第三章物業管理企業一、物業管理企業的性質

（一）物業管理企業的概念依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。（1）物業管理企業必須依法設立。物業管理企業是按社會化、專業化、企業化、經營型的要求，并按照國家規定的法定程序建立起來的企業。同時要向物業管理行業資質管理部門申請取得一定的資質后，才能從事物業管理服務活動。（2）物業管理企業必須是獨立的法人企業。享有獨立民事權利和承擔民事義務的經濟組織。這類組織能夠自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的運行機制，是一個獨立核算的經濟實體。（3）物業管理企業是從事物業管理服務活動的企業。物業管理企業的根本任務就是提供物業管理服務。

物業管理條例第32條

（二）物業管理企業的性質

物業管理企業的性質是由物業管理的性質決定的。物業管理具有服務性，因而物業管理企業也就屬于服務型企業。物業管理企業向社會提供的是服務產品，屬于第三產業的范疇。物業管理企業的主要職能是通過對物業的管理和提供的服務，為業主和用戶創造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環境。物業管理企業從事的活動屬于一種經營活動，主要是通過對物業的維修養護、清潔衛生以及直接為業主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。從本質上說，物業管理企業向社會提供的是服務產品。

二、物業管理企業的種類

（1）物業管理企業按業務性質：可以劃分為管理服務型物業管理企業、管理型物業管理企業和租賃經營型物業管理企業。

（2）物業管理企業按建立形式：可以劃分為獨立型物業管理企業和派生型物業管理企業。獨立型物業管理企業是指由社會上獨立的個人或組織組建，通過市場競爭取得物業管理服務項目的物業管理企業。這類企業按社會化、專業化、企業化、經營型要求組建，其獨立性強，有較強的市場競爭意識。派生型物業管理企業是指房地產開發企業或企事業單位為了管理自己開發或自己投資的物業而組建的物業管理企業。

（3）按股東出資形式劃分：由于現行法律法規規定，從事物業管理服務的企業必須是公司型企業。因此，物業管理企業按組織形式，可以劃分為有限責任公司和股份有限公司。

（4）按投資主體劃分：物業管理企業按投資主體，可以劃分為全民物業管理企業、集體企業、三資企業、私營企業、混合企業等。公司法三、物業管理企業的權利與義務

1、物業管理企業的權利

（1）有權根據物業服務合同的約定，實施物業管理服務；（2）有權根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度；（3）有權依照物業服務合同和有關規定收取物業服務費用。（4）有權要求業主委員會協助管理；（5）有權制止違反本轄區物業管理制度的行為；（6）有權根據物業服務合同的約定選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理和服務；（7）可以實行多種經營，以其收益補充管理經費之不足。《物業管理條例》有規定2、物業管理企業的義務

（1）履行物業服務合同，依法經營。物業服務合同中規定的物業管理企業的義務，物業管理企業應全面履行；（2）接受業主和業主委員會的監督；（3）重大的管理措施應提交業主委員會審議，并經業主委員會認可。物業管理的重大措施，涉及到全體業主的切身利益，物業管理企業無權自行決定；（4）接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及物業所在地人民政府的監督指導；（5）發現違法行為應及時向有關行政管理機關報告。《物業管理條例》第36條等有規定四、物業管理企業的設立條件

作為必須具有法人資格的物業管理企業，應當根據《中華人民共和國公司法》的規定執行，并依照《中華人民共和國企業法人登記管理條例》、《中華人民共和國企業法人登記管理條例實施細則》和《物業管理條例》的有關規定辦理注冊登記手續。一般說來，物業管理企業在辦理注冊登記手續時，應具備以下條件：1、有符合法定人數的股東2、有法定最低限額的注冊資本3、有股東共同制定的公司章程4、有公司名稱5、有固定的生產經營場所和必要的經營條件6、其他條件《公司法》第23、24、25條等有規定五、物業管理公司的設立程序

1、向上級主管部門提出設立物業管理公司的申請2、全體股東共同制定公司章程3、申請驗資4、公司名稱預先核準申請5、物業管理公司的申報資料6、確立物業管理公司的組織機構7、物業管理公司的設立登記六、物業管理企業資質管理

1、含義物業管理企業的資質管理是行業歸口管理，是對企業經營規模、能力和能承擔業務的資質管理。

2、目的

加強對不同規模、不同經營能力、不同性質、不同隸屬關系、不同所有制形式的物業管理企業的管理，促進物業管理的發展。

3、相關規定

管理部門

未取得資質證書的，不得從事物業管理業務。

七、資質等級1、資質一級企業2、資質二級企業3、資質三級企業八、資質等級審批1、新設立物業管理企業的資質審批2、資質等級審批應提交的材料3、物業管理企業資質審批見資質管理辦法第5條見資質管理辦法第6、9、4條九、日常資質管理

1、物業管理企業承擔業務的管理（見資質管理第8條）2、物業管理企業資質動態管理（見資質管理第11、14、15、16、17、18、19條）

3、年檢制度

注意：資質等級升級應依次逐級上升，不得越級升級。十、物業管理公司的組織機構（見《公司法》）1、有限責任公司2、股份有限公司3、監事會十一、物業管理公司內部組織機構設置

物業管理公司的經營管理服務主要由職能管理機構實施。按照統一指揮，分級管理的原則和直線職能制組織結構的特點，物業管理企業一般可設置以下機構：

1、總經理室總經理室是物業管理企業的行政指揮、調度、決策中心，實行總經理負責制的總經理是最高一級的指揮決策者。總經理對公司負全面的責任，對公司的一切重大問題做出最后決策，負責布置和協調各部門經理的工作。總經理室一般設總經理一名，副總經理若干名。副總經理是總經理的助手，在總經理的領導下全面處理分管工作，重大問題報請總經理（或經理例會）處理，及時報告分管工作，提出重大問題的處理意見，完成經理或經理例會安排的其他工作。

2、辦公室辦公室是總經理領導下的綜合管理部門，負責行政、人事、檔案文件管理、協調和監督檢查公司各部門的工作。一方面要負責招聘和培訓各級員工，保持工作人員良好的素質和職業道德。另一方面要減少冗員，使企業員工各司其職。

3、財務部財務部在總經理的領導下，參與企業的經營管理，做好資金運作的日常工作，負責管理服務費的收繳，費用支出，做好財會賬冊、報表，繳納稅費，并經常向總經理室報告公司財務情況。財務部一般設會計、出納、票據保管等崗位，可采取一人一崗，或一人多崗、一崗多人的辦法分工負責。

4、管理部

管理部負責物業管理企業規章制度的制定和修改，對物業管理企業下屬各管理處的各項管理工作進行指導和監督，以及外包專業隊伍的選聘。

5、監察部

檢查、監督遵紀守法情況，糾正行業不正之