孝德園養老地產

項目定位及設計建議目錄養老地產發展背景養老地產概念闡述養老地產發展階段養老地產發展模式孝德園項目發展背景孝德園項目發展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產品設計建議1人口結構老齡化是全球普遍面臨的問題據聯合國統計，2012年全世界60歲以上人口為13.5億，預計到2020年，世界老齡人口將達到15億。目前，世界老齡化程度最深的國家是日本，達到了27%。其次是意大利和德國，分別為26%及25%。預計到2025年，歐洲國家的人口平均年齡將從目前的38歲增至49歲，一半人口的年齡將超過55歲。養老地產發展背景據第六次全國人口普查數據顯示，截止2010年11月，我國大陸人口60歲及以上人口為1.78億人，占我國總人口的13.26%，我國已經進入老齡化階段。截止2012年底，我國60歲及以上人口達到1.93億，我國老年人口數量保持著較快的增長速度，預計到2015年，我國老年人口數將超過少兒人口數，2050年，我國老年人口數量更是將高達4.5億人。我國人口老齡化速度加快，老齡化趨勢嚴重養老地產發展背景社會經濟的發展使得我國老年人群的整體收入水平不斷提高，高消費的老年群體逐漸增多。未來老年人群的收入將不再是單一的退休補貼，隨著收入結構的多元化，投資、保險等收益也將納入老年人群收入構成之中。目前城市老年人中42.8%擁有儲蓄存款，2010年我國老年人口總體消費規模超過1.4萬億元，為老年住宅產品提供了強大的消費支撐。養老地產發展背景老年人群整體收入水平提高，高消費老年群體增多隨著社會的進步，新鮮事物的發展促使老年人的求知欲逐漸增大我國空巢家庭超過50%，大部分老年人子女不在其身邊，他們感覺孤獨，渴望得到情感交流老年人群大多體弱多病，他們渴望得到必要的健康保障我國大部分老年人閑暇時間較多，他們渴望擁有一定的活動空間，滿足其休閑活動需求老年人群收入的增長帶動其社會需求不斷增加心理需求生理需求養老地產發展背景隨著老齡化趨勢的加劇、社會經濟水平的不斷提高，我國老年人群對其生活品質的需求越來越高，而現行經濟結構和社會體制下，老年人群的各項需求在傳統的養老模式下，無法得到有效的保障。新型養老產業的誕生將有效解決老年人群的居住及生活問題，是社會發展的必然趨勢。而養老地產是養老產業的重要組成部分。養老地產發展背景人口老齡化趨勢社會經濟水平的提高傳統養老模式面臨挑戰新型養老產業誕生老年需求的增加目錄養老地產發展背景養老地產概念闡述養老地產發展階段養老地產發展模式孝德園項目發展背景孝德園項目發展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產品設計建議2養老地產是指以老年人群為主要目標客群，融合休閑度假、養老養生、健康醫療等多種功能為一體的房地產項目開發及運營。養老地產由于其客群的特殊性，因此對于項目的配套和設計與一般的房地產項目有一定的區別。養老地產概念闡述目錄養老地產發展背景養老地產概念闡述養老地產發展階段養老地產發展模式孝德園項目發展背景孝德園項目發展模式孝德園項目定位研究孝德園項目產品設計建議31965年，法法國成成為世世界上上首個個老齡齡化國國家；；20世紀后后，歐歐美部部分發發達國國家也也相繼繼進入入老齡齡化，，隨著著越來來越多多的國國家開開始進進入老老齡化化社會會，養養老地地產隨隨之誕誕生，，在將將近50年中，，其發發展主主要經經歷了了以下下三個個階段段：第一階段（20世紀60年代初—70年代中期）傳統養老院第二階段（20世紀70年代后期—80年代初期）老年公寓第三階段（20世紀80年代初期—今）老年社區“普通化”及社區化形成條件老齡化初期老齡化中期老齡化加劇運營主體政府政府+開發商開發商為主社會保障保障水平低政府給予一定支持社會保障體系完善歐美部部分發發達國國家其其養老老地產產已經經進入入相對對成熟熟的第第三階階段；；而我我國由由于養養老地地產起起步較較晚，，目前前尚處處于一一、二二階段段的過過渡時時期，，養老老地產產發展展相對對滯后后。