第61頁共61頁法學類專業(yè)實習日記法學類專業(yè)實習日記。20xx年5月7日第一天的工作，庭長分派給我們兩位實習生的任務是整理檔案卷宗。這是個枯燥的機械性工作，也可以說是我們法學專業(yè)的學生實習的必經(jīng)科目。說來似乎是很簡單的歸類，但每個卷宗都包括了立案審查表、受理通知書、應訴通知書、當事人身份證明、證據(jù)材料、筆錄、調(diào)解書或者裁定書、傳票、送達回證等文書，要按照規(guī)定順序放置，剔除不需要的文書。由于老城法庭的案件比擬多，因此工作量可以說是相當大的。實習的第一天就在埋頭苦干，時間悄然而逝，沒有特別的感悟，沒有動人的事跡，一切都非常的順其自然。可以盡快的融入庭室的工作，盡快進入角色，對我來說，是實習之初最重要的事情。就這個意義而言，第一天，很是成功。老城法庭是澄邁縣法院的一個派出法庭，地方小，事情多，雖然分工不夠明確，卻也因此讓我期望著能在短短的實習日子中學習更多的東西。都說在基層法院特別是派出法庭實習，學到的東西比擬多，一點也不假，在農(nóng)村地區(qū)，民事案件涉及的金額一般都不是很大，但這些案件卻相對復雜。農(nóng)村人維持交際的很多東西是不能拿到紙面上的，有許多信任和道德觀念而成的習慣作為根底，一旦這些習慣延續(xù)下來，但信任和道德破壞了，那么這些問題是很難拿出來被證明的。生活事實更難恢復，法律事實更難認定。這樣的果就是案件的高難度性和復雜性，并且其中糾纏了多種人際關(guān)系因素，盤根錯節(jié)，難以理清，這實在難為法官了。而曾庭長是一位非常有耐心的法官，他告訴我們在法院最常見的不是開庭，而是當事人和法官在一起聊。法官要苦口婆心，說話要有理有據(jù)，讓他們不斷反思，最終幫助他們解決問題。可是并不是所有的當事人都是那么容易“征服”的，很多該說的都說，該談的都談了，他們就不愿意配合，期望盡早拿到法院的判決書。還有一些當事人之間積怨已深，打官司就是為了爭口氣，他們當然不可能同意調(diào)解。這就要看法官的調(diào)解技巧了。調(diào)解的方法技巧確實是一門學問，聽說老城法庭的案件調(diào)解的成功率很高，也獲得了很好的社會效果，看來我也可以借此時機多跟庭長和其他的法官們多多學習一些調(diào)解的技巧了。第一天收獲還是不少的，希望往后的日子可以繼續(xù)加油，讓這次畢業(yè)實習成為我本科學習生涯中的一筆珍貴財富。20xx年5月9日提審今天是來到檢察院的第三天，在大家看來繁瑣的整卷工作是那么的無味，可我還在那有條不紊的干著，和我相處時間久的人都會知道，我這人不喜歡抱怨，一旦自己著手做了，不管是難是易都會一如既往的努力完成它，也許你覺得我傻，可我就是這樣的人。科室里的人大約看出了我的脾氣說要讓我放松一下，決定帶我去提審。雖不是第一次實習，也不是第一次去提審，但是心里卻有著說不出的興奮勁兒。還是像往常一樣，提審前先仔細的閱讀卷宗，拿到卷宗，看到封面上寫著某某成心傷害，讓我聯(lián)想到也許是因為打架而被刑事拘留，可仔細閱讀了卷宗卻不然，明明是一起交通肇事案，怎么公安機關(guān)以成心傷害報請逮捕呢，于是我仔仔細細的摳著每一個細節(jié)，最終我發(fā)如今卷宗的最后附著公路管理部門的道路封閉通知，而恰巧這起交通肇事案就發(fā)生在這段封閉道路上。于是我仔仔細細的詢問辦案人員這樣定罪原因是否是自己認為的那樣，果是肯定的，可這樣的案例在學習中卻很容易被誤導為交通肇事，雖然這兩個罪名的懲罰程度相當，但這全然是兩個不同的概念。這么好的案例也許只能在實習中發(fā)現(xiàn)。來到看守所，看到是個身強體魄的中年男性，這一得知他應該是家庭的頂梁柱，而如今卻由于一時的忽略淪落到此程度，讓人不禁為他而可惜，等他坐下后我才發(fā)現(xiàn)他在瑟瑟發(fā)抖，在工作人員的訊問過程中，他不停地在怨恨著自己的忽略大意，可事已至此已經(jīng)無法挽回，孫姐告訴他假設家里愿意給死者家屬陪一些錢的話是很有可能判緩刑的，可他低下頭很誠懇的說，我一輩子農(nóng)民，沒有這么多的錢，而且讓我傾家蕩產(chǎn)老婆孩子也會跟著我受罪，我不如就在這里判刑，家里的錢還夠他們花一陣子的，等我出來后我繼續(xù)掙錢養(yǎng)活家里，男子漢一人做事一人當，我不會連累家人的，我認罪，你們就判我吧!幾句話說的我很心酸，法律在任何人面前都是無情的，即使他在無辜，法律照舊會按他之前的規(guī)定走下去，毫不留情面，這就是法律。20xx年5月20日庭審現(xiàn)場今天說來自己很幸運，本在偵監(jiān)科實習應該是沒有開庭時機的，就是因為寒假在公訴科實習跟科里的李哥很熟悉，想讓他帶著我去看看庭審現(xiàn)場，沒想到他這么快就兌現(xiàn)了。由于自己之前從未見過庭審現(xiàn)場，所以就一直向在公訴科實習的同學打探旁聽的標準，我一直覺得我們不是工作人員是不可以坐在公訴席上的，可就在今天，讓我吃驚的一幕發(fā)生了，這位李哥卻把我從旁聽席上喊了上去讓我坐在公訴人的旁邊，一下子所有人的目光掃向了我，從沒有這么威風過，自己心里還美滋滋的，心想我只需在這里好好地享受著這次威風，隨著審訊長的一聲令下，“開庭“!期待已久的庭審現(xiàn)場開場了，就在我享受這一刻的時候，李哥從旁邊拿出了起訴書，讓我宣讀，一下子我有點蒙了的感覺，案情是什么樣的我都不知道，更何況去宣讀這張從未見過的起訴書，李哥的這一個要求讓我不知所措，也只好容許，既然容許了就要做好，這是我一貫的做事風格，在這么莊嚴地地方宣讀真的是第一次，但是我告訴自己，要放松，穩(wěn)住，張會雅很棒的，就在我考慮的功夫，該輪到我宣讀起訴書了，我深深地呼了一口氣，放松，然后我用普通話大聲的讀了起來，剛開場難免有些緊張，可讀到中間自己竟然沒有感覺了，讀著讀著竟發(fā)現(xiàn)馬上要讀完了卻那么的不想讓這一刻，終究我還是很流利的讀完了起訴書，那一刻自己別提有多么的興奮，李哥點點頭說，很好，字正腔圓，珠圓玉潤，哈哈，當然聽到這話我們滿足，李哥說，第一次像這樣的經(jīng)歷是值得珍藏的，當你以后回憶時，你會覺得很難忘，是的，我記得自己的這次經(jīng)歷。今天也許我終生難忘，可這背后我要感謝一個人，那就是給我這次時機的李哥。20xx年6月20日獨立接案這幾天辦公室的董姨因為家里的事情在繁忙，因此一些簡單的小案子都會交給我去辦理，再交給我之前，董姨就告訴我：“不要緊張，細心辦理，通過這幾天手把手的教你，這樣的案子你是可以完成的”。就在今天，我獨立的接了一個盜竊的案子，首先第一步就是閱卷，我仔仔細細的閱讀了卷宗，發(fā)現(xiàn)他就是一起很普通的盜竊之后，我開場準備訊問提綱，下午就要提審這位犯罪如今一人，不大，只有18歲，剛剛成年就去盜竊，很為他感到遺憾，一中午，心里就是不放心，害怕把復雜的案子簡單化了，我不敢再去午休，一直在考慮著自己還有需要問的嗎，雖然我們的詢問只是審查，但是還是絲毫不能漏掉細節(jié)的。經(jīng)過一中午自己緊張的準備，第一次的獨立提審開場了，我用大聲嘹亮的聲音按照自己的思路訊問著，訊問很快了，自己還算滿意，可是作為已經(jīng)過了18歲年齡的人來說可能是對的可惜吧，我開場教育這位剛剛成年的孩子，當我問到，你年紀輕輕的干什么不好為什么想著去盜竊時，這位孩子大聲地哭了起來，我知道他的背后一定有很多不可告人的辛酸經(jīng)歷，之后他向我講述了因為父母離異，就跟著父親生活，可父親再婚后就不管他，也不給她生活費，他餓了，被逼無奈只好盜竊，聽后我深深地嘆了一口氣，我不知道自己此時在表達什么，是法律的無情，還是親情的無奈，我真的不清楚，我只是一下午心情都寂靜在不快樂之中，我只是想知道我們的社會，我們的為人父為人母，終究都怎么了?.f132.【以下為贈送相關(guān)文檔】實習報告延伸閱讀2023法學類實習報告首先，我想向所有為我的實習提供幫助和指導的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導教師致謝,感謝你們?yōu)槲业捻樌麑嵙曀鞯膸椭团ΑＮ业膶嵙暿怯赡祥_大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業(yè)法學領域獲得了實際的工作經(jīng)歷，穩(wěn)固并檢驗了自己兩年本科學習的知識程度。實習期間，我理解并參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,并且對局部參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與理論有機結(jié)合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。實習期間我主要對關(guān)于郭繼魁與四平市中興經(jīng)貿(mào)、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案進展了深化的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件詳細情況如下：一、案件的由來和審理經(jīng)過郭繼魁與中興經(jīng)貿(mào)、中興建筑公司、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民法院2023年4月29日作出〔2023〕四西民二初字第349號民事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于2023年7月4日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進展了審理，上訴人郭繼魁、委托代理人蓋如濤，被上訴人四平市中興經(jīng)貿(mào)〔以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司〕委托代理人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司〔以下簡稱建筑公司〕委托代理人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司〔以下簡稱開發(fā)公司〕委托代理人付佳賓，被上訴人尹杰、委托代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。二、當事人和其他訴訟參加人情況上訴人〔原審原告〕：郭繼魁委托代理人：蓋如濤。被上訴人〔原審被告〕：中興經(jīng)貿(mào)。法定代表人：劉連貴委托代理人：胡振儒被上訴人〔原審被告〕：中興建筑公司法定代表人：劉連貴委托代理人：蘇軍，被上訴人〔原審被告〕：中興房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人：吳孝貴委托代理人：付佳賓，被上訴人〔原審第三人〕尹杰，委托代理人：竇樹法三、原判要點和上訴的主要內(nèi)容原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協(xié)議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0A-B軸約86平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，后又于1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)至今未履行合同，交付房屋。此房于2023年5月被被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人尹杰，是重復買賣，這種行為是無效的。