房地產企業會計核算知識點第一節房地產企業的經營特點房地產企業是專門從事房地產開發和經營的企業。房地產包括房產和地產。不同的房地產企業具有不同的經營模式，但總體上可產品銷售等五個階段，將開發完成的房地產移交給購買者，并一次實行市場經濟以后，我國的房地產業得到了迅猛發展，但始模式，這時的房地產企業僅僅是開發商，買進賣出，企業沒有自己的資產。而進入21世紀以來，越來越多的房地產企業選擇了自持物業模式，并完成了從開發商向不動產商的轉變。這也是本書將企業定位為房地產企業而非房地產開發企業的原因。同樣，本書所研究的會計核算不僅涉及傳統的銷售物業，同時也涉一、房地產企業經營活動的主要業務：房屋的開發與經營：房屋的開發指房屋的建造，房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成后，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可城市基礎設施和公共配套設施的開發：房地產企業可以開發能有償項目的運作流程目，包括立項、規劃項規劃審批、設計施土地出讓或轉讓等。同時，房地產企業要根據具體、建設方式、經營模式等方面進行詳細的規劃和戰備階段是項目運作的首要環節，也是決定項目成敗業要根據已經確定的規劃和設計方案，通、發包等方式完成開發產品的建設過程，并使其前須經政府審批。一般企業在生無須報政府審批，具有充分的自主權。而房工許可證。的控制。在建設過程中受到環保。才可交付購買者。經過消防審批建設周期一般都很長，整部完成。房地產企業在開發過程中，一方面階段，預售即通常所說的期房銷建設工程竣工之前進行銷售。現房銷售即開發商進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開房預售，應當向理預售登記。取得“商品房預售許可證”。過政府審批，即取得政府的竣工驗收要落實物業管理公司及物業管理方有的情況。一般情況下，房地產企業長期持有的，經營性物業具有長期收益的特點。房地產企業險，一般隋況下，進行銷售，因其一般不具有持有的價值。產企業一般是長期持有經供充足的現金流。在宏觀持續經營能力面臨考驗，依靠內生更容易受到投資者的青睞。而內生靠房地產企業的自有資金遠遠不的投資需求，一般都要向銀行進行融資。而房地產開發產企業主要的融資品種。開發貸款的使用對象，就是房，一般需要通過預售取得銷售回款，并將工合同一般只是暫定價，最終價能確定，而工程完工后，房地產企業與施工不同程度的爭議。因此，房地產項目的利潤才能準確確定，平時對利潤的預測有可能存市場認可，開發產品無法更改，造成產品積壓，產企業的銷售對金融政策的依賴程度很高。行按揭貸款來支付房款，銀行按揭政策的變第二節房地產企業會計核算的特點房地產企業會計核算與其他行業會計核算的不同，在于核算的對象不同，房地產企業會計核算的對象是房地產項目，其特點在于投入資金多、風險大，為此，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與經濟效益評價、投資決策。這講的房地產開發項目投資費用估算，而項目投資費用估算與項目會計核算之間既存在千絲萬縷的聯系，又存在一定方費用估算不可截然分開，應合二為一。房地的范圍包括土地購置成本、土地開造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開成復雜，變化因素多、不確定性身的特點，因此不同類型的建差異。對于一般房地產開發項支付土地出讓金的估算可參照政府前期城市人民政府頒布的城市基準地價或平用主要有土地補。土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位研究所需費用。一般勘探費可根據所需工作量結合有關收費平整費用和通水、通電、通路的費建設的總成本費用。主要包括建筑工裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及程費，包括供水、供電、供氣、道路標的開發小區內公共配套設施發生的支費用估算的準確程度，以上述1~6項之和為基數，按3％~5％計算。在開發過程中所負擔的各種稅金部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準可以項目開發成本構成中前l~6項之和為基數，按3％左右計算。產品過程中發生的各項費用以及專設3％。銷售代理費。約為銷售收入的1．5％~2％。其他銷售費用。約為銷售收入的0．5％~1％。以上各項銷售費用合計約占銷售收入的4％~6％。各項費用，主要為借款利息和其他財進行分析和比較，常把估也存在較大的差異。例如，對于開發任務，是成子公司進行管理，其會計核算方法存在根本的不總公司匯總繳納。對于房地產企業來講，負責具司，通常叫做項目公司；而負責具體項目開發的分公司，它們會擔心分公司的開發業務涉及的納險牽連到總公司。但隨著我國公司法的不斷完善抵抗風險能力的不斷加強，越來越多的大型房地兩種處理方式，一是對外進行銷業，則企業應按照固核算與自營核算并存的現行業企業相比，在收入與成本結發產品的建設周期長，建設過程中的預售收入作并在項目竣工后結轉為銷售收入。開發建設中的，在項目竣工后結轉為銷售成本。因此，從會計目開發節點對房地產企業會計核算結果將產生直，一般不是自行建造產品，而是簽訂建筑施工合同，委托施工企業進行施工講的承發包關系。對于規模較大、施工要求，需要有不同的專業施工單位進行分工合作般由一家具有資金和技術實力的施工單位總從而造成了房地產企業的非持經營假設。因此，房地產企業算相比，其本質具有很大不同。業，房地產企業在開發項目時要，房地產企業在開發項目，一般不會對外轉讓這些配套設施的產的配套設施，有以下兩種處理企業可以取得這部分資產房地產企業不能取得這部，其會計核算方法也存在第二章房地產企業基本核算節貨幣資金的核算形態的資產貨幣資金組成。由于貨幣資金是現實的是資金密集型的企業，所以貨幣資金的庫存現金是指房地產企業為了滿足房地產開發經營過程中零星支付需要而保留的現金，其實就是存放在房地產企業財務部門，由出“庫存現金”是資產類科目，借方反映庫存現金的增加，貸方反映庫存現金的減少，本科目期末借方余額，反映房地產企業持有的庫金的，不在“庫存現金”科目中，也可以在“其他應收款”科務，主要包括兩個方面：一是從戶的售房款。房地產企業庫存現金減少差旅費等。300003000020000元，根據公司所開發票的記賬聯填制收款憑證，會計分錄如0000200005000050000旅費800采用訂本式賬簿，并為每一現金收款憑證、付款憑證逐日逐筆序時登記；金的業務，一般編制銀行存款的付款憑證，并據。每日終了應計算本日現金收入、支出的合計數。產企業要定期對出納員保管的庫存現金進行盤點核對，如果出現短缺、溢余的情況，要通過“待處理財產損溢”科目核算房地產企業在清查財產過程中查報經批準后與當期損，貸記“待處理財產損溢。盤虧的庫存現金，借記“待處理溢”科目，貸記“庫存現金”科目。理權限報經批準后處理時，借記“待處理財資產損溢”科目，貸記“營業外收入”科目”等科目，貸記“待處理財產損溢——待處。庫存現金的盈虧，應查明原因，在期末結“待處理財產損溢——待處理流動資產損溢時向公司領導報告，在處理流動資產損溢30003000【例2—6】2009年6月21日，中聯房地產公司財務部對庫存現金短缺進行調查，查明是屬于出納員私自挪用庫存現金造成3000產損溢——待處理流動資產損溢3000現金1000貸：待處理財產損溢——待處理流動資產損溢1000因進行調查，查明是屬于無法支付的原因造成的，會待處理財產損溢——待處理流動資產損溢1000款1000管理要求，對備他應收款”科目銷部門和工程部門一門及時補200002000015200元，并持相關報銷單據向公司財務部報銷費用。