養老地地產發發展階階段近50年的發發展，，養老老地產產歷經經3次演變變升級級目錄養老地地產發發展背背景養老地地產概概念闡闡述養老地地產發發展階階段養老地地產發發展模模式孝德園園項目目發展展背景景孝德園園項目目發展展模式式孝德園園項目目定位位研究究孝德園園項目目產品品設計計建議議4養老地地產經經歷三三個階階段的的演變變升級級，發發展模模式逐逐漸成成熟，，目前前國際際上養養老地地產發發展相相對完完善的的國家家主要要有美美國、、日本本、法法國，，而法法國其其養老老地產產的開開發主主體為為政府府。地區代表國家發展模式運作方式住宅模式美洲美國政府扶持+發展商盈利分為盈利性和非盈利性，前者多為私人公司所辦，后者主要教會興辦，政府給予部分津貼獨立式住宅、老年公寓、養老院、護理院、老年社區亞洲日本政府扶持+發展商盈利福利性養老機構由民間開發商建設，政府出資征用，租給老年人居住并給予房租補貼；押金式老年住宅由公社出資建設，專供60歲以上老年人使用，并以押金方式提供使用權。獨立式住宅、老年公寓、老年社區歐洲法國政府福利性政府、慈善團體或非盈利機構出資建設，不以盈利為目的。老年公寓、異地老年社區國際養養老地地產發發展模模式區位：：臨臨近海海灣社區坐坐落于于佛羅羅里達達西海海岸，，位于于坦帕帕和薩薩拉蘇蘇達之之間，，距佛佛羅里里達最最好的的墨西西哥海海灣僅僅幾分分鐘路路程規模：：接近近微型型城市市社區太太陽城城中心心共10500個住宅宅單元元，目目前入入住來來自全全美及及世界界各地地的住住戶1.6萬目標定定位和和建設設理念念：社區自自1961年開始始建設設以來來，便便定位位佛羅羅里達達乃至至全美美最好好的老老年社社區；；使老老年人人精神神充實實、身身體健健康、、享受受一種種不孤孤獨、、不依依賴、、不滿滿足溫溫飽型型的老老年生生活國際養養老地地產參參考案案例聞名世世界的的最為為成熟熟的老老年社社區之之一美國太太陽城城中心心聞名世世界的的最為為成熟熟的老老年社社區之之一戶型構構成：：大多數數是獨獨棟住住宅，，也有有雙戶戶公寓寓、聯聯排別別墅和和多家家庭公公寓分六大大居住住社區區：太陽城城中心心：獨獨立家家庭別別墅國王之之殿：：聯排排別墅墅湖中之塔、自由廣廣場：輔助照料式式住宅和家庭護理理機構庭院、阿斯頓花園園：出租的獨立居居住公寓美國太陽城中心作作為全美最典型、、最好的老年社區區，物業類型為老老年人群量身定制制，且整個社區功功能分區明確，六六大居住社區共享享郵局、超市、醫醫療機構、銀行和和教堂等配套。美國太陽城中心國際養老地產參考考案例美國太陽城中心聞名世界的最為成成熟的老年社區之之一社區現狀人口構成成：美國太陽城中心居居民必須為55歲以上老人，18歲以下的陪同人士士一年居住不能超超過30天，目前該社區內內45-64歲人群占比為15.1%，65歲以上人群占比高高達83%，住進陪助型公寓寓的人群平均年齡齡更是達到85歲。年齡段0-1819-2425-4445-6465歲以上比例0.4%0.2%1.3%15.1%83%國際養老地產參考考案例美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項目的出租收益配套設施的經營收益美國太陽城中心的的運營收益主要來來源于一次性銷售收益和和長期性收益，長期性收益包括括公寓出租收益及配套設施的使用收收益。太陽城中心的長長期性收益是太陽陽城中心運營收益益的重要組成部分分，僅以每年配套套設施的收益為例例：會所費用：16000人×140美元/人=224萬美元高爾夫球會費（按按1/3居民入會計）：6000人×1500美元/人=900萬美元合計：224+900=1124萬美元。