淺析綠色物業管理隨著社會的不斷進步，經濟發展與環境保護之間的矛盾越發突出，產品綠色革命已成為國際潮流，而綠色住宅已經成為當今住宅業發展的趨勢。主要體現在建筑的規劃、設計、施工、運行、維護和拆除或再使用的全壽命過程中，考慮保護資源和生態環境，減少污染，以實現社會總體效益的最大化。推行綠色物業管理也就成為當前住宅業發展的一種必然結果。倡導綠色物業管理概念，正是基于綠色住宅的興建和業主對于綠色消費的需求。它的提出不但反映了人們對于居住環境的要求，同時物業管理也逐步由單向管理型向社會經濟環境等綜合管理效益型轉變，物業管理模式也正朝著綠色物業管理發展。〔關鍵詞〕綠色物業;衡量標準;環境管理一、住宅建筑與環境隨著城市化水平的提高以及房地產業的興起，大量物業的竣工對資源消耗和生態環境產生負面影響。建筑占據大量土地資源和自然空間，傳統建筑產業粗放、污染的生產工藝影響了自然水文狀態和空氣質量，并產生大量的廢棄物，目前我國建材生產、建筑活動造成的污染約占全部污染的３４％，對環境產生重大的負面影響。當前，全社會的環保意識不斷增強，營造綠色物業、健康住宅，為子孫后代承擔義務，正成為越來越多的開發商、建筑師追求的目標。人們不但注重單體建筑的質量，也關注物業小區的環境；不但注重結構安全，也關注室內空氣質量；不但注重材料的堅固耐久和價格低廉，也關注材料消耗對環境和能源的影響。目前的房地產市場上，“綠色”概念已成為新賣點。環保型、生態型的綠色住宅或綠色住宅區的概念頻頻推出。綠色景觀、綠色裝修、綠色電梯等新概念疊出，開發商和消費者對綠色物業的關注與追求，折射出新的物業消費需求趨勢，體現了進入21世紀房地產市場發展對物業消費的“優化”要求。2001年南京白下區在全區率先推行“綠色物業管理”。該區把全區70多個物管小區劃分為五個片區，從環境、服務、文化三個方面提出了管理目標，并經常組織現場觀摩學習。二、綠色物業內涵的界定與傳統物業相比,在房地產開發中的綠色物業一般應該具有如下內涵：“綠色”首先是一個人文的概念。對綠色的追求反映出物業消費由追求數量到關注質量的消費水平的階段性提升,體現的是一種文化品位和道德素養,是一種健康的物業消費觀念,是拋開急功近利的浮躁后的寧靜,是人類因漠視自然而受到懲罰后感悟到的親近自然的需求,體現出人對自然的尊重。在“以人為本”的前提下,追求人與自然的和諧共生。通過綠色觀念營造出既與自然融合又屬于自己的一方居住空間。其次,“綠色”的內涵不是僅指顏色和外在景觀,也不是簡單意義上的反璞歸真和崇尚原生態,房地產的開發和消費都不能為綠色而綠色,靠山近樹臨水并不是綠色物業的全部含義。綠色物業是應用現代的科技手段和先進的文化理念為居住者提供的符合人性的健康居住環境,綠色的表現形式可以多種多樣,其核心體現的是人與自然的關系,也不能用物業價格的高低來簡單衡量。最后,綠色物業是一個多項指標的組合體,而且有較高的科技含量。在面對不同的消費群體和市場定位時,其技術含量應該有所區別。綠色物業的開發建設必然伴隨著現代科技的應用,包括節約用地、合理規劃平面和空間、節水、節能和使用可再生能源、注重生態環境、遠離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災能力等多項指標,在經濟、技術、自然等多方面符合社會的可持續發展的要求。三、綠色物業的衡量標準和基本要求(一)綠色物業的衡量標準綠色物業在建筑設計時,要吸收建筑學、生態學、生物學等多方面的科技成果,在設計上考慮多重物質因素和精神因素設計而成,使物質資源在物業使用過程中能夠有序的循環轉換,并與自然和生態相平衡,獲得一個高效、低耗、無廢物、無污染、舒適自然、便利生活;在價格性能比方面均好的居住空間。