篇一：房地產企業財務管理工作的2個重點房地產企業財務管理工作的2個重點2011-09-05清華領導力培訓王忠余房地產企業財務管理工作從大的方面來講，主要有兩個方面，一個是資金管理，再一個是稅務籌劃。而資金管理，又可分為投資管理、營運資金及籌資管理；其核心是資金管理。本文就從這兩個大的方面分別進行闡述。房地產企業財務管理工作從大的方面來講，主要有兩個方面，一個是資金管理，再一個是稅務籌劃。而資金管理，又可分為投資管理、營運資金及籌資管理；其核心是資金管理。下面就從這兩個大的方面分別進行闡述：房地產企業財務管理一、資金管理先說投資管理，項目投資是一個房地產企業的起點，是保證企業實現股東權益最大化房地產企業財務管理目標的前提，對于投資管理，房地產企業財務管理部門的主要工作是協同企業其他部門做好開發項目的可行性分析，并利用專業的項目投資決策方法，如投資回收期法、投資項目凈現金流量法等參與開發項目前期決策。如項目決策通過，還要細化開發項目開發規劃，并編制項目財務預測和預算，安排好開發項目資金。對于根據項目開發流程計算該項目要占用多少自有資金，外部融資額度多少，以及在不同開發階段需要使用怎樣的融資方式等，下面的融資管理部分會談到。關于公司的營業資金管理，有人把企業的營運資金比做人體的血液，足見其重要性，也就是說，再龐大的軀體，如沒有源源不斷的新鮮血液予以補充，它必將難逃轟然倒塌的厄運。企業也一樣，如沒有順暢的現金流，企業將會面臨極大的財務風險，極有可能會給企業帶來滅頂之災。對于營運資金需要量最優化問題，則是一個關于企業資金需要量預測的問題，房地產企業財務管理部門可根據前期編制的財務預測數據（建議最好使用零基預算數據），分別利用銷售百分比法等財務預測方法進行計算。鑒于現金（廣義的現金）為企業內獲利能力最弱的資產，如持有過多的現金會降低企業資產的獲利能力，所以一般應根據前面計算的最優營運資金需求量，根據企業現金的交易性動機和預防性動機的需求（一般不考慮現金的投機性動機）進行調整，以保證企業日常的營運資金的充足。關于營運資金融資，可借助金融機構的短期流動信用貸款予以解決；至于利用最高額抵押授信循環拆借以滿足企業的長期營運資金的需求，下面在籌資部分會詳談。關于籌資，這可以說是目前中國企業都面臨的比較嚴峻的問題，尤其是房地產企業，房地產企業本來就持有一個緊甭的資金鏈，再加之，國家關于房地產行業宏觀調控政策的陸續出臺以及各地政府對房價調控及開發項目的限制，使得房地產企業的資金短缺問題尤為突出。下面說說房地產企業可利用的融資途徑及方式：（一）、股權融資股權融資這種方式缺點是資金成本高，容易分散企業控制權，優點是，沒有到期還款壓力，可降低企業的財務風險。如想采用上述方式：建議優先考慮：1、 利用土地使用權投資入股，即和其他主體合作開發（如聯營），利用該方式的好處是，即解決了項目開發資金，同時利用土地使用權作價入股可獲得減免營業稅和土地增值稅等好處。再一個如建設商住樓，可以在項目前期策劃時引進國外大型商業公司（如超市等）先期入住解決資金問題2、 類似于優先股的融資方式，即可利用民間其他主體（包括法人和自然人）的資金，固定年回報率，拆借資金。當然這里會涉及到有關利息不能抵稅和代扣代繳個人所得稅等難題。解決方式可通過商業銀行委托貸款方式運作，銀行只收取手續費，企業可獲得金融機構出具的正規利息票據（達到抵稅目的），同時把代扣代繳個人所得稅的問題轉嫁給金融機構等。據我了解中國各大商業銀行均可辦理該委托貸款業務。該融資方式因其資金成本較高，一般在項目前期運作時使用。待項目抵押貸款和開發貸成行時，可先期予以償還，以減少項目的利息支出。（二）、債務融資優點是可以優化公司的資本結構，發揮債務資金的財務杠桿作用，并達到抵稅目的。