房地產(chǎn)市場的與研房地產(chǎn)市場的與研究一、市場的意義1狹義的市場就是指以商品本身的消費(fèi)者為對象，用科學(xué)方法收集消費(fèi)者以及使用商品的事對于房地產(chǎn)市場，例行而重要的市場就是公開的個(gè)案現(xiàn)場做，并資料進(jìn)行銷售及售后所“消費(fèi)者以及使用商品的事實(shí)是指去房屋的銷售率客戶的來源分布時(shí)間、2集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者間的一切與市場有關(guān)的問題的資料，并予以分析研究的方法。收集并充分收集到的資料，就能夠知道公司計(jì)劃的執(zhí)行情況，以及公司的經(jīng)營業(yè)績。這樣，就能夠隨時(shí)糾正過程中的偏差，保證公司在正常的市場軌道中順利地運(yùn)轉(zhuǎn)下去。二、市場的種依照方式的不同，市場分為以下四種類型1、詢問、是指將所擬的事項(xiàng)，采用面對面或的形式，向被者提出詢問并獲得所需資料的過、2、觀察是指由人員或機(jī)器在現(xiàn)場從旁邊觀察消費(fèi)者的動(dòng)作，而以該動(dòng)作的作為結(jié)果。因此在實(shí)施時(shí)，被人可能沒有感覺到正在進(jìn)行，這樣可以避免被人的意見對結(jié)果3、試驗(yàn)是通過某種小規(guī)模的推銷方法是否能夠收到預(yù)期銷售效果的。亦即先作某一項(xiàng)推銷方上，要選擇市場條件相同的實(shí)驗(yàn)市場和比較市場極為，問題較多，無法廣泛應(yīng)用。4三、市場的程一般而言，市場的主要程序、步驟可以分為如下幾個(gè)方面2、決定收料的方3、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場的與研究(二)1、初步初步是確定問題及研究的范圍，并經(jīng)過研究，擬定出一套計(jì)劃。可以分為三個(gè)步驟情況分析。在擬定正式計(jì)劃之前，市場人員必須對公司的歷史、產(chǎn)品、競爭者、分配預(yù)備是對于目前范圍有關(guān)的資料進(jìn)行分析分析同業(yè)與的資料專家的意見等，分析本身的問題及發(fā)展出來的假設(shè)，作為正式的基礎(chǔ)。2、決定收料的方。（或二手資料指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料適當(dāng)?shù)亩仲Y料并加以利用，。①機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)、公布的資料。如各級公報(bào)，銀行結(jié)匯統(tǒng)計(jì)等②同業(yè)公會(huì)、商會(huì)幾個(gè)種職業(yè)團(tuán)體所公布的資料，如建工、房管機(jī)構(gòu)等③市場研究機(jī)構(gòu)、自信機(jī)構(gòu)或公民營企業(yè)所公布的資料。如各經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃等④商及各種所發(fā)布的資料⑤國內(nèi)外大學(xué)的物⑥各種所實(shí)行的研究計(jì)劃及報(bào)告⑦國內(nèi)外公共館所公布的資料①。a．人員法。此方法是目前房地產(chǎn)業(yè)用的最多而且被認(rèn)為最必要與最有效的方法對象司的最資料，要取得真實(shí)的比較。。。b．法在時(shí)間上最為經(jīng)濟(jì)，但大多只能作為人員后的輔助辦法。電話可以用來核實(shí)銷售率的虛實(shí)，假借客戶購屋的名義詢問，可以得到不少有價(jià)值的資料。。3、設(shè)計(jì)妥，所得到的結(jié)果往往會(huì)與事實(shí)相去甚遠(yuǎn)。先將設(shè)計(jì)表的程序和應(yīng)注意的問題列舉如下：決定方、、，大部分都忽略了市場表，造成結(jié)果不理想。在時(shí)前，針對不同的內(nèi)容，采用不同的方式，設(shè)計(jì)不同的表，設(shè)計(jì)有針對性的問題，其結(jié)果會(huì)有很大的使用價(jià)值。