財務用15200存現金15200業通過該賬戶辦理現金的存取款業務和與“銀行存款”是資產類科目，借方反映銀行存款的增加，貸方反映。括支付地價、工程等財務人員及時將其存入公司開10000001000000公司當日通過電匯形式將租金200萬元匯入中聯房地產公司的開戶銀行。中聯公司應根據開戶銀行出具的入賬通知、公司所開發票的記賬聯填制收000000應根據電匯回單及國友5000000轉賬支票。中聯公司應根據分錄如下：200000查收、付月編制“人員，作為登記總分類賬賬他各種貨幣資金。其、銀行本票存款、信用證，匯往外地銀行交存當地銀行，由銀行簽發給匯或支取現金的票據，在尚未辦理結算之銀行本票按規定存入銀行的款項票或其他方式結清。用信用證結算方式的企業為開具信用業與所屬單位或上下級之間匯解款項，在存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證保為以下幾類：購買商品房的，由房地產企業保，并按貸款總額的一定比例存入貸款銀行，作理保證金使用手續。兌匯票保證金是指向銀行申請開貨幣資金是指企業與所屬單位或上下級之，一方面，收取銀行按揭款是銷售回款的業為了融資的需要，往往以銀行承備款。因此，按揭貸款保證金和銀。金的收入、付出和結存情戶進行核算。該賬戶為資產類賬戶在該賬戶下，根據房地產企業的特點，應設置“按揭貸款保證金”金額，借記“其他貨幣資金——按揭貸款保證金放的按揭貸款總額，貸記“預收賬款”等科目。科目，貸記“其他貨幣資金——按揭貸款保證金房人李宏按揭貸款總計70萬元，其中按揭貸款結算戶收到63萬元，0％)。應根據按揭貸款銀行開具金70000700000：70000金——按揭貸款保證金70000匯票，按銀行承兌匯票票面金額，借記“賬款”等科目，貸記“應付票據”科目。按交證金金額，借記“其他貨幣資金——銀行承兌銀行承兌匯票到期，按房地產企業支付的票款，借記“應付票據”匯票保證金賬戶支付的金額，貸記“其他貨幣票保證金”科目，按從企業其他銀行賬戶支付了一張面額為100萬元的銀行承兌匯票，用于支付工程款。并按約定金。應根據相應手續填制付100000000500000司的基本戶萬元。企業應根據相應手續填制1000000500000行承兌匯票保證金500000在途貨幣資金的核算一般只在月末結賬時進行。企業收到所屬單位出款項的通知，但未收到開戶銀行收賬通知的款項，屬于在途貨資金。在月末結賬時，企業應借記“其他貨幣資金——在途貨幣于在途貨幣資金屬于銀行之間劃撥款項時間差所引起，在途時間聯公司開戶銀行當天未收到分錄如節職工薪酬的核算的概念和內容職工薪酬是指房地產企業為獲得職工提供的服務而給予各種形式的職工工資、獎金、津貼和補貼醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費和生育保險費等社會保險費。其中，養老保險費包括按國家規定的標準向社會保險經辦機構繳納的基本養老保險費，以及按企業年金計劃向企業年金基金相關管理人繳納的補充養老保險費。以購買商業保險形式提。擁有的資產無償提供給職工使用、為職工無償提供醫療保健服務等。資。工資包括一切構成工資總額天。．16(元)＝2121．84(元)根據工資、社會保險置二級科目，分別為：“應付工資”、“應工薪酬在“銷售費用”科目核算記有關成本費用科目，貸記“應付職。營銷部門的工資及相關職工薪酬在“人員的工資及相關職工薪酬在“管理費對于企業承擔部分，借記有關成本費酬——應付社會保險費”科目。對于個工薪酬一一應付工資”，貸記“其他應記“應付職工薪酬——應付住房公積金”科個人所得稅”科目。付職工薪酬——應付繳納社會保險費及住房公積金時：對于企業承擔部分，借記“應付職工薪酬——應付社會保險費”科目和“應付職工薪酬——應付住房公積金”科目；對于個人承擔部分，借記“其他應收款”科目繳納代扣個人所得稅時：借記“應交稅費——應交個人所得稅”。員工資為30繳納住房公積金。社會保險個人承擔部分為工資總額的0000，其中：營銷部門為3萬000000職工薪酬——應付社會保險費1200000營銷部門為1住房公積金40000資2400024000——應付工資12000應交稅費——應交個人所得稅12000資”科目貸方余額324000薪酬——應付社會保險費1200000224000應交個人所得稅12000存款l2000、工會經費和職工教育經費、非系給予的補償、其他與獲得職“應付職工薪酬”一級科目，在”、“應付福利費”、“應付工會經費非貨幣性福利”等。算工生活條件的，對于非獨立法人室、食堂餐飲等發生的費用均可在福利計提職工福利費，借記“管理費用”等科目，貸記“應付職工薪酬一應付福利費”科目。發生職工福利費支出時，借記“應付職工薪酬——應付福利費”科目，貸記規定，職工福利費屬于職工薪酬的一據歷史經驗數據和實際情況，合理預提每月月應按全部職工實際工資總會撥交工會經費。月末計提工會經費，借記“管經費時，根據工會開具的專用收據，借記“工會經費”科目，貸記“銀行存款”等科目。薪酬——應付工會經費”科目，實際支付時，借——應付工會經費”科目，貸記“銀行存款”等廣播電視大(中)學、函、夜大學等各種形式的職工教育。上述各種形式的職工計提職工教育經費，借記“管理工資)，公司規定職工福利費、工會經費和職工教；報銷職工教育費用5000元；該公酬——應付福利費70000100007500—應付福利費3000000初將工會經費撥付給工會，根據工會開具的專用收據，編制職工薪酬——應付工會經費10000行存款10000——應付職工教育經費5000金5000實物福利、服務性福償獎勵給職工或給予職工購房優酬——非貨幣性福利”科目，貸記“主營業務收08年共有10名員工購買了1000000工薪酬——非貨幣性福利1000000酬——非貨幣性福利1000000000000福利，如給企業高層管理人員配，計提折舊時，借記“管理費用”科目，貸記“應非貨幣性福利”科目；同時借記“應付職工薪酬—l0000職工薪酬——非貨幣性福利10000計折舊10000假，年末應按照職工本年度未行使的累積帶薪休假對應的工資金額，借記“管理費用”科目，貸記“應付職工薪酬——非貨幣性福利”科目；職工行使累積帶薪休假時，借記“應付職工薪酬——非貨幣性福利”科目，貸記“應付職工薪酬—帶薪休假的規定，年借記“管理費用”科目，貸記“應付職工薪酬——非貨幣性福利”定對應的現金補償金額為3000元，該補3000薪酬——非貨幣性福利3000—非貨幣性福利30003000工的情況，根據勞動。劃或提出自愿裁減建業不能單方面撤回解除勞動關系計劃或裁減辭退補償”科目，貸記“銀行存款”等科目。并于11月份開始實施，按照該計萬元。該計劃在2009年6月份完成，實際支付000000工薪酬——應付辭退補償1000000付辭退補償1000000或提出自愿裁減建議方面撤回解除勞動關系計劃或裁減建議，制定計不能確認為企業的預計負債，只能在實際支付補理費用”科目，貸記“應付職工薪酬——應付辭—應付辭退補償”科5000—應付辭退補償50005000待期內每個資產負債確認的成本費用金額，借記“管理費用”、“生產貸記“應付職工薪酬——股份支付”科目。