上海低密度辦公場分析項目自身條件分析項目目標客戶分析項目定位建議價格實現預判整體營銷推廣策略1上海浦東企業商墅綜合體定位及營銷推廣報告2013年05月余渝低密度寫字樓市場分類目前上海的低密度產品主要分為兩類：第一類是以政府為主導開發的園區類項目，目前主要分為張江高科技園、金橋商務園等幾個科技園區，單棟產品面積較大，部分為大型企業定制產品，基本為工業產權，依托政府的政策支持引入客戶；第二類為開發商自主開發的市場型項目如為工業產權：主要集中在外郊環間，產品面積較小，主要集中在2000平米以下，只能整棟出售，價格實現普遍較低；如為商辦產權：一類以低密度為特征，面積在1500平米以下，實現單價較高，以萬科VMO為典型代表；一類以綜合體為特征，面積基本在五千以上，也可分層出售，集中在新興的長風、臨空板塊，如旭輝世紀廣場、北岸長風。市場型低密度寫字樓項目分布近兩年市場型低密度產品供應量增加，獲得市場認可及青睞；但是大部分項目分布在外環外，僅有少數項目位于中環以內，內環以外區域；目前市場上大部分項目為工業產權，僅萬科VMO、長風板塊的幾個綜合體項目為商辦產權.印象鋼谷東方環球企業中心金領之都B區復地中環天地世和中心中邦MOHO長風綠城項目旭輝世紀蘇寧天御本項目贏華國際集電港區項目名企公館北岸長風張江創新園欣凱元川沙項目萬科VMO售罄大業領地伽利略公館萬科#6地塊在售未來上海總部財富新場二期復地項目供應灣四期上河商務園二期財富興園旭輝地塊創研智造三期低密度市場供求分析同類低密度辦公項目每年供應量約為10‐25萬方，占寫字樓整體銷售市場供應量的10%，在2009年后有所下降。總體去化率較高，且呈快速上升的趨勢，2009年保持在90%以上的高位；2011年受整體經濟及樓市低迷的影響，去化率有所下降。（11月份復地中環天地有大體量上市，銷售時間很短，對整體去化率造成影響。）2006‐2011年低密度辦公項目成交及供應統計數據來源：同類低密度辦公市場的典型項目作為統計樣板各在售低密度項目概況區域項目主要銷售周期主力面積整體成交備注均價（萬元）創新園2006年7月‐2010年3月1300、30001.59售罄潤和國際總部園2006年4月‐2007年10月850、14001.28近期在租張江伽利略公館2009年半年1300、19001.59售罄世和中心2011年9月至今1000、19502.8在售（地上面積浦江鎮萬科VMO2011年1月‐2011年6月500、1000價格）一期售罄2.9（地上面積）（地上面積大業領地2007年9月‐2008年9月500、1000、2000價格）基本售罄松江0.44名企公館2008年10月‐2011年1月950、15000.5一期基本售罄上海總部灣一至三2008年5月‐2011年3月1500‐30001售罄期南匯創研智造一、二期2009年5月‐20011年1月800—15000.65一期售罄、二期在售財富新場2010年8月‐20011年6月1500‐23000.65一期在售上河商務園2008年6月‐2009年8月350‐4001.15一期在售金橋中邦MOHO2006年1月‐2009年1月500‐20000.60基本售罄金領之都B區2012年4月至今1200‐270報價1.7暫無成交（同時可租）寶山印象鋼谷2010年1月至今2861.32在售復地中環天地2011年11月至今300‐8002萬元起新推出，在售未來供應分析本案入市時競爭主要來源于浦江鎮的三個知名開發商開發的同為商辦產權的低密度辦公項目，上市時間比較接近。區位項目名稱規建面積概況工程現狀預計上市時間備注（萬平方米）周浦創研智造三期約10萬方低密度辦公樓，具體面積規劃2013年工業產權，前期以制造類小型未定企業的總部辦公為主周浦上海總部灣四‐已開發3期四期低密度辦公樓，24在建四期2012年6工業產權，具有政府扶持優惠，五期棟，面積1500‐3000平米月吸引很多跨國公司入駐，離本后續2期約10萬方項目較近南匯財富新場二期5萬約50棟企業總部，面積規劃2013年工業產權，定位較低，品質一1500‐2300平米，具體未般，為南匯的私營企業主服務定南匯上河商務園二24萬獨棟辦公，700平米以上在建2012年中工業產權，定位較低，品質一期般，為南匯的私營企業主服務張江4‐8項目5.38萬，包含2棟獨棟辦公約1800平米/棟外立面2012年中工業產權，集中在1500平米以小高層辦公，3棟上，具備園區政策，吸引園區獨棟辦公內的大型企業川沙欣凱元川沙項約2.5萬（15棟）1350~3000平米獨棟外立面階段2012年二季度工業產權，品質一般目一期（總11.9萬）復地浦江鎮項約7.6萬（總22萬）1000~2600平米雙拼及獨在建2012年9月商辦產權，品質較好，定位高目一期棟端浦江鎮旭輝地塊約6萬未定在建2012年四季度低密度辦公與小高層辦公結合萬科#6地塊約10萬包含多層辦公及獨棟、雙方案調整中2012年四季度依托VMO良好的品牌構建拼辦公，其中獨棟700平米，雙拼460平米重點案例分析——在售（萬科VMO）發展商：萬科/中糧項目地址：閔行浦錦路與江梅路交接處交通：與8號線距離較遠項目總體量：88762平方米物業構成：獨棟別墅辦公、雙拼別墅辦公、多層標準辦公。獨棟面積約1500平/套，洋房主力面積50‐150平米推售情況：一期基本售罄，二期僅余部分花園洋房及少數獨棟在售定位：VMO分別是Villa、Master、Office的縮寫，即定位于大師級生態獨棟辦公低密度辦公部分銷售時間：2010年12月開盤，目前僅剩最后推出的6棟獨棟產權性質：商辦性質平均售價：2.9萬/平方米（地上面積）產品參數：獨棟約1400平米/棟（其中地上面積約1000）雙拼約700平米/棟（其中地上面積約520）獨棟地上4層，單層面積約250平米，雙拼地上3層，單層面積約180平米，地下室計入產證重點案例分析——在售（萬科VMO）獨棟1F 獨棟2F 獨棟3F 獨棟4F該項目作為低密度產品中的標桿性項目，其產品亮點、營銷推廣、客戶構成均值得本項目借鑒成功因素總結——1、產品力多面積贈送、豐富的建筑空間、緊湊的產品面積2、入市時機（花園廣場）閔行浦西寫字樓供應緊缺時段，且與本項目形成價格落差（商務別墅）在市場供應大面積、同質化產品，反應迅速推出差異化產品3、營銷利用與翡翠別墅的價格差促進客戶成交萬科品牌的號召力重點案例分析——在售（復地中環天地）發展商：復地集團項目地址：寶山環鎮南路交通：距離七號線大場鎮站約1.5KM項目總體量：約32萬方物業構成：一期2棟標準辦公,1棟ＳＯＨＯ，共約7萬方二期獨棟辦公約9萬方，共110棟三期5棟定制式寫字樓約16萬方辦公面積：甲級辦公118—1400平米獨棟辦公300—800平米/棟推售情況：一期三棟樓，其中一棟為復地及其下屬公司使用，一棟計劃引進酒店式管理公司作為酒店運營，目前僅一棟在租，租金為２元／平米／天，出租率較低2011年11月19日推出獨棟辦公獨棟辦公部分銷售時間：2011年11月19日開盤，目前銷售情況一般產權性質：工業性質，但為50年產權平均售價：報價2萬/平方米起，總價在1000—2000千萬每棟，具體一房一價產品參數：300‐800/棟地上三層，地下面積贈送，贈送花園面積毛坯交付重點案例分析——在售（復地中環天地）該項目在定位、總價段、產品面積上與本案有所不同，且從區域位置、產品性質上來看，對本案形成的競爭較小，可以關注其接下來的銷售情況，作為本項目的參考。