現(xiàn)原告訴至法院，要求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)履行合同交付房屋，并承當訴訟費。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)〔以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司〕辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經(jīng)貿(mào)公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽購房合同是重復買賣行為，開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)重復出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現(xiàn)金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經(jīng)貿(mào)公司可以按照規(guī)定賠償?shù)谌藫p失。被告四平市中興建筑公司〔以下簡稱建筑公司〕辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同屬于重復買賣，是無效合同，不應支持。被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司〔以下簡稱開發(fā)公司〕在法定期限內(nèi)未做辯論。第三人尹杰訴稱：第三人于2000年4月6日與被告開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已確認了第三人的買賣關(guān)系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買授權(quán)問題，原告與被告建筑公司簽訂的《購房協(xié)議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經(jīng)貿(mào)公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經(jīng)貿(mào)公司以持有《商品房出售容許證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《容許證》是在2023年7月獲得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)該商網(wǎng)重復出售后，于2023年9月6日向第三人發(fā)出通知，因無權(quán)出售此房，要求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司于2023年5月17日給第三人更換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發(fā)公司所簽購房合同是合法有效的。按照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第五十九條之規(guī)定，判決：被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人尹杰簽訂的合同合法有效，其買賣關(guān)系成立；被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)生法律效力之日起立即返復原告郭繼魁購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)承當連帶責任。上訴人郭繼魁懇求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買授權(quán)。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司委托同意的，賣房款由經(jīng)貿(mào)公司用于支付工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于2023年7月獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是1999年6月7日，尹杰重復買該房合同是二年后的2023年5月，同尹杰算帳“換據(jù)”是2023年6月，均在經(jīng)貿(mào)公司2023年7月獲得《商品房銷〔預〕售容許證》之前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協(xié)議，賣房人在獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后又予確認。據(jù)此應認定初始購房合同有效，此后重復購房合同無效。被上訴人經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司對上訴人的上訴懇求及理由無異議，經(jīng)貿(mào)公司同意按照規(guī)定賠償?shù)谌说膿p失。被上訴人尹杰辯稱：原審訊決正確，應予維持。上訴人郭繼魁與經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經(jīng)貿(mào)公司以開具購房款收據(jù)的形式予以確認，因此尹杰的合法權(quán)益應受到保護。四、對事實和證據(jù)的分析^p及認定1996年9月四平市方案委員會批準開發(fā)建立座落于四平市鐵西區(qū)英雄大街20號：0204-39的站前批發(fā)市場工程。工程開發(fā)人是開發(fā)公司，投資并組織建筑施工管理人是經(jīng)貿(mào)公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。1999年6月7日郭繼魁與建筑公司簽訂了《購房協(xié)議書》〔建筑公司對外銷售商品房是由經(jīng)貿(mào)公司委托〕，郭繼魁購置中興在建二期工程一層商網(wǎng)⑥-⑦，2/0A-B軸，建筑面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網(wǎng)內(nèi)部裝璜工程未完工，未能交付使用。2023年4月25日尹杰與開發(fā)公司簽訂了《商品房銷〔預〕售合同》，尹杰購置中興在建二期工程一層商網(wǎng)⑥-⑦，2/0A-B，軸建筑面積89.5平方米，按合同約定交付房款34.5萬元，建筑公司開據(jù)了收據(jù)，經(jīng)貿(mào)公司又自自己名義予以換據(jù)。該建筑面積與郭繼魁購置的建筑面積均為商網(wǎng)一層同一處房屋。起訴前，尹杰在未獲得進戶手續(xù)，未經(jīng)賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。2023年9月25日，在吉林揚信律師事務所律師〔經(jīng)貿(mào)公司法律參謀〕胡振儒的見證下，由中興企業(yè)集團有限責任公司、經(jīng)貿(mào)公司、開發(fā)公司三家互相關(guān)聯(lián)、又具有獨立法人資格的企業(yè)法人代表，對站前批發(fā)市場新建樓房〔中興二期工程建筑樓房〕的所有權(quán)進展了確認。三方協(xié)商一致，確認該新建批發(fā)市場樓房為經(jīng)貿(mào)公司所有，該公司對此批發(fā)市場樓房享有占有、使用、收益和處分權(quán)。2023年7月29日經(jīng)貿(mào)公司獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后，對過去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購房協(xié)議再一次進展確認。2023年9月6日開發(fā)公司以無權(quán)出售商網(wǎng)房屋為由，向尹杰送達理解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強行占有了合同約定房屋，2023年10月23日郭繼魁向鐵西區(qū)法院提起訴訟，要求獲得協(xié)議約定商品房。證據(jù)：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購房協(xié)議書及建筑公司出具的購房款收據(jù)。2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購房款收據(jù)和經(jīng)貿(mào)公司換據(jù)收據(jù)。3、批發(fā)市場新建樓所有權(quán)確認書。4、商品房預售申報表和商品房銷〔預〕售容許證。5、開發(fā)公司給尹杰送達的通知。6、經(jīng)貿(mào)公司確認書。7、國有土地使用證。8、產(chǎn)權(quán)確認書及移交收據(jù)。9、施巍證言材料。10、王金榮的證言材料。11、其它相關(guān)證據(jù)材料。五、解決糾紛的意見和理由根據(jù)原審訊決，上訴人上訴懇求及理由，被上訴人的辯論，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋買賣協(xié)議書和尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個合同有效，買賣關(guān)系應受法律保護。經(jīng)二審開庭審理合議庭評議認為：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，其買賣關(guān)系應受到法律保護。人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未獲得商品房預售容許證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前獲得商品房預售容許證明的，可以認定有效”。又根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分別人財產(chǎn)經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后獲得處分權(quán)的，該合同有效”。根據(jù)上述法律規(guī)定，當時建筑公司作為施工方，受投資人經(jīng)貿(mào)公司的委托與買方簽訂的商品房買賣協(xié)議，以及經(jīng)貿(mào)公司作為投資方、開發(fā)公司作為工程開發(fā)方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或效力待定狀態(tài)。它需要這一工程明確產(chǎn)權(quán)所有人，并由產(chǎn)權(quán)所有人申領《商品房銷〔預〕售容許證》后，對這些合同進展確認，才能生效。因此郭繼魁與建筑公司當時簽訂協(xié)議時，其效力并未確定。但后來工程投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有人，并獲得了《商品房銷〔預〕售容許證》，他對建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議再次進展了確認，使該協(xié)議由效力待定狀態(tài)，轉(zhuǎn)變成了發(fā)生法律效力的協(xié)議，協(xié)議雙方當事人的買賣關(guān)系受法律保護，因此，商品房理應由郭繼魁所有。