物業公司對業主的安全保障義務研究的論文原文張玲內容摘要隨著城市化進程的不斷加快，住宅小區隨之發展壯大，從而帶動了物業服務行業的快速發展，但與此同時業主與物業公司的糾紛和爭端日益增多，其中業主人身、財產遭受損害的問題最為突出，主要是由于物業公司未盡到安全保障義務造成的。對此，本文從物業公司對業主的安全保障義務出發，就其現在狀況進行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業主和物業公司的糾紛提供幫助。本文關鍵詞語物業公司業主安全保障義務作者簡介：張玲，新疆維吾爾自治區喀什市人民法院。中圖分類號：d920.4文獻標識碼：a文章編號：1009-0592〔2013〕08-076-02物業管理起源于英國，因其行之有效的物業管理措施發展至全球。近年來，隨著我們國家房地產行業突飛猛進的發展，物業公司憑借其周到、高效的服務成為業主管理住宅的首選對象，但是隨之產生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問題，為社會穩定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業主和物業公司間的糾紛亟不可待。一、物業公司對業主的安全保障義務闡述〔一〕含義所謂物業公司的安全保障義務是指物業公司應履行合同所列條款的義務，在合理限度內切實保障業主的人身財產安全，并根據相關規定，對規定區域進行消防管理以及小區治安的維護。〔二〕性質當前對于物業公司安全保障義務的性質尚無定論，主要存在約定義務、合同附隨義務、法定義務、注意義務等幾種觀點，筆者認為將安全保障義務歸為法定義務較為妥當，依據是〔消費者權益保護法〕等諸多法律中直接或間接的規定了安全保障義務的部分內容，如果違反其中的義務規定，就意味著要承擔侵權責任。11665.所以它符合我們國家的法律模式，更利于保障業主的合法權益。〔三〕內容1.保障設施設備安全的義務，是指物業公司要負責管理區域內一切設施設備的安全性，若因管理工作不當損害了業主的人身、財產安全，就要承擔相應的責任。對設備設施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時向業主反映電梯等危險性設施的真實情況，制定科學、合理的解決措施，避免問題的發生。2.對侵權行為的防范與制止義務，這項義務是針對管理區域的安全性而言的，督促物業公司應加強防范，及時制止犯罪分子實施的有損業主人身、財產安全的不法行為，否則應按規定承擔相應的責任。該項義務要求物業公司設置和維護安全防范措施正常運作，如門禁、監控、報警系統等，同時強化執勤、巡邏力度，以維護小區秩序和安全。內容摘要隨著城市化進程的不斷加快，住宅小區隨之發展壯大，從而帶動了物業服務行業的快速發展，但與此同時業主與物業公司的糾紛和爭端日益增多，其中業主人身、財產遭受損害的問題最為突出，主要是由于物業公司未盡到安全保障義務造成的。對此，本文從物業公司對業主的安全保障義務出發，就其現在狀況進行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業主和物業公司的糾紛提供幫助。本文關鍵詞語物業公司業主安全保障義務作者簡介：張玲，新疆維吾爾自治區喀什市人民法院。中圖分類號：d920.4文獻標識碼：a文章編號：1009-0592〔2013〕08-076-02物業管理起源于英國，因其行之有效的物業管理措施發展至全球。近年來，隨著我們國家房地產行業突飛猛進的發展，物業公司憑借其周到、高效的服務成為業主管理住宅的首選對象，但是隨之產生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問題，為社會穩定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業主和物業公司間的糾紛亟不可待。一、物業公司對業主的安全保障義務闡述〔一〕含義所謂物業公司的安全保障義務是指物業公司應履行合同所列條款的義務，在合理限度內切實保障業主的人身財產安全，并根據相關規定，對規定區域進行消防管理以及小區治安的維護。