設(shè)計(jì)表問題時(shí)應(yīng)注意的事①問題要力求簡單清晰，使被人一看就能明白問題的內(nèi)容②問題本身不用模棱兩可的話語，運(yùn)用簡單通俗的文字。一個(gè)問題不能由兩個(gè)以上的或內(nèi)容⑤注意問題的排列順序。前幾個(gè)問題設(shè)計(jì)的要簡單有趣，以引起被人的和合作。問題的銜接要合理而自然，避免因的改變造成被人理解上的。4部分具有代表性的，即選樣或抽樣。抽樣方法很多，比較常用的有：隨機(jī)抽樣是指在整個(gè)群體中隨機(jī)抽取若干作為樣本，抽樣者對于不做任何有目的的選擇，全體中所有均有被抽取的機(jī)會(huì)。常用的抽樣法有等距抽樣、任意抽樣、利用隨機(jī)號碼表。狀，中等程度，中等品質(zhì)或中等數(shù)量而言。例如地況表選取中等價(jià)格不太高也不太低的土地為對稱為一層。然后從每一組中選取一部分作為樣本。5意敷衍或不精確回答，有的答復(fù)等。612（2）的目的與范3 123、結(jié)果的描述與解4、結(jié)果與結(jié)論的51237、房地產(chǎn)市場報(bào)告提一般而言，房地產(chǎn)市場人員所擬寫的市場報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容區(qū)域市場與分本案與環(huán)境分價(jià)格與政房地產(chǎn)市場的與研究(三)四、市場研究的類型1，買方市場，消費(fèi)者導(dǎo)向是房地產(chǎn)的主流。如何滿足消費(fèi)者的需求，是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者能否5W（Who（What（Where（How，誰是者（誰決定何地如何頻度（者及銷售的反復(fù)次數(shù)2沒有充分，因此，一個(gè)人的真正動(dòng)機(jī)，常常難以運(yùn)用普通的詢問法。3或地區(qū)的市場占有率，進(jìn)而擬定各地區(qū)的銷售，并以此確定銷售區(qū)域。通過市場分析，我們可以查，如總需求，相對需求，重度需求，市場飽和點(diǎn)及消費(fèi)率的等。4消費(fèi)者研究的評價(jià)、幫助建立有效的銷售方案與銷售組織。即在建立銷售路線、分析產(chǎn)品與活動(dòng)的成5房地產(chǎn)市場的與研究(四)五、市場研究的制約在房地產(chǎn)的市場中市場與研究占有極其重要的地位同時(shí)也受到一下因素的限制和制約12市場研究是極費(fèi)時(shí)間的，而提供給市場人員的時(shí)間一般很短，在短的時(shí)間內(nèi)提出一份客觀詳實(shí)的市場報(bào)告比較。這需要市場人員做好充分的籌備工作，包括和發(fā)展商的聯(lián)系，明確的目的3有經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)驗(yàn)豐富的市場人員和沒有經(jīng)驗(yàn)的市場人員的技巧與能力會(huì)相差很遠(yuǎn)，這種個(gè)人4不冷靜、容易激動(dòng)以及情緒話的人都不是合作市場的與研究工作。市場研究的目的在于提供重要的資料與客觀的報(bào)告供決策參考，決不能代替決策，精密客觀的市場研究可以幫助管理做出完善的決策。5、研，是強(qiáng)有力的工具，在房地產(chǎn)的市場中預(yù)算總是占據(jù)了整個(gè)成本的大部分，這，研究的目的就是為了了解能否正確地引起顧客的，研究吸引顧客的方法，選是否適當(dāng)，登哪一種最為有效，以及登后的效果的測定等問題。使用的方法有意見試驗(yàn)法、銷售法、認(rèn)識及回憶法等。六、市場人員的條件與素質(zhì)在戰(zhàn)況激烈的房地產(chǎn)中，銷售狀況一般是不會(huì)輕易泄漏，而其他物業(yè)的銷售狀況有時(shí)公司將錯(cuò)誤的信息傳遞給公司，公司將其作為決策依據(jù)，不看想象，因此人員的素質(zhì)非常重要。一般來講，市場人員應(yīng)當(dāng)具備如下幾點(diǎn)基本修養(yǎng)12房地的市場主要是到各工地去了解但“相忌如果能得到現(xiàn)場銷售人員的好感必然會(huì)一問三不知甚至獲得許多因此需要以