淺談房地產項目工程設計管理和設計過程投資控制關鍵詞設計任務書編制設計過程控制設計成果評審設計變更控制優化設計標準化設計限額設計摘要工程設計管理是房地產項目管理的重要組成部分,也是項目建設過程中預控的關鍵環節。工程設計過程管理的目的是控制設計質量,其關鍵是抓好設計任務書編制、設計過程控制、設計成果評審和設計變更控制這四個環節。工程設計過程投資控制的中心思想是采取預控措施,促使設計在滿足質量和使用功能的前提下,不超過設計投資并盡可能地實現節約。主要控制的方法包括:優化設計、推廣標準化設計、限額設計和控制設計概預算。工程設計過程管理的目的是控制設計質量,其關鍵是抓好設計任務書編制、設計過程控制、設計成果評審和設計變更控制這四個環節。1、設計任務書編制設計任務書是設計的輸入，要想有好的設計輸出，充分的設計輸入是起點。方案設計階段，設計任務書的輸入主要應包括公司最高領導層的規劃意見、營銷中心提供的產品定位、物業公司和客服部門提供的客戶建議、項目事務部門提供的政府征詢意見、勘測報告,成本管理部門提出的初步成本建議等；初步設計和施工圖設計階段，設計任務書的輸入則主要應包括前面的設計成果、報批過程中獲知的反饋意見、成本管理部門提供的細化成本要求以及項目現場管理部門提供的配套設備的設計要求、其它有關工程的設計總結、設計中心的各專業的技術要求等。在設計的各個階段，設計任務書輸入的重點不太一樣，前者的重心在于政府規劃、產品定位、領導意圖，而后者的重心則在于報批反饋意見、成本要求。由于后續參與設計成果評審的部門基本與提供設計輸入建議的部門一致，因此若此環節將某個部門省略，那么后續的設計評審也將缺乏針對性的效果。一般來說，房地產企業能意識到該環節的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因導致設計輸入不夠充分或設計輸入質量不高，總結下來，主要有以下幾點：⑴時間緊張。為了圖快，為了趕一個好的上市時機，往往工期緊張，留給設計的時間并不多，也因此導致了設計任務書編制匆匆忙忙，包括后續的設計過程控制和設計成果評審都是敷衍了事，一切問題由施工過程中的設計變更和工程簽證來解決。同樣因為工期緊張，也大大影響了其他部門提供資料的質量。

⑵人力資源緊張。匱乏的人才使得很多大家都知道重要的工作卻沒有辦法開展，比如收集客戶信息，了解客戶需求，同時，在精力分散的情況下也降低了工作質量，如設計限額要求的質量可能因為精力不夠而大打折扣。

⑶忽視。在方案設計的設計任務書編制時，忽視了地質勘探報告的重要性，導致后續大量的土方簽證和一系列的設計缺陷；在擴初設計時，忽視了項目部提出的配套設備的設計要求，導致后續土建、配套和景觀的設計矛盾現象。⑷積累經驗不足。成本方面的積累不足導致預算部門難以提供有效的設計限額要求，客戶方面的積累不足導致營銷中心不能提供有效的客戶需求建議等。