2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹杰受到的損失按規(guī)定應得到賠償。尹杰與開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同時，由于產(chǎn)權(quán)所有人沒有確定，《商品房銷〔預〕售容許證》尚未獲得，因此其合同效力也處于待定狀態(tài)。但工程投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有人，獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后，沒有對開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同予以確認，根據(jù)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》第二條的規(guī)定，這一合同的性質(zhì)就發(fā)生了質(zhì)的變化，由效力待定狀態(tài)，成為無效合同。雖然當時簽合同時的收款人是建筑公司，后來還由經(jīng)貿(mào)公司予以換據(jù)，但由于經(jīng)貿(mào)公司當時既不是產(chǎn)權(quán)所有人，也不是《商品房銷〔預〕售容許證》持有人，其換據(jù)行為只能是屬于收款行為。所以，經(jīng)貿(mào)公司成為所有權(quán)人，獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后，開發(fā)公司向尹杰下發(fā)理解除合同通知。而且，開發(fā)公司與尹杰簽訂的合同，發(fā)生在建筑公司與郭繼魁簽訂的協(xié)議兩年之后，依《中華人民共和國合同法》的規(guī)定也屬損害了初始買受人郭繼魁的合法權(quán)益，郭繼魁的初始買授權(quán)也理應受到法律的保護。合議庭評議時還認為，造成尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，其責任完全在于開發(fā)公司、經(jīng)貿(mào)公司和建筑公司。開發(fā)公司與尹杰簽訂合同時，購房款由建筑公司收取并出具發(fā)票，后來又由經(jīng)貿(mào)公司換發(fā)了購房款收據(jù)，因此這三家企業(yè)對房屋重復出售是明知的。而尹杰對開發(fā)公司的重復出售行為當時是不知道的，買受行為是好心的，所以，其所受到的損失理應按照相關(guān)規(guī)定予以賠償。人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》第九條第一款三項規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有以下情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人可以懇求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任：〔三〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”。根據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)公司應返還尹杰購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償損失。經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司承當連帶給付責任。由于案件牽涉關(guān)系復雜合議庭將該案提交審訊委員會，其中包括我個人的意見在內(nèi)的合議庭意見一并提交。審訊委員會對合議庭意見大局部予以支持，但由于對于法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經(jīng)劇烈討論采取了其他觀點，即由于尹杰在本案中沒有向法院懇求返還和賠償，應另求法律途徑予以解決。綜上，二審法院認為，原審訊決有誤，適用法律不當，上訴人郭繼魁上訴有理，應予支持。經(jīng)四平市中級人民法院2023年第39次審訊委員會討論決定，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款二、三項的規(guī)定，判決：一、撤銷四平市鐵西區(qū)人民法院〔2023〕四西民二初字第349號民事判決；二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，買賣關(guān)系成立；三、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同無效。一、二審案件受理費22,220.00元，由中興房地產(chǎn)開發(fā)公司、中興經(jīng)貿(mào)公司、中興建筑公司負擔。通過對本案的深化研究,我認為四平市中院,認定事實清楚,適用法律正確,判決公正。但是,其中對于第三人尹杰的賠償問題我仍堅持在合議庭中我提出的意見:1第二審案件的審理應當圍繞當事人上訴懇求的范圍進展，當事人沒有提出懇求的，不予審查，但判決違犯法律制止性規(guī)定、損害社會公共利益或者第三人利益的除外。2中興建筑公司與第三人尹杰簽訂的合同屬于無效合同，對于無效合同依法律規(guī)定應恢復原狀、返復原物、賠償損失。基于以上兩點原因，我認為，法院應對第三人利益予以保護，即開發(fā)公司應返還尹杰購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償損失，經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司承當連帶給付責任，而不應該使第三人另求法律途徑解決。這樣，對好心第三人利益沒有有效保護，而且增加訴累，浪費司法資。本次實習是我大學生活中不可缺少的重要經(jīng)歷，其收獲和意義可見一斑。首先，我可以將自己所學的知識應用于實際的工作中，理論和實際是不可分的，在理論中我的知識得到了穩(wěn)固,解決問題的才能也受到了鍛煉；其次，本次實習開闊了我的視野，使我對法律在現(xiàn)實中的運作有所理解，也對法言法語也有了進一步的掌握；此外，我還結(jié)交了許多法官和律師朋友，我們在一起互相交流，互相促進。作為一個南開學生，我竭力成為一名南開文化的使者，向社會各界的朋友們介紹南開，使他們走近南開，理解南開。實習報告—法學類序首先，我想向所有為我的實習提供幫助和指導的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導教師致謝,感謝你們?yōu)槲业捻樌麑嵙曀鞯膸椭团ΑＮ业膶嵙暿怯赡祥_大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業(yè)法學領域獲得了實際的工作經(jīng)歷，穩(wěn)固并檢驗了自己兩年本科學習的知識程度。實習期間，我理解并參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,并且對局部參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與理論有機結(jié)合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。實習期間我主要對關(guān)于郭繼魁與四平市中興經(jīng)貿(mào)、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案進展了深化的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件詳細情況如下：一、案件的由來和審理經(jīng)過郭繼魁與中興經(jīng)貿(mào)、中興建筑公司、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民法院2023年4月29日作出〔2023〕四西民二初字第349號民事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于2023年7月4日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進展了審理，上訴人郭繼魁、委托代理人蓋如濤，被上訴人四平市中興經(jīng)貿(mào)〔以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司〕委托代理人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司〔以下簡稱建筑公司〕委托代理人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司〔以下簡稱開發(fā)公司〕委托代理人付佳賓，被上訴人尹杰、委托代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。二、當事人和其他訴訟參加人情況上訴人〔原審原告〕：郭繼魁委托代理人：蓋如濤。被上訴人〔原審被告〕：中興經(jīng)貿(mào)。法定代表人：劉連貴委托代理人：胡振儒被上訴人〔原審被告〕：中興建筑公司法定代表人：劉連貴委托代理人：蘇軍，被上訴人〔原審被告〕：中興房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人：吳孝貴委托代理人：付佳賓，被上訴人〔原審第三人〕尹杰，委托代理人：竇樹法三、原判要點和上訴的主要內(nèi)容原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協(xié)議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0A-B軸約86平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，后又于1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)至今未履行合同，交付房屋。此房于2023年5月被被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人尹杰，是重復買賣，這種行為是無效的。現(xiàn)原告訴至法院，要求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)履行合同交付房屋，并承當訴訟費。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)〔以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司〕辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經(jīng)貿(mào)公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽購房合同是重復買賣行為，開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)重復出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現(xiàn)金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經(jīng)貿(mào)公司可以按照規(guī)定賠償?shù)谌藫p失。