在可行金結算的股份支付當期公允價值的變動金額，借記值變動損益”科目，貸記或借記“應付職工薪酬—權日，借記“應付職科目，貸記“銀行存款”、“庫存現金”等，2008年3月10日公司決定獎勵企業生產員工，每人獎勵普通股股票0000＝2350000(元)00付2350000付23500025850002585000理費用”等科目，貸記“資本公積——其他權日，應按實際行權的權益工具數量計算確公積——其他資本公積”科目，按計入實收記“實收資本”或“股本”科目，按其差額，2008年3月10日股東大會通過，經相關主管部門批準，準備以增發勵普通股股票1000股，共計2009年5月10日，辦理相關過戶手續，將股票支付給職工。此時該企0000＝2350000(元)00他資本公積2350000節債權債務的核算業應收客戶的購房款。核算方法在以。。應收、暫付給其他單位或個人的業應付給客戶的購房款以及應付給施介紹。算方法在以后章工提供的服務而應付給職在上一節介紹。應繳納的各種稅金。核算方法在以后章節介企業預提的貸款利息。核算方法在以后章節支付給股東的利潤。核算方法在以后除應付賬款等主要與商品房交易銀行等金融機構取得的房地產開給其他單位或個人的非購銷活動備用金”科目的企業撥出的備用金職工收取的各種墊付款項，以及不進行檢查，預計其可、預付貨款以外的其，設置“其他應收款”賬戶，借方登記所發付款項，貸方登記收回或報銷的各項其他應他應收款項目分類，并按不同的債務人設置：0元，根據有關報銷單據，作會計分錄：38004000據有關保險等單據，作會計分20000000000代扣的款項(諸如水電費、托，企業需要設置“其他應類。企業采用經營租賃方式租入的固定資產用”(租入固定資產用于產品生產)定資產用于管理和非生產)、“其他業務成。00——南方公司50000債務人由于經營不善等原因使企業出現暫時的財務困難，致使資金周轉不靈，難以按期償還債務，或難以全部履行其債務責任。債權人為了保護自己的利益，可以通過法律程序要求債務人破產，并參與清算財產的分配。但是，在有些情況下，債權人和債務人可以通過協商或經法院裁決，債權人作出某些讓步，使債務人減輕債務負人同意發生財務困難的債務人現在或債務賬面價值的金額償還債務。債權人作出讓步的一是最大限度地收回債權；二是為緩解債務人暫時重組的重要特征。權人均在一定程度上做出了讓產或勞務以及舉借新資金周轉遇到困難，在短期內難以償還，經商或由法院裁決可以進行債務重組。現以“根據企業會計準則，企業與債權人進行債務元，因中聯公司房屋銷售情況沒有達到預期，無力支，以非現金資產清償債務通常表現為以房地產企業將本企業開發的商品房折價為一定金額工程尾款2000萬元，因中聯l房清償2000萬元的債務，就存在形成的股本溢價計入資本公積，形成的債務重得”科目。，應按應付賬款的賬面余額，借記本科目，按債權人因放棄債權而享有的股權的面值總額，貸記“實收資本”或“股本”科目，按股份的公允價值總額與股本(或者實收資本)之間的差額，貸記“資本公積——資本(或股本)溢價”科目，按重組債務的賬面價值與股份的公允價值總額之間的差額，貸記“營業外收00=50000(元)000000500000算債務重組前應付賬款賬面價值的，應將其差額計“應付賬款”科目，貸記“營業外收入——債務以支付的現金第三章房地產企業項目資本金的核算節項目資本金概述和投資規模、確保投資效益的考慮，我國對固定資產投資實行項目資金本制度。實行項目資本金制度的范圍包括國顯然，房地產企業在進行房地產項目開發時，應該履行關于項目資金的相關規定目法人(依托現有企業的擴建及技術改目法人)從銀行或資金市場籌措的債務投資者認繳的出資額金占根據國家規定，投資項目必須首先落實資本金才能資本金基數的總投資，是指投資項目的固定資產投本金占總投資的比例有不同的具體規定院2009年5月27日公布了《國務院、工業產權、必須經過有資格的資產評估機對采用高新技術成來源有：家批準的各種專項建設基性基本建設基金回收的本息、土地批租收入入、地方人民政府按國家有關規定收取的各潤、股票上市收益資金等)、企業貸款、法人問拆借資金、非法向企業或個人投入資金和借入資金，前批準建設的進度按比例逐目，投資者應將資本金按分年存入其主要貸款銀行；主要使用國家開發銀行貸款的投將資本金存入國家開發銀行指定的銀行。投資項目資本項目建設，不得挪作他用，更不得抽回。有關銀行承諾根據投資項目建設進度和資本金到位情況分年發放貸款。資項目資本金到位和使用情況進未按照規定進度和數額到位的投資項目，投資管許可證，金融部門不予貸款。對將已存入銀行的本、資本公積和留存收益，其中留存收益包潤。實收資本和資本公積一般來源于企業的則來源于企業盈利產生的資本增值。也就是總投資中，由投資者認繳的出資實收資本和資本公積屬于項目資本金，而所有者則一般不屬于項目資本金的范疇，但特殊情況下構成項目資本金有關的留存收益的會計核算。務處理主要體現在兩一般企業(指非股份有限公司)投入資本，均通過“實收資本”冊資本所占的份額的價或股本溢價，在“資本公積”科目中核算，不實行的是注冊資本制，因而，在投資者實收資本應該等于企業的注冊資本。所一般情況下無須償還，可以長期周轉使入企業的資本記入“實收資本”科目的貸方。冊資本所占份額的部或股本溢價，在“資本公積”科目中核算，不記接計入所有者權益的利得和損失等。資本公股本溢價)和直接計入所有者權益的利得和損失“資本公積——資本(股本)溢價”科目反映企業實際收到的資，記入“資本公積—公積)。“撥款轉入”在“資本公積——資本溢價”中過渡。這里的撥助應當計入損益，不在資本公積中核算。入，因此，可以作為房地金。但同一控制下企業合并差額形成的資本溢價項目以外所形成的資本公積，其有者權益的利得和損失。“資本公積——其有者權益，但并不是投資資本公積不能作為房地產企業的項如果在房地產企業項目開發之初，企業收到捐贈，包括現金捐贈和的會計處理是：在“營業外收入如果在房地產企業項目開發之初，房地產企業獲得債務重組收益了房地產企業項目資本金的組成部分。組》規定，債務人應當作政府對房地產開資產達到預定可使用狀態起，在該資產計入各期的營業外收入，增加企業利潤第二節項目資本金投入的核算初始投資情況下，各投資者投入企業的資本，按出資份額，全部記上海中聯有限到中聯房地產公上海中聯有地使用權作為經雙方確認的價值為2億元，中海公地塊所有權已變更為分錄如下：——資者出資額，按約定份額，計入實收資分，計入資本公積——資本溢價。由于企業的巨大風險，同時在企業內部形成留存收益，均須經股東會的決議。股東認繳新增有限責任公司繳納出資的規定進行。股東可用實物、土地使用權等作價增資。對作為增按約定投資比例計算的部分，作為其投入的“實收資本”和“資本公積”構成了項甲公司認繳2000萬元，乙公司認繳投入的資本5000萬元，該款項全部存——年以后，該企業共提取了盈，這時有新投資者有意參加該企業共同開發經營資本金記入“實收資本”科0東撥入的付的往來款2億元全部轉增中聯房地產公司的資本公積。中聯公司根《企業會計準則第16號——政府補助》將政府補助分為與資產相關自勺政府補助和與收益相關的政府補助。與資產相關的政府補助是指企業取得的、用于購建或以其他方式形成長期資產的政府補助。根據這個定義，政府專項撥款屬于與資產相關的政府補助，同時也接計入當期損益。可使用狀態起，在該資產使用壽命內平均分地產公司所開發項目中的市月1日竣工投入使用，預計使用年限為0÷20÷12＝50(萬元)0公允價值總額與股本(或實收資本)之收入——債務重組利得”科目。債轉股的范疇。