鳳凰城項目營銷策劃書凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區同周邊的商。一沒有樹二、市場概況及基本競爭格局：凰城優場調研報告)態迅速發展起來。尤其是2003年初，青年居易(EASY-GO)以1900市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60－80平米的兩室廳95平(小戶型市場詳見附件3：鄭州市小戶型的調查報告)一)優勢1)鄭汴路商圈天然的地段優勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產中低檔樓盤。鳳凰城二期小戶型項目的目標群，預計業主身份復雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的見鄭汴路市場調研報告)鄭汴路市場調研報告水平和消費者對小戶型的認知和接受程度(鳳凰城購房消費支撐力度)調查方法：分層隨機抽樣(不同年齡層)和分塊隨機抽樣、管材市場、名優建材市場、商品比較密集的兩大板塊，這里聚部分是外地人，他們是鄭州費習慣將對房地產的投資有2003.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化板們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費感度不高，純小戶型在鄭汴路這成本較高2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感建材市場要做升級換代5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環境，他們尋求方便、安逸、清凈力15、外地商人對鄭州的發展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心鄭東新區的開發和鄭汴路大賣故前期概念的炒作成功與否直接了客戶的意念，就意味著成功！2)鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。鳳凰城二期應借此概念，實現品牌形象3)正在形成的“大賣場”商務區能直接帶動鳳凰城二期的投有巨大的升值空間與既得便利“東之中”或“東區發動機”的本質地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產需求優勢，卻讓建業、英協、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而我方樓帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路有的商機。而鳳凰城項目恰恰位于這一板塊二)劣勢1)、鳳凰城可售資源由三種不同的物業形態組成，這三種物業形態的目標群是完全不同的置業目的。尤其是一期多層現已進入尾以赴主打現有房源(總房源有限，導致營銷資源總量較少)，也不能2)鳳凰城二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區要經過嘈雜的市3)鳳凰城二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業安全系數較低，居住環境嘈雜，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤形4)與二期相比，一期樓盤素質高、售價低，形成鳳凰城二期銷售6)非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改三)、機會費群體將突顯鳳凰城二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪期主力客源。3)鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩定企業中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而鳳凰城二期恰恰符合商戶們期有可a)小戶型的特性導致目標客戶對居住環境要求不高。鳳凰城b)鳳凰城二期產品總價低，置業風險小。