南昌市商品住宅市場價格分析(2002年--2007年)近幾年南昌市房房地產市場的的穩健、可持持續發展得到到了更為廣闊闊的空間，特特別是2007年實現了“跳躍式”發展。2002--2007年南昌市房房地產市場的的現狀及主要要特點：商品房和住宅投投資額在07年出現額跳跳躍性的增長長07年整體固定定資產投資額額呈現出穩定定的增長態勢勢，住宅投資資額為71.63億元，較06年增長了215%，受其帶動動，商品房的的投資額也增增長42.7%，竣工和施工穩步步增長02年至20007年，南昌全全市施工面積積增長了234%，竣工面積積增長了144%，截至2007年底，全市市商品房施工工面積為1525平米，竣工工面積371平米。供求穩定增長供略小于求2002年以來來，供求比始始終保持在1.0左右，03年的極端最最低值僅0.5，07年底為0.8，市場呈現現供略小于求求的態勢，截截至07年底，供應應面積371萬平米，銷銷售面積478平米。商品房價格穩步步增長態勢明明顯2007年全市市住宅成交均均價4677元/平方米，同同比上漲23.533%,漲幅下降了4.42％，06年南昌的房房價開始大幅幅上漲，進入入了第一輪快快速發展期。而07年由于土地價格的上漲，市場的需求旺盛使得房價一路飆升。2002-20007年市區商品住住宅平均價格格走勢圖2002年市區區商品房及商商品住宅價格格走勢圖2007年市區區商品住宅價價格走勢圖全市住宅成交均均價4677元/平方米。成成交均價最高高點在12月份，達到到了5883元/平方米，最最低點出現在在2月，均價為3933元/平方米，從從全年走勢看看，成交均價價在政策的影影響下依然穩穩中有升，南南昌的房價依依然處于理性性的狀態。備注：以上圖表表中的數據均均來源于南昌昌市政府公布布的房地產統統計數據或依依據上述數據據計算得出。第二章同區區或同質的典典型樓盤市場場價格分析京東片區是南昌昌房地產市場場的八大片區區之一，位于于南昌市東部部。京東片區區依托于高新新技術開發區區，主要由高高新開發區內內的民營科技技園、高新技技術開發區艾艾溪湖西岸和和京東片區、南南鋼及氨廠、艾艾溪湖東岸以以及瑤湖大學學校園區和瑤瑤湖風景區組組成。目前建成的、具具有一定規模模的區域是民民營科技園、艾艾溪湖西岸和和京東片區，區區域成熟度相相對較高，道道路建設較完完善；南鋼及及氨廠、瑤湖湖大學校園區區成熟度較低低，除道路網網較好外，生生活和服務配配套較差。隨著本片區居民民生活質量的的提高，人文文景觀資源的的進一步開發發，其良好的的發展前景已已被開發商和和消費者所看看好。目前，京京東片區的房房地產市場已已漸成熟，已已經開發并入入住的樓盤有有萬科****、青春家園園、金邊瑞香香苑、怡蘭苑和和廬山花園。在在售的樓盤中中以世紀風情情、萬科****、凱美怡和和、榮昌格林林晴天、豐源源天域為代表表，其中世紀紀風情為南昌昌園林品質引引領南昌，萬萬科以精裝修修房從產品上上創新區別其其他樓盤，現現在京東片區區開發接近尾尾聲，艾溪湖湖東岸以及瑤瑤湖大學校園園區和瑤湖風風景區將是片片區房地產發發展重點方向向。一、同區域樓盤盤分析豐源天域簡介基本資料物業名稱豐源天域所屬板塊京東板塊物業地址南昌青山湖區艾艾溪湖與南京京東路交匯口口總建筑面積106000開盤時間2005-011-28交房時間2009-022-28建筑形態1棟29層高層層;1棟11層小高層6棟4-5層多層;8棟12-18層小高層;總戶數532戶均價4600綠化率42％營銷代理南昌紅江威龍房房地產投資咨咨詢有限公司司物業管理江西豐安物業有有限公司開發商江西豐源房地產產開發有限公公司建筑設計上海同濟建筑設設計院2.基本規劃豐源·天域位于于南京東路，艾艾溪湖畔，京京東規劃布局局中心，市政政府投資數十十億打造艾溪溪湖十二大景景區的黃金景景觀帶上。豐豐源·天域規劃為7.5萬平方米現現代建筑，由由6棟多層，8棟板式小高高層，中庭廣廣場，景觀花花園，停車場場，以及臨湖湖3000平米大會所所組成。