其基本的衡量標準是：1在生理生態方面有廣泛的開敞性；2采用的是無害、無污、可以自然降解的環保型建筑材料;3按生態經濟開放式閉、合循環的原理作無廢無污的生態工程沒計；4有合理的立體綠化,能有利于保護、穩定周邊地域的生態；5利用了清潔能源,能降解住宅運轉的能耗,提高自養水平；6富有生態文化及藝術內涵。(二)綠色物業除須具備傳統物業遮風避雨、通風采光等基本功能外,還要具備協調環境、保護生態的特殊功能。因此,綠色物業的建造應遵循生態學原理,體現可持續發展的原則,在規劃設計、營建方式、選材用料方面按區別于傳統物業的特定要求進行。根據建設部住宅產業化促進中心正在研究制定的有關綠色生態住宅小區的技術導則,綠色住宅大致應滿足如下一些要求(見表1):表1綠色住宅的基本要求項目要求能源系統對常規能源進行分分析優化;對住宅圍護護結構和供熱熱、空調系統統進行節能設設計,節能達50%以上;鼓勵采用新新能源和綠色色能源。水環境系統室外設立中水系統統和雨水收集集系統;供水設施宜宜是節水節能能型;推廣節水器器具;在有需要的的地方可同步步規劃設計管管道直飲水系系統。氣環境系統室外聲環境質量達達到二級標準準;室內自然通通風,衛生間有換換氣設施,廚房有煙氣氣集中排放系系統,達到居室內內空氣質量標標準。聲環境系統室外聲環境設計應應使日間聲小小于50分貝,夜間聲小于40分貝;采用隔音降降噪措施使室室內日間噪音音小于35分貝,夜間小于30分貝。光環境系統住區內防止光污染染;公共場所采采用節能燈;居室保證日日照時間。熱環境系統住宅圍護結構有一一定的熱工性性能和保溫隔隔熱性能以保保證冬季供暖暖室內溫度達達到20℃-24℃,夏季空調室室內適宜溫度度22℃-27℃;供暖、空調調應采用清潔潔能源,鼓勵采用不不破壞大氣環環境的循環工工質。綠化系統區內綠化應具備生生態環境功能能、休閑活動動功能、景觀觀文化功能。廢棄物處理系統生活垃圾全部袋裝裝,密閉容器存存放;實行分類收收集,收集率100%,分類率50%以上。綠色建材系統3Ｒ材料使用量比例例達到30%;拆除時材料料總回收率達達到40%;應選用無毒毒、無害、無無污、無放射射性、無揮發發性,有益健康的的材料;應采用已取取得國家環境境標志認可委委員會批準并并被授予環境境標志的建筑筑材料和產品品。四、綠色物業管理體現人本思想，推行人性化管理“綠色物業管理”的特征之一是：尊重人，因此要大力推行“人性化管理”。我們在長期的物業管理實踐中，一貫強調“以人為本”和“業主至上”的指導思想。采用多種綠色方式營造一個生態住宅與自然景觀、社會文化相融合的環境。因此，我們首先要關心業主和住戶不同層次的需求，維護他們的切身利益；還要把員工看成是企業興旺之本，關心他們的工作、生活、學習和進步，選賢任能，唯才是舉。其次，在小區環境的維護和建設中，融入人文思想和人性因素，一切圍繞人來做文章。再次，把業主和住戶都看成是一個大家庭的成員，把“家庭式的關懷”送到家家戶戶。第四，塑造具有現代文明特征的社區精神，在人與人之間，在管理與服務之間，在小區的每一個角落，營造個人心情舒暢、鄰里和睦相處、社區情舒暢，鄰里和睦相處，社區生活活潑的氛圍，確保小區長治久安、業主安居樂業。提供尊重人的“零干擾服務”，其具體內容體現在：尊重業主的隱私權和最大程度上方便業主，實施“零干擾服務”。首先對業主的需求做深入細致、全面系統的調查，提供即時服務，即成立一支招之即來、來之能干、干之則好的應急服務隊和一支24小時快速維修隊，保證業主隨叫隨到，及時為業主提供服務和幫助。而當業主沒有服務要求時，我們就要實行“隱性管理”，盡量不干擾業主的生活自由。這二者的結合則為“零干擾”服務。例如物業管理公司只在固定執勤崗位安排穿著職業制服的安全管理員值勤，而其他保安員一律身著統一便服在小區巡視。再如，不在業主和住戶上下班人流高峰期間安排保潔工作，盡量把清潔工作安排在人流稀少時進行。