頁\編輯于星期二項目規模小，戶型全三房設計，只有在價格上突破才能贏得客戶皇冠世紀豪門2.5項目介紹項目地址海甸島人民大道海大東門南側占地面積12974.62㎡建筑面積47888.82㎡容積率2.98綠化率35%物業類別高層戶型面積130.150銷售價格7880元起裝修狀況無開發商海南聯合電器工程有限公司銷售情況未開盤，計劃五一開盤項目優勢1、層高3.1米，比常規高，更通透2、毗鄰海南大學，易于出租投資項目劣勢1、商鋪總體量小，難以形成氣候2、項目容積率高現在是39頁\一共有51頁\編輯于星期二建筑園林建筑及園林無特色優勢賣點建筑：建筑無亮點風格及特色園林：中庭圍合式景觀廣場，設有游泳池；無專業景觀設計；現在是40頁\一共有51頁\編輯于星期二戶型分析戶型單一，室內格局分布合理140平方3房155平方3房戶型配比全部3房244套，面積133、146、156平方戶型優劣勢分析優勢：戶型方正客廳與餐廳相連，靈活使用劣勢：房間進深長，采光差無入戶花園贈送朝向一般，不通透現在是41頁\一共有51頁\編輯于星期二2010年7月開始蓄客，未正式開盤，計劃11年5月1日開盤，據交易中心數據顯示目前已售46套，銷售近20%客戶成交售樓部現比較簡陋，在大潤發設有銷售點開盤會做短信廣告主要來訪客戶都是白沙門公園的游客。有部分島內原居民總結：戶型單一，全三房設計，層面客戶群窄，銷售難度大；項目冠以“豪門”但除戶型大之外，無其他配套支撐，概念空乏；推廣現在是42頁\一共有51頁\編輯于星期二典型樓盤介紹盛高榮域賽維陽光國瑞花園海岸郁金香皇冠世紀豪庭濱江海岸2現在是43頁\一共有51頁\編輯于星期二海甸溪唯一在售樓盤，復合地產特色鮮明廣物濱江海岸2.6項目介紹項目地址?？谑泻５閸u二東路38號占地面積17,6000平方米建筑面積600000平方米容積率2.99綠化率35.5%物業類別小高層、高層戶型面積三房、四房銷售價格均價13000元裝修狀況無投資商廣東廣物房地產投資有限公司銷售情況2010.8月蓄客，10月認籌，12月26日開盤；據稱銷售30%項目配套大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓，濱水商業、濱水休閑娛樂、園林綠化、屋頂綠化、宜居、宜商、宜樂的濱水生態城市綜合體。現在是44頁\一共有51頁\編輯于星期二建筑園林建筑造型奇特，園林以濱水、親水為主題現在是45頁\一共有51頁\編輯于星期二戶型分析

戶型以3房、4房為主，陽臺寬，多露臺

戶型配比3房占60%：4房占40%；200平方的大面積3房約占總量的10%。戶型優劣勢分析優勢戶型方正，采光好有入戶花園、露臺觀景劣勢：豪華3房客廳小，不利于裝修展示四房過道狹長，不通透一期12棟計709套，戶型3房（110、130、206平）4房150平現在是46頁\一共有51頁\編輯于星期二銷售分析廣物26340總計1501213811454109549117260721總成交總套數棟號成交客戶成交4月在上上海參加高端物業推薦會

主要來訪客戶都是路過居多夠買群體投資及自住的多