附件廣州市農村信用合作聯社個人房產同社

異名轉按揭貸款管理辦法（試行）

第一章總則第一條為拓展我社個人樓宇按揭貸款業務，滿足已辦理抵押貸款房產的交易流通需求，規范個人房產異名轉按揭貸款的操作與管理，根據相關法律、法規以及我社二手樓宇按揭貸款管理辦法等有關規定，制定本辦法。第二條個人房產同社異名轉按揭貸款業務（以下簡稱“轉按揭”）是指我社轄下信用社向自然人客戶發放的用于購買或繼承正在該社抵押貸款的房產（以下簡稱“在押房產”）的一種特殊形式的樓宇按揭貸款。第二章貸款對象和條件第三條借款人的基本條件（一）符合我社個人按揭貸款基本條件；（二）具有穩定的職業和收入來源，具備按期償還貸款本息的能力；（三）信用良好，當前在個人征信系統、信貸管理系統中無拖欠，近2年來未出現超過連續2個月以上（不含）的拖欠記錄；（四）屬購買房產的，能提供與房產類型相對應的首期款自有資金；（五）我社規定的其他條件。第四條抵押房產的條件（一）房屋必須為現房，且已辦妥房地產權證，產權清晰；（二）房屋沒有其他法律糾紛，可依法辦理過戶及抵押登記；因房屋繼承申請轉按的，房屋產權轉移還必須符合有關法律規定；（三）如為車位的，必須與配套的商品房一同辦理轉按揭，不得單獨受理。第三章貸款額度、期限、利率、科目和還款方式第五條貸款額度（一） 因購買在押房產申請轉按揭的，普通住宅（含低密度住宅）貸款額度最高不超過70%（以該房產交易價格或評估價值較小者計算，下同），別墅貸款額度最高不超過60%，商鋪、寫字樓、車位、工業廠房、倉庫貸款額度最高不超過50%。（二） 因繼承在押房產申請轉按揭的，貸款額度不得超過原貸款余額（最高取其千元位）。第六條貸款期限貸款期限必須同時滿足以下條件：（一） 普通住宅（含低密度住宅）貸款期限最長不超過20年；別墅、商鋪、寫字樓、車位貸款期限最長不超過10年；工業廠房、倉庫貸款期限最長不超過5年。（二） 貸款到期日不得超過土地使用到期日，且普通住宅貸款期限與樓齡合計最長不得超過30年。（三） 貸款期限與借款人年齡相加不超過65歲。第七條貸款利率：按中國人民銀行及我社有關樓宇按揭貸款利率政策和管理規定執行。第八條貸款科目：12542樓宇按揭貸款。第九條還款方式：采用按月供款方式償還。第四章抵押物價值核定第十條抵押房產價值評估或認定轉按揭業務的抵押房產原則上應由我社指定的評估公司進行評估，出具正式的評估報告，經辦社以此作為厘定抵押率的參照標準。但對于以下情況，可采用下述方式進行抵押物價值認定：（一）普通住宅樓齡在3年以內且抵押率7成以下（以二手交易價和房產證（或一手樓買賣合同）登記的原購買價孰低原則）的，可采用內部評估方式進行抵押物價值認定。（二）普通住宅樓齡在5年以內且抵押率7成以下的，可采用外部簡評和內部評估相結合的方式進行抵押物價值認定（孰低原則）。外部簡評的含義為只要求評估公司進行實地考察后出具非正式的評估報告（俗稱初評，必須連帶抵押物的實地照片）。（三）對貸款金額未超過原業主貸款合同金額，且同類房產評估價值或當地政府部門當前公布的房產交易價格不低于原貸款時的價格的，可采用內部評估方式進行抵押物價值認定。同類房產是指與抵押房產同小區、同戶型、同朝向、面積、樓層基本相當，其評估凈值足以作為我社判斷抵押房產價值參照的物業。（四）抵押物的評估報告尚在有效期內，且出具評估報告的評估公司屬于我社指定范圍之內，借貸雙方均認可該評估價作為厘定本次貸款抵押率的參照標準的，可以直接采納該評估報告，免再次外評。第五章貸款操作模式第十一條按照貸款發放與產權過戶的先后順序可分為以下兩種操作模式：（一）一般放款模式：對于業務所屬區域內的房管部門允許“帶押過戶”（即在不涂銷抵押情況下辦理產權過戶手續）的，可以根據我社與原業主、借款人簽訂的《協議書（一般放款模式轉按揭適用）》（格式參照附件1）或借款人繼承該房產的相關法律文件，先辦理產權過戶，待出新產權證后再辦理原抵押的涂銷及新的抵押登記手續。