被告四平市中興建筑公司〔以下簡稱建筑公司〕辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同屬于重復買賣，是無效合同，不應支持。被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司〔以下簡稱開發(fā)公司〕在法定期限內(nèi)未做辯論。第三人尹杰訴稱：第三人于2000年4月6日與被告開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已確認了第三人的買賣關(guān)系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買授權(quán)問題，原告與被告建筑公司簽訂的《購房協(xié)議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經(jīng)貿(mào)公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經(jīng)貿(mào)公司以持有《商品房出售容許證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《容許證》是在2023年7月獲得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)該商網(wǎng)重復出售后，于2023年9月6日向第三人發(fā)出通知，因無權(quán)出售此房，要求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司于2023年5月17日給第三人更換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發(fā)公司所簽購房合同是合法有效的。按照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第五十九條之規(guī)定，判決：被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人尹杰簽訂的合同合法有效，其買賣關(guān)系成立；被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)生法律效力之日起立即返復原告郭繼魁購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)承當連帶責任。上訴人郭繼魁懇求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買授權(quán)。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司委托同意的，賣房款由經(jīng)貿(mào)公司用于支付工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于2023年7月獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是1999年6月7日，尹杰重復買該房合同是二年后的2023年5月，同尹杰算帳“換據(jù)”是2023年6月，均在經(jīng)貿(mào)公司2023年7月獲得《商品房銷〔預〕售容許證》之前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協(xié)議，賣房人在獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后又予確認。據(jù)此應認定初始購房合同有效，此后重復購房合同無效。被上訴人經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司對上訴人的上訴懇求及理由無異議，經(jīng)貿(mào)公司同意按照規(guī)定賠償?shù)谌说膿p失。被上訴人尹杰辯稱：原審訊決正確，應予維持。上訴人郭繼魁與經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經(jīng)貿(mào)公司以開具購房款收據(jù)的形式予以確認，因此尹杰的合法權(quán)益應受到保護。四、對事實和證據(jù)的分析^p及認定1996年9月四平市方案委員會批準開發(fā)建立座落于四平市鐵西區(qū)英雄大街20號：0204-39的站前批發(fā)市場工程。工程開發(fā)人是開發(fā)公司，投資并組織建筑施工管理人是經(jīng)貿(mào)公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。1999年6月7日郭繼魁與建筑公司簽訂了《購房協(xié)議書》〔建筑公司對外銷售商品房是由經(jīng)貿(mào)公司委托〕，郭繼魁購置中興在建二期工程一層商網(wǎng)⑥-⑦，2/0A-B軸，建筑面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網(wǎng)內(nèi)部裝璜工程未完工，未能交付使用。2023年4月25日尹杰與開發(fā)公司簽訂了《商品房銷〔預〕售合同》，尹杰購置中興在建二期工程一層商網(wǎng)⑥-⑦，2/0A-B，軸建筑面積89.5平方米，按合同約定交付房款34.5萬元，建筑公司開據(jù)了收據(jù)，經(jīng)貿(mào)公司又自自己名義予以換據(jù)。該建筑面積與郭繼魁購置的建筑面積均為商網(wǎng)一層同一處房屋。起訴前，尹杰在未獲得進戶手續(xù)，未經(jīng)賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。2023年9月25日，在吉林揚信律師事務所律師〔經(jīng)貿(mào)公司法律參謀〕胡振儒的見證下，由中興企業(yè)集團有限責任公司、經(jīng)貿(mào)公司、開發(fā)公司三家互相關(guān)聯(lián)、又具有獨立法人資格的企業(yè)法人代表，對站前批發(fā)市場新建樓房〔中興二期工程建筑樓房〕的所有權(quán)進展了確認。三方協(xié)商一致，確認該新建批發(fā)市場樓房為經(jīng)貿(mào)公司所有，該公司對此批發(fā)市場樓房享有占有、使用、收益和處分權(quán)。2023年7月29日經(jīng)貿(mào)公司獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后，對過去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購房協(xié)議再一次進展確認。2023年9月6日開發(fā)公司以無權(quán)出售商網(wǎng)房屋為由，向尹杰送達理解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強行占有了合同約定房屋，2023年10月23日郭繼魁向鐵西區(qū)法院提起訴訟，要求獲得協(xié)議約定商品房。證據(jù)：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購房協(xié)議書及建筑公司出具的購房款收據(jù)。2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購房款收據(jù)和經(jīng)貿(mào)公司換據(jù)收據(jù)。3、批發(fā)市場新建樓所有權(quán)確認書。4、商品房預售申報表和商品房銷〔預〕售容許證。5、開發(fā)公司給尹杰送達的通知。6、經(jīng)貿(mào)公司確認書。7、國有土地使用證。8、產(chǎn)權(quán)確認書及移交收據(jù)。9、施巍證言材料。10、王金榮的證言材料。11、其它相關(guān)證據(jù)材料。五、解決糾紛的意見和理由根據(jù)原審訊決，上訴人上訴懇求及理由，被上訴人的辯論，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋買賣協(xié)議書和尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個合同有效，買賣關(guān)系應受法律保護。經(jīng)二審開庭審理合議庭評議認為：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，其買賣關(guān)系應受到法律保護。人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未獲得商品房預售容許證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前獲得商品房預售容許證明的，可以認定有效”。又根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分別人財產(chǎn)經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后獲得處分權(quán)的，該合同有效”。根據(jù)上述法律規(guī)定，當時建筑公司作為施工方，受投資人經(jīng)貿(mào)公司的委托與買方簽訂的商品房買賣協(xié)議，以及經(jīng)貿(mào)公司作為投資方、開發(fā)公司作為工程開發(fā)方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或效力待定狀態(tài)。它需要這一工程明確產(chǎn)權(quán)所有人，并由產(chǎn)權(quán)所有人申領《商品房銷〔預〕售容許證》后，對這些合同進展確認，才能生效。因此郭繼魁與建筑公司當時簽訂協(xié)議時，其效力并未確定。但后來工程投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有人，并獲得了《商品房銷〔預〕售容許證》，他對建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議再次進展了確認，使該協(xié)議由效力待定狀態(tài)，轉(zhuǎn)變成了發(fā)生法律效力的協(xié)議，協(xié)議雙方當事人的買賣關(guān)系受法律保護，因此，商品房理應由郭繼魁所有。2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹杰受到的損失按規(guī)定應得到賠償。尹杰與開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同時，由于產(chǎn)權(quán)所有人沒有確定，《商品房銷〔預〕售容許證》尚未獲得，因此其合同效力也處于待定狀態(tài)。但工程投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有人，獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后，沒有對開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同予以確認，根據(jù)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》第二條的規(guī)定，這一合同的性質(zhì)就發(fā)生了質(zhì)的變化，由效力待定狀態(tài)，成為無效合同。