筑公司轉讓50000股股票償還該筆10000000，新準則體系沒有具體準則進行規范，但根據《企業會計準則——基本準則55對利得和損失的定義：“直接計入當期利潤的利得和損失，是指應當計入當期損益、會導致所有所有者分配利潤本或資本公積，但如果是旁地互轉讓其全部出資或者部分出資數讓的股東應當購買該轉讓的出資。如果不購買該為同意轉讓。經股東同意轉讓的出資，在同等條出資有優先購買權。股東依法轉讓其出資后，由名或者名稱、住所以及受讓的出資額記載于股東司，出資額分年12月31日，甲公司和乙公司均同意甲公司向丙公司轉讓全部出資額。中聯公司根據有關原始憑證，第三節項目資本金收回的核算與管理項目公司注銷。資方核算，其借方登記清發生的各項支出，包括清算機構的開支付各項負債，變賣所過清算和變賣全部剩余資資本金償還以后，清理工作即告結束。項目公司可以申請進行公司賣全部剩余資產凈損失200000元(其中包括未分配利潤180000納所得稅。股份有限公司分配后剩余部分按普通股按合同中約定在合作期內或合同約定承擔企業的債算和解散該項目公司為主體進項目公司在開發該項會計核算上的投資性房地產)，因為的金額，借記“實收：股東的金額，借記“其他原始束后，投資方將股權轉讓給物業依據，也可以重估價值為依據。如果時應先調整財產價值，借記(或貸記)“，貸記“累計折舊”賬戶，貸記(或、“資本公積”、“盈余公積”賬戶，按各資本”賬戶；并將出讓方應收的資本由受讓00元，資本公積50000元，末分配利潤發生清算損失凈額80000元，清算后乙公司的股0000)60000(3)由物業公司將轉讓產權應得款項支付給乙方，中聯公司會計分錄000)49500000第四節項目資本金核算的探討所需要的注冊資金，將投資者投入的注冊公司的開戶銀行。上海中聯有限公。占份額的投資，以及直接計入所有者權益本溢價(或股本溢價)和直接計入者投入的項目資本金并不屬于失，因此，通過資本公積核算通過實收資本和內部往來來核資本金分為兩部分，一部。中聯有限公司中聯房地產公司投中聯有限公公積、遞延收益、營業外收入等科目，無法體現項目資本金的總體是不正確的，雖然接受捐贈和政府補助計入目法人來講，它們屬于非債務性資金，應該地產企業應增設一級科目房地產企業在收到項目資本金時，借記“銀行存款”、“原材料”資本金“項目資本金”科目的本期發生額就是房地產企業項目資本金實際在上海注冊了上海中聯有限。項目總投資為20億元，按自有資金到本金7億元。上海中聯公司收到注：l00000000“項目資本金”科目累計貸方發生額為7億元，反映了項目資本金實時并不是僅僅開發一個項目，可此，應分類核算各個不同項目的項目資況外，在項本金的歸還情況。這也要求進行項目資項目資本金”一級科目下，應按不同開發項目分設二級明細科目，并在二級科目下增設“資本金投入”科目。“資本金投入”三級科目的累計項目資本金到位金額，而“資本金收回是某一開發項目的項目資本金歸還金額。，可以滿足自有資金比例的規定ll全部存入公司的開戶“項目資本金——A項目——資本金投入”三級明細科目的累計發生還”三級明細科目的累計發生額也為7億AB項目“資本金投入”累計發生額明細科目的累計發生額為零，說明B第四章房地產企業項目融資的核算第一節項目融資的概念和分類產企業為開發建設房地產項目而的房地產貸款。房地產的開發、經營、消費活動有關的貸款。對見也是最主要的貸款品種是房地產開發貸款。其中：房地產開發貸款是針對房地產開發營性物業抵押貸款是針對房地產持有經營階，而票據貼現業務則屬于房地產企業的短期貸款不存在短期貸款(也就是流動資金貸款)越來越多的房地產企業房地產貸款主要包括房地產開發貸款和經營性物業抵押貸款兩種。房地產開發貸款是指貸款人向借款人發放的用于開發、建造向市還本。物業的開發以外，還進行持有經的特點。正因為這一特點，經資，而投資回收期則相對較長人自有的、已建成并投入運營等)作為第一還款來源，為滿足借款人在生融資需求而發放的貸款。經營性物業抵押貸款的期限一般為10~15年，通常是按季還本付息。從購房人處收到的未到期承兌匯期融資方式。隨著我國金融體越多的消費者會采用票據等非現金方式是核算也是房地產企業未來的重點之一。信托投資公司，將委托人委托的資金以貸款或人股的方式投國，是一種運作比較成熟的金融理，并將投資的綜合收益按比例分配給投資面，將使房地產企業擺脫對銀行貸款的過度依賴降低銀行的風險，對中國銀行業的發展起到促進產投資信托基金可能將取代開發貸款及經營性物房地產企業融資的主要模式。節開發貸款的核算向借款人發放的用于房地產項目因借款而發生的利息及其他相關成本房地產企業因借入開發貸款而發來講，開發貸款發生的借款費用除開發貸款本金應通過“長期借款”科目進行核算。“長期借款”他金融機構借人的期限在1年以上(期限一般都在1年以上，因此，應按實際收到的貸款金額，借記“按實際支付的本金金額，借記“款利息額與存、貸款金額之間的又稱款利息的本金，是各種存、貸款賬戶上的時，其本金為2億元(5、短期借款一般都是按季計算短期借款也有按月計息的，計息日為每月的20日。長期借款時，于結清賬戶時隨時結“算頭不算尾”，也就是說從有存、貸款業存入之日起，貸款從借入之日起)計息，即2008年3月1日向銀行借入資金4億元，到3月26日還日算起(即算頭)，到3月25日而不是30÷360率7．47％，計算調整當年按原貸款利要求，結合房地產企業實際業務情況發生的利息，應當資本化：出包括為購建或者生產符合資本化條件的劃許可證、建設貸款前，必須將自有資金投入會計準則規定的資本化條件的情況下，才能取得開發貸竣工并通過驗收。會計準則規定本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售，應當在發生時合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷產工作已本化條件的資產與設計要求、合同規符，即使有極個別與設計、合同或。資產上的支出金竣工驗收，也就完成上述停止。產而借入專門借款的，應行暫時陛投資取得的投資收益后的人銀行取得的利息收入。通常按利息費用直接計企業資金的監管方法大調整。即：要求企業在貸款銀行開立兩個存款賬戶，款銀行將貸款資金全部放入貸款專戶，然后，根計劃，定期將一定額度的貸款資金從貸款專戶轉款存人銀行取得的利息收入。用預提的方式進行核算，每個月度終了，房地產企發生的利息，借記“生產貸記“應付利息”科目。實際支付息，借記“財務費用”科目，貸記“應付利息”科目。實際支付時，借記“應付利息”科目，貸記00210000000210000006300000或者生產的符合資本化條件的資產活動實質上已經完成的，應當停止與該部產的各部分分使用或者可對外銷售的，應當不可能在借款合同中，因此，開發貸款的貸款利息無法一個科目中歸集，然后再按照一不同的成本對象。貸款利息的分攤方法對象的直接開發成本占期內全對象預算造價占期內全部成本，攤是不合理的。對于房地，不同成本對象占用的貸款資金比例是分攤款資金量的多少與成本對象投資額的大小是較大差異，所以建筑面積與投資額之間的相因以下幾種情況：成本法或預算造價法進行分攤時，可以在利息發人各成本對象。計算公式如下：竣工時再將其一次性分公式如下：我們所說的分期開發本法或預算造價法進行分攤時，可以在工時再將其分攤利息為625萬元。開發產品分為兩個成本對象，分別為普通住宅和高成本625000000006250000工時已歸集的資本化利息為2500萬元；——貸：生產成本——：助費用，應當費用化，計入當期項目評估費、土地評估費、抵借款手續費和傭金，銀行收取的項目評估費地管理部門收取的土地評估費和抵押登記費向中介機構支付一定額度的借款手。介機構的約定，應向中介機構支付按借款額度一定比。