第九章財務管理與績效評價EditedbyB.Y.,Sun1第一頁，共六十九頁，2022年，8月28日第一節財務管理概述一、財務管理對象財務是指企業為了達到既定的目標所進行的籌集和運用資金等活動及這些活動所體現的各種關系。企業財務管理是指對企業財務活動和財務關系實施的管理，企業財務管理的對象包括企業財務活動和各種財務關系兩個方面。第二頁，共六十九頁，2022年，8月28日第一節財務管理概述（一）企業財務活動企業財務活動是指在商品貨幣經濟條件下企業的資金運動，包括資金籌集、運用、耗費、收回和分配五個相互依存、相互制約環節。企業的資金運動有靜態和動態兩種表現形式。靜態形式是資金占用和資金來源的統一，包括固定資產和流動資產，流動負債、長期負債和所有者權益；動態形式則可以分為經營性現金流動、投資性現金流動和籌資性現金流動三種類型。第三頁，共六十九頁，2022年，8月28日第一節財務管理概述（二）企業財務關系1、企業同其所有者之間的財務關系。2、企業同其債權人之間的財務關系。3、企業同其債務人之間的財務關系。4、企業內部各單位之間的財務關系。5、企業同職工之間的財務關系。6、企業同國家機關之間的財務關系。第四頁，共六十九頁，2022年，8月28日第一節財務管理概述二、財務管理目標財務管理目標又稱理財目標，是指企業進行財務活動所要達到的目的，是評價企業財務活動是否合理、有效的標準。第五頁，共六十九頁，2022年，8月28日第一節財務管理概述（一）財務管理總體目標1、利潤最大化2、資本利潤率最大化或每股利潤最大化3、企業價值最大化或股東財富最大化第六頁，共六十九頁，2022年，8月28日第一節財務管理概述（二）財務管理具體目標1、籌資管理目標在滿足物業經營管理所需資金的前提下，以較低的籌資成本和較小的籌資風險，獲取同樣多的資金（或較多的資金）。2、投資管理目標以較低的投資風險與投資投放和使用，獲取同樣多（或較多）的投資收益，也就是取得投資效益的最大化。3、利潤分配管理目標在企業進行利潤分配時，正確處理企業相互利益主體之間的經濟利益，合理確定利潤的留存比例以及分配形式，以提高企業的潛在收益能力，從而提高企業的總價值。第七頁，共六十九頁，2022年，8月28日第一節財務管理概述三、財務管理的內容財務管理的內容是指財務管理具體從事哪些方面的工作。第八頁，共六十九頁，2022年，8月28日第一節財務管理概述（一）籌資決策籌資決策是指物業管理企業對所要籌集資金的數量、來源、方式和構成等方面進行的決策。包括如下內容：預測企業資金需要的數量；確定籌資規模和籌資時機；確定籌集資金的來源與比例；研究或評價最佳的籌資方式；確定資本成本，分析財務風險，優化資本結構；研究資本結構的彈性及調整方法。第九頁，共六十九頁，2022年，8月28日第一節財務管理概述（二）投資決策投資決策，是指企業籌得資金之后，在確定投資方向、投資規模以及具體的投資方式等方面的決策，以便取得最佳的投資收益。物業管理企業的投資決策一般有直接投資和間接投資兩種類型。直接投資是指把資金直接投放于物業經營管理服務中去，以便獲取利潤。間接投資又稱證券投資，是指把資金投放于金融性資產，以便獲取股利或者利息收人的投資。第十頁，共六十九頁，2022年，8月28日第一節財務管理概述（三）利潤分配決策利潤分配決策是指企業用利潤給股東發放股息和作為留存利潤等方面進行分配的政策選擇，也就是考慮企業的利潤怎樣進行分配，既能提高企業的即期市場價值和財務的穩定性與安全性，又能使企業的未來收入和利潤不斷增加，從而使企業的市場價值不斷上升。第十一頁，共六十九頁，2022年，8月28日第一節財務管理概述包括：利潤分配與留存利潤的關系；利潤分配政策及其影響因素，如未來企業的投資機會、各種資金來源及其成本、股東對當期收人和未來收入的相對偏好等；利潤分配的時間和方式；股票股息及股票回購問題。第十二頁，共六十九頁，2022年，8月28日第一節財務管理概述四、財務管理的手段實現企業理財手段與方法以網絡財務為主，并將網絡財務融人到企業資源規劃（ERP）系統中。網絡財務是以互聯網INTRENET、內部網INTRANET以及電子商務為背景的在線理財活動。第十三頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析一、財務報告的構成與內容企業財務報告又稱財務會計報告，是以企業的日常核算資料為依據，以表格為主要形式，反映、提供和傳輸企業財務信息的書面報告文件，是企業經營管理水平的綜合反映。第十四頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析（一）會計報表部分會計報表又稱財務報表，是在日常會計核算的基礎上，按照一定的指標體系，總括地反映物業管理企業在一定時期內的資產、負債及所有者權益的狀況、經營成果和理財過程的書面文件，是物業管理企業的償債能力、獲利能力和經營管理效率等的集中反映。