宜昌·恒大綠洲整體營銷方案2010.6.7市場及項(xiàng)目解析項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目定位宜昌基礎(chǔ)數(shù)據(jù)宜昌房地產(chǎn)市場分析整體營銷目標(biāo)品牌目標(biāo)銷售目標(biāo)目標(biāo)競案對比分析項(xiàng)目解析客戶定位項(xiàng)目定位推廣實(shí)施策略銷售實(shí)施細(xì)則推廣策略銷售策略整體策略階段性營銷實(shí)施細(xì)表報(bào)告整體結(jié)構(gòu)整體費(fèi)用預(yù)算PART1整體營銷目標(biāo)品牌目標(biāo)品牌目標(biāo)品牌建立：在宜昌樹立恒大品牌的高端形象，在區(qū)域建立良好的美譽(yù)度和知名度，為首一期的推盤銷售打好基礎(chǔ)，達(dá)到開盤熱銷，為二期推盤做好鋪墊。推廣通路的建立：在宜昌地區(qū)建立通暢的推廣通路，尋找優(yōu)質(zhì)的廣告?zhèn)鞑ッ浇橘Y源。銷售目標(biāo)營銷目標(biāo)：在10個(gè)月左右的時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)，完成大一期的銷售目標(biāo)，即1604套房源的銷售。客戶群的建立：通過前期的營銷推廣和銷售策略的執(zhí)行，建立恒大客戶群資源，為二期推盤做好準(zhǔn)備。銷售目標(biāo)PART2市場及項(xiàng)目解析一、宜昌基本數(shù)據(jù)3宜昌基本數(shù)據(jù)宜昌古稱夷陵，因“水至此而夷，山至此而陵”得名，是巴楚文化的發(fā)祥地，是世界歷史文化名人屈原和中國古代民族團(tuán)結(jié)使者王昭君的故里。宜昌地處長江中上游結(jié)合部，上控巴蜀，下引荊襄，素有“三峽門戶”、“川鄂咽喉”之稱，自古以來就是兵家必爭、全市現(xiàn)有總?cè)丝?03萬，其中城區(qū)人口159.8萬，流動(dòng)人口35萬，國土面積2.1萬平方公里，轄5縣3市5區(qū)。

宜昌概況宜昌是湖北省重點(diǎn)支持發(fā)展的省域副中心城市。改革開放后，特別是近幾年來，經(jīng)濟(jì)社會(huì)蓬勃發(fā)展，綜合實(shí)力居湖北省第二位，進(jìn)入全國百強(qiáng)城市行列。2009年，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1245.61億元，全地域財(cái)政總收入197.6億元，地方一般預(yù)算收入44.27億元，宜昌與武漢、襄樊在構(gòu)成湖北省經(jīng)濟(jì)三強(qiáng)。宜昌——湖北省域副中心城市宜昌基本數(shù)據(jù)城市GDP總值財(cái)政收入財(cái)政預(yù)算武漢3960.081005971宜昌1245.61197.6105.9襄樊1201.01102.634黃石597.7861.0126全省總計(jì)12831.5153213912009年武漢、宜昌、襄樊、黃石財(cái)政收入比較單位：億元2009年，宜昌榮膺“中部最佳投資城市”，推介評選活動(dòng)是由中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心、經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報(bào)、新浪招商頻道等單位聯(lián)合主辦。活動(dòng)旨在以專業(yè)、科學(xué)、權(quán)威的視角，全方位、多層次對中部城市進(jìn)行審視，以一種全新的方式展現(xiàn)中部投資城市的魅力和個(gè)性，闡釋城市內(nèi)涵，提升城市品質(zhì)、品位和品格，樹立招商與資本轉(zhuǎn)化的品牌和榜樣，在全球叫響“中部城市”。宜昌——中部最佳投資城市宜昌基本數(shù)據(jù)宜昌基本數(shù)據(jù)宜昌歷年GDP生產(chǎn)總值與武漢的比較宜昌基本數(shù)據(jù)宜昌歷年人均GDP生產(chǎn)總值與武漢的比較宜昌基本數(shù)據(jù)宜昌歷年可支配收入與武漢的比較宜昌基本數(shù)據(jù)宜昌產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析宜昌市城區(qū)主要承載第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，其中第二產(chǎn)業(yè)主要是物流和高科技產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)比重不斷增加，旅游業(yè)作為宜昌的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，近年產(chǎn)值不斷提高。年度第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2007年13.4％52.8％33.8％2008年13.4％53.7％32.9％2009年11.6%56.5％31.9％從近三年來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化我們可以看出，在全民生產(chǎn)總值的比重中第二產(chǎn)業(yè)仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，其所占比重未來仍然會(huì)增加，第一產(chǎn)業(yè)所在比重有較大的下浮，第三產(chǎn)業(yè)所占比重也呈上升趨勢。各產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化說明宜昌目前仍然主要依托第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長，著力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。旅游、商貿(mào)物流區(qū)恒大綠洲商業(yè)金融中心、文體科研中心、旅游服務(wù)中心交通樞紐中心、商貿(mào)物流中心區(qū)級政治經(jīng)濟(jì)文化中心、市級旅游休閑區(qū)世界級水利樞紐及旅游中心電子信息、精細(xì)加工為主導(dǎo)的新型工業(yè)區(qū)旅游、商貿(mào)、物流為宜昌市三大支柱產(chǎn)業(yè)，夷陵區(qū)規(guī)劃為旅游、商貿(mào)物流區(qū)，未來將有較多交通、招商引資等政策支持，對該區(qū)域地產(chǎn)市場發(fā)展有利好。宜昌市產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)宜昌基本數(shù)據(jù)宜昌市人口結(jié)構(gòu)分析宜昌基本數(shù)據(jù)宜昌全市常住人口中，0-14歲的人口為57.5萬人，占總?cè)丝诘?4.20%；65歲及以上的人口為44.8萬人，占總?cè)丝诘?1.06%，15-64歲的人口為302.6萬人，占總?cè)丝诘?4.74%；其中30-50歲的群體占據(jù)人口比列達(dá)到41.2%，達(dá)到124.2萬人，潛在購房群體巨大。

恒大綠洲向西北方向人氣逐步減弱A核心商圈：以夷陵廣場和解放路為軸線發(fā)展而成，是宜昌傳統(tǒng)商業(yè)中心，大型商場云集。B葛洲壩商圈：位于葛洲壩片區(qū)商業(yè)中心，公園步行街、雅斯超市及馨島國際購物廣場形成三角商業(yè)中心。C五一廣場商圈：位于伍家崗區(qū)五一廣場周邊，原先主要為滿足周邊市民生活需要而成，隨著宜昌新火車站、新長途汽車站，將與三峽機(jī)場、宜黃高速、深水港的建設(shè)，將形成一個(gè)和核心商圈鼎立的新商圈D：曉溪塔商圈：位于夷陵區(qū)老城區(qū)，主要為滿足周邊居民日常生活配套而形成，主要為建材、陶瓷等專業(yè)市場。宜昌四大商圈分別位于西陵區(qū)中心、老葛洲壩片區(qū)，五一廣場周邊、夷陵老城區(qū)宜昌市商圈分布宜昌基本數(shù)據(jù)核心商圈五一廣場商圈葛洲壩商圈曉溪塔商圈二、宜昌市房地產(chǎn)市場分析1、整體市場分析宜昌市開發(fā)熱度持續(xù)走高，08年冷市也未影響宜昌開發(fā)市場的熱情，09年開發(fā)投資金額達(dá)79.33億元。宜昌市歷年開發(fā)金額整體市場分析宜昌市房地產(chǎn)市場的逐步開發(fā)，提振了開發(fā)企業(yè)的熱情，2007年宜昌開發(fā)竣工總面積為214.6萬方，2008年竣工總面積為211.73萬方，2009年竣工總面積為352.52萬方。宜昌市歷年竣工面積整體市場分析宜昌市去化量也一直保持企穩(wěn)增長，09年去化量達(dá)204.08萬平方米。宜昌市歷年銷售面積整體市場分析宜昌市銷售均價(jià)09年隨市跳漲，09年達(dá)4016元/平方米。宜昌市銷售均價(jià)整體市場分析宜昌市供應(yīng)量較大，近三年市場一直呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。宜昌市供求比整體市場分析2010年3月全市（含夷陵）商品房成交約11.04萬方，環(huán)比下劃13.9%，同比下滑24.87%；由于夷陵區(qū)占成交總量較高，剔除夷陵后其成交總量約8.66萬方，環(huán)比下滑26.28%，同比下滑21.84%。2010年第一季度，宜昌市場價(jià)升量跌，成交主要以夷陵區(qū)為主，市中心、沿江高房價(jià)將一部分剛需客群擠向發(fā)展中的夷陵區(qū)，對本項(xiàng)目入市有利。宜昌市09量價(jià)走勢整體市場分析西陵區(qū)地產(chǎn)市場發(fā)展最快，成交量引領(lǐng)市場，但開發(fā)過熱，成交率相對不高；夷陵區(qū)市場供應(yīng)不足，導(dǎo)致成交總量相對偏低，區(qū)域成交率保持高位，其市場價(jià)值已逐步被市場接受。西陵區(qū)：納入網(wǎng)上預(yù)售總套數(shù)13164套，已預(yù)售總套數(shù)9118套，占69%；還剩可預(yù)售總套數(shù)4046套，占31%。伍家崗區(qū)：納入網(wǎng)上預(yù)售總套數(shù)8360套，已預(yù)售總套數(shù)6546套，占78%；還剩可預(yù)（銷）售總套數(shù)2006套，占22%。開發(fā)區(qū)：納入網(wǎng)上預(yù)售總套數(shù)8405套，已預(yù)售總套數(shù)6410套，占76%；還剩可預(yù)售總套數(shù)1994套，占24%。夷陵區(qū)：納入網(wǎng)上預(yù)售總套數(shù)6666套，已預(yù)售總套數(shù)4877套，占73%；還剩可預(yù)售總套數(shù)1789套，占27%。宜昌市商品房成交量示意圖宜昌市09年商品房成交統(tǒng)計(jì)整體市場分析（2）房地產(chǎn)發(fā)展板塊分析競爭版塊分析夷陵區(qū)板塊西陵區(qū)板塊夷陵區(qū)板塊：政府規(guī)劃生態(tài)居住發(fā)展新區(qū)，發(fā)展大道沿線具有良好的發(fā)展前景。高新區(qū)板塊：處于從市中心到發(fā)展新區(qū)中間的板塊，近幾年發(fā)展較快。西陵區(qū)板塊：宜昌市中心城區(qū)，開發(fā)項(xiàng)目最多。伍家崗區(qū)板塊：沿江板塊，宜昌市高端樓盤聚集地，其均價(jià)基本引領(lǐng)宜昌市場。伍家崗區(qū)板塊高新區(qū)板塊恒大綠洲房地產(chǎn)板塊分析恒大綠洲房地產(chǎn)板塊分析區(qū)域價(jià)格走勢分析

