產發現價值發現價值22年兩集中一批次供地梳理縮量控溫高收益，少數龍頭穩投資SFCCEnoBNN0603639ozgfcomcn03642ggfcomcn003638xingshen@請注意，樂加棟,邢莘并非香港證券及期貨事務監察委員會的注冊持牌人，不可在香港從事受監管活動。核心觀點：少了禁馬甲的規定，報價方式確立競得人，不再需要競報其他要求。。t度下行，出讓地塊利潤空間提升。22年兩集中一批次延續了前批次的高利潤率。整體?企業拿地分析：央企積極穩定，龍頭企業拿地提升。按房企性質來看，2022年兩集中一批次出讓地塊中，央算，22年首批供地出讓金排名前三分別為建發(318億元)、綠城(245億元)、中海(218億元)。從22年首批拿地占21年比例來看，投資意愿最強的三家公司分別為濱江(73%)、建發(73%)、綠城(48%)。拍結果有一定運氣成分，我們持續看好這一類強信用房企的資源優勢，建議加強配置。幅收窄，企業間銷售分化加劇2-06-052-05-292-05-29究|房地產發現價值免責聲明發現價值司估值和財務分析表稱碼報告日期級合理價值(元/股)2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E.SZ人民幣/04/291.242.507.145.50保利發展8.SH人民幣/06/013.382.586.047.40.SZ人民幣/04/28587.956.50城控股人民幣3/04/02.5705.64.394.37.103.00金地集團3.SH人民幣/04/30.292.424.916份.SZ人民幣/05/01.162.615.24.063.685.SH人民幣/04/2867.324.10湖中寶8.SH人民幣/05/0500.338.386032.207.SH人民幣/10/312296.40金融街.SZ人民幣/04/1460.5710.112526.55.3%.2%.SZ人民幣/04/28160.86519.08K.74/04/02183.42團K/03/3140.884.8002.30保利物業K/03/28476.546.60務K/09/21385315.95%%務K/08/26660.79%K.52/08/3150.924.178%金科服務K0/08/20.523.574.984.06%K/04/299.242.506.025.50備注：(1)以上公司為廣發證券地產組近兩年覆蓋標的；(2)A股標的合理價值貨幣單位為人民幣，港股標的(碧桂園、融創中國、保利物業、碧桂園服務、永升生活服務、融創服務、金科服務、萬科企業)合理價值貨幣單位為港幣；A股及港股標的EPS貨幣單位均為人民幣；(4)表中估值指標按照最新收盤價計算。究|房地產發現價值免責聲明發現價值 上升 17 發現價值免責聲明發現價值表索引 成交建面(萬方) 11 24 16：22年一批次頭部房企拿地明細(按等權益計算) 2315家房企兩集中等權益拿地金額(億元) 25究|房地產發現價值免責聲明發現價值資源部發布住宅用地分類調控文件，要求重點城市實現宅地天津、廈門、福州、青島、南京、濟南、蘇州、合肥、成都、武漢、長沙、寧波、房地產行業景氣度下行，土拍市場遇冷，于是各地對土拍政策進行了微調，總體來說，主要取消對利潤率不利的競配建政策，釋放利潤空間，提升房企參與度。表1：21年三批次與22年一批次重點城市兩集中規則對比市(初始)(調整)北京+品+競，禁競+搖，禁上海廣州+自+搖，禁深圳競，禁，禁杭州南京成都限+控+競(+現)，禁限+控+競(+現)，禁重慶純，禁天津蘇州長沙武漢廈門福州控+搖+競/自青島寧波濟南純、限+競(部分)長春合肥鄭州沈陽無錫：各地規自局，廣發證券發展研究中心究|房地產發現價值免責聲明發現價值截至2022年5月27日，重點22城中已有19城完成了兩集中一批次出讓工作。這19城中，在規則調整方面主要有2個趨勢，一是減少資質要求，廣州、南京、無錫減少了禁馬甲的規定，不再要求同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的拍人為最終競得人。則采用接近平均價者得的原則確立競得人。但在一次性報價階段，若存在兩個有效平均價，則修正價格為成交價，反之則較低報價為成交價。杭州則是本次22年一批次才開始引入一次性報價規則，并首創采用次高報價確原則，即一次性報價環節中次高報價為成交價。化趨勢減弱(一)總體推出情況：供地數量有所下降，推出土地質量提升跨度較大，北京于2月16日便開展一批次供地工作，而鄭州預計于6月22日完成一便利。若多地在短時間內集中出讓，房企必須對于參拍地塊進行取舍，而若是長時間周期出讓，房企不僅可以籌集更多資金，亦可以在并未競得目標地塊后，使用退度上提高了在手現金的利用。