分析房價上漲的原因及未來的發展趨勢文件編碼(TTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-0089)分析房價上漲的原因及未來的發展趨勢作者：史峰摘要：通過對房地產價格經濟模型并將上漲原因在實際檢驗得知影響房價的因素錯綜而復雜，土地制度對土地價格的影響是最大的；供需關系決定價格，房地產價格還必須要國家的宏觀調控及政策協調。房地產價格經過增長期后必定趨于相對動態平蘅穩定。關鍵字：房價、商品房、經濟適用房、限價房房福利制宣告結束。取消住房實物分配制度后，房價收入比(即本地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房的房成了中國人最大的一項消費，從此進入住宅建設市場化和住房消費貨幣化的商品房時代。理論介紹：根據商品房的價格(以下簡稱房價)即可從經濟學角度建立一個經濟模型。1.土地：是一種基本的自然資源，由氣候、地貌、巖石、土壤植物和水文組成的一個獨立的自然綜合體。2.商品房：是有房地產開發企業開發建設并出售、出租3.期房：是開發商從取得商品房屋欲售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房。這是當前房地產開發商普遍采取的一種房屋銷售方式。4.準現房：是指房屋主題已基本封頂完工但未竣工驗收的房子，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型樓、間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。5.現房：是指開發商以辦妥房地產權證(大產證)的商6.商品房成本：是指開發商在建造出售或出租的房屋在零利潤時所發生的土地款、建安工程款、規、費、稅等一切費用。地產開發零利潤銷售即商品房成本價銷售③國民生產總指GDP恒不變，經濟無地區、地域差異④不受國際金融的影響，國內存款貸款利率相等且等于零⑤國家政府免征收一切規、費、稅⑥消費者擁有殷實的貨幣資本即絕對的購買能力⑦人口增長為零，各個年齡段的人符合正態分布1日起，商品房市場出現需求量遠遠大于供給量，而供給量在短期無法生產出來⑨商品房作為居住的充分必要條件，完全無替代效應⑩商品房生產者提供的商品房是同質的.如果以上假設完全成立，在這樣的條件下可以用供給、需求和價格三個變量之間的關系可以用函數關系表上假說可表示為：P=(D，S)令：房價收入比(即本地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之給量，極少數商品房消費者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房還未基建時，采取遠遠高于商品房成本且期房購買。此時商品房生產者能獲取了超超額利潤。量，部分商品房消費者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房還未建造完工時，采取高于商品房成本且期房購買。此時商品房生產者能獲取了超額利潤。給量，絕大多數商品房消費者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房主題已基本封頂完工但未竣工驗收時，采取略高于商品房成本且準現房購買。此時商品房生產者能獲取了一定的正常利潤。部分商品房消費者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房已經竣工可以入住的房屋時，采取等于商品房成本且現房購買。此時商品房生產者能獲取了零利潤。量，極少數商品房消費者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房已經竣工可以入住的房屋且周邊居住環境、配套設施完善時，采取等于商品房成本且現房購買。此時商品房P=(D，S)由供需關系決定穩步持續上升，直到需求量等于供應量，達到均衡價格后保持相對穩定不變。需求的價格彈性Ed=0即完全無彈性;供給的價格彈性Es=0即完全無彈性.其斜率K=0.商品房的消費者從購買的價格上在增長期內,比大于后期環比,商品房生于后期環比.商品房消費者收益.商品房的生產者從銷售的價格上在衰退期內,同比遠小于環環比,商品房生產者收益減少.一年內前期環比等于后期環分析問題：為了把房價上漲的原因闡述的明晰，按房地產的發展及國家政策對該行業的管理強度進行劃分幾個階段。(作者個人觀點請指正)第一階段，混沌期階段(1993年-1998年7月1日以前)劃分的原由1993年11月16日建設部發布的《房地產開發企業資質管理規定》說明在我國已有雛形。