〔二〕性質當前對于物業公司安全保障義務的性質尚無定論，主要存在約定義務、合同附隨義務、法定義務、注意義務等幾種觀點，筆者認為將安全保障義務歸為法定義務較為妥當，依據是〔消費者權益保護法〕等諸多法律中直接或間接的規定了安全保障義務的部分內容，如果違反其中的義務規定，就意味著要承擔侵權責任。所以它符合我們國家的法律模式，更利于保障業主的合法權益。〔三〕內容1.保障設施設備安全的義務，是指物業公司要負責管理區域內一切設施設備的安全性，若因管理工作不當損害了業主的人身、財產安全，就要承擔相應的責任。對設備設施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時向業主反映電梯等危險性設施的真實情況，制定科學、合理的解決措施，避免問題的發生。2.對侵權行為的防范與制止義務，這項義務是針對管理區域的安全性而言的，督促物業公司應加強防范，及時制止犯罪分子實施的有損業主人身、財產安全的不法行為，否則應按規定承擔相應的責任。該項義務要求物業公司設置和維護安全防范措施正常運作，如門禁、監控、報警系統等，同時強化執勤、巡邏力度，以維護小區秩序和安全。二、物業公司違反安全保障義務的行為分析〔一〕物業公司違反安全保障義務的行為認定1.存在違反安全保障義務的行為具體包括兩種表現形式，一是在特定情況下，物業公司應遵循法律或合同要求實施相應的行為，但是并未實施；二是實施了法律禁止的違法行為。2.存在損害事實，業主人身或財產遭受損害的事實也是物業公司承擔責任的前提，也就是說沒有損害就沒有賠償，如房屋、動產等財產的損害，以及聲譽、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實。3.存在因果關系，是指物業公司的違反安全保障義務的行為與損害事實之間存在因果關系，其中因果關系又被分為直接和間接原因，前者是物業公司因自身的作為和不作為直接導致損害事實的發生，后者是因義務落實不到位導致第三人侵犯了業主的合法權利，產生了損害事實。4.存在過錯，筆者認為錯誤的認定包括下述幾點，首先是是否采取了有效的防范措施，物業公司應根據相關要求和需要，科學、合理的設計和布置防范措施，并保證其處于良好的運行狀態；然后是管理工作是否到位，特別是對可疑人員的關注，必要的情況下可以對其進行身份認定和盤查；最后是針對侵害行為是否采取了果斷、勇敢的制止措施，物業公司應加強巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時發現可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權行為，避免危險事件的發生或將危險程度降到最低。如果物業公司未做到上述要求造成業主權益受損的，就應被列為過錯。如2007年發生在北京市方莊小區的案例，該小區的物業公司為防止居民踐踏綠地，設置了鋼筋護欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長達十幾公分，導致11歲女孩在攀爬時被尖端刺傷，被確診為“有胸銳器貫通傷〞，最終法院認定：該物業公司在設置護欄時忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應承擔部分賠償責任。在這個案例中，物業公司設置的護欄存在安全隱患，既違反了安全保障義務中的相關規定，存在過錯，也是損害事實的原因，造成女孩受傷則是損害事實的體現。〔二〕物業公司違反安全保障義務的常見類型分析1.因物業公司自身原因直接導致的損害事實。這種情況是指物業公司因不能按規定履行安全保障義務直接導致業主的合法權益受到損害理應承擔相應的賠償責任。如2011年深圳市鹿鳴小區的李女士在使用小區內的公共健身器材時，因部件活動器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業公司安全防范措施不到位引發的事故，因此法院判決其承擔相應的責任。2.由業主和物業公司共同導致的損害事實。