雖然當時簽合同時的收款人是建筑公司，后來還由經(jīng)貿(mào)公司予以換據(jù)，但由于經(jīng)貿(mào)公司當時既不是產(chǎn)權(quán)所有人，也不是《商品房銷〔預〕售容許證》持有人，其換據(jù)行為只能是屬于收款行為。所以，經(jīng)貿(mào)公司成為所有權(quán)人，獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后，開發(fā)公司向尹杰下發(fā)理解除合同通知。而且，開發(fā)公司與尹杰簽訂的合同，發(fā)生在建筑公司與郭繼魁簽訂的協(xié)議兩年之后，依《中華人民共和國合同法》的規(guī)定也屬損害了初始買受人郭繼魁的合法權(quán)益，郭繼魁的初始買授權(quán)也理應受到法律的保護。合議庭評議時還認為，造成尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，其責任完全在于開發(fā)公司、經(jīng)貿(mào)公司和建筑公司。開發(fā)公司與尹杰簽訂合同時，購房款由建筑公司收取并出具發(fā)票，后來又由經(jīng)貿(mào)公司換發(fā)了購房款收據(jù)，因此這三家企業(yè)對房屋重復出售是明知的。而尹杰對開發(fā)公司的重復出售行為當時是不知道的，買受行為是好心的，所以，其所受到的損失理應按照相關(guān)規(guī)定予以賠償。人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》第九條第一款三項規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有以下情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人可以懇求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任：〔三〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”。根據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)公司應返還尹杰購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償損失。經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司承當連帶給付責任。由于案件牽涉關(guān)系復雜合議庭將該案提交審訊委員會，其中包括我個人的意見在內(nèi)的合議庭意見一并提交。審訊委員會對合議庭意見大局部予以支持，但由于對于法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經(jīng)劇烈討論采取了其他觀點，即由于尹杰在本案中沒有向法院懇求返還和賠償，應另求法律途徑予以解決。綜上，二審法院認為，原審訊決有誤，適用法律不當，上訴人郭繼魁上訴有理，應予支持。經(jīng)四平市中級人民法院2023年第39次審訊委員會討論決定，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款二、三項的規(guī)定，判決：一、撤銷四平市鐵西區(qū)人民法院〔2023〕四西民二初字第349號民事判決；二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，買賣關(guān)系成立；三、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同無效。一、二審案件受理費22,220.00元，由中興房地產(chǎn)開發(fā)公司、中興經(jīng)貿(mào)公司、中興建筑公司負擔。通過對本案的深化研究,我認為四平市中院,認定事實清楚,適用法律正確,判決公正。但是,其中對于第三人尹杰的賠償問題我仍堅持在合議庭中我提出的意見:1第二審案件的審理應當圍繞當事人上訴懇求的范圍進展，當事人沒有提出懇求的，不予審查，但判決違犯法律制止性規(guī)定、損害社會公共利益或者第三人利益的除外。2中興建筑公司與第三人尹杰簽訂的合同屬于無效合同，對于無效合同依法律規(guī)定應恢復原狀、返復原物、賠償損失。基于以上兩點原因，我認為，法院應對第三人利益予以保護，即開發(fā)公司應返還尹杰購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償損失，經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司承當連帶給付責任，而不應該使第三人另求法律途徑解決。這樣，對好心第三人利益沒有有效保護，而且增加訴累，浪費司法資。本次實習是我大學生活中不可缺少的重要經(jīng)歷，其收獲和意義可見一斑。首先，我可以將自己所學的知識應用于實際的工作中，理論和實際是不可分的，在理論中我的知識得到了穩(wěn)固,解決問題的才能也受到了鍛煉；其次，本次實習開闊了我的視野，使我對法律在現(xiàn)實中的運作有所理解，也對法言法語也有了進一步的掌握；此外，我還結(jié)交了許多法官和律師朋友，我們在一起互相交流，互相促進。作為一個南開學生，我竭力成為一名南開文化的使者，向社會各界的朋友們介紹南開，使他們走近南開，理解南開。實習報告—法學類_[實習報告]首先，我想向所有為我的實習提供幫助和指導的四平市中級人院的工作人員和我的指導教師致謝,感謝你們?yōu)槲业捻樌麑嵙曀鞯膸椭团ΑＮ业膶嵙暿怯赡祥_大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業(yè)法學領域獲得了實際的工作經(jīng)歷，穩(wěn)固并檢驗了自己兩年本科學習的知識程度。實習期間，我理解并參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,并且對局部參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事,對程序問題有了更深的理解,將理論與理論有機結(jié)合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。實習期間我主要對關(guān)于郭繼魁與四平市中興經(jīng)貿(mào)、四平市中興建筑公司、四平市中興開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案進展了深化的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件詳細情況如下：一、案件的由來和審理經(jīng)過郭繼魁與中興經(jīng)貿(mào)、中興建筑公司、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民法院20xx年4月29日作出〔20xx〕四西民二初字第349號民事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于20xx年7月4日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進展了審理，上訴人郭繼魁、委托代理人蓋如濤，被上訴人四平市中興經(jīng)貿(mào)〔以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司〕委托代理人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司〔以下簡稱建筑公司〕委托代理人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司〔以下簡稱開發(fā)公司〕委托代理人付佳賓，被上訴人尹杰、委托代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。二、當事人和其他訴訟參加人情況上訴人〔原審原告〕：郭繼魁委托代理人：蓋如濤。被上訴人〔原審被告〕：中興經(jīng)貿(mào)。法定代表人：劉連貴委托代理人：胡振儒被上訴人〔原審被告〕：中興建筑公司法定代表人：劉連貴委托代理人：蘇軍，被上訴人〔原審被告〕：中興房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人：吳孝貴委托代理人：付佳賓，被上訴人〔原審第三人〕尹杰，委托代理人：竇樹法三、原判要點和上訴的主要內(nèi)容原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協(xié)議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0A-B軸約86平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，后又于1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)至今未履行合同，交付房屋。此房于20xx年5月被被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人尹杰，是重復買賣，這種行為是無效的。現(xiàn)原告訴至法院，要求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)履行合同交付房屋，并承當訴訟費。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)〔以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司〕辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經(jīng)貿(mào)公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽購房合同是重復買賣行為，開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)重復出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現(xiàn)金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經(jīng)貿(mào)公司可以按照規(guī)定賠償?shù)谌藫p失。被告四平市中興建筑公司〔以下簡稱建筑公司〕辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同屬于重復買賣，是無效合同，不應支持。被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司〔以下簡稱開發(fā)公司〕在法定期限內(nèi)未做辯論。