雙良季分析課程第1頁/共49頁目錄全國房地產(chǎn)市場及政策對全國市場影響的典型城市案例江蘇省房地產(chǎn)市場上半年走勢無錫市場1-5月商品房成交情況及簡析江陰市場新樓盤動向和動態(tài)分析宿遷市場情況及簡析泗洪市場情況及數(shù)據(jù)分析雙良兩個項目分別應對之策第2頁/共49頁2014全國地產(chǎn)市場政策限購令與限降令并行不悖？

近年來以限購、限貸、限價等為手段的行政化調(diào)控的房地產(chǎn)市場調(diào)控，有形之手無處不在。目前全國已經(jīng)出臺限購令的城市共有45個，包括北京、上海、天津、重慶4個直轄市、26個省會級城市和大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，以及無錫、蘇州、三亞、佛山等熱點城市。以廣州、杭州等為例：廣州在年底剛剛加碼樓市限購措施，隨后又提出2014年將繼續(xù)加大住宅用地和普通商品住房供應，探索逐步取消限價、限購等行政干預措施，很明顯，關(guān)于限購何時退出房地產(chǎn)市場又成為市場焦點問題。但是，從最近3個月的市場反饋來看，很多開發(fā)商意識到了問題的嚴重性，都想以價換量，這時，地方政府居然又出臺了限降令，規(guī)定房價不能低于報備價的15%銷售。簡析：這種相互矛盾的政策共存，不僅僅是地區(qū)差異問題，而是說明政府對當前房地產(chǎn)形勢的判斷不同造成的。第3頁/共49頁行政性調(diào)控向市場化改革的過渡

2014年區(qū)域分化的態(tài)勢將延續(xù)，一二線供求格局難改，三四線城市房地產(chǎn)問題的解決在于新型城鎮(zhèn)化的建設力度。事實上，新一屆政府一直在關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，不提“調(diào)控”不代表不調(diào)控了。

2014年是我國整個房地產(chǎn)新一輪改革的元年，我們未來整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個新的周期，眾多房企對中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整轉(zhuǎn)型非常期待。毋庸諱言，在現(xiàn)實版的調(diào)控政策訴求上，我們顯然過多地強調(diào)了短期調(diào)控目標，尤其是房價控制目標。簡析：這說明未來的房地產(chǎn)也的發(fā)展，必將走市場化道路，政府的調(diào)控最多只會微調(diào)。第4頁/共49頁不同城市的量價走勢和政策導向的分化繼續(xù)加劇

2014房地產(chǎn)市場將繼續(xù)趨涼，全年商品房的銷售面積和銷售金額跟去年相比不會有較大起色，所以2014年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤同比增速幾乎沒有或者略微下降。大多數(shù)三四線城市供應充足，部分泡沫嚴重的城市需警惕供應過剩和價格下行風險，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵需求。簡析：事實上，已經(jīng)有若干地方政府或明或暗出手救市了。但從中央政府的長遠目標來看的話，估計地方政府也無力回天。第5頁/共49頁政策解析：

2010年至今，全國絕大部分城市每年的土地供應都大于住宅銷售量，特別是一些二三四線城市的地方政府，更是涸澤而漁、焚林而獵！這些城市可供開發(fā)建設的土地總量是每年持續(xù)增加的。部分城市存在嚴重的可售住宅存量過大問題。2014年房產(chǎn)稅征收會漸行漸近，高端樓市或?qū)⑹艿椒慨a(chǎn)稅的強力沖擊。隨著房地產(chǎn)實名登記制度的逐步推行，也會對高端住宅項目有較大的實質(zhì)性影響。不僅市場上會出現(xiàn)更多的高端二手住宅拋售，對于新上市的高端項目需求也會極大地削弱。第6頁/共49頁全國市場——上半年銷售難言樂觀從全國來看，5月份也是百城新房價格指數(shù)在近23個月來的首次下跌，跌幅為0.32%。這一百個城市中，住宅價格環(huán)比下跌的城市達62個，較上月增加了17個之多，其中下跌最嚴重的汕頭和呼和浩特跌幅均超過3%。進入6月，房企即將面臨上半年銷售業(yè)績“期中考”。然而在樓市觀望日益濃重的氛圍下，房企上半年銷售難言樂觀。全國24個典型城市5月份新建商品住宅共成交1343萬平方米，環(huán)比減少9%，同比減少24%。