“上90年代初是煙臺商品房發展的萌芽期，煙臺成為國家房改試點之一，商品住宅進入實質性的步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》國發[1998]23號)文件，在中國一直延續實行的住房福利房地產開發經營管理條例》第二階段，開天辟地階段(1998年7月1日-2000248號《城市房地產開發經營管理條例》到2000年3月設部發布的《房地產開發企業資質管理規定》廢止。(炒地皮：是指對到手的土地使用權進行的轉售，常指土地投機商在對某段土地預期地價呈上漲趨勢的評估的前提下，買下(土地使用權)，等到地價達到預期的價位才出售牟利，以獲得囤集土地的高利潤的行為。)第三階段，夸父追日階段(2000年3月29日-200677號《房地產開發企業資質管理規定》的頒布直到2006地產市場外資準入管理的意見》2002年執行《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，協議出讓的方式被禁止！2005年3月26日，國務院向各個省市、自治區印發廳關于切實穩定住房價格的通知》共有八條內容，簡稱“國八條”。房價的上漲主要原因在于結構性矛盾導致平均房價上漲；拆遷拉動的被動需求大量進入市場造成供不應求帶來的價格上漲；開發成本增加推動房價上漲，商品房精裝修品質帶來成本增加；現行統計制度影響等四大方面。2005《溫州炒房團被套，嚴政還將繼續》2005《溫州炒房團被套，嚴政還將繼續》2005年4月27日，溫家寶總理在主持國務院長務會議中再次提出要進一步加強房地產市場宏觀調控。并提出八項措施引導和調控房地產市場。我們稱之為“新國八增加有效供給、遏制投機性需求四大對策2.遏制投機性需求，防范市場風險。3.構建多層次的住房保障體系。注重政策的銜接性和協調性。國務院部署房地產宏觀調控囤地囤房被明令禁止1998年-2006年這一時期由于市場的不規范導致2002-2003年炒地皮、2004-2005炒房、同時資金短缺導致爛尾樓的出現。房地產泡沫化發展是推動我國宏觀經濟投資過熱一個重要的動力源，也是造成經濟結構性失調的重要原因，給宏觀經濟穩定構成了威脅。第四階段，嫦娥奔月階段(2006年7月11日-2008[2006]第171號《關于規范房地產市場外資準入管理的意屹立不倒，無一死亡。聚源中學瞬間垮塌，278名師生遇資金缺口=回款-土地款-工程款-費用-稅金+貸款凈增(“限價房”是2006年“國六條”政策實施之后的產物，當時國務院相關文件稱之為“兩限兩競”商品房。件要求，政府實施土地供應時在“限套價、競房價”的辦法，以公開招標的方式確定開發建設行為。)“引導公眾通脹預期，發揮價格杠桿的調控作用。”次次數時間調整前調整后調整幅度2508年05月20日16%%%2408年04月25日%16%%2308年03月25日15%%%2208年01月25日%15%%2107年12月25日%%1%2007年11月26日13%%%1907年10月25日%13%%1807年09月25日12%%%1707年08月15日%12%%1607年06月5日11%%%1507年05月15日%11%%1407年04月16日10%%%1307年02月25日%10%%1207年01月15日9%%%1106年11月15日%9%%1006年08月15日8%%%906年07月05日%8%%804年04月25日7%%%703年09月21日6%7%1%699年11月21日8%6%-2%5598年03月21日13%8%-5%488年9月12%13%1%387年10%12%2%285年央行將法定存款準備金率統一調整為10%184年央行按存款種類規定法定存款準備金率，企業存款20%，農村存款25%，儲蓄存款40%2007年，它是中國房地產發展史上的僅有盛世，也是世界房地產發展史絕無僅有的奇跡。從緊的貨幣政策，不僅在利率上從緊，而且信貸規模也會從緊，而這種從緊一定會改變2007年個人住房銀行信貸增長3倍之異常現象。在359號文件和452號文件及從緊的貨幣政策下，政府不要再出臺什么更多的政策，只要把這些文件及政策落實到實處，國內房地產市場2007年利用商業銀行的金融杠桿炒作機會會降到微小可能。2007年出現“房奴”和“窮忙族”。第五階段，推波助瀾階段(2008年5月12日2030年左右)劃分的原由以地震帶來的災難(作者表示沉痛哀悼)檢測房屋質量。相關部門必定出臺相關強制性文件規范房屋質量，房地產及建筑業隱性成本提高仍存上漲趨勢直到中國城市的基礎建設基本完善。一是隨著城鎮化進程的加快，城市住房需求壓力增二是城鎮新增就業人員增加，構成新的住房需求。三是居民的住房改善性需求將增加。四是每年城市拆遷和改造，將相應增加被拆遷居民的被動性住房需求。第六階段，和諧社會階段(2030年以后)新興的行業將作為GDP的支柱行業推動GGDP(綠色國民生產總值)穩健發展，人均收入不得小于當前(指第五階段，推波助瀾階段(2008年5月12日2030年左右))的人均收入，由發展中國家發展到發達國家最終實現社會主義的土地就是國土，是一個國家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間。