#目的為進一步明確成本結轉流程，規范成本結轉的每個操作步驟，準確計算和分攤各項目的成本情況，根據集團2014年新修訂的《成本分攤管理辦法》，特制定本指引。適用范圍適用于公司項目開發過程中的成本結轉。術語與定義公建配套設施是指企業在開發區內建造的屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。職責權限財務部建立《項目成本分攤比率表》。制作項目成本分攤和結轉底稿。在NC系統進行成本結轉賬務處理。成本部提供《項目目標成本表》。提供《項目動態成本監控表》。提供《專屬成本明細表》和未結算合同的《預結算書》。協助財務部對特殊合同的歸屬進行分攤和解釋。提供《項目公共配套設施明細及造價表》，并按照專屬成本對人防成本予以分攤。設計部提交《項目規劃面積表》。開發部提供《宗地圖測量簿》。提供《項目竣工驗收備案表》。營銷部評估部分業態產品的用途和后期經營方案。5.流程圖關鍵活動描述成本結轉流程分攤原則及分攤方法成本分攤原則嚴格參照《地產成本分攤管理辦法》的分攤原則，結合合同屬性，執行下列原則受益原則：指成本在所受益的地塊/期/區分攤；舉例：如《翰城人防土建工程》，實際上工程所在地位于翰城三期二標，但人防設施全體業主受益，因此結轉成本時此合同的成本應在翰城全區分攤。屬地原則：指成本在工程所在的地塊/期/區承擔；屬地原則主要適用于樣板房、架空層、私家花園等工程，在哪一期發生，成本就歸集到那一期。舉例：如《翰城二期6棟樣板房裝修工程》，實際上工程所在地6棟屬于翰城一期，盡管其作用是為了展示二期戶型的樣板房，但按照屬地原則，結轉成本時此合同的成本歸集至一期。獨立產權原則：指成本只在有獨立產權的開發產品進行歸集和分配，無獨立產權的業態，作為過渡性成本對象，要先歸集其成本，再二次分攤出去，余額為零。成本分攤方法。專屬成本的分攤方法將開發成本劃分為專屬（直接）成本、間接成本和共同成本。其中屬于專屬（直接）成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象。注意：如果合同受益對象跨業態，要按照專屬（直接）成本分攤的，需要出具成本分攤的依據如《合同預算清單》或《結算清單》；舉例：《A項目土建施工總包合同》，其施工范圍包括住宅、商業、車位。如果合同中有明確訂明，或者結算清單中列明各個業態的造價，則可以直接按各個業態的造價分攤開發成本。共同成本的分攤方法：共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象：占地面積法，先按當期（區）用地面積占全區用地面積進行分攤，然后再按期內某一成本對象占地面積占期內各成本對象占地總面積的比例進行分配。其中，期內全部成本對象應負擔的占地面積為當期（區）用地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。建筑面積法，先按當期（區）建筑面積占全區立項建筑面積進行分攤，然后再按期內某一成本對象建筑面積占期內各成本對象總建筑面積的比例進行分配；預算造價法，按期內某一成本對象預算造價占期內各成本對象預算造價的比例進行分配。結轉時點及結轉準備資料結轉時點的選擇達到以下三者條件之一的，應視為已完工，須在竣工驗收當年（12月31日）之前完成成本的結轉。開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。開發產品已開始投入使用。開發產品已取得了初始產權證明。注意事項：同一標段，不同成本核算對象先后取得《竣工驗收備案表》的，建議以最后一個對象竣工備案取得日為限。在相關規定允許的范圍內，竣工備案當年結轉時點越晚越好。一方面是由于結算的合同越多，成本結轉的準確性越高。另一方面，竣工備案只就主體建筑工程進行驗收，此時有可能內部裝修才開始施工。大量裝修合同還沒有簽訂和付款，會影響成本結轉的準確性。