宜昌房地產(chǎn)市場以西陵區(qū)為中心，向北人氣逐漸減弱，銷售價(jià)格也逐漸降低，伍家崗區(qū)由于具有江景資源，成為引領(lǐng)宜昌房地產(chǎn)銷售價(jià)格的標(biāo)桿區(qū)域。夷陵區(qū)板塊西陵區(qū)板塊伍家崗區(qū)板塊高新區(qū)板塊向北人氣逐漸減弱向北價(jià)格逐漸降低宜昌在售樓盤分布圖石板水庫房地產(chǎn)板塊分析瑪歌莊園星湖灣清江潤城梅子埡水庫首鋼用地本案平湖天下濱湖國際錦繡星城美岸長堤紫晶城錦繡天下英倫皇都萬達(dá)夷陵區(qū)板塊西陵區(qū)板塊高新區(qū)板塊虹橋國際江山風(fēng)華金色海岸廊橋水岸江山多嬌伍家崗區(qū)板塊運(yùn)河佳苑宜昌CBD知名開發(fā)商樓盤分布恒大綠洲湖北能源集團(tuán)大連萬達(dá)集團(tuán)三江航天葛洲壩集團(tuán)宜昌市場現(xiàn)有湖北能源集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)、三江航天、大連萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)駐，品牌開發(fā)商相對較少，利于恒大品牌溢價(jià)。房地產(chǎn)板塊分析

夷陵區(qū)的發(fā)展立足于突出區(qū)域產(chǎn)業(yè)特色、生態(tài)特色，努力建成為宜昌市的旅游休閑娛樂區(qū)、一流生態(tài)居住區(qū)、現(xiàn)代物流商貿(mào)區(qū)，建設(shè)成為宜昌市的特色新區(qū)。本項(xiàng)目處于夷陵區(qū)發(fā)展大道沿線，區(qū)域板塊具有良好的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，隨著國際會(huì)展中心的動(dòng)工興建和發(fā)展大道沿線的開發(fā)，發(fā)展大道做為政府重點(diǎn)打造的生態(tài)景觀道路來打造，具有良好的遠(yuǎn)景規(guī)劃，地段發(fā)展前景將逐步凸顯。房地產(chǎn)板塊分析項(xiàng)目板塊分析結(jié)論（3）消費(fèi)者狀況分析2010年1-5月城區(qū)商品房套型供應(yīng)與需求套型(平方米)實(shí)際供應(yīng)套型比例居民需求套型比例≤9027.90%43.52%90-12019.60%43.84%120-14032.10%10.05%﹥14020.40%2.59%消費(fèi)者狀況分析宜昌市場供需結(jié)構(gòu)相對失衡，市場需求以120平米以下首置、首改產(chǎn)品為主，供應(yīng)則以120平米以上多改產(chǎn)品為主，本項(xiàng)目可抓住機(jī)會(huì)，控制大戶型占比。目前市場上供應(yīng)物業(yè)戶型面積偏大，以90平米以下和120——140平米面積居多，而市場對90平米以下及90—120平米面積需求量較大，占到總體需求的八成以上。

消費(fèi)者置業(yè)需求消費(fèi)者狀況分析消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)分析年齡結(jié)構(gòu)：主要消費(fèi)者年齡層次集中在28-35歲年齡段、35-42歲年齡段、42-49歲年齡段，為52%。家庭組成：三口之家和五口之家為主要家庭構(gòu)成形式，有少部分為三代組合家庭和二人家庭。消費(fèi)者狀況分析消費(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)分析收入狀況：消費(fèi)者主要收入水平集中在年5-10萬元收入段內(nèi)，家庭年平均穩(wěn)定收入在5萬元以上。消費(fèi)者狀況分析消費(fèi)者收入結(jié)構(gòu)分析職業(yè)類別：主要消費(fèi)者為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職工，外地務(wù)工人員和其他消費(fèi)人群，表明外來購房人群較多。消費(fèi)者狀況分析消費(fèi)者職業(yè)類別分析居住區(qū)域：原居住于宜昌中心城區(qū)或老夷陵城區(qū)較高，周邊縣市到宜昌購房也占相當(dāng)比例。消費(fèi)者狀況分析消費(fèi)者居住區(qū)域分析消費(fèi)者狀況分析消費(fèi)者狀況分析結(jié)論消費(fèi)者年齡層次主要集中在30-50歲之間，主要家庭結(jié)構(gòu)為三口之家和五口之家，家庭收入狀況以5-10萬元之間數(shù)量最多，職業(yè)類別為企業(yè)職工、外來務(wù)工人員、其他職業(yè)人群購房比例較高，從消費(fèi)者居住區(qū)域來看，以西陵區(qū)、老夷陵區(qū)和周邊縣市有相當(dāng)比例，表明宜昌樓市對周邊市場具有較強(qiáng)的吸引力，外來客戶消費(fèi)能力普遍較強(qiáng)，存在大量周邊縣市“進(jìn)城‘置業(yè)的客戶。（4）宏觀調(diào)控下宜昌市場研究2010年政策頻頻出臺，力度逐步升級，規(guī)范房地產(chǎn)市場、抑制房價(jià)、打壓投資投機(jī)者的決心明確，后期將多重面臨壓力。2010.4.142010.4.17-4.202010.3.28-4.2新華社一連六天發(fā)表“新華時(shí)評”，矛頭直指當(dāng)前的房價(jià)攀升的根源：兩部門收窄首次購買普通片那個(gè)住房契約優(yōu)惠范圍。國務(wù)院遏制部分城市房價(jià)過快上漲的政策措施出臺，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策；國土部2010量住房用地供應(yīng)計(jì)劃，全國住房建設(shè)用地?cái)M供應(yīng)量達(dá)到18.5萬公頃。國務(wù)院：關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知出臺；住建部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》宏觀調(diào)控下宜昌市場分析市場政策大部分城市的成交量和成交價(jià)格均與新政出臺前相當(dāng)，尚未受到新政的明顯影響：

高檔市場：由于客戶購買力強(qiáng)，對貸款依賴性小，新政對其影響不大，市場成交依舊火爆。中檔市場：大部分城市受影響不明顯，成交水平與新政前相當(dāng)。低檔市場：低端市場項(xiàng)目成交明顯減少，購買力較弱的客戶最先受到政策抑制。價(jià)格表現(xiàn)：價(jià)格依舊處于小幅上升或持平的趨勢，開發(fā)商暫時(shí)沒有降價(jià)的表現(xiàn)。客戶表現(xiàn)：資金雄厚，對貸款的依賴性不強(qiáng)的客戶，沒有受到新政抑制，但市場來走勢，將會(huì)對其購房行為產(chǎn)生一定影響；購買力相對較弱，對貸款依賴性強(qiáng)的客戶開始受到新政影響，產(chǎn)生了觀望情緒，購房需求受到抑制。高、低端項(xiàng)目出現(xiàn)分化，中低端項(xiàng)目受影響較大宏觀調(diào)控下宜昌市場分析市場反映宏觀調(diào)控下宜昌市場分析市場判斷判斷一：從一二線城市的表現(xiàn)，新政影響已經(jīng)凸顯出來；就格局而言；此次調(diào)控關(guān)系國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的平衡、社會(huì)穩(wěn)定以及民生和諧以及政府社會(huì)公信力等重要因素，不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題也是一個(gè)政治問題，決定了政府調(diào)控決心非常之大。判斷二：上一輪市場調(diào)控從量跌價(jià)升量價(jià)齊跌價(jià)格探底，所經(jīng)歷時(shí)間約為16個(gè)月，此輪調(diào)控中政策執(zhí)行力度速度及市場反映速度明顯快于上一輪，預(yù)計(jì)這一輪調(diào)控到達(dá)價(jià)格控底的時(shí)間約為12個(gè)月。判斷三：就城市而言；一、二線城市所面臨沖擊要遠(yuǎn)大于三、四線城市；其表現(xiàn)在新開盤項(xiàng)目和五一成交的表現(xiàn)上已經(jīng)充分體現(xiàn)了出來。判斷四：就購買行為而言，投資者短期會(huì)加速離場，二手房市場的松動(dòng)會(huì)加速新房市場的松動(dòng)。新政出臺前后一周的數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海、廣州、深圳、天津5個(gè)城市二手房掛牌量快速增加，增幅分別達(dá)到49%、33%、24%、24%和20%。判斷五：就后續(xù)供應(yīng)而言，集中性壓力將會(huì)出現(xiàn)在今年四季度及2011年上半年宏觀調(diào)控下宜昌市場分析市場判斷受新政輻射，宜昌樓市五一出現(xiàn)低潮，全市小長假期間僅賣出12套住宅。與清明小長假期間平均每日44.75套的成交量相比，大大縮水。——三峽商報(bào)統(tǒng)計(jì)部門的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，宜昌城區(qū)“五一”期間住房成交量明顯下滑。“五一”3天，宜昌商品房僅成交12套，與清明小長假期間134套的成交量相比，已經(jīng)大大縮水。素有“紅五月”之稱的宜昌樓市為什么會(huì)如此冷清呢?記者通過走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前宜昌可售房源不足1500套，僅金色海岸、虹橋國際、萬達(dá)廣場、英倫皇都、梅隴鎮(zhèn)等項(xiàng)目有少量房源可售。同時(shí)，近期接連出臺的系列房貸新政，讓一些有換房、投資意向的購房者持幣觀望。——三峽日報(bào)媒體：市場已進(jìn)入微弱變化的趨勢宏觀調(diào)控下宜昌市場分析宜昌市場反映總結(jié)：國家此次宏觀調(diào)控政策主要針對于一二線城市，對三線城市影響不大，宜昌整體市場相對利好，中觀、微觀市場有個(gè)別異樣表現(xiàn)，價(jià)格穩(wěn)中有升，受新政以及供應(yīng)量的影響，成交量有所下滑，后續(xù)市場將主要取決于執(zhí)行力度的大小。宏觀調(diào)控下宜昌市場分析分析結(jié)論2、區(qū)域市場分析（1）區(qū)域樓市概況夷陵區(qū)09年走出冷市低谷，銷售量大幅回升，區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值逐步被市場認(rèn)可。區(qū)域樓市分析夷陵區(qū)歷年銷售面積夷陵區(qū)供求關(guān)系逐步轉(zhuǎn)變，由03供過于求衍變到供求平衡，09年區(qū)域市場處于供不應(yīng)求狀態(tài)，利于本項(xiàng)目入市去化。區(qū)域樓市分析夷陵區(qū)歷年開發(fā)供求比夷陵區(qū)銷售金額依然于09年達(dá)到最高點(diǎn)，年銷售額達(dá)12.5億元。區(qū)域樓市分析夷陵區(qū)歷年房地產(chǎn)銷售收入多層均價(jià)逐年遞增，09年達(dá)2641元/平方米。區(qū)域樓市分析夷陵區(qū)歷年多層均價(jià)夷陵區(qū)高層市場接受度較高，均價(jià)略高于多層，09年達(dá)2887元/平方米。區(qū)域樓市分析夷陵區(qū)歷年高層均價(jià)夷陵區(qū)開發(fā)量逐年遞增，09年開發(fā)商信心回升，開發(fā)量達(dá)史上最高，45.63萬平方米。夷陵區(qū)歷年開發(fā)面積區(qū)域樓市分析區(qū)域名稱套數(shù)面積總金額銷售均價(jià)夷陵區(qū)4128483216125589.72599馮家灣區(qū)域271130394279479.892624丁家壩區(qū)域476756.11891.832798黃金卡區(qū)域7139461224647.412605發(fā)展大道區(qū)域139170625433.683184中心主城區(qū)域5186084314136.9323232009年1—12月商品房銷售基本情況夷陵區(qū)發(fā)展大道區(qū)域地產(chǎn)市場起步較慢，市場尚未大幅度開發(fā)，銷售低于其他區(qū)域；馮家灣區(qū)域開發(fā)量最大。區(qū)域樓市分析夷陵區(qū)商品房銷售區(qū)域丁家壩區(qū)域黃金卡區(qū)域發(fā)展大道區(qū)域中心主城區(qū)域丁家壩區(qū)域馮家灣區(qū)域區(qū)域土地市場夷陵區(qū)歷年土地成交量夷陵區(qū)土地成交量以08年最大，09年略有下降。（3）區(qū)域規(guī)劃研究（2）區(qū)域規(guī)劃研究發(fā)展大道為宜昌規(guī)劃的城市生態(tài)大道，未來將有眾多政策傾斜，地產(chǎn)市場具有極大地發(fā)展?jié)摿Πl(fā)展大道全長11.3公里。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案借鑒了深圳的深南大道設(shè)計(jì)手法，將發(fā)展大道作為城市生態(tài)景觀道路來打造。方案總體結(jié)構(gòu)為“一軸、三區(qū)、六段、八心”：“一軸”即發(fā)展大道是整個(gè)區(qū)域的功能軸、交通軸、景觀軸、活動(dòng)軸。“三區(qū)”東山隧道——明珠路為南段，是未來城市功能延伸區(qū)，以商貿(mào)金融核心為依托，核心由大型商貿(mào)中心、辦公廣場構(gòu)成；明珠路——和諧路為中段，是發(fā)展大道的生態(tài)核心區(qū)，以運(yùn)河、梅子埡水庫為依托，主要功能由文化會(huì)展、休閑娛樂、濱水公園等構(gòu)成；和諧路——平湖路為西段，是夷陵區(qū)城市功能發(fā)展啟動(dòng)區(qū)，以東方廣場企業(yè)總部為依托，主要功能由辦公、旅館、二類居住用地等構(gòu)成。“六段”是在三區(qū)的基礎(chǔ)上分為六段，從南至北分別是：“現(xiàn)代宜昌”從東山隧道——立交橋；“汽車之城”從立交橋——明珠路；“休閑宜昌”從明珠路——唐家灣路；“生態(tài)宜昌”從唐家灣路——和諧路；“發(fā)展宜昌”從和諧路——羅河路；“活力宜昌”從羅河路——平湖路。“八心”是指在發(fā)展大道上設(shè)置了8個(gè)控制性節(jié)點(diǎn)和地標(biāo)建設(shè)區(qū)。分別是東山隧道出口的宜昌開發(fā)區(qū)中心、三峽高速路立交橋、汽車聯(lián)合廣場、石板公園、運(yùn)河源頭、梅子埡水庫三峽會(huì)展中心、東方廣場和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。規(guī)劃將設(shè)立4處主題性廣場。發(fā)展大道沿線總體規(guī)劃圖本項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃研究發(fā)展大道規(guī)劃從宜昌政府整體市政規(guī)劃來看，發(fā)展大道做為政府重點(diǎn)打造的生態(tài)景觀道路來打造，具有良好的遠(yuǎn)景規(guī)劃，地段發(fā)展前景將逐步凸顯。本項(xiàng)目處于發(fā)展大道中段，其規(guī)劃中除居住外功能外，規(guī)劃還有文化會(huì)展、休閑娛樂、濱水公園等功能。本案本案區(qū)域規(guī)劃研究發(fā)展大道規(guī)劃夷陵區(qū)將主動(dòng)融入宜昌市中心城區(qū)。十一五期間，夷陵區(qū)將建設(shè)一個(gè)新區(qū)，即發(fā)展大道城市新區(qū)；修建兩個(gè)公園，河心公園和森林公園；開發(fā)三大片區(qū)，發(fā)展大道、丁家壩和南蔡下片區(qū)；建設(shè)四大道路，擴(kuò)建發(fā)展大道、改造夷興大道蝦子溝段、完善漢宜高速二小接口、新建三峽專用公路馮家灣立交；建成五個(gè)中心：國際會(huì)展中心、商品集散中心、茶葉交易和旅游服務(wù)中心、物流配送中心和壩區(qū)港運(yùn)中心。生態(tài)、自然、旅游資源是夷陵區(qū)三大優(yōu)勢，政府打造“夷陵區(qū)生態(tài)家園”的政策將吸引更多開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐。道路、公建、旅游、物流等項(xiàng)目規(guī)劃，將進(jìn)一步帶動(dòng)夷陵區(qū)的發(fā)展，提升夷陵區(qū)地產(chǎn)的市場價(jià)值。區(qū)域規(guī)劃研究夷陵區(qū)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃研究區(qū)域市場分析總結(jié)宜昌地產(chǎn)市場發(fā)展較好，開發(fā)及成交量持續(xù)走高，具有投資價(jià)值及發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