第7頁/共49頁1-2月份，商品房銷售面積10466萬平方米，同比下降0.1%。其中，住宅銷售面積下降1.2%，辦公樓銷售面積下降8.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.4%。商品房銷售額7090億元，下降3.7%。其中，住宅銷售額下降5.0%，辦公樓銷售額下降17.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長7.9%第8頁/共49頁

2014年1-2月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況

第9頁/共49頁全國成交情況分析為了完成年度任務，很多房企都選擇在6月增加開盤量。以北京為例，預計在6月上市的項目達到35個，供應量將再次明顯上漲。在市場低迷的情況下，房企銷售壓力重重。統(tǒng)計顯示，截至5月中旬，20大標桿房企合計年內(nèi)銷售額為2414億元，僅完成了2013年全年銷售額的28.3%。房企在2014年面臨銷售巨大下滑的挑戰(zhàn)。我國房價在經(jīng)歷近兩年持續(xù)上漲之后將進入調(diào)整階段。由于房企半年度考核即將到來，6月眾多房企都將面臨“最后一搏”，預計房企6月調(diào)整價格的數(shù)量將明顯增加。以價換量，將成為部分資金壓力大的房企唯一選擇！第10頁/共49頁全國十大城市5月住宅價格指數(shù)（按環(huán)比漲幅排序）第11頁/共49頁典型城市行情分析杭州、常州等地部分樓盤大幅降價的消息，杭州天鴻香榭里每平米降價超過3000元，德信北海公園每平米降價4000元，還有樓盤降價幅度高達5000元/平米。一些市場觀察者將這視為“崩盤”，并據(jù)此進而看空中國樓市。杭州樓市的問題是整個浙江房地產(chǎn)市場狀況的延續(xù)，先從溫州開始(降價)，再到寧波，現(xiàn)在連最后的避風港杭州也都淪陷了。杭州降價的同時，同在長三角的江蘇常州也開始降價。2012及2013年全國住宅待售面積增幅逼近40%，遠遠超越了住宅的銷售增速。因此，從全國市場來看，存量壓力在增大。除了土地供應外，城市人口的增長，也是決定住宅需求的關(guān)鍵因素。對于那些人口增長已經(jīng)放緩，但前期土地供應過多的二三四線城市，未來房價下跌的可能性更高。全國樓市由此可見，未必會崩盤，但這些城市的降價潮說明，絕非個案那么簡單，產(chǎn)業(yè)界也絕不能再掩耳盜鈴了。第12頁/共49頁杭州市場面積價格走勢第13頁/共49頁常州市場走勢第14頁/共49頁省物價局——江蘇樓市還在“迷茫期”住建部——短期內(nèi)房地產(chǎn)不可能崩盤常州某樓盤出現(xiàn)打折拋售——不一定是個案南京在連續(xù)兩月領(lǐng)漲全國重點城市后，從巔峰跌落谷底，5月南京新房均價環(huán)比下跌1.36%，創(chuàng)十大重點城市最大跌幅。江蘇被統(tǒng)計的17個市縣中僅僅3城環(huán)比微漲，全國百城房價指數(shù)也在兩年來首次迎來環(huán)比下跌，形勢嚴峻，可見一斑。江蘇市場第15頁/共49頁江蘇全省漲跌數(shù)據(jù)：江蘇城市方面，全省被統(tǒng)計的17個市縣也是跌成一片，新房價格環(huán)比上漲的只有揚州、常熟和無錫，除去不漲不跌的鎮(zhèn)江，其余13個市縣全部下跌。其中跌幅最大的張家港達到了2.26%，全國排名倒數(shù)第七。南通、泰州、南京、淮安和常州跌幅都在1%-2%之間；蘇州、鹽城、徐州、連云港、江陰、昆山、宿遷跌幅均小于1%。5月份也是全國百城新房價格指數(shù)在近23個月來的首次下跌，跌幅為0.32%。第16頁/共49頁無錫市場1月傳統(tǒng)淡季，商品房新增供應量與成交量環(huán)比均明顯下降2月受春節(jié)長假影響，供應量與成交量處于低位3月走出春節(jié)淡季，供應量大幅增長，成交明顯回升4月供應量增長，成交量小幅下降，均價保持平穩(wěn)5月成交量略有回升1月2月3月4月5月總套數(shù)36112568445135874000住宅套數(shù)241721773185280730832014年1-5月商品房成交情況，也是一片慘淡不堪第17頁/共49頁全國市場、江蘇、周邊房市綜述2014普遍預期過高，土地供應大綜前所述，從全國到地方，從一線城市到四線五線城市，無論是開發(fā)商，