項目分三期開發發，一二期以以基本售磬且且交房，三期期總用地面積積105677.06㎡,小區由一棟11層的小高層層和一棟29層的高層住住宅組成，坐坐北朝南。項目三期07年年1月開盤。高層小高層3、2007年年價格走勢圖圖：高層小高層項目在07年主主要銷售的是是三期的一棟棟小高層和一一棟高層，前前期小高層的的價格在3500元左右，而9月份推出的的高層由于觀觀湖更好，價價格均在4500左右。凱美怡和基本資料物業名稱凱美怡和所屬板塊高新技術產業開開發區物業地址南昌青山湖區南南京東路.艾溪湖畔總建筑面積70000開盤時間2006-122-23交房時間2008-077-30建筑形態9棟小高層，22棟高層，11棟雙拼，22棟聯排總戶數850戶均價5400綠化率46％營銷代理江西新德安房地地產顧問有限限公司物業管理深圳萬廈居業有有限公司開發商江西凱美實業發發展有限公司司廣告策劃南昌共讀地產策策略顧問有限限公司2．基本規劃凱美怡和花園是是以湖景美宅宅為開發主題題的。小區有有大約500米的臨湖風風景線，業主主能方便地觀觀賞美景，屬屬親水住宅。小小區內主要以以125平米至138平米的中偏偏大戶型為主主。小區主要要分三期開發發，一期為7棟小高層，既既06年12月開始銷售售，07年全年銷售售的皆為小高高層。3、2007年年價格走勢項目在07年66月隨著市場場大潮，成交交價格突破4000，并持續保保持這樣的水水平。世紀風情基本資料物業名稱世紀風情所屬板塊京東板塊物業地址南昌市北京東路路1588號總建筑面積520000㎡㎡建筑形態6棟16-177層小高層;6棟8-9層小高層（二二期）總戶數700戶（二期期）均價5600元/平平方米綠化率50%

容積率1.7物業管理深圳萬廈居業物物業有限公司司開發商江西世紀風情實實業公司景觀設計美國貝爾高林園園林設計公司司規劃：世紀風情情是由江西世世紀風情實業業有限公司開開發的大型綜綜合房地產項項目，規劃建筑面面積52萬平方米，總總規劃戶數33800戶。目前一期已基本本售罄，二期期在售，三期期花鏡即將推出出，四期尚在在規劃當中三期花境地處京京東大道與西西安路交界處處，位于世紀紀風情二期東面，占占地面積約13萬平方米（另另外還有25畝教育預留留用地被打造造成大型運動動場），建筑筑面積約25萬平方米，主主要由多層、花花園洋房、高高層、小高層層構成，共45棟。Mini小戶型公寓（07年4月15日開始銷售）二期小高層住宅同時銷售中小高層住宅3、2007年年價格走勢Mini小戶型公寓（07年4月15日開始銷售）二期小高層住宅同時銷售中小高層住宅綜述：2007年周邊邊樓盤均只有有小高層在售售，公寓、洋洋房物業形態態價格則無法法與之對比。在2007年44月以前，萬萬科****小高層價格格明顯低于周周邊樓盤價格格。2007年5月月以后，萬科科小高層由于于精裝修，若若裝修成本500元/平米左右，去去除裝修成本本，則高于周周邊樓盤價格格。但是價格格漲幅明顯低低于周邊樓盤盤，價格上漲漲空間被壓縮縮。萬科的平均價格格漲幅，高于于片區其他樓樓盤。二、同質樓盤香溢花城基本資料物業名稱香溢花城所屬板塊青山湖板塊物業地址南昌市青山湖區區湖濱東路1269號燕鳴島公公園北側總建筑面積500000㎡㎡建筑形態1棟11層的小小高層;20棟6層的多層;5棟18-30層的高層;雙拼:15棟;聯體:3棟（二期）總戶數1132戶（二二期）均價6000元/平平方米（小高高層）綠化率45%