第三人尹杰訴稱：第三人于2000年4月6日與被告開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已確認了第三人的買賣關(guān)系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買授權(quán)問題，原告與被告建筑公司簽訂的《購房協(xié)議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經(jīng)貿(mào)公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經(jīng)貿(mào)公司以持有《商品房出售容許證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《容許證》是在20xx年7月獲得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)該商網(wǎng)重復出售后，于20xx年9月6日向第三人發(fā)出通知，因無權(quán)出售此房，要求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司于20xx年5月17日給第三人更換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發(fā)公司所簽購房合同是合法有效的。按照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第五十九條之規(guī)定，判決：被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人尹杰簽訂的合同合法有效，其買賣關(guān)系成立；被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)生法律效力之日起立即返復原告郭繼魁購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)承當連帶責任。上訴人郭繼魁懇求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買授權(quán)。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房人經(jīng)貿(mào)公司委托同意的，賣房款由經(jīng)貿(mào)公司用于支付工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于20xx年7月獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是1999年6月7日，尹杰重復買該房合同是二年后的20xx年5月，同尹杰算帳“換據(jù)”是20xx年6月，均在經(jīng)貿(mào)公司20xx年7月獲得《商品房銷〔預〕售容許證》之前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協(xié)議，賣房人在獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后又予確認。據(jù)此應認定初始購房合同有效，此后重復購房合同無效。被上訴人經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司對上訴人的上訴懇求及理由無異議，經(jīng)貿(mào)公司同意按照規(guī)定賠償?shù)谌说膿p失。被上訴人尹杰辯稱：原審訊決正確，應予維持。上訴人郭繼魁與經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經(jīng)貿(mào)公司以開具購房款收據(jù)的形式予以確認，因此尹杰的合法權(quán)益應受到保護。四、對事實和證據(jù)的分析^p及認定1996年9月四平市方案委員會批準開發(fā)建立座落于四平市鐵西區(qū)英雄大街20號：0204-39的站前批發(fā)市場工程。工程開發(fā)人是開發(fā)公司，投資并組織建筑施工管理人是經(jīng)貿(mào)公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。1999年6月7日郭繼魁與建筑公司簽訂了《購房協(xié)議書》〔建筑公司對外銷售商品房是由經(jīng)貿(mào)公司委托〕，郭繼魁購置中興在建二期工程一層商網(wǎng)⑥-⑦，2/0A-B軸，建筑面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網(wǎng)內(nèi)部裝璜工程未完工，未能交付使用。20xx年4月25日尹杰與開發(fā)公司簽訂了《商品房銷〔預〕售合同》，尹杰購置中興在建二期工程一層商網(wǎng)⑥-⑦，2/0A-B，軸建筑面積89.5平方米，按合同約定交付房款34.5萬元，建筑公司開據(jù)了收據(jù)，經(jīng)貿(mào)公司又自自己名義予以換據(jù)。該建筑面積與郭繼魁購置的建筑面積均為商網(wǎng)一層同一處房屋。起訴前，尹杰在未獲得進戶手續(xù)，未經(jīng)賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。20xx年9月25日，在吉林揚信律師事務所律師〔經(jīng)貿(mào)公司法律參謀〕胡振儒的見證下，由中興企業(yè)集團有限責任公司、經(jīng)貿(mào)公司、開發(fā)公司三家互相關(guān)聯(lián)、又具有獨立法人資格的企業(yè)法人代表，對站前批發(fā)市場新建樓房〔中興二期工程建筑樓房〕的所有權(quán)進展了確認。三方協(xié)商一致，確認該新建批發(fā)市場樓房為經(jīng)貿(mào)公司所有，該公司對此批發(fā)市場樓房享有占有、使用、收益和處分權(quán)。20xx年7月29日經(jīng)貿(mào)公司獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后，對過去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購房協(xié)議再一次進展確認。20xx年9月6日開發(fā)公司以無權(quán)出售商網(wǎng)房屋為由，向尹杰送達理解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強行占有了合同約定房屋，20xx年10月23日郭繼魁向鐵西區(qū)法院提起訴訟，要求獲得協(xié)議約定商品房。證據(jù)：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購房協(xié)議書及建筑公司出具的購房款收據(jù)。2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購房款收據(jù)和經(jīng)貿(mào)公司換據(jù)收據(jù)。3、批發(fā)市場新建樓所有權(quán)確認書。4、商品房預售申報表和商品房銷〔預〕售容許證。5、開發(fā)公司給尹杰送達的通知。6、經(jīng)貿(mào)公司確認書。7、國有土地使用證。8、產(chǎn)權(quán)確認書及移交收據(jù)。9、施巍證言材料。10、王金榮的證言材料。11、其它相關(guān)證據(jù)材料。五、解決糾紛的意見和理由根據(jù)原審訊決，上訴人上訴懇求及理由，被上訴人的辯論，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋買賣協(xié)議書和尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個合同有效，買賣關(guān)系應受法律保護。經(jīng)二審開庭審理合議庭評議認為：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，其買賣關(guān)系應受到法律保護。____《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未獲得商品房預售容許證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前獲得商品房預售容許證明的，可以認定有效”。又根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分別人財產(chǎn)經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后獲得處分權(quán)的，該合同有效”。依實習報告-法學類-2法學類實習報告首先，我想向所有為我的實習提供幫助和指導的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導教師致謝,感謝你們?yōu)槲业捻樌麑嵙曀鞯膸椭团ΑＮ业膶嵙暿怯赡祥_大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業(yè)法學領域獲得了實際的工作經(jīng)歷，穩(wěn)固并檢驗了自己兩年本科學習的知識程度。實習期間，我理解并參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,并且對局部參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與理論有機結(jié)合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。實習期間我主要對關(guān)于郭繼魁與四平市中興經(jīng)貿(mào)、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案進展了深化的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件詳細情況如下：一、案件的由來和審理經(jīng)過郭繼魁與中興經(jīng)貿(mào)、中興建筑公司、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民法院2023年4月29日作出〔2023〕四西民二初字第349號民事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于2023年7月4日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進展了審理，上訴人郭繼魁、委托代理人蓋如濤，被上訴人四平市中興經(jīng)貿(mào)〔以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司〕委托代理人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司〔以下簡稱建筑公司〕委托代理人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司〔以下簡稱開發(fā)公司〕委托代理人付佳賓，被上訴人尹杰、委托代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。二、當事人和其他訴訟參加人情況上訴人〔原審原告〕：郭繼魁委托代理人：蓋如濤。被上訴人〔原審被告〕：中興經(jīng)貿(mào)。