宜昌市場產(chǎn)品線齊全，高層住宅已被市場接受；

宜昌市品牌開發(fā)商進(jìn)駐不多，適合本項(xiàng)目品牌溢價(jià)。夷陵區(qū)市場目前呈供不應(yīng)求態(tài)勢，利于本項(xiàng)目入市去化；

夷陵區(qū)發(fā)展大道目前開發(fā)不足，需著力推廣夷陵區(qū)發(fā)展大道的潛力及規(guī)劃，本區(qū)域前期已經(jīng)有一些項(xiàng)目開始開發(fā)，客戶群對此區(qū)域項(xiàng)目已經(jīng)認(rèn)可接受，縮短了本項(xiàng)目入市銷售的市場觀望期。典型競案解析三、目標(biāo)競案對比分析競案基本情況分析基本情況分析目標(biāo)競案分析（基本情況）夷陵區(qū)所在區(qū)域項(xiàng)目名項(xiàng)目地點(diǎn)開發(fā)商總占地容積率總戶數(shù)

本案發(fā)展大道恒大地產(chǎn)集團(tuán)395畝2.7大一期1604戶夷陵區(qū)清江潤城宜昌市梅子埡發(fā)展大道99號湖北能源集團(tuán)清能置業(yè)有限公司26萬平方米2.65588戶星湖灣夷陵區(qū)松湖路17號湖北圓通置業(yè)有限責(zé)任公司179254平方米2.22530戶濱湖國際宜昌市夷陵區(qū)曉溪塔三峽路宜昌家旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9705㎡5.2396戶目前夷陵區(qū)主要開發(fā)項(xiàng)目較多集中于老夷陵區(qū)，發(fā)展大道區(qū)域主要競案為清江潤城。

清江潤城和星湖灣項(xiàng)目規(guī)模較大，具有區(qū)域的代表性。本案的地理位置、開發(fā)規(guī)模與清江潤城類似，均為在發(fā)展大道的大型項(xiàng)目，而星湖灣為夷陵老城區(qū)的大型項(xiàng)目。高新區(qū)所在區(qū)域項(xiàng)目名開發(fā)商項(xiàng)目地點(diǎn)總占地總建筑總戶數(shù)高新區(qū)運(yùn)河佳苑黑旋風(fēng)置業(yè)公司港窯路22-1號4720018萬㎡1180英倫皇都宜昌六合置業(yè)有限公司東山開發(fā)區(qū)勝利四路與體育場路交匯處8600010萬方700目標(biāo)競案分析（基本情況）目前高新區(qū)在售項(xiàng)目不多，體量不大，值得一提的是英倫皇都，整體定義為高端住宅項(xiàng)目，體量適中。開發(fā)區(qū)項(xiàng)目對于本案有一定借鑒作用，發(fā)展大道區(qū)域今后的發(fā)展趨勢是將高新區(qū)和老夷陵區(qū)連為一體。所在區(qū)項(xiàng)目名項(xiàng)目地點(diǎn)開發(fā)商總占地總建筑容積率總戶數(shù)西陵區(qū)宜昌CBD西陵一路、西陵二路、夷陵大道和珍珠路合圍處宜昌新恒基投資開發(fā)有限公司

12萬方54萬方4.52600戶錦繡天下西陵區(qū)夷陵大道與東湖二路交匯處中國葛洲壩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司300畝80萬方3.89二期1000多套

西陵區(qū)為宜昌的傳統(tǒng)老城區(qū)，開發(fā)住宅項(xiàng)目體量不大，主要為城市綜合體。

葛洲壩集團(tuán)依靠其在宜昌獨(dú)特的地位，開發(fā)老葛洲壩片區(qū)80萬方大型項(xiàng)目，主要購房人群葛洲壩當(dāng)?shù)匦枨蠹爸苓吙h市購房需求。西陵區(qū)目標(biāo)競案分析（基本情況）葛洲壩集團(tuán)在宜昌具有較高的品牌知名度，前期開發(fā)的項(xiàng)目得到消費(fèi)者認(rèn)可，在老葛洲壩區(qū)形成壟斷優(yōu)勢。伍家崗區(qū)所在區(qū)域項(xiàng)目名項(xiàng)目地點(diǎn)開發(fā)商總占地總建筑容積率總戶數(shù)伍家崗區(qū)本案發(fā)展大道恒大地產(chǎn)集團(tuán)395畝72萬方2.7大一期1604戶萬達(dá)廣場宜昌市夷陵大道與江海路交會(huì)處宜昌新恒基投資開發(fā)有限公司

130畝

47萬方4.22000戶左右金色海岸伍家崗區(qū)夷陵大道338號(天然塔公園對面)寶佳利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

26680平方米12萬方4.5565戶目標(biāo)競案分析（基本情況）萬達(dá)廣場進(jìn)入宜昌后，帶動(dòng)了伍家崗片區(qū)均價(jià)進(jìn)一步提升，其開發(fā)的商業(yè)綜合體成為宜昌的標(biāo)志項(xiàng)目。金色海岸為宜昌臨江開發(fā)的高端住宅，價(jià)位為宜昌均價(jià)最高，為塑造品牌形象做了不少工作。伍家崗區(qū)集中了宜昌眾多的高端項(xiàng)目，擁有獨(dú)特的江景資源，其他的區(qū)域無法復(fù)制。競案周邊配套分析周邊配套分析目標(biāo)競案分析（周邊配套）夷陵區(qū)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址內(nèi)部配套外部配套交通規(guī)劃利好

本案發(fā)展大道會(huì)所、中小學(xué)、酒店、幼兒園，商業(yè)街外部暫無配套12、68、3102路公交車發(fā)展大道規(guī)劃利好夷陵區(qū)清江潤城宜昌市梅子埡發(fā)展大道99號銀行、幼兒園、藥店、銀行、電信、商業(yè)街外部暫無配套12、68、3102路公交車發(fā)展大道規(guī)劃利好