2、設計過程控制設計過程的控制是設計意圖得以圖紙化的有力手段。若在設計的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導致設計結果出現不應有的偏差。做好這環節的工作可以從以下幾個方面來考慮：⑴設計任務書交底設計中心各專業負責人需對各階段的設計任務書的內容應對設計單位的進行技術交底,要求設計院充分理解并在以后的設計中貫徹執行。⑵關鍵節點控制。在設計開始實施前，設計中心與主管領導擬定該設計項目的關鍵節點計劃；在關鍵節點，設計中心組織檢查，必要時可組織各部門參與的研討會，同時碰到不確定性問題時應即時的征詢設計中心意見，盡早發現問題，提前解決問題。⑵日常跟蹤。在設計過程中，設計中心各專業負責人應全程跟蹤，及時掌握設計動態，避免設計偏離重心，造成返工現象。⑶過程記錄。在與設計單位的溝通交流中，隨時隨地的做好詳細的過程記錄，便于項目完結后進行統計分析，避免類似問題的復發，也便于對設計單位的考核管理。3、設計成果評審設計成果評審是設計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設計評審是公司對設計單位提供成果的最后一次把關，這一次把關的成敗很大程度決定了后面設計變更和工程簽證的多少，公司應給予高度的重視。做好評審工作可從以下幾點來考慮：⑴評審會的合理組織。由于公司各部門的工作時間異常寶貴，應使評審會的組織科學合理有效。在時間上應充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因導致的缺席；設計方案或施工圖應根據量的大小提前（2-3天）下發評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇公司主管領導擔任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現爭持意見時決策拍板，避免長期爭執影響效率。⑵參與部門充分。一般來說，提供設計輸入的部門以及領導都應參與，核對提供的設計要求或建議是否在設計圖紙中得到體現。必要時，還應邀請外部有關專家參與。⑶參與部門重視。參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業務部門，要避免來了聽聽走人的心態。⑷評審紀要。評審紀要要嚴肅對待以提高部門的重視程度，并且為日后的設計分析總結提供素材和依據。各個評審會都應有詳盡的評審意見記錄，并要求簽字確認。最終的評審成果要提供給設計單位整改落實。4、設計變更控制設計變更可能產生好的影響，如節省成本，產品在功能上更加符合業主的要求，也可能產生不好的影響，如帶來成本的嚴重超出。設計變更的產生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：⑴公司領導要求變更：因領導的換屆導致現有設計風格不符合領導要求，或原有領導基于公司發展的角度要求進行變更等。⑵營銷部門要求變更：產品的功能設計不符合業主的要求或給業主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進行變更。⑶施工單位要求變更：施工單位因材料設備使用問題而提出來的變更，如原有材料設備缺貨要使用替代產品，又比如使用新材料；施工單位發現圖紙設計失誤而提出來的變更，如出現明顯的圖紙錯漏現象。設計變更的控制主要從設計變更發生的次數和每一次設計變更的處理兩個方面進行控制。減少設計變更次數。要想減少設計變更次數，最關鍵的是將風險前移，也就是說將發生設計變更的可能性盡可能的在前面的設計管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設計任務書編制、設計過程控制和設計成果評審三項基本工作。根據筆者經驗，做好該三項工作后，設計變更的次數可以得到一個較好的控制。

嚴格控制設計變更的發生。設計變更發生的控制主要是堅持“先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說來，先從技術上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來，可能會影響施工效率，在此可以適當的給予項目負責人一定設計變更的權限進行操作。