即每年這兩項配套套設施的收入就達達1000多萬美元，相當于于賣掉50多套別墅（按均價價17.5萬美元計）。國際養老地產參考考案例美國太陽城中心營營收模式美國太陽城中心成成功因素分析制度上增強老年人人的歸屬感：由老老年業主組成社區區委員會，社區對對低齡人群活動嚴嚴格限制社區委員會由社區區老人構成——便于溝通減少隔閡閡社區委員會負責社社區的日常運作，，有常設辦公室，，每月定期舉行例例會。純粹老年社區——增強老年人的歸屬屬感居民必須55歲以上，18歲以下的陪同人員員一年居住不超過過30天自社區1961年開始建設以來，，社區各項活動一一直由開發商運營營，不久便成為開開發商的沉重負擔擔。1987年，開發商與業主主首次成立了獨立立的非盈利機構——社區委員會，負責責社區各項活動的的組織，同時委員員會收取參與各項項活動業主的年費費，以維持機構的的運營。國際養老地產參考考案例美國太陽城中心成成功因素分析規劃設計人性化：：針對老年人的無無障礙設計、空間間導向設計，身心心健康相關的社區區設施針對老年人的建筑筑規劃：無障礙設計——強強調方便安全：社區住宅以低層建建筑為主，在所有有區域布置無障礙礙步行道、無障礙礙防滑坡道，設置置低按鍵、高插座座極強的空間導向性性——應對老年人的記憶憶力感知力下降：：對方位感、交通的的安全性、道路的的可達性均做了安安排，實施嚴格的的人車分流針對老年人的社區區設施：強調身體健康——建有醫院和老年護護理中心注重心理健康——老年圖書館，社區區交流大廳電梯內低按鈕設計計防滑坡道設計社區圖書館社區交流大廳國際養老地產參考考案例草地保齡球室內游泳池高爾夫球場健身室美國太陽城中心成成功因素分析多彩的體育運動：：社區可以滿足大大多數老年人運動動需求，且經常舉舉辦各種賽事豐富的會所運動：：室內外游泳池、草草地保齡球、網球球場、棋牌室、保保齡球場、舞廳、、健身房等應有盡盡有。特色：高爾夫愛好好者的天堂社區擁有多個高爾爾夫球場，繳納入入會費后，社區居居民可享受126洞高爾夫球場，每每年費用約1500美元。太陽城中心是世界界聞名的BENSUTTON高爾夫學校的本部部國際養老地產參考考案例藝術室木工工坊瓷器收藏俱樂部活動交流中心美國太陽城中心成成功因素分析由各業主聯合社區區委員會組織的各各類俱樂部使社區區活動更加豐富豐富多彩的俱樂部部活動：社區有各種各樣業業主自發組織的俱俱樂部，開設課程程和組織活動超過過80種，如：業余無線線電、計算機、縫縫紉、卡片收藏、、投資和舞蹈等，，可幫助老年人完完成年輕時未曾實實現的理想。如：：您曾經是一個外外科醫生，但年輕輕時你可能一直喜喜歡做木匠活，退退休后生活在這里里，你可以到木工工坊隨意制作您喜喜歡的東西。國際養老地產參考考案例桌球室游泳池圖書室手工制作中心美國太陽城中心成成功因素分析為老年人設置專業業、完善的服務配配套設施太陽城中心為老年年人提供了完善了了社區服務配套，，其中老年人每人人每年繳納140美元的綜合會所使使用費，即可享受受包括室內和室外外游泳池、網球和和推圓盤游戲場，，草地保齡球，健健身和娛樂中心，，會議室，和一個個10000平方英尺的劇場等等在內的大部分配配套設施。太陽城中心的許多多娛樂性和社會性性節目活動對六個個社區的所有成員員開放。國際養老地產參考考案例區位：臨近市區區項目位于橫濱市近近郊，距離地鐵橫橫濱站約20~25分鐘車程，為成熟熟居住區邊緣。規模：精致型老年年社區社區占地約126.5畝，分為兩棟，由由提供老年人活動動的亭式建筑相互互連接，共計601戶，其中自理型480戶，介護型121戶。目標定位和建設理理念：項目原址為炸藥場場，項目定位于日日本老年人持續型型社區照顧中心，，由日本高級護理理業領袖企業日本本健康理療公司經經營管理。