順德大良金榜項目改造建議書

2010.03第一章總論第一節項目的背景及由來順德位于廣東省的南部，珠江三角洲平原中部，正北方是廣州市，西北方為佛山市中心，東連番禺，北接南海，西鄰新會，南界中山市。由于擁有優越的地理和人文條件，順德歷來就是一個經濟較為發達的地區和外貿出口基地。順德區大良街道金榜居委片區，城市建設的設施完備，人口密集，但居民住房多因歷史原因造成了居住環境差，房屋是危房，道路是市場，迫切要求予以改善。各級政府對本改造項目高度重視和大力支持，審時度勢，及時抓住發展機遇，將改造該區域列入重要議事議程，投資興建一個融商貿、居住于一體的富有現代化氣息的住宅區。金榜居委改造片區，擁有優越的地理位置，良好的人文環境，依山傍水。項目建成后將成為改變大良舊城面貌，提升城市品位，樹立城市形象，提高市民居住質量和改善生活環境的一個標桿工程。第二節項目簡介金榜舊城改造項目隸屬于大良街道金榜居委會，北臨鳳山中路，東靠華蓋山，西鄰大良河、鑒海北路。以周邊市政道路和山體邊線為邊界，規劃及改造總面積約500畝建設現狀：本地區用地功能構成與公共配套設施已不能促進該地區向更高階段、水平發展；道路交通及停車問題逐漸凸現，制約了服務業的進一步發展與居民出行條件的改善；建設標準參差不齊，部分建筑質量偏低，已涉及到居民的生命財產安全；建筑多由自發建設，見縫插針的侵占公共空間，片區整體空間環境與建筑形象欠佳。基地周邊Keypoint片區建設現狀第三節項目建議：本區周邊交通條件優越，生活配套設施齊全，具備舒適宜人的居住環境。項目規劃應注重與原地貌環境的協調，達到合理統一。本項目的拆遷量較大，牽涉的住戶、商業很多，需要考慮居民的安置、商業形態保持的問題，拆遷改造應采取分期分塊逐步開發。項目規劃建設主要以高層商務、商業、住宅、公寓為主，配備道路、休閑公園、綠地、生活設施等基礎建設，實現商業貿易、辦公、房產開發、居民安置、休閑娛樂等功能。項目建成后，必將塑造成為一個充滿活力的，城市功能綜合于一體，充分融入現代都市生活，具有城市門戶形象的社區。第二章項目建設的必要性2009-2020順德城市發展規劃以“陽光智城，嶺南水鄉，宜居家園”為目標。確立未來10年順德將進入更為關注社會發展和環境提升的階段，必須貫徹科學發展理念，促進社會、經濟和環境均衡發展，構建都市型的發展框架和內涵，凸顯水鄉特色，提供更佳的生活環境，塑造一個值得留戀和更有區域吸引力的家園。根據廣東省委、省政府《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府[2009]78號）和市政府《印發關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村居改造的決定及3個相關指導意見的通知》（佛府[2007]68號）、《印發貫徹省政府推進“三舊”改造促進節約集約用地若干意見的實施意見》（佛府[2009]261號）《順德區推進“三舊”改造工作的實施意見》（順府辦發[2010]19號）文件精神，務必加快推進區三舊改造，促進節約集約利用土地，拓展產業發展空間，提升城鄉人居環境，增強可持續發展的能力。