表2：2022年兩集中一批次競拍時間表/2/14/2/15/2/16/2/17/2/18/2/19/2/20/2/21/2/22/2/23/2/24/2/25/2/26/2/27/2/28/3/1/3/2/3/3/3/4/3/5/3/6究|房地產發現價值免責聲明發現價值/3/7/3/8/3/9/3/10/3/11/3/12/3/13/3/14/3/15/3/16/3/17/3/18/3/19/3/20福州福州、合肥/3/21/3/22/3/23/3/24/3/25/3/26/3/27/3/28/3/29/3/30/3/31/4/1/4/2/4/3上海、武漢、成都/4/4/4/5/4/6/4/7/4/8/4/9/4/10/4/11/4/12/4/13/4/14/4/15/4/16/4/17/4/18/4/18/4/19/4/20/4/21/4/22/4/23/4/24/4/25/4/26/4/27/4/28/4/29/4/30杭州、天津/5/1/5/2/5/3/5/4/5/5/5/6/5/7濟南/5/8/5/9/5/10/5/11/5/12/5/13/5/14/5/15/5/16/5/17/5/18/5/19/5/20/5/21/5/22/5/23/5/24/5/25/5/26/5/27/5/28/5/29/5/30/5/31/6/1/6/2/6/3/6/4/6/5/6/6/6/7/6/8/6/9/6/10/6/11/6/12/6/13/6/14/6/15/6/16/6/17/6/18/6/19/6/20/6/21/6/22/6/23/6/24/6/25：各地規自局，廣發證券發展研究中心比21年一批次下降61.4%，推出建面4473萬方，同比下降62.5%。按照占21年兩集中推出比值來看，在土地市場熱度下行的情況下，除合肥、杭州、成都、上海推地中推占20%，距離三分之一仍有不小差距。表3：2022年兩集中一批次推出明細城市22年一批次21年兩集中22年一批次占21年兩集中比值推出宗數(宗)推出土面(萬方)推出建面(萬方)供給地價(億元)推出宗數(宗)推出土面(萬方)推出建面(萬方)供給地價(億元)推出宗數(宗)推出土面(萬方)推出建面(萬方)供給地價(億元)合肥32763512646047890762953%37%39%42%杭州60257583798236701639227749%38%36%35%成都50208429455557931608131532%26%27%35%上海40211446851618241672200325%26%27%42%寧波331425625013462108489929%25%24%28%天津30205336269308111461117823%25%23%23%廈門247484302033977833%20%22%24%福州206231839230760249222%20%22%37%究|房地產發現價值免責聲明發現價值匯總沈陽鄭州長春武漢重慶青島南京廣州濟南蘇州匯總沈陽鄭州長春武漢重慶青島南京廣州濟南蘇州長沙無錫北京深圳福州廈門天津寧波上海成都杭州合肥36%8270768395656688021%17%19%19%北京836949286476957270821%17%18%18%無錫85803045933260775514%17%17%14%長沙22193237091737203982324%16%16%21%蘇州8365227815781125112519%14%15%20%濟南351023762248779170871314%14%14%23%廣州29276368136522103245916%20%13%15%南京206946267668121747197112%8%8%14%青島3992398855512705839%7%7%7%重慶9147943372310411416134%4%4%6%武漢320117601060283519237%3%4%6%長春----4413832418648----鄭州----873901235656----沈陽----987601469712----匯總459209644735463276115445335052713817%14%13%20%：各地規自局，廣發證券發展研究中心及21年一批次推出建面占21年全年的比重70%60%50%40%30%20%10%0%21年全年21年全年比例越低，比如南京、廣州21年第三批供地流拍率在20%以上，22年一批次整體供應地價量占21年的比例不超過15%，重慶在去年三批次流拍率46%后，今年著下降了出地規模，地價僅占去年全年的6%。