在對已辦妥抵押登記的房地產權證及他項權證進行審查無誤后，我社向借款人發放按揭貸款，并用該貸款先行扣還原業主貸款。如借款人選擇在辦妥產權過戶并領取契稅完稅發票后即行放款的，可參照一般二手房按揭“快速放款”業務操作，在落實由我社認可的擔保人為借款人提供階段性擔保后予以放款。對該業務階段性擔保的具體要求參照《關于廣州市農村信用合作聯社二手房按揭“快速放款”業務的指導意見》（穗農信發〔2007〕171號）。（二）提前放款模式：對于業務所屬區域內的房管部門不允許“帶押過戶”或應借款人要求提前放款的，在落實由我社認可的擔保人為借款人提供階段性擔保后，我社先向借款人發放按揭貸款償還原業主貸款，再辦理原抵押登記涂銷、產權過戶以及新的抵押登記手續。辦理完畢后，解除擔保人擔保責任。對原業主近6個月來曾出現過連續3個月（含）以上拖欠記錄的，原則上不得采取提前放款模式。提前放款模式的階段性擔保人必須為市聯社認可的擔保機構，且在開展業務之前合作雙方須簽訂合作協議（參考協議格式見附件6）。提前放款模式階段性擔保業務的保證金比例按照我社二手房按揭“快速放款”業務的有關規定執行。第十二條一般放款模式的基本流程（一）貸款申請。借款申請人向我社提出轉按揭申請，填寫《二手樓宇按揭借款申請書》并提供相應材料。（二）抵押物價值評估。確認已在我社抵押的物業無查封等影響我社抵押權的情況，并按照第四章抵押物價值核定的規定對抵押房產價值進行重新評估或認定。（三）貸款的調查、審查和審批。經辦人對貸款申請進行調查，并出具調查意見；報有權審查、審批人進行審查和審批。（四）屬購買房產的，借款人將除貸款外的所有購房款項自行支付給原業主或存入我社指定內部賬戶，并向我社提交首期款收據或銀行進賬單。（五）簽署相關資料。與借款人簽署《二手購房抵押借款合同》、借據、《劃款委托書》（附件2）等相關資料；屬購買房產的，還須與借款人、原業主簽訂《協議書（一般放款模式轉按揭適用）》。（六）在不涂銷抵押情況下，辦理產權過戶手續。（七）同時遞件辦理新產權證的涂銷原抵押、設定新抵押登記手續。（八）貸款發放。對已辦妥抵押登記的房地產權證進行審查無誤后發放貸款；如選擇“快速放款”的，在辦妥產權過戶、領取交易契稅完稅發票并落實階段性擔保后發放貸款。貸款發放后，先行歸還原業主貸款；如有節余，則連同首期款（如有）劃轉至原業主賬戶。（九）貸后管理。第十三條提前放款模式的基本流程（一）貸款申請。借款申請人向我社提出轉按揭申請，填寫《二手樓宇按揭借款申請書》并提供相應材料。（二）抵押物價值評估。確認已在我社抵押的物業無查封等影響我社抵押權的情況，按照第四章抵押物價值核定的規定對抵押房產價值進行重新評估或認定。（三）貸款的調查、審查和審批。經辦人對貸款申請進行調查，并出具調查意見；報有權審查、審批人進行審查和審批。（四）屬購買房產的，借款人將除貸款外的所有購房款項作為首期款存入我社指定內部賬戶，并向我社提交銀行進賬單或存折原件及復印件。（五）簽署相關資料。與借款人簽署《二手購房抵押借款合同》、借據、《劃款委托書》等相關資料；屬購買房產的，還須與借款人、原業主簽訂《協議書（提前放款模式轉按揭適用）》（格式參照附件3）。（六）由我社認可的擔保人出具《擔保函》（內容參照附件4）。（七）貸款發放。向借款人發放貸款，并歸還原業主貸款。（八）辦理原抵押登記的涂銷、產權過戶及新抵押登記。（九）辦妥產權過戶后，經辦社將首期款及貸款余款一并劃轉至原業主賬戶。（十）經辦社對已辦妥抵押登記的房地產權證進行審查無誤后，向擔保人出具《解除擔保責任通知書》（附件5）。（十一）貸后管理。第六章貸款的具體操作要求第十四條貸款申請借款人向我社提出轉按揭申請時需提供以下資料：（一）申請人個人資料，包括身份證、戶口簿、婚姻狀況證明、個人（家庭）收入或資產證明；（二）原業主個人資料，包括身份證、戶口簿、婚姻狀況證明；（三）在押房產資料：1．