青島市住宅小區物業管理試行方法第一條為加強城市居民住宅小區的管理，提高城市整體管理水平，給居民提供舒適方便、安定整潔、優美文明的生活環境，根據國家、省有關規定，結合本市實際情況，制定本方法。第二條本方法所稱住宅小區，是指經過統一規劃、綜合開發、配套建立而形成的建筑面積在５萬平方米以上的城市居民住宅小區〔以下簡稱住宅小區〕。第三條本市行政區域內的住宅小區實行物業管理。已入住居民、暫不具備條件的住宅小區，應搞好規劃，創造條件，并在市政府規定的期限內逐步實行物業管理。第四條成立住宅小區管理委員會〔以下簡稱管理委會〕，為社團法人組織。管委會由房屋所有人、承租人代表和街道辦事處等有關管理部門的代表組成，房屋所有人、承租人代表應不低于管委會組成人員的７０％。管委會主任由區〔市〕人民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任。管委會設辦公室，負責處理日常工作；涉及本住宅小區物業管理重大事項的，由管委會組成人員實行投票表決制度。第五條管委會的職責：〔一〕貫徹國家、省和市有關規定和本方法；〔二〕負責接收按規定交付使用的住宅小區；〔三〕通過招標、招聘等形式確定住宅小區物業管理單位并與其簽定？住宅小區管理承包合同？；〔四〕對住宅小區物業管理單位的管理效勞工作進展監視檢查并承受居民對物業管理單位的投訴；〔五〕負責協調小區物業管理單位與各有關管理部門的工作關系；〔六〕確定住宅小區內管理效勞內容。第六條住宅小區的物業管理由物業管理單位實行專業化統一管理的綜合性效勞。物業管理單位須按規定經資質審查和經工商行政管理部門審查并領取？營業執照？后，方可從事住宅小區物業管理。物業管理單位是具備相應條件的企業法人。第七條有關管理部門、單位應將住宅小區內的以下事項委托物業管理單位納入管理范圍：〔一〕公有房產、公有房產與私有房產毗連局部的維修管理；〔二〕道路及其他公共場所的清掃保潔；〔三〕綠地和綠地上的花草樹木及綠化設施的養護管理；〔四〕集貿市場和其他商業網點的經營管理；〔五〕局部供水、供熱、供〔燃〕氣、供電、照明、排水等市政公用設施的養護和維修；〔六〕其他。第八條有關管理部門、單位將前條所列有關事項委托物業管理單位管理的，應與物業管理單位簽訂托管理合同，明確雙方的管理權限和責任，托管理合同期限應與？住宅小區管理承包合同？期限一致。對托管理的事項，有關管理部門、單位不再直接進展管理，但有權進展監視檢查。物業管理單位需改變其承受托管理的設施的現狀或使用性質，應按規定經有關管理部門和單位批準。第九條物業管理單位對以下事項實行有償效勞：〔一〕為單位、居民代收垃圾，清掃樓道及道路，代收水、電、燃氣、有線電視、通訊等費用，治安保衛等公共效勞；〔二〕為單位、居民看管車輛、粉刷樓宇、維修樓內公共照明設施和水電設施等專項效勞；〔三〕為單位、居民代管房屋、車輛及維修室內水電設備、家用電器和提供其他日常生活效勞等待約效勞；〔四〕單位和居民委托的其他效勞工程。第十條經有關部門驗收合格的住宅小區，建立單位應在音樂會使用時，向負責接收的管委會提供以下檔案資料：〔一〕小區規劃圖；〔二〕竣工總平面圖；〔三〕單位建筑及構造設備竣工圖；〔四〕地下管網竣工圖；〔五〕房屋分配方案；〔六〕其他。第十一條住宅小區自移交之日起一年內，由開發建立單位負責保修；開發建立單位也支付一定比例的保修金，由物業管理單位養護修繕。第十二條住宅小區開發建立單位應按住宅小區建立投資本錢的一定比例，向城市建立主管部門繳納住宅小區管理基金，用于住宅小區的公共設施更新、大型設施〔工程〕的增改以及為其他已建住宅小區實行物業管理提供補助資金。其中管理基金的３０％，委托金融機構一次性巾息貸款給物業管理單位作為流動資金合理使用。第十三條小區開發建立單位按規劃建立的專業管理用房和住宅總建筑面積０.