日本最大規模的老老年地產社區之一一日本橫濱太陽城橫濱市橫濱太陽城國際養老地產參考考案例戶型構成：日本橫濱太陽城分分為自理型住宅單單元和介護型住宅宅單元。自理型住宅戶型面面積：44.6~82.3㎡介護型住宅戶型面面積：22.3~27.9㎡戶型設計要點：公寓每5個單元組組成一組組，避免免形成過過長的走走道，形形成圍合合的鄰里里社區。。每個居住住單元面面積略小小于通常常標準，，充分保保證了老老年人的的居住私私密性。。雖然戶型型面積較較小，但但其戶型型設計充充分考慮慮采光及及通透性性。日本橫濱濱太陽城城日本最大大規模的的老年地地產社區區之一國際養老老地產參參考案例例服務人員員配置：：介護老人人服務：：1.5:1醫療配置置項目內設設置提供供日常健健康管理理診察的的就診室室。當老人需需要醫學學就診時時，通過過外部合合作醫院院進行救救助。經營狀況況自理型住住宅單元元的入住住率為61.7%介護型住住宅單元元的入住住率為47.1%入住老人人特點高收入老老人多數有國國外生活活背景入住費用用基本為為自己承承擔日本橫濱濱太陽城城日本最大大規模的的老年地地產社區區之一國際養老老地產參參考案例例室內設計計：高星級酒酒店的裝裝修風格格室內外景景觀結合合引入良好的室室內外景景觀視野野服務功能能ATM機、郵筒筒、便利利店、干干洗店、、健身房房、酒廊廊、浴場場、園藝藝區、幾幾乎涵蓋蓋所有所所需的公公共功能能。無障礙設設計無障礙設設計遍布布項目的的每一個個空間日本橫濱濱太陽城城日本最大大規模的的老年地地產社區區之一國際養老老地產參參考案例例由于日本本老齡化化相對嚴嚴重，橫橫濱太陽陽城項目目屬于國國際優秀秀老年地地產項目目范例，，其運營營思路為為：一次性繳繳納入住住金額根根據入住住年限返返還入住住金入住老年年客戶需需繳納一一次性入入住金：：入住金額額：根據據房間大大小，3,000萬~9,800萬日元不不等（240~784萬），其其中4,900萬日元（（392萬）的比比例最多多。兩人人入住一一次性入入住金在在上述價價格上上上浮1,000萬日元（（80萬）/居室。入住未滿滿15年，一次次性入住住金可退退還部分分：退還金額額計算公公式：入入住費用用*0.85*（（180月-入住月））/180）入住滿15年，一次次性入住住費不再再退還。。除一次性性入住金金，入住住老年客客戶還需需繳納一一些額外外費用：：室內水電電費、停停車費、、介護用用品使用用或租賃賃費等。。日本橫濱濱太陽城城營收模模式國際養老老地產參參考案例例通過對美美國、日日本重要要的老年年社區分分析，美美日兩國國老年地地產的特特征如下下：美國：活活躍的老老年生活活具有明顯顯的市場場導向吸引和滿滿足“活活躍長者者”借鑒：市市場選擇擇與開發發模式日本：自自助自理理、有保保障的老老年生活活具有明顯顯的社會會導向滿足各個個年齡段段、具有有不同需需求的老老年人借鑒：文文化因素素與人文文關懷國際養老老地產特特征分析析模式代表案例典型特征模式點評“社區+醫院+地產”模式臺灣長庚養生文化村以長庚醫院雄厚的醫療資源為后盾，建成了全球最大的銀發地產社區1.是全國首家推行可持續醫療服務的養老社區；

2.完善的休閑配套和老年教育配套在國內鮮有。會籍制的養老俱樂部上海親和源集養老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫療為一體的綜合性服務機構，是全國首家推行會員制新型養老模式的國際養老社區是全國首家推行會員制新型養老模式的國際養老社區，它開創了養老院與俱樂部相結合的新型模式；以房養老北京太陽城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房養老”這種模式的最大問題是我國傳統觀念的羈絆，需要隨著時間和社會發展人們觀念逐漸的改變。