星湖灣夷陵區(qū)松湖路17號游泳池，戶外雙網(wǎng)球場，桌球，乒乓球，健身房、幼兒園、醫(yī)療保健室建設(shè)銀行，商業(yè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行，工商銀行、三峽高中100、101路公交車

濱湖國際宜昌市夷陵區(qū)曉溪塔三峽路內(nèi)部運(yùn)動(dòng)場三峽茶城中心超市、22中心超市、長江市場超市、萬富超市、工商銀行、建設(shè)銀行、長江市場支局、中國郵政22支局、小溪塔幼兒園、第五完全小學(xué)、22小學(xué)、第二中學(xué)、水電學(xué)院、教育學(xué)院、22醫(yī)院、陽光醫(yī)院、地質(zhì)醫(yī)院、紅十字會(huì)醫(yī)院、長江市場醫(yī)務(wù)室100、101路公交車旅游中轉(zhuǎn)樞紐站夷陵區(qū)商業(yè)配套主要集中上夷陵老城區(qū)，發(fā)展大道沿線配套缺失，項(xiàng)目配套主要依靠項(xiàng)目內(nèi)部解決。本案位于發(fā)展大道沿線，外部配套設(shè)施缺失，隨著發(fā)展大道的開發(fā)，配套將日益完善。項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址內(nèi)部配套外部配套交通規(guī)劃利好高新區(qū)運(yùn)河佳苑港窯路22-1號內(nèi)部運(yùn)動(dòng)場匯金超市、809市場、金東山市場建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行，商業(yè)銀行、502幼兒園、開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、夷陵中學(xué)、宜昌市三醫(yī)院

6、8、20、21路公交車

英倫皇都東山開發(fā)區(qū)勝利四路與體育場路交匯處

北山超市、SPAR超市、宜昌市體育中心

建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行，商業(yè)銀行、基建幼兒園

東山小學(xué)，七中，夷陵中學(xué)、醫(yī)療藥店腫瘤醫(yī)院

11、18、24路公交車

目標(biāo)競案分析（周邊配套）高新區(qū)高新區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)具有良好的外部配套，其開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)部配套較少。隨著發(fā)展大道的開發(fā)，將在交通上更多連接高新區(qū)，形成連接老城區(qū)到夷陵區(qū)的交通要道。項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址內(nèi)部配套外部配套交通規(guī)劃利好西陵區(qū)宜昌CBD西陵一路、西陵二路、夷陵大道和珍珠路合圍處內(nèi)部商業(yè)廣場、酒店藥店、銀行、學(xué)校、菜市場、超市、餐飲、酒店，；綜合商場:左擁夷陵廣場，右靠兒童公園

1、103、25、22路公交車

錦繡天下西陵區(qū)夷陵大道與東湖二路交匯處小區(qū)內(nèi)部運(yùn)動(dòng)場、雙語幼兒園武商量販旗艦店，武商量販葛洲壩店、建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行，招商銀行、、葛洲壩高級中學(xué)、葛洲壩試驗(yàn)小學(xué)、葛洲壩中心醫(yī)院3、8、16、103、33路公交車

目標(biāo)競案分析（周邊配套）西陵區(qū)西陵區(qū)為宜昌傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，外部配套設(shè)施最為齊全。錦繡天下項(xiàng)目交通相對于發(fā)展大道便利，老葛洲壩片區(qū)現(xiàn)已融入商業(yè)中心區(qū)。項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址內(nèi)部配套外部配套交通規(guī)劃利好伍家崗區(qū)萬達(dá)廣場宜昌市夷陵大道與江海路交會(huì)處萬達(dá)廣場商業(yè)配套、、內(nèi)部健身會(huì)所建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行，商業(yè)銀行蓓蕾幼兒園、萬壽橋小學(xué)，宜昌市雷鋒中學(xué)、宜昌中心醫(yī)院

1、2、25、30路公交車

金色海岸伍家崗區(qū)夷陵大道338號(天然塔公園對面)內(nèi)部運(yùn)動(dòng)會(huì)所多宜多超市、時(shí)運(yùn)市場、工行、建行、中行、農(nóng)行、電力幼兒園、楊岔路小學(xué)、寶塔河小學(xué)、市十一中、市十三中、宜昌博文國際學(xué)校、三峽大學(xué)仁和醫(yī)院、萬壽醫(yī)院1、2、9、21、32、101路公交車

目標(biāo)競案分析（周邊配套）伍家崗區(qū)伍家崗區(qū)為高端項(xiàng)目聚集區(qū)，周邊配套比較成熟。競案園林景觀特色分析園林景觀特色分析目標(biāo)競案分析（園林景觀）夷陵區(qū)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)建筑風(fēng)格規(guī)劃布局景觀風(fēng)格

本案高層歐式風(fēng)情圍合式布局歐陸皇家園林夷陵區(qū)清江潤城多層、高層、復(fù)式現(xiàn)代風(fēng)格排列式布局及圍合布局相結(jié)合區(qū)塊綠化+社區(qū)小品星湖灣多層、小高層、高層住房、復(fù)式地中海風(fēng)情建筑按照風(fēng)水規(guī)劃圍合布局中心水系+區(qū)塊綠化+社區(qū)小品濱湖國際高層現(xiàn)代風(fēng)格點(diǎn)式布局坡地景觀與平地綠化結(jié)合從建筑風(fēng)格上來看，星湖灣開發(fā)的項(xiàng)目風(fēng)格比較明顯，其景觀風(fēng)格也與本項(xiàng)目相似。星湖灣項(xiàng)目與本案建筑和園林景觀風(fēng)格近似，需在推廣時(shí)進(jìn)行特色推廣。目標(biāo)競案分析（園林景觀）高新區(qū)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)建筑風(fēng)格規(guī)劃布局景觀風(fēng)格高新區(qū)運(yùn)河佳苑高層現(xiàn)代中式風(fēng)格點(diǎn)式布局現(xiàn)代風(fēng)格英倫皇都多層花園洋房多層電梯洋房高層、聯(lián)排別墅、公寓式酒店英式風(fēng)格行列式布局落差式微坡山水景觀高新區(qū)的代表兩個(gè)項(xiàng)目中，英倫皇都在產(chǎn)品類型，建筑風(fēng)格，景觀風(fēng)格上都有獨(dú)特的風(fēng)格。英倫皇都的坡地地貌與本案類似，景觀依山而設(shè)，值得借鑒。目標(biāo)競案分析（園林景觀）西陵區(qū)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)建筑風(fēng)格規(guī)劃布局景觀風(fēng)格西陵區(qū)宜昌CBD高層現(xiàn)代風(fēng)格行列式布局現(xiàn)代風(fēng)格錦繡天下高層現(xiàn)代風(fēng)格半圍合現(xiàn)代公園式園林錦繡天下項(xiàng)目規(guī)模較大，采用現(xiàn)代公園式園林景觀，適合項(xiàng)目規(guī)模，體現(xiàn)項(xiàng)目形象。項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)建筑風(fēng)格規(guī)劃布局景觀風(fēng)格伍家崗區(qū)萬達(dá)廣場高層簡約現(xiàn)代風(fēng)格行列式布局現(xiàn)代風(fēng)格金色海岸高層簡約現(xiàn)代風(fēng)格倒“U”字型圍合布局長江文化為主題的后現(xiàn)代主義風(fēng)情園林目標(biāo)競案分析（園林景觀）伍家崗區(qū)金色海岸項(xiàng)目依江景資源進(jìn)行園林規(guī)劃，配合了項(xiàng)目的高端定位。競案戶型結(jié)構(gòu)分析戶型結(jié)構(gòu)分析目標(biāo)競案分析（戶型結(jié)構(gòu)）夷陵區(qū)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱戶型結(jié)構(gòu)戶型特點(diǎn)戶型比列

本案兩房兩廳80-90㎡、9小三房兩廳90㎡、三房兩廳110-135㎡、四房兩廳140-180㎡

入戶花園、廚房接連生活陽臺，客廳連接南向陽臺、主臥270度轉(zhuǎn)角飄窗、大露臺以90-135㎡戶型為主要戶型

夷陵區(qū)清江潤城復(fù)式四室兩廳204.5㎡、四室兩廳137.70㎡、三室兩廳116.04㎡、三室兩廳137.92㎡入戶花園，主臥帶大轉(zhuǎn)角陽臺，客廳連接生活陽臺主要為116-137㎡戶型星湖灣兩室兩廳115㎡、三室兩廳

135㎡、三室兩廳137㎡、三室兩廳167㎡、三室兩廳168㎡、復(fù)式四室兩廳220㎡客廳連大陽臺，超大入戶花園，專業(yè)設(shè)置工人房，主臥帶大陽臺主要為130-160㎡戶型，復(fù)式為220㎡濱湖國際兩室兩廳

103.51㎡、兩室兩廳98.72㎡、兩室兩廳96.38㎡、兩室兩廳92.21㎡、三室兩廳110.99㎡、一室一廳54.11㎡、兩室兩廳93.36㎡、兩室兩廳86.84㎡、三室兩廳135.7㎡戶型方正緊湊，客廳連接生活陽臺，主臥帶大飄窗主要為96-110㎡戶型夷陵區(qū)項(xiàng)目普遍都有入戶花園，客廳連接生活陽臺，主臥帶大飄窗或大陽臺。本案在戶型結(jié)構(gòu)上比較合理，贈(zèng)送面積較多，得房率較高。目標(biāo)競案分析（戶型結(jié)構(gòu)）高新區(qū)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱戶型結(jié)構(gòu)戶型特點(diǎn)戶型比列高新區(qū)運(yùn)河佳苑三室兩廳122.94㎡、三室兩廳127.17㎡、三室兩廳100.8㎡、三室兩廳118.85㎡、兩室兩廳93.89㎡、三室兩廳123.72㎡客廳接大陽臺，南北通透，復(fù)式送大屋頂花園，主臥270度飄窗主要為100-120㎡戶型英倫皇都兩室兩廳89.25㎡、兩室兩廳91.87㎡、四室兩廳191.46㎡、三室兩廳121.47㎡、三室兩廳121.47㎡、三室兩廳122.15㎡、復(fù)式四室兩廳204.99㎡、三室兩廳130.99㎡、三室兩廳132.72㎡、三室兩廳140.06㎡、三室兩廳135.11㎡客廳、餐廳連接南北大露臺，南北通透，入戶花園，復(fù)式送屋頂露臺主要以130-204㎡大戶型英倫皇都戶型相對比較豐富、面積相對偏大，配合項(xiàng)目定位。目標(biāo)競案分析（戶型結(jié)構(gòu)）西陵區(qū)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱戶型結(jié)構(gòu)戶型特點(diǎn)戶型比列西陵區(qū)宜昌CBD兩室兩廳88㎡、兩室兩廳98㎡、兩室兩廳91㎡、兩室兩廳83㎡、一室一廳45㎡、三室兩廳127㎡戶型緊湊，超大空中花園，生活陽臺俱全主要為85-95㎡小戶型錦繡天下兩室兩廳94.70㎡、一室兩廳83.39㎡、三室兩廳145.56㎡、一室兩廳83.39㎡、三室兩廳130.70㎡、三室兩廳139.91㎡、兩室兩廳106.08㎡、三室兩廳136.84㎡、三室兩廳139.74㎡客廳、餐廳連接生活臺，南北通透主要120-130㎡戶型錦繡天下戶型類型比較豐富，主要為106