般實行總行、分行二級評行總行(房地產信貸部)進行準入審批，經來具體實施。％。，應委托中介機構對土地進行評合同和房地產抵押合同。企業憑貸款擔保管理等有關規定，辦業承擔，作為房地產企業取得專企業的還款能力和貸款資格所收一規定，對于收費標準，各家銀應由貸款企業承擔，作為房地產企業取發生的輔助費用，借記“生產成本”、“在建工程”等科目，貸記“銀行存款”等科目。開發項目竣工驗收后發生的輔助費用，借記“財務費用”科目，貸記0000貸：銀行存款500000用的特點，其分攤處理方法也存在一定的特費等。應按利息分攤的方法進行分攤。。司為融資主體，但有些集團性企業為了款”科目，貸記“長期借給項目公司時，借記“其他應收款——記“銀行存款”科目，貸記“其他應收款——轉出開發貸款”科目。歸還銀行貸款時，借記房冠產開發公司將5億元貸款資金歸還給中聯房地產公司。中聯公司應收款——銀行存款”科目，貸記“—轉入開發貸款”科目，貸記“銀行存款”科或其成員企業統一向金融機構借款劃使用的，借入方凡能出具從金融機構取使用借款的企業間合理地分攤利息費用息準予在稅前扣除。記“其他應收款——分攤利息”科目“銀行存款”科目，貸記“其他應收款——分攤利息”科目。支付記“銀行存款”科目。800萬元，其中應分攤給上海中息為200萬元。中聯房地產公司于2007年收到上海中聯房地產開發公司匯來的貸款利息400萬元，并0萬元。中聯公司根據有關原始憑證800000080000000004000000“在建工程”、“財務費用”等科目，貸記“其他應收款——上繳利息”科目。將還息資金歸還給集團時，借記“其他應收款——上不能通過“應收利息”科目核算，又不屬于交易性金融資產(交易性金收益為目的)。000020000004000000000000，按照正常貸款的利息支出進行核發生的逾期貸款利息，借開發項目竣工驗收后發生的逾期貸款利息，借記“財務費用””科目。實際支付時，借記“應付利息”科息”科目。支付罰息時，借記“應付利支出進行核算。產生滯納金時，借記“營貸記“應付利息”科目。支付滯納金時，借記“第三節經營性物業抵押貸款的核算性物業抵押貸款概述人自有的、已建成并投入運營入等)作為第一還款來源，為滿足借款人在等金融機構所貸入的銀行貸款，建股東借款形式投人的建設資金。以及在所有者權益中反映的滿足銀行項還本付息的還款方式。主要包性現金流入特點應按季還本付息；確因租金收入(或不能滿足按季還本付息的，可按半年或按年還營性物業租金收入逐年上升的特點，將還款期的經營性物業，銀行一般將第一年作為還營性物業抵押貸款時，按收到的分錄如下：的還款時間歸還貸款本息，一般工以后發生的，因此，其貸款使用狀態后發生的借款費用，應計入當息時。按應付利息的金額，借記的約定，中聯公司300萬元。根據相關原始憑證，編制10000001000000時，應根據償還的本金金額，借目，按支付的利息金額，借記“應付利息”科目例4-13】息時節票據貼現的核算包括針對開發階段的開發貸款以段的經營性物業抵押貸款，除此之外，有些房地行承兌匯票。房地產企業收到購房人交付的銀行業，匯票到期時，銀行憑票向購房6個月；貼現利率在中國人民銀行規定經營活動的經濟單位。真實，票式填寫完整，蓋印、壓數無誤，憑示貼現票據項下的商憑證(房地產企業一般指不動產銷一張面值為200萬元的銀行承兌匯票，此時，客戶所購房屋尚未竣工00002000000業匯票向商業銀行進行貼現，以Ih(期限)期限5月16日購買中聯房地產公司的商向商業銀行申請貼現，按實際收面金額，貸記“應收票據規定，企業發生的借款費用，可直接的資產的購建或者生產的，應當予以資本化額是因為銷售業務發生的借款費用，并不符合資本化的條件，應計入當期損張面值為200萬元的銀行承兌匯票，此時，客戶所購房屋未竣工交付向銀行進行貼現，支付貼現息3萬元，其余資金已轉入企業銀行賬戶。根據相關原始憑證，編制會19700002000000則貼現企業的責任完行存款賬戶不足支付的商業承兌匯票時，按商業匯票的的一張面值為200萬元的銀行承兌匯票，此時，客戶所購房屋未竣工交付。中聯房地產公司在收到票據的當日向銀行進行貼現，支付貼承兌匯票退回給中聯公司，中聯公司按票面金額將款項支付給貼現0000200000000002000000節信托融資的核算托投資公司)遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財產信托的角度出發，房地產信托則指房地產物業的所有人作為委托人將其所有的物業委托給專門的信托機構經營管理，由信托機構將信托指受托人以貸款的方式向房地產企業投資，并獲取房地產企業來講，貸款模式的信托融資與開，只是貸款人一個是信托公司，一個是銀行的會計核算方法與開發貸款的核算方法是一以入股的方式向房地產企業投資，并獲取講，入股模式的信托融資屬于增資擴股。信托公資本溢價。托公司按所占股權份額比例分配利潤，企業應按信托公司實際分配的利潤金額，借記“利潤分配””科目。實際支付股利時，借記“應付股利托公司出資10億元，占中聯公司股可供分配利潤2億元，信托公司應分配得收回投資，按信托公司所占股權”科目，同時按原始投入時形成的資本溢價——資本溢價”科目。按歸還信托資金的總司投資款10億元。中聯公司根據有關原始憑證，編制會計分錄如下：相對應的長期股權投資的賬面價值，出售所投資賬面價值之間的差額，應確認為處置損結轉，將與所出售股權相對應的部分自資本公積業，按股權轉讓的出資額，借記“實收資本——原投資企業”，貸記“實收資本——新投資企業”某信托投資公司，出售時中投資的賬面價值元，具體構成為：投資成本12000萬元，損益調整3200萬。值＝17200+4＝4300(萬元)額＝2000÷4＝500(萬元)50000005000000托公司按所占股權份額比例分配貸記“應付股利”科目。實際支付應付股利時，借記“應付股利”分錄如下：收回投資，將其持有的房地產企”科目，貸記“銀行存款”等業，按股權轉讓的出資額，借記“實收資本——原投資企業”，貸記“實收資本——新投資企業”第五章房地產企業成本的核算核算概述須正確核算開發產品的成本，在各個開在開發過程中所發生的各項費用成本，房地產企業要按照成本核算的基地組織本企業的成本核算工作，最終達企業應嚴格按照成本核算成本核算對象的確定原則和項目特點益原則和配比原則，確定應分攤成本發總成本。編制項目開發成本計算表，分別結轉完工完工產品單位成本根據結算核算要求，總括反映各成本核算來講，成本對象和成本按照一定的原則和方法確成本支出，正確配比不同開發經營過程中，為歸集和分配者。合理確定成本核算對象是正確組織企業件。成本核算對象不同于最終開發產品，成使用功能的開發成本歸集單元，可以理解為品的，以實現和不同開發產品產生的收入進行成本核算對象時，要把握以下前提：要透徹了解開發項目的經營計劃，合發生的變化，提高成本核算對象劃分的業財務部門要和預算或成本部門充分算對象使用的名稱，保持兩個部門成本核算對象的通用性。項目實施階段和項目決算階段，要保持成本核算持項目預算和項目決算成本核算數據口徑一致。于開發產品種類，確定成本核算對象宜細不宜粗處理方式可能發生的變化，滿足土地增值稅計算外經營銷售的，應作為獨立的；不能對外經營銷售的，先作為一般成然后再將其成本攤入能夠對外經營銷售工時間跨年度或產品結構體開發的項目，應分別作為成本核算對象進獨立，且具有不同使而導致其預上存在明顯差異可能導致其建編制設計概算或施工圖預算的單項構類型相同、開竣工時間相近、由同一施可以合并為一個成本核算對象。