房屋產權證復印件；2．因購買房產申請轉按揭的，須提供房屋買賣協議以及申請人存有購房首期款的存折；因繼承房產申請轉按揭的，須提供原業主死亡證明和有關該房產的繼承公證書或法院出具的裁決文書；3．房屋產權共有的，須經房屋產權共有人出具同意轉讓的證明；4．房屋已出租的，須提供租賃合同；房屋未出租的，須由原業主或繼承人出具未出租聲明。（四） 原業主貸款資料（由經辦社自行準備）：1．原抵押借款合同復印件；2．登錄信貸管理系統查詢原業主的還款記錄資料，打印其原按揭貸款臺賬信息以及近12個月的還款記錄流水等（貸款不夠12個月的以實際貸款期為準）。（五） 經辦社認為必要的其他資料（譬如視具體業務風險狀況決定追加的保證人的相關資料等）。第十五條貸款調查、審查轉按揭貸款的調查和審查除按照我社二手樓宇按揭貸款管理規定中有關對貸款的調查和審查要求執行外，還應著重對以下幾個方面的審查：（一）確認申請人的收入水平真實且符合要求。（二）貸款調查人應與申請人進行面談，考察借款人從業經歷、經營狀況、還款能力等，了解其資信情況；分別通過中國人民銀行個人征信系統和我社信貸管理系統等打印信用記錄，對借款人資信情況進行核實。（三）核實房屋是否存有租賃關系，并判斷租賃關系是否對我社抵押權的實現存有重大影響。（四）對原業主資質進行審查，通過中國人民銀行個人征信系統及其原貸款還款記錄，對其資信進行核實，并了解是否存有影響房產過戶的其他未償債務。（五）屬繼承房產的，審查相關的法律文書，確保繼承的合法性。（六）對采用提前放款模式的，應要求借款人購房首期款必須存入我社指定賬戶，不得由借款人向原業主自行支付。（七）對采用一般放款模式的，在借款人按揭貸款金額小于原業主貸款余額和當前所欠利息金額合計數時，應要求原業主自籌資金提前歸還上述差額，或要求借款人將不低于上述差額的購房首期款存入我社指定賬戶，待貸款發放后連同貸款款項一并用于歸還原業主貸款。（八）所報貸款申請資料完整、有效。第十六條貸款審批轉按揭貸款的審批按照我社二手樓宇按揭貸款審批的有關規定執行。第十七條抵押登記（一）采用一般放款模式的轉按揭業務，其產權過戶、涂銷原抵押及設定新抵押登記等手續，必須由我社專人親自前往房管部門辦理，不得交由中介機構代辦。（二）采用提前放款模式的轉按揭業務，可由擔保人協助辦理涂銷原抵押、產權過戶及設定新抵押登記等手續，但經辦社應實時掌控擔保人辦理上述手續的進程；在辦妥原抵押涂銷或產權過戶手續后，經辦社應先收回產權證和客戶相關委托文書代為保管，直至涂銷歸檔或過戶歸檔完畢、可辦理過戶或新抵押登記遞件手續為止。同時，經辦社還須指派我社專人到房管部門領取契稅完稅發票以及已辦妥抵押登記的房地產權證及他項權利證，以確保交易及抵押的真實性。第十八條貸款發放在辦妥抵押登記或由擔保人出具《擔保函》落實階段性擔保后，我社向借款人發放按揭貸款，并用該貸款先行扣還原業主貸款。具體操作如下：開立貸款資金監控賬戶用于存放借款人的首期款并監控轉按揭貸款的發放及原業主貸款的歸還。經辦社可以在貸款發放所“2621”科目下開立“異名轉按揭業務”專用子戶作為貸款資金監控賬戶；在信貸管理系統錄入借據信息時，將“賣方賬戶”設定為上述監控賬戶，使貸款款項在發放后即從借款人賬戶劃轉至監控賬戶；在貸款發放當日采用“特殊還貸”方式從監控賬戶中扣還原業主貸款；對采用一般放款模式的，在原業主貸款歸還次日即可將監控賬戶中的剩余款項根據《劃款委托書》指示劃轉原業主賬戶；對采用提前放款模式的，則必須待辦妥產權過戶并領取契稅完稅發票后，才可將監控賬戶中的剩余款項根據《劃款委托書》指示劃轉原業主賬戶。監控賬戶中剩余款項的具體金額及劃轉時間由信貸經辦部門在《劃款委托書》的下方進行確認。第十九條貸后管理轉按揭業務的貸后管理按照我社二手樓宇按揭貸款貸后管理要求執行。