缺點是：存在到期還本付息壓力，如果債務資金額度超過企業的最優資金結構的比例，不光會加大企業的財務風險，并會失去債務資金的財務杠桿作用，其主要方式為：1、抵押貸款房地產企業的一般開發流程為:取得土地使用權一前期手續一開工建設一預售及銷售---竣工決算一交付使用，根據開發流程，一個房地產企業的抵押貸款流程為：在取得土地使用權階段，可以利用本文（一）中股權融資的方式先期取得土地使用權，并可連帶解決拆遷補償等資金，待取得建設用地規劃證和土地使用權兩證時，即可進行抵押貸款，就目前國家對房地產企業各種限制及各大銀行見到房地產企業就回避三舍的現實狀況來看，利用房地產企業作為貸款主體顯然難以達到以上目的。這里就會涉及一個貸款載體的選擇問題，即可先期成立貿易公司和物資公司進行運作，以本公司的土地使用權進行抵押，利用貿易公司和物資公司作為公司的融資載體往往能夠完成抵押貸款。關于貸款的金融機構的選擇，建議選審貸比較寬松的金融機構進行審貸，比如：農信社、商行、其他股份制小銀行。關于成立融資載體（如貿易公司和物資公司）進行融資，這是一個很值得研究的課題，根據我這幾年的從業經歷，可總結以下幾點好處：①可以很好的繞開國家和金融機構關于房地產企業申請貸款的種種條款限制。②在公司的稅務籌劃工作還將起到很重要的作用。比如說，建立運營鋼材的貿易公司，可以利用其給開發項目提供甲供材，這樣可利用貿易公司抬高鋼材價格，因為根據有關規定，開發商與承建單位的項目決算書中涉及甲供材部分，有正規發票的，可以直接在項目開發成本的建安成本中列支，這樣就可以很好達到沖抵企業所得稅和土地增值稅的目的。表面上貿易公司提供的甲供材僅達到了沖抵開發企業土地增值稅的目的，因房開公司和貿易公司的所得稅稅率的相同，并沒有達到抵減企業所得稅的目的。對于這個問題，上文已講過，成立貿易公司的主要目是什么，是融資，融資就要產生利息費用，而且是巨大的利息費用，因為房開公司的很大一部分融資都是通過貿易公司等融資載體運作的，這樣貿易公司就會產生虧損，如超過稅法規定5年虧損彌補期，這些可全額抵減所得稅的費用支出就會白白浪費。如將房開公司的一部分利潤轉嫁到貿易公司，即可很好的達到抵減所得稅之目的。這樣操作，額外增加的是貿易公司的平時運轉成本和抬高建材價格所涉及的增值稅，但根據進一步深入改革增值稅的有關文件精神，即增值稅逐漸由消費型向生產型轉型，考慮到小型商貿及生產企業的實際稅務負擔問題，其稅率一律按3%征收。根據相關稅務統計資料顯示：增值稅一般納稅人增值稅的平均稅負率一般在3-6%之間，相比較而言，不管是相對與企業所得稅還是土地增值稅，這樣操作都是劃算和有利可圖的。在開發建設一預售階段，可利用的融資方式為：抵押貸款轉開發貸，根據有關規定，在房地產開發項目實際投資額達到總投資的35%，而且五證齊全（可少預售許可證）的情況下，可申請開發項目投資總額65%的開發貸款。抵押貸款轉開發貸，如以前采用的是融資載體進行抵押貸款，不利的是企業會面臨貸新還舊的還貸資金壓力。這時企業可利用民間資金和預售資金予以解決。另外，該階段利用承建單位墊資融通資金，也是一個很好的融資渠道，這是一個在開發項目進行承建招投標時，就應該具體細化的問題。同時，對房地產開發項目加緊預售，回籠資金。如這時資金過于短缺時，可利用假按揭進行融資，但目前就國家一些政策（如預售房產進行備案制等）和金融機構監管力度的加強，此方式已不如前幾年那樣奏效?？⒐Q算一交付使用階段，這一階段一般是房地產企業資金比較充裕階段，資金壓力相對較小。但房地產企業財務管理部門應做到未雨綢繆，因為公司的下一個項目可能已在投資決策階段，需要未來的資金來源予以支持。具體的籌資方式為：留一部分暢銷的商業房，出售使用權，好處是可以回籠一部分資金，公司同時可以擁有這些房產的所有權，如果這樣企業不光能保證資產的安全，達到保值和增值的目的，最主要是，公司可利用這些房產抵押向銀行申請最高額抵押貸款授信。