工期較長的開發項目，可以結合項目特點項目的一定區域或部位或周期劃分成本獨立編制設計概算或施工圖預算的配、應攤入開發項本核算對象，發產品的具體情況，按制造成本法設置成項費用，主要包括以下內、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補、合作項目建房轉入分給合作方的房屋用生地向地面積丈量測繪費等。向政府有關部門繳納體規劃設計、單體設計費、管線可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面“三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管(含按規定應交的占道費、道路挖造、裝飾和進行場地平整發生的費用(包括務機構受聘為項目編制或審查筑安裝工程施工圖預算項照鋪設、電話配套費，電話電纜集資費栽花、種樹等綠化支出；綠地、圍墻、圍欄支出、園區大門、園裝工程施工圖預算項目內包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動。發包工程應依據承包方提供的經甲方審定的“工程價款結算單”安裝工廚潔具、電梯間、天(相應的甲供材料或工程監理單位的費工程費和乙方保修期后應由開發乙方保修期后應由開發商承擔的維修計人上述相應費用中)，現場自留固定資產的公共配套設施設立明細科目，具體核算內不會產生經營收入的不可經營性公共配套根據法規或經營慣例，其經營收入歸經營大配套設施項目不能有償轉讓和的費用。發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入成設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。為組織和管理開發產品的發間接費的內容包括：、開發項目現場管理的人員工工教育經費，修理費，辦公費，辦公用費，運輸費，通信費，業務交際費，勞、兌收益的凈額。基金或其他專項基金：按規定應撥付物業管理公司代管的物業管理基金、公建維費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質，按規定或協議應由開發商承擔中，成本項目的劃分是相同的，也就和確定不是企業自行確定的，而是由房地產。而成本對象的確定，則是房地產企業自行在項目開發前，首先要確定開發項目的成本由各個成本對象的成本組成，而“生產成本”科目核算在房屋等產品開發過程中所發生的各項費用。“生產成本”科目可按“土地開發成本”、“房屋開發成本”、“配套設施開發成本”、“代建工程開發成本”進行明細核算，其中“房屋開發成本”應當分別按照成本核算對象設置明細賬，并按規企業開發各種房屋所發生的各項費用支出。地產企業開發能有償轉讓的大配套設、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所：指房地產企業接受單位的委托，代為開發除土開發間接費”成本項目中去。品的實際成本。房地產企核算的同時，應收集、整理具體到每戶的可售面第二節房屋開發成本的核算的核算過程，實際上就是在確定成本歸集和分配的過程。因此，房本項目的過程，而成本分配就的成本支出分配計入成本對象的過程。房地產企成本分配，就可以反映出每個成本對象的成本支產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔對開發用地總面積的比例進占全部成本對象占地為期內開發用地占地面積開發用地總建筑面積的比占全部成本對象建筑本占期內全部成本對象直內全部成本對象預算造價開發使用權(或開發權、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回土地征用及拆遷補償費。能分清接計人有關房屋開發成本核算對象的“土地本項目，并記入“生產成本——房屋開發成土地征用及拆遷補償費”賬戶的借方。分不將其支出先通過“生產成本——房屋開發成土地征用及拆遷補償費”賬戶進行歸集，會其分配計入有關成本核算對象，并記開發成本(或配套設施開發成本)——某成本遷補償費”賬戶的借方。應由投資性房地產，根據不同情況采取賬務處理方。果成本對象的占地面積可以取得成個：一是政府規劃審批部門在項目規劃地產企業根據項目規劃自行測定的占地作時，并不是所有的成本對象都可以單獨取得至三層裙房為購物中心，三層以上是寫中心和寫字樓的占地面積是重合的，因攤的，從現在可以采用的分攤占地面積10萬平方米，總建筑面積為30萬平方米。整體項目分為商業區、住宅區和別墅區三個區域，10萬平方米。—：5÷15＝3333(萬元)(萬元)5000(萬元)分攤成本——攤時，如果屬于單獨建造的、具有獨立使用功能分攤土地成本；如果屬于為建造地上建筑物而形規劃、設計、可行性研究以及水有關房屋開發成本核算對象的前期工程費成方。分不清成本核算對象的，應先將其支出屋開發成本——待分攤成本——前期工程費期末按照一定的分配標準分配給各受益對象。“生產成本——房屋開發成本(或配套設施開發成本)——某成本對象——前期工程費”賬戶的借方；應由投資性房地產或固定資產受、建筑面積法、直接法。房地產企業在分配時，可以自行選擇其中的配方法。如果沒有確實的理由，前期工程費的支的分配方法，也就是不能人為地通過分配方法的建筑安裝工程支出，應根據工程筑安裝工程施工的開發項目，其建筑安裝據企業承付的已完工程價款確定，直接計入有關開的“建筑安裝工程費”成本項目，記人“生產成本本——某成本對象——建筑安裝工程費”賬戶的借根據國家有關工程價款結算辦法，結合。份的已完分部分項工程的工程數量和預算單就是各該月份應結算和支付的工程款。目前整計算后的工程標價)扣除月中預付款后進個階段(部、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結算程階段完成驗收后按分段工程預算造價或調竣工后一次結算。即在工程開工后，每月按當月施工計劃所列工作量預付工程款，于工程竣工驗收后，按工程承包合同價值扣除預付工程價款一般都不得履約保函或有其)需要通過“應付賬款”科目轉入“生產成本”科目，具體為：在“應付賬款”科目下按成本項目設置明細，發生支出時先借記“應付賬款”支出，應通過“應付賬款”本”，“應付賬款”科目的累計發生額就不。支出核算時，應付賬款的明細科工程款和預付備料款、工程款的開發企業按照規定預付給承包施工企業的備料款和工程款，應記算賬單應付給承包施工企業的工程款，應記入“生產成本”等賬戶工程款的預付備料款和預付工程款時，應將扣回的預付備料款和預付工程款記入“預付賬款——預付承包單位款”賬戶的貸方，“應付賬款一應付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預付備料款和預付款——應付工值與已累計結算值差額結轉生產目，貸記“應付賬款”科目，“應付賬付預付備料款15000款——計劃所列工作量的1／2即350萬0000算賬單中的已完工程價去應扣回預付備料款180萬元，月中預付工程款3500萬元(750－180－350)。00提費用，一般發生在會計期末。在會可以根據實際情況進行預提，但根據稅法規理結算而未取得全額發票的，在證明資料充足金額可以預提，但最高不得超過合同總金應包含在雙方的工程合同中。房地產企業為付款總額)甲供材料發票結轉成本，此時施工單位應提買了一批甲供石材，支付貨款200萬元。石材到貨發現中宏公司實際領用的石材為180萬元，另20萬元的石材已存在破損，無法退回廠家。20000000電費一般由開發商直接支付，施工合同中單位分擔比例。