/銷售說辭馬洛卡銷售說辭一、區位篇淀山湖鎮位于昆山市東南角,面積５４萬平方公里，人口有７萬多,本地人口2萬多。整個淀山湖鎮由一條新樂路劃分成為新老城區。新樂路以南是政府新規劃的一個濱水國際社區，以國際化的標準致力打造一個可媲美佘山的濱水國際社區。在社區內林立了眾多高端別墅項目，如恒海國際花園、富力灣、云湖、時代御墅等，在這些別墅周邊還遍布了很多大型休閑娛樂場所,如旭寶高爾夫球場、夢萊茵帆船俱樂部、大自然游艇等。我們的項目位于新樂路以北的老城區，在老城區最繁華的地段淀興路和曙光路的交叉口。向北直面淀山湖鎮最繁華的商業廣場富貴廣場四星級大酒店——世紀大酒店以及打造中的一條極具發展潛力的8萬方商業街—-歐郡街。沿淀興路往西遍布了整個淀山湖最完善的生活配套。有五大銀行:農行、工行、建行、農村商業銀行及郵政儲蓄；醫療設施有人民醫院與各大藥房;另有淀山湖小學和幼兒園；在與淀興路垂直的振淀路上還有淀山湖鎮政府。從我們項目沿淀興路往西3分鐘就可以到菜場,我們項目既可以享受到老城區的成熟商業配套，又能享受到新城區的高端休閑配套的輻射.也是老城區最唯一一個高端別墅區．淀山湖旅游度假區與上海朱家角接壤，區位優勢得天獨厚.交通十分便捷,東距上海虹橋機場２8公里,西里蘇州城區4０公里，蘇滬高速、蘇虹機場路穿鎮而過，未來將與上海輕軌２0號線直接貫通。屆時從旅游度假區出發，將形成“三個十分鐘”的快捷優勢，即十分鐘上G150１，十分鐘上G50,十分鐘上輕軌.旅游度假方面:淀山湖的東畔，建起了水上運動場、游艇俱樂部、高爾夫球場、釣魚俱樂部、游泳場、保齡球場、射擊場等.淀山湖的西畔，建成青少年野營基地。在淀山湖的南畔，有國際水準的彩虹島高級水上休閑度假區。在淀山湖旅游風景區的附近，新建了跨世紀的太陽島國際旅游度假區。在淀山湖風景區的邊緣地區擁有豐富的歷史人文景觀，有6000年前的崧澤古文化遺址和福泉山古文化遺址，這是上海迄今發現的人類最早的聚居地。有豐富的古建筑,如唐代的青龍寺、青龍塔、泖塔，宋代的普濟橋、萬安橋，明代的報國寺、放生橋和清代的曲水園、萬壽塔。還有江南水鄉名鎮朱家角、金澤.A、休閑勝地日月島位于淀山湖畔,三面環湖，其地理位置和自然景觀都十分迷人。島上鳥語蛙鳴，林木森森，4000多平方米的內湖荷塘，夏日荷花滿塘，營造出“接天蓮葉無窮碧"的意境。在l萬多平方米的外湖水域,可領略碧波萬頃的水天風光。疏朗自然的庭院式建筑，隱沒在濃濃的綠意中，更增添了一份寧靜的氣氛。日月島的清幽，雅致,固然令人神往，但它夏日的喧鬧卻令人歡暢.近萬米的淡水游泳場,任人劈波斬浪；滬上唯一的３00０平方米的沙灘，厚70公分，是專門從外地運了兩千余噸黃沙堆壘而成的。陽光、沙灘、清波、綠樹，構成了上海特有的“海島風情”?，F在，日月島增強了休閑游樂服務功能，在外湖上可開展各種水上活動,如水上飛艇、摩托艇、皮劃艇、肥仔艇、垂釣等項目。B、國家級旅游度假區太陽島在淀山湖旅游風景區的東南面，位于黃浦江上游泖河中的泖島上，通過泖河與淀山湖相連。太陽島國際旅游度假區是一項高起點、跨世紀的大型旅游景點建設項目。島上的高爾夫球場,東西各9洞，各個球洞風格迥異，利用水位高差的特性，靠湖水來收集高爾夫球，可謂匠心獨運.太陽島上還建有13000平方米的國際俱樂部，內有國際會議中心、名人展示館和商務服務中心。島上還有全方位可以選擇的休閑空間，建有數百幢不同風格的度假屋。島上的文化生活豐富多彩，建有現代美術館,有專門的工作室、展示館，美術愛好者可自己選擇參與繪畫、雕刻或制陶等創作活動.島的東端是一個高科技的綜合性主題公園,有模擬劇場、立體卡通人、神奇樹、兒童樂園、黑暗古堡和文化美食街等娛樂項目。島上還建有沙灘浴場、玻璃金字塔、植物園等。是一個集文化娛樂、度假休閑和國際會議于一體的現代化旅游區。C、水上休閑度假區彩虹島位于淀山湖風景區南畔,由英國投資建造,除豪華別墅區外，還將在淀山湖畔建造大型水上公園、游艇碼頭、水鳥觀景區、釣魚區、網球場、鄉村酒吧等各種旅游休閑設施。建成后將是一個國際水準的高級水上休閑度假區。Ｄ、大自然國際游艇俱樂部比鄰的大自然國際游艇俱樂部，由世界著名建筑師埃里克設計，總建筑面積104９０平方米，是集餐飲.住宿，會議，休閑娛樂,游艇綜和服務于一體的五星級會所，設有120多個國際表中游艇位，有游艇，帆船,摩托艇等多種水上休閑項目。地址:淀山湖鎮新樂路999號E、旭寶高爾夫9２年底開始投資建造，經歷四年的艱辛奮斗，終于于９7年建造完成一座合乎國際標準的27洞球場。旭寶球場自建造以來，一直秉持著一徊信念：“將旭寶球場建造成在中國地區最卓越、尊貴的一座頂尖國際球場。”這幾年來,在這堅定的信念下,球場整體營運和悍弟及會館服務人員的專業、親切的服務態度已受到所有會員及貴賓的肯定與贊賞。加上球場完整規劃及嚴格管理制度和竭盡其力維護會員權益的作法，更吸引了許多大上海地區跨國大企業的高層人土加入成為本球廠的會員，如日本十大商杜、韓國大型企業金星、現代汽車業的BMW、BENZ、TOYＯＴA，及銀行界的美國銀行、花旗銀行、匯豐銀行、渣打銀行、巴黎銀行、韓一銀行,及臺港等數百家世界級公司。這些高水平、世界一流的會員選擇輿之企業形象定位相吻合的球場,正是對本球場高品質、高價值的一種認同。上海旭寶高俱樂部座落于上海、蘇州、杭州三角地區的中心，座落在昆山淀山湖東北岸邊。交通便捷,基地直接于機場路及青滬公路連接,距上海虹橋國際機場僅4０分鐘車程,30米３１８國道直通本球場.大觀園位于青浦淀山湖畔，分東西兩個部分。東半部以自然風光和植物造景為主。西半部為大觀園,這是一座以古典名著《紅樓夢》為藍本,占地約9公頃的仿古園林.二、交通篇交通十分便捷,東距上海虹橋機場28公里，西里蘇州城區４0公里,蘇滬高速、蘇虹機場路穿鎮而過，未來將與上海輕軌20號線直接貫通。屆時從旅游度假區出發,將形成“三個十分鐘”的快捷優勢，即十分鐘上Ｇ1501,十分鐘上Ｇ50,十分鐘上輕軌。上海青浦6公里,只需４分鐘。青浦客運站乘省際公交達到我們位于新樂路和中市路交叉口的淀山湖鎮客運站，每天有１5班次來回的班車，若從青浦出發早班次在7點，最晚班次17:4５,半小時一班.，規劃中的線路曙光路與朱家角的復興路直接貫通，以后去輕軌20線朱家角站就非常的方便了,那時淀山湖的房價肯定又要水漲船高了啊。從目前交通來看我們項目是離上海最近的配套最全的高端別墅區Ａ、乘車路線（到達現場)上海出發（人民廣場）：滬青線—青浦汽車站換淀東線—曙光路下(本項目）Ｂ、駕車路線（到達現場）上海出發線路1：市區—延安路高架—Ｇ50滬青平高速-Ｇ１５０1郊環線—S26滬長高速—淀山湖出口下。上海出發線路2：G２滬寧高速—G1501郊環線—S26滬長高速-淀山湖出口下。三、配套篇1。淀山湖小學昆山市淀山湖中心小學,是一所百年老校.學校坐落在淀山湖東岸。淀山湖中心小學校的前身叫“正基學堂”，創辦于190５年,創辦時僅2個班40余學生，４個教室。辛亥革命勝利后,“正基學堂"改名為“楊湘涇初等小學”。191５年,“楊湘涇初等小學”改名為“楊湘涇國民學?！?。１9３2年，“楊湘涇國民學?！备拿麨椤皸钕鏇苤行男W”。1９51年，“楊湘涇中心小學”改為“淀東區楊湘涇中心小學校"。1９５８年10月，“淀東人民公社"成立，“淀東區楊湘涇中心小學校"改名為“淀東中心校".2．淀山湖中學淀山湖中心于１9５8年，197３年增設高中，至今是一所校園整潔美麗,教學設施完備,管理制度規范，教學質量上乘的現代化中學。淀山湖中學在淀山湖鎮黨委、政府的領導和關心下，于199８年通過了江蘇省教育現代化工程的達標驗收。教學辦公綜合大樓建筑面積3400平方米。