由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣場”作依托，購房、租房需求恒久存在，物業幾乎不可能貶值，也比較容易轉手或c)鳳凰城二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節約大量的推廣成d)小戶型現房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說e)以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很四)威脅1)行業內的競爭2)行業外威脅鄭汴路“大賣場”的形成，商務更加方便快捷，商務的中間環節減少，將淘汰一批中小商戶，故鳳凰城的消費群將的時間內，建材、裝修市場將出現，由散戶購買為主向集團購買為主的轉變。而開發商必須考慮大眾市場，故家裝期須在這一局面認知或形成之前完成銷售，否則我們將陷二期小戶型的目標市場主要由哪幾種人組成，這些人購買的性及抗性解除。些人的消費有點象青年居易的目標群。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳，消費實力有限。他們對按揭首付對住幾年再換房不太感興趣，認同鄭汴路有很大的租房需求但這些人的消費實力有限，首付20年了，八十年代的房子現在沒有幾個人再住了。這里有個的地方又有結婚壓力(大多來自朋友和家庭)，但是自己資金不多，如果買房一步到位，便沒有資金自己做生意，我們的房子正但不太關心。在鄭州租房住，曾經有想買房的念頭，但又不想永久在鄭居住，過幾年有可能回去，認為為這幾年時間買以有收買人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還月供少，取房租為目的。對這些人訴求：開個私家銀行、人不要一直比股票更賺錢。如同擁有了另一份退休金。這里如同一個金礦，這里有數萬人的年輕人，有數千個中小老板，有很大的業服務，如同酒店服務一樣，有送飯服務、自動電話晨叫服務、房間保潔服務、干洗服務、電話訂票服務(均是有償服品牌戰略形成及品牌定位：我們的可售資源是三種不同的物業形態，是三種不同的置業用態自2、鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。鳳凰城是百萬富翁3、大賣場的興起，將使鄭汴路路南、路北的工作居住環境溶為m的價格，購買了比2300形成品牌核心內容。該品牌一旦被商戶及鄭州投資者認可，將會形重樹品牌形象，擴充品牌內涵，消除物業、環境抗性，擺脫鳳凰城以往品牌的低檔形象，樹立高檔投資型商務公寓品牌內涵。在無需增加鳳凰城項目二期任何投資的前提下，借周邊資源，從產品東新區發展的向往，賣“大賣場”對周邊不動產帶來的升值空間，賣“大賣場”對周邊商務配套需求。一舉突破現有可售房源過于分散的障礙，同時帶動鳳凰城整個一、二期多層樓盤、商鋪以及后續開發的小高層物業，在一個地域市場相對真空的市場中，開創一個五、鳳凰城品牌內涵次序及品牌表現幾種角度:一)品牌第一內涵：難以想象的高檔不動產投資機會價值。二)品牌第二內涵：物業的具體形態(投資載體)，能從不同角度買足置業者的首要用途品牌所有的表現形式里都要包含以下內容(出現的階段和份量可合為一體，但這一期多層剩余房源在目前已經提價的基礎上，以穩步銷售為主(主要原因是五、六樓大戶型無論對任何樓盤都是最難賣的房源)。七、銷售策略設定八、項目推廣策略設定九、推廣各階段任務具體設定：實現鳳凰城品牌第一內涵，讓鄭東新區、鄭汴路商圈、大賣場明確成為鳳凰城的品牌內涵，為其后品牌第二內涵的具體化確城品牌第二內涵，明確各種物業形態的具體投資價值，本階段現鳳凰城二期銷售，以多種促銷活動及老業主現身說服、老業主帶新業主為主，廣告內容以單純的產品信息為主，本分階段廣告費用將大幅減少。此階段二期商鋪全面介入市場。純商鋪十、項目推廣首期計劃(內部認購期)購買鳳凰城的業主就如同是在金礦旁邊賣鐵鍬的人。(你可還有這顆人買與印日日星報別版位版面刊例價優惠價摘要AM十一、促銷策略十二、銷售現場包裝策略十三、主要銷售道具制作及二期銷售資料的補充：期銷售手冊6)完成二期房源合同標準文本(包括內部認購書)。售樓部協十四、二期項目進入期工作組織及驗收依據本營銷策劃書各工作環節的工作內容及日程，各部門制；廣告媒體購買驗收(媒體、時間、版面、該版面周邊內容情天氣、重要社會活動(尤其注意非典的走向)。十五、營銷總結調查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度(鳳凰城購房消費支撐力度)調查方法：分層隨機抽樣(不同年齡層)和分塊隨機抽樣調查范圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優建材在鄭州，銀基批發市場和鄭汴路建材市場是商業比較密集的兩大，他們收入不菲，他們絕大部。了解這一人群的收入景嚴峻。