實際支付時，應該由開發商承擔生產成本”科目，應該由施工單位承擔的部分直他應收款”科目先歸集，借記“其他應收款”科目，貸記“銀行存款”科目。最后將開發商應承擔的部分借記“生產成本”科目，將由施工單位承擔的部分借記“應付賬款——施工單位”科目，按全部的水電費貸記“其他應收的核算時，在從施工單位工程款中扣除房地產企接借記“應付賬款——施工單位”科目，并沒有費不存在分批領用的問題，而甲供材料存在分批將取得的水電費發票復印件及原始憑證。式發包，并將幾個工房地產企業在發生建筑安裝工程費時，應先將其本——房屋開發成本——待分攤成本——建筑安一定的分配標準分配給各其分配計入有關成本核算對象，即記開發成本(或配套設施開發成本)——某成本費”賬戶的借方。應由投資性房地產或固定產品一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算的單項開發工成本核算對象，也就是說，成本對象都具有獨立的設計概算或圖預算，因此，根據每一個成本對象的設計概算或施工圖預算以準確確定每一個成本對象的建筑安裝工程費。因此，一般情，房地產企業應在工程完工時，按照工程結算值分配計入相應并將幾個工程一并招標發包，則在工程完工結算工程以按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費＝工程標價×該項工程預算造價÷各分攤，只能按照工程結算額或工程預算造價進行分攤。1080000元，這兩幢商品房的預算造價為：101商品房為商品房為504000元，合計1134000元。商品房的實際建筑安裝工程費：筑安裝工程施工的開發項目，其發生的各支出，一般可直接計入有關開發成本核算對象的“”成本項目，即記入“生產成本——房屋開發成本——某成本對象——建筑安裝工程費”賬戶的借方和“庫存材料”，可以設置“工程施費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工實際成本轉入“生產成本——房屋開發成本——工程主體的各項設備筑，即記入“生產成本——房屋開發成本——裝工程費”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶集房地產項目開發過程中發生的小區內、建筑安裝工程施工圖預算照明、綠化等基礎設施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發成本核算對象的“基礎"成本項目，即記入“生產成本——房屋開發成本(或配套設施開發成本)——某成本對象——基礎設施費”賬戶的借方；分不清成本核算對象的，應先將其支出通過“生產成本——房屋開發成本其分配計入有關成本核算對象，記入“生產成本——房屋開發成本(或配套設施開發成本)——某成本對象——基礎設施費”賬戶的借方。應由投資性房地產或固定資產受括：占地面積法、建筑面積法、直接業在分配時，可以自行選擇其中的就是不能人為地通過分配方法的選理開發產品的開發建包括現場管理費地產開發而發生的費用，但它不品所負擔，因而無法將其直接計入各項開發算手續，應將其先記入“開發問接費用”賬開發間接費用，都要費用進行分配，按實際發生數計人有用的分配方法包括占地面積法、建價法等，企業可根據開發經營的特建工程，均應分配開簡化核算手續并防止重復分配，對應計入房屋等算單位固定資產的房屋，開發間接費用還應對投資目進行分配，分配金額相應記入“在建工程第三節公共配套設施的核算、公共配套設施成本對象的確定規，其產能有償轉讓也不能轉作自留固不會產生經營收入的不可經營性公共配套根據法規或經營慣例，其經營收入歸經營大配套設施項目不能有償轉讓和的費用。發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入成。大配于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的公、郵局等；開發小區內非營業性配套設施，如中設施，如果工程規模較大，可以將各配套產成本——配套設施開發成本”科的，也可考慮將它們發項目服務的、應攤人開發項目成本且造單獨作為成本核算對象，發生的開發費。各種非營利性配套設施所開發成本和各種大配套設施的開發公共配套設施開發成本，通過“生產成本——配套設施開發成本——配套設施成本對象”科目進給各受益對象。入“生產成本——房屋開發成本——某成本對象——配套設施費”賬戶的借方。應由投資性房地產或固定資產受益的，將其分配記入過渡性成本對象核算的公共配套設施來的不必要的工作量。發項目服務的、應攤入開發項目成本且造開發費用直接計入單體開發項目的成本套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身費用，也可直接分配計入有關房屋開發成本。因施，在核算時也就不必設置配套設施費和開發問核算按建理外，其他一律按建造開發產品進行處理。營利出，應在“開發成本——配套設施開發成本——戶進行歸集，會計期末按照建筑面積法分配給各本項目：算分配的其他配套設施費。因為要使這也需要其他配套設施為其提供服務，所以理分配的非營利配套設施支出，應計入各營利配套——配套設施成本對象(營利性)”賬戶的開發成本——配套設施成本對象(非分配的開發間接費用，應記人各營利配套設施開象(營利性)”賬戶的借方和述表5-1項目商店水塔幼托合計支付征地拆遷5000費5000050000105000費30000200003000080000費500003000050000130000應付建安工程245000190000費200000635000分配水塔配套-35000費35000費5500055000費4000040000合計460000265000320000施開發成本105000本80000設施開發成本765000765000(4)按規定應將其開發成本分配計入商品房等開發產品成本的非營利公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后，應將其發生的實際開發成本按一定的標準(有關開發產品的實際成本、預算成本或計劃成本)，分配計入有關房屋和營利性公共配套設施的開發成本，作借：生產成本——房屋開發成本265000——商店35000開發成本——水塔300000借：生產成本——配套設施開發成本——商店55000配套設施開發成本——商店400000應在完工驗收后將其實際成本自“生產成本——配套設施——商店”賬戶的貸方轉入“庫存商品——配套設施——商店460000開發成本——商店460000，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發生的開發成屋開發成本280000套設施開發成本——幼托320000于實際開發成本，可將其多提數或少提作追加分配。如有關開發產品已完工并沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的幾年，開發企業在開建房屋，后建配套設施。這樣，往往出現房設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的套設施的實際開發成本進行結轉和分配，只預算成本或計劃成本為基數．計算出已出售配套設施都可以預提成本，只有非營利性公共廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照或房屋等按該旁屋付賬款——預提費用”科目。