究|房地產發現價值免責聲明發現價值22年一批次供給地價占比杭州0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%22年一批次供給地價占比杭州0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%21年三批次流拍率45%40%%%上海合肥福州寧波天津蘇州濟南深圳北京無錫南京重慶武漢表4：分城市2021年兩集中涉宅用地流拍率與2022年一批次推出比值城市流拍率22年一批次推出占21年比值21年一批次21年二批次21年三批次匯總推出建面供給地價合肥5.6%29.4%24.0%20.0%39%42%杭州0.0%54.8%0.0%13.8%36%35%成都0.0%30.7%17.5%19.4%27%35%上海1.8%14.6%0.0%5.0%27%42%寧波0.0%0.0%15.9%24%28%天津22.4%34.4%0.0%26.2%23%23%廈門0.0%0.0%50.0%23.3%22%24%福州13.0%34.6%27.9%22%37%深圳0.0%4.5%0.0%2.6%19%19%北京0.0%60.5%15.4%32.6%18%18%無錫0.0%4.3%0.0%1.7%17%14%長沙8.3%65.5%11.5%27.5%16%21%蘇州0.0%13.0%3.8%4.9%15%20%濟南5.2%26.9%16.3%15.7%14%23%廣州12.5%23.5%31.0%13%15%南京1.9%22.6%26.2%17.5%8%14%青島1.8%12.6%6.7%8.0%7%7%重慶0.0%36.5%45.7%4%6%武漢8.3%21.6%11.9%4%6%長春34.7%58.8%33.3%鄭州0.0%26.7%44.0%17.2%沈陽12.0%58.7%70.4%50.0%匯總5.6%32.3%20.5%19.8%13%20%：各地規自局，廣發證券發展研究中心從價格來看，22年一批次供應土地推出樓面價12214元/平方米，較21年第三。究|房地產發現價值免責聲明發現價值核心區推出建面占比變動地價上行主要為推出底價的上漲，且城市間有一定分化，南京、武漢推出樓面價分別為18338元/平方米、11588元/平方米，較一批次抬升114%、71%。而另一方面核心區推出建面占比變動在土地市場冷清的情況下，多個城市選擇增加核心區地塊的供應占比以此來保證出讓，因此，推出樓面價的提升并不意味著土地出讓底價抬升，而是土地出讓質80.0%80.0%60.0%漢40.0%寧波廣州20.0%無錫成都0.0%-40%-20%0%廈門20%青島合肥深圳杭州-40.0%-60.0%-20.0%北京福州天津上海慶沙南40%60%80%推出樓面價變動表5：重點城市兩集中推出樓面價變動與核心區占比變動城市推出樓面價(元/平方米)核心區推出建面占比21年一批次21年二批次21年三批次22年一批次年三批次變動21年一批次21年二批次21年三批次22年一批次年三批次變動北京30025268732931929018-1%44.4%37.2%57.8%36.3%-21.5pct上海139171244395791907599%12.0%1.4%8.7%7.3pct廣州9708127991464913302-9%21.3%23.9%50.2%26.3pct深圳11621150021813915702-13%54.0%50.0%58.2%32.8%-25.4pct杭州12350134921712913687-20%31.5%27.3%63.3%27.0%-36.3pct南京1289412134858818338114%42.7%27.3%21.9%60.8%38.9pct成都704479949968106076%43.4%63.3%72.8%8.3pct重慶419737423842641767%31.5%39.2%100.0%60.8pct天津790987945607800543%47.2%35.9%44.2%4.2pct蘇州866611570104971378231%63.7%75.9%81.3%100.0%18.7pct長沙426339333707524642%74.9%74.5%47.7%89.6%41.8pct武漢6736685867661158871%31.5%39.4%41.0%90.0%49.1pct廈門276901935824780248630%62.5%68.9%60.9%51.8%-9.1pct福州7523697995901392045%47.5%77.6%68.0%84.3%16.4pct青島4041447254734234-23%20.9%20.6%28.9%12.5%-16.3pct寧