法定代表人：劉連貴委托代理人：胡振儒被上訴人〔原審被告〕：中興建筑公司法定代表人：劉連貴委托代理人：蘇軍，被上訴人〔原審被告〕：中興房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人：吳孝貴委托代理人：付佳賓，被上訴人〔原審第三人〕尹杰，委托代理人：竇樹法三、原判要點和上訴的主要內(nèi)容原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建筑公司簽訂商品房出售協(xié)議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0A-B軸約86平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，后又于1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)至今未履行合同，交付房屋。此房于2023年5月被被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人尹杰，是重復買賣，這種行為是無效的。現(xiàn)原告訴至法院，要求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)履行合同交付房屋，并承當訴訟費。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)〔以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司〕辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經(jīng)貿(mào)公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽購房合同是重復買賣行為，開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)重復出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現(xiàn)金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經(jīng)貿(mào)公司可以按照規(guī)定賠償?shù)谌藫p失。被告四平市中興建筑公司〔以下簡稱建筑公司〕辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同屬于重復買賣，是無效合同，不應支持。被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司〔以下簡稱開發(fā)公司〕在法定期限內(nèi)未做辯論。第三人尹杰訴稱：第三人于2000年4月6日與被告開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已確認了第三人的買賣關(guān)系；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買授權(quán)問題，原告與被告建筑公司簽訂的《購房協(xié)議書》無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經(jīng)貿(mào)公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經(jīng)貿(mào)公司以持有《商品房出售容許證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《容許證》是在2023年7月獲得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)該商網(wǎng)重復出售后，于2023年9月6日向第三人發(fā)出通知，因無權(quán)出售此房，要求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司于2023年5月17日給第三人更換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發(fā)公司所簽購房合同是合法有效的。按照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第五十九條之規(guī)定，判決：被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人尹杰簽訂的合同合法有效，其買賣關(guān)系成立；被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)生法律效力之日起立即返復原告郭繼魁購房款43萬元，并給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)承當連帶責任。上訴人郭繼魁懇求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買授權(quán)。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司委托同意的，賣房款由經(jīng)貿(mào)公司用于支付工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于2023年7月獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后，又對建筑公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是1999年6月7日，尹杰重復買該房合同是二年后的2023年5月，同尹杰算帳“換據(jù)”是2023年6月，均在經(jīng)貿(mào)公司2023年7月獲得《商品房銷〔預〕售容許證》之前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協(xié)議，賣房人在獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后又予確認。據(jù)此應認定初始購房合同有效，此后重復購房合同無效。被上訴人經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司對上訴人的上訴懇求及理由無異議，經(jīng)貿(mào)公司同意按照規(guī)定賠償?shù)谌说膿p失。被上訴人尹杰辯稱：原審訊決正確，應予維持。上訴人郭繼魁與經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經(jīng)貿(mào)公司以開具購房款收據(jù)的形式予以確認，因此尹杰的合法權(quán)益應受到保護。四、對事實和證據(jù)的分析^p及認定1996年9月四平市方案委員會批準開發(fā)建立座落于四平市鐵西區(qū)英雄大街20號：0204-39的站前批發(fā)市場工程。工程開發(fā)人是開發(fā)公司，投資并組織建筑施工管理人是經(jīng)貿(mào)公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。1999年6月7日郭繼魁與建筑公司簽訂了《購房協(xié)議書》〔建筑公司對外銷售商品房是由經(jīng)貿(mào)公司委托〕，郭繼魁購置中興在建二期工程一層商網(wǎng)⑥-⑦，2/0A-B軸，建筑面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網(wǎng)內(nèi)部裝璜工程未完工，未能交付使用。2023年4月25日尹杰與開發(fā)公司簽訂了《商品房銷〔預〕售合同》，尹杰購置中興在建二期工程一層商網(wǎng)⑥-⑦，2/0A-B，軸建筑面積89.5平方米，按合同約定交付房款34.5萬元，建筑公司開據(jù)了收據(jù)，經(jīng)貿(mào)公司又自自己名義予以換據(jù)。該建筑面積與郭繼魁購置的建筑面積均為商網(wǎng)一層同一處房屋。起訴前，尹杰在未獲得進戶手續(xù)，未經(jīng)賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。2023年9月25日，在吉林揚信律師事務所律師〔經(jīng)貿(mào)公司法律參謀〕胡振儒的見證下，由中興企業(yè)集團有限責任公司、經(jīng)貿(mào)公司、開發(fā)公司三家互相關(guān)聯(lián)、又具有獨立法人資格的企業(yè)法人代表，對站前批發(fā)市場新建樓房〔中興二期工程建筑樓房〕的所有權(quán)進展了確認。三方協(xié)商一致，確認該新建批發(fā)市場樓房為經(jīng)貿(mào)公司所有，該公司對此批發(fā)市場樓房享有占有、使用、收益和處分權(quán)。2023年7月29日經(jīng)貿(mào)公司獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后，對過去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購房協(xié)議再一次進展確認。2023年9月6日開發(fā)公司以無權(quán)出售商網(wǎng)房屋為由，向尹杰送達理解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強行占有了合同約定房屋，2023年10月23日郭繼魁向鐵西區(qū)法院提起訴訟，要求獲得協(xié)議約定商品房。證據(jù)：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購房協(xié)議書及建筑公司出具的購房款收據(jù)。2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購房款收據(jù)和經(jīng)貿(mào)公司換據(jù)收據(jù)。3、批發(fā)市場新建樓所有權(quán)確認書。4、商品房預售申報表和商品房銷〔預〕售容許證。5、開發(fā)公司給尹杰送達的通知。6、經(jīng)貿(mào)公司確認書。7、國有土地使用證。8、產(chǎn)權(quán)確認書及移交收據(jù)。9、施巍證言材料。10、王金榮的證言材料。11、其它相關(guān)證據(jù)材料。五、解決糾紛的意見和理由根據(jù)原審訊決，上訴人上訴懇求及理由，被上訴人的辯論，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋買賣協(xié)議書和尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個合同有效，買賣關(guān)系應受法律保護。經(jīng)二審開庭審理合議庭評議認為：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，其買賣關(guān)系應受到法律保護。人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未獲得商品房預售容許證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前獲得商品房預售容許證明的，可以認定有效”。又根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分別人財產(chǎn)經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后獲得處分權(quán)的，該合同有效”。