我國養老老地產發發展滯后后，其發發展模式式仍處于于探索階階段，目目前我國國主要養養老地產產項目大大體采用用以下三三種開發發模式：：中國養老老地產發發展模式式該項目位位于上海海浦東新新區康橋橋鎮，是是純老年年人居住住生活社社區，該該小區采采用會員員制模式式，于2010年1月正式運運營。占地面積積：124.95萬㎡。容積率：：1.2建筑面積積：10萬㎡綠化率：：51%總戶數：：838戶入住率：：80%項目概況況項目概況況會員制模模式的國國際養老老社區上海親和和源中國養老老地產參參考案例例基礎配套套：小區內設設有24小時秘書書服務、、配餐中中心、健健康會所所、生活活廣場、、室內游游泳池、、老年大大學等配配套設施施，并設設有以老老年專科科為特色色的頤養養院，與與曙光醫醫院（三三級甲等等）合作作對接，，配備專專人專車車，提供供緊急送送治服務務。功能配套套：室內外均均采用無無障礙化化設計。。每層樓均均設有室室內活動動空間，，方便老老人交流流。小區內設設有智能能安全監監控設備備，以保保證老年年人的人人生財產產安全。。項目配套套會員制模模式的國國際養老老社區上海親和和源中國養老老地產參參考案例例產品形態態：項目產品品形態分分為多層層和小高高層。戶型面積積：戶型面積積分別為為58㎡、72㎡、120㎡㎡。主力戶型型為：72㎡，1室1廳1衛。戶型設計計：根據老年年客戶的的居住需需求，項項目戶型型設計有有以下特特點：注重房間間的舒適適性、功功能性和和采光性性采用人性性化材料料進行精精裝全配配采用無障障礙化設設計，比比如樓道道較寬、、浴室空空間大等等。產品形態態及戶型型設計會員制模模式的國國際養老老社區上海親和和源中國養老老地產參參考案例例該項目位位于北京京市順義義區潮白白河西岸岸，毗鄰鄰首都機機場，項項目分三三期開發發，產品品類型以以低密度度多層為為主，同同時有部部分聯排排別墅物物業。占地面積積：234萬㎡。容積率：：0.29建筑面積積：70萬㎡綠化率：：90%物管費：：2.48元·㎡/月銷售價格格：13000元/㎡項目概況況“以房養養老”的的綜合型型老年社社區北京東方方太陽城城中國養老老地產參參考案例例基礎配套套小區內設設有老年年大學、、老年活活動中心心、垂釣釣魚池等等配套設設施，同同時設有有東方太太陽醫院院方便老老年人群群迅速就就醫。功能配套每棟樓層均設設有電梯及無無障礙坡道。。戶型設計充分分考慮朝向、、采光及通風風。地面防滑處理理，墻壁預麥麥扶手，陽角角摸圓。小區內設置紅紅外安防系統統，室內設有有SOS緊急呼叫按鈕鈕。插座、開關相相應降低高度度，感應門鎖鎖替代旋鈕式式鑰匙。商業街醫院無障礙坡道項目配套“以房養老””的綜合型老老年社區北京東方太陽陽城中國養老地產產參考案例產品形態項目產品形態態分為公寓、、聯排別墅、、獨棟別墅及及四合院。戶型面積公寓：71—272㎡聯排別墅：193—244㎡獨棟別墅：266—502㎡四合院：424—843㎡戶型設計戶型設計針對對不同的產品品形態及老年年人居住需求求各有側重：：考慮老年人渴渴望交流特性性，部分戶型型設置雙客廳廳考慮老年人與與子女共同居居住需求，部部分戶型采用用多臥室設計計考慮老年人陪陪護需求，部部分戶型設置置保姆間產品形態及戶戶型設計“以房養老””的綜合型老老年社區北京東方太陽陽城中國養老地產產參考案例本案借鑒國外外老年住宅項項目，提出““第三養老模模式”，即家家庭養老與社社會養老相結結合，其運作作思路為：客戶購房后，，擁有房屋產產權及居住權權，同時開發發商逐年向客客戶回購房屋屋產權客戶按揭或付付清房款，一一經交付即可可入住；開發商從次年年起，逐年向向業主回購部部分產權；如業主過世時時，開發商還還沒完全回購購產權，子女女可繼承住宅宅的部分產權權；如開發商已經經全部購回了了產權，開發發商承諾業主主本人無限期期免費居住下下去。