理借記“主營業務成本產”、“固定資產”、“庫存商品”等科目，貸借記“應付賬款——務成本”、“投資性房地產”、“費＝該項開發產品預算成本(或計劃成套設施的預算成本(或計劃成本)÷應負擔劃成本)合計×100％式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋和營利性公住宅、公寓、寫字樓、商鋪和營利性公共配套設施商店負擔。由于的銷售物業成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入銷售物業的0÷(1000000＋900000＋8000000100％％＝8％實際支出數的差例，調整增加或減少有關—住宅——配套設施費8000072000一配套設施費64000套設施費6400040000付賬款——預提費用3200000000款)32000000300000030000第四節土地開發和代建工程的核算用途可分為如下兩種：一種是為地的開發成本；而后者則是企業的中間開發——土地開發成本”科目，它與企業發生的土地開發支出并不完全對口，原則上分清負擔對象的，應成本，在“生產成本——房屋開發成本”科開發的自用土地，分不清負擔對象，應由兩對象負擔的，其費用先通過“生產成本——，待土地開發完成投準(房屋占地面積)將其分配計入開發產品開發商品性土地的一一個成本核算對象，在“生產成本——其發生的全部開發支出，計算其總成本完成時，將成本結轉到“庫存商品”賬，再將這部分土地所應負擔的開發成本“生產成本——房屋開發成本”、“在又有利于土地開發成本的，可按下列原則確發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發工期較長、分區域開發的土地，可以一進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙；有的除了場地平整外，還要進行地下各種制度規定的成本項目會計制度規定的、企業沒有價：土地征用及拆遷補償費是指開發所發生的土地征用費、耕地占償費等。但對拆沖減有關成本。開發土地如通目前期工程發生的費行性研究費，水文、地質勘察、測是指土地開發過程中發生的各種基礎、排污、排洪、通信等設施由商品性土地開發成本負擔的開施費”成本項目，用以核算應計入土地開發成本自用土地開發支出在“生產成本——房屋開發成本”賬戶核算，商品性土地開發支出均[程費、基礎設施費等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬。對于自用存款”、“應付賬款’’等科目；對于商品性土地開發支出，借記“生產成本——土地開發成本”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。費用”賬戶進行核算負擔的開發問接費，應記入“開發成本一土表5-2位：元單合計241000款150000發成本20000038000發成本25000成本l800000土地開發成本10000貸：開發間接費用10000開發完成并經驗收后，應將其實際成本自“生產成本——土地開發成本”賬戶的貸方轉入“庫存商品——土發的自用土地，在開發完成后，應將其實本——房屋開發成本——待分攤成本”賬戶的貸——土地1002000企業接受委托單位的委托，代為開發的各程支出和對代建工程分配的開發間接費用，應記入“生產成本——代建工程開發成本”科目的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”或“原材料”、“應付職工薪酬”、“開發間接費用”等科目的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發成本明細分類賬。代建工程開發成本明細分類賬的格式，基本上和建工程，應將其實際開發成本自“生產成本——代建工程開發成本”科目的貸方轉入“庫存商品”科目的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結算手續后，將代建工程開發成本自“庫存商品”科目的貸方轉入程費160000元，應付基礎設施工程款費用80000元。程開發成本1080000000(2)道路擴建工程完工并經驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分1080000本——代建工程開發成本1080000第五節開發產品成本的結轉一、計算各成本核算對象的開發總成本在計算成本核算對象開發總成本時，應重點關注以業在結轉完工開發產品成本前，要和企業內部各業務部門，確認是否還有應該屬于待結轉產品承擔的成本還沒有發生的，防止歸集的開發成本發生重大遺完整性時，重點關注報批報建項目和項目后期待有應支未支的報批報建項目，應根據相關收費文定進行預提。對項目規劃應該建設而計劃在后期期分攤的配套設施等成本支出，應該按照成本分于本期發生的應該由前期、本期或后期項目分攤的支出，應施費＝該項開發產品預算成本(或計劃成套設施的預算成本(或計劃成本)÷應負擔劃成本)合計×100％括開發房屋和營并結轉銷售成本，如果此時項目決算工作的報批報建費用、物業完善費用可以按規定應由企業承擔的物業管理基費用”科目核算。該科目核算計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已經發本結轉的銷售成本和資產賬面價值以及庫存開發和收費文件規定標準，借記“生產成本”科目的相應明細科目，貸記“應付賬款——預提費用”。實際發生時，借記“應付賬款一預提費用”科目，貸記“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等科目。實際結算時“投資性房地產”、“庫存商品”等科目，貸記“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等科目；按實際結算小于預提成本之間的差額，借記“應付賬款——預提費用”科目，貸記“主營業務成算對象總成本計算表需要確定哪些成本核算對象是攤配套設施成本(共同成本)，其歸集公共配套設施)之間不再確定分攤關系，分攤成本，其歸集的成本無須再進行任建筑面積法分攤到開發產品中，最在實際操作中，房地產企業一般采過程。如表5-3所示。本核算對象成本明細表單位：元成本類別不需再分攤成待分攤配套設合分攤方本計法一二多高公級級層層寓校園所明園本(共合同計使用狀態，成本結算完成后，編細列明每種開發產品的總成本、總面積象的劃分和實際核算需要進行確表作為開發產品成本結轉為庫存產品成本的存商品”科目的相關明細科目，貸記“生產科目。“生產成本”科目的期末余額反映在商品科目核算。庫存商品是指建現不同開發產品的銷售收確配比，應該按照開發產品的不同類別在“庫存“已完工開發產品”和“出租開發產品”兩個二細科目下按照項目，分期、分產品進行輔助核算。“出租開發產品”是指根據經營需要短期(一般不超過一個年度)產品不計“已完工開發產品”核算出售開發產品、投資性房地產開發產存產品成本明細表單位：元產多層高層公寓合計認原則分產品確認實現的銷售收入和銷售品成本＝實現的銷售面積×該開發產品賬務處理為：借記“主營業務成本”科目，貸記“庫存商品”，編制銷售產品成本明細表，該表詳細登記細表項目公車底合備檔案寓位商計注本期總實測面積面積本成本支出的情況下，會造成庫存品已經全部銷售的情況下，成本差記入“在沒有全部銷售的情況下，發生的成本差先通過“生產成本”存商品應當按照成本與可變現凈值孰低計化，預計可變現凈值低于