項目點評：優點：復地中環天地臨近中環，在地理位置上具有優勢，且寶山區此前無此類低密度產品，可吸引周邊的實力企業。項目體量大，可形成規模效應，并且利于打造良好的綠化景觀；產品面積段較小，適合寶山區的私營企業，擴大目標客群；擁有相關優惠扶持政策，對企業形成吸引。缺點：項目為工業產權，會影響部分客戶的購買心理；寶山區為工業主導區域，對注重區域形象的高端設計、服務等行業會存在一定的抗性；項目周邊目前商業配套不足，未來園區內部的商業需要一定時間才能形成氣候，為前期入駐的企業帶來不便。重點案例分析——在售（張江世和中心）發展商：上海嘉頻房地產開發有限公司項目地址：祖沖之路、申江路口交通：與2號線廣蘭路站一路之隔項目總體量：約10萬方物業構成：星級酒店4.3萬方甲級辦公樓2.8萬方獨棟辦公約2萬方，共16棟辦公面積：甲級辦公80‐150平米獨棟辦公1000及1950平米/棟推售情況：2009年7月推出甲級辦公樓，目前基本售罄2011年9月份推出獨棟辦公獨棟辦公部分銷售時間：2011年9月開盤，至今僅剩1套1000平米，2套1950平米（部分為內部交易）產權性質：工業性質平均售價：2.7‐2.8萬/平方米（地上面積）產品參數：1000及1950平米/棟4層獨棟，單層面積200平米，地下為半地下室，計入產證精裝修交付重點案例分析——在售（張江世和中心）項目在單價上與其他園區內項目有所突破，對本案具有借鑒性，目前僅剩3棟，其前期的銷售情況與購買客戶情況對本案具有一定的借鑒意義。項目點評：優點世和中心在張江的區域認知、軌道交通直達、項目配套上具有優勢，對于原先在張江辦公的企業具備較大的吸引力，其大開間的產品格局也較適合研發類企業；張江未來低密度辦公產品非常少，世和中心具有一定的稀缺性；產品品質較好，精裝修交付，半地下室，具備良好的通風與采光。缺點外立面設計比較工業化，缺乏設計感半地下室計入產證，贈送面積少；樓棟密度較高，一定程度上影響了辦公的舒適度。重點案例分析——未來供應（復地浦江鎮項目一期）發展商：復地集團項目地址：聯航路靠近浦星公路交通：距離8號線聯航路站約500米項目總體量：約21萬方物業構成：一期：獨棟及雙拼辦公或商業，約.萬方，共 棟76 42二期：標準辦公及商業5棟，約14.3萬方辦公面積：標準辦公標準層1900‐2100平米獨棟及雙拼辦公或商1050、1770、2600平米/棟預計開盤時間：一期2012年9月，二期未定重點案例分析——未來供應（復地浦江鎮項目一期）雖然該項目與本項目距離較遠，但產品面積與本案的商務別墅較為接近，且該項目同樣屬于商辦產權，定位較高，本項目上市時該項目正好處于銷售后期階段，會分流部分客戶，對本項目形成較大的競爭。項目點評：軌道交通優勢更為明顯，距離地鐵站僅500米；項目體量大，商業配套比較豐富，彌補周邊商業氛圍的不足。本項目優勢本項目的競爭策略——?區域位置優勢：近內環的核心區位，靠近張江、金橋成熟園區。?更成熟的配套支持：周邊擁有東郊國賓館、東郊花園等成熟配套，有利于客戶引入。重點案例分析——未來供應（旭輝浦江國際項目）發展商：旭輝集團項目地址：聯航路靠近浦星公路交通：距離8號線聯航路站約500米項目總體量：約 萬方容積率：.物業構成：13 18共約42棟獨棟辦公，3棟小高層辦公辦公面積：獨棟辦公1000‐4000/棟預計開盤時間：預計2012年四季度首批小獨棟開盤重點案例分析——未來供應（旭輝浦江國際項目）該項目在產品打造、項目定位方面均與復地項目十分類似，同樣本項目上市時將會面臨該項目的后期銷售。項目點評：軌道交通優勢更為明顯，距離地鐵站僅500米；項目面積段更為靈活，滿足不同企業需求。本項目優勢本項目的競爭策略——?區域位置優勢：近內環的核心區位，靠近張江、金橋成熟園區。?更成熟的配套支持：周邊擁有東郊國賓館、東郊花園等成熟配套，有利于客戶引入。重點案例分析——未來供應（萬科6#地塊）發展商：萬科項目地址：浦錦路（緊鄰翡翠別墅）交通：距離8號線較遠項目總體量：約10萬方容積率：2物業構成：20棟獨棟雙拼/辦公，6棟花園廣場辦公面積：獨棟辦公700棟，雙拼460/棟預計開盤時間：預計2012年四季度重點案例分析——未來供應（萬科6#地塊）項目雖然產品面積相比本案的商務別墅較大，但該項目同樣屬于商辦產權，定位較高，且依托前期VMO奠定的良好口碑，會造成客戶的分流項目點評：?面積更富彈性：可以滿足和分流需求不足1000、同時對獨立辦公形式與環境有較高要求的企業。?產品更具現代感：現代感十足的外立面風格。?市場品牌效應：VMO一期已經在市場上打開了知名度，并奠定了非常良好的口碑，對二期的銷售可以起到促進作用。本項目優勢本項目的競爭策略——?區域位置優勢：近內環的核心區位，靠近張江、金橋成熟園區。?更成熟的配套支持：周邊擁有東郊國賓館、東郊花園等成熟配套，有利于客戶引入。低密度辦公市場特征民營地產商開發比重趨多,市場化運作；區域產業支撐少,大部分不享受園區優惠政策；關注產品力的提升,具有獨特目標客戶群；絕大部分項目為園區類型工業產權產品，吸引制造類企業作為總部，產品品質一般，品牌開發商運作的高端項目數量很少；價格差異大，部分高端項目價格能達到2萬以上甚至突破3萬，但大部分項目在1.5萬甚至在1萬以下，商辦產權能實現更高的價格；未來一兩年內會有幾個高端的低密度項目集中推出，市場細分程度將更高，各細分市場的競爭更為激烈；本項目的優越地理位置及周邊高端配套支持將成為核心競爭策略。上海低密度辦公場分析項目自身條件分析項目目標客戶分析項目定位建議價格實現預判整體營銷推廣策略20項目區位優勢項目位于東郊板塊，緊鄰內環，距離市中心人民廣場僅約10公里；距離二號線金科路及廣蘭路站僅2公里，緊鄰龍東大道主干道，可快速到達市中心及浦東國際機場；緊鄰張江高科園區，可依托園區內的高科技產業基礎；靠近金橋出口加工區，受其產業輻射；距離陸家嘴金融中心較近，可以吸引其溢出客戶。所在的東郊板塊為傳統的高端別墅板塊，緊鄰東郊國賓館在產品定位及整體形象上有塑造高端低密度辦公產品的先天優勢，并可依托該板塊已經形成的城市綠地以及學校、醫院等相關配套。項目產品優勢?獨棟/雙拼的總部辦公設計2?精心打造綠化景觀更舒適的辦公環境?下沉庭院、私家花園等產品附加值?產品可滿足企業冠名、獨立標示需求企業身份體現5 ?外立面以石材與玻璃結合，現代大氣22SWOT分析?項目緊鄰內環，距離市中心人民廣場僅約?周邊均為住宅項目，缺乏商務氛圍；10KM，區位優越；W?商業配套不成熟，給辦公造成一S定的不便。?項目交通便利，離2號線2KM，具有軌交依托，可快速到達浦東、虹橋機場；?項目為低密度產品，且品質高端，營造舒適的辦公環境；?位于張家浜契形綠地，臨近世紀公園、湯臣高爾夫，擁有綠化資源；自身擁有高檔商業，為辦公提供配套。?未來中環內無同類低密度產品供應；T?單棟總價較高，對客戶的承受能力有O一定要求，一定程度上影響去化速東郊板塊為傳統的高檔別墅區板塊，且項目緊鄰東郊國賓館，為項目的高端定位提供基礎支度撐。?房地產市場處于調控期，未來幾年走?緊鄰張江，靠近金橋、陸家嘴，可以吸引溢出勢存在不確定因素；客戶23項目附加值建議12