第七章附則第二十條本辦法由廣州市農村信用合作聯社負責制定解釋和修訂。第二十一條本辦法自發文之日起實施。附件:協議書（一般放款模式轉按揭適用）劃款委托書（轉按揭貸款適用）協議書（提前放款模式轉按揭適用）擔保函解除擔保責任通知書二手房按揭貸款階段性擔保業務合作協議協議書（一般放款模式轉按揭適用）甲方（賣方）： 性別： 身份證號碼：乙方（買方）： 性別： 身份證號碼：丙方（抵押權人）：廣州市農村信用合作社聯社 信用社法定代表人： 授權代理人：甲、乙、丙三方經友好協商，同意就位于 的房產交易和抵押達成以下協議：甲方即上述房產的產權人，同意將該房產在未涂銷抵押的情況下，協助乙方辦理交易過戶手續，并保證在涂銷抵押手續未完成之前，繼續履行與丙方簽定的抵押借款合同，如期供款。乙方即上述房產的購房人，同意在該房產辦理交易過戶及原抵押涂銷后，將該房產再抵押給丙方，并履行還款義務。丙方即上述房產的抵押權人，同意甲、乙雙方在不涂銷原抵押的情況下，先辦理交易過戶手續，再辦理涂銷原抵押和設定新抵押登記手續。甲方簽名：授權代理人簽名：乙方簽名：丙方蓋章：授權代理人簽名：日期：年月日

劃款委托書（轉按揭貸款適用）廣州市農村信用合作聯社 信用社：本人因購買貴社在押房產需要，向貴社申請個人房產轉按揭貸款，貸款金額為人民幣（大寫） 。現本人將購買在押房產的首期款人民幣（大寫） 存入貴社監管賬戶（賬號： 托貴社在貸款發放后，對貸款款項及上述首期款按如下事項進行劃轉：（一） 在貸款發放后，將貸款款項全額劃轉至貴社上述監管賬戶中，與首期款項一并用于扣劃歸還原業主剩余貸款本息；（二） 在滿足下列第項條件時，將監管賬戶內的剩余款項劃轉至原業主賬戶中（戶名： ;賬號: ）:1.在清償原業主貸款后；2．在清償原業主貸款且辦妥在押房產的過戶手續后。此劃款委托書自簽署之日起生效。未經貴社書面同意，本劃款委托書不得更改或撤銷。特此委托。委托人（借款人）簽字：身份證號碼：年月日經核實，借款人已在我社存入首期款人民幣（大寫） ,在貸款款項連同首期款項清償原業主貸款后，其在監管賬戶內的剩余款項為人民幣（大寫） 。現請會計部門將該剩余款項劃轉至上述《劃款委托書》所列的原業主賬戶中。個貸部門經辦人（簽名）：個貸部門經理（簽名）：個貸部門經辦人（簽名）：個貸部門經理（簽名）：年月日協議書（提前放款模式轉按揭適用）甲方（賣方）： 性別： 身份證號碼：乙方（買方）： 性別： 身份證號碼：丙方（抵押權人）：廣州市農村信用合作社聯社 信用社法定代表人： 授權代理人：甲方是位于 房產的產權人，該房產已作為其向丙方借款的抵押擔?！，F乙方向甲方購買上述房產，并向丙方申請辦理轉按揭貸款業務。為確保該項業務的順利進行，甲、乙、丙三方經友好協商，同意達成以下協議：1．乙方將購買上述房產的首期款存入丙方監控賬戶，并優先用于清償甲方在丙方的抵押貸款。如有節余，則待辦妥上述房產過戶手續后再由丙方劃轉至甲方賬戶。2．丙方在與乙方簽定上述房產的《二手購房抵押借款合同》（下簡稱“按揭合同”）并落實由 公司提供的階段性擔保后，向乙方發放按揭貸款。乙方按揭貸款優先用于清償甲方在丙方的抵押貸款，如有節余，則待辦妥上述房產過戶手續后再由丙方劃轉至甲方賬戶。3．乙方自上述按揭貸款發放之日起，履行還款義務。4．甲方對乙方的上述按揭合同承擔階段性擔保責任，擔保方式為連帶責任保證，保證期間自乙方貸款發放之日起至上述房產過戶至乙方名下并辦妥乙方貸款抵押登記之日止。在乙方按揭貸款發放后6個月內仍無法辦妥抵押登記手續的，甲方愿意承擔連帶擔保責任，并不可撤銷地授權貸款人從其賬戶中直接扣劃借款本金、利息、罰息、賠償金、違約金以及貸款人為實現債權而支付的費用。此授權行為不另簽委托書。5．甲方委托丙方或丙方認可的代理人辦理上述房產的涂銷抵押及交易過戶手續；乙方同意在該房產過戶至其名下后，將該房產再抵押給丙方。