（三） 發行公司債券和可轉換債券融資在房地產企業財務管理中，這兩種方式限制條款比較多，且僅適用于大型國有企業和上市公司。這兩種方式應是以后進一步研究和開發的課題，但企業可以內部小范圍的發行一些職工債權，這種方式不但可以豐富企業的職工激勵機制，還可以彌補一部分資金缺口，不失為一種很好的融資方式。（四） 金融工具及其他如銀行承兌匯票，應收票據貼現，應收賬款抵押和轉讓，融資租賃等。這些融資方式，很少適用于房開公司，這里不再詳述。（五） 民間高利貸在房地產企業財務管理中，建議少使用或不使用高利貸，因為高利貸是社會的毒瘤，并對企業的危害極其嚴重。如果是臨時的資金短缺，可以拆借，但是必須以數額小，期限短，償還來源穩妥為前提。如貸新換舊就可以臨時使用這種籌資方式。房地產企業財務管理二、稅務籌劃企業的稅務管理工作，其主要包括稅務遵從和稅務籌劃，而稅務遵從是前提、是基礎，因為稅務遵從是使企業在避免稅務風險前提下，起碼不會發生不必要的稅務支出，在此基礎上才是稅務籌劃。說到房地產企業的稅務籌劃工作，先說說房地產企業在經營過程中都涉及那些稅種，有：營業稅，城建稅，教育費附加，企業所得稅，土地增值稅，土地使用稅，房產稅，印花稅，代扣代繳的個人所得稅。而房地產企業稅務籌劃的主要稅種是營業稅、企業所得稅和土地增值稅；由于房地產企業的性質決定了營業稅的籌劃空間不是很大，再加之實行分稅制后，地方政府出于行政業績的需要，對屬地管理的營業稅的監管力度進一步的加強，所以可操作的空間相對較少。下面最主要談談營業稅、企業所得稅和土地增值稅的籌劃：稅務籌劃工作是一個統籌安排和需要公司各部門協調一致的工作，一般稅務籌劃工作在開發項目策劃階段就應開始，應根據前期編制的財務預測及預算資料，合理運用稅收法規的有關條款等，做出一個統籌的安排和規劃；比如通過轉讓方式得到土地使用權，企業宜通過購買土地使用權還是購買在建項目的方式或者是通過股權轉讓的方式運作呢？這就需要根據稅法的有關規定進行詳細的稅務籌劃，我個人認為企業宜通過購買在建項目的方式得到該土地使用權，因為利用稅務籌劃的方法之一比較法就可很容易的得到上述結果，如果企業采用購買在建項目的方式得到該土地使用權（因為根據土地管理法：房開公司只有在投入25%以上才允許土地轉讓），則轉讓稅目則屬于資產轉讓，那么項目開發完成后，營業稅則可按其差額繳稅，即應稅收入為銷售收入總額減購買在建項目的支出，再者還可全額扣減土地增值稅，而其他兩種方式則不能達到上述效果（其他兩種方式的計算和比較有興趣的可以進一步研究）。又如企業所得稅，根據房地產業的生產經營方式，房地產企業財務管理的企業所得稅一般是按照預收款項的比例（一般為15%，各地可能比例有異）預征，這就要求公司要合理安排公司預收資金，在可能的情況下，不預交或少預計企業所得稅，減少企業的前期資金流量支出，關于企業所得稅籌劃，可見本文前面關于建立融資載體進行融資部分的稅務籌劃部分。土地增值稅，在國家稅務總局關于對房地產企業全面施行土地增值稅匯算清繳的大形勢下，房地產企業的土地增值稅的稅負大大提高，甚至同一個房地產項目就土地增值稅所造成財務成本增加甚至達到原制度下土地增值稅稅額3-7倍以上，所以，在房地產企業財務管理中，做好土地增值稅的稅務籌劃工作尤其重要，而且還可連帶企業所得稅。建議對所開發項目的融資利息支出進行細化，如通過民間融資或企業間拆解融得的資金，其利息支出就可通過銀行的委托貸款使其滿足土地增值稅有關利息支出扣除的標注，另外，根據有關規定：貸款的浮動利息也可據實扣除，所以我們可在委托貸款的利率方面做些文章；另外也可對開發項目實行精裝修出售，當然一定要選自己關聯和實際控股的裝修公司進行裝修，根據土地增值稅暫行條例的有關規定，房地產開發項目的裝修費用可計入房地產開發成本，裝修費用是一個難以準確量化的成本支出，一套房產的裝修費用可以是10萬元，也可以是100萬元，所以可根據需要及開發項目的特征選擇開發項目的裝修成本，這樣就可以把一部分收入轉嫁到裝修公司中區，以達到節稅的目的。