如果損害事實是由業主和物業公司雙方過錯共同造成的，此時單純的追究物業公司的責任就有失公平了，應該由雙方承擔相應范圍內的責任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業公司未盡到安全保障義務，另一方面則是家長未盡到監護義務，因此法院判決物業公司承擔部分責任。3.由第三者侵權導致的損害事實。因物業公司工作疏漏使犯罪分子有機可乘，增加了損害事實的發生幾率，或者擴大了損害程度和范圍，導致業主權益受損，應該追究侵害者的法律責任，同時物業公司也要承擔合理的補充責任，以此維護業主的合法權益。如上海海濱花園的物業人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進入小區，并對某業主行兇，但是物業人員在接到業主的報警后，既未及時派出安保人員，也未向公安機關報案，致使業主被殺，法院最終判決物業公司承擔賠償責任。二、物業公司違反安全保障義務的行為分析〔一〕物業公司違反安全保障義務的行為認定1.存在違反安全保障義務的行為具體包括兩種表現形式，一是在特定情況下，物業公司應遵循法律或合同要求實施相應的行為，但是并未實施；二是實施了法律禁止的違法行為。2.存在損害事實，業主人身或財產遭受損害的事實也是物業公司承擔責任的前提，也就是說沒有損害就沒有賠償，如房屋、動產等財產的損害，以及聲譽、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實。3.存在因果關系，是指物業公司的違反安全保障義務的行為與損害事實之間存在因果關系，其中因果關系又被分為直接和間接原因，前者是物業公司因自身的作為和不作為直接導致損害事實的發生，后者是因義務落實不到位導致第三人侵犯了業主的合法權利，產生了損害事實。4.存在過錯，筆者認為錯誤的認定包括下述幾點，首先是是否采取了有效的防范措施，物業公司應根據相關要求和需要，科學、合理的設計和布置防范措施，并保證其處于良好的運行狀態；然后是管理工作是否到位，特別是對可疑人員的關注，必要的情況下可以對其進行身份認定和盤查；最后是針對侵害行為是否采取了果斷、勇敢的制止措施，物業公司應加強巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時發現可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權行為，避免危險事件的發生或將危險程度降到最低。如果物業公司未做到上述要求造成業主權益受損的，就應被列為過錯。如2007年發生在北京市方莊小區的案例，該小區的物業公司為防止居民踐踏綠地，設置了鋼筋護欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長達十幾公分，導致11歲女孩在攀爬時被尖端刺傷，被確診為“有胸銳器貫通傷〞，最終法院認定：該物業公司在設置護欄時忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應承擔部分賠償責任。在這個案例中，物業公司設置的護欄存在安全隱患，既違反了安全保障義務中的相關規定，存在過錯，也是損害事實的原因，造成女孩受傷則是損害事實的體現。〔二〕物業公司違反安全保障義務的常見類型分析1.因物業公司自身原因直接導致的損害事實。這種情況是指物業公司因不能按規定履行安全保障義務直接導致業主的合法權益受到損害理應承擔相應的賠償責任。如2011年深圳市鹿鳴小區的李女士在使用小區內的公共健身器材時，因部件活動器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業公司安全防范措施不到位引發的事故，因此法院判決其承擔相應的責任。2.由業主和物業公司共同導致的損害事實。如果損害事實是由業主和物業公司雙方過錯共同造成的，此時單純的追究物業公司的責任就有失公平了，應該由雙方承擔相應范圍內的責任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業公司未盡到安全保障義務，另一方面則是家長未盡到監護義務，因此法院判決物業公司承擔部分責任。