準備結轉資料成本結轉的準備工作貫穿于日常工作中，而且準備工作的細致程度決定了成本結轉的成敗。因此，成本會計在日常工作中，應主動收集以下資料：資料名稱獲取途徑獲得信息用途《宗地圖測量簿》開發部1、竣工標段內不同業態的用地面積、建筑面積、套內面積；2、竣工標段的總不分攤面積計算“分攤比率”《修建性詳細規劃審核意見》、《總平面圖》開發部1、項目內各標段的用地面積；項目總用地面積2、項目內各標段的規劃建筑面積；項目總建筑面積計算“分攤比率”《規劃許可證》、《預售證》開發部未竣工標段的建筑面積、套內面積計算“分攤比率”《開工令》、《竣工備案表》工程部、開發部各標段的開工時間，完工時間分攤開發間接費、資本化利息的依據《成本合同臺賬》成本會計維護合同金額，已結算合同的結算金額，合同真實內容，專屬成本的分攤比率判斷成本所屬標段、所屬業態的依據《動態成本表》明源系統合同的目標成本和動態成本預提未結算合同的開發成本《公建配套明細表》設計部、公建配套設施清單及面積、造價預提公建配套設施的成本部 開發成本下面以一個虛擬的A項目作為案例，模擬對該項目二期標段進行一次成本結轉的全過程。維護基礎信息表維護各期（區）的信息序號類別一期二期二期（在建）展示區公建配套合計（已完工）（已完工）1立項占地面積40,24626,12338,067104,4362分攤占地面積30,24625,00038,06710,0001,123104,436從《總平面圖》上獲取各期的立項占地面積；展示區的占地面積取自《園林設計合同》中的數值；公建配套設施的占地面積取自《宗地測量簿》中的數值；假設展示區位于一期，則一期的占地面積為立項面積減去展示區后的面積；假設公建配套設施位于二期，則二期的占地面積為立項面積減去公建配套設施后的面積。序號類別一期（已完工）二期（已完工）三期（在建）合計數據來源1立項建筑面積87,39373,312137,040297,7462建筑面積86,64069,925141,180297,746一、二期取自《測量簿》，三期面積倒擠3車位面積18,57013,48922,34954,409一、二期取自《測量簿》，三期面積倒擠4非車位面積68,06956,436118,831243,336序號3-序號4得出從《總平面圖》上獲取各期的立項占地面積和立項建筑面積；從《宗地圖測量簿》上獲取已完工標段的建筑面積和車位面積；非車位的面積等于各期建筑面積減去車位建筑面積。維護期內各業態的信息以二期的基礎信息為例，從《宗地圖測量簿》中獲取各業態的的面積數據：

序號類別住宅商業地下室（車位）總不分面積公建配套合計1占地面積11,7101,9001,9051,12316,6402建筑面積53,9572,2255,8632,4785,40069,9253套內面積39,8792,0005,86347,7431）從《宗地圖測量簿》上獲取各業態的實測占地、建筑面積和套內面積；2）各業態的占地面積之和為16,640平方米，比4.1中的“二期立項占地面積”26,123平方米要小。兩者的差額實則為期內的綠化、道路等公共用地面積。3）地下室車位，如果是有獨立產權的車位，則作為一個業態，參與分攤；如果是無產權的車位，則其面積計入公建配套的面積。土地成本的結轉計算土地成本的分攤比率1）先計算當期占地面積占全區占地面積的分攤比率序號類別一期（已完工）二期（已完工）三期（在建）展示區公建配套合計1立項占地面積40,24626,12338,0671,123104,4362分攤占地面積30,24625,00038,06710,0001,123104,4363分攤比率29.0%23.9%36.4%9.6%1.1%4非車位面積68,06956,436118,831243,3365分攤比率28.0%23.2%48.8%二期的土地成本分攤比率=25,000/104,436+10,000/104,436*56,436/243,336=26.2%2）計算期內各業態的用地面積分攤比率項目類別住宅商業地下室總不分攤面積公建配套基礎數據占地面積11,7101,9001,9051,123分攤比率按占地面積分攤86%14%注1：車位不參與土地成本的分攤。