土地增值稅的其他籌劃，同見本文上述關于建立融資載體進行融資部分的稅務籌劃部分。另外，還可以利用銷售價格分解法等，這里就不再累述。財務總監應該做好房地產企業財務管理的工作。現代意義上的財務總監是公司重要的戰略決策的制定者和執行者之一，是穿插于金融市場和價值管理之間的不可或缺的角色。隨著全球經濟一體化進程的深入，傳統的財務管理知識已遠遠不能適應現代企業的需要。當今的財務管理人員及企業管理者，不僅要遵循某些傳統的原則，還必須了解瞬息萬變的資本市場及財務管理發展趨勢，并掌握最新的策略與技術，以便高效地完成工作，給企業所有者和股東們提供強有力的利益保障與支持！清華大學財務總監領導力再造高級研修班旨在從系統和宏觀層面幫助企業財務總監及所有高層管理者提升其現代戰略財務能力，增強全局觀念和財務控制能力，以更全面、更深刻的眼光審視企業價值，最終實現企業價值可持續增長的目標。篇二：房地產財務工作計劃房地產財務工作計劃一、指導思想加強管理，研究創新，擴大營業額，控制成本，創造利潤；加強業務學習，堅持員工技能培訓，采取多樣化形式，把學業務與交流技能相結合，開拓視野，豐富知識，全面提升整體素質、管理水平；建立辦事高效，運作協調，行為規范的管理機制，開拓新業務，再上新水平，努力開創各項工作的新局面。二、主要經營指標1、 主營業務收入全年凈增萬元，其中每月均增加萬元；其它業務收入全年凈增萬元，每月均增加萬元。2、 客戶流失率為總客戶的％，其中：人為客戶流失力爭降低為零、壞帳回收率為總客戶的％。二全年完成業務總收入萬元，占應收款％。么實現凈利潤萬元。5、委托銀行扣款成功率達％。三、工作措施捕捉信息，開拓市場，爭當業績頂尖人。面向市場，擴展團隊隊伍，廣泛招納能人之志為我所用。讓安居的業務鋪遍全國，獨占熬頭。抓好基礎工作，實行規范管理，全面提高工作質量。 搞好各類客戶分類細劃，摸底排查工作。對客戶進行分類細化管理，是行之有效的工作方法。3月份由分公司經理分別按照“分類排隊、區別對待、上門清收”等管理措施，對所屬客戶進行分類，確定清收方案，落實任務層層分解，明確目標及責任人，以確保全年既定目標任務的全面完成加強壞帳清收組織管理工作，繼續做好呆帳回收及核銷工作。適應營銷新形勢，構建新型的客戶管理模式。一是要實行客戶分類管理，提供差別化、個性化服務；二是對重點客戶進行重點管理，尤其要做好重點客戶的后續服務工作。努力加大中間業務和新業務開拓力度，實現跨越式發展。企業未來的發展空間將重點集中在中間業務和新業務領域，務必在認識、機制、措施和組織推動等方面下真功夫，花大力氣，力爭使中間業務在較短時間內有較快發展，走在同業前面，占領市場。加強中間業務的組織領導和推動工作。嚴格客戶的收費標準，杜絕漏收和少收。并進一步規范標準，堅決執行公司規定的中間業務收費標準。杜絕漏收和少收，除特殊情況，經領導批準同意，任何人無權免收和少收，堅決做到足額收費，只有積極拓展收費渠道并做到足額收費，才能完成全年各項業務收入的艱巨任務。強化員工教育培訓工作。（1） 職工思想教育方面：一是通過培訓教育，樹立職工愛崗敬業，敢為人先的創新精神。二是增強職工愛崗如家，行興我榮，行衰我恥的觀念。三是遵紀守法教育，以提高全體員工遵紀守法和自我保護意識。（2） 職工業務教育方面：一是繼續學習新業務；二是技能培訓工作持之以恒進行崗位練兵，不斷提高辦理業務的質量和效率，通過業務技術競賽等形式，激活員工工作熱情，提高工作效率。三是學習市場營、銷學，填補員工市場營銷知識空白。通過請進來與走出去的方法，提高員工營銷的技巧，為培養一批營銷骨干打好基礎。