５％的商業網點房，屬國有直管房產，應按民用住宅房屋租金標準，由管委會提供給物業管理單位使用和經營。任何單位、個人不得擅自改變其用途。第十四條有關管理部門或單位將本方法第七條所列事項委托物業管理單位進展管理的，應支付委托管理費用；具體數額，由雙方商定。對物業管理單位托管的房產，屬國有直管房產的，由房產管理部門定期向物業管理單位劃撥房租中的修繕費、管理費；屬單位自管房產的，由房租匯繳中心每月將房租中的修繕費、管理費劃撥小區物業管理單位；屬私有房屋的，由小區物業管理單位按規定收取公有部位的修繕管理費。第十五條物業管理單位按規定向步區內的單位和居民收取綜合效勞費，用于小區內的公共效勞工程支出。綜合效勞費收取標準，由管委會報物價部門審查批準。物業管理單位為住宅小區內的單位和居民提供專項和特約等效勞工程，收取相應的費用。第十六條住宅小區管理效勞經費的收支情況，應承受物價部門和管委會的監視檢查。第十七條單位和居民入詮小區前，須與物業管理單位簽訂小區入住合約；已入住小區未簽訂小區入住合約的，應與物業管理單位補簽小區入住合約。第十八條入住小區的單位和居民須遵守以下規定：〔一〕不得擅自改變房屋的使用性質、構造、外形及色調；不得擅自改裝、撤除公有房屋原附屬設施；裝修房屋應符合有關規定。〔二〕保持房屋及其他建筑物的完好、整潔和平安；制止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內堆放雜物、砌煤池、建違法建筑；制止在陽臺上砌墻和存放超重的物品。〔三〕制止隨意接引、撤除和損壞市政公用設施；不得擅自在住宅小區內占用和挖掘道路；制止向下水管道中亂扔雜物。〔四〕保護住宅小區內的綠地和花草樹木及綠化設施；嚴禁損壞、占用綠地。〔五〕按規定的時間、地點存放垃圾；制止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核、紙屑；制止在建筑物和構物上涂寫、刻劃、張貼；制止飼養家禽、家畜；二樓以上陽臺圍欄上擺設花盆，必須采取固定保護措施，防止附落傷人。〔六〕嚴禁打架斗毆、酗酒滋事、賭博、傳播淫穢物品；制止使用高音嗽叭,使用組合音響不得影響相鄰關系；制止存放易燃、易然、劇毒、放射性等危險物品。〔七〕不得在小區內隨意停放自行車和機動車輛；非經批準，制止載重車進入住宅小區〔通過住宅小區內的城市道路除外〕。〔八〕居民應按規定辦理戶口登記、變更、遷移手續；暫住人員，應按規定及時辦理暫住戶口登記手續。〔九〕不得開辦污染小區環境的生產、加工型企業。〔十〕居民利用家庭住所從事經營效勞活動和單位、個人在住宅小區內的公共場地設點從事經營效勞活動的，須征得物業管理單位的同意，并到有關管理部門輸審批手續。制止任何單位、個人在住宅小區內的公共場所和道路兩側亂設攤點。〔十一〕其他有關事項。第十九條物業管理單位應根據小區管理效勞的實際內容，建立健全小區管理的規章制度，制定住宅小區住戶手冊、住宅小區管理工程和標準等，方便居民，提高管理效勞水平。第二十條管委會和物業管理單位任何一方違反？住宅小區管理承包合同？規定的，對方均有權依據合同規定，追究對方違約責任直至解除合同；造成損失的，責任方應依法予以賠償。第二十一條物業管理單位有違反行政管理法律、法規、規章行為，依法應予以處分的，由有關行政管理部門予以處分。第二十二條物業管理單位違反合約規定，未給住宅小區單位或居民提供相應效勞或造成損失的，管委會有權責令其改正、履行合同、予以補償或賠償。小區內的單位和居民違反合約規定或有其他違法行為，除由物業管理單位按合約的規定追究違約責任外，還可提請相應的行政管理部門依法予以處理。第二十三條當事人對行政處理決定不服的，可以依照？行政復議條例？和？中華人民共和國行政訴訟法？規定，申請復議和提起行政訴訟。第二十四