注2：公建配套設施屬于全區共享，其成本單獨歸集后再按建筑面積二次分攤，因此無需參與期內土地成本分攤。土地成本的分攤假設A項目的土地成本金額為100，1）二期土地成本=100000*26.2%000萬元。則：=26200萬元2）二期內各業態應結轉的成本計算可得：業態用地面積分攤比率分配的土地成本住宅11,71086%22,542商業1,90014%3,657合計13,61026,200建安成本的結轉計算建安成本的分攤比率計算當期建筑面積占全區建筑面積的分攤比率即69,925:297,746=23.5%以及當期非車位建筑面積占全區計劃非車位建筑面積的分攤比率即56,436.03:243,336.75=23%計算期內各業態的建筑面積分攤比率項目類別住宅商業地下室（車位）總不分攤面積公建配套面積數據建筑面積53,9572,1255,8632,4785,400分攤比率按建筑面積分攤80%3%9%8%按可售建筑面積分攤87%3%10%按地上可售建筑面積分攤96%4%A）不同的成本要素分攤標準不同，要對應選擇正確的分攤比率。具體參看2.3成本要素的分攤標準。B）屬于全區業主共享的公建配套設施（單體2100萬）作為過渡性成本對象，單獨歸集其成本后，要按照建筑面積法在全區地上可售業態中分攤。單體＜100萬的公建配套設施，其成本直接在當期（區）可售業態承擔，不單獨歸集成本，因此不參與期內的分攤計算。C）總不分攤面積如果作為一個業態分攤成本的話，需要再二次分攤到住宅、商業、車位等業態上，因此總不分攤面積也不參與分攤計算。建安成本的分攤與土地成本不同，建安成本由多個合同組成。因此需要一個個合同梳理，確認每個合同的“結轉成本”（結算金額或預計結算金額）和對應分攤比率。實際工作中，通過《成本明細分配表》來逐個合同進行成本分攤：導取賬上開發成本余額A)在NC系統中打開輔助余額表，點擊“查詢”“查詢對象”選擇會計科目、合同、客商輔助核算三個選項。會計科目的“查詢范圍”選擇4201開發成本底下的“前期工程費”。可得出目前時點所有前期工程費的合同的已開票金額，即下圖中的“期末余額”。同理，可得出“土地征用及拆遷補償費”、“基礎設施費”、“建筑安裝工程費”、“配套設施費”的已開票金額。注意:開發成本的“期末余額”只可能出現在借方，如果有貸方余額應該查明原因。將NC導出的信息“成本要素”、“合同編碼”、“合同名稱”、“施工單位”、“開發成本”填寫到《成本明細分配表》，得出結果如上圖。維護合同基本信息填寫“合同金額”、“已結算金額”、“預計結算金額”、“結算狀態”四列信息。A)以“合同名稱”為索引，用Vlookup函數將《成本合同臺賬》上的“合同金額”、“已結算金額”復制過來。未結算的合同按照動態成本表填寫“預計結算金額”。“結算狀態”用if函數自動生成。如果“已結算金額”>0，則填寫“已結算”，否則填寫“未結算。檢查：再與《動態成本表》上的“合同金額”、“已審核結算值”核對，檢查兩者數據是否一致。重點關注《合同臺賬》與《動態成本表》不一致的特殊合同。特殊合同在《成本合同臺賬》做出備注說明，作為會計成本與責任制成本差異備查。確認“結轉成本”開發成本數值的確定依循以下步驟：已結算的合同，取“已結算金額”未結算的合同，取“預計結算金額”。預計結算金額由成本部出具，一般參考明源中的動態成本。若沒有動態成本，屬于異常情況，說明該合同沒有經過明源合同登記就已請款，應該補錄明源。D)若明源中有動態成本的合同而NC中尚未維護的。應該在NC中根據成本部出具的預計結算金額，預提開發成本。E)公建配套的開發成本，特殊處理。借助《公建配套明細表》單獨歸集。