提供全方位的特色服務，滿足不同層次的需求物業管理公司為滿足不同業主的需要，應盡量提供多樣化的特約服務，如家政服務的“貼心管家”、照顧兒童的“四點半學校”等。我們將根據業主、住戶的文化素質、職業特征、發展目標、風俗習慣、個人愛好、年齡層次、家庭結構和消費需求等特點，細分用戶、細分愛好、細分項目，提供全方位、多層次、個性化的特色服務，在滿足群體需求、一般需求的同時，盡可能滿足業主的個體需求和特殊需求。最后,綠色物業是一個多項指標的組合體,而且有較高的科技含量。在面對不同的消費群體和市場定位時,其技術含量應該有所區別。綠色物業的開發建設必然伴隨著現代科技的應用,包括節約用地、合理規劃平面和空間、節水、節能和使用可再生能源、注重生態環境、遠離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災能力等多項指標,在經濟、技術、自然等多方面符合社會的可持續發展的要求。五、綠色物業管理的實施綠色物業管理理念的宣傳階段首先，在物業銷售階段積極宣傳綠色物業管理理念，樹立企業的“綠色品牌”。如1999年上海著名樓盤錦秋加州花園的錦秋物業管理（上海）有限公司，就接受了國際權威認證機構SGS的現場審核，并順利通過了ISO9002和ISOl4001認證，成為全國首家綠色物業管理公司。具體做法為：早期介入的物業管理公司與業主簽訂環境保護承諾書，承諾書中不僅對物業管理公司自身的環保義務提出要求，同時也要求業主入住后遵守小區的環境保護準則。通過多種形式對購房者進行“綠色家園”、“綠色住宅”、“綠色消費”等方面的宣傳，培養居民良好的綠色意識。其次，在規劃、施工階段向開發商及業主推行綠色管理。要求開發商把保護環境、節約能源放在重要位置上，以達到高舒適度低能耗為設計目標。物業管理公司可以向房地產開發商推薦或建議使用綠色建材，裝修材料，或按照國家有關標準向業主提出創建“綠色住宅”的要求，或就規劃、設計等方面提出相應的措施和標準等。再次，在物業管理實施階段，要遵循“以人為本”的基本原則，積極宣傳綠色物業管理理念。包括：建立“創綠”管理機構；制定“創綠”制度；制定綠色社區環保準則；定期舉辦綠色消費、環境教育及宣傳活動。綠色物業管理模式的應用階段１．分類處理垃圾。垃圾大體可分兩類，一是生活垃圾，二是“工業”垃圾（主要是固體廢物，包括室內二次裝修施工的垃圾等）。垃圾處理必須遵循“無害化、減量化、資源化”的原則，并做到垃圾分類袋裝化，減少垃圾運出的污染。２．控制空氣質量，提高大氣潔凈度。現代物業應該取消燃煤和燃油式取暖及炊事設備，降低煤灰、一氧化碳、二氧化硫、油煙的排放量，改用液化氣作燃料；提倡使用無鉛汽油。同時，在車道兩旁設置綠化帶以隔離汽車尾氣，選擇種植對汽車尾氣有吸收轉化功能的植被和樹種。３．雨水、污水的排放、處理和再利用。就近建立景觀水池和污水處理站，或利用原有市政設施將雨水污水進行處理，變廢為寶，使雨水污水成為物業區域內的再生水資源，用于沖洗道路、澆灌綠地、沖洗汽車等。這樣，既可減少污染又可節約水資源。４、噪聲控制。與物業管理有關的噪聲源主要有：車輛交通噪聲、建筑施工噪聲和社會生活噪聲等。對于車輛交通噪聲，要充分考慮人車分流管理并限制車輛速度，同時禁止車輛在小區鳴笛。對于建筑施工噪聲，要禁止在夜間從事施工作業，要有限控制裝修施工時間。５．建立生態綠化系統，美化物業環境。根據不同物業的地理、建筑以及所處的氣候特征，設置相宜綠地的綠化帶，建立生態綠化系統，真正使人與自然達到完美和諧的統一。綠地和綠化帶不僅能美化環境，更重要的是保護環境。養護好、利用好生態綠化系統，是物業管理人員的神圣職責。６．加大科技投入，促進和物業有關的高科技產品的使用。通訊網絡入戶和各種信息聯網，為用戶提供