北京東方太陽陽城營收模式式以房養老，為為老年群體提提供充分養老老生活保障中國養老地產產參考案例通過對上海、、北京的重點點老年社區分分析，我國各各地區老年地地產的市場特特征各有差異異：上海：注重居居住品質的老老年生活定位高端，高高標準、高起起步創新會員制模模式借鑒：針對客客戶人群的深深度產品研發發北京：注重養養老保障的老老年生活產權回購，解解決養老的后后顧之憂借鑒：“以房房養老”模式式目錄養老地產發展展背景養老地產概念念闡述養老地產發展展階段養老地產發展展模式孝德園項目發發展背景孝德園項目發發展模式孝德園項目定定位研究孝德園項目產產品設計建議議5地理區位讓胡路區地處處黑龍江省西西南部，松嫩嫩平原中部，，大慶市區西西北部，地理理位置東經124°51′，北緯46°39′′，東與薩爾爾圖區相連，，南與紅崗區區大同區毗鄰鄰，西與杜爾爾伯特蒙古自自治縣相接，，北與林甸縣縣接壤。海拔拔高度在145-155米之間。全全區總面積為為1394平平方公里，占占大慶總面積積的27﹪，，區域南北長長69.5公公里，東西寬寬33.5公公里，邊界長長225.2公里。基礎設施區鄉村道為支支撐的快速暢暢通的交通格格局；通訊網網絡發展，水水、電、氣供供應充足。生態環境“天然百湖之之城，綠色油油化之都””，空氣質量量好，是中國國服務外包示示范城市、全全國文明城市市、全國首批批安全發展示示范城市試點點城市、國國家園林城市市。孝德園項目發發展背景大慶區域基本本情況大慶市位于黑黑龍江省西部部，松遼盆地地中央坳陷區區北部。市區區地理位置北北緯45°46'至46°55'，東經124°19'至125°12'之間，東與綏綏化地區相連連，南與吉林林省隔江（松松花江）相望望，西部、北北部與齊齊哈哈爾市接壤。。濱洲鐵路從從市中心穿過過，東南距哈哈爾濱市159公里，西北距距齊齊哈爾市市139公里。孝德園項目發發展背景大慶城市概況況大慶市是中國國第一大油田田、世界第十十大油田大慶慶油田所在地地；是一座以以石油、石化化為支柱產業業的的著名工工業城市大慶擁有不可可多得的自然然環境和人文文環境，為本本項目打造成成為黑龍江區區域養老地產產示范項目提提供了有力的的外部支撐。。孝德園項目發發展背景目錄養老地產發展展背景養老地產概念念闡述養老地產發展展階段養老地產發展展模式孝德園項目發發展背景孝德園項目發發展模式孝德園項目定定位研究孝德園項目產產品設計建議議6通過對國內外外主要養老地地產項目的研研究，充分考考慮塑造老年年地產項目標標桿效應和資資金回收利用用率，建議孝孝德園養老地地產項目融合合以下方式：：孝德園項目發發展模式充分打造高端端精品老年公公寓，其經營營模式以會員員消費制為主主，如上海親親和源。目錄養老地產發展展背景養老地產概念念闡述養老地產發展展階段養老地產發展展模式孝德園項目發發展背景孝德園項目發發展模式孝德園項目定定位研究孝德園項目產產品設計建議議7項目定位：結結合大慶自然然資源和人文文歷史，將本本項目打造成成為集養老養生、、休閑度假、、康復療養、、培訓拓展、、老年農莊、、主題樂園為為一體的復合合型、智能化化養老養生新新概念社區。。孝德園項目定定位研究總體定位基于對項目發發展方向的思思考及項目定定位、項目特特色的提煉，，建議孝德園園養老地產項項目主要涵蓋蓋以下功能：：居住功能生活休閑功能文化娛樂功能醫療護理功能服務功能商業配套功能注重空間的無障礙設計、園林綠化景觀的打造，滿足入住老人的各項生活居住需要。提供老人鍛煉、散步及陶冶身心的活動空間，提供老人彼此交流的活動空間，提供老人追求進步、提升自我的空間，提供老人渴望年輕、享受童真的空間。為入住老人提供基本醫療、保健服務，保障其健康需求，為需要康復療養的病人提供全面的康復療養場地。保障老人享受周到細致的服務，各種經濟情況下的應急處理等。滿足老年人的購物消費等基本生活需求。