經過以上步驟，得出每個合同的“結轉成本金額”。確認合同的成本分攤對象接著對《成本明細分配表》加工，在“結轉成本”后面依次插入以下列：、“分期”、“業態”、“二期分攤比率”、“二期歸集”。判斷每個合同的成本所屬期(區)首先判斷該合同是否與當期結轉期(區)相關，如不相關，則不參與分攤。本例中如果有屬于“三期”的合同，則應列為“不相關”合同。根據屬地原則和受益原則劃分合同的成本所屬。本例中可以將合同分類為“全區分攤”、“二三期分攤”、“二期分攤”等。如果每個月有對新增合同進行了預分攤，成本結轉時直接取《成本合同臺賬》上的分攤結果即可。當會計口徑與責任制口徑(成本部)有差異時，應做好記錄，作為日后差異分析的備查資料。判斷每個合同的成本所屬業態假設A項目，有住宅、商業、車位、公建配套等4種業態，而后衍生出兩種虛擬的業態，即“公共”和“非車位”。按專屬(直接)成本法。a.首先根據合同內容(或合同名稱)，判斷是否屬于某個專屬業態。舉例：《（二期）7-12號樓節能修改》，已知7-12號樓都是住宅，直接將此合同成本分攤給“住宅”業態就可以。b.如果合同收益對象跨業態的，即“公共”業態。有證據表明其專屬成本的（如合同預算清單或結算清單），要按照專屬（直接）成本分攤；舉例：《二、三期樁基礎工程》，其施工范圍包括住宅、商業、車位。如果該合同中訂明了，或者結算清單中列明了各個業態的造價，則可以直接按各個業態的造價分攤開發成本。注意：在成本結轉當月，成本會計應列出一個《專屬成本明細表》，所有使用直接成本法分攤的合同，其分攤金額應由財務部與成本部雙方簽字確認，作為《結轉底稿》的附件。按建筑面積法分攤。在沒有辦法得出專屬成本的情況下，應當使用建筑面積法分攤。舉例：《二期工程造價咨詢費》，由于沒有專屬的收益對象，選擇業態“公共”，按可售物業（即不分攤給公建配套設施）的建筑面積分攤成本。“非車位”的成本分攤：部分成本要素只分攤給地上的可售業態，即所謂的“非車位”業態。詳見2.3《成本要素分攤標準表》。該業態的成本按照當期非車位建筑面積占全區非車位的建筑面積的比例分攤。注意：地下人防設施屬于公建配套，人防成本不應分攤到車位。計算各業態的成本承擔金額在確定每個合同的成本分攤對象后，依次填寫以下列的信息，“住宅”、“商業”、“車位”、“公建配套”的比例和金額。配比步驟7.7.1已經計算出來的分攤比率，得出結轉標段內每個業態應分攤的開發成本。6.6.3公建配套成本的結轉公建配套設施的類別及成本處理方法公建配套設施分為兩類：未完工和已完工。A）公建配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。所謂合理，即公配的范圍和造價合理，因此《公建配套明細表》必須經設計部、成本部審核確認。一般認可屬于公建配套設施的有：政府要求。在總規劃報建通過后，《總平面圖》上會列明必須建造的公建配套設施，及其建造的最低面積要求。銷售承諾。在《售房合同》中，有明確且不可撤銷承諾建造的設施。但注意該設施必須是無獨立產權的，全體業主共享的。如學校、游泳池等。B)已完工的公建配套設施，需要用直接成本法把它的專屬成本統計出來。公建配套設施的成本歸集和分攤過程舉例。假設A項目經設計部、成本部審核后的《公建配套明細表》如下表。又假設除人防設施以外，其他公配設施皆已經完工。則在《成本結轉底稿》應作如下處理：未完工部分。根據設計部審核的建筑面積和成本部審核的造價，對人防設施的開發成本進行預提。此例中，人防設施的開發成本按46348900元歸集。已完工部分。新設一個虛擬的公建配套合同，單獨歸集其成本，并同時剔除原合同的成本。如“物業用房”，其開發成本由土建成本和內裝飾成本兩部分組成。則應從《A項目土建總包合同》和《物業用房室內裝飾設計合同》中分別剔除640000元和280000元成本，歸集到《物業用房成本》這個虛擬合同中，合共920000元。