波946685356923979942%53.7%61.0%67.8%24.3pct濟南423836824555686051%58.4%46.9%77.2%100.0%22.8pct長春313123292899--64.5%44.7%--合肥648375526754752611%64.9%64.2%-14.9pct究|房地產發現價值免責聲明發現價值鄭州518964105008--98.6%100.0%100.0%--沈陽486649774440--62.2%78.8%--無錫12837114311318010119-23%100.0%100.0%100.0%100.0%0.0pct匯總8042811881541221450%49.3%46.3%59.7%7.6pct：各地規自局，廣發證券發展研究中心一批次合計成交2353宗地，成交建面3282萬方，較21年深圳、廈門22年一批次成交建面與21年一批次基本持平外，交建面均與21年一批次有不小差距。圖4：重點城市兩集中成交建面(萬方)300025002000150010005000-500北京上海廣州深圳杭州南京成都重慶天津蘇州長沙武漢廈門福州青島寧波濟南長春合肥鄭州沈陽無錫22年一批次21年一批次-22年一批次21年二批次21年三批次19城22年一批次土地出讓金總計4025億元，較21年三批次下降33.0%，流拍率23.1%，較21年三批次提升2.6pct。成交樓面價12263元/平，較21年三批次提升表6：重點城市兩集中成交情況城市成交建面(萬方)成交地價(億元)成交樓面價(元/平方米)21年一批次21年二批次21年三批次22年一批次21年一批次21年二批次21年三批次22年一批次21年一批次21年二批次21年三批次22年一批次北京345629461111051328248032167316192992229845上海58640857421852538564441455113184981821261廣州79935722626290656930334111337159551339113049深圳912639407384533689315212172431898318054杭州75774416567117825776282715567147951831614585南京65335638699993507325921519214229842519304成都469496287357355450329393756590591144210998重慶130977076947763269342995827349144406764天津536415377249933077439297794856076057究|房地產發現價值免責聲明發現價值蘇州468233368654342764022349276118731092114194長沙7912093803233818844744821423537915382武漢1000577741807883485038978826030678611187廈門53429761903442605435823242802664525145福州4694357135805782929985101161811538青島292598225812127933294123467059363661寧波30326133425635875248265118346715741210379濟南4773885183222938239904794356146156832長春62478065094256220311832893369-合肥2772262272192219141907978845061968676鄭州7200698041465940575261624747-沈陽3662597609739440539753705761-無錫77220208032562622740414428119441318610126匯總112397493665432821071365306009402595328715903112263：各地規自局，廣發證券發展研究中心城市兩集中成交情況從流拍率來看，22年一批次延續了21年第三批的冷清態勢，19城流拍率為23.1%，較21年第三批次流拍率上升2.6pct，雖有小幅下行，但與22年二批次32.3%市的情況差異，22年1批次集中供地中地方政府為了提高土地出讓的效率，在努力迎合市場的需求，或者調整市場出讓策略，通過控制供地量、提高核心區域(位置分城市來看，天津本次流拍率達到80.0%，濟南、南京流拍率分別為40.0%、%，位列前三。深圳、寧波、無錫三城推出地塊全部成交。