配備班車，接送園區內工作人員至2號線地鐵站；——彌補地鐵站3KM的不足優勢將地下室作為附贈面積，增加產品附加值——也可避免總體面積過大24上海低密度辦公場分析項目自身條件分析項目目標客戶分析項目定位建議價格實現預判整體營銷推廣策略25現存低密度項目客戶分析類似低密度項目已入駐客群行業羅列張江集團項目中無優伽利略公館萬科VMO世和研墅惠政策和行業聚集驅房地產貿易建筑工程建筑設計設計行業動的客戶類型IT研發電子研發投資公司化工研發中心公司/個人投資貿易現代服務業制造業總部創研制造上海總部灣中邦MOHO設計研發對外貿易企業總部房地產總部制造業總部對外貿易專業咨詢公共服務設計研發貿易設計研發專業咨詢企業總部

按企業數量降序排列按企業數量降序排列現存客戶面積需求分析根據低密度市場現有入駐情況，貿易、設計研發和生產制造是主要客戶群面積在1000平米以上的主要由設計研發、生產制造、實業投資及批零貿易、房產建筑這幾個行業圖：不同行業企業數量分析信息咨詢實業投資生產制造500‐1000設計研發1000‐1500批零貿易1500‐20002000‐3000能源供應3000‐4000交通物流房產建筑0 5 10 15 20 25 30 35 40數據來源：個類似低密度項目客戶統計。9（伽利略公館、創業園、總部灣、創研智造、中邦MOHO、財富興園、世和國際、大業領地、東方環球中心）27項目客戶匹配要素本項目在低密度辦公市場，擁有如下優勢：?優越的區域價值基礎?優秀的產品品質?高端的相關配套價格突破品牌構建

尋找更高支付能力的客戶尋找更優質的品牌客戶客群篩選判定各行業中的標桿性企業，具有雄厚的資金實力對產品形 對企業形象 對資產沉淀 本項目的匹配度態偏好 體現要求 需求房產建筑體現良好的企業形象及具備極高的升值前景實業投資具備極高的升值前景生產制造體現良好的企業形象設計研發對低密度產品十分偏好批零貿易體現良好的企業形象本項目目標客群定位設計研發類?國內實力企業或國際品牌企業，企業生產值位居行業前列，具核心客戶備較強的購買能力，部分籌備上市；受行業工作內容的影響，此類企業十分注重辦公環境的安靜，內部生態的打造，以保證員工工作時的專注度以及創造性；從市中心遷入或從園區遷入，作為新的集團總部或研發中心。貿易類在某一細分市場中有壟斷性份額的外貿公司，利潤率高；或者為知名生產集團的貿易部門，與生產部分分開，尋求能體現業企業形象的良好辦公環境；本項目目標客群定位制造類重要客戶世界500強或國內上市公司，業務范圍涵蓋全國或全球，具備雄厚的資金實力；行業類別豐富，快消、工業、化工等均可涉及；作為華東區或上海總部使用，關注辦公環境，關注企業形象體現，關注交通便利度以及商業配套。房地產類同時開發2‐3個項目的開發商，有較強的資金運作能力及持續開發能力；經營房產投資、建材貿易等綜合集團，企業收益高，有較強的支付能力；作為企業總部使用，注重產品品質、綠化環境等營造的企業形象，同時關注物業的升值前景。本項目目標客群定位實業投資類偶得客戶私營生產集團下屬或轉型的投資公司，投資多行業實業生產和企業并購，資金密集型企業；尋求投資收益高，總價合適的投資產品；辦公人數少，部分購買后再行出租，或者直接購買帶租約的物業。各類規模企業特征描述國企客戶 民企客戶 外企客戶 投資客戶對地段及企業形象要求較高；偏愛地段好、園區形象好的項目；對價格相對不是非常敏感；需求面積視公司規模從1000‐10000平米不等；此類企業決策過程會較長。

對價格、房屋實用性、交通便利等較為看重；需求面積在500‐2000平米左右；此類企業因公司結構單一，決策比較快。

多以租賃物業為主，購買物業的情況較少；如有購置計劃多數需求大面積8000‐10000平米左右；此類企業在購房過程反復較多，決策時間也較長。

主要考慮租金回報、地點、交通、周邊配套等因素；需求面積受總價因素影響較大；此類客戶在購買物業時決策時間較短。客戶核心特點描述政府重點支持的龍頭企業、納稅大戶受經濟影響小資金實力雄厚具有雄厚實力背景的國企、央企知名跨國企業、500強企業意向客戶名稱

關注公司形象的體現注重圈層關系的營建渴望成功被認同只考慮市中心區域關注公司形象的體現關注辦公場所給公司帶來的尊貴感上海低密度辦公場分析項目自身條件分析項目目標客戶分析項目定位建議價格實現預判整體營銷推廣策略35本項目賣點整合賣點綱領表述?內環邊，東郊板塊，稀缺產品，具備升值前景?緊鄰東郊國賓館、東郊花園，身份貴重?低密度國際總部辦公、獨享尊貴權利空間石材+玻璃相間立面，現代古典完美相容生態環保、彰顯綠色辦公前瞻理念?緊鄰張江園區、靠近金橋及陸家嘴，受到成熟商業區域的輻射毗鄰軌道交通2號線，具有軌交助力目標客戶關注點排序區域價值產品形象?內環邊?低密度?東郊板塊，緊鄰東郊國賓館?石材+玻璃外立?緊鄰張江及金橋?國際企業總部產品標準 客戶組合?生態設計?名門企業入駐，?環境私密圈層構建項目方向性定位東郊國賓館旁東郊國賓館是達官顯貴聚集的地方，是身份感與尊貴感的象征。廣闊人脈資源，高端圈層與之緊密相連。東郊國賓館，靜謐悠遠，大雅風范，繁華城中絕版綠色配套。尊貴、舒適項目方向性定位內環核心區位城市核心區域，內環高架連接城市要道，快速通達城市各個角落。在城市的中心擁有低密度的商墅辦公，是奢侈的享受，也是稀缺的見證。稀缺、核心項目方向性定位獨棟商務獨棟商務辦公擁有寬敞的辦公空間，辦公與生態的完美結合，稀缺的商墅辦公環境，獨享與天地為鄰的商務空間。稀缺、舒適項目定位建議核心定位內環稀有獨棟，國際企業總部關鍵點：身份感/稀缺性舒適性凸顯核心優勢，實現差異化競爭意向案名建議身份感 稀缺性 舒適性領袖人物 別墅 龍頭企業人脈資源 綠色辦公 高端圈層國際化 達官顯貴意向案名建議： 英文字母主推方向英文名字具有國際感，簡介大氣，與項目高端定位及國際企業的客戶目標相映襯。案名舉例：M+C身份感MembershipCooperate稀缺性人脈龍頭企業舒適性圈層領袖企業+ +L V OLeadership Villa Office領袖 別墅 商務辦領軍 公意向案名建議其它方向： 開發商名稱演繹+“天地”如東昌天地、恒昌天地等東郊天下得天獨厚 血統純正龍頭企業