花園式老年住宅濕地公園、生態化的園林綠化、棋牌室、健身會所、茶室、老年大學、老年圖書館、垂釣魚池、老年農莊301醫院合作，醫療室、護理室、康復療養院緊急呼叫、管家服務、代辦服務超市、餐廳、娛樂會所、洗衣房、理發店等功能定位XX項目定位研究究分別打造、豪華酒店公公寓、花園洋洋房等不同產品形形態，滿足老老年客群的不不同居住需求求。在臨近原有建建筑群方位設設置特色商業業街，滿足本本項目客戶消消費需求。項目引入老年年農莊概念，，將傳統蔬果果園與農家樂樂形式融合，，提升項目認認知，同時小小區住戶可認認購一塊土地地，交納一定定費用，由公公司進行統一一管理，也可可自行耕種。。可設置康復療療養院對外提提供康復療養養服務的同時時，提升項目目價值。利用自然資源源優勢和本項項目優勢，打打造拓展培訓訓中心、會所所，后續項目可引引入主題樂園園概念，更好好提升本項目目區域養生養養老地產項目目價值。滿足多種復合合功能的產品品形態XX項目定位研究究產品定位項目位于讓胡胡路區乘風莊莊，其首要客客戶為熟悉、、了解和認可可孝德園的人人群，這部分分客群主要以以市內客戶居居多，因此主力目標市場場為市內客戶戶。細分目標市場場：市內市場：根根據項目輻射射范圍和半徑徑，以及客戶戶行為分析，，建議本項目目以大慶市及周邊邊縣市作為核核心目標市場場。省內市場：根根據各地區客客戶的消費習習慣和養老地地產的接受程程度，結合本本項目欲打造造養老養生示示范基地等特特點，建議本本項目以省內內經濟較發達城城市作為重點點開拓目標市市場。目標市場定位位重點發展市內內目標市場，，積極開拓和和輻射省內市市場孝德園項目定定位研究由于本項目為為養老養生地地產項目，且且養老養生地地產概念尚未未普及，其目目標客戶主要要以有一定遠遠見和想法、、經濟寬裕、、自身或家人人有養老需求求的中老年群群體。年齡階段：項目定位為養養老地產，其其購買客戶主主要集中在50~65歲年齡階段。經濟實力：根據本項目經經營模式和養養老地產特征征，其目標客客群多為擁有住房、有有一定經濟實實力的購房者。購買用途：目前養老地產產尚處于起步步階段，其目目標客群多為為有一定居住住需求的自住型客戶。多年齡階段客客戶，積極開開拓和輻射全全國市場客群定位孝德園項目定定位研究目錄養老地產發展展背景養老地產概念念闡述養老地產發展展階段養老地產發展展模式孝德園項目發發展背景孝德園項目發發展模式孝德園項目定定位研究孝德園項目產產品設計建議議8老年公寓特點點私密性：老年人需要一一個屬于自己己，不被干擾擾的空間。社會交往：應為老年人提提供一個進行行社會交往的的公共空間。。可選擇性：應為老年人提提供多種可選選擇性，并有有控制的能力力。標志系統：它為記憶力減減退的老年人人提供活動動上的方方便。安全感和安全全性：為活動能力減減退的老年人人提供活動的的安全性，使使他們有安全全感。可達性和易操操作：供老年人活動動的空間應有有很好的可達達性（即無障障礙）。常用用設施（如門門、窗、家電電）應易于操操作。適度刺激性和和挑戰性：一個有適度挑挑戰性的環境境將促進老年年人的經常活活動。適度的聲光環環境：它將大大方便便視力和聽力力已經減退的的老年人的活活動。環境的熟悉性性和連續性：：環境的設計應應有一定的地地方傳統，并并成為往日生生活的延續，，使老年人不不感到陌生。。尺度適宜的細細部：它可以使老年年人處處感到到方便和愉快快。孝德園項目產產品設計建議議通過對老年公公寓特點分析析，單體設計計要求建筑結構：低層和多層均均為框架結構構；樓層：低低層為4-5層，多層為為5-7層，，均配有電梯梯。部分底層層架空，用作作組團小型會會所和娛樂活活動中心，保保證視野通透透。架空層層層高不低于3米，最好能能達到3.6米，提升物物業檔次。取暖及線路：：采用環保地熱熱供暖，分戶戶計費。分戶戶空調室外機機懸掛位置，，做到統一，，保證立面整整齊美觀。““三線三管””入戶，即電電話線、有線線、寬帶和自自來水管、直直飲水管、集集中供熱水管管。