一步到位舍凈時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！園合花苑住；小高層在建平米。售樓部現場的氣氛，把握的很好，無論有無客戶，總感覺到售樓2、位于鄭汴路東段，處于連接鄭東新區和市內的紐帶地段，是鄭州第一，地段不錯，南距鄭汴路只有200米，北與商城路隔河(熊耳河)相望。出有交通要道(鄭汴路、世紀大道)，東進鄭東新區，一第二，這里是鄭州未來發展的方向，東擴北移，熊耳河的改造已第四，開始著手開發小戶型，來瓜分房地產中僅省的奶酪。金色年華、籃球場；大的受益者；規劃比較合理，超大樓間距23米；借用萬科物業，作品牌直接競爭通過對鄭州整個小戶型市場的產品品類、價格水平、營銷狀況的調查，真正了解小戶型的產品形態，發現小戶型市場的規律電話咨詢及深層訪談(實地考察、裝扮看房、套取價格)房地產的競爭日益激烈，小戶型是市場細分的必然結果。小戶型的熱銷表明需求市場的主體已發生了轉變，供給市場已經從品類。樓c、價格(2003.3.21)F元司c、價格(2003.3.18)(優惠3%)3)主力戶型及配比：57.87平方米(一室兩廳)共開發室一廳)的開發18套。c、價格(2003.3.21)司c、價格(2003.3.20)1)價格范圍：有特價房：998元/平方米(6樓)惠c、價格(2003.3.19)(26樓)維修基金(65元/平方米)2493元8)物業管理費：0.64元/月(酒店式物業管理)型·東西朝向(一部分)c、價格(2003.3.17)元。c、價格(2003.3.20)元五樓加陽臺(朝北)層c、價格(2003.3.19)樓樓盤名稱地段格情況配套東風路、豐口，臨近科技市場東風路和南全東三街、兒童醫院北段寶隆華庭西大街，緊全利心航海東路與元/平方米議中心、超第六大街交市的購買行為變得越來越理性化，人們越來越懂得享受生活和投資生輕人；二、二次或多次置業的人，他們購買小戶型的主要目的可分。產品是指產品的定位、產品的形態、產品的功能和產品的包裝等等，產品包括三個層面，即產品的本身，產品的軟包裝和而是刺激客戶對產品的有效需求；有效的營銷渠道是產品推廣的對于房地產而言，產品本身指產品的位置、形態、戶型、結產品的服務包括售前服務和售后服務，售前服務是營銷推廣中置業顧問服務，售后服務是簽約后的按揭貸款的辦理及房產證的辦理和物業管理諸多方面。這就要求開發商開發商品房時，不僅要注重產品開發前期的項目定位、產品定位和創新，還要注重產品開發過程中的質量把關以及售后服務等一系列問題。房地產價格的定位一定要務實，以產品為依托，以市場為導向，注重高性價比，而非偷換概念或概念的炒作，不能追求表面上的風光，避免中潛在的客戶，刺激客戶的有效需求。促銷可以使客戶得到心理缺乏新意，如何將促銷提高一個層次，最大限度的使客戶產生心理共鳴，是一個值得深究的課題。現在房地產的營銷，樓盤的銷動平臺。的有效溝通。現代社會是崇尚個性發展，消費者特別是新時代成長起來的張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。特別對于小戶型的消費者獲取滿意度的成本包括實際成本、時間成本和機會成本。事實上，只有消費者愿意付出，成本才有意義，才能使交易成為現實。人們購買小戶型的目的就是為了節約成本。總價低節約的是實際成本，這也是小戶型熱銷的最重要的原因；小戶型一般所處地段較好，交通便利，這樣就為客戶節約了時間成本；客戶購買小戶型可以節約租房的租金，節約機會成本，或者賺取租金(投資客戶)，贏得機會成本。客戶購買格林假日小戶型的時間成本和機會成本不占優勢，推廣中應在實際成本做文章，努力控制成本，最大限度的降低單價，使物業的實際價格低于消費者的時間較長的過程，在這個過程中，消費者投入的不僅是數額巨大位置，交通不太方便，不能在客戶購買后給客戶節省時間成本，但我們可以在產品的營銷期，給客戶以無微不至的關懷，盡可能購，這樣至少可以積累客戶資源，提供看房直通車，以及進行全在接受了多年房地產廣告等促銷方式的教育后，消費者日益成熟老練、對樓宇的綜合素質的高下有著自己明確的評判標準，普通的廣告說辭、概念設計已經難以讓他們動心。營銷中應多注重一些溝通，少一些呆板的促銷，如定期回訪老客戶，客戶滿意。近幾年，金字塔有兩端變小，中間變大的趨勢，金字塔將變成菱形，人們的購買力增強，社會的有效需求擴大。小戶型的市跟隨而來的是小戶型市場放量雙倍的增減，小戶型在鄭州短短一在開發商的宣傳中，小戶型千篇一律是“年輕的、時尚的、很多開發商在宣傳時都將較高的投資收益列為小戶型的一重小戶型項目的大量上馬，會分流一部分租房客戶，這是其一；其·戶型設計，弊端重重：通風采光不好，功能不全，