以“天地”為后綴名，體現項目獨棟的特質同時具有大氣的感覺。以“天下”為后綴名，體現項目體量大，氣勢恢弘及開發商的實力。系出名門/一脈相承上海低密度辦公場分析項目自身條件分析項目目標客戶分析項目定位建議價格實現預判整體營銷推廣策略45定價建議及分目標定價區間：30,000–35,000元/平方米（2013年9-10月完成正式定價建議）價格調整因素分析：由于目前距離正式開盤時間跨度約為年，開盤時期的市場情況、整體經濟情1況尚且無法預測，定價受到市場影響的因素較強。2013下半年，復地‐復邦城、旭輝浦江國際廣場、萬科6#地塊等低密度項目陸續開盤，預計2014年中旬本項目開盤之際，這些項目尚未完全去化。因此，本案定價也將根據競爭項目當期銷售價格以及銷售情況來做整體考量。46推盤策第三階段推盤：西側10棟D型雙拼:4棟B型獨棟：3棟A型獨棟：3棟

第二階段推盤：中間位置9棟D型雙拼:3棟 B型獨棟:3棟3 2 1

A型獨棟:3棟第一階段推盤：東側9棟D型雙拼:3棟B型獨棟：1棟A型獨棟：5棟47定價策西東藍色部分為一期價值最高區入口 (離入口最近，昭示性最強。）離入口越近的單元價格越高。主入口 ?交通通達性好，客戶往來更便捷。?企業標識昭示性強，對企業形象面有積極作用。定價由西向東逐漸遞減。?西側近紫竹路，周邊高端別墅環繞，環境較好，噪音輻射少，且紫竹路為主路口。?東側近金橋路，環境較差，噪音污染嚴重，離紫竹路主路口較遠。*目前景觀方案尚未確認，屆時定價也需要根據景觀特色進行調整。48定價策價格比 0.8 : 1西 東套 套0.9:1雙拼 獨棟從產品屬性來看，雙拼與獨棟的價值比為0.8:1；雙拼中西套與東套價值比為0.9:149銷售策略建議大客戶先行 租售并舉前期致力于引進全球知名企業、500強企業；如知名企業暫無購買意向，可采取租賃的方式引進；可以以較低的價格或租金吸引這些公司。在市場上一舉打開知名度，促進后期銷售上海低密度辦公場分析項目自身條件分析項目目標客戶分析項目定位建議價格實現預判整體營銷推廣策略51項目成功關鍵對客戶承受能力有要求單套總價高客戶決策周期長推廣前置，客戶鎖定營銷籌備前置現場接待前置項目展示前置客戶鎖定前置營銷推廣思路關鍵詞：身份感+稀缺性+舒適性平面廣告

以平面廣告為輔助營銷策略以大眾媒體及專業雜志軟文配合活動持續炒作，打開項目的市場影響力，營造話題；直效傳播以短信\直郵為次要營銷策略?是寫字樓最有效的推廣方式之一，針對性強，同時創造回訪的機會，推銷項目的。現場包裝+活動以現場包裝及活動為主要營銷策略?現場精神堡壘、圍墻、指引系統等一系列廣告包裝，能更生動地展現項目的產品特性，同時有效地營造銷售氛圍；通過DTZ的資源整合及客戶拓展?以一系列生態辦公主題營銷活動，迅速打開項幫助項目實現優質的客戶組合目知名度，引起關注，同時吸引目標客戶。53營銷總控表預熱期（深度客戶積準備期（初步客戶積累）累）熱銷期鞏固期2013201430年20151年201456789101112123456789101112123開工結構正開盤關鍵節點負零形象內環邊稀缺低密度辦公，名門低密度城市商墅，改東郊國賓館旁，綠色企業總部集群寫辦公模式生態總部辦公臨時售樓處裝10‐月完成正式精神堡壘、指引牌精神堡壘、現場售樓處打造圍墻、精神堡壘、指引牌報紙、修完畢、項目指引牌工地圍墻包裝樣板房打造軟文、短信、直郵、搜房網廣告、雜志硬廣、搜房網廣報紙、雜志硬廣、搜房網廣微博營銷、軟文、廣告短信、DM報紙硬廣、微博營銷等告、微博營銷、電視、電臺告、微博營銷、電視、電臺直郵合作、軟文、短信、DM直郵合作、軟文、短信、DM直郵戶外戶外高炮戶外高炮、道旗戶外高炮、道旗開工奠基儀式?紀錄頻道《東郊新貴》線下?老帶新暨客戶6月月新聞發布會事件?1開機儀活動答謝會10月商業大客戶簽約活動?紀錄頻道《東郊新貴》活動11月正式售樓處樣板房開放體驗式?9VIP?大客戶簽約儀式12?6月開盤儀式?奢侈品資源客戶活動沙盤模型、多媒體宣傳片、單片及?5月生態家居展物料折頁、CI系列物料、禮品精裝樓書賣點及推廣渠道分析常規推廣渠道身份感 稀缺性報紙、網絡硬廣軟文電視紀錄片短信售樓處直郵樣板房電臺

舒適性軟文短信直郵電臺售樓處樣板房55賣點及推廣渠道分析營銷活動開工奠基儀式商業大客戶簽約活動私人物業臻品展紀錄頻道《東郊新貴》開機儀式開盤儀式新聞發布會私人銀行VIP活動奢侈品資源客戶活動大客戶簽約儀式老帶新暨客戶答謝會正式售樓處樣板房開放體驗中介推廣會生態家居展

身份感身份感 稀缺性舒適性56各營銷推廣渠道使用目的營銷渠道 投放目的根據案場的客戶來源總結，項目區域內客戶、經路過受項目現場 現場包裝現場廣告吸引而進一步洽談的客戶占比較有陣地的包裝及視覺傳達對于東郊板塊客戶、交通往來客戶高。因此，項目自的宣傳效果很好。戶外高炮及道旗設置于項目周邊的人流聚集地，以及到達項戶外 戶外高炮、道旗 目的主干道。戶外媒體的宣傳方式直接且有效，視覺沖擊力強，對于區域內客戶及往來客流的宣傳效果較好。客戶。直效短信、直郵直效營銷的投放性價比極高，且可將項目信息有效到達終端通過活動直面潛在客戶，通過互動與交流豐富客戶對項目的營銷活動可制造新聞點，有利于媒體宣傳，保持市場熱度。活動活動營銷活動可強化項目定位及打造項目形象。57各營銷推廣渠道使用及其目的營銷渠道 投放目的報紙媒體硬廣投放報紙媒體的覆蓋率最廣，可最大范圍的宣傳項目信息，建立項目形象，并對外正式宣告項目啟動。雜志硬廣投放 根據不同雜志的目標客群，選擇適宜本項目的有效人群進行雜志硬廣宣傳，針對性較強，有效率較高。軟文通過“潤物細無聲”的手法，使“有心的宣傳”做成“無意軟文投放的滲透”，是較容易被客戶所接受的方式。軟文投放成本相對較低，可根據項目需求進行反復投放，深度闡述項目定位、品質、優勢，層層遞進，加深客戶印象。媒體電臺廣告電臺主要針對車主。車主范疇涵蓋了主要的財富人群及企業主，有效擊中直接目標客群。微博將有效利用網絡的力量，向市場傳達項目信息，并通過網絡微博營銷資源不斷向外擴散。微博可有效利用企業自身人力資源優勢，通，過內部員工及合作企業的“關注”，不斷向各自的人脈圈層轉發通過“一傳十，十傳百”的蝴蝶效應，將項目知名度打開。與紀實頻道的合作，不同于投放戶外、平面廣告用于擴大產品知曉度的概念，而是以其文化定位和社會擔當的角度出發，為企業電視記錄片打造具有文化內涵、經濟價值的品牌形象，通過對企業及品牌的點亮，最終達到提高商品整體價值的目的。58營銷總控表準備期（初步客戶積累）預熱期（深度客戶積累）熱銷期鞏固期201320151年2014201430年56789101112123456789101112123關鍵 開工節點形象內環邊稀缺低密度辦公，領袖總部集群臨時售樓處裝修10‐11月正式售現場完畢、項目工地樓處打造圍墻包裝樣板房打造廣告軟文、短信、直郵、搜房網廣告、報紙硬廣、微博營銷等戶戶外外高炮6月 開工奠基儀式事件10月商業大客戶簽約活動11月正式售樓處樣板房開放12月中介推廣會物料沙盤模型、多媒體宣傳片、單片及折頁、CI系列物料、禮品、精裝樓書