根據(jù)上述法律規(guī)定，當時建筑公司作為施工方，受投資人經(jīng)貿(mào)公司的委托與買方簽訂的商品房買賣協(xié)議，以及經(jīng)貿(mào)公司作為投資方、開發(fā)公司作為工程開發(fā)方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或效力待定狀態(tài)。它需要這一工程明確產(chǎn)權(quán)所有人，并由產(chǎn)權(quán)所有人申領《商品房銷〔預〕售容許證》后，對這些合同進展確認，才能生效。因此郭繼魁與建筑公司當時簽訂協(xié)議時，其效力并未確定。但后來工程投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有人，并獲得了《商品房銷〔預〕售容許證》，他對建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議再次進展了確認，使該協(xié)議由效力待定狀態(tài)，轉(zhuǎn)變成了發(fā)生法律效力的協(xié)議，協(xié)議雙方當事人的買賣關(guān)系受法律保護，因此，商品房理應由郭繼魁所有。2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹杰受到的損失按規(guī)定應得到賠償。尹杰與開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同時，由于產(chǎn)權(quán)所有人沒有確定，《商品房銷〔預〕售容許證》尚未獲得，因此其合同效力也處于待定狀態(tài)。但工程投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有人，獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后，沒有對開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同予以確認，根據(jù)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》第二條的規(guī)定，這一合同的性質(zhì)就發(fā)生了質(zhì)的變化，由效力待定狀態(tài)，成為無效合同。雖然當時簽合同時的收款人是建筑公司，后來還由經(jīng)貿(mào)公司予以換據(jù)，但由于經(jīng)貿(mào)公司當時既不是產(chǎn)權(quán)所有人，也不是《商品房銷〔預〕售容許證》持有人，其換據(jù)行為只能是屬于收款行為。所以，經(jīng)貿(mào)公司成為所有權(quán)人，獲得《商品房銷〔預〕售容許證》后，開發(fā)公司向尹杰下發(fā)理解除合同通知。而且，開發(fā)公司與尹杰簽訂的合同，發(fā)生在建筑公司與郭繼魁簽訂的協(xié)議兩年之后，依《中華人民共和國合同法》的規(guī)定也屬損害了初始買受人郭繼魁的合法權(quán)益，郭繼魁的初始買授權(quán)也理應受到法律的保護。合議庭評議時還認為，造成尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，其責任完全在于開發(fā)公司、經(jīng)貿(mào)公司和建筑公司。開發(fā)公司與尹杰簽訂合同時，購房款由建筑公司收取并出具發(fā)票，后來又由經(jīng)貿(mào)公司換發(fā)了購房款收據(jù)，因此這三家企業(yè)對房屋重復出售是明知的。而尹杰對開發(fā)公司的重復出售行為當時是不知道的，買受行為是好心的，所以，其所受到的損失理應按照相關(guān)規(guī)定予以賠償。人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》第九條第一款三項規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有以下情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人可以懇求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任：〔三〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”。根據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)公司應返還尹杰購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償損失。經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司承當連帶給付責任。由于案件牽涉關(guān)系復雜合議庭將該案提交審訊委員會，其中包括我個人的意見在內(nèi)的合議庭意見一并提交。審訊委員會對合議庭意見大局部予以支持，但由于對于法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經(jīng)劇烈討論采取了其他觀點，即由于尹杰在本案中沒有向法院懇求返還和賠償，應另求法律途徑予以解決。綜上，二審法院認為，原審訊決有誤，適用法律不當，上訴人郭繼魁上訴有理，應予支持。經(jīng)四平市中級人民法院2023年第39次審訊委員會討論決定，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款二、三項的規(guī)定，判決：一、撤銷四平市鐵西區(qū)人民法院〔2023〕四西民二初字第349號民事判決；二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，買賣關(guān)系成立；三、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同無效。一、二審案件受理費22,220.00元，由中興房地產(chǎn)開發(fā)公司、中興經(jīng)貿(mào)公司、中興建筑公司負擔。通過對本案的深化研究,我認為四平市中院,認定事實清楚,適用法律正確,判決公正。但是,其中對于第三人尹杰的賠償問題我仍堅持在合議庭中我提出的意見:1第二審案件的審理應當圍繞當事人上訴懇求的范圍進展，當事人沒有提出懇求的，不予審查，但判決違犯法律制止性規(guī)定、損害社會公共利益或者第三人利益的除外。2中興建筑公司與第三人尹杰簽訂的合同屬于無效合同，對于無效合同依法律規(guī)定應恢復原狀、返復原物、賠償損失。基于以上兩點原因，我認為，法院應對第三人利益予以保護，即開發(fā)公司應返還尹杰購房款345,220.78元，并給予購房款一倍的賠償損失，經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司承當連帶給付責任，而不應該使第三人另求法律途徑解決。這樣，對好心第三人利益沒有有效保護，而且增加訴累，浪費司法資。本次實習是我大學生活中不可缺少的重要經(jīng)歷，其收獲和意義可見一斑。首先，我可以將自己所學的知識應用于實際的工作中，理論和實際是不可分的，在理論中我的知識得到了穩(wěn)固,解決問題的才能也受到了鍛煉；其次，本次實習開闊了我的視野，使我對法律在現(xiàn)實中的運作有所理解，也對法言法語也有了進一步的掌握；此外，我還結(jié)交了許多法官和律師朋友，我們在一起互相交流，互相促進。作為一個南開學生，我竭力成為一名南開文化的使者，向社會各界的朋友們介紹南開，使他們走近南開，理解南開。法學類社會實習報告法學類社會實習報告大學兩年期間，我們法學專業(yè)的學生學習了《刑法》﹑《刑事訴訟法》﹑《行政法和行政訴訟法》和《民法》等一系列的實體法與程序法。為了使同學們能加夠深化，更進一步的理解這些法律，上兩個星期，我們理工學院07級法學全體同學在馮哲教師的指導之下舉辦了模擬法庭。這次舉辦模擬法庭是按照學校法學法律實習報告的要求，標準而進展的。這次模擬法庭我們?nèi)喽紖⒓恿耍蠹叶己芘d奮，不過缺乏之處是我們班的卷宗跟別人的不一樣，卷宗里面除了口供沒有什么本質(zhì)性的東西，這無疑給我們一個宏大的考驗，但是經(jīng)過我們?nèi)w同學和馮哲教師的共同努力，我們還是很功的完成了任務。在這次模擬法庭當中，我擔任的角色是被告人的辯護律師。當律師一直是我的夢想，所以第一次模擬自己夢想中的角色，除了興奮還有忐忑。拿到卷宗的時候我就迫不及待的開場看，不僅看它的內(nèi)容，還看它訂卷的順序，因為在這之前我從來都沒有見過真正的卷宗，這給了我一次從理論到實習轉(zhuǎn)變的時機。本次模擬法庭的案件是共同盜竊鐵路運輸物資案，案件事實是：四個被告人涉嫌共同盜竊五次鐵路運輸物資，一個被告涉嫌掩飾、隱瞞犯罪所得、犯罪所得收益。通過整個庭審，我理解到整個庭審是由法庭調(diào)查、法庭辯論、被告人最后陳述，當庭宣判組成的。庭審給我印象最深化的是法庭辯論階段，它讓我理解到一個律師必須具備豐富的課外知識，言論技巧和超強的應變才能。例如：辯護人在法律允許的范圍之內(nèi)為了維護自己當事人的利益，盤問證人，向告人發(fā)問的時候，這就需要技巧。通過這次模擬法庭，我真正認識到法律的崇高與正義，也加強了我成為一名律師的決心。在參與這次模擬法庭過程中，我對盜竊罪，區(qū)分主從犯，特別自首有了更深的認識。經(jīng)過模擬法庭，我對于盜竊罪中關(guān)于數(shù)額較大，數(shù)額宏大，數(shù)額特別宏大的區(qū)分和立案標準有很深化的理解。所謂數(shù)額宏大是指盜竊公私財務的數(shù)額在500元-2000元期間，數(shù)額宏大是指盜竊公私財務5000元-2萬元之間，數(shù)額特別宏大是指盜竊公私財務3萬元-10萬元期間；立案標準是數(shù)額較大和屢次盜竊。對于從犯，根據(jù)《中華人民共和國刑法》第二十七條之規(guī)定在共同犯罪中起次要或者輔助作用的，是從犯，對于從犯，應當從輕、減輕或者免除處分。這是一個法定減輕處分的情節(jié)，在模擬法庭之前，我一直以為這沒有什么好說的，主從犯在題目的案例中一眼就能看的出來，可是一旦接觸到真正的案子，我才發(fā)現(xiàn)根本就不是那么一回事，在真實的案例當中，我們很難判斷共同犯罪中行為人所起的作用，除非是那中很簡單的案例。在這一起團伙盜竊中，我就是從第二被告作案工具的來，盜竊意圖、銷贓所得、在共同盜竊中詳細分擔的角色來為我的當事人辯護的，最興奮的是我的辯護意見被審訊長所采納。模擬法庭快要的完畢的時候，也就是法庭辯論階段，公訴方對我的辯護發(fā)表意見的時候，提出我運用法條錯誤很是讓我震驚，我一直都以為特別自首只是要求被采取強迫措施的，被告人和正在服刑的罪犯如實供述司法機關(guān)還沒有掌握的本人的其它罪行。當公訴人宣讀____關(guān)于處理自首和立功集體應用法律假設干問題的解釋第二款的規(guī)定是說向司法機關(guān)供述司法機關(guān)已掌握的或者判決確定的罪行不同種罪行才能構(gòu)成特別自首，在參與模擬法庭之前我從來都沒有發(fā)現(xiàn)過這個問題，也從來都沒有認真仔細的扣過字眼，不過這為我以后的法律道路敲響了警鐘，使我認識到法律是一個嚴肅認真的東西，以后我會加強對這方面的注意，我感謝模擬法庭中公訴人幫我指出我的錯誤。通過這次模擬法庭，我受益匪淺，同時也讓我對律師這一職業(yè)有了更深一步的理解。最后，感謝學校也感謝我的指導教師給我們提供這么好的實習時機，我確信，在以后的學習當中我會更加努力的學習法律的，謝謝教師們。法學專業(yè)實習日記第一天的工作，庭長分派給我們兩位實習生的