如上圖，將《物業用房室內裝飾設計合同》中的280000元成本歸集到《物業用房成本》這個虛擬合同中，再在住宅、商業等可售業態中分攤。開發間接費的成本結轉開發間接費按“建筑面積*工期”的方法在當年在建的成本對象之間分攤，籌建及已完工的成本對象不參與分攤。結轉時點：每年12月31日；某一期(區)竣工備案當月月底。計算過程：各成本對象分攤率=【當年在建各成本核算對象的建筑面積x(該成本核算對象當年施工時間/該成本核算對象總體施工時間）】+X【當年在建各成本核算對象的建筑面積X該成本核算對象當年施工時間/該成本核算對象總體施工時間）】成本對象開發間接費=當年累計發生開發間接費*各成本對象分攤率注意：①“當年累計發生開發間接費”可以直接從NC系統的《科目余額表》中直接篩選科目編碼“4301”期末余額得出。資本化利息的成本結轉資本化利息優先采用（專屬）受益原則分攤，即貸款合同約定該項貸款是用于某一期（區）的，該貸款產生的資本化利息專屬于該期（區）。合同無約定的資本化利息，按“預算造價*工期”的方法在當年在建的成本對象之間分攤，籌建及已完工的成本對象不參與分攤。以前年度已竣工項目及當年未建設項目不參與當年度分配。結轉時點：每年12月31日；某一期（區）竣工備案當月月底。計算過程：各成本對象分攤率=【當年在建各成本核算對象的預計造價X（該成本核算對象當年施工時間/該成本核算對象總體施工時間）】+X【當年在建各成本核算對象的預計造價X該成本核算對象當年施工時間/該成本核算對象總體施工時間）】各成本對象利息成本=當年累計利息成本*各成本對象分攤率注意:①“當年累計利息成本”可以直接從NC系統的《科目余額表》中直接篩選科目編碼“420107”的期末余額得出。成本結轉的賬務處理計算“應付預提”和“計提成本”當合同的已開票金額2當期（區）要結轉的成本時，不需預提開發成本，不用計算“應付預提”和“應付計提”；反之，需要預提開發成本，計算“應付預提”和“應付計提”。“應付賬款-應付計提工程款”核算應付計提，可稅前扣除；“預提費用-預提房產成本”核算應付預提，不得稅前扣除。“應付計提”金額的確定：首次結轉：應付計提=MIN（當期結轉成本*10%,當期結轉成本-項目發票總額）；后期結轉：本期應付計提=（累計結轉成本*10%，累計結轉成本-項目發票總額）-累計計提金額。“應付預提”金額的確定：應付預提=當期標段結轉成本-開發成本余額-應付計提舉例：某期（區）預計結算金額100萬，NC賬上的開發成本（已開發票金額）為90萬。假設按建筑面積法，應結轉到當期（區）的開發成本24萬，則無需做預提。因為90萬＞24萬，賬上的開發成本已經足夠結轉到當期（區）。會計分錄：借：開發成本-計提貸：應付賬款-應付計提工程款預提費用-預提房產成本歸集公建配套設施的開發成本公建配套設施的開發成本需要先歸集再分攤到其他可售業態中。因此借助《公建配套明細表》作為開發成本的依據。未完工部分（賬面不處理,底稿做處理）。借：開發成本--配套設施（人防） 46348900貸：應付計提工程款 46348900已完工部分（賬面不處理,底稿直接歸集）。借：開發成本--配套設施（物業用房） 920000借：開發成本--土建 -640000開發成本--物業用房室內裝飾設計 -280000將開發成本結轉到“開發產品”結轉開發成本至開發產品借：開發產品（業態）貸：開發成本-土地征用及拆遷補償費\分攤結果（項目專用類型）（業態）開發成本-前期工程費\分攤結果（項目專用類型）（業態）開發成本-建筑安裝工程費\分攤結果（項目專用類型）（業態）開發成本-基礎設施費\分攤結果（項目專用類型）（業態）開發成本-配套設施費\分攤結果（項目專用類型）（業態）開發成本-開發間接費用（項目專用類型）（業態）開發成本-項目利息支出\分攤結果（項目專用類型）（業態）結轉各開發成本中轉借：開發成本工乂總分攤結果（項目專用類型）（業態）借：開發成本工乂總分攤中轉（項目專用類型）（公共）【紅