包括標準教教室2３只，辦公室和會議室20余間；實驗樓和圖書館建筑總面積320０平方米，實驗樓內設586電腦房2室和按省A標準配置的理化生實驗室6室等.圖書館裝書4萬冊。室外體育活動場地1038７平方米，各種設施齊全規范。綠化面積達10３８９平方米,校園四季常青,文化范圍濃厚。淀山湖中學近幾年辦學業績可喜，得到上級部門的肯定。學校堅持以法治校，堅持德育為首、諸育并進,努力追求優質的教學效益,初中教學質量已躋身于；全市之前列。200０年中考，進昆中、震川兩重點中學43名，占學生總數的30.7％；９9屆高中畢業生４5人全部錄取，達本科分數線的1８人,居昆山市鄉鎮完中之首；２000年高考（統招）錄取本科生3名,各種院校39名,占全部學生的７1.２%。學校加強兩支隊伍建設,不斷提高自身素質.學校堅持以法治校,實行校長負責制下的集體領導,強化內部管理機制,實行以年級組備課組的教研單位的辦公形式。教師敬業愛崗，務實奮進。青年教師專生本或正在專生本的１0０％。該校研究的”九五"課題《優化教學管理，提高教學質量》于２000年１０月成功結題,在課題研究中，廣大教師更新了教育觀念和教學方法，促進了教學質量的提高。3．富貴廣場富貴廣場位于淀山湖鎮商業中心地段-——淀興路與曙光路的交界處，周邊擁有A9/A30、A1１、318國道、蘇虹機場路、滬青平高速公路交通四通八達;滬青專線、青浦—昆山專線、淀山湖—昆山高速專線等穿梭周圍，距青浦城區5分鐘車程、昆山城區３0分鐘車程,交通迅捷.富貴廣場總建筑面積325０0平方米，整體由多幢３層歐式商業建筑及一幢13層星級酒店，商鋪規劃面積從120平方米到66８平方米可自由組合,集購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店為一體的一站式商業休閑步行廣場富貴廣場位于淀山湖鎮商業中心地段——淀興路與曙光路的交界處。４。淀山湖醫院淀山湖人民醫院位于昆山市南端，東近上海，西臨蘇州，緊接滬寧高速公路,虹橋國際機場，水陸交通十分方便。隨著時代的變遷,社會的發展，淀山湖人民醫院在這片熱土上吸收著社會的精華,不斷地茁壯成長。醫院現有在職職工80余名，是鎮醫療、預防保健中心，除開展業務工作外還擔負著鎮衛生行政管理及對村級衛生組織的管理、業務指導等職能。醫院開設內科、兒科、普外科、泌尿外科、肛腸外科、婦產科、中醫內科、中醫傷骨科、針推科、五官科、檢驗科、B超、心電圖、放射、胃鏡室等科室。擁有擁有X線數字化影像系統(CＲ）、500MＡ數字胃腸機、全自動生化、血球分析儀、全自動手術臺等先進儀器設備.為適應外向型經濟的發展需要，醫院新開設的健康管理科，以優質、誠信的服務理念積極深入外資、民營、學校等企業單位及公共場所,為他們提供健康教育、職業病體檢、綠色通道等便捷、優質的服務。醫院以科技興院為目標，加大人才培養，并分依托人才優勢，技術力量,開展“腹腔鏡手術"、“胃鏡及舒適胃鏡”、“無痛人流”,等一批新的醫療服務項目。并本著“以病人為中心”的服務原則，樹立良好的社會形象，同時也推行一系列親商惠民服務新舉措，如設立門診咨詢臺、提供專家預約和住院“六有”服務、開通用藥咨詢熱線、門診和住院陪護、急診全程陪同等極大地方便了就診者5．淀山湖銀行A、昆山農村商業銀行:淀山湖鎮淀興路７21號B、中國郵政儲蓄銀行：淀山湖淀興路66８號C、建設銀行：淀興路靠近中市路交界口D、農業銀行:近郊淀山湖鎮淀興路682號6。淀山湖酒店A、昆山太平洋大酒店：一家具有歐陸文化特色的度假、商務酒店.位于昆山淀山湖畔，地理位置優越，環境優美,緊鄰上海,距離上海人民廣場６5公里,臨近同三國道和蘇滬高速公路，交通便利。南依淀山湖800米天然水岸，與大觀園隔湖相望;東西北三面被雙澤港和宿浦兩條天然港灣環繞,讓您感受到一份獨特尊貴的現代大都市后花園。酒店由１6棟連體別墅組成,內設豪華套房、酒店式公寓及標準間,另設中西餐廳、宴會廳、健身中心、棋牌室、康樂中心等休閑娛樂活動設施。開業時間：２００6酒店地址：江蘇省昆山市張浦鎮錦淀公路88號Ｂ、錦東大酒店：昆山錦東大酒店有限公司以五星級「渡假VＩLLA」為主體,同時展開養生會館SPＡ中心、餐廳、ＫTV、商店街之經昆山錦東大酒店有限公司以五星級「渡假VILLA」為主體，同時展開養生會館SPＡ中心、餐廳、KTV、商店街之經營，其市場定位成為錦溪人文薈萃之地，臺商交誼中心亦是私人會館；以臨路商店街營造氛圍成為當地休閑重要地標。地址：昆山市錦溪鎮錦東路28８號C、淀山湖鎮雙龍酒家:淀山湖淀興路６６2號Ｄ、新華酒樓:淀興路791號E、旺湖酒家:淀山湖淀興路587號F、富貴大飯店：富貴廣場淀興路。四、發展商品牌篇農工商房地產（集團）股份有限公司,注冊資本為11.2億元，截止20１0年底總資產131億元。它是國家一級資質房地產開發企業、中國房地產協會理事單位、上海市房地產協會副會長單位。農房集團在2005—200８年連續四年榮獲“中國房地產百強企業”稱號,并榮獲2008中國房地產百強企業-明星企業榮譽稱號,排名列第3位。集團開發的房地產項目多次獲得國家和上海市的大獎：上?！短K堤春曉名苑》獲得我國土木工程方面的最高獎項—詹天佑土木工程獎；當年農工商集團為表彰劉翔在世界田徑賽場的驚人表現，贈送給劉翔一套《蘇堤春曉》的公寓，后來劉翔非常喜歡這個小區，又為他的教練孫海平在同小區購買力一套更大的公寓,正好就說明了《蘇堤春曉》的品質是非常高的.《愛都公寓》獲得中國建筑工程最高獎—魯班獎，《王子公寓》、《蘇堤春曉名苑》、《明豐新紀苑》、《聚賢煌都》等項目獲得上海市建筑工程最高獎—白玉蘭獎；《星河世紀城》獲得全國人居經典建筑規劃設計方案競賽規劃、環境雙金獎,《蘇堤春曉名苑》獲得中國優秀環境住宅設計金獎。米，項目最大的賣點是老城區，地段較好，多層，但是南面有熱電廠，有一定得影響。而且價位不低。五、淀山湖房地產市場篇淀山湖發布《濱水國際社區白皮書》,致力把“抱團做大”,將沿淀山湖湖畔,大規模開發以別墅為主的高端別墅社區。政府在選擇開發商上也只選擇品牌開發商，大開發商開發。板塊內項目容積率從０。1４橫跨0。76,總價方面，從3000萬元的高端別墅到３０0萬元的經濟型別墅均有分布。淀山湖別墅板塊的未來發展優勢分析1、虹橋CＢD比肩浦東淀山湖將越佘山之上虹橋ＣＢD將比肩浦東新區，共同成為上海下一步發展的“雙樞雙核”。虹橋ＣＢD將作為上海另一個城市規劃,商業布局達50０萬平方米，能讓上海的人口西移,淀山湖濱水國際社區距離虹橋僅20分鐘車程，其投資潛力不言而喻?！按蠛鐦颉睂⒊蔀樯虾Ｎ鞑拷洕娲蠛鐦蛏藤Q中心正在抓緊建設中,專家已將其與上海國際貿易中心的建設聯系起來.目前,上海市政府正制定以虹橋地區為中心的“上海國際貿易中心建設”規劃。中共中央政治局委員、上海市委書記俞正聲，把建設虹橋商務中心區與世博會籌辦，并列為推動上海結構調整促發展的6件大事。上海市市長韓正也明確提出：上海國際貿易中心建設今年必須破題。他表示上海國際貿易中心建設要借鑒紐約、倫敦等城市走過的路子，也要具備中國特色、時代特征、上海特色。面積達2６。３平方公里的虹橋商貿中心成為上海國際貿易中心建設最好落腳點。從未來來看浦西也需要有一個“抓手”，以形成東、西均衡發展的態勢。在這樣的背景下，“大虹橋CBD"出現了.使得上海西部也有個城市中心，成為連接長三角和泛長三角2小時經濟圈的中心.不管從交通規劃（虹橋交通樞紐的規劃和即將建成),還是從產業集聚和產業基礎，還是從商務配套設施（商業配套；會議展覽配套)，“大虹橋“都已經具備了非常成熟的先發優勢和后發推動力。虹橋５00萬平方米的商業布局,就能讓上海市的人口西移,虹橋會是上海另一個城市的副中心.