㎡-130㎡左右戶型，面積大小設(shè)計(jì)合理，但贈(zèng)送面積較少。伍家崗區(qū)目標(biāo)競案分析（戶型結(jié)構(gòu)）項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱戶型結(jié)構(gòu)戶型特點(diǎn)戶型比列伍家崗區(qū)萬達(dá)廣場兩室兩廳89㎡、兩室兩廳

102㎡、三室兩廳124㎡、三室兩廳139㎡、三室兩廳166㎡客廳外接南向陽臺，雙臥飄窗設(shè)計(jì)主要為89-124㎡，金色海岸兩室兩廳85㎡、四室兩廳171㎡、三室兩廳134㎡入戶花園，雙層空中露臺，主臥270度飄窗，餐廳接生活陽臺主要為130-170㎡大戶型萬達(dá)廣場戶型結(jié)構(gòu)比較緊湊，以小戶型面積為主，適合投資。金色海岸以130-

171㎡大戶型為主，配合項(xiàng)目定位。4、競案銷售狀況分析銷售狀況分析夷陵區(qū)目標(biāo)競案分析（銷售狀況）項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)推盤量剩余量剩余產(chǎn)品類型開盤時(shí)間交房標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠活動(dòng)銷售代理夷陵區(qū)清江潤城3200

32216116-137㎡2010.5.21毛坯無無星湖灣550040018115㎡220㎡2010.1.1中等裝修（標(biāo)準(zhǔn)為1000元/㎡無無濱湖國際3700300897.73㎡2009.1毛坯無無星湖灣項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)為中等裝修，其銷售均價(jià)比周邊高大約2/3，其他項(xiàng)目均無精裝修房，表明宜昌市場精裝修住宅市場正在起步。本案在為精裝修房，裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，開發(fā)商裝修經(jīng)驗(yàn)豐富，在宜昌市場為行業(yè)領(lǐng)先。高新區(qū)目標(biāo)競案分析（銷售狀況）項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)推盤量剩余量剩余產(chǎn)品類型開盤時(shí)間交房標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠活動(dòng)銷售代理高新區(qū)運(yùn)河佳苑4300單棟加推10套左右100-120㎡戶型2009.11.28毛坯無無英倫皇都530070026130㎡2009.4.2毛坯無無英倫皇都由于定位在區(qū)域高端大戶型產(chǎn)品，銷售均價(jià)較高，具有獨(dú)有的坡地生態(tài)景觀。西陵區(qū)目標(biāo)競案分析（銷售狀況）項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)推盤量剩余量剩余產(chǎn)品類型開盤時(shí)間交房標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠活動(dòng)銷售代理西陵區(qū)宜昌CBD65003204585-95㎡小戶型2010.5.8毛坯無無錦繡天下54001400130120-130㎡左右每棟單推毛坯6月內(nèi)購房9.9折，一次性再9.9折上海富陽CBD項(xiàng)目由于處于宜昌市傳統(tǒng)商業(yè)中心，主要客戶為投資性客戶，主打產(chǎn)品為小戶型。伍家崗區(qū)目標(biāo)競案分析（銷售狀況）項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售單價(jià)推盤量剩余量剩余產(chǎn)品類型開盤時(shí)間交房標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠活動(dòng)銷售代理伍家崗區(qū)萬達(dá)廣場65009602089-124㎡左右2009.12毛坯無無金色海岸7200600160130-170㎡大戶型2008.12毛坯一次性付款9.9折無金色海岸項(xiàng)目于2008年12月份開盤，到現(xiàn)在還余約160套左右，說明由于戶型較大、總價(jià)較高，去化有一定阻力。競案物業(yè)管理狀況分析夷陵區(qū)目標(biāo)競案分析（物業(yè)管理）項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)用物業(yè)管理特色

本案金碧物業(yè)管理公司1.2戴德梁行專業(yè)物管夷陵區(qū)清江潤城清江物業(yè)1.2無星湖灣高德聯(lián)行1.6二十四小時(shí)物管服務(wù)濱湖國際

0.78無從各項(xiàng)目聘請的物業(yè)管理公司來看，星湖灣和清江潤城都請的專業(yè)級物業(yè)管理公司，物業(yè)管理收費(fèi)相對較高，具有一定的管理水平。本案物管為戴德梁行，在業(yè)界具有較高知名度，有很高的品牌優(yōu)勢。高新區(qū)目標(biāo)競案分析（物業(yè)管理）項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)用物業(yè)管理特色高新區(qū)運(yùn)河佳苑

1.2無英倫皇都世邦魏理仕2.35免費(fèi)托管服務(wù)、二十四小時(shí)社區(qū)安全監(jiān)控英倫皇都聘請?jiān)跇I(yè)界有較高知名度的世邦魏理仕作為物業(yè)管理公司，提供諸多增值物管服務(wù)，收費(fèi)相對較高。西陵區(qū)目標(biāo)競案分析（物業(yè)管理）項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)用物業(yè)管理特色西陵區(qū)宜昌CBD

1.2無錦繡天下葛洲壩物業(yè)公司1.2無錦繡天下項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)為葛洲壩集團(tuán)下屬物業(yè)公司，有品牌優(yōu)勢。伍家崗區(qū)目標(biāo)競案分析（物業(yè)管理）項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)用物業(yè)管理特色伍家崗區(qū)萬達(dá)廣場萬達(dá)物業(yè)2無金色海岸深圳勝孚物業(yè)管理公司2.6托管服務(wù)，接送服務(wù)，免費(fèi)使用社區(qū)配套設(shè)施金色海岸項(xiàng)目聘請勝孚物業(yè)作為物業(yè)管理公司，有多項(xiàng)配套服務(wù)，并有相應(yīng)的社區(qū)配套供業(yè)主免費(fèi)使用，收費(fèi)相對宜昌為最高。成功因素共性：開發(fā)商品牌在當(dāng)?shù)赜泻軓?qiáng)的號召力，前期有成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；

產(chǎn)品性價(jià)比適中，前期一般采取低價(jià)入市；

產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃上借鑒了前進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，并運(yùn)用到產(chǎn)品中；戶型設(shè)計(jì)較為舒適，贈(zèng)送面積較多；項(xiàng)目前期推廣宣傳、造勢到位，引發(fā)市場搶購熱潮；

銷售上成功引進(jìn)團(tuán)購客戶，商業(yè)體項(xiàng)目城功引進(jìn)主力店，快速形成商圈。利用獨(dú)特的自然景觀資源，并圍繞進(jìn)行推廣宣傳，開發(fā)出區(qū)域高端項(xiàng)目。失敗因素共性：

項(xiàng)目配套缺失，交通極其不便；

戶型面積設(shè)計(jì)區(qū)間過大，定價(jià)脫離市場實(shí)際，銷售受阻。目標(biāo)競案分析成敗共性分析在售項(xiàng)目成功因素本項(xiàng)目性質(zhì)借鑒點(diǎn)項(xiàng)目具有一定的升值潛力發(fā)展大道規(guī)劃、會(huì)展中心及大型商業(yè)綜合體規(guī)劃與政府捆綁，渲染區(qū)域未來潛力項(xiàng)目具有一定品質(zhì)恒大建筑、皇家園林媒體、現(xiàn)場推廣區(qū)域商業(yè)、生活配套或社區(qū)自身商業(yè)、生活配套完善區(qū)域配套缺失；項(xiàng)目規(guī)劃5.6萬方商業(yè)利用自身商業(yè)用地，完善生活、商業(yè)配套交通較為便捷項(xiàng)目門口有公交站牌，但公交尚未開通，僅有區(qū)域巴士通過設(shè)立、宣傳公交總站，引進(jìn)公交線路，增強(qiáng)出行便利度戶型設(shè)計(jì)較為舒適，贈(zèng)送面積較多，性價(jià)比高戶型面積區(qū)間設(shè)置合理，并非豪宅戶型，9A品牌精裝合理贈(zèng)送面積，多采用入戶花園、步入式飄窗等設(shè)計(jì)價(jià)格符合市場需求，總價(jià)未突破市場承受能力-價(jià)格制定需貼合市場實(shí)際商業(yè)與住宅良好互動(dòng)，采取雙贏策略項(xiàng)目規(guī)劃5.6萬方商業(yè)，5.8萬方酒店商業(yè)采取招商先行策略，引進(jìn)大型主力點(diǎn)，預(yù)熱商業(yè)市場，給購房者增添信心教育配套在宜昌市場可帶來一定吸引力北臨東湖小學(xué)；項(xiàng)目緊鄰東湖小學(xué)規(guī)劃中小學(xué)用地，引進(jìn)國際雙語幼兒園針對此賣點(diǎn)著力渲染；實(shí)現(xiàn)業(yè)主可優(yōu)先入讀東湖小學(xué)、國際雙語幼兒園等學(xué)校目標(biāo)競案分析成功因素借鑒點(diǎn)項(xiàng)目解析（四）項(xiàng)目解析內(nèi)部價(jià)值梳理—地塊四至北臨：規(guī)劃路緊鄰東湖小學(xué)西臨：空地（山體）東臨：發(fā)展大道南接：規(guī)劃路項(xiàng)目四至分析內(nèi)部價(jià)值梳理總用地面積263465總建筑面積722431.96容積率2.742綜合樓5100幼兒園2160商業(yè)建筑面積46811酒店48105社區(qū)規(guī)模宏大，產(chǎn)品線齊全，居住舒適度較高，商業(yè)打造可彌補(bǔ)項(xiàng)目周邊配套不足的現(xiàn)狀單位：m2酒店用地中小學(xué)用地項(xiàng)目四至分析內(nèi)部價(jià)值梳理地塊內(nèi)部高差較大，小型山坡起伏，土方工程量大，南部有高壓走廊貫穿，將增加土方工程難度、影響社區(qū)品質(zhì)。高壓走廊項(xiàng)目四至分析地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地處宜昌北部夷陵區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；項(xiàng)目臨近梅子?jì)I水庫，擁有一定的自然資源；距市中心11公里，10分鐘可享城市生活圈，距老夷陵區(qū)商圈5公里項(xiàng)目周邊暫無生活、商業(yè)配套，人氣不足。項(xiàng)目位于宜昌北部的夷陵區(qū)，政府規(guī)劃打造宜昌宜居生態(tài)家園，未來有一定的升值潛力。外部價(jià)值梳理區(qū)位道路體系較完善，路面情況較好，方便出行。發(fā)展大道梅子?jì)I水庫恒大綠洲項(xiàng)目緊鄰主干道—發(fā)展大道，雙向6車道，路面情況良好，適宜車輛等出行；地塊南北緊鄰規(guī)劃路，未來可直接通達(dá)至東湖大道，道路體系較完善。外部價(jià)值梳理道路項(xiàng)目公交線路單一，公交車數(shù)量較少，候車時(shí)間長，無車一族出行相對不便。發(fā)展大道梅子?jì)I水庫恒大綠洲公交站點(diǎn)項(xiàng)目目前有3017、68兩路公交通達(dá)，公交線路較少，發(fā)車間隔時(shí)間長，候車不便；對于項(xiàng)目無車一族，出行相對不便。外部價(jià)值梳理交通項(xiàng)目距離舊城生活圈、繁華商業(yè)圈均較近，可近距離享受城市配套，教育配套較便利。恒大綠洲夷陵區(qū)舊城生活圈宜昌市中心商業(yè)圈1.5公里東湖小學(xué)夷陵高級中學(xué)實(shí)驗(yàn)初中夷陵高級中學(xué)第三初級中學(xué)外部價(jià)值梳理周邊配套