土地是生產要素(又叫社會資源)之一，其首要特點是稀缺性。在我國全部土地實行的社會主義土地公有制，即土地所有權分為國家土地所有和農民集體土地所有權。土地轉讓收入成為地方政府的主要收入來源，使得地方政府行為由以前更重視發展企業轉變為更重視土地開發搞城市化，從而推高了土地和房地產價為了便于理解問題的實質先對以下名詞進行解釋：土地價格：是土地經濟價值的反映，是為購買獲取土地利而支付的代價，即地租的資本化。換言之，土地價格高低取決與可以獲取的預期土地收益高低。地價：是土地使用權受讓人獲取土地使用權所需的全土地一級市場：是指政府代表國家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權、有期限讓與使用者的活動。土地一級市場完全由政府所壟斷。政府不允許未經一級市場獲取土地使用權就直接交易。通常所講的土地一級市場市場機房地產一級市場。土地二級市場：是指土地使用者通過一級市場取得的土地使用權按照市場機制以租賃、買賣、交換、繼承、增與、抵押等方式從事的交易經營活動。土地二級市場市場機房地產二級市場。土地三級市場：是指在房地產二級市場的基礎上在轉讓或出租的房地產交易，是單位、個人之間的的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它在二級市場基礎上第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。房地產三級市場具有消費性質，房地產呈橫向流通，即使用者經營者之間的平等轉移，表現為使用者之間的交易行為，反映的是以效用為價值尺度的市場價格，是調劑需求條件下的市場行為。房地產三級市場的比較：二二級市場各房地產開發公司一級市場府三級市場單位個人市場級別主體特特完全壟斷寡頭壟斷不完全競爭性點內整體規劃設計綜合開發房地產轉讓容用途出賣出租已開發轉讓或出租地皮方拍賣、招標式或連同其建筑物或連同其建筑物流通方向唯向下垂直一級市場流通使用者、經營者唯向下垂直二級之間市場流通平等水平流通房地產市場與一般商品市場的特征比較：一般商品市場一般商品市場房地產市場市場形態不完全競爭完全競爭市場特質個別差異性大,異質性產品具同質質性有市場供給和需求決價格決定由少數賣者決定定價格不受使用習慣影使用習慣使用習慣影響價格響信息來源信息渠道狹窄信息渠道眾多法規管理法規管理煩瑣法規管理較少主客觀因主觀判斷較多客觀判斷較多素供給面缺乏彈性彈性較高需求面不確定性的需求因素確定性的需求因素保保值心理保值能力強保值能力弱預期增殖能力強,具投預期增殖能力弱區位影響影響力大基本不受影響預期心理要把握影響房價的因素，首先應該從觀念上有下面四點一.各種影響房價的因素對房價的影響是不盡相同的。有的是正向相關關系，有的是反向相關關系。二.各種影響房價的因素對房價的影響對房價的影響程度是不盡相同的。有的影響程度強，有的影響程度弱。三.各種影響房價的因素與房地產價格之間的影響關系是是不盡相同的。但是對房價最終影響是由多方面的合力四.某些因素對房價的影響可以用數學模型度量，某些因素卻是消費者的個人感知，很難用數學公式表達，是依靠長期積累的豐富經驗來判斷。影響房價的因素多而復雜，通常進行歸納分類。為討論起見，現將影響房地產價格分為如下10類：需求和供給是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求。與需求成正向相關關系，與供給成反向相關關系。房價的供求狀況可分為如下四種類型：(1)(2)(3)(4)全國房地產的總供求曲線本地區房地產的總供求曲線全國本類房地產的總供求曲線本地區本類房地產的總供求曲線由于房地產的不可移動性及變更使用性的困難性，決定某一房地產價格水平高低主要是本地區本類房地產的總供求曲線。其他類型的房地產的供給曲線對該房地產的價格水平有無影響及影響程度，要看這些供求曲線的波及2.自身條件(是指反映房地產本身的自然物理性狀態的(1)位置房地產價格和位置優劣成正向相關關系。居住房地產的位置要安寧方便交通是否方便。別墅的房地產的位置要接近大自然，有一定的生活私密性。(2)地質不同類型的建筑物對地基承載能力有不同的要求，不同的土地有不同的承載能力。地價與地質條件成正向相關關系。地質條件好，地價就高；地質條件差，地價就低。(3)地形地勢土地平坦，地價較高，土地高低不平，地價較低，在其他條件相同的情況下，地勢高的房地產的價格要高于地勢低的房地產的價格。(4)土地面積一般來說，凡是面積過于狹小而不利于經濟使用的土地，價格較低。但是在城市繁華地段對面積大小的敏感程度較高，而郊區或農村則相應較低。(5)土地形狀形狀不規則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。