完善企業內部管理機制，對所屬部門、工作崗位均實行規范化管理，使每個員工人人肩上有壓力，心中有藍圖，前進路上有方向，工作行程有目標。各篇三：2010年房地產公司財務工作計劃2010年房地產公司財務工作計劃2009年，全球經濟在經歷了金融危機的洗禮之后，全年經濟開始緩慢回升，我們XX*房地產公司抓住這一難得機遇，加強公司各項工作措施，在2009年的房地產市場中取得了良好的工作成績，為了使公司在2010年的房地產市場中取得更好的成績，我們已做好準備措施，將財務的收入和支出成正比。以下2010年公司財務工作計劃：一、 指導思想在2010年的工作中，我們將對員工加強管理，研究創新，擴大營業額，控制成本，創造利潤；加強業務學習，堅持員工技能培訓，采取多樣化形式，把學習業務與交流技能相結合，開拓視野，豐富知識，全面提升員工整體素質、管理水平；建立辦事高效，運作協調，行為規范的管理機制，開拓新業務，再上新水平，努力開創各項工作的新局面。二、 主要經營指標1、 主營業務收入全年凈增XX*萬元，其中每月均增加XX*萬元；其它業務收入全年凈增XX*萬元，每月均增加XX*萬元。2、 客戶流失率為總客戶的XX*%，其中：人為客戶流失力爭降低為零、壞帳回收率為總客戶的XX*%。二全年完成業務總收入XX*萬元，占應收款XX*%。么實現凈利潤XX*萬元。八委托銀行扣款成功率達XX*%。三、工作措施捕捉信息，開拓市場，爭當業績頂尖人。面向市場，擴展團隊隊伍，廣泛招納能人之志為我所用。讓安居的業務鋪遍全國，獨占熬頭。抓好基礎工作，實行規范管理，全面提高工作質量。搞好各類客戶分類細劃，摸底排查工作。對客戶進行分類細化管理，是行之有效的工作方法。3月份由分公司經理分別按照“分類排隊、區別對待、上門清收”等管理措施，對所屬客戶進行分類，確定清收方案，落實任務層層分解，明確目標及責任人，以確保全年既定目標任務的全面完成加強壞帳清收組織管理工作，繼續做好呆帳回收及核銷工作。適應營銷新形勢，構建新型的客戶管理模式。一是要實行客戶分類管理，提供差別化、個性化服務；二是對重點客戶進行重點管理，尤其要做好重點客戶的后續服務工作。努力加大中間業務和新業務開拓力度，實現跨越式發展.企業未來的發展空間將重點集中在中間業務和新業務領域，務必在認識、機制、措施和組織推動等方面下真功夫，花大力氣，力爭使中間業務在較短時間內有較快發展，走在同業前面，占領市場。加強中間業務的組織領導和推動工作。嚴格客戶的收費標準，杜絕漏收和少收。并進一步規范標準，堅決執行公司規定的中間業務收費標準。杜絕漏收和少收，除特殊情況，經領導批準同意，任何人無權免收和少收，堅決做到足額收費，只有積極拓展收費渠道并做到足額收費，才能完成全年各項業務收入的艱巨任務。強化員工培訓工作計劃。職工思想教育方面：一是通過培訓教育，樹立職工愛崗敬業，敢為人先的創新精神。二是增強職工愛崗如家，行興我榮，行衰我恥的觀念。三是遵紀守法教育，以提高全體員工遵紀守法和自我保護意識。職工業務教育方面：一是繼續學習新業務；二是技能培訓工作持之以恒進行崗位練兵，不斷提高辦理業務的質量和效率，通過業務技術競賽等形式，激活員工工作熱情，提高工作效率。三是學習市場營、銷學，填補員工市場營銷知識空白。通過請進來與走出去的方法，提高員工營銷的技巧，為培養一批營銷骨干打好基礎。完善企業內部管理機制，對所屬部門、工作崗位均實行規范化管理，使每個員工人人肩上有壓力，心中有藍圖，前進路上有方向，工作行程有目標。各個部門均要制訂周工作計劃、月工作計劃。并要制訂切實可行的考核方案，跟蹤考核，以利提高。(1)建立和健全企業內部管理制度，以狠抓管理制度落實來帶動企業管理水平的提高。一是要建立和健全各項管理基礎工作制度，促進企業管理整體水平提高。