第十五頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析1、主表主表即企業在會計期末編制的主要會計報表，包括資產負債表、利潤表、現金流量表和不需對外報送的成本報表。（1）資產負債表。資產負債表是反映物業管理企業在某一特定時日（如年末、季末、月末）財務狀況的財務報表，是企業的基本會計報表之一。（2）利潤表。利潤表又稱損益表，是反映物業管理企業在一定時期內經營業績或經營成果及其分配情況的會計報表。它反映了企業在一定期間的收入和相應的費用、成本，以及最終形成的損益。（3）現金流量表。現金流量表是用于提供企業在一定會計期間內經營活動投資活動和籌資活動產生的現金及其等價物流入和流出信息的會計報表。第十六頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析2、附表附表是指對主表中的某一項或幾項指標或內容提供更為詳細情況的補充性報表。這些報表包括兩類：一類是《企業會計制度》規定的，另一類是企業內部管理需要的。（1）資產負債表附表資產減值準備明細表股東權益增減變動表應交增值稅明細表（2）利潤表附表利潤分配表分部報告第十七頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析（二）文字報告部分1、會計報表附注（1）企業基本情況。（2）不符合基本會計假設的說明。（3）重要會計政策和會計估計及其變更原因及其對財務狀況和經營成果的影響。（4）或有事項的說明。（5）資產負債表日后事項的說明。（6）關聯方關系及其交易的說明。第十八頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析（7）重要資產轉讓及其出售情況。（8）企業合并、分立的說明。（9）重大投資、融資活動。（10）會計報表中重要項目的明細資料。（11）合并會計報表的說明。（12）有助于理解和分析會計報表需要說明的其他事項。第十九頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析2、財務狀況說明書財務狀況說明書是企業對自身的財務狀況和經營成果作出的自我評價。包括：企業生產經營的基本情況。利潤實現和分配情況。資金增減和周轉情況。對企業財務狀況、經營成果和現金流量有重大影響的其他事項。第二十頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析二、財務報告分析的概念與形式（一）財務報告分析的概念與特征財務報告分析是指以財務報告所反映的各類信息為依據和起點，采用科學的評價標準和適用的分析方法，遵循規范的分析程序，有重點、針對性地分析和評價物業管理企業的財務狀況和經營成果，正確判斷企業在經營管理過程中的利弊得失、財務狀況及其發展趨勢，為報告使用者投資與決策提供重要財務信息的一種分析活動。第二十一頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析財務報告分析具有三個特征：拓展性判斷性依耐性第二十二頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析（二）財務報告分析的主要形式1、內部分析與外部分析（1）內部分析是指物業管理企業對企業財務狀況進行的內部分析。（2）外部分析是指物業管理企業外部的投資者、債權人及政府部門，根據各自需要或分析目的，對企業的有關情況進行的分析。第二十三頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析2、全面分析與專題分析全面分析是指對物業管理企業在一定時期的經營管理各方面的情況進行系統、綜合、全面的分析和評價。專題分析是指根據分析主體或分析目的的不同，對企業經營管理過程中某一環節或某一方面存在的突出間題進行分析。第二十四頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析3、財務報表分析與內部報表分析（1）財務報表分析是財務報告分析的最基本形式。根據報表的種類不同又可分為資產負債表分析、利潤表分析和現金流量表分析三種。（2）內部報表分析是對財務報告分析的必要補充，對內部報表的分析更有利于揭示物業管理企業經營管理中存在的問題或不足。第二十五頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析4、趨勢分析、現狀分析、潛力分析（1）趨勢分析是指對物業管理企業某個時期各單位時間的總體財務變動狀況或某個財務指標的變動情況所作的分析，借以評價企業的發展趨勢。（2）現狀分析是指對物業管理企業財務活動所析，以評價企業當期的各項經營和財務活動狀況。（3）潛力分析是在趨勢分析和現狀分析的基礎上，結合企業資源變動狀況和經營目標，對企業未來發展能力的估價與判斷。