結構正 開盤負零準備期‐‐‐形象內環邊稀缺低密度辦公，名門企業總部集群?準備期的推廣目的主要是樹立項目的名門企業辦公的圈層形象；?目前市場上大多低密度產品均在外環區域，甚至外環以外，本項目憑借其優越的地理位置-----內環邊稀有低密度寫字樓是極具吸引力的“標簽”，成為領袖企業辦公選址時最具吸引力的區域；從核心地理位置及周邊東郊頂級豪宅的氛圍，烘托項目領袖總部集群的高端客戶定位。并向市場高端客戶準確發布這一信息，引發目標客群關注。準備期可考慮通過軟文、短信、直郵等形式將項目形象及階段性主題先期導入市場，逐步培養市場認知。準備期‐‐‐物料準備根據項目的高端客群定位，整體視覺設計上仍需關注于項目的高端商務感，以區別于其他低密度產品以生態為標簽的共性。多媒體宣傳片單片折頁?直郵單片?名片、紙杯、拎袋、禮品?沙盤模型?精裝樓書、電子樓書61準備期‐‐‐圍墻包裝突出要點：“城市核心、內環邊稀有總部辦公、名門企業”形象、產品品質亮點、企業品牌、交通、關鍵信息（代理公司、售樓熱線等）。注意點：形式上力求圍墻高大醒目，重要朝向可考慮異型運用，并與東郊別墅區風格也能相得益彰。以具有沖擊力的畫面組合簡略的中英文關鍵字表現，訴求于畫面的形象性展示銷售信息（銷售熱線等）的傳達，有利于前期對客戶的積累，建議提前申請銷售熱線。準備期‐‐‐精神堡壘、指引牌精神堡壘：在正式售樓處入口建立精神堡壘，具有強烈的昭示作用。指引牌：項目地塊四周樹立相應的指引牌不但可引導來訪客戶順利到達售樓中心，也可展示商戶LOGO，對于商場蓄客及項目高端的形象宣傳都有積極的作用。準備期‐‐‐售樓處及樣板區為了滿足12年下半年就提前客戶積累工作，建議售樓處及樣板區盡早落實，盡量在2013年11月底前完成具體售樓處及樣板區方案見附件準備期‐‐‐媒體投放準備期硬廣投放主要針對財經類、綜合類主流媒體及網絡媒體。推薦媒體：第一財經日報、解放日報、新聞晨報、搜房網準備期‐‐‐媒體投放準備期投放內容：向市場傳遞項目基本信息，引導市場聚焦。投放內容投放形式投放周期城市核心誕生東郊商務新貴軟文6月（開工奠基儀式際）中環邊稀有低密度商務會館軟文9月體驗東郊名門領袖商務生活軟文，硬廣11月（售樓處樣板房開幕）東郊低密度企業會館，開創高端商務新理念軟文，硬廣12月（結構正負零）軟文投放：綜合類、經濟類及房產類均需發布。綜合類：東方早報、新聞晨報、新民晚報、解放日報經濟類：第一財經日報、21世紀經濟報道、上海商報房產類：房地產時報、東地產、上海樓市、租售情報網絡媒體：搜房網、搜狐網、新浪網、網易約15家媒體準備期‐‐‐ 微博營銷微博將有效利用網絡的力量，向市場傳達項目信息，并通過網絡資源不斷向外擴散。并且，微博可有效利用企業自身人力資源優勢，通過內部員工及合作企業的“關注”，不斷向各自的人脈圈層轉發，通過“一傳十，十傳百”的蝴蝶效應，將項目知名度打開。準備期‐‐‐短信、直郵直效廣告優勢：?直郵和短信進行針對性投放，傳達項目信息至客戶終端，挖掘及鎖定意向客戶.?同時創造客戶回訪機會，且性價比極高。突出重點：項目定位、產品形象、區位、營造客戶對于東郊低密度商務氛圍的期待投放人群：周邊企業主、高檔車主、私人銀行VIP理財客戶等財富人群68準備期‐‐‐戶外高炮戶外高炮可樹立在浦東金融商業繁華地帶，以及金橋區域內項目的必經之路，如龍東大道。突出要點：產品定位、產品形象、銷售信息。69準備期‐‐‐營銷活動開工奠基儀式（具體活動方案見附件） 【時間：2013年6月下旬】6月中下旬舉行開工奠基儀式，為東郊項目打響第一炮。邀請對象：政府領導、合作企業、媒體。以莊重、大氣的奠基陣勢展現東郊項目的開發商實力和項目的卓越品質。對于媒體報道角度及后期形象定位有一定的幫助。70準備期‐‐‐營銷活動商戶大客戶簽約活動 【時間：2013年下半年（視具體情況而定）】著名商家的簽約可有效帶動周邊人氣，對寫字樓銷售也有積極的作用。活動形式：商戶簽約儀式+商家產品展示互動將售樓處為繽紛活動現場，營造派對的感覺。展現商家產品，美食試吃，奇幻魔術、街頭藝人表演等豐富現場氣氛。71準備期‐‐‐營銷活動售樓處樣板房開放體驗 【時間：2013年11月底】以售樓處樣板房開放的名義，集中邀約前期累積客戶到現場參觀，體驗精心打造的售樓處及樣板空間。建議售樓處周圍有一定的景觀綠化設計，配合一些休閑桌椅，遮陽傘等營造低密度辦公空間與自然親密接觸的舒適感受。準備期‐‐‐營銷活動中介推廣會【時間：2013年12月】在項目售樓處完成后，邀請各中介機構至案場了解項目信息、產品優勢，加強中介對項目的認知與好感。聯手同行引薦客戶，將是最有效的擴大客源渠道的方式。給予優厚的中介傭金獎勵政策，提升中介客戶推薦的興趣。73營銷總控表關鍵節點形象現場廣告戶外