淀山湖是距離虹橋中心商圈僅有20分鐘車程距離的地段，隨著虹橋CＢD的發展,這里必將受到區域帶動作用，形成一個發展潛力區。2、淀山湖自然資源優勢上海其實是一個自然資源相當貧瘠的地方:雖然東臨大海,但水濁浪黃，沒有和海做親密接觸的柔軟沙灘；在上海境內，自然資源強度最集中處,在“一江(黃浦江）一山(佘山）一湖（淀山湖)“。２00９年4月26日上海后花園,有“東方日內瓦湖"之譽，一半在上海，一半在江蘇昆山市，湖面積６3平方公里.淀山湖煙波浩渺、景色秀麗，在長三角地區,面積僅次于太湖，是西湖的1２倍,更有逾50公里天然水岸。有上海西大門之稱的淀山湖東北岸，誕生了一座代表國際化濱水社區高檔生活的“淀山湖濱水國際社區”,在短短的幾個月間，這座以“濱水”、“國際”概念震撼人心的高尚社區，已經吸引了海內外眾多高端購房人群的關注與共鳴。3、交通改變地段價值淀山湖濱水國際社區，正是基于淀山湖鎮交通配套大發展的契機。連通上海與蘇州并經過本社區的A16滬蘇高速已于2009年底建成通車，連接淀山湖鎮與朱家角的快速公路通道昆山段已于20０9年年底竣工。規劃中,蘇州軌道交通2號線支線與上海城市輕軌20號線將在淀山湖對接,屆時，淀山湖濱水國際將真正實現上海無縫對接.淀山湖國際濱水社區在區域功能規劃上，盡顯地區優勢,將休閑、文化、健康等特色與國際實現接軌.規劃區內，除了現有的旭寶高爾夫球場、大自然游艇俱樂部、千島會議中心、國際馬球俱樂部等,還將陸續建成帆船俱樂部、水鄉療養主題區、鄉野休閑主體區、水上游樂園等等.淀山湖將成為上海乃至長三角地區,備受關注的高尚別墅休閑區。5、稀缺地段高端物業的追捧自然資源優越的地方，向來是豪宅密集之地。土地的稀缺性和豪宅的珍藏升值空間使得高端物業非常炙手可熱。在上海，黃浦江兩岸，早已高樓如麻，集中湯臣一品等公寓式豪宅;２０00年以后，一批高端別墅項目開始扎堆佘山，雖然佘山還把僅98米但是作為上海境內唯一的一座山,受到市場追捧。佘山別墅區2萬多畝地，從8年前最貴的單價９000元每平米到如今超過1０萬每平米，短短９年，佘山板塊的別墅價格上漲10倍.近2年新崛起的淀山湖濱水國際社區，讓業內人士聯想到5年前的佘山，與若干年前就已經開發并建成熟佘山別墅板塊相比，淀山湖別墅的景觀有過之而無不及，價格優勢卻顯而易見。現已有２０多家知名房產進駐淀山湖區域,淀山湖別墅板塊其潛力和后勁正得到認可。淀山湖別墅板塊的目前發展劣勢分析從地產從業者的角度來看，淀山湖本身作為景觀、度假資源,地段和資源彰顯了淀山湖板塊別墅市場的內在特殊價值.尤其在上海，僅此淀山湖一湖.但是,淀山湖板塊發展還面臨著一些制約的因素，如比較明顯的兩點:交通不便利和酒店、會議、娛樂等商業地產缺乏。1、 淀山湖板塊別墅發展必須交通先行首先，對于特別是上海這邊來的人來說，到淀山湖別墅的交通時間成本太高,非上下班高峰時段，從人民廣場、徐家匯到達居住的項目上差不多要兩個小時，高峰時段則需要更長時間。其次,淀山湖板塊本身的道路規劃建設還不是很完整，導致自駕初次來這里的市民很難找到這里的一些別墅項目。上海昆山之間往來,每天每次都要過收費站,這個三十元的費用即便購房者承受得起，但是這個“麻煩”似乎也很棘手。其次淀山湖自身的公共交通不夠便利，雖然別墅購買者多數擁有私車，但對于老人和孩子來說，隨時出行還是需要依湖區本身的公共交通工具。淀山湖板塊別墅未來如果要想發展，交通必須先行。把該打通的道路打通、拓寬的拓寬，適當的減免經常往來與此居民的交通費用，加強公共交通的建設,才有助于淀山湖未來的發展。酒店、會議、娛樂、購物等商業地產比較缺乏購物很不方便，酒吧幾乎沒有，來這里開會，沒有像樣的五星級酒店和會議中心。因此，迄今為止，很難吸引高端商務人群對淀山湖的關注。如果淀山湖周邊沒有商業等休閑娛樂設施,即便擁有天然景色，卻沒有購物娛樂設施,幾乎沒有人愿意長期在此度假與居住.淀山湖板塊項目不僅起的是一個城市旅游、居住、度假功能,這里還應該有一些會所、酒吧、大型商場、主題商業街、五星級酒店和會議中心等。六、產品篇合院產品：采用六棟獨立地中海式別墅自然合圍形成六合院的獨特設計。別墅的主人沿著同一條廊道走向共享的中庭，而廊道高于社區道路平面，路人無法對公共中庭一望到底，這樣既拓寬了鄰居間的交往，又保證了業主的私密性。每戶除了擁有私家庭院、半公開庭院以外,同時通過戶與戶之間的合圍造就出了公共的戶外元素，大幅度地增加了公共區域的私家共享。匠心獨具的合院別墅式設計,既體現了設計者的巧妙構思，又彰顯了人文關懷。在喧囂大城市中尋找一份寧靜安詳，馬洛卡的優越地理位置已經滿足了這個需求，傳承既有的建筑風格，營造久違的鄰家和融,居家言歡的氛圍;雙拼別墅、花園洋房、服務式公寓、沿街商鋪在融入南加州建筑元素后,使建筑外立面造型更趨立體豐富;陽光地下室、層層退臺、緩圓弧窗、圓柱型塔樓,在不經意間注釋著原味、純真、情趣的浪漫地中海風情，為客戶營造一個環保、和諧、溫馨、舒適的家園.戶型分析合院別墅房型優缺點優點：１、得房率高，使用面積大；2、私家花園，獨享大面積庭院；3、總建面積大，彰顯身份;4、贈送面積超大，地下室全送；5、功能分區明顯,布置合理;6、管線排布合理,動線小；7、層高都超過三米,大氣尊貴；8、地下室設有茶水間；9、每層都有衛生間，生活方便；10、進門是樓梯間,私密性強.北套地下室1、隔間少,空間大；2、地下衛生間，使用功能強；3、臺球桌、吧臺、健身房布局合理。一層1、明廳明衛設計，采光好；２、客廳南北通透，通風好;3、獨立庭院,私屬享受；4、廚房與餐客廳動線?。?、老人房與客廳動線較長，私密性好；６、老人房與衛生間相鄰，方便生活。二層1、雙衛設計，方便主人生活；2、主臥大氣，生活舒適;3、主臥南北通透，通風好；4、主臥朝南,采光好;5、寬闊書房，體現品位;６、大衛生間，舒適享受；７、衣帽間靠近衛生間,動線方便；8、書房內設有衛生間，方便.三層1、臥室門對著樓梯，動線方便；２、臥室面積大;3、臥室朝南，采光好；4、南北通透；5、臥室內有獨立衛生間,生活方便；6、露臺設計,享受陽光。中套一層１、客廳朝南，采光好；2、老人房朝南，采光好;3、明廳明衛設計，光線充足；4、大面積花園，樂享花園風光；5、花園朝南.二層1、南北通透;2、大衛生間，奢華享受；3、衛生間朝南，采光好；4、各間房門靠近,動線方便;5、主臥朝南，采光好。６、主臥有小陽臺，觀景方便。三層1、臥室門正對樓梯間，動線方便；2、臥室朝南，采光好；3、臥室有小陽臺；４、明衛設計，采光好；5、主臥內置衛生間，方便生活。南套地下室1、使用面積大；２、棋牌室面積大，舒適享受.一層１、客廳朝南，采光好；2、餐客分離,功能性強；3、廚房與餐廳動線方便；４、臥室朝南，采光好；5、花園朝南，陽光充足.二層1、主臥朝南,采光好；2、臥室有陽臺,觀景方便;3、臥室面積大，居住舒適;4、浴室朝南，通風好；5、衣帽間設計，方便生活。三層１、臥室面積大，生活舒適；2、臥室朝南，采光好;3、陽臺面積較大;4、衛生間朝南,采光好；5、衛生間南北通透。缺點：1、主大門較窄，進出不方便；２、六戶人家緊靠,私密性不是很強；3、中間共有花園面積小，不夠大氣；4、共有花園面磚不夠高檔；5、戶型不正氣、南北通透;6、餐廳、客廳、廚房布局較為緊湊,活動空間少；7、廚房與客廳緊挨,容易串味;8、衛生間與廚房緊依，有異味。北套地下室１、茶水間與衛生間緊靠,有異味;２、茶水間面積小，緊湊;3、健身房面積小。一層１、花園在北邊,陽光不充足；2、老人房不朝南，采光不是很好;3、臥室通風較差；4、廚房衛生間緊靠,有異味;5、衛生間面積較小。