究|房地產發現價值免責聲明發現價值90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%北京上海廣州深圳杭州南京成都重慶天津蘇州長沙武漢廈門福州青島寧波濟南長春合肥鄭州沈陽無錫批次表7：重點城市兩集中流拍情況市中匯總北京pct上海t廣州%0pct深圳.5%t杭州南京%%t成都pct重慶.7%7pct天津%%ct蘇州.9%pct長沙%5pct武漢%t廈門%0pct福州%pct青島pct寧波t濟南%.0%7pct長春合肥%%%%鄭州%.0%沈陽無錫.3%t匯總2.6pct：各地規自局，廣發證券發展研究中心除流拍率外，還可以通過土地溢價率來分析城市土拍熱度。名義溢價率即土地等要求，我們進一步考慮扣除配建、回購及其他投資等條件影響的溢價率，從而反究|房地產發現價值免責聲明發現價值應各城市的兩集中土拍真實成交熱度。義熱度最高，名義溢價率達到15.0%、11.2%，較21年三批次分別提升10.3pct、6.6pct。而天津、濟南名義熱度最低，名義溢價率僅為0.5%、1.0%。天津、濟南名義溢價率雖然排名倒數，但較21年三批次仍有一定程度的修復，分別提升0.5pct、0.8pct。表8：重點城市兩集中名義溢價率與實際溢價率城市名義溢價率實際溢價率21年一批次21年二批次21年三批次22年一批次年三批次變動21年一批次21年二批次21年三批次22年一批次年三批次變動福州18.5%14.7%3.3%4.2%0.9pct41.9%68.2%11.3%28.2%16.9pct北京4.8%1.0%4.5%3.4pct31.8%52.9%11.6%25.5%13.9pct長沙7.5%0.0%0.9%2.6%1.7pct24.3%18.9%6.6%18.0%11.3pct重慶38.8%0.0%0.4%5.4%5.0pct43.7%6.5%0.9%8.6%7.7pct成都7.4%2.2%4.6%4.6%0.0pct48.7%3.0pct寧波25.0%0.3%5.9%-1.1pct8.0%19.3%2.1pct蘇州7.0%1.3%0.6%3.0%2.4pct29.6%10.4%5.0%1.9pct天津10.6%0.6%0.0%0.5%0.5pct19.6%14.6%5.4%4.8%-0.6pct武漢17.0%0.4%0.0%1.7%1.6pct41.2%19.5%15.3%14.0%-1.4pct深圳30.9%4.7%15.0%10.3pct56.2%71.2%65.6%-2.5pct無錫12.4%0.0%0.0pct25.9%17.2%5.4%1.9%-3.5pct南京18.2%6.0%3.3%4.5%1.3pct42.0%15.7%13.2%9.4%-3.9pct廣州11.7%0.8%0.0%1.2%1.2pct46.5%18.7%30.4%26.3%-4.1pct青島0.5%0.7%2.0%1.3pct-8.0%13.5%17.5%10.7%-6.8pct杭州26.0%4.6%6.9%6.4%-0.5pct71.2%13.2%17.5%-8.4pct上海4.9%3.3%2.5%0.0%-2.5pct27.6%18.5%21.0%9.7%-11.3pct廈門29.4%25.4%2.7%6.8%4.1pct44.3%38.7%24.6%12.3%-12.4pct濟南12.2%0.0%0.2%1.0%0.8pct13.9%21.0%-16.0pct合肥19.3%4.2%4.6%11.2%6.6pct61.2%57.3%25.5%-39.6pct長春4.8%0.4%0.0%--10.6%12.8%3.3%--鄭州10.8%2.5%0.6%--6.0%3.8%--沈陽10.4%0.8%0.4%--33.6%6.9%7.6%--匯總14.9%2.5%5.0%2.5pct37.8%22.5%16.3%15.4%-0.9pct：各地規自局，廣發證券發展研究中心注：名義溢價率=成交價/起始價-1；實際溢價率=實際樓面價/名義樓面價-1；實際樓面價=(成交價+其他投資+政府回購后虧損)/(成交建面-無償配建面積)；名義樓面價=成交價/成交建面實際溢價率來看，本批次19城整體為15.4%，較21年三批次下降0.9pct，土地年三批次基本持平，土拍真實熱度較高，也是深圳一貫的土地出讓特點(低底價、高配建)。福州、北京實際溢價率為28.2%、25.5%，位居漲幅前二，分別較21年三批次提升16.9pct、13.9pct。