甲方簽名：乙方簽名：丙方蓋章：甲方代理人簽名：法人代表簽名：日期：年月日擔保函廣州市農村信用合作社聯社XXXX信用社：根據借款人XXX（以下簡稱借款人）與貸款人XXXX（以下簡稱貸款人）于XXXX年XX月XX日簽訂的《二手購房抵押借款合同》（合同編號XXXX），本公司為上述合同提供擔保：一、 同意為借款人向貸款人申請個人房產轉按揭貸款提供擔保，并開立本擔保函。二、 本擔保函為無條件、不可撤銷的擔保函，擔保方式為連帶責任保證，保證范圍包括但不限于借款本金、利息、罰息、賠償金、違約金以及貸款人為實現債權而支付的費用。三、 本擔保函的保證期間為：自擔保函簽發之日起至上述《二手購房抵押借款合同》項下借款人所購房產辦妥以貴社為抵押權人的抵押登記之日止。四、 上述《二手購房抵押借款合同》項下借款人所購房產在貸款發放后6個月內仍無法辦妥抵押登記手續的，本公司愿意承擔連帶擔保責任，并不可撤銷地授權貸款人從本公司保證金賬戶中直接扣劃借款本金、利息、罰息、賠償金、違約金以及貸款人為實現債權而支付的費用。此授權行為不另簽委托書。如本公司保證金賬戶余額不足扣劃上述款項的，本公司保證在10個工作日內補足。五、 本擔保函自簽發之日起生效。六、 本擔保函是上述《二手購房抵押借款合同》的重要組成部分，與上述《二手購房抵押借款合同》具有同等法律效力。擔保人：（公章）法定代表人或授權代理人：（簽字）解除擔保責任通知書XXX：按照《二手購房抵押借款合同》編號:XXXXX，昔款人:XXXXX）的約定要求辦理抵押登記手續的房產（地址：XXXXXXXXXX），現已辦妥抵押登記手續，特向貴公司發出本通知書。自本通知書發出之日起，解除貴公司對該筆貸款的階段性擔保責任。特此通知。簽發人（公章）:附件6［供參考］甲方（擔保機構）：乙方（信用社）：為推動個人貸款業務的發展，甲乙雙方本著互惠互利的原則，經充分協商，就合作開展二手房按揭貸款階段性擔保業務達成如下協議：一、合作方式甲方為以下兩種合作方式的二手樓宇按揭貸款業務提供階段性擔保：第一種合作方式：對貸款用于購買未設定抵押的房產的，在買方到房管局辦理交易過戶手續并且取得受理回執后，由甲方提供階段性擔保。乙方在借款合同生效并收到甲方擔保函后即發放貸款，在辦妥買方房地產所有權證和抵押登記手續、乙方取得房屋的他項權利證后，甲方中止擔保責任。第二種合作方式：對貸款用于購買正在抵押貸款的房產的，由甲方提供階段性擔保，乙方在借款合同生效并收到甲方擔保函后即發放貸款，再辦理原抵押登記涂銷、產權過戶以及新的抵押登記手續，在乙方取得房屋的他項權利證后，甲方中止擔保責任。甲方在乙方處開立保證金帳戶，該帳戶為銀行監管帳戶。在本協議合作期間，保證金帳戶內的保證金不少于50萬元人民幣，且不得低于甲方承擔階段性擔保責任的貸款金額的 %。二、甲方之保證甲方同意在本協議合作業務范圍內，對乙方向購房人發放的每一筆階段性擔保貸款，提供無條件、不可撤消的連帶責任保證。甲方對購房人的債務承擔連帶保證責任，此責任為不可撤消擔保責任，甲方的保證責任不因《個人借款及擔保合同》的無效或解除而免除。甲方對每筆借款的保證期間自乙方向借款人發放貸款之日起至借款人（買方）房產權屬證辦妥并完善抵押登記手續、乙方取得房屋的他項權利證之日止。甲方的保證范圍包括貸款本金、利息、罰息、違約金和實現債權的費用。對第一種合作方式，自貸款發放之日起個月內未能辦妥借款人所購房產的抵押登記手續的，甲方須履行擔保責任；對第二種合作方式，自貸款發放之日起個月內未能辦妥借款人所購房產的抵押登記手續的，甲方須履行擔保責任。乙方可以請求甲方先對全額債務承擔保證責任，承擔了保證責任后，甲方可以向債務人追償。在甲方履行保證責任、清償購房人全部欠款后即取得代位求償權，乙方應協助甲方向借款人追償。三、甲方承諾為保障與乙方合作的順利進行，甲方承諾如下：在擔保期內，