容積率1.5物業管理深圳恒基物業有有限公司開發商浙江煙草南昌中中溢置業有限限公司景觀設計深圳奧斯本環境境藝術設計有有限公司青山湖香溢花城城位于青山湖湖東大門廣場場南、北兩側側，開發用地地483畝，總建筑筑面積達50萬平方米，由由浙江煙草集集團投資13億元建設，主主要由多層、小小高層、高層層、花園洋房房、別墅構成成。一期已經經售罄，二期期在售，三區區小高層5月17日已開盤。3、2007年年價格走勢07年香溢花城城花園洋房一一直處于銷售售中，其中穿穿插普通住宅宅和別墅的銷銷售，07年1月到5月以花園洋洋房和小高層層住宅的銷售售為主，6月-12月以花園洋洋房和別墅的的銷售為主，2007年11月24日推出多層層房源，現已已去化大半。萬達星城1.基本資料物業名稱萬達華府所屬板塊紅谷灘板塊物業地址南昌市紅谷灘區區贛江中大道道總建筑面積10000000㎡建筑形態10棟31-333層高層總戶數2300戶均價6800元/平平方米綠化率49%

容積率4物業管理南昌萬達物業管管理有限公司司開發商南昌萬達房地產產開發有限公公司景觀設計深圳大學建筑設設計研究院/英力捷國際際工程策劃設設計顧問（香香港）有限公公司規劃：萬達星城城2003年開盤，一一期多層，二二期一區高層層，三期一區區多層，小高高層，三期二二區小高層，二二期二區、三三區（即萬達達華府）高層層，三期三區區在規劃中。現現正在銷售萬萬達華府臨江江住宅，均價價6800元/平方米。萬萬達華府07年12月2日開盤，實實現了成交均均價的快速跳跳躍，主要為為江景高層3、2007年年價格走勢萬達華府萬達華府綜述：可以看出，同質質樓盤中，香香溢花城由于于部分別墅的的銷售，價格格上漲幅度起起伏最大；萬科與萬達產品品類別相近，上上漲幅度也類類似，從月平平均上漲幅度度看，萬科略略低于萬達，但但是只有0.74%的差別，尚尚在合理范圍圍內。萬科****項項目市場價格格分析第一節萬科科****項目簡介南昌萬科*****，位于南昌昌市高新技術術產業開發區區火炬大道東東艾溪湖畔。分南北兩區進行開發，總占地面積910.74畝，是一個超大規模的成熟社區。采用簡潔現代的歐洲小鎮風情與南昌特有的居住習俗相結合的開發理念。南區410畝已經開發完成，萬科****北區500余畝正在開發中。****南區采采用歐洲建筑筑風格，****北區倡導新新都市主義。****共有三大主主題會所：南南區以運動為為主題的假日日會所和以景景觀為主題的的湖濱會所，北北區以休閑為為主題的藍岸岸會所。三大大會所設施包包括：游泳池池、健身房、體體操房、沙弧弧球館、放映映廳、室內籃籃球場、羽毛毛球館、兵乓乓球室、臺球球室、影音室室、棋牌室、閱閱覽室、咖啡啡座等。江西萬科**房房地產發展有有限公司是由由萬科企業股股份有限公司司與江西**投資發展有有限公司共同同出資組建的的，成立于2001年9月。萬科****銷銷售價格一覽覽表（公寓）時間價格（非臨湖毛毛坯）時間（非臨湖精精裝）價格2007.01136482007.011-----2007.02237012007.022-----2007.03338212007.033-----2007.04439482007.044-----2007.05539632007.055-----2007.06642652007.06652472007.07743402007.07751432007.08846852007.08851112007.09949392007.09957022007.10054202007.10059832007.11153562007.11159152007.12256932007.12257812007年均價價4131.355-----5550.399萬科****銷銷售價格一覽覽表（洋房）時間價格（非臨湖毛毛坯）時間（臨湖精裝裝）價格2007.01140742007.011-----2007.02239592007.02244822007.033-----2007.03343552007.044-----2007.04450452007.055-----2007.05557032007.0666613.22007.06660232007.077-----2007.07759402007.088-----2007.08859692007.099