土地形狀規則，地價就高。(6)一般說來，受到周圍巨建筑物或其他遮擋的房地產的價格(尤其是住宅)，必低于無遮擋情況下的同等房地產(7)通風、風向、風力一般情況下，風力越大或時常出現風災的地方，房地產價格越低。房地產價格與風向的關系在城市中比較明顯，在上風地區房地產價格一般較高，在下風地區房地產。(8)氣溫、濕度、降水量這三者極端過剩或極端貧乏，均不利于生產和生活，因此會降低房地產價格。(9)天然周期性災害凡是在天然周期性災害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不利用。但是在靠江、河、湖、海的緣由，可以獲取特別的條件，如風景、水路交通、這類土地的價格要(10)建筑物外觀建筑物外觀新穎、優美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之就低。(11)建筑物朝向、建筑結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量等3.環境因素(是指對房地產價格有影響的房地產周圍的(1)(2)(3)(4)(5)聲覺環境大氣環境水文環境視覺環境衛生環境4.人口因素房地產的需求主體是人，人的數量質量如何，對房地產價格有著很大的影響。(1)人口數量隨著外來人口或流動人口的增加對房地產的需求必定加大，從而促進房地產價格的上漲。在人口密集的城市，房地產求大于供，供給相對匱乏，因而價格趨高。(2)人口素質社會的文明發達、公共設施的完善、寬敞舒適等都足以增加房地產的需求，導致房地產價格趨高。(3)家庭規模(全社會或某一個地區的家庭的平均78年計劃生育是一項長期國策后，獨生子女的結婚在房地產的價格推動上起到了不可磨滅的作用。家庭結構為典型4-2-1(四個老人，一對夫妻，一個孩子)結構。一般說來，隨著家庭規模小型化，即家庭平均人口的下降，房地產價格有上漲趨勢。影響房地產價格的經濟因素主要有：經濟發展狀況、儲蓄、消費、投資水平、居民收入、房地產投資。(1)經濟發展改革開放以來，我國的經濟發展速度一直平均保持在8%的增長。拉動國內內需，投資生產活動活躍，刺激消費使得國民生產總值增加。需求增加引起了價格上漲，尤其是引起了地價的上漲。(2)物價通常物價普遍波動，房地產的價格也隨之變動。如果其他條件不變，則物價變動的百分比相等于房地產價格變動的百分比，二者的動向基本一致。但是從長期看，房地產價格的上漲率要高于一般物價上漲率和國民收入增長(3)居民收入恩格爾曲線說明：在低收入的條件下，消費者在食品上的支出大于在住房上的支出，但是隨著收入的增加，住房支出在收入的比重逐漸增大。如果居民收入的增加是中、低等收入者的收入增加，對居住房地產的需求增加，促使居住房地產的價格上漲。。如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，對房地產價格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產投資(尤其是投機)，則必然會引起房地產價格變動。(1)政治安定狀況(2)社會治安程度(3)房地產投機一般來說，房地產投機對房地產價格的影響要能出現下①引起房地產價格上漲②引起房地產價格下跌③起到穩定房地產價格的作用(4)城市化城市化意味著人口向城市集中，造成城市房地產需求不斷增加，帶動城市房地產價格上漲。影響房地產的行政因素，是指影響房地產價格的制度、政策、法規、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產價格制度、行政隸屬變更、特殊政策、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、稅收政、交通管制等。心理因素對房地產價格的影響有時是一個不可忽視的因素。影響房地產價格的因素主要有下列七個：①購買或出售心態②個人偏好③時尚風氣④接近名家住宅心理⑤講究門牌號碼⑥講究風水⑦價值觀的變化際因素國際經濟、軍事、政治等環境，對房地產價格也有很大影響。影響房地產價格的主要因素有下列四個①經濟狀況發展良好(國際上美元貶值，相對人民幣升值。大量美元轉換成了人民幣流入國內，導致國內人民幣增加，日常錢用于證券、期貨和房地產。其中房地產些高收入的外國人、港澳臺及大陸的一些人在房地產上投入了大量資金，從而使全國房價上漲。可以說中國正在通貨膨脹。通貨膨脹又是人民幣貶值的現象，這是很矛盾的。)②軍事沖突事件③政治對立狀況④國際競爭狀況中國時逢2008年奧運會及2010年世博會。綜上所述影響房價的因素錯綜而復雜，土地制度對土地價格的影響是最大的；供需關系決定價格，房地產價格還必須要國家的宏觀調控及政策協調。2007年限價房以后，中國房價多了一個名詞“拐點”---拐點后房價將要下跌。