第二十六頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析三、財務報告分析的主要方法（一）比率分析法比率分析法是財務報告分析是基本最重要的方法，它實質上是將影響財務狀況、經營成果的兩個或兩個以上相關因素聯系起來，通過計算比率，反映它們之間的關系，借以評價企業財務狀況、經營成果的一種分析方法。比率分析法主要包括：相關指標比率分析法構成比率分析法效率比率分析法第二十七頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析（二）比較分析法比較分析法是將實際數同特定的各種標準（基數）相比較，從數量上確定其差異，并找出產生差異的原因及其影響程度，為改進物業經營管理提供參考的一種分析方法。比較分析法中的數據有：絕對數相對數第二十八頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析四、財務報告分析的一般過程（一）財務報告分析準備階段1、明確財務報告分析目的2、確立財務報告分析標準3、制定財務報告分析計劃4、搜索整理財務報告分析資料第二十九頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析（二）財務報告分析實施階段1、報告整體分析2、財務指標分析3、基本因素分析第三十頁，共六十九頁，2022年，8月28日第二節財務報告分析（三）財務報告分析報告階段1、得出財務報告分析結論2、提出可行的措施建議3、編寫財務報告分析報告第三十一頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價一、物業管理績效評價的概念與意義（一）績效與物業管理績效物業管理企業績效，是指一定經營期間的企業經營效益和經營者業績。企業經營效益主要表現在盈利能力、資產運營水平、償債能力和后續發展能力等方面。經營者業績主要通過經營者在經營管理企業的過程中對企業經營、成長、發展中所取得的成果和所作出的貢獻來體現。第三十二頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價物業資產管理項目績效，是指物業管理企業受業主委托承擔經營性物業的資產管理責任時，其受托管理的物業資產項目的績效。第三十三頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價（二）物業管理績效評價及其意義1、物業管理績效評價的概念物業管理績效評價是指運用數理統計和運籌學等方法，采用特定的指標體系，依照統一的評價標準，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業管理企業在一定經營期間占有、使用、管理、配置物業經營管理資源的效益和經營者的業績，作出客觀、公正和準確的綜合評判活動。第三十四頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價2、物業管理績效評價的特點物業管理績效評價的特點是以物業管理企業作為具體評價對象，以物業管理企業的盈利能力、資產運營水平、償債能力和后續發展能力等四個方面的內容作為評價重點。3、物業管理績效評價的意義第三十五頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價二、物業管理績效評價的類型（一）政府評價指政府有關部門根據企業監管的需要、獎懲的需要或者財務分析的需要等，分別或聯合組織的物業管理企業績效評價。（二）社會評價社會評價是指企業出資人、債權人、中小股東，或社會中介機構等，為及時了解企業經營的真實情況、促進投資效益提高，加強企業的社會監管而組織開展的評價行為。第三十六頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價（四）企業自我診斷評價指各類物業管理企業法人根據自身經營管理的特定需要而自行組織開展的績效評價。（五）物業資產管理項目評價回答業主關心的其委托管理的物業資產的收支狀況、收入及資產價值成長的潛力、資產投資收益水平、在市場上的競爭能力等問題。第三十七頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價三、物業管理績效評價的基本要素物業管理績效評價有三個基本要素，即：評價指標、評價標準和評價方法。