從宜昌政府整體市政規(guī)劃來看，發(fā)展大道做為政府重點(diǎn)打造的生態(tài)景觀道路來打造，具有良好的遠(yuǎn)景規(guī)劃，地段發(fā)展前景將逐步凸顯，尤其是首鋼地塊會(huì)展中心及大型商業(yè)綜合體的打造，將對本項(xiàng)目產(chǎn)生極大利好。本案本案外部價(jià)值梳理規(guī)劃利好通過前述對市場的了解及對項(xiàng)目本體較為深度的分析，項(xiàng)目的現(xiàn)狀是：區(qū)位上處于近郊，商業(yè)繁華程度不高；開發(fā)用地未一線臨水庫，不具備水景優(yōu)勢；項(xiàng)目周邊配套較為匱乏，人氣不足；項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃為“生態(tài)新居”，項(xiàng)目所在主干道規(guī)劃為“城市生態(tài)大道”；項(xiàng)目保留原生態(tài)坡地，打造原生態(tài)景觀；項(xiàng)目自身教育配套、商業(yè)配套、商務(wù)配套齊全。項(xiàng)目現(xiàn)狀梳理現(xiàn)狀分析S優(yōu)勢W劣勢O機(jī)會(huì)T威脅恒大品牌優(yōu)勢，大體量社區(qū)，大體量社區(qū)，航母配套，皇家園林，9A精裝，豪宅品質(zhì)；區(qū)域生態(tài)、項(xiàng)目原生態(tài)園林景觀；教育配套優(yōu)越；距離城市生活圈較近，道路系統(tǒng)不夠完善，通達(dá)性一般無商業(yè)配套，人氣不足高壓線貫穿項(xiàng)目發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢減少劣勢，避免威脅拔高形象，強(qiáng)調(diào)生態(tài)拉開價(jià)格差，消弱高壓線劣勢完善項(xiàng)目自身配套，愿景規(guī)劃拉大優(yōu)勢制造影響，強(qiáng)調(diào)升值潛力，提升片區(qū)關(guān)注度合理定價(jià)策略高舉高打高調(diào)營銷手段發(fā)揮品牌大盤優(yōu)勢，牽動(dòng)客群需求主打項(xiàng)目生態(tài)、教育，差異化定位；未來前景描繪，制造良性效應(yīng)通過包裝與宣傳樹立形象自身配套打造宜昌市夷陵區(qū)板塊生態(tài)商務(wù)中心大盤舒適型高品質(zhì)住宅宜昌市開發(fā)量大，競爭壓力大；夷陵區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較慢，影響力不足；首鋼大批土地待開發(fā)，對本項(xiàng)目有一定去化壓力；政策有緊縮趨勢，未來具有一定政策性風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢；區(qū)域內(nèi)知名品牌不多，利于品牌溢價(jià)；夷陵區(qū)“生態(tài)新居”，發(fā)展大道“城市生態(tài)大道”規(guī)劃，國際會(huì)展中心規(guī)劃，對本項(xiàng)目有極大利好。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析PART3項(xiàng)目定位PART3項(xiàng)目定位（一）客戶定位總價(jià)產(chǎn)品特性目標(biāo)要求短時(shí)期內(nèi)完成既定三大目標(biāo)。主力總價(jià)約50萬；首付3成，約為15萬；價(jià)格決定階層；精裝成品大宅；原生態(tài)歐陸風(fēng)情首府宜昌超高性價(jià)比品質(zhì)生活社區(qū)首一期以滿足宜昌首次改善性需求為主后期以宜昌為核心，輻射周邊縣市，有首次或二次改善性需求的中青年置業(yè)者項(xiàng)目定位客戶定位宜昌中心城區(qū)項(xiàng)目定位客戶定位夷陵老城區(qū)宜昌周邊地市湖北省內(nèi)區(qū)域其他省市地區(qū)客戶特征描述：現(xiàn)居住于夷陵傳統(tǒng)老城區(qū)，在老夷陵地區(qū)工作，家庭結(jié)構(gòu)為三代同堂或二代同堂，對應(yīng)購買動(dòng)機(jī)：有改善性居住環(huán)境的需求；重點(diǎn)單位來源：夷陵老城區(qū)各政府機(jī)關(guān)；夷陵區(qū)委、區(qū)政府、區(qū)司法局等直屬機(jī)關(guān)單位客戶特征描述：居住于夷陵傳統(tǒng)老城區(qū)周邊，即傳統(tǒng)的夷陵縣城周圍；對應(yīng)購買動(dòng)機(jī)：主要為改善自身生活環(huán)境，在夷陵區(qū)購房滿足“進(jìn)城”需求；

重點(diǎn)區(qū)域來源：傳統(tǒng)老夷陵縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；高級公務(wù)人員老夷陵區(qū)周邊村民項(xiàng)目定位客戶描述：夷陵區(qū)域客戶特征描述：在宜昌傳統(tǒng)區(qū)域生活，收入相對較高，追求居住品質(zhì)對應(yīng)購買動(dòng)機(jī)：首次置業(yè)或改善型置業(yè)重點(diǎn)單位來源：宜昌各大型廠礦企業(yè)企業(yè)白領(lǐng)傳統(tǒng)商圈商戶客戶特征描述：多為中心城區(qū)商圈內(nèi)已經(jīng)商多年的商戶，收入較高，喜愛攀比；原有住房已不能滿足現(xiàn)有居住需求，需要換置更加的高檔住宅；對應(yīng)購買動(dòng)機(jī)：社區(qū)的規(guī)模、環(huán)境、氛圍、大氣，以及社區(qū)的名氣；

重點(diǎn)單位來源：夷陵老城區(qū)、葛洲壩片區(qū)。項(xiàng)目定位客戶描述：宜昌中心區(qū)域客戶特征描述：接受過高等教育，在商場打拼多年，經(jīng)驗(yàn)豐富，眼光長遠(yuǎn)，對任何事物有獨(dú)到見解，看重項(xiàng)目升值潛力；對應(yīng)購買動(dòng)機(jī)：社區(qū)環(huán)境、居住舒適性、周邊配套，物業(yè)價(jià)值、升值潛力；重點(diǎn)單位來源：宜昌一些知名企業(yè)公司職業(yè)經(jīng)理人等。商務(wù)人士高級白領(lǐng)客戶特征描述：年輕高知，具有投資意識，眼光獨(dú)到，生活快捷，工作占去大部分時(shí)間，信息來源豐富，屬于新時(shí)代信息化包裝的人群；對應(yīng)購買動(dòng)機(jī)：社區(qū)環(huán)境、配套服務(wù)、物業(yè)價(jià)值、交通路網(wǎng)、信息系統(tǒng)；

重點(diǎn)單位來源：股票、基金投資公司，銀行、保險(xiǎn)類公司等。項(xiàng)目定位客戶描述：伍家崗區(qū)域客戶特征描述：居住在宜昌市區(qū)周邊縣市、有意向到宜昌中心城區(qū)發(fā)展置業(yè)。對應(yīng)購買動(dòng)機(jī)：社區(qū)環(huán)境與戶型空間舒適，住戶層次，社區(qū)配套；重點(diǎn)單位來源：宜昌周邊縣市私營業(yè)主，主要以礦山業(yè)主為主要群體境外人士客戶特征描述：在宜昌境外人士較多，有置業(yè)需求對應(yīng)購買動(dòng)機(jī)：社區(qū)文化，配套服務(wù)，大型社區(qū)的服務(wù)水平；

重點(diǎn)單位來源：主要為宜昌大型企業(yè)外企高級管理層。非宜昌市區(qū)住戶項(xiàng)目定位客戶描述：大宜昌區(qū)域客戶特征描述：湖北省各地市級政府高官，收入渠道多元，看重投資價(jià)值。對應(yīng)購買動(dòng)機(jī)：子女落戶、養(yǎng)老；重點(diǎn)城市來源：宜都，當(dāng)陽，枝江，興山，秭歸，長陽，五峰等縣市。政府高級官員私營業(yè)主客戶特征描述：從事行業(yè)多樣，有豐厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，文化層次中等對應(yīng)購買動(dòng)機(jī)：項(xiàng)目品牌；住戶層次；子女落戶；養(yǎng)老重點(diǎn)城市來源：宜都，當(dāng)陽，枝江，興山，秭歸，長陽，五峰等縣市。項(xiàng)目定位客戶描述：湖北省區(qū)域客戶特征描述：面對國家對一、二線城市的宏觀調(diào)控政策，開始轉(zhuǎn)向三線城市宜昌，并對恒大在宜昌開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目充滿信心；對應(yīng)購買動(dòng)機(jī)：認(rèn)可發(fā)展大道區(qū)域的規(guī)劃利好，宜昌經(jīng)濟(jì)巨大的發(fā)展空間及本產(chǎn)品的投資價(jià)值；重點(diǎn)城市來源：武漢、珠三角城市（深圳、廣州等）、長三角（如：上海、溫州）等。投資客戶具有宜昌情結(jié)客戶特征描述：有宜昌本地人，或在宜昌有工作生活和學(xué)習(xí)經(jīng)歷，對宜昌有一定感情，有回家鄉(xiāng)置業(yè)的購買需求；對應(yīng)購買動(dòng)機(jī)：項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展利好；項(xiàng)目品牌；本產(chǎn)品的投資價(jià)值；重點(diǎn)城市來源：全國各地項(xiàng)目定位客戶描述：省外異地區(qū)域（二）項(xiàng)目定位（1）產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位宜昌綠色生態(tài)華宅現(xiàn)代都市精英的家園未來中堅(jiān)領(lǐng)袖的潤土產(chǎn)品的超前性戶型的舒適性（2）推廣形象定位項(xiàng)目定位推廣形象定位首期推廣重點(diǎn)：