從國內外經驗看，一個地區房價一旦拐點下跌一般要經歷以下幾個階段：1、高位僵持：房價結束連續上漲勢頭，顯得漲升乏力，觀望氣氛濃重，表現為成交量極度萎縮，房價在高位小幅振蕩。2、放量振蕩：部分樓盤率先降價入市，部分在高位僵持期積壓的購買力得到釋放，表現為成交大幅放量(相比僵持期)，價格小幅下跌，但跌幅不明顯，局部甚至小幅回升。3、放量下跌：諸多樓盤爭相降價入市，因價格達到心理價位而吸引部分購買力入市，表現為價跌量增。4、無量下跌：樓市出現多殺多局面，大量二手房拋盤開始涌現，但購房者已成驚弓之鳥，樓市陷入低迷。5、低位盤整：開始出現爛尾樓，政府入市干預，房價從低位逐步回暖，進入新一輪景氣周期。一般而言，此時房價為鼎盛時期的50%左右。作為投資者最難把握的是第2階段，因為此階段樓市表現出重新回暖的假象，而且受前期多頭思維影響，盲目樂觀。形式上極其類似于股市中誤把出貨當洗盤，大舉殺從經濟學角度，房地產屬于一個寡頭壟斷市場，寡頭之間比較容易形成價格同盟，而且一定程度上這個同盟會市場面前，這個同盟最終必將同盟中最弱小的，也不是最強大的，而是屬于中間層次的那部分。因為最弱小的由于自己還撐得住，認為盟友中比自己強的肯定撐得住，而且，中國是否也沿著此軌跡運行，試目以待吧。。。。中國處于發展階段，取消福利分房制度。極大的拉動了內需，有利于國民生產總值的提高，推動經濟發展。房地產價格將經過混沌階段→開天辟地階段→夸父追日階段→嫦娥奔月階段→推波助瀾階段→和諧社會階段最終相對達到動態平蘅穩定。在增長期間，房地產的價格總體是增長趨勢的，由于綜合因素是房地產的價格攀升。以橫坐標表示時間(T)縱坐標表示價格(P)各地各房型的價格差異在坐標系是離散的點。采取回歸的方法將離散的點回歸成函數關系，理論上是比較光滑的曲線，并且有拐點的出現。實際房地產的價格波浪式前進螺旋是上升并且帶有減幅震動的進入穩定期。在這個函數圖形種可能出現間斷點、跳躍點。由發達地區到不發達地區，由東南地區到西北地區，由直轄市(省會城市)波及到地區市最終滲透到各個縣。影響房價的因素錯綜而復雜，土地制度對土地價格的影響是最大的；供需關系決定價格，房地產價格還必須要國家的宏觀調控及政策協調。小結影響房價的因素錯綜而復雜，土地制度對土地價格的影響是最大的；供需關系決定價格，房地產價格還必須要國家的宏觀調控及政策協調。參考文獻本文研究的局限性1.國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發[1998]23號)文件2.《中國房地產統計年鑒2005-2006》在進入房地產價格的穩定期還需要20-30年，在次之前必定先激活我國的房地產三級市場，使得房屋轉讓租賃相對穩定后才能進入房地產價格的穩定期。作者本人歷史階段性(資料的搜集)對未來的發展趨勢沒有多學科的知識做基礎，預測的結果主觀性較強。作者到受對國家宏觀調控政策的理解和未來的政策方向不足的限制，作者站不到一定的高度，使得預測又具有片面性。西安市歷年房屋銷售價格指數統計(1998--2003)(上年價格=100)2003年12月31日采集項目1998年1999年2000年2001年2002年2003年房屋銷售價格數宅適用房住宅層住宅層住宅住宅墅檔公寓住宅樓房住宅房宅住宅摘編自《西安統計年鑒2004》附表1中國2003年35個大中城市商品房屋銷售價格統計2003年12月31日采集房房屋合計322547372518外銷37641972個人308944522468住宅303344562393樓5511106456287業房5277101894141其他305145961777地區天津石家莊15811455157050001740101731652838220450365484700浩特155215721277144732051690291628352753292847843382長春215522011973536634504089濱235323372183381631662708511850294989971164624240314830502888581353562719杭州393939063657532260034260合肥208820481889338131655198福州2347231521783024526714692367210120791741376614662327236923072528297720892045206119552681522220702072192920932023300129502248長沙2040254719621786344943481648廣州421141953999620084473872225223082169185556201997海口20922076198939147215878重慶159683615491324247836611589成都209620861908338347662968貴陽19491841173