而合肥雖然實際溢價率為25.5%，但較21年三批次相比，卻熱基本究|房地產發現價值免責聲明發現價值10.0%pct0.0%-40.0%24.9%10.2%31.6%24.2%7.4%33.2%21.9%11.3%31.3%15.4%15.9%10.0%pct0.0%-40.0%24.9%10.2%31.6%24.2%7.4%33.2%21.9%11.3%31.3%15.4%15.9%20.0%..pctpct-20.0%-30.0%北京上海廣州深圳杭州南京成都重慶天津蘇州長沙武漢廈門名義溢價率變動實際溢價率變動福州青島寧波濟南長春合肥鄭州沈陽無錫需要注意的是，由于競拍規則的調整，總成本毛利率與名義毛利率的差額(競配建帶來的利潤率損失)在減小，從21年一批次影響15.9個點，到22年一批次影響幅度減小到8.8個百分點。面對行業格局的變化及財政壓力，地方政府讓利企業是名義及總成本毛利率測算40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%21年一批次21年二批次21年三批次22年一批次：各地規自局，廣發證券發展研究中心表9：22年一批次重點城市貨值及毛利市名義貨值(億元)名義毛利(億元)名義毛利率貨值(億元)毛利(億元)天津3北京1究|房地產發現價值免責聲明發現價值廈門無錫青島%濟南%上海%武漢4%廣州深圳.2%%重慶%%成都%%福州%長沙3%南京%杭州%合肥%寧波7%2蘇州1%6匯總%：各地規自局，廣發證券發展研究中心不足20%，而天津、北京、廈門的實際毛利率超過了30%，市場仍在分化。從變化來看，天津、濟南、重慶總成本毛利率上行幅度最大，分別上行9.9pct、7.2pct、6.5pct。深圳總成本毛利率大幅下行14.5pct至26.8%，福州、蘇表10：兩集中重點城市名義與實際利潤率變動城市名義毛利率總成本毛利率21年一批次21年二批次21年三批次22年一批次年三批次變動21年一批次21年二批次21年三批次22年一批次年三批次變動北京35.9%47.4%4.0pct22.4%34.9%31.9%-3.0pct上海46.9%36.9%-13.3pct24.0%28.5%29.8%28.7%-1.1pct廣州40.2%36.5%35.6%37.8%2.2pct23.2%27.5%22.2%5.0pct深圳40.6%49.2%58.7%49.2%-9.6pct21.7%27.0%41.3%26.8%-14.5pct杭州28.7%25.7%25.0%20.9%-4.1pct-2.6%17.2%19.4%2.2pct南京24.9%26.4%26.0%22.4%-3.6pct8.7%19.9%20.8%19.5%-1.3pct成都32.0%21.5%23.9%23.8%-0.1pct0.0%14.5%22.5%23.8%1.3pct重慶15.0%16.3%28.6%8.5pct11.4%9.8%19.8%26.3%6.5pct天津29.8%33.0%28.9%37.2%8.3pct23.5%24.7%24.8%34.6%9.9pct蘇州31.3%24.7%30.2%24.8%-5.4pct18.4%21.5%22.3%17.9%-4.4pct長沙34.8%26.7%29.9%3.3pct17.5%22.7%23.3%-2.2pct武漢31.4%28.7%35.9%5.7pct13.7%16.7%21.4%27.5%6.1pct廈門20.6%22.2%44.3%34.9%-9.4pct7.2%8.8%30.0%31.5%1.5pct福州30.3%39.2%32.2%33.4%1.2pct18.9%23.3%26.4%21.7%-4.7pct究|房地產發現價值免責聲明發現價值總成本毛利率變動天津廣州0%-2總成本毛利率變動天津廣州0%-20.0%31.7%39.8%-5.7pct23.2%31.2%30.0%29.3%-0.7pct寧波21.2%24.0%24.6%29.5%4.9pct-1.3%19.6%15.2%18.4%3.2pct濟南27.3%27.4%30.2%33.0%2.8pct16.3%21.0%21.6%28.8%7.2pct長春21.8%25.2%26.7%--17.2%18.9%21.3%--合肥26.4%35.8%42.7%24.5%-18.2pct6.6%9.4%16.3%18.7%2.4pct鄭州43.8%--34.0%--沈陽30.0%23.0%24.8%--16.6%20.0%18.9%--無錫24.7%32.3%32.3%0.0pct19.0%27.9%30.9%3.1pct匯總31.3%33.2%31.6%-3.6pct15.4%21.9%24.9%24.2%-0.8pct：各地規自局，廣發證券發展研究中心在土拍市場冷清的情況下，由于土地市場競爭并不激烈，所以各城市總成本毛利率主要由推出地塊底價毛利率決定。如果出讓地塊底價利潤空間大，拿地的總成房企優先選擇低庫存、強需求的高能級城市。15.015.0%.濟南武漢重 慶 無錫寧波青島成都廈門合肥-100%-50% 海0.