宜昌綠色生態(tài)華宅傳統(tǒng)賣點(diǎn)：恒大品牌航母配套皇家園林9A精裝…差異定位：東湖小學(xué)中小學(xué)用地國際雙語幼兒園…（3）定位支撐支撐一：72萬方超大規(guī)模社區(qū)支撐二：政府規(guī)劃生態(tài)居住區(qū)支撐三：恒大品牌實(shí)力體現(xiàn)支撐四：原生態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)支撐五：歐式建筑和景觀園林支撐六：戶型設(shè)置合理得房率高支撐七：完善社區(qū)配套支撐八：9A精裝成品住宅支撐九：建筑特色支撐十：戴德梁行物業(yè)管理項(xiàng)目定位定位支撐項(xiàng)目定位定位支撐支撐一：72萬方超大規(guī)模社區(qū)項(xiàng)目總建筑面積72萬方，自身規(guī)模較大，可以形成完整的多功能生態(tài)社區(qū)，社區(qū)自帶眾多配套，完善社區(qū)功能。項(xiàng)目定位定位支撐支撐二：政府規(guī)劃生態(tài)居住區(qū)政府規(guī)劃發(fā)展大道沿線規(guī)劃為會(huì)展、生態(tài)、商貿(mào)居住區(qū)，隨著周邊項(xiàng)目的開發(fā)，區(qū)域價(jià)值將逐步凸顯。支撐三：恒大品牌實(shí)力體現(xiàn)中國企業(yè)500強(qiáng)中國房地產(chǎn)10強(qiáng)國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)香港上市企業(yè)集團(tuán)目前進(jìn)駐中國22個(gè)城市項(xiàng)目定位定位支撐項(xiàng)目定位定位支撐支撐四：原生態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)原生態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)，保留原始山林，享受自然生活。低密度、高綠化率、建筑依山而建，保留一部分山體融入項(xiàng)目整體景觀，可使自然景觀和小區(qū)景觀完美融合，充分體現(xiàn)自然特色，彰顯環(huán)保設(shè)計(jì)理念。支撐五：歐式建筑景觀園林項(xiàng)目定位定位支撐8大世界著名主題園林，6000㎡人工水系，60多種喬木，30多種灌木及100多種花灌地被植物。支撐六：戶型設(shè)置合理得房率高項(xiàng)目定位定位支撐90-140㎡全產(chǎn)品線，完美戶型空間，最大樓間距95米，贈(zèng)送大量實(shí)用面積，約85%超高得房率。通過集約化采購、專業(yè)化施工，大幅降低裝修成本，并保障成品質(zhì)量，讓利于購房者，降低客戶首期置業(yè)成本。同時(shí)，全成品交付有利于保障社區(qū)的安全與環(huán)境，讓客戶省心、省時(shí)、省力。項(xiàng)目定位定位支撐支撐七：9A精裝成品住宅集餐飲、棋牌、健身中心、室內(nèi)恒溫泳池、室外泳池、雪茄吧、會(huì)議中心、球類館、兒童活動(dòng)中心等于一體。支撐八：5000平方米多功能豪華會(huì)所項(xiàng)目定位定位支撐支撐九：建筑特色項(xiàng)目定位定位支撐新古典歐陸建筑，純正歐式建筑，沿襲剛勁建筑線條和流暢外立面等優(yōu)良特點(diǎn)，讓綠洲整體氣勢恢宏。依靠各類向上的(坡)屋頂設(shè)計(jì)，結(jié)合整體典雅的色彩，創(chuàng)造層次豐富的天際線。華貴氣質(zhì)4-4.5米挑高入戶大堂。戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由舊金山至上海、斯德哥爾摩至悉尼，均家傳戶曉。公司在全球四十個(gè)國家兩百家分公司共有一萬名員工為客戶服務(wù)。支撐十：戴德梁行物業(yè)管理項(xiàng)目定位定位支撐整體營銷推廣策略PART4（1）整體戰(zhàn)略以現(xiàn)場接待中心和樣板房可正式投入使用為準(zhǔn)！建議：2010年8月20日前外展點(diǎn)裝修完成投入使用2010年9月10日前現(xiàn)場接待中心投入使用可正式對外接待，并具備收款條件，樣板房在10月底交付使用。

2010年9月10日銷售團(tuán)隊(duì)可正式進(jìn)場熟悉動(dòng)線及環(huán)境。

2010年9月20日為首一期開盤節(jié)點(diǎn)蓄卡！

2010年10月12日為首一期開盤節(jié)點(diǎn)進(jìn)行過程控制！整體營銷推廣策略整體戰(zhàn)略營銷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)人海戰(zhàn)術(shù)廣告轟炸事件營銷短時(shí)間內(nèi)多層次多通路密集廣告攻勢，聚焦全宜昌公眾關(guān)注1+N多點(diǎn)銷售模式針對目標(biāo)客層群體的直銷行為強(qiáng)迫記憶精準(zhǔn)傳播多點(diǎn)銷售整體營銷推廣策略整體戰(zhàn)略（2）推廣策略2、占領(lǐng)宜昌所有主干道及商業(yè)中心的戶外陣地3、創(chuàng)新的硬廣發(fā)布形式(頭版包頭)6、“恒大會(huì)”全程導(dǎo)入4、系列新聞炒作式的媒體跟蹤報(bào)道前期以大客戶推廣拓展為主，組織客戶參觀武漢恒大系列項(xiàng)目，以直觀的形象吸引客戶，后期以舉辦大型活動(dòng)為主。5、三大主題活動(dòng)吸引全城關(guān)注整體營銷推廣策略整體戰(zhàn)略1、高密度、全通路的媒體投放，保證項(xiàng)目曝光率銷售策略2、所有銷售產(chǎn)品高報(bào)低開公布各棟均價(jià)，開始前期蓄水。5、價(jià)格低開高走，小步快跑，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值6、公開后房源實(shí)行動(dòng)態(tài)銷控，實(shí)現(xiàn)去化均衡性7、1個(gè)現(xiàn)場售樓處、1個(gè)外接待點(diǎn)、若干個(gè)巡回展示點(diǎn)4、31F、32F高層產(chǎn)品開盤推售，18F小戶型產(chǎn)品后續(xù)加推，持續(xù)制造銷售興奮點(diǎn)1、31F、32F高層產(chǎn)品公布一房一價(jià)表，直接推售整體營銷推廣策略整體戰(zhàn)略（4）推廣實(shí)施細(xì)則推廣實(shí)施細(xì)則綱要1、通路的選擇與運(yùn)用

（報(bào)廣、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電臺、電視、樓宇廣告、短信）

2、銷售道具構(gòu)成

（樓書、模型、戶型單張、看房車四輛）

3、現(xiàn)場包裝

（工地包裝、看房通道包裝、樓體條幅）

4、三大主題活動(dòng)

（新聞發(fā)布會(huì)、夷陵區(qū)發(fā)展高峰論壇、開盤活動(dòng)）

6、恒大會(huì)推廣實(shí)施細(xì)則綱要

5、大客戶活動(dòng)報(bào)紙廣告——宜昌主流三大媒體密集轟炸戶外高炮——占領(lǐng)宜昌市交通主干道電視投放——黃金檔電視節(jié)目貼片廣告網(wǎng)絡(luò)廣告——選擇當(dāng)?shù)攸c(diǎn)擊率最高的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站電臺廣播——收聽率較高的電臺頻道宣傳雜志廣告——發(fā)行通路面向高端的平面媒體車身廣告——車身廣告穿行整個(gè)大宜昌地區(qū)分眾傳媒——中國知名樓宇電視廣告媒體短信投放——以定點(diǎn)及攔截形式大量覆蓋推廣實(shí)施細(xì)則通路選擇與運(yùn)用主力媒體三峽晚報(bào)：宜昌市民主要閱讀平面媒體。三峽商報(bào)：宜昌閱讀率最高的報(bào)紙。楚天都市報(bào)：覆蓋全省的報(bào)紙媒體。輔助媒體好生活DM雜志：覆蓋宜昌中高檔商務(wù)場所。發(fā)布周期：2010.9.10—2010.12.31（系列軟文2010年9月8日開始）

發(fā)布形式：報(bào)頭包面、底版、軟文、新聞報(bào)道1、報(bào)紙推廣實(shí)施細(xì)則通路選擇與運(yùn)用預(yù)計(jì)全年報(bào)紙媒體發(fā)布共計(jì)約200萬元硬廣排期執(zhí)行要點(diǎn)：第一周：9.10（四）3大報(bào)紙各一個(gè)整版，企業(yè)及項(xiàng)目形象公開亮相第二周：9.17（四）3大主力報(bào)紙各一個(gè)整版，全面展示項(xiàng)目形象以及產(chǎn)品核心賣點(diǎn)，跟進(jìn)認(rèn)籌。

9.28（五）楚天出一個(gè)包頭，其他2報(bào)各一個(gè)整版，全面展示項(xiàng)目形象，以及產(chǎn)品核心賣點(diǎn)，跟進(jìn)認(rèn)籌。第三周：10.4（五）3大報(bào)紙統(tǒng)一報(bào)頭包面4P，強(qiáng)化項(xiàng)目形象，深度解析產(chǎn)品賣點(diǎn)，同時(shí)為10.12的盛大公開做預(yù)告。第四周：10.10（四）3大報(bào)紙統(tǒng)一報(bào)頭包面4P，強(qiáng)化項(xiàng)目形象，深度解析產(chǎn)品賣點(diǎn)。同時(shí)為10.12的盛大公開做倒計(jì)時(shí)預(yù)告。

10.11（五）3大報(bào)紙統(tǒng)一報(bào)頭包面4P，強(qiáng)化項(xiàng)目形象，深度解析產(chǎn)品賣點(diǎn)。同時(shí)為10.12的盛大公開做倒計(jì)時(shí)預(yù)告。

10.12（六）3大報(bào)紙各一個(gè)整版：盛大公開！第五周：10.17（四）3大報(bào)紙各一個(gè)整版：全城熱銷、10.19精品加推預(yù)告。

上述各階段廣告投放同時(shí)，同期配發(fā)新聞報(bào)道支持。在此之后報(bào)廣投放擬結(jié)合此前投放效果及銷售情況另定。1、報(bào)紙推廣實(shí)施細(xì)則通路選擇與運(yùn)用發(fā)布媒體發(fā)布形式發(fā)布區(qū)域