還是地方政府，都對2014年的預期過高，導致土地供應過大，市場供需嚴重失衡，結(jié)果，導致全國房地產(chǎn)幾乎一片哀鴻。從去年到今年上半年，盡管中央政府沒有出手干預調(diào)控，但市場之手的調(diào)控效果更顯生猛?，F(xiàn)房存量大、去化難，以價換量又如飲鴆止渴絕大部分地區(qū)的存量太大，更多中小開發(fā)商去化速度嚴重放緩，迫于資金壓力，唯有以價換量，但這么做的結(jié)果也是一把雙刃劍，加重了市場觀望氣氛。第18頁/共49頁不會崩盤，但也不會救市。盡管中央政府不會讓房地產(chǎn)崩盤，但趁此機會用市場手段整肅房地產(chǎn)無序與過熱恰逢其會。中央政府早就意識到之前問題的根源，因此，我們判斷今年乃至明年也不會出手干預，只會逐步引導，最多適度放任地方政府的救市微調(diào)。近期中央金融政策針對小微企業(yè)與三農(nóng)。從近期央行出臺的降低中小銀行存款準備金率0.5%的這個動作來看，政府將會逐步恢復中小制造企業(yè)的活力，而非針對房地產(chǎn)企業(yè)。因此，我們當前不能寄希望于中央與地方的救市政策，只能自救！未來幾年內(nèi)，房地產(chǎn)必然增速放緩。面對現(xiàn)狀，我們能做的就是利用公司實力，堅持兩個項目的初衷，做精做實，獨樹一幟，藉此亂狀，彰顯實力，打響雙良品牌，為今后在健康的房地產(chǎn)市場占有一席之地而打下堅實的基礎！第19頁/共49頁江陰市場情況2014年的春節(jié)之后，整個江陰的房地產(chǎn)市場就一直處于萎靡不振的狀態(tài)。三月江陰樓市成交總套數(shù)為1037套，四月僅945套，今年的“金三銀四”泡湯。傳統(tǒng)供需旺季“紅五月”出師不利，五一三天僅成交67套。5月，細分商品房成交價格區(qū)間來看，住宅市場低于8000的房源成交占比達86.89%。剛需房源需求仍占市場主導，萬元以上成交僅占6.92%，5月成交價格整體偏低。第20頁/共49頁江陰市區(qū)域市場變化--近半年樓市“價格戰(zhàn)”城西--長江萬悅城5月中旬開始認籌，預透均價7500-8000元/㎡城南--城南眾盤“硝煙四起”：

恒大·御景：最低8280元/㎡起，均價9200元/㎡左右的精裝房

尚海薈：8180元/㎡的特價房

雅盛·城市嘉園：最低5？88元/㎡起，平均6000多元/㎡，最高7000元/㎡出頭敔山灣--樂府蘭亭均價4980元/㎡開盤臨港新城--中企·鉑境4880元/㎡起，中節(jié)能·翎航城4600元/㎡起第21頁/共49頁江陰市場2014年周成交折線圖

下圖，2014年的周成交折線圖，呈現(xiàn)了自2014年第一周（2014年1月5日）到上一周（2014年5月11日）的周成交數(shù)據(jù)情況。從中，我們可以發(fā)現(xiàn)，自農(nóng)歷春節(jié)過后的第一周（圖示第六周）開始，周成交套數(shù)就沒有破過300，破250的也僅有一周。第22頁/共49頁江陰市2014年周周成交折線圖與前一張圖比較，可以看出從第21周開始出現(xiàn)山峰的折線趨勢，可能與幾個樓盤的降價以及4月底的房交會有關(guān)。第23頁/共49頁2014年1-4月江陰樓市成交走勢圖（住宅）第24頁/共49頁江陰成交均價對比圖（單位：元/㎡）明顯2014年整體成交均價低于去年，降價約400左右，春節(jié)過后價格略有回升，直至4月處于平穩(wěn)勢態(tài)，但也是有價無市。第25頁/共49頁江陰市場2014年1-5月住宅成交情況1月2月3月4月5月總計成交套數(shù)117154185373710154317成交面積（㎡）170468.970513.5114696.290919.99133751.5580350.1截至2014年5月，全市新房存量47587套。下圖為新增庫存第26頁/共49頁四個關(guān)鍵數(shù)據(jù)的同環(huán)比分析PS:

從上圖可見，4個數(shù)據(jù)，無論是環(huán)比還是同比，全線下降，而且降幅驚人，這預示著今年的下半年度江陰的房市將更加低迷。

第27頁/共49頁周邊項目成交情況項目名稱總套數(shù)可售套數(shù)已售套數(shù)成交均價（元/㎡）黃山湖公寓38325512815508黃山華都7997534613309君鄰世家65226422811000藍天華庭9083117058幸福里202472813349翰庭4591652948500南門首府2882038513500尚海薈5801851813000融科朝宗原筑50630220212000第28頁/共49頁江陰新盤動態(tài)一、五礦黃山湖壹號占地面積4.8萬㎡建筑面積7.3萬㎡容積率1.5綠地率＞35%樓盤形態(tài)低層住宅、高層住宅、商鋪預計高層均價16000元/㎡。該項目是我們的直接競爭對手之一。但該項目的推廣主題有抄襲我們項目之嫌。且其開盤未定，我們可以先聲奪人并精確打擊之！第29頁/共49頁二、世茂御龍灣5月31日城市展廳開放，認購不理想，僅售卡二十多張。該項目想要有所發(fā)展，看來難度頗大！占地面積2799.45畝建筑面積100萬㎡容積率0.88綠地率41%樓盤形態(tài)住宅、酒店、商業(yè)第30頁/共49頁三、恒大御景占地面積181.39畝建筑面積30萬㎡容積率2.5綠地率50%樓盤形態(tài)高層住宅、酒店式公寓均價預計8280元/㎡起送2000元/㎡豪裝PS:目前首付僅需5.5萬，85折認籌。原定6月2日開盤，現(xiàn)有可能改到6月中下旬，開盤日難定，可見糾結(jié)。第31頁/共49頁恒大御景推廣投入

網(wǎng)站：通欄，暨陽網(wǎng)，jy510，搜房網(wǎng)，house江陰，騰訊，微信營銷等交通：40個公交站牌，4輛公交車身，8個加油站便利店展架常規(guī)：報紙、電臺、短信等渠道：單頁和小蜜蜂戶外：戶外大牌2個，三面翻2個，其他大牌也在陸續(xù)上備注：推廣費用粗略估計800萬PS:從該項目的前期營銷費用投入來看，不管其價格策略，單從營銷推廣來看，可算是成功的。第32頁/共49頁上半年成交比較低迷，市場整體存量大，部分房企還在推新項目，再加上銷售業(yè)績量的指標壓力，大背景下，勢必會在價格上有所體現(xiàn)。因此下半年江陰房地產(chǎn)市場真正的“價格戰(zhàn)”在所難免。江陰的房地產(chǎn)開發(fā)商可分為兩類，有實力大型開發(fā)商與撈一票的小開發(fā)商。面對當前局面，小開發(fā)商能挺過這個嚴冬的較少，但大開發(fā)商能全身而退的也不多。若干外來大型開發(fā)商，憑著雄心和紙上理論的一套外來班子，幾乎不了解江陰本土風情就大手筆，折戟沉沙也不是沒可能。由于整體市場低迷，導致購房者大都也處于觀望之中。江陰房地產(chǎn)市場總結(jié)：低迷、觀望第33頁/共49頁宿遷市場行情1月、2月持續(xù)火熱，成交情況較為理想3月、4月買方觀望，樓市進入冰凍期2014年5月宿遷樣本平均價格為5029元/㎡，環(huán)比跌0.02%1月2月3月4月5月住宅套數(shù)21092219112813501178商鋪套數(shù)5372803123226812014年1-5月商品房成交情況第34頁/共49頁不少項目延期開盤、延期交房，行情變冷，購房者觀望情緒變重目前全市商品房上市量供應大于需求，商品房和商品住宅面積供銷比分別為1.8:1、1.49:1，商品房庫存量繼續(xù)提高，去化壓力進一步加大。一季度，商品房銷售同比下降，成交價格基本平穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計，1-3月份全市實現(xiàn)商品房銷售199.36萬㎡，同比下降6.47%，住宅銷售171.4萬㎡，同比下降6.29%。商品住宅成交均價在四千左右，同比略升，總體繼續(xù)保持平穩(wěn)宿遷市場行情第35頁/共49頁