長沙北0%南京5.0京100%15-.蘇州深圳-.-杭州100%100%150%50%00%50%福州底價毛利率變動總體而言，22年一批次19城核心區名義溢價率為5.3%，較21年第三批次上升2.3pct，非核心區名義溢價率4.3%，較21年第三批次上升2.7pct。從實際溢價率來看，本批次19城核心區為15.7%，較21年第三批次下降2.1pct，非核心區為14.8%，年第三批次上升1.1pct。與非核心區出現明顯的熱度分化趨勢。本批次推出地塊核心區與非核心區熱度仍保持分化趨勢。究|房地產發現價值免責聲明發現價值表11：兩集中重點城市核心區與非核心區溢價率市年第三批次名義溢價率一批次名義溢價率三批次實際溢價率年一批次實際溢價率核心區核心區核心區核心區北京.0%%%上海-%-廣州%%深圳.6%.7%.0%杭州南京成都.9%重慶--天津.6%蘇州--長沙武漢廈門.4%福州.5%青島-%-寧波%%.3%濟南-%-長春----合肥%鄭州------沈陽------無錫----匯總.3%：各地規自局，廣發證券發展研究中心率差值(核心區名義溢價率-非核心區名義溢價率)與21年三批次相比，波動幅度不大。北京21年三批次非核心區地塊整體利潤空間較高，總成本毛利率達到了核心區。表12：兩集中重點城市核心區與非核心區溢價率差值市名義溢價率差值北京pctpctpctt6pct1pct8pctt上海pctpctpct-ct7pct2pct-廣州tpcttpct4pctpct44.1pctpct深圳6pctpctpcttcttctpct杭州4.0pct4.9pcttpctctpct南京t4.9pctctct成都tt4.9pctt4.4pct重慶8pcttt-ct6pct-天津pctpcttpctt4.0pct4pct0pct蘇州tt-6pctct-究|房地產發現價值免責聲明發現價值心區名義溢價22年一批次核心區名義溢價率率長沙心區名義溢價22年一批次核心區名義溢價率率tpct4.1pctct武漢4pctpctt6pct7pct-廈門7pctpcttctt3pct3pct福州tpctt6.5pct5pctctct青島4.3pctpct-7.9pct4.7pct8pct-寧波pctttctctt濟南tt-ct6pct9pct-長春ttt-pctct-合肥ttpct2pct5pctctt鄭州---ct---沈陽pct--pct--無錫--------匯總0.6pct5.6pct5.6pct4.1pct0.9pct：各地規自局，廣發證券發展研究中心與非核心區名義溢價率差值8.08.0%6.0%福州4.0%2.0%州-2.0%0.0%-4.0%-6.0%-8.0%2.0%4.0%0.0%深圳6.0%合肥-6.0%-4.0%-2.0%8.0%21年三批次核心區名義溢價率-非核心區名義溢價率而要研究城市間熱度分化，我們采用流拍率、名義溢價率和城市供地量來判斷城市間土地熱度。土地流拍率從高到低進行排序，流拍率最高的城市熱度為1，流派率次高的城市熱度為2，以此類推。而溢價率最低的城市熱度為1，溢價率次低的城市熱度為2。隨后將兩種結果得出的熱度相加再進行排序，即可得到城市間熱度斷城市土地出讓熱度。表13：兩集中重點城市熱度排名城市21年兩集中22年一批次流拍率名義溢價率總體熱度熱度排名推出建面占全年比重供應量排名流拍率名義溢價率總體熱度熱度排名推出建面占21年比重供應量排名深圳0.0%4.7%37334%70.0%15.0%32119%9寧波0.0%39131%0.0%5.9%28224%5究|房地產發現價值免責聲明發現價值杭州0.0%6.9%38225%1.7%6.4%28236%2重慶45.7%0.4%34%90.0%5.4%2744%廈門50.0%2.7%42%110.0%6.8%24522%7合肥24.0%4.6%27635%425.0%11.2%23639%1蘇州3.8%0.6%25734%60.0%3.0%22715%北京15.4%1.0%25712%205.6%4.5%22718%長沙11.5%0.9%25720%0.0%2.6%21916%成都17.5%4.6%28523%12.0%4.6%27%3青島6.7%0.7%25722%6.3%2.0%7%無錫0.0%0.0%2234%80.0%17%廣州23.5%0.0%2014%5.6%1.2%13%南京26.2%3.3%2332%30.0%4.5%8%福州27.9%3.3%2340%230.0%4.2%22%8上海0.0%2.5%31434%50.0%0.0%27%4武漢0.0%31%1.7%4%濟南16.3%0.2%37%340.0%1.0%614%天津0.0%0.0%9%2180.0%0.5%423%6鄭州44.0%0.6%27%0.0%-----沈陽70.4%0.4%92119%0.0%-----長春58.8%0.0%3229%220.0%-----：各地規自局，廣發證券發展研究中心總體來說，本次兩集中熱點城市相比21年三批次變動不大，熱度前三的城市仍并非真實的土拍市場熱度升溫，而是供給原因。