準備期（初步客戶積累）預熱期（深度客戶積累）熱銷期鞏固期201320151年2014201430年56789101112123456789101112123開盤低密度城市商墅，改寫辦公模式圍墻、精神堡壘、指引牌報紙、雜志硬廣、搜房網廣告、微博營銷、電視、電臺合作、軟文、短信、DM直郵戶外高炮、道旗事件 ?2月新聞發布會開機儀式?3月紀錄頻道《東郊新貴》?4月私人臻品展?5月生態家具展?6月開盤儀式物料預熱期‐‐‐形象低密度城市商墅，改寫辦公模式?在準備期已經積累的高端形象的基礎上，本階段的宣傳凸顯項目市中心低密度辦公的特性為辦公生活帶來的全新體驗；?本項目同時具備“城市”與“商墅”概念，可有力吸引對低密度產品感興趣的客群；?配合現場環境打造，使客戶在市中心區域就能感受到低密度辦公的全新體驗。客戶積累期開始全面啟動各類營銷渠道：戶外高炮、道旗、報紙雜志硬廣、電視電臺合作、軟文、短信、DM直郵等形式將本案與其他低密度項目進行差異化定位，并準確的將產品概念導入市場。預熱期‐‐‐媒體投放預熱期硬廣投放可選擇平面媒體與專業雜志并舉的方式。平面媒體：第一財經日報、21世紀新聞報道、解放日報、新聞晨報、搜房網專業雜志：《財富圈》,《哈佛商業評論》,《高爾夫》等預熱期‐‐‐媒體投放客戶積累期投放內容：項目特色、定位，營銷活動報道，即將開盤的咨訊。投放內容投放形式投放周期東郊新貴軟文3-4月（紀錄片開機儀式）企業會館詮釋商務生活新標桿軟文、硬廣5月（新聞發布會）精英匯聚，東郊商務開幕軟文、硬廣6月（開盤）軟文投放媒體：綜合類：東方早報、新聞晨報、新民晚報、解放日報經濟類：第一財經日報、21世紀經濟報道、上海商報房產類：房地產時報、東地產、上海樓市、租售情報網絡媒體：搜房網、搜狐網、新浪網、網易約15家媒體預熱期‐‐‐電臺廣告電臺宣傳：9FM89.9東廣早新聞(7‐9點）為駕車商務人士收聽頻率最高的調頻電臺之一。9針對駕車人群的出行習慣，建議在接近8‐9點的時間段內播報，收聽率最高。(AM792/FM89.9；FM90.9/AM1296四頻聯播）東廣早新聞常規廣告單位：元/次級別播出時間節目8秒15秒特A7:00/8:00整點報時（5秒標版+8秒廣告）6000特A1約7:03‐‐7:05之間首播,8:03‐‐8:05之間重播新聞提要后68009800特A2約7:15‐‐7:25之間首播,8:15‐‐8:25之間重播東廣快訊中66009500特A3約7:28‐‐7:32之間首播,8:28‐‐8:32之間重播東廣快訊后62008800特A4約7:32‐‐7:35之間首播,8:32‐‐8:35之間重播交通快報后57008200特A5約7:35‐‐7:43之間首播,8:35‐‐8:43之間重播東廣要聞后54007700特A6約7:43‐‐7:50之間首播,8:43‐‐8:50之間重播東廣聚焦后50007200特A7約7:50‐‐7:57之間首播,8:50‐‐8:57之間重播東方傳呼后46006600特A8約7:57‐‐8:00之間首播,8:57‐‐9:00之間重播東廣媒體精選后42006000預熱期‐‐‐道旗道旗投放于項目周邊主干道，有效吸引過路客戶。突出要點：產品定位、產品形象、銷售信息。碧桃路紫竹 翠柏路路金橋路銀柳路79預熱期‐‐‐營銷活動新聞發布會【時間：2014年2月下旬】建議于正式售樓處完工之后，基于對外展示面完善的基礎上，全面開啟媒體造勢。邀請主流媒體、財經媒體、地產媒體等匯聚東郊售樓處使媒體對項目有直觀的了解與感受。同時，媒體發布會可創建媒體與開發商交流的機會，對項目推廣有積極的作用。80預熱期‐‐‐營銷活動紀錄片《東郊》開機儀式 【時間：2014年3月】以紀錄片《東郊》為事件點，在東郊項目現場舉行開機儀式以及首映儀式。通過邀請片中名流文化人士出席，制造事件點，擴大項目的知名度。文化與商業的結合，可拓寬媒體報道的渠道，多方位吸引潛在客戶的關注。81預熱期‐‐‐營銷活動【時間：2014年4月】紀實頻道《東郊新貴》（待定）專題紀錄片合作目的：與紀實頻道的合作，不同于投放戶外、平面廣告用于擴大產品知曉度的概念，而是以其文化定位和社會擔當的角度出發，為企業打造具有文化內涵、經濟價值的品牌形象，通過對企業及品牌的點亮，最終達到提高商品整體價值的目的。合作方案：拍攝關于“東郊”的紀錄片，并以此為話題，延伸擴展線下活動過去東郊只是一片農田（東郊往事），如今東郊成為財富階層遠離喧囂，回歸自然生活的不二選擇。隨著東郊國賓館的入駐，東郊別墅售價的不斷刷新，如今東郊已穩坐浦東“上只角生活商務區”的頭把交易。節目形式參考：9專題紀錄片《東郊新貴》45分鐘，1期；9套拍3條形象片《東郊往事》，每條1分鐘，如分別從歷史、文化、平民記憶等角度表現。5次/天，播出30天，共150條以紀錄片《東郊新貴》為事件點，配合線下開盤活動，以紀實頻道冠名舉行開機儀式以及首映儀式，邀請片中名流文化人士出席，制造事件點，放大樓盤的知名度。投放欄目：《真實第25小時》首播周一至周五21:30‐22:30預熱期‐‐‐營銷活動上海臻品物業私人品鑒會 LuxProperty 【時間：2014年4月】上海臻品物業私人品鑒會是目前物業展中規格較高，形式獨特的展會，目前已成功舉辦7屆。（每年4月、9月舉辦兩次。）區別于單純的房展會，臻品物業展融合了財富圈層感興趣的物業收藏、藝術欣賞、生活尊享等三方面的體驗來進行，客戶接受程度高，客戶層次及項目推廣效果都有較好的反響。萬科VMO、東郊紫園、仁恒頤庭等知名項目均有參加。本案作為中環內唯一在售低密度辦公樓產品，既有板塊優勢、又有生態環境，足顯項目的稀缺性，是值得收藏的臻品。預熱期‐‐‐營銷活動在工作中“樂活”！ 【時間：2014年5月】‐‐‐‐‐‐‐‐向低碳生活說YES從魔都密密麻麻的寫字樓中解放出來，一起體驗低密度工作帶來的轉變。生態的環境、清新的呼吸、回歸自然的體驗。零碳工作體驗展 思維與創意在綠林與陽光中健康生長。把一棟辦公樓進行實驗性全新打造，環保的室內設計理念，加上獨特的零碳辦公家具設計，將項目包裝成一個絕無僅有的零碳工作體驗館。參觀者通過親身感受，體會低密度辦公帶來的自然與舒適。合作公司：中央美院D9工作室中央美院的第九工作室致力于實驗性環保家具的設計與推廣，曾受邀上海世博會零碳館的邀請為世博會零碳館設計制作了170多件形態各異的以“零碳”為主題的家具。預熱期‐‐‐營銷活動開盤儀式【時間：2014年6月】邀請政府領導參與，贏得更多政府支持，并借助政府影響力將項目拔高。通過部分客戶的簽約帶動潛在客戶的購買意向。85營銷總控表關鍵節點形象現場廣告戶外事件