泗洪市場情況

泗洪成交套數(shù)環(huán)比、同比對比圖PS:成交量環(huán)比升降幅度變化不大成交量同比降幅巨大第36頁/共49頁泗洪成交面積環(huán)對比圖PS:成交面積環(huán)比升降幅度變化不大成交面積同比降幅巨大第37頁/共49頁泗洪成交單價對比圖PS:成交單價環(huán)比升降幅度變化不大成交單價同比漲幅較大，結(jié)合前面兩個柱狀圖分析，我們發(fā)現(xiàn)同比價格是上漲了，但同比的成交量與面積卻嚴重萎縮，有價無市！第38頁/共49頁泗洪2013年2014年一季度銷售數(shù)據(jù)對比

時間銷售套數(shù)銷售面積總價單價2014年1月4544903214935147230462014年2月3353618011150676030822014年3月294317529887572831142013年1月126813694438275848027952013年2月141615292843630358428532013年3月13661475284180943522834第39頁/共49頁泗洪全市樓盤2014年第一季度成交情況泗洪樓盤2014年一季度成交情況月份樓盤雙良鴻城灣翡翠城東城康橋洪盛國際河濱一號香港花園狀元府華泰世紀園富園景都明德紫郡110752720716915131628109872734781539645616127710合計2723184033114115292841第40頁/共49頁泗洪房地產(chǎn)1季度投資銷售同比增長統(tǒng)計表時間累計完成投資(萬元)住宅（萬元）商品房銷售面積(平方米）住宅(平方米）商品房銷售額（元）住宅（萬元）2013年1-3月 1166261058665931485729331786501682102014年1-3月121322923201770371618505951350349同比增長0.04-0.13-0.7-0.72-0.67-0.7第41頁/共49頁泗洪5月份幾個新開盤項目概況項目名稱尖沙咀中心城東方公館悅龍城總套數(shù)990套無無一期開盤數(shù)量236套182套216套成交數(shù)量135套80套20套戶型二室、三室二室、三室面積83-12090-120單價4000-4500多層3612-3732、小高層3418-3785多層4100-4200、小高層3500-3700優(yōu)惠方式一次性付款最高8.5折，按揭最高8.9折交5萬抵6萬，首付30%優(yōu)惠3000、首付50%優(yōu)惠5000、一次性付款10000，老帶新1000元定金8萬每平方優(yōu)惠90，按揭7000一次性15000商鋪開盤數(shù)量99無無賣法單層無無單價一層13000-36000、二層7000-10000無無面積開間4.2-8.6、進深7-13無無第42頁/共49頁泗洪市場近況4月、5月整體市場依舊沒有明顯起色，盡管市場萎靡，但仍有大量新盤上市。特別是5月中旬的幾個盤開盤，如尖沙咀3500的價格，對市場沖擊巨大。進入6月份，市場成交依然低迷。5月份泗洪樓市各樓盤銷售排行榜（萬元）：

1.佳和世紀嘉園

2946

9.青陽利達廣場

892

2.富園新城·竹苑2227

10.正邦·金港灣

845

3.文化大世界

1686

11.臻龍廣場

829

4.狀元府

1429

12.尖莎咀中心城

819

5.富園景都

1158

13.尚城府邸

781

6.酒都御府

940

14.雙良.鴻城之光

682

7.環(huán)州萬博城

911

15.水岸城邦

584

8.香港花園

900

16.新時代中央花園579

第43頁/共49頁11家房企因拖欠土地出讓金被暫停網(wǎng)簽銷售1.泗洪縣天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.江蘇豐亞置業(yè)有限公司3.江蘇明遠置業(yè)有限公司4.江蘇首義置業(yè)有限公司5.泗洪縣容大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6.泗洪縣中泰置業(yè)有限公司7.江蘇建工尚城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8.江蘇正邦興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9.江蘇江瓴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10.宿遷鑫宇置業(yè)有限公司11.泗洪嘉泰置業(yè)有限公司第44頁/共49頁根據(jù)縣委、縣政府統(tǒng)一安排部署，2014年4月18日，啟動涉及城區(qū)16宗土地14個開發(fā)企業(yè)的土地出讓金清欠工作。部分開發(fā)企業(yè)以存在諸多困難為由，出讓金繳納進度較為緩慢。截至5月15日，共清繳土地出讓金6800萬元，占本次清繳任務的26.30%。仍有8家未按規(guī)定時間上繳土地出讓金。

——除我們的項目外，其他家開發(fā)商均有不同程度的停工現(xiàn)象。——可見，泗洪的絕大部分開發(fā)商面臨的資金壓