另外，設計單位素質的優劣也是一個不可忽視的環節。目前國內設計單位的設計水平和素質差異較大，一般來說，大型設計院設計水平高，設計質量更為可靠，但價格稍高而且配套服務不能跟上，中小型設計院設計水平偏低，設計質量也相應折扣，但價格稍低而且配套服務質量高。建議房地產企業根據自身資源情況選擇合理的設計單位，不要盲目的追求大型設計院，也不要一味的追求節約成本。二、工程設計過程投資控制的中心思想是采取預控措施,促使設計在滿足質量和使用功能的前提下,不超過設計投資并盡可能地實現節約。主要控制的方法包括:優化設計、推廣標準化設計、限額設計和控制設計概預算。優化設計方案建設項目工程設計的質量和水平,對建設項目投制控制有決定性的影響。通常采用方案設計競選和工程設計招標的方式來獲得優秀的方案設計和選擇優秀的工程設計單位,其目的是促使工程設計單位為實現確定的建設項目功能目標、質量目標、工期控制目標、投制控制目標和效益目標,采用先進技術、降低工程造價、提高投資效益。優化設計是在工程實施前設計階段,在保證使用功能和使用壽命的前提下,從設計規范、技術標準、安全度與設計方法等方面,對結構形式、結構材料或工藝設備配套等進行系統分析、優化,降低工程造價的設計。采取的主要控制措施有:⑴通過組織措施鼓勵設計人員多方案設計比較,優化設計。⑵初步設計之前采取設計方案競選。⑶工程設計招標。推廣標準化設計標準化設計又稱通用設計,是工程建設標準化的組成部分。各種工程建設的構件、配件、零部件、通用建筑物、構筑物、公用設施等,只要有條件的,都應該實施標準化設計。廣泛采用標準化設計,可以節省設計力量,縮短設計周期,加快設計圖紙的提供速度,可以提高勞動生產率,加快工程建設進度。推行限額設計限額設計的基本含義是根據已審定的可行性研究及其投資估算來控制初步設計,根據審定初步設計來控制施工圖設計。限額設計還有一層含義,是將工程設計投資控制總額按單項工程、單位工程、分項分部工程,或按專業進行細分,在保證達到使用功能的前提下,按照分配的投資(造價)限額來進行設計,以保證建設項目總投資控制在限額之內。實現限額設計,必須堅持尊重科學、實事求是和精心設計的原則,確保工程設計的科學性、適用性和經濟合理性,限額設計的基本要求是:⑴要貫穿工程設計的各個階段,從可行性研究、初步設計、施工圖設計都要有明確的限額目標。⑵要嚴格控制設計變更,并把設計變更盡可能控制在工程設計階段,并在變更設計時必須做到先算帳后變更,使工程造價得到嚴格、有效的控制。⑶在限額設計中,應采用同一造價指標進行各階段、各專業的造價限額分配,即以編制投資估算或初步設計概算時采用的造價依據作為統一的限額設計依據,盡可能避免價格變動對限額設計的影響。⑷建立限額設計的各級經濟責任制,實施誰設計,誰負責;誰報價,誰負責。另外要求設計單位進行自我控制:⑴認真研究、合理確定設計規模、設計標準、設計原則、準確使用設計基礎資料。⑵重視各專業設計的規模、標準、工程數量與概算指標等方面的控制。⑶重視對施工方法、工藝、施工組織設計,合理分析確定概算基礎資料。⑷在實施階段自我控制設計變更和優化處理方案。⑸實現對投資限額的控制和管理,防止設計深度不夠、設計標準選用不當的問題和層層加大安全系數的傾向。初步設計投資概算控制初步設計投資概算是建設項目投資控制與考核的基準線,采用對比分析法、查詢法和詳細審查等方式對其控制,主要內容包括:⑴設計概算的編制依據、編制方法、編制深度。⑵設計概算的項目、規模、建設標準、配套工程投資。⑶項目工程量是否根據初步設計圖、工程量計算規則和施工組織設計的要求計算,檢查多算、重算和漏算。⑷分析采用的定額水平與合理性。⑸調查人工、材料、資源供應等基礎價格的合理性,施工方法和施工機械設備是否符合施工規化的要求,取費標準的合理性。⑹工程設備規格、數量與配置是否符合工藝設計要求,價格是否真實。⑺單價分析的組成與計算程序方法是否符合現行規定。⑻概算項目的編制內容、編制水平、靜態投資、分年投資、總投資。⑼技術經濟指標水平。⑽檢查經濟效益分析。施工圖設計投資控制⑴審查工程量。重點是審查建設項目工程數量的計算是否符合<<建設工程工程量清單計價規范>>,相比初步設計有無重大變化。⑵審查設備、材料。設備、材料數量的變化與原因,價格是否符合工程所在地的真實價格及價格水平,設備、材料的原價確定方法是否正確。鼓勵措施對設計階段投資實施有效控制,關鍵在于專業技術人員通過技術上來解決問題。⑴鼓勵、促進專業設計人員做好方案選擇,要把競爭機制引入到工程設計中去,實行工程設計