管線設置：隱蔽管線，管管道設置在室室外的凹槽中中，室外和外外立面都看不不到；室內管管線暗敷，尤尤其在管線布布置上要集中中布線，避免免管線出現在在視線明顯可可及的位置。。窗體設置：房屋內窗戶大大量采用智能能化形式，保保證每戶均有有一個陽光花花房。單體建筑設計計要求孝德園項目產產品設計建議議在立面細部處處理上，要避避免田園風格格的簡單粗陋陋，注重細部部處理，創造造性的展現傳傳統田園風格格的形象。裝飾在色彩、、造型和用料料方面要獨特特，豐富建筑筑立面的質感感，與周邊建建筑物有鮮明明的色彩對比比，突出本項項目的獨特性性。建議采用坡屋屋頂，用金色色琉璃瓦，充充分展現古樸樸、傳統的田田園風光。立面設計要求求孝德園項目產產品設計建議議社區構架：是以社區干道道、組團道路路、庭院道路路為骨架，以以住宅、公建建配套、園林林景觀為主體體形成的建筑筑景觀群。功能分區：即住宅、公建建設施、園林林景觀三塊。。住宅層次：社區、小區、、組團、單體體。整個社區區分四個小區區，每5萬平平方米為一個個小區，每個個小區規劃總總建筑面積2.4萬平方方米；每個組組團既自成體體系，又與小小區相協調；；每個小區既既自成體系，，又與整個社社區相一致，，聚散得體、、疏密有度、、渾然一體。。通道設置：為保障行人和和車輛出入安安全、方便，，社區應在不不同方向設3～4個主出出入通道，組組團內應設置置2個出入通通道。社區構架設置置孝德園項目產產品設計建議議所有住宅均南南北朝向，保保證每棟樓，，每間房均有有充足的陽光光照射（可適適當偏西南、、偏東南15°，避免““兵營”式排排列，沒有層層次感）。沿湖、主題公公園、丘地走走勢呈流線型型或圍合式布布置，使之高高低錯落有致致。各組團住宅部部分底層部分分架空，設有有小型會所、、休閑娛樂和和公共活動場場所。在同一小區內內既有低層，，又有多層，，要正確處理理低層和多層層的平面布置置關系。總提平面布置置孝德園項目產產品設計建議議園區的環境應應為老人提供供優美、安全全、方便的娛娛樂交往場所所。在規劃設設計時應充分分認識到這一一特殊群體的的特殊需要。。整個社區的景景觀規劃總體體上應該是典典雅、歡快、、童趣和積極極向上的，使使其充滿生活活情趣，這樣樣可以激發老老年人熱愛生生活的欲望，，有助于改善善其身體機能能，促進健康康長壽。園區內修建大大型具有特色色的中央主題題花園，給老老人帶來美的的享受，發揮揮景觀功能作作用，同時可可以作為老年年人交流、休休憩以及娛樂樂活動場所。。社區內環境境規劃設計計XX項目產品設設計建議完善的步行行系統應結結合園區交交通與景觀觀路線，將將居民日常常生活出行行置于步行行區域之中中，人流與與車流近而而不擾；應應沿湖設置置蛇行健康康步行道；；道路要進進行無障礙礙設計，每每間隔直線線距離200m左右右即修建休休息坐椅，，。道路設設計應有清清晰道路脈脈絡系統和和特色的空空間意象設設計。保證景觀規規劃設計與與小區建筑筑風格相協協調，滿足足老人懷舊舊心理，修修建體現中中國傳統文文化的以““梅、蘭、、竹、菊””，“歲寒寒三友”為為主題的組組團花園，，供老人近近距離的養養心、養性性、養情。。整個社區規規劃形成從從整體到局局部，從組組團到單體體，多層次次，多樣化化景觀體系系。同時，，各組團景景觀和各小小區景觀既既相對獨立立，各成體體系，又和和小區、社社區景觀脈脈絡相通，，一脈相承承，豐富多多彩。社區內環境境規劃設計計孝德園項目目產品設計計建議戶型面積控控制：戶型多層主主要是一房房和二房，，均帶廚衛衛；一房面面積控制在在30-40㎡左右右，二房面面積控制在在50-70㎡，一一房、二房房占總套數數的70%。低層建建大戶型，，滿足兩代代同堂的需需要。戶內設施：：中空隔熱斷斷橋鋁合金金保溫窗，，保持房屋屋節能通透透、四季如如春。大起起居室寬敞敞明亮，滿滿足老人交交流、活動動之需要。。無障礙設設計，保證證家中老人人安全。長長柄門鎖，，便于使用用。超寬入入戶