準備期（初步客戶積累）預熱期（深度客戶積累）熱銷期鞏固期201320151年2014201430年56789101112123456789101112123東郊國賓館旁，綠色生態總部辦公精神堡壘、指引牌報紙、雜志硬廣、搜房網廣告、微博營銷、電視、電臺合作、軟文、短信、DM直郵戶外高炮、道旗?紀錄頻道《東郊新貴》線下活動?9月私人銀行VIP活動?大客戶簽約儀式?8月奢侈品資源客戶活動物料熱銷期‐‐‐形象東郊國賓館旁，綠色生態總部辦公在熱銷期，前期名門企業總部的市場形象已經建成，稀缺城市商墅的概念也已經樹立，此階段進一步強調項目的區域屬性及具體的產品特性，配合現場逐漸完成的工程建設，加強客戶的購買熱情，進一步引發客群對于回歸自然生態的共鳴；東郊國賓館不但定義了項目周邊高端高雅的五星級環境，同時與其毗鄰，也點明了項目的高尚地段。綠色生態總部的概念確立了項目跨國企業集聚平臺的形象，進一步闡述項目的產品特質。熱銷期開展各類營銷渠道促進銷售：戶外高炮、道旗、報紙雜志硬廣、電視電臺合作、軟文、短信、DM直郵等形式將項目不斷深入人心、以大客戶簽約及各類營銷活動的利好信息廣為發布。熱銷期‐‐‐媒體投放熱銷期及鞏固期投放內容：項目開盤盛況、營銷活動報道、銷售利好信息等。投放內容投放形式投放周期企業家的會所----東郊精英匯聚硬廣9-10月東郊熱銷探秘軟文12月東郊企業會所，僅剩20席軟文1-3月建議投放媒體：綜合類：東方早報、新聞晨報、新民晚報、解放日報經濟類：第一財經日報、21世紀經濟報道、上海商報房產類：房地產時報、東地產、上海樓市、租售情報網絡媒體：搜房網、搜狐網、新浪網、網易約15家媒體熱銷期‐‐‐營銷活動高端奢侈品牌資源活動 【時間：2014年8月】與高端奢侈品牌攜手，共享客戶資源，拓展有一定購買能力的潛在客戶。?活動形式：奢侈品展示+奢侈品收藏講座/體驗+下午茶活動主題:萬寶龍品牌文化展極品雪茄品鑒AstonMartin的世界 踏尋法國酒窖文化89熱銷期‐‐‐營銷活動私人銀行VIP活動 【時間：2014年9月】私人銀行掌握著一批財富積累豐厚、購買力較強的客戶資源。以贊助或合辦的形式參與私人銀行為客戶舉辦的活動，挖掘潛在客戶。活動形式：風水講座高端品鑒尋找心靈的棲所‐‐‐禪古董收藏 養生會館 唐卡文化90熱銷期‐‐‐營銷活動大客戶簽約儀式 【時間：視具體時間而定】通過大客戶的簽約來堅定意向客戶、尤其是行業相關客戶的入駐決心，并縮短意向客戶的決策周期。在高雅輕松的氛圍中對簽約客戶進行感恩回饋，加強深度溝通，拓展潛在客戶。91熱銷期‐‐‐營銷活動老帶新客戶活動暨客戶答謝會 【時間：2014年12月底】已成交客戶是最好的“銷售員”！?配合圣誕節或元旦節日，邀請已成交客戶攜帶親友至項目現場，了解產品，感受高端氛圍，拓展潛在客群；922013年客戶開發計劃2013.6‐9?針對張江園區內有潛在項目進行排摸，對項目內客戶通過電調，上門拜訪等方式了解客戶需求。?客戶開發按照項目區域進行劃分.主要針對園區內設計研發類客戶,包括軟件研發,硬件研發,集成電路設計等,.資源開采類客戶.對張江園區內已成交老客戶長期跟蹤,但此類客戶價格上突破有一定難度。渠道拓展及建立:張江集團企業咨詢服務中心張江集團內部小范圍項目推介網絡營銷:網站建設，微博營銷,各大寫字樓專業網站論壇發帖等2013年客戶開發計劃2013.10‐12?針對項目周邊高端別墅客戶進行拓展。?民生路、竹園、會展中心周邊項目進行調研,客戶深度挖掘.渠道拓展及建立:相關行業協會各大銀行高端客戶推介目標：至2012年年底，完成簽訂6份意向此銷售目標基于2012.10月完成龍正式售樓處（龍東大道、紫竹路口）階段性銷售額目標戶型幢數戶數單套面積單戶面積預計總面積總銷售額均價A13131029.781029.783300035778.211180,680,930B551291.991029.78D10201591.58756以均價33,000，總面積35778.21計算，總銷售額為1180,680,930階段性銷售額目標2014年銷售計劃6789101112銷售取得預售許節點可證開盤交房銷售前月銷售額的50%預付款前期每月50%尾款+11月額備預付款+12銷售額注銷售6,60011,2903,5783,5783,5783,5783,578面積銷售33,000均價銷售108,900,000186,285,059,033,59,033,59,033,708,394,830額00700700700總銷1,180,680,930售額營銷推廣費項目營銷費用約占預估總銷金額的0.5%‐1.5%，本項目以營銷推廣費占1.2%計算，本項目一期總體預估總銷金額約12億（整體單價3.4萬/平米，總建筑面積約為3.58萬方）。本項目整體營銷費用12億×1.2%=1440萬97營銷推廣費整體營銷推廣預算為1440萬按照營銷推廣階段，各階段費用配比：營銷階段 營銷費用占比準備期（2013.6‐2013.12） 15%預熱期（2014.1‐2014.6） 35%熱銷期（2014.7‐201412） 45%鞏固期（2015.1‐2015.3） 5%總計 100%

50%50%98營銷推廣費按照營銷渠道，各推廣手段費用預估：營銷渠道營銷費用預估營銷費用占比現場包裝1,000,0007%硬廣投放4,000,00028%軟文投放500,0003%直效營銷500,0003%（短信、直郵）戶外高炮、道旗3,000,00021%營銷活動5,000,00035%物料道具400,0003%總計14400,000100%99附開工典禮方案正式售樓處方案?臨時售樓處方案100活動概況活動日期： 年月中旬（待定）2013 6活動時間：10:00pm‐11:30pm奠基儀式12:00pm‐14:00pm嘉賓午宴活動地點：東郊項目地塊（金橋路龍東大道）101邀請對象開發商‐‐‐‐‐‐‐ 集團領導、房產領導政府領導‐‐‐‐‐浦東新區政府領導、金橋鎮政府領導金橋管委會等合作企業‐‐‐‐‐ DTZ、建筑設計公司、室內設計公司、建造施工公司、廣告公司主流媒體‐‐‐‐‐‐東方早報、新聞晨報、解放日報、新民晚報、第一財經日報21世紀經濟報道、ShanghaiDaily、搜房網、第一財經新聞頻道第一地產、教育頻道今日房產共計：約70‐80人102活動流程時間內容10:00-10:15來賓進場、簽到10:15-10:30開場秀10:30-10:35主持人開場白10:35-10:50開發商領導致辭、政府領導致辭、DTZ領導致辭10:50-10:55啟動儀式10:55-11:05培土奠基11:05-11:10主持人結束語11:10-11:30所有來賓可進入休息區休息或自由交流12:00-14:00貴賓午宴103活動安排入場形式：來賓簽到 星光大道在入口至舞臺之間鋪設一條紅色星光大道，迎接領導和來賓入場領導致辭啟動儀式紅毯簽到培土奠基星光大道左右側設立巨幅簽到墻，以高端的紅色或黑色為主色調，背景板上用公司LOGO水印作底紋，嘉賓采用熒光簽到筆簽到，類似奧自由交流斯卡星光大道的簽到風格，彰顯嘉賓尊貴身份的同時，也凸顯了公司簡潔干練和嚴謹風格104活動安排來賓簽到開場秀領導致辭啟動儀式培土奠基自由交流

簽到活動亮點設計：Option1:舞獅來賓簽到時，安排舞獅作為歡迎表演營造熱烈喜慶的氛圍，寓意好運來臨,博求好彩頭Option2:儀仗隊每位來賓走過紅地毯，兩邊的儀仗隊揮劍致意，向來賓表示歡迎儀仗隊的氣勢磅礴與東郊項目周邊豪宅氛圍相匹配，莊重大氣。活動安排來賓簽到開場秀領導致辭啟動儀式培土奠基自由交流

來賓簽到后進入休息區等待儀式開始…休息區安排優雅豎琴演奏及精美甜點供來賓享用。豎琴的外型精致、優美，極富藝術氣質。廣闊音域的演奏效果，余韻悠長，點綴現場氣氛。活動安排來賓簽到 開場秀國樂級威風鑼鼓：氣勢恢宏的盛典開場，奠定正常活動莊重盛大的基調。開場秀領導致辭啟動儀式培土奠基自由交流活動安排來賓簽到開場秀領導致辭啟動儀式培土奠基