二層1、書房門正對樓梯間,私密性不強；2、書房通風不好；3、臥室內沒有臥室,晚上不方便;4、衣帽間離臥室較遠，動線較長;５、衛生間窗戶小，通風不暢；6、書房內衛生間面積較小。三層1、臥室門對著樓梯間，私密性不強；2、露臺在北邊。；３、衛生間窗戶在北邊,采光不是很好.中套地下室1、吧臺面積小，較為緊湊；２、立柱較多,心理上感覺壓抑。一層1、花園面積不是很大；2、花園入口在老人房內,私密性不好;3、客廳南北不通透;４、容易串味。二層1、臥室與衛生間之間動距比較大;2、衛生間格局，有一堵墻;3、衛生間通風不暢，容易潮濕。三層1、臥室門對著樓梯間,私密性不強；2、臥室南北通風不暢。南套地下室1、隔間較多，實用性不強;2、北邊房間小,只能夠做傭人房。一層１、客廳南北不通；２、臥室南北不通；3、進門就能看見臥室,私密性不強。二層1、上樓就是書房，私密性不好；2、臥室南北不通。 三層1。臥室南北不通。雙拼的優勢和劣勢Ａ戶型地下室：優勢1、地下室是不算整體面積的；2、地下室的設計可以娛樂;3、兩個健身房的設計可以解決多人的需求；4、南面的花園空間比較大可以看到美麗而優美的淀山湖水;５、兩個衛生間的設計，可以滿足多人的需求;６、每個房間的設計都是人性化設計，空間較大。劣勢:1、空氣不好流通；2、衛生間和健身房沒有采用干濕分離，設計不夠人性化；3、隔間比較多,實用的面積就減??；4、衛生間的下水不是很方便。一層：優勢1、花園的面積大；2、客廳朝南采光好;3、南北通透,空氣好流通；4、廚房和餐廳動線方便；5、客廳的實用面積大;6、餐客廳分離，功能性強；7、車庫在一層，動線方便；劣勢：1、衛生間沒有做到干濕分離,設計不夠人性化；２、衛生間和客廳離的比較近;3、衛生間很小；4、南北不同,通風不暢；5、花園比較狹長；5、樓梯到餐廳的面積有一定的浪費;６、大花園在北邊。二層：優勢1、主臥朝南；2、衛生間采光比較好；３、衛生間面積大;4、有兩個衛生間；5、大衛生間離主臥進，動線方便;6、兩個衣帽間和臥室離的近。動線方便；7、有露臺觀景視野比較好。劣勢：1、兩個房間靠的比較近.私密性不強；2、有個朝北的露臺；3、小衛生間的面積太小了；4、樓梯進主臥有段空間比較大,有點浪費；5、主臥和樓梯之間的空間浪費多;6、南北不通，通風不好；7、小衛生間比較暗.比較濕.三層：優勢1、南邊有個獨立的花園，彰顯別墅檔次;2、南北通透，通風很好；3、衛生間采光通風良好;４、套房的私密性比較強；5、整體性強;6、臥室面積大,實用空間大；7、寬景主臥設計;8、進門有正對窗戶風水比較好；9、主臥房型比較正氣，方正.劣勢:1、衛生間比較小;2、主臥的床正對墻.看電視不是很好。受到影響；３、主臥周邊有個小書桌,動線不是很好；４、主臥衛生間洗手臺非常小彰顯不出主人的檔次;5、進衛生間的門朝里開，主人洗手不方便;6、衛生間的窗戶正對馬桶,主任的私密性不強，主人要用窗簾;7、主臥有兩個窗戶,私密性不強；８、衛生間沒有做到干濕分離.B戶型地下室:優勢１、有兩個獨立的衛生間，顯示主人的氣派;２、臺球室面積很大；３、南面的花園空間比較大可以看到美麗而優美的淀山湖水；4、娛樂空間非常大;5、有保姆間的設計。很適合別墅房型的基本配備;6、西邊的衛生間做到干濕分離;7、半圓弧的設計,獨特;８、外面有個景觀平臺，可以看到優美景色。劣勢：1、東邊的衛生間沒有做到干濕分離；2、兩個衛生間是對這的；3、保姆房面積比較小;4、柱子在中間不是很好；5、衛生間采光通風比較差；６、南邊的房間。難布置；7、健身室外面的空間比較大，難布置；8、通風的效果比較差,光線比較暗。一層:優勢1、花園的面積大；２、客廳的采光好；3、南北通透，通風好；4、廚房與餐廳動線比較好；5、有個獨立的衛生間;6、餐廳的半圓弧的設計，獨特；7、外面有個景觀平臺，可以看到優美景色；８、樓梯與衛生間的結合.節省了很多的面積；9、衛生間做到干濕分離；1０、廚房雙窗戶設計。通風好。設計大氣。劣勢:1、衛生間離廚房比較近，會有一定的異味;２、餐廳的儲藏間比較小；3、餐廳的空間比較??；4、衛生間和客廳距離比較近；５、客廳外面沒有什么花園。只有以個小的露臺。二層：優勢1、雙衛生間的設計顯示主人的大氣；２、南北通透,通風好;3、花園面積大，觀景比較好；４、臥室的私密比較好；5、臥室的采光比較好。通風；6、兩個臥室都有衣帽間，方便生活;７、半圓弧的設計。高雅，視野非常好。劣勢：1、兩個衛生間的面積都很小;2、衛生間的窗門正對這馬桶。私密性不強；3、衛生間沒有做干濕分離；４、衛生間和臥室在一起。容易有異味;５、樓梯走道的面積占用比較大;６、主臥不通風。三層：優勢1、套房很大氣，顯示主人的高貴;２、超級大的衛生間。給主人帶來舒適的享受;３、露臺的設計可以讓景觀非常的好。享受淀山湖美麗的湖水；4、書房的私密性比較強；5、進門正對窗戶風水好；6、衛生間做了干濕分離；7、衛生間的半圓弧設計非常前衛。顯示大氣，美觀;8、書房的突窗，視野比較好.劣勢:1、南北不通風；2、主臥私密性不強;3、衛生間有四個窗戶私密性不是很強;4、書房和衛生間的距離近。會有異味.賣點梳理1、原創設計.創新院落布局，和而不同,聚而不眾,整個上海及周邊唯一一個六合院設計,是大賣樓盤十二合院的升級設計;2、配套成熟。樓盤周邊生活配套非常完善，超市、銀行、醫院、學校應有盡有，球場、游艇、帆船等娛樂配套隨享隨樂;3、送地下室。送超大地下室,娛樂空間非常大,并且地下室面積算入產證;4、送花園。送超大花園，共享圍合中心庭院，獨享景致私家院落。每一戶型都設計多個花園，有充足的花園活動空間；5、單價低。單價比同比樓盤較低,加上地下室面積,合院別墅單價僅900０元；6、沿湖建造。樓盤雙拼別墅全部都是朝湖設計、建造,每一套別墅都直面淀山湖,美景一覽無遺；7、便捷交通。大虹橋樞紐輻射半徑，G2、G５０、G１50１多條城際高速,45分鐘車程即享上海后花園多彩浪漫生活；8、超大衛生間。戶型設計超大套房衛生間,大氣別墅享受;9、配老人房.每一戶型一層全部設計老人房間，人性化設計，屬于養老、休閑、度假于一體的上好選擇；10、綠城物業.特聘綠城物業,尊享高端物業服務.酒店式公寓:酒店式公寓的概念最早源于歐洲，從提出至今已有3０年時間。20世紀中葉，一些發達國家尤其美國的主要城市，經歷了巨大的社會變革。這些變革使人的流動性更大,家庭結構趨于松散，城市社會居住者的生活方式也產生了很大的變化，隨之大家對配有家具的公寓產生了需求。而當星級豪華公寓的概念被引進時，更受到那些“流動者”的歡迎。酒店式公寓是當時旅游區租給游客供其臨時休閑的物業，由專業的管理公司進行統一的上門管理。它既有酒店的性質，又有相當于個人的“臨時住家”的特色，這些物業就成了酒店式公寓的雛形。隨著社會經濟的飛速發展，人們生活不再拘泥于一個地區,商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務”的酒店式公寓，并且功能日趨完善。所謂酒店式服務公寓是指提供酒店式管理和服務的公寓。除了提供傳統酒店的各項服務外,更主要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務,真正找到賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統的酒店多了家的味道，更適合人民長期居住!本案的酒店式公寓以45平米經裝修公寓為主打產品,打造80后生活、投資從這里開始的生活理念.以低總價、低首付、低門檻為基礎打造８0后生活投資的新地標。