圖10：重點城市兩集中出讓金(億元)及同比300013%13%4%4%3%3%2%2%20%2500--15%--24%0%2000-34-34%--37%--40%--42%-42-42%-20%1500--55%--61%-40%1000-68%-68%-78%-60%500-83%-84%-86%-86%-80%0杭州-100%廣州濟南無錫南京重慶青島武漢天津成都合肥寧波長沙北京福州2021蘇州深圳廈門2022E假設22年土地市場未出現明顯回溫，全年兩集中土地出讓金預計為本次一批次疫情中止大部分地塊的出讓，因此當前數據難以衡量全年財政壓力)，預計未來有政策，以推動土地市場的回升。究|房地產發現價值免責聲明發現價值三、房企分析：龍頭拿地意愿提升，關注強信用房企(一)分類房企拿地：民企拿地標準更為嚴苛，龍頭企業拿地提升第三批次提升2.1pct，民企占比僅為26.3%。在房企融資渠道收緊、市場不確定性此外，上市相關公司出讓金占比回升至55.0%(53.3%上市公司+1.8%上市公Top10、Top11-30、Top31-50、Top51-100房企拿地金額均有所提升，分別為因此本批次的相對拿地意愿有所提升。行業馬太效應有所加強。表14：兩集中各批次分類房企拿地占比企業分類成交建面占比成交金額占比2021年第一批2021年第二批2021年第三批2022年第一批2021年第一批2021年第二批2021年第三批2022年第一批央企19.2%13.6%19.9%16.2%23.2%地方國企25.9%46.9%56.4%52.3%23.2%43.2%55.4%50.5%民企54.9%30.4%30.0%27.8%54.0%28.4%26.3%上市公司54.9%36.2%22.0%52.8%32.4%53.3%非上市企業40.9%59.8%72.9%57.3%29.5%59.9%45.0%上市公司關聯公司4.0%1.5%4.8%5.2%1.8%Top1020.6%9.0%6.8%11.9%15.8%17.4%Top11-3014.2%6.3%3.2%17.2%7.6%5.4%13.8%Top31-5010.0%13.6%12.8%10.0%Top51-1006.6%4.0%2.5%4.8%8.3%7.0%3.2%5.3%其他48.6%72.0%84.8%65.2%36.8%56.8%77.0%53.5%：各地規自局，廣發證券發展研究中心究|房地產發現價值免責聲明發現價值54.0%23.2%22.7%28.4%55.4%16.2%26.3%50.5%23.2% 1.8%45.0%29.5%65.7%53.3%59.9%32.4%4.8%7.7%354.0%23.2%22.7%28.4%55.4%16.2%26.3%50.5%23.2% 1.8%45.0%29.5%65.7%53.3%59.9%32.4%4.8%7.7%36.8%17.2%53.5%13.8%17.4%77.0%5.4%10.7%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2021年第一批2021年第三批2022年第一批類別拿地金額占比100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2021年第一批2021年第三批2022年第一批規模拿地金額占比100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2021年第一批2021年第三批2022年第一批Top10Top11-30Top31-50Top51-100其他表15：兩集中各批次分類房企拿地占比面價(元/平)(%)扣配建樓面價(元/平)(%))貨值(億名義毛利)比(%)%%國企.0%%.6%%%司%%%關聯公司%%Top0%%Top-30%%Top-50.3%%%Top51-100%%43%2022年第一批%：各地規自局，廣發證券發展研究中心究|房地產發現價值免責聲明發現價值20.0%18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%420.0%18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0