開發商領導、政府領導、DTZ領導致辭‐主持人開場白后，邀請三方領導上臺致辭，介紹項目概況自由交流活動安排項目啟動儀式：來賓簽到Option1:嘉賓剪彩&皇家禮炮開場秀 ‐嘉賓一齊剪斷印有“東郊商務中心”字樣的彩帶‐同時，皇家禮炮齊響，將現場氣氛推向高潮，預示一炮而紅，發展前領導致辭景紅紅火火啟動儀式培土奠基自由交流活動安排來賓簽到Option2:砸金蛋-嘉賓一齊用道具錘敲打金蛋，金蛋破開，印有“東郊商務中心”的各開場秀色五紙彩帶漫天飛舞，寓意本項目將前程似錦，五彩斑斕領導致辭啟動儀式培土奠基自由交流活動安排來賓簽到 Option3:觸按電子啟動球全體嘉賓一齊用手觸摸電動啟動球，啟動球接收到感應后，球體自動出開場秀現項目名稱字樣，寓意項目正式啟動，譽滿全球領導致辭啟動儀式培土奠基自由交流活動安排培土奠基儀式來賓簽到‐ 啟動儀式結束后，邀請嘉賓與領導一同進行培土奠基儀式開場秀 ‐ 在軍樂隊的禮樂下，禮儀引導嘉賓到達培土區，工作人員將事先準備好的金色鏟楸交到領導手中，領導為奠基石獻上最誠摯的祝福。領導致辭啟動儀式培土奠基自由交流領導嘉賓奠基 金色鏟楸活動安排培土奠基儀式來賓簽到紀念品：頒發刻有東郊項目LOGO的精致小鐵鍬見證這一經典時刻開場秀領導致辭啟動儀式培土奠基自由交流活動安排自由交流來賓簽到儀式結束之后，嘉賓可在現場交流區享用餐點飲料，自由交流。開場秀領導致辭啟動儀式培土奠基自由交流貴賓午宴貴賓午宴奠基儀式結束之后，建議移步東郊國賓館進行貴賓午宴，以便于重要的來賓進行更深入的交流。場地安排停車場 停車場星光大道觀禮區場地安排示意圖星光大道場地安排場地安排星光大道 示意圖場地安排示意圖星光大道細節展示特色邀請函火漆邀請函起源于法國的技術——火漆經多重歷練而賦予其經久含義，蘊含著深刻的尊貴氣質。淡淡的松香、懷舊經典的書信紙卷，獨具匠心地將尊貴元素融入設計中向受邀者傳遞品位氣息及尊貴禮遇。禮品推薦高檔普洱茶禮盒?養生是人們關注的話題，是對客人表現關愛的方式。飲茶是政府領導普遍接受的養生文化。?普洱茶溫潤、低調，卻品質卓越與開發商的企業背景、企業文化相呼應。禮品推薦天然硨磲吉祥禮品?硨磲為海洋隨地殼變動經千百年所形成之海螺化石有“老壽星”之稱。?因硨磲的原材料取之不易，故異常珍貴，古代能擁有硨磲者，都身任高官要職。?硨磲具有很強的磁場，可安神定氣、保平安的寓意。附開工典禮方案正式售樓處方案?臨時售樓處方案124售樓處打造原則具有震撼力的未來感生態體驗中心高科技數字技術運用綠色生態理念展示高端辦公氛圍營造制造話題，引發圈層關注；為客戶帶來強烈的視覺感受，加強客戶對項目的印象；加強客戶的信心，促進客戶下單。125正式售樓處及樣板房選址說明售樓處選址原則售樓處?靠近道路?昭示性強周邊景觀可塑性強樣板區選址原則 樣板區靠近售樓處主力戶型精裝修及交房標準兩種采用組團方式，呈現完整的景觀126車流及人流動線車流動線人流動線127售樓中心入口處在入口處通過項目獨特的精神堡壘，結合雕塑、景觀、小品等元素，共同打造自然舒適、具有現代感的售樓中心。128售樓處功能分區及客戶參觀動線建議前臺項目模型空間單體模型空間（結合模型與多媒體（單體模型、互動觸摸等（接待客戶）展示項目整體規劃）方式全方位強化項目賣點）樣板空間活動空間影音空間（結合實體辦公設計、樣板（通過各種展覽增強（運用立體環幕結合區域模區設計、展示未來辦公氛圍）趣味性）型，帶來視覺震撼）多功能中心洽談區會議室（通過類會所的設計（初步洽談）充分展示項目的優勢）（深度洽談及簽約）各樓層使用說明將一層部分打通整體作為銷售中心，二、三層分別規劃不同的功能空間，底層作為多功能活動中心；初次到訪客戶動線安排在一棟樓中，反復上下會造成客戶反感；多次到訪客戶可直接進入深度洽談區洽談。活動中心辦公室影音空間會議室/深度洽談室銷售中心多功能中心130售樓處裝修風格建議售樓處的整體裝修風格建議為具有前瞻性的現代風格，以不拘常規的設計理念，運用高科技數字技術，結合綠色生態，打造全新的感官體驗中心。風格示意北京望京北京望京SOHO上海萬科VMOSOHO一層平面布局及人流動線洽單體談模型區區項目模型沙盤 前臺接待區 等待區 此區域打通入口處主入口將兩扇門改造為一扇大門132接待區客戶進入售樓處的第一感受，通過現代化的設計，帶給客戶震撼的視覺感受。示意：概念性設計上海主角北京望京SOHO等待區客戶較多的時候先行等待的區域，設置較為舒適的沙發，同時保證良好的視野，幫助其欣賞售樓處內部景觀示意上海嘉里中心二期項目沙盤模型區通過實體沙盤模型與電子觸摸屏的互動，實現更為直觀及更具現代感的整體項目介紹示意上海嘉亭薈生活廣場單體模型區通過互動觸摸屏，結合虛擬三維模型，全方位展示項目建筑外立面設計、外部花園、內部設計等細節。示意天津金隅悅城開放式洽談區到訪客戶初次洽談，以開放式或隔斷式的洽談桌椅營造舒適的洽談氛圍，同時提升售樓處內人氣。示意上海主角上海嘉亭薈生活廣場影音空間整個2層打造成具有強烈視聽效果的影音空間；通過區域模型與立體環幕結合，介紹整個片區的地理位置、軌道交通等條件、與張江高科、陸家嘴、金橋的的聯動、本案片區內整體規劃等。示意上海嘉亭薈生活廣場南京中海鳳凰熙岸138活動空間將3層打造活動空間，定期舉行各類展覽，如生態家居、高科技產品、高端紅酒、藝術藏品等待；同時作為項目中介會、論壇等小型活動的場所。示意上海主角139深度洽談區將二層的深度洽談區打造為總裁VIP客戶接待區，在進行客戶洽談的同時也作為樣板展示；設計風格應保持與整體售樓處風格的一致性。示意140辦公區包含代理商與業主辦公室、財務室；以使用功能為主要考慮因素，簡潔的設計風格，符合項目形象。示意141參考案例：上海主角瀛通綠地中心多功能中心將地下一層作為涵蓋酒吧、咖啡吧、書吧等功能的類會所設計，并結合下沉庭院，全方位展示項目的優勢，同時也可作為客戶體驗的一部分，在客戶參觀完樣板房后的一個休息場所。示意屋頂花園將屋頂花園也作為樣板展示的一部分，設置花架、茶座等，充分展示項目的生態優勢。示意樣板區選取如圖所示區域，以四棟獨棟辦公作為一個完整的景觀組團，通過建筑立面、花園、綠植，辦公標示體系等，共同營造完整的樣本區展示效果。示意144樣板房選取樣板區內的四棟獨棟作為樣板房；其中A、B兩棟精裝修，分別設定不同公司背景作為裝修主題，使客戶在AB看房過程中產生代入感，激發共鳴；CC兩棟作為交付標準的毛坯展示。145樣板房設計風格A——某知名建筑設計公司 設計風格B——某國內實力企業總部示意示意沿路景觀通道沿紫竹路通過堆坡設計結合精神堡壘、雕塑展示獨特的沿路景觀，也作為景觀展示的一部分，從龍東大道可以直接看到。示意萬科VMO147周邊廣告點位分布指引牌道牌148附開工典禮方案正式售樓處方案?臨時售樓處方案149新售樓處選址說明由于目前選定的東郊別墅內售樓處為原別墅使用，無論是從裝修風格還是內部格局均與辦公項目不符，且只有僅約100平米的面積可供接待使用，因此改造難度大且功能空間受到很大限制，建議選取新的售樓處。項目預計5月份才能動工，如選取其中一棟作為售樓處的話明年才能投入使用，而今年已有客戶接待與積累的工作，以滿足近幾個月的客戶接待及銷售功能因此建議在項目現場選取合適場地搭建1:1的新售樓處，作為長期使用，建議盡快動工；搭建方式：建議采用鋼結構加玻璃幕墻與石材的方式，與項目整體的設計風格有一致性；?選址建議：建議選取龍東大道與紫竹路路口，龍東大道為主干道