-----2007.09955262007.100-----2007.100-----2007.111-----2007.111-----2007.122-----2007.122-----2007年均價價5365.799萬科****銷銷售價格一覽覽表（小高層層）時間價格（非臨湖毛毛坯）時間（臨湖精裝裝）價格2007.01132092007.011-----2007.02231852007.022-----2007.03333382007.033-----2007.04438612007.044-----2007.055-----2007.05550182007.066-----2007.06650052007.077-----2007.07748072007.088-----2007.08848612007.099-----2007.09951892007.100-----2007.10051452007.111-----2007.11151032007.122-----2007.122-----2007年均價價3387.788萬科****價價格走勢圖第二節萬科科****實際價格與與比準價格比比較分析比較定價法是將將估價對象與與近期的相似似樓盤進行比比較進行修正正得出估價對對象的價格的的一種方法。考考慮的主要是是項目的市場場供求關系和和市場接受程程度。其參照照的對象主要要是同區域或或同質房地產產；比較的因因素有：地域域因素，如地地段、環境、交交通、公共配配套設施；樓樓盤本體質素素，如規模、設設計、裝修、建建筑選材、景景觀、外觀車車位、承建商商、房地產開開發商實力；；物業管理，如如物業公司品品牌、物業收收費；營銷，如如市場時機、營營銷包裝；工工程形象進度度等方面。本報告是以萬科科****為標準，將將其與同區域域樓盤凱美怡怡和、世紀風風情、豐源天天域和香溢花花城萬達星城城同質的樓盤盤在同一時段段進行比較，并并根據修正因因素進行調整整，從而得出出這幾個樓盤盤的得分，然然后根據公式式計算得出萬萬科****的價格。公式：V=V’’×1/（1+K%）V：萬科*****的價格V’：比較樓盤盤的價格K：比較樓盤相相對于****的得分根據比較定價法法，可以得出出萬科****在各個時間間段的比準價價格。見下表表：豐源天域修正表表時間價格得分比準價格2007.33530-9.7%3187.62007.53611-9.7%3260.72007.94352-9.6%3934.22007.1114725-9.6%4271.4世紀風情修正表表時間價格得分比準價格2007.240485.8%4282.82007.439328.6%4270.22007.641823.9%4345.12007.12248258.2%5220.7凱美怡和修正表表時間價格得分比準價格2007.33765-4.6%3591.82007.53978-8.4%3643.82007.74327-5.4%4093.32007.1004488-3.4%4335.4萬達星城修正表表時間價格得分比準價格2007.13791-2.7%3688.62007.34016-2.7%3907.62007.64274-2.7%4158.62007.94446-2.7%4325.9****小高層層比準價格表表時間比較樓盤小高層比準價格格小高層實際價格格萬達星城凱美怡和豐源天域世紀風情2007.1--43907.43591.83187.64270.23739.33386.9442007.5--84158.64093.33260.74345.13964.44977.4222007.9--124325.94335.43934.25220.74454.15149.8說明：以上各個個樓盤的價格格為根據這些些樓盤的價格格修正得出的的****的比準價格格。****價格比比較表時間小高層比準價格格小高層實際價格格小高層比