三期的酒店式公寓共分2種房型:直筒式的產品優勢：房型方正、總價低、面積利用率高,、投資門檻低。全套房產品優勢：功能齊全、動靜分明、附送大露臺、適合居住.市面上投資類產品和酒店式公寓比較產品起始金額回報風險備注銀行存款隨意低低銀行利率低于CＰI股票低不穩定高９0%的股民虧本黃金有一定門檻低低黃金現在處于高位期貨高高高適合專業及資金雄厚人群住宅高穩定低現在住宅實行限貸限購酒店式公寓低穩定低經濟及房地產震蕩時期首選綜上所述比較現在市場上流行的投資產品，酒店式供用戶的投資是比較適合現在這個市場環境的。酒店式公寓投資回報計算：一套２8萬酒店式公寓，貸款1４萬,以１0年計算首付按揭月供月租金１0年總月供10年總租金預計10年后物業價值14萬16０0/月１６００／月(已算每年遞增)1920０019200０56萬(對比10年前房價保守估計所得）總結：現在只要投入14萬在1０年后就能擁有一套緊鄰上海的國際生態社區價值56萬左右的房子。五、逼定必定分為初次逼定和再次逼定對于銷售部的同仁來講，把房子賣掉是一項最基本的工作,而評判一名業務員的能力有很大一部分是從他所取得的業績上來看的?，F場任何一種形式的SＰ動作，最終的目的就是為銷售創造條件,如果用一個形象的比喻來解釋,銷售就象場足球，進攻方把球從后場傳過中場，到達前場，這其中用了許多方法，最終在前面的攻方隊員得球后，找準時機射門,如果臨門一腳的功夫到位的話，那么球進去;如果欠缺的話，那整個過程的努力都白費了，一切只能從頭開始，今天我在這里要向大家講的就是銷售上的“臨門一腳”――逼訂。大家都已知道，現場會盡力一切全力為銷售掛靠氣氛，而客戶在經過產品介紹后，確實對產品發生興趣，也有購買沖動,這時怎么讓這種沖動變為現實,也就是讓客戶最終下單,這是我們要掌握的。如果在氣氛很好的現場都不能使客戶下單，那么，再找同樣的機會將變得非常困難，而且對于一個銷售過程來講，下預約單是為補足和簽約打好基礎，因此他的作用就顯得非常重要初次逼定初次逼定的目的是逼出客戶的問題然后再解決問題，此時逼定切記不要太急,以和客戶交流為主，初步試探客戶購買意向,如果客戶確實有購買意向，其必定會有很多的問題要提出,然后再逐一把這些問題解決掉，那客戶在沒有問題的時候，我們就可以進行下一個環節了。再次逼定一般要向客戶逼訂的過程,我認為有三點是非常重要的。要了解客戶最關心的是什么，也就是他真正的需求在哪里。這個方面在同客戶做接觸的時候,就應通過提問，以及自己的判斷得出來，是房型、樓層、付款方式、價格或其它，只有了解客戶的真實需求,我們才能對癥下藥.要和客戶建立起朋友關系,要讓客戶來信任你,若客戶連你的人都不信任，他憑什么把錢交到你手上，因此在分析問題的時候，可以站在客戶的立場上來幫他考慮,或去為他爭取更好的條件。要讓客戶知道他掏錢下訂對他有什么好處，若對他沒有任何好處，反而有被套牢的危險，那客戶是無論如何都不會下訂的.接著，我來為大家演示幾種常見的逼訂方法（演示的前提都是已了解客戶確實需要）利用戶型（朝向)逼訂通過了解，知道客戶喜歡中間商鋪,而從銷售中知道中間商鋪只有一戶，那這時,就要告訴客戶，你可以為他把這戶保留下來,并且給他一天的時間，回去再作個考慮,決定是否真正要購買，若不保留，有可能這戶就沒有了.若現場有另外的客戶也在同時看這戶商鋪,哪你更要立刻為客戶作一決定,先幫他把這戶搶下來，不然得話,就要被另外的客戶保留掉了。利用價格和付款方式逼訂客戶對房子滿意、樓層也無太大抗性，但對價格/付款方式提出自己的要求，作為業務員，你不可能對價格和付款方式有所了解(這是現場操作的原則)這時你馬上請主管或專案來幫你一起來逼訂.最后為大家介紹一下逼訂注意事項：逼訂的時機要掌握恰當在逼訂中遇到不能處理的問題,應及時請救兵對于猶豫型客戶，應幫他做出一個決定(例:當客戶還在猶豫不決的時候，就應開始幫他填寫預約單，然后請他確認)對于理智型客戶,一定要讓他特別感動你對他的服務(讓他面子上掛不住）若客戶對掏錢有較大抗性或對錢的數目有抗性時，可以用替代物來解決(電子貨幣或有效證件)但這一定是也組長的配合下完成的.一、逼訂的意義所謂“逼訂"是房地產銷售中的專門術語。顧名思義，就是逼使對方付訂金，好使買賣盡早完成?，F場所有的產品介紹,銷售道具的運用和一切的ＳP動作，都是在為成交做準備。而正象足球比賽中的“進球”離不開“射門”一樣，房產銷售中的“逼訂”也是“成交”前關鍵的一步。逼訂成功最關鍵的兩點:一是時機，二是方法。二、時機逼訂時機十分重要。太早，則客戶尚未產生足夠興趣，不為所動;太遲,則客戶熱情已退，理智一占上風，就會多考慮幾天了.必須已完成逼訂之前應有的所有的銷售流程，包括產品介紹,了解客戶需求，鎖定戶別等；必須已完全激發起客戶興趣。此時，可看到客戶身體前傾，專注地聽業務員介紹，甚至坐立不安；業務員已贏得客戶的信任;現場有其它客戶,也在看此戶，此時可促使客戶與其競爭，搶先下訂;現場買氣十足，成交熱烈時,也是不可錯失的逼訂良機;客戶對所介紹戶別不作評價,業務員不了解其想法時，可逼訂.這樣，他要么說出不要此戶的理由,使業務員了解其需求；要么就下訂成交。三、方法要求客戶下訂，首先要告訴他一個下訂的合理的理由，讓他知道現在下訂對他有什么好處，為什么一定要現在下訂。當客戶可以接受這個理由時，他就會掏出訂金了。此次逼定要掌握一定技巧,如何能更有效的勸客戶交下定金呢?那就需要注意以下幾點：勸訂有以下幾種方法李先生,沒問題,我們現在就把他定下來李先生,猶豫不決是人的天性，但在我們這里肯定是錯的李先生，猶豫不決是人的天性，但你可以回想一下以前多次成功的決策肯定都是果斷做出的，這次肯定也不例外，，沒問題的，我們現在就把他定下來。李先生,現在您不定下來,相信您跑遍盛澤所有的房子還是會回到這里來的，那時候這一套肯定沒有了，現在把這一套定下來，出去再看看也不遲.李先生,您今天不定也沒關系的，但您聽我說，這么便宜的價錢這么好的房型,這么好的環境,您不可能在灌南找到第二家.李先生，既然那這么滿意，現在就把他定下來,呶，這是合同。您那么精明的人，這個帳肯定會算,那我們現在就把他定下來。身份證帶來沒有,沒有不要緊，號碼還記得吧?李先生,今天帶了多少錢（不多），那不要緊,我們先把房號封下來，您馬上回家去拿，我這邊給您寫合同。10、我真的為您感到遺憾,您走出這個門，回頭這個房子肯定沒有了,這是最后的機會,您一定不能失去它。否則您會后悔。11、李先生,您看我已介紹的很清楚了，您也很滿意。那我們就把它訂下來吧,您的身份證呢？怎樣和客戶討價還價：一。低價銷售不一定能提高銷售量顧客叫貴的動機有以下幾點A、一心想買到便宜商品,這是很自然的B、想在討價還價時談判擊敗推銷員,以顯示他的才能，因此，提高自己的身份。C、根據他們以往的經驗,討價還價對他們只有好處.D、確實不了解商品的真正價值（它能值這么多錢嗎？）E、想了解商品的真正價格。Ｆ、設法逼我們削價的目地是向第三者施加壓力.G、由于種種原因不便提出，便拿出價格來做擋箭牌，因此客戶提出價格太貴時，首先任務是弄清楚客戶到底是什么動機在作怪了.二、有關價格的談話藝術時間要恰當，什么時候提出價格問題才最合適A、當顧客問及價格的時候方提出，不能過早B、當顧客詢問價格時,如果不是順便問,這說明我們的商品引起了他的興趣，這是一項重要的購買意向強的信號。C、若顧客很早問價格，最好裝聾作啞,拖一段時間再談這個問題,因為價格就是錢,說到錢很容易傷感情，意味著無論多少,顧客都必須做好貨幣的犧牲。處理拒絕的方法一、間接法：您說得很有道理，但……Ａ、先生說的不錯,目前這里是稍偏遠點，但是不出兩年,這里的一切都會改觀,因為……B、先生認為價格高了一點,的確不錯,價格是稍高了些，但是請看我們的建材、地點、環境……您仔細分析就會了解這個價錢其實不算貴。