3.由第三者侵權導致的損害事實。因物業公司工作疏漏使犯罪分子有機可乘，增加了損害事實的發生幾率，或者擴大了損害程度和范圍，導致業主權益受損，應該追究侵害者的法律責任，同時物業公司也要承擔合理的補充責任，以此維護業主的合法權益。如上海海濱花園的物業人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進入小區，并對某業主行兇，但是物業人員在接到業主的報警后，既未及時派出安保人員，也未向公安機關報案，致使業主被殺，法院最終判決物業公司承擔賠償責任。其實上述分類中還涉及了物業公司違反安全保障義務應承擔的責任形式，即直接賠償責任和補充賠償責任。〔三〕業主范圍的界定業主是物業公司的安保服務主體，當物業公司沒有能履行安全保障義務造成業主人身、財產遭受損害時，業主依法享有向其提出賠償的權利，但是我們國家對業主的范圍界定還存在不合理之處，〔物業管理條例〕中明確規定，“房屋的所有權人為業主〞，顯然這具有一定的局限性，因為當下社會的房屋所有權人往往將房屋委托給他人，從中收取相應的對價，同時當前我們國家的大部分住房是由公房改制而來的，住戶是以承租人的身份居住的。因此我們國家應進一步完善相關法律法規，如借鑒我們國家臺灣地區以“住戶〞界定業主的范圍。三、近年來業主與物業公司糾紛不斷的原因分析〔一〕相關法律法規尚不完善我們國家針對物業行業的法律條例明顯缺失，而且相關規定較為籠統，缺乏行之有效的具體規定，致使物業公司在實際管理中往往憑主觀意識和自身經驗行事，摸石頭過河的情況較為普遍。如某小區四樓的王小姐因家中漏水反映到物業，然后發現三樓業主張先生不在家，為盡快解決漏水問題，物業強行進入張先生家，致使張先生與物業發生糾紛，那么在緊急情況下，物業私闖民宅是否屬于侵權行為，以及其判斷標準等法律并未作明確規定。〔二〕安全保障義務解釋與歸責不明雖然我們國家法律規定了物業公司應該履行安全保障義務，與業主簽訂的合同中也對這項義務作了注解，但是從實施效果來看，這兩者約束機制對義務的闡述比較表面化，對其規定和歸責也不明確，如某小區徐先生遵循了物業規定沒有安裝防盜窗，在沒有關窗的情況下家中財物被盜，此時的責任到底應由誰承擔，讓人模棱兩可，最終導致糾紛不斷發生。〔三〕物業公司的實權有待增強雖然〔物業管理條例〕中規定了在物業管理區域發生安全事故的情況下，物業公司具有及時采取有效措施的權利，但是這項規定過于寬泛和形式化，導致其在緊急事件面前，往往不能也不敢積極采取處理問題的應對措施，如某小區的業主被三名犯罪分子捅傷，但安保人員只是給予了言語上的警告，但因缺乏實際權利不敢采取制止行為，發現業主危在旦夕時才不得已出手，最終業主因失血過多死亡。〔四〕物業人員素質較低從我們生活中就可以發現，物業人員的素質亟待加強，如59歲的王女士途徑小區內的一條道路時，由于路面較滑導致摔傷骨折，其家屬要求物業公司賠償，物業人員卻出言不遜，說老人走路不長眼睛與物管無關，導致矛盾升級。這是因為大部分物業人員并未接受過專業培訓，缺乏服務意識和責任感，服務技能和服務質量更是不容樂觀，在爭端和糾紛面前，他們不但不能妥善的予以化解，反而常常激化雙方的矛盾，甚至有的保安人員監守自盜。四、完善物業公司安全保障義務的控制對策〔一〕明確物業公司的性質優化、深化，并明確其性質、內容，規定業主的范圍，以及物業公司的服務范圍、承擔責任的方式和范圍，并制定切實有效的具體措施，如推行過錯推定的規則原則，制定收費標準、解決糾紛的手段和途徑等，使真正適用于現實中的物業管理工作。〔二〕提高合同的可行性和操作性物業管理合同是業主切實享受安全保障服務的另一重要保障，因此應遵循〔合同法〕，參考〔物業管理條例〕，明確不同階段物業公司和業主的權利義務關系，量化和細化合同條款，特別是對實施難度較大的條款一定要慎重考慮，以免日后因履行義務不當引發矛盾。〔三〕完善管理制度，加強日常管理物業管理者應借鑒先進的管理理念和經驗，完善管理制度，并在實踐中給予不斷的調整和優化，尤其是要強化日常管理，定期對區域內的設施進行檢查，及時發現問題，解決問題，做到防微杜漸，同時加強巡邏力度，將安全隱患扼殺在搖籃中。〔四〕賦予物業公司適當的權利權利