第三十八頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價四、物業管理績效評價的指標體系（一）物業管理績效評價基本指標1、財務效益狀況指標（1）凈資產收益率第三十九頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價（2）總資產報酬率（3）財務內部收益率第四十頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價2、資產營運狀況指標（1）總資產周轉率（2）流動資產周轉率第四十一頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價3、償債能力狀況指標（1）資產負債率（2）利息保障倍數4、發展能力狀況指標（1）營業增長率第四十二頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價（2）資本積累率第四十三頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價（二）物業管理績效評價修正指標1、財務效益狀況修正指標（1）主營業務利潤率（2）盈余現金保障倍數第四十四頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價（3）成本費用利潤率第四十五頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價2、資產營運狀況修正指標（1）應收賬款周轉率（2）不良資產比率第四十六頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價（3）資產損失比率第四十七頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價3、償債能力狀況修正指標（1）流動比率（2）速動比率第四十八頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價（3）現金流動負債比率（4）長期資產適合率第四十九頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價（5）經營虧損掛賬比率第五十頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價4、發展能力狀況修正指標（1）總資產增長率（2）三年利潤平均增長率（3）三年資本平均增長率第五十一頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價（三）物業管理績效評價評議指標評議指標即實施評論議定的指標，屬于非計量指標，用于定性分析判斷，是對計量指標的進一步補充。1、經營者基本素質2、服務滿意度3、基礎管理水平4、在崗員工素質狀況5、服務硬環境6、發展創新能力7、經營發展策略8、綜合社會貢獻第五十二頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價第五十三頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價第五十四頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價五、物業管理績效評價的標準（一）定量指標標準定量指標評價標準由標準值和與之對應的標準系數組成。定量指標評價標準值包括8項基本指標和14項修正指標的標準值，每項指標的標準值劃分為行業標準值和規模標準值兩大類。標準值分為優秀值、良好值、平均值、較低值、較差值五個檔次，分別表示優、良、中、低、差五種水平。第五十五頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價（二）定性指標評議參考標準定性指標參考評價標準，包括每項指標具體的含義、內容和范圍，以及應達到的相應水平或程度，從高到低分A、B、C、D、E五個等級。第五十六頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價六、物業管理績效評價結果與報告（一）物業管理績效評價結果運用不同層次的評價指標將得出不同層次的評價結果，如初步評價結果、基本評價結果、定性評價結果和綜合評價結果。初步評價結果、基本評價結果、定性評價結果分別依據基本指標、修正指標和評議指標計算得分產生。第五十七頁，共六十九頁，2022年，8月28日第三節物業管理績效評價（二）物業管理績效評價報告評價報告是評價工作組在完成評價工作后，向評價工作組織機構（委托方）提交的說明評價目的、程序、標準、依據、結果以及基本結論分析等基本情況的文本文件，也是企業績效評價工作最終成果的體現。評價報告由封面、正文和附錄三部分組成。第五十八頁，共六十九頁，2022年，8月28日第四節績效評價的主要方法一、功效系數法功效系數法是指根據多目標規劃原理，把所要評價的各項指標分別對照各自的標準，并根據各項指標的權數，通過功效函數轉化為可以度量的評價分數，再對各項指標的單項評價分數進行加總，求得綜合評價分數的一種方法。第五十九頁，共六十九頁，2022年，8月28日第四節績效評價的主要方法第六十頁，共六十九頁，2022年，8月28日第四節績效評價的主要方法（一）基本指標計分方法第六十一頁，共六十九頁，2022年，8月28日第四節績效評價的主要方法（二）修正指標計分方法第六十二頁，共六十九頁，2022年，8月28日第四節績效評價的主要方法二、綜合分析判斷法綜合分析判斷法屬于定性評價方法，