二、比較法:A、先生提到的另一間房子較便宜,請教一下,不知他們的面積、建材、隔局、環境等各種條件都一樣嗎?B、旁邊有一間房子無論建材房型都比我這間要差，還賣＊*元呢?由此可知我們的房子較公道吧!C、先生認為對面的房子便宜，便請教您，是否便宜的房子就一定較有發展,較有長值潛力呢?三、理由質詢法:請問先生何以有此疑問?A、先生認為*＊元/Ｍ2貴,請教您為什么呢？B、先生這么講的確很有道理，可否請教您這樣想的原因？C、您說要考慮，這是應該的，但不知要考慮什么，我做房地產已有幾年了，可否告訴我,讓我替您參考一下。四、避重就輕法:Ａ、先生所提到的交通不便的問題,我想這只是短暫的現象,相信過不了多久,政府一定會注意本地的交通問題,因為……最重要的是我們這套房子價格相當便宜。B、先生認為價錢比上個月貴了些,我想這可能是您不甚了解房地產的行情,最近的確漲了不少。五、迂回法：直到對方較緩時再回到問題：A、先生始終認為價格高了些，其實這已經相當實在了,對了,先生請看您對面那間房子，三年前…B、先生一直強調在這里開店不會有前途，哦,對了，您是位名醫，聽說醫科很難考……所涉及到的問題有:打折、商量等專題打折（１）針對要求打折的客戶的幾種處理方法：比較法：與周邊同檔樓盤比較性價比。成本分析法:成本價加微利的房子怎么能打折呢?情感訴求法:朋友一場,能打折為什么不打?董事會決定法:無人能改。以誠為本法:誠信為本價格實實在在，不含水分。批量法：您能否批量購買斬釘截鐵法：堅決否認,以絕后望。各退一步法:請帶錢來，我向老板請示可否讓一點取整法:抹掉尾數換位思考法:都是打工的,公司規定，只能照辦,您是我，您該怎么辦呢？以逼為進法：很遺憾，我很想幫你，但我做不到,只能做個朋友了，以后隨便聊聊了.優惠價法:已經打過折了,為了回籠資金。公司計劃漲價能否一次性付款淡化處理私自打折的員工將被炒魷魚轉移話題(２)關于打折處理的具體分析1、不就價論價:一部彩電３0００元價格是高還是剛好,這是個很難回答的問題,特別是就這部彩電來說彩電，更說不清了,當顧客抱怨我們價高時，我們的任務是千方百計的向她證明我們的價格是合理的a：價格比較是一種價格高的產品與另一種價格更高的產品相比較它的價格就顯得更低。B：反復的說我們的產品在性能、外形包裝、售后服務、支付方式等有優點。2、態度堅定鮮明：你能打多少折扣給我呢？抱歉本公司規定不大任何折扣的,因為本公司決不再高品質上打折扣,所以也決不在價格上打折。*＊＊公司答應我們買她們的產品就給九五折,為什么你們不給折扣呢?據我所知，給折扣的公司早就把那5％的利潤打入售價中,50００元的鋼琴都買的起，就不在乎100元的琴凳了.價格九五折就買，否則免談：這是不可能的,因為我們的付款方式房價是董事會研究決定的,就連我們的老總也無權改變，打折。您想一想我們的董事會成員都是有頭有臉的人，找他們批條的肯定很多，這豈不是亂套了。先生您認為我們的房子不值這個錢？剛才我已向你詳細報告了,并且把成本分析給你聽，老實說，我們的價錢很實在了。如果再要減價的話那就我想請教你一個問題，您希望我們施工時偷工減料嗎？羊毛處在羊身上的道理您是知道的如果我們再減價給您，等于我們的施工品質信譽也可以打折扣，我希望先生還識別在價格上來計較,如果我們真心減價出售，今天成,明天、、、后天、、、這樣的話等于欺騙客戶，先生您希望我們欺騙您嗎?我們的價格是實實在在的價格,沒有一點水分我們做生意的以誠為本，就是在成本價加上5％左右的利潤作售價，不象有些房地產商報一個很高的價格，能蒙就蒙,能騙就騙,這不是我們的作風。d、我們對所有客戶都是公平的，如果給你九八折，給別人九五折，是不是對你不公平？我們對所有客戶都一視同仁，按同一價格成交。ｅ、我們不打折正是為了保護所有消費者的利益,如果隨便打折，那房子還能建得起來嗎？還能保證房子的質量嗎？你要打折可以，打七折給你,鋼筋給你用細的,水泥標號用低些的,地基給你控潛一些，保證在保修期內紅外線不出事，但是這樣的房子你敢住嗎？ｆ、退一萬步講，賣得這么好的房子，還需要打折嗎？商量的套路1、針對自己賺錢自己花的客戶跟誰商量呢？看您提出的問題,就知道十個男人（女人）也沒有您這么仔細，別的人要說回去商量我相信，看您的神態就知道是自己出來做生意，有主見，有魄力，自己賺錢自己花的成功人士。再說，您商量什么呢？這么低的價格,在即墨市找不到第二家，這么大規模的綠色生態社區更是前所未有.您滿意您太太（先生）肯定滿意。——不錯，買房子是件大事,必須慎重考慮，但是請您想想，這么便宜的價格,這么好的房型,這么好的環境……您做生意這么成功，一定知道生意場上的決策必須果斷。否則電動機稍縱即逝，好機會白白錯過。這就象前天我一個姓張的客戶，看中了一套房子,我勸他簽約時，他也說要回家去商量商量,第二天給我回話，結果當天晚上被另一個客房訂去了，第二天張先生和太太帶了支票來訂合同，說對昨天選中的戶型很滿意,但滿意有什么用?最后只好另外選一套了,留下終生的遺憾.王老板您的每一次成功的生意，肯定都歸功于果斷的決策,因此,我勸你就把它定下來。身份證帶了沒有?2、針對老公賺錢太太花的客戶我一看您的樣子,就知道既溫柔又賢惠,老公主外,您主內。老公的一切成功都有一半功勞屬于您,辛辛苦苦輔佐老公建立了一份家業。五、確定房源簽約喊控預約單的正確填寫預約單的作用:相當于客戶訂購房子的憑時憑證及預約金的臨時收據。填寫要求：字跡清晰,內容準確，如日期、客戶基本資料、戶型、總價。幣別要注明(如人民幣、美元），大小寫一致,頂格寫,總價空白處要劃掉。定購戶別、總價要和實際一致。簽約金、補足、簽約時間一定要填寫清楚.附帶說明要向客戶解釋清楚.備注欄一般寫付款方式或客戶特別要求（如打折）或除預約金之外的抵押物。業務員簽字和請客戶簽字確認，再和定金一并交柜臺蓋章,第一聯白單交客戶并交待客戶補足時帶來,其余三聯留在柜臺?？瞻撞糠忠獎澋簦貏e是有關金額部分.如單位訂購交的是銀行支票，要特別注明并寫清支票號碼、支票性質。收尾送客送客戶出門：與客戶告別，收好桌上的東西，價目表、FIＬＥ夾等，提醒客戶帶好銷平、銷海,桌椅歸位。送客戶到門口，幫客戶開門；告別后，目送客戶離開。如果下雨,客戶要叫車，幫客戶叫好車,打傘送客戶上車。簽約流程客戶在購房意向書規定的日期內至售樓處—銷售人員接待—-再次確認房源以及價格—銷售人員陪同客戶交納房款—與開發公司會計確認房款—安排開發公司相關人員簽約貸款流程合同簽訂結束后銷售人員與銀行相關人員聯系，請其至售樓處幫客戶辦理相關貸款手續。第六章重點答客問一、公司背景介紹１、項目開發商？答：昆山福興置業發展有限公司。公司成立于2008年,注冊在淀山湖鎮,注冊資金2000萬。2、開發商上級集團公司？答:上海農工商房地產（集團)有限公司。農房成立20年來，累計開發各類住宅面積近940萬。2009年開工6０萬平方米，竣工56萬平方米,銷售５7萬平方米,實現銷(預)售收入10０億。農房集團公司以房地產綜合開發經營為主業,集房產、地產、設計、物業管理、裝潢為一體，在目標市場上具有核心能力和強大競爭優勢的企業集團。目前擁有房地產項目公司21家，裝潢公司有1家，設計院１家,建筑公司1家，珠寶行業1家。3、投資商?答：上海福運實業有限公司。上海福運實業有限公司是上海農工商房地產集團有限公司的子公司，成立于20０2年，注冊資金1500萬元。公司由一支高素質、高學歷和高度專業的資深精英團隊組成,是集團公司內的骨干企業。昆山福興置業發展有限公司隸屬于上海福運實業有限公司,是專門為本項目開發而建立的。