備注戶外廣告、道旗對2010年8月至2010年12月宜昌市所有空檔戶外位置進(jìn)行重點(diǎn)選擇，并進(jìn)行項(xiàng)目信息發(fā)布；后期對戶外廣告畫面進(jìn)行“報(bào)紙信息式更換”，即根據(jù)最新的營銷動(dòng)態(tài)進(jìn)行戶外畫面的更換；宜昌市中心城區(qū)及交通主干道（如：西陵一路、發(fā)展大道、宜黃高速入口立交）、宜昌市主要商圈（夷陵廣場商圈、老夷陵城區(qū)商圈）、項(xiàng)目重點(diǎn)滲透及攔截區(qū)域（如：發(fā)展大道沿線）。沿西陵一路、發(fā)展大道沿線道旗資源2、戶外推廣實(shí)施細(xì)則通路選擇與運(yùn)用戶外分布區(qū)域選擇通路的選擇與運(yùn)用恒大綠洲西陵一路沿線道旗發(fā)展大道北段沿線道旗夷陵廣場戶外立柱發(fā)展大道南段沿線道旗發(fā)展大道項(xiàng)目臨街戶外立柱宜黃高速和桔城路立交戶外立柱此戶外立柱位于發(fā)展大道臨街，項(xiàng)目所在地，在此地發(fā)布戶外，具有直接引導(dǎo)客戶到本項(xiàng)目的作用。此戶外立柱位于宜黃高速和發(fā)展大道立交入口處，具有攔截其他競爭項(xiàng)目，突出宣傳本項(xiàng)目的作用。此戶外立柱位于宜昌最繁華的中心商圈，附近就是項(xiàng)目外展接待中心，具有較強(qiáng)的引導(dǎo)客流的作用。此戶外為外地車輛進(jìn)入宜昌的入口處，可以吸引外地客流對本項(xiàng)目的關(guān)注。道旗的發(fā)布區(qū)域是從宜昌市核心商圈向項(xiàng)目所在地引導(dǎo)延伸，沿途道旗連續(xù)發(fā)布將形成強(qiáng)勢的宣傳效應(yīng)。道旗的發(fā)布區(qū)域是從宜昌市核心商圈向項(xiàng)目所在地引導(dǎo)延伸，沿途道旗連續(xù)發(fā)布將形成強(qiáng)勢的宣傳效應(yīng)。宜昌恒大綠洲戶外媒體發(fā)布區(qū)域示意圖夷陵區(qū)老城區(qū)到項(xiàng)目地戶外立柱此戶外立柱位于夷陵區(qū)老城區(qū)至發(fā)展大道入口處，主要吸引老夷陵縣城客流。夷陵區(qū)老城區(qū)戶外發(fā)布區(qū)域示意圖發(fā)展大道和宜黃高速立交戶外立柱推廣實(shí)施細(xì)則預(yù)計(jì)投放戶外廣告5塊，單價(jià)約20萬/塊（每年）總計(jì)：100萬元，道旗廣告預(yù)計(jì)500根，單價(jià)為2000元/根（每年）費(fèi)用約100萬元元，共計(jì)約200萬元發(fā)布頻道：宜昌電視臺——覆蓋大宜昌整個(gè)地區(qū)湖北電視臺——覆蓋整個(gè)湖北省地區(qū)范圍電視臺周邊地方電視臺——宜昌市下轄的縣市電視臺發(fā)布日期：10.7—10.13（一周）發(fā)布時(shí)段：18：30——23：30發(fā)布形式：15—30秒貼片3、電視推廣實(shí)施細(xì)則通路選擇與運(yùn)用發(fā)布頻道：宜昌電視臺：3個(gè)頻道湖北電視臺：3個(gè)頻道周邊地方電視臺：宜都、枝江、當(dāng)陽、長陽、興山、秭歸、五峰等地方臺，共3個(gè)頻道3、電視推廣實(shí)施細(xì)則通路選擇與運(yùn)用發(fā)布網(wǎng)站發(fā)布形式發(fā)布費(fèi)用湖北電視臺15-30秒貼片廣告9月5日—10月20日約100萬宜昌電視臺15-30秒貼片廣告10月4日—10月13日周邊地方電視臺15-30秒貼片廣告9月20日—10月31日費(fèi)用預(yù)算合計(jì)約100萬發(fā)布網(wǎng)站：搜房、億房搜房——全國知名的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站億房——覆蓋宜昌地區(qū)專業(yè)的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站發(fā)布形式：通欄、整屏廣告、畫中畫發(fā)布網(wǎng)站發(fā)布形式發(fā)布費(fèi)用搜房首頁通欄條9月5日—10月20日約35萬2.首頁整屏廣告10月4日—10月13日3.畫中畫廣告9月20日—10月31日億房首頁通欄條9月20日—10月20日約30萬2.首頁整屏廣告10月4日—10月13日3.畫中畫廣告9月20日—10月31日費(fèi)用預(yù)算合計(jì)約65萬4、網(wǎng)站推廣實(shí)施細(xì)則通路選擇與運(yùn)用4、網(wǎng)站推廣實(shí)施細(xì)則通路選擇與運(yùn)用發(fā)布頻道發(fā)布形式1.FM163.8宜昌廣播電臺交通頻道5秒新聞倒計(jì)時(shí)+30秒硬廣：每天10次（8：30—22：30）15秒硬廣：插播30次/天（8：30—22：30）費(fèi)用預(yù)算合計(jì)約2萬發(fā)布周期：9.20---10.205、電臺推廣實(shí)施細(xì)則通路選擇與運(yùn)用發(fā)布媒體：好生活——宜昌知名的高端DM雜志發(fā)布期：10月刊封面01-02月合刊封面03月刊封底

發(fā)布渠道：金融貴賓廳、高檔餐飲包房、星級酒店、高爾夫俱樂部、高端人群實(shí)名投遞。6、雜志推廣實(shí)施細(xì)則通路選擇與運(yùn)用預(yù)計(jì)投放2期封面廣告3萬元/月合計(jì)：6萬元1期封底廣告2萬元/月總計(jì)：8萬元7、車身廣告推廣實(shí)施細(xì)則通路選擇與運(yùn)用預(yù)計(jì)投放20輛車身廣告費(fèi)用為2萬元/輛（每年）合計(jì)：40萬元

中國知名樓宇電視廣告媒體。發(fā)布形式：30秒項(xiàng)目3D廣告片，每日滾動(dòng)播放120次。

8、分眾傳媒推廣實(shí)施細(xì)則通路選擇與運(yùn)用費(fèi)用為2.2萬元/年合計(jì)：2.2萬元

推廣實(shí)施細(xì)則費(fèi)用預(yù)估投放媒體費(fèi)用（萬元）報(bào)紙200戶外200電視100網(wǎng)絡(luò)65電臺2雜志8車身廣告40樓宇廣告2.2合計(jì)617.2推廣費(fèi)用預(yù)估小區(qū)短信：

中高檔百貨：宜昌中高端商業(yè)廣場VIP特約客戶傳統(tǒng)富人社區(qū)：伍家崗區(qū)域等工業(yè)園：宜昌高新區(qū)周邊工業(yè)園交通要道：機(jī)場、火車站、客運(yùn)站高檔休閑場所：五星、四星級酒店、高級俱樂部商務(wù)核心區(qū)：西陵區(qū)中心寫字樓等；數(shù)據(jù)庫定向短信：高端車主、企業(yè)企業(yè)主、高爾夫球會(huì)等；

9、短信推廣實(shí)施細(xì)則通路選擇與運(yùn)用樓書：4本樓書組合：1.產(chǎn)品概念樓書2.產(chǎn)品細(xì)節(jié)樓書3.成品房樓書模型：4種模型類別：1.發(fā)展大道區(qū)域模型重點(diǎn)包含：發(fā)展大道沿線整體規(guī)劃、宜昌傳統(tǒng)商業(yè)中心和老夷陵城區(qū)的區(qū)位等2.項(xiàng)目整體模型3.各戶型模型4.會(huì)所模型推廣實(shí)施細(xì)則銷售道具構(gòu)成推廣實(shí)施細(xì)則銷售道具構(gòu)成看房車四輛線路：夷陵廣場——項(xiàng)目老夷陵城區(qū)——項(xiàng)目1、工地圍檔示意推廣實(shí)施細(xì)則銷售道具構(gòu)成2、看房通道示意推廣實(shí)施細(xì)則看房通道包裝推廣實(shí)施細(xì)則樓體條幅2、樓體條幅示意新聞炒作主題1，中國企業(yè)500強(qiáng)中國地產(chǎn)10強(qiáng)恒大地產(chǎn)首次進(jìn)入宜昌！2，恒大綠洲——原生態(tài)綠色華府榮耀亮相！3，恒大綠洲——定義宜昌人居住夢想！4，恒大綠洲今日盛大開盤！5，恒大綠洲開盤勁銷新聞炒作頻次新聞報(bào)道全程配合、軟文重要節(jié)點(diǎn)適度補(bǔ)充！目的配合硬性廣告宣傳，提高宣傳密度！借勢新聞的言論權(quán)威性提升項(xiàng)目影響力！推廣實(shí)施細(xì)則系列新聞炒作新聞發(fā)布會(huì)開盤典禮暨會(huì)所開放慶典夷陵區(qū)發(fā)展高峰論壇推廣實(shí)施細(xì)則三大主題活動(dòng)活動(dòng)目的通過舉行新聞發(fā)布會(huì)，宣布中國地產(chǎn)十強(qiáng)恒大地產(chǎn)即將進(jìn)入宜昌市場，導(dǎo)入恒大品牌形象，為項(xiàng)目的推廣做鋪墊。1、新聞發(fā)布會(huì)推廣實(shí)施細(xì)則新聞發(fā)布會(huì)1、新聞發(fā)布會(huì)活動(dòng)安排活動(dòng)時(shí)間：2010年9月5日

14：00—16：00活動(dòng)地點(diǎn)：指定五星級酒店主辦單位：恒大地產(chǎn)集團(tuán)擬邀嘉賓：恒大集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、政府官員、項(xiàng)目各合作單位代表、宜昌主流媒體單位（共500人）推廣實(shí)施細(xì)則新聞發(fā)布會(huì)活動(dòng)目的通過恒大高層與宜昌政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的交流，吸引全社會(huì)對發(fā)展大道版塊的關(guān)注，放大區(qū)域投資價(jià)值，提升區(qū)域價(jià)值。2、夷陵區(qū)發(fā)展高峰論壇推廣實(shí)施細(xì)則夷陵區(qū)發(fā)展高峰論壇2、夷陵區(qū)發(fā)展高峰論壇活動(dòng)安排活動(dòng)時(shí)間：2010年9月20日10：00—12：00活動(dòng)地點(diǎn)：媒體指定地點(diǎn)主辦單位：恒大地產(chǎn)集團(tuán)擬邀嘉賓：恒大集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、政府官員、宜昌市高校教授相關(guān)媒體直播推廣實(shí)施細(xì)則夷陵區(qū)發(fā)展高峰論壇活動(dòng)目的以“事件”聚集人氣，制造新聞焦點(diǎn)，引發(fā)關(guān)注；全力提升項(xiàng)目知名度，展示項(xiàng)目賣點(diǎn)，展現(xiàn)開發(fā)商超強(qiáng)實(shí)力；以人氣逼迫購卡客戶轉(zhuǎn)化為成交業(yè)主；為開盤后的銷售展開集聚大量人氣資源。3、開盤典禮暨恒大綠洲會(huì)所開放慶典推廣實(shí)施細(xì)則開盤慶典活動(dòng)安排活動(dòng)時(shí)間：2010年10月12日10：00活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場會(huì)所活動(dòng)形式：前期主辦“評選最受歡迎的港臺明星活動(dòng)”，在媒體上發(fā)布征集意見表格，并在開盤前期公布結(jié)果，同時(shí)對活動(dòng)進(jìn)行跟蹤炒作，開盤時(shí)邀請?jiān)u選出的明星前來助陣，放大明星效應(yīng)。活動(dòng)主辦單位：恒大地產(chǎn)集團(tuán)擬邀嘉賓：購卡客戶、恒大集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、政府官員、宜昌主流媒體3、開盤典禮暨恒大綠洲會(huì)所開放慶典推廣實(shí)施細(xì)則開盤慶典氣氛渲染3、開盤慶典推廣實(shí)施細(xì)則開盤慶典

氣氛渲染3、開盤