房地產開發與經營程序四川大學第1頁/共22頁§2.1

房地產開發與經營程序演變2.1.1

房地產開發行業相關政策的變化

土地使用權獲取方式發生變化自有資本金比例提高房地產開發經營業務鏈的分割重整房地產開發經營程序發生變化第2頁/共22頁（1）土地使用權獲取方式發生變化

《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(11號令)（2002/7/1）嚴格禁止商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地在土地一級市場以協議的方式出讓。《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(71號令)-----要求各地嚴格執行經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，且在2004年8月31日將歷史遺留的用地問題解決完畢，8月31日后，禁止以任何借口將經營性用地協議出讓---“8·31大限”

第3頁/共22頁《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)2007年9月21日國土資源部第3次部務會議審議通，2007年11月1日起執行將工業用地也納入招標、拍賣掛牌出讓的范疇。第4頁/共22頁（2）自有資金比例提高

中國人民銀行和國務院相繼于2003年、2004年分別頒布121號文與13號文，提高了房地產開發項目（不含經濟適用房項目）資本金比例，由20%及以上提高到35%及以上，并且禁止商業銀行向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款。第5頁/共22頁（3）房地產開發經營業務鏈的分割重整

新業務鏈變為土地儲備開發與商品房開發經營兩條相互銜接的業務鏈新業務鏈中的土地儲備開發和房地產二級開發均大量引入市場競爭機制新的業務鏈組合加強了政府對房地產行業的宏觀調控能力

第6頁/共22頁（4）房地產開發經營程序發生變化

過去，房地產開發企業多是先辦理選址意見書后再辦理土地出讓手續。現在，通過土地一級市場獲取的土地已經經過了土地儲備開發，這些土地在土地儲備開發階段已經完成了規劃意見書的辦理。第7頁/共22頁2.1.2房地產開發與經營原有程序及其問題

（1）房地產開發與經營原有程序簡介

第一階段：投資決策分析第二階段：土地使用權獲取第三階段：前期準備（資金籌措、項目招投標、規劃設計）第四階段：建設施工（申領建設工程開工證、建設項目管理、竣工驗收）第五階段：銷售（銷售團隊的組織、銷售計劃與策略的制定、預售許可證的申領、廣告宣傳、銷售談判）第六階段：物業管理第8頁/共22頁（2）房地產開發與經營原有程序存在的問題

原有的房地產開發與經營程序是建立在土地市場存在協議出讓、毛地出讓的基礎上的，主要存在下列問題：

征地拆遷方式與國家法律相違背（因為土地征收應該屬于政府行為）劃撥土地直接進入房地產開發市場突破了劃撥土地的權限不利于城市規劃政策的落實與土地集約利用不能體現公平競爭原則并造成國有資產流失延長了房地產開發周期，增加了投資開發風險

第9頁/共22頁2.1.3房地產開發與經營新程序及其特征

（1）房地產開發與經營新程序簡介

土地儲備開發階段

準備工作行政審批項目實施與交付

房地產二級開發階段

投資決策前期工作項目管理經營與物業管理行政審批第10頁/共22頁（2）房地產開發與經營新程序的特征

土地開發市場脫離了土地供應市場土地供應更加透明化程序更加簡練，更有利于監管有效減輕了房地產開發經營成本并降低風險

第11頁/共22頁§2.2

土地儲備開發程序概述2.2.1

土地儲備開發概念與內涵（1）土地儲備開發的概念

按照國民經濟發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃土地利用年度計劃，由政府統一確定土地用途與規劃設計指標，有計劃地委托土地儲備開發實施主體負責實施土地征收（收購）、拆遷安置、土地平整、市政基礎設施建設、公用配套設施建設，按期達到土地既定開發標準的土地開發行為，并由政府統一組織驗收，將驗收合格的已開發土地納入儲存以備供應，這一系列的行為稱之為土地儲備開發。第12頁/共22頁（2）土地儲備開發的內涵

土地儲備開發主體是市、縣人民政府的國土資源管理部門土地儲備開發實施主體是土地儲備機構土地儲備開發目標包括戰略目標和現實目標土地儲備開發工作的依據是國民經濟發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃土地儲備開發工作的內容是編制土地儲備開發計劃與方案、實施土地征收（收購）、拆遷安置、土地平整、市政基礎設施與公用設施建設、已開發土地儲存、土地入市交易第13頁/共22頁2.2.2

土地儲備開發工作原則

政府主導原則統一規劃原則計劃調節與市場調節相結合原則投資多元化原則收益共享原則第14頁/共22頁由社會企業主導

土地儲備開發計劃編制與審批土地儲備開發實施方案編制與審查由政府主導

土地儲備開發實施主體確定土地儲備開發項目投資分析參與項目競爭2.2.3

土地儲備開發基本程序準備工作階段：行政審批階段：

項目立項申請、建設用地預審、投資核準、環境影響評價等專業評價、市政配套與管線綜合意見、規劃意見書辦理、項目立項核準（或備案）、征地拆遷批準項目實施與交付階段：

征地、拆遷、安置建設、市政建設、儲備開發驗收、儲存或入市第15頁/共22頁§2.3

房地產二級開發程序概述2.3.1

投資決策階段（1）投資機會選擇

開發設想提出尋找投資機會常用的方法有以下幾種：在土地管理部門尋找其準備出讓的土地關注媒體廣告或自行發布廣告，尋找投資機會通過中介、咨詢機構尋找投資機會直接尋找擁有土地使用權的單位（如擁有劃撥土地國有企業等）

投資機會尋找

投資機會選擇

第16頁/共22頁（2）投資分析決策

通過投資分析決策可以將房地產二級開發項目落實到一個真正的項目之上，明確項目的開發性質、類型、規模、資金的投入和使用、項目的建設周期、項目的經營和項目投資的回收等，保證項目的開發有一個內外部合理可靠的基礎，并為項目的順利開發建設、經營以及項目的現金流量計劃提供合理的預測。第17頁/共22頁2.3.2

前期工作階段（1）土地使用權獲取

參與土地出讓競爭在建項目收購入股項目公司

（2）專業評價與項目核準

環境影響報告書交通影響報告書

（3）規劃設計報批

建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證建筑工程施工許可證

規劃設計階段的規劃設計單位選擇在申請建設工程施工許可證前的施工方、監理方選擇在施工前的材料供應商、設備供應商選擇（4）合作單位選擇

第18頁/共22頁

成本控制三控進度控制質量控制合同管理安全管理一協調：全面的組織協調

兩管2.3.3

項目管理階段（1）建設施工階段：三控兩管一協調

（2）竣工驗收階段

自檢階段初步驗收階段正式全部驗收階段

第19頁/共22頁2.3.4

經營與物業管理階段（1）房地產營銷

一般居住物業應以出售為主寫字樓和商業用房以大宗出租為主酒店或酒樓一般采用自我經營方式（2）物業服務

保證入住者方便、安全地使用物業及配套設施保證物業的使用壽命及價值