4、項目設計單位?幾級資質?答：上海城鄉建筑設計有限公司。上海城鄉建筑設計院建于197９年，是國家建設部審核標準的甲級建筑設計院,是上海地區具有相當實力的現代綜合性建筑設計院之一。設計院主持完成了各類民用、工業、重大工程設計近1000萬平方米,項目遍及華東及西北地區,多次獲得部級,市級優秀設計獎、綜合金獎,在業內一直享有較高聲譽。設計院連續三年獲得上海市質量抽查優秀單位稱號,并通過ISＯ20０0版質量體系認證，是上海市勘察設計協會常務理事單位.擁有以多名博士、碩士和各專業注冊師領銜的100多名科技人才所組成的設計團隊，有4人被市科委聘為技術專家.近年來共完成項目13０多項，平均每年完成設計建筑面積２８0萬平方米,項目遍及全國，２０多個項目獲部、市級設計綜合獎。福運馬洛卡一、二期就是該設計院的作品。5、項目的施工單位？幾級資質？曾獲得什么獎項？答：福興莊園的建設施工單位有二家，分別為：別墅類建筑:南通四建集團有限公司。酒店、公寓小高層建筑：上海農工商建設發展有限公司.南通四建集團有限公司建于195８年，注冊資金3．0５8億元.公司具有房屋建筑工程施工總承包特級資質；公司通過ISO９0０１：2０0０質量體系和ISO140０1環境管理體系和OHSAS18001安全健康管理體系的認證；公司是全國施工企業５00強企業,江蘇省建筑業綜合實力20強企中的第五強。在公司創立的一大批名牌工程和“魯班獎”工程中，在西藏拉薩飯店（江蘇省的第一個“魯班獎")、上海進才中學等等。南通四建集團有限公司主要負責建設施工福興莊園項目內別墅住宅類建筑。上海農工商建設發展有限公司始建于１980年，是農工商房地產（集團）有限公司的全資子公司。公司屬上海市房屋建筑施工、市政、水利水電二級總承包及裝修裝飾專業二級企業，現有工程技術人員1１5人,其中具有中高級職稱的專業技術人員30人。公司擁有豐富的管理經驗,雄厚的施工實力,多次施工過上海市工程和實事工程。歷年來承接梅隴、陽光新景、東蘭興城等住宅小區和各類建筑100多萬平方米。施工代表項目有：梅隴住宅小區、浦東世紀廣場、崇明北橫引河一期、二期工程項目、上海農墾物館、上海海博股份綜合大樓、虹橋機場指揮塔樓、新世紀酒店公寓、南匯周航“四高”小區等。公司堅持以“質量第一，顧客至上"為宗旨，在上海建筑市場享有較高信譽。承接的施工項目曾榮獲上海市“白玉蘭"獎杯;徐匯區最佳住宅獎;閔行杯獎;市區標化工地、文明工地等榮譽稱號;并榮獲過在滬施工企業單項業績考評優勝單位；市重點工程立功競賽優秀集體等獎項.上海農工商建設發展有限公司方要負責建設施工福興莊園項目內酒店式公寓、花園洋房等小高層商業、住宅類建筑.６、項目的施工監理？答：昆山市功成咨詢監理有限公司.昆山市功成咨詢監理有限公司是工程監理、咨詢的技術性服務企業,監理資質為房屋建筑工程乙級、市政公用工程丙級(證書編號E2320０２５63),具有獨立法人資格，江蘇省監理協會會員單位.近年來共監理各類工程建設項目１５0余項,總建筑面積達2０0多萬平方米。其中有工業廠房(電子、化工、機械、文具、塑料、模具、醫藥類）、科研實驗室、酒樓、住宅、別墅、辦公樓等建筑工程.7、項目銷售商？答：上海華燕置業發展有限公司項目周圍環境配套介紹８、樓盤小區所處具體地址？答:樓盤地址：樓盤按不同建筑類型有3種門牌號。別墅類：昆山淀山湖鎮淀興路555號；花園洋房類：昆山淀山湖鎮曙光路55號；酒店式公寓：昆山淀山湖鎮曙光路59號。售樓處地址;曙光路9號福運二期內。地理位置（從靜態角度來看)本樓盤位于淀山湖鎮中心，在鎮“一橫三縱”（一橫指淀興路，三縱指中市北路、曙光路和振淀路)商業街淀興路、曙光路口。淀山湖鎮區距上海青浦區中心區９公里,離上海虹橋機場２８公里，距蘇州市區5０公里，離昆山市區30公里。鎮域道路交通四通八達，對外交通便捷，鎮東有Ｓ26滬常高速，蘇滬機場路，直通G１5０１(A３0)；鎮南的曙光路即將對接朱家角復興路,直通３18國道和G50(A9）高速；鎮西錦淀路,直達古鎮錦溪、周莊，并經南北公路通昆山、上滬常高速；鎮北復興路接陸千路，直達312國道和昆山.地理位置（從動態角度來看）1、自上海市區的天山西路開始，從北翟路、北青公路和機場路，可直接到達淀山湖鎮至本案。2、自上海市區的延安路高架或外環線，至Ｇ50滬渝高速（A９原滬青平高速）轉G１5０1上海繞城高速（A３0原郊環高速）在青浦的大盈重固鎮出口下來,左轉彎,至淀山湖鎮本案約1０公里.3、自上海市區的中環線，至G２京滬高速（A1１原滬寧高速）轉G150１上海繞城高速(A30原郊環高速）再轉S26滬常高速千燈淀山湖出口下,按指示牌至淀山湖鎮本案約5公里。上述在道路善比較正常的情況下，從上海市區到本案大約４５分鐘路程。地理位置（從遠景來看），將大大縮短到上海的車行地面道路。（1）、根據昆山市交通局已完成的規劃來看,淀山湖鎮曙光路將向南北兩方延伸，南面將與青浦朱家角的復興路完成接通,全程五公里，淀山湖鎮境內3.4公里,目前已經完成道路建設,青浦境內１.6公里也即將建設，２０10年底通車。(２）、淀山湖鎮將在交通上形成“三個１0分鐘”的優勢，即１0分鐘上G1501上海繞城高速(Ａ３0),１0分鐘上G5０滬渝高速（A9）,1０分鐘輕軌（軌交２0號線即2號線延伸段),在交通上與上海實現“無縫”對接.（３）、隨著上海大虹橋商貿中心、虹橋交通樞紐的規劃建設,淀山湖鎮景距離最近的城鎮之一。(4）、淀山湖鎮將大規模建設環湖景觀大道，目前已建成樣版段。淀山湖鎮簡介？答：淀山湖鎮位于江蘇省昆山市東南端，東鄰上海市,處于上海、蘇州、昆山的“金三角”區域內,東南與上海青浦區盈中鎮、朱家角鎮毗鄰，西南臨淀山湖，西北與錦溪鎮相連，北與千燈鎮接壤。鎮區域面積56平方公里,轄１1個行政村、５個社區居委會,常住人口5。8萬。鎮區擁有15公里天然內湖淀山湖岸線,湖面總面積62平方公里,淀山湖鎮所轄6。78平方公里.淀山湖鎮屬太湖流域地區,地勢平坦，水域面積約占三分之一，典型的江南水鄉城鎮。氣候溫和，屬亞熱帶氣候，常年主導風向為東南，年平均氣溫１５℃-１6℃。年平均降雨量１1０0毫米左右,每年5、６月份進入梅雨季節,雨日約1２５天，全年無霜期平均２36天，常年平均風速為3.4米鎮區內擁有可耕良田44０0畝,水面3600畝,盛產優質大米、河蟹、河蝦、河鰻、甲魚等湖鮮珍品，是典型的“魚米之鄉"、“新江南特色鎮”。淀山湖鎮是中國二十一世紀小城鎮規劃與建設示范鎮、全國環境優美鄉鎮、國家衛生鎮、江蘇省文明鎮和全國首批百強鎮之一。10、淀山湖鎮建設？答:城鎮建設成效顯著，形成四大功能區發展格局,人居環境明顯改善。四大功能區：集鎮區、旅游度假區、工業開發區、農業園區。集鎮區為鎮經濟文化中心,有老街、歐陸風格一條街、商業街等,有晟泰農民新村、淀輝錦園、福運莊園、曙光新城、得馨佳園等高檔次居住區。旅游度假區199７年被批準為江蘇省級旅游度假區,位于鎮西南，區內有上海旭寶高爾夫球場、大自然游艇會、夢萊茵游艇碼頭等高檔體育休閑場所，有淀湖桃園、納帕爾灣、富力灣等高檔別墅區。工業開發區位于鎮東北，分為歐美工業園區、民營經濟區、航空產業基地,主要以高新技術、服裝、電子、金屬制造、包裝產業為主。農業園區有蘇州市淀山湖現代農業示范基地,以花卉、苗木、果園為龍頭產業,晟泰萬畝優質稻米基地,以設施農業,環保型農業為主.鎮綠化覆蓋率為22。30％,建成區綠化覆蓋率36.6％，建成區人均公共綠地面積為１7．５3平方米。一幅“天藍、水清、地綠、物美”的美妙風景畫。1１、淀山湖鎮今后建設規劃思路？答：極力打造淀山湖濱水國際社區.天然內湖淀山湖,湖水面積有６４平方公里，是杭州西湖的12倍。