第三章項目定位商務、商貿改變傳統商業模式，通過建設商務公寓、寫字樓、街區商業、主題商業、商端商業，全面提升片區的商務、商貿功能。居民安置通過良好的周邊環境、優質的生活配套服務，解決拆遷居民的安置問題，滿足居民的住房需求，提高當地居民的生活質量和居住條件，形成高品位、高質量的住宅區，改變現有面貌。房產開發項目擬建部分中，高檔住宅，以經濟、美觀、人性化的設計，倡導全新的居住理念，吸引更多的入住人口。休閑、娛樂全新打造與鳳嶺公園不同休閑主題的華蓋山運動公園，增加城市休閑、娛樂、運動元素。山體園林河商業廣場市民、企業意愿與改造要求：居住民居水平與環境的改善要求；原業主經濟發展的要求；城市居民對濱水、公園環境及活動的要求；本地企業對商務、商業、交通等市政配套的需求。政府意愿與改造要求：加快老城區的城市更新，加大華蓋山公園及片區的更新改造力度；功能復合的二次開發本地區，加大商業、服務業的配置和相關配套設施的提供；政府投資建設華蓋山公園，提供主要市政基礎設施，搭建改造平臺；濱水區向文化產業方向改造。第四章改造理念山體1.片區有3個山頭，基地位于峽谷內。

2.山頭現有建筑品質非常高，可為旅游性商業的發展提供支持。

3.山體具有優質綠化。河1.河流水質清澈，兩岸具有比較好的綠化。

2.采用硬質河岸，并且有道路平行河道，使市民的活動親水性欠佳。園林清暉園為廣東四大名園，全園構筑精巧，布局緊湊，是嶺南園林的代表作。商業1.依托清暉園，形成了具有一定特色的商業步行休閑街，目前人氣較為旺盛。

2.商業定位為大眾性消費的小商品市場。廣場城市區域級別市民廣場，是舉辦各種大型活動的場所。基于符合地區特點的改造開發理念，我們將金榜片區的發展目標設定為：

充滿活力的，

集”居住、商業、商務、文化、休閑、娛樂“功能于一體的，

充分融入現代都市生活，

具有城市門戶形象的社區第五章規劃構思功能分區示意圖延續現狀城市肌理，整合山體、河流之間的分布關系，協調與老城區之間的空間關系，形成和諧統一的整體。重要節點分布示意圖充分利用清暉園帶來的旅游觀光人流，塑造人造和自然景觀對比的煽情旅游路線，以增強該區域的吸引力。清暉園旅游區開放型公園廣場區復合型休閑區片區開放空間體系1.設置開放軸線，聯系東西山體，使河道也納入該片區的開放活動空間之中。

2.鑒海北路局部改變道路線型，以塑造親水活動場所。

3.在原有商業基礎上，進一步完善該區域的商業配備以滿足各種人群的需求。

商業街商業中心休閑街親水綠化商業山體進一步完善山體綠化，并且在設計中強化兩者之間的聯系。商業現有路口南側商業品質較高，建議北側商業進行整體開發，把該十字路口打造成區域性商業中心。商業休閑街聯系東西山體的軸線周邊設置休閑商業，對象為中高收入人群。復合綠地河道邊上設置和綠化結合的休閑商業、商務開放片區，進一步提升該片區的檔次。河道1.河道的硬質堤岸進行改造，設置兩個以上的層次以加強親水性。

2.軸線的介入能提升河岸邊的可達性和開放度，以舉辦各種類型的水上活動。改造計劃：項目認定：城中村改造方式：由市場主體逐宗辦理產權轉移手續，統一土地（房產）權屬名稱后申請土地合宗，集中改造。推進步驟：按照改造范圍整體編制“改造專項規劃”、“改造方案”、“可行性研究方案”，并制定規劃設計條件，完成項目三舊認定。項目拆遷結合道路及用地規劃分期分塊進行。拆遷補償：拆遷居民可選擇物業補償（原地安置）和現金補償兩種形式。第六章改造方案開發建設計劃：項目總占地約35萬平方米，計劃分五期改造12354分期占地m2容積率建筑面積m2改造時間一期約9萬4.540.5萬2010.06-2010.12二期約6萬4.024萬2010.10-2011.06三期約6萬4.024萬2011.04-2011.12四期約7萬0.32.1萬2011.01-2011.08五期約7萬4.531.5萬2011.10-2012.06小計35萬3.5122.1萬2010.06-2012.06需政府給予的支持：片區控規定制及報批；新體育館用地新址；規劃設計要點：根據改造地塊改造成本分別設定容積率；國有用地手續