作為距離上海最近的唯一原生態湖泊，與上海的黃浦江、佘山共同形成了“一江、一山、一湖”的稀缺珍貴資源。淀山湖擁有１5公里湖岸線，今后建設規劃思路就是圍繞休閑旅游度假極力打造淀山湖濱水國際社區，憑借優越的自然資源，得天獨厚地理位置，淀山湖濱水國際社區板塊將成為繼黃浦江濱江板塊、佘山板塊之后，又一個重要的高端社區,高檔居住板塊.本著淀山湖濱水國際社區與上?！傲憔嚯x”對接,加之大虹橋商貿中心,交通樞紐的建設讓上海的經濟中心西移，必將吸引大批高端人群.淀山湖濱水國際社區的配套日益成熟，形成了水上運動場、游艇俱樂部、高爾夫球場、釣魚俱樂部、游泳帆船俱樂部等時尚休閑高端的生活配套設施。淀山湖板塊由以前的旅游、度假的第二居所逐漸轉變成第一居所。12、項目周邊樓盤情況？答：淀山湖別墅我經過這幾年的發展，已經躍居為上海僅次于佘山的別墅居住區,跨越了青浦、昆山兩地，天然的山水體現了新型的休閑度假生活基地。本樓盤地處淀山湖別墅區三大板塊（朱家角板塊、吳江板塊、淀山湖鎮板塊）之中的淀山湖鎮中心附近.板塊內目前已有其他19個風格各異的樓盤，以及各種高檔俱樂部，已經成為淀山湖地區集休閑、度假為一體的風水寶地，目前淀山湖鎮及周邊在建在售的別墅項目主要有以下:淀湖桃源、納帕爾灣、夢萊茵帆船別墅、云湖御墅游艇別墅、富力灣、紳園和福運馬洛卡等。其中：歐式、意大利風格:納帕爾灣；丹麥風格:富力灣C區；美式鄉村：淀湖桃源；東南亞風格：富力灣A區；地中海風格：福運莊園;現代簡約：紳園。板塊風在售別墅容積率主要在０.3-0。8之間。獨立別墅為主力面積３00—500平方米,聯排別墅主力面積160—28０平方米。綠化率大多在50％（業務員了解內容，不作為詳細介紹）。1３、項目周圍有何配套設施？答：(超市、大賣場、菜場、銀行、學校、醫院、郵局、商場)淀山湖鎮作為21世紀中國小城鎮建設和規劃示范鎮，其建設和規劃的現狀和發展條件較好，其配套設施非常齊全。生活配套:淀山湖鎮的主要配套設施比較集中地分布在一橫指淀興路，三縱指中市北路、曙光路、振淀路上,包括富貴廣場（SＨOPPINGMAＬL)、華聯超市、捷強超市、大型室內農貿商場、淀山湖商城、淀山湖醫院、淀山湖小學、淀山湖中心幼兒園、農業銀行、建設銀行、昆山農村信用社、淀山湖學苑、汽車站、娛樂餐飲休閑中心等商業配套。政府辦公：(１）鎮政府:振淀路、淀興路.（2）鎮派出所：振淀路、新樂路.(3）鎮便民服務中心：振淀路、淀興路。休閑娛樂:旭寶國際高爾夫球場，距本案３公里左右。位置：沿新樂路西行約3公里，即可達到具有國際知名度的旭寶國際高爾夫球場。美麗：旭寶高爾夫球場，由臺灣旭寶企業集團投資興建,是一座合乎國際標準的、專業級的36洞比賽球場。球場由設計大師Bｏbbyj.Mａrtin精心設計，利用江南美景的天然湖泊、河道,將一片平坦的原野,幻化成曲線優美、美倫美奐的景觀球場;27洞共分中區３383碼、西區35９4馬、東區３2８3碼、球道寬度１２碼至1０5碼；球道內配置特色的荒漠景觀沙道，球道在沙丘、湖泊與綠草之間交錯;穿梭、迂回全場的小溪，更讓球場顯得變化萬千，幾乎讓每位在球場擊球的桿友在接受挑戰并享受運動樂趣之余，不禁贊嘆球場的美麗。榮譽:中國唯一連續4年舉辦富豪中國公開賽的球場。中國公開賽是中國境風最大職業高爾夫大賽,總資金達45萬美元。主要獲譽：*曾被美國高爾夫文摘及ＡPGＡ評選為亞洲２0大球場之一。*曾被美國高爾夫文摘評選為中國1０大頂尖球場之一.*球場中區第八洞入選中國10大名洞之一。＊是大上海地區唯一入選中國10大頂尖球場的球場。建筑：會館建筑是一座９4８5平方米的西班牙式建筑，其古典歐式外觀氣勢非凡,精致、典雅的內部裝飾和布置，更襯托出上海旭寶高爾夫球場之風格及其品位.會員費：個人會員5４萬元，法人會員約100萬元（含兩名記名會員）.（2）大自然游艇俱樂部。（3）夢萊茵帆船俱樂部.(4）農家樂、垂釣、騎馬等。14、項目周邊交通情況如何？答:淀山湖鎮的公共交通是長途汽車。汽車站位于新樂路中市路路口，與本案5-1０分鐘步程。具體班次如下;發往青浦：７:00-—1６：００，每３0分鐘一班。價格４元。發往昆山；5：45-—17：2０，每１5—20分鐘一班。價格8元。發往蘇州：7：１0、12:3０，每天兩班.淀山湖鎮的鎮內交通是私人摩托車（簡稱“摩的"），散布在鎮內的中市路、淀興路等路邊，與本案５—1０分鐘步程.如超出班車時間，可搭乘“摩的”至青浦，然后取道回市區.三、項目總體規劃1５、三期總體規劃?答:福運地塊項目總占地面積約為14萬平方米，分三期開發.現一期、二期（福運莊園）正在建設銷售當中.三期項目由別墅、花園洋房、酒店式公寓、沿街商鋪等建筑產品組成.其中:合院聯排別墅：85套;雙拼別墅：２4套;花園洋房：132套；酒店式公寓:120套;沿街商鋪：29間。16、三期總占地面積？答：三期地塊呈L型,南北最長有約270米；東西最長有２２0米，總占地面積約４。１萬平方米。三期總建筑面積？答:三期總建筑面積約6。6萬平方米，其中：地上面積4.８萬平方米，地下面積1．8萬平方米。18、三期項目小區建筑規模?答：合院別墅5組團,每組團17套；雙拼別墅1２幢，每幢2套；花園洋房5幢，樓高６層;酒店式公寓１幢，樓高7層。三期項目容積率、建筑密度？答：綜合容積率：1.08建筑密度:34．20%2０、三期項目小區綠化率？景觀風格?答：綠化率３7.８％,庭院綠化小業主自理。景觀風格：仿地中海小鎮風格,公共綠化兼具東西方元素，也考慮了老年、兒童健康娛樂需要。地中海元素體現在：①門庭；②門崗；③院落與院落之間、各戶花園之間的各式高矮不等的隔墻,以及穿插其間的樹籬,還有露臺上和院落內的木制棚架；④各景觀節點明顯的西班牙風格的雕塑；⑤建筑立面的上鑄鐵欄桿、鐵花燈、路燈、公用綠地上若干座椅、各戶宅前的信報箱和門前的門排號等等;⑥沿河景觀橈道。22、小區棟距多少，日照和采光條件如何?答：合院別墅南北最大棟距約11米,最小棟距也有10米；雙拼別墅南北最大棟距約14.7米,最小棟距也有13.5；酒店式公寓按酒店客戶標準設計;所有建筑的日照和采光標準均符合國家規定.2３、小區屬什么性質商品房？答:高檔住宅小區結合商業酒店式公寓、商鋪.2４、小區的建筑風格是什么？答：西班牙風格。地中海式西班牙建筑風格與現代健康居住空間的巧妙結合。主要體現在如下方面:①緩坡頂,鋪設褐色陶制筒瓦；②淺黃色防水涂料外墻，略有凹凸肌理；③多露臺和陽臺，且面積較大;④連續拱形門廊；⑤各類裝飾構(筑)件等等。25、得房率為多少？答：合院別墅得房率94。66%;雙拼別墅得房率9５％酒店式公寓得房率7１。6％26、小區內各種建筑的樓高、層高、在寬、過深?答:樓高：酒店式公寓7層；合院別墅地面3層、地下1層，共４層;花園洋房６層.面寬：酒店式公寓東西朝向，標房4米,套房８米；合院別墅8-11米；雙拼別墅8米。層高:酒店式公寓３。1米;合院別墅一層３.3米,二、三層3米；雙拼別墅一層3．５米，二、三層3米.2７、別墅獨用花園面積?答:９0平方米—200平方米28、小區是否有樣版房？答：酒店式公寓樣版房在售樓處內；合院別墅將在一組團內提供三套.29、小區采用什么建筑結構？答:別墅類：鋼筋混凝土框架結構；多層類：框架結構.四、小區內公建配套30、是否每戶有車庫?答：合院別墅大部分自家一個地下車庫；雙拼別墅每戶自家一個地上車庫;總計有260個車庫（位）。小區內車位如何購買及收費？答：酒店式公寓、花園洋房客戶需要購買，別墅客戶贈送。根據江蘇省物價規定可另收道路養護費3０元一個月.32、是否采用分時電表,每戶電表容量？答：小區供電由當地1０KV電網