企業內部各項管理基礎工作制度，包括：財務管理制度、財產物資管理及清查盤點制度、行政管理制度，根據各項管理制度的基礎工作的要求，實行崗位責任制，規定每個員工必須做什么、什么時候做、在什么情況下應怎么做，以及什么不能做，做錯了怎么辦等細則。這樣，每個崗位的每個責任者對各自承擔的財務管理基礎工作都清楚，要求人人遵守。通過實施這些制度，進一步提高企業管理整體水平。二是建立和健全自我約束的企業機制，確保企業持續、穩定、協調發展，嚴格審核費用開支，控制預算，加強資金日常調度與控制，落實內部各層次、各部門的資金管理責任制。盡量避免無計劃、無定額使用資金。三是根據企業的生產經營特點和管理的客觀要要求，嚴格執行企業內部財務管理和會計監督。落實企業內部責任。建立內部責任會計制度，對各部門的經營收益、成本費用、部門利潤進行分別核算。使部門對自己的任務、目標做到心中有數。這對于調動各部門的積極性，努力做好做足生意，節約費用開支是有促進作用的；建立一套內部的約束機制，在內部制度中明確規定各部門的權力責任，做到分級負責、職責分明、相互制約。會計監督。會計監督不單純是對一般費用報銷的審查，而應貫穿于企業經營活動的全過程，從企業的經營資金籌集、資金運用、費用開支、收入實現，一直到財務成果的產生。嚴格按照制度辦事，正確核算，如實反映公司財務狀況和經營成果，維持投資者權益，強化會計監督職能，保證制度的落實和有效執行。（2）進一步提高企業的執行力。企業的執行力決定企業競爭力，執行力，就個人而言，就是把想干的事干成功的能力；對于企業，則是將長期戰略一步步落到實處的能力。執行力是企業成功的一個必要條件，企業的成功離不開好的執行力，當企業的戰略方向已經或基本確定，這時候執行力就變得最為關鍵。戰略與執行就好比是理論與實踐的關系，理論給予實踐方向性指導，而實踐可以用來檢驗和修正理論，一個基業常青的企業一定是一個戰略與執行相長的企業。提高執行力的具體措施：首先，要設立清晰的目標和實現目標的進度表：這個目標一定要可衡量、可檢查，不能模棱兩可。再者，目標一旦確定，一定要層層分解落實。其次，找到合適的人，并發揮其潛能：執行的首要問題實際上是人的問題，因為最終是人在執行企業的策略，并反饋企業的文化?？铝炙乖凇稄膬炐愕阶吭健分刑貏e提到要找“訓練有素”的人，要將合適的人請上車，不合適的人請下車。其三，修改和完善規章制度，搭建好組織結構：企業做大之后，只能通過規則來約束，規則是一個組織本文來源：文秘114執行力的保障?！皃dca循環”說的就是制度制訂與執行、檢查和績效四者間的互動關系。其四，倡導“真誠？溝通”的工作方式，發揮合力：一項調查表明，企業內存在的問題有70%是由于溝通不力造成的，而70%的問題也可以由溝通得到解決。我們每個人都應該從自己做起，看到別人的優點，接納或善意提醒別人的不足，相互尊重、相互激勵。其五，關注細節，跟進、再跟進：制定戰略時，我們更多是發揮“最長的指頭”的優勢，而在具體的執行過程中，我們就要切實解決好“木桶效應”的問題。執行力在很大程度上就是認真、再認真；跟進、再跟進。其六，建立起有效的績效激勵體系：管理理念：企業管理=人事管理，而人事管理=績效管理。最后，要營造執行文化：要從以下幾方面入手建立執行文化：其一，講求速度：崇尚行動，雷厲風行；其二，團隊協作：溝通直接，拒絕繁瑣，各司其職，分工合作；其三，責任導向：提倡“領導問責”，出了問題要找出其原因并分清主要責任，只有這樣才能更好地樹立起責任心；其四，績效導向：拒絕無作為，關注結果，賞罰分明；其五，繼承文化：對企業中優秀的傳統、規章及成果要注意繼承，繼承基礎上的革新才會事半功倍；其六，用人文化：文化始于招聘。人才引進要嚴把關，力爭將不認同企業文化的人擋在門外；最后，要營造愛心文化：相互尊重、相互鼓勵、樂于分享、共同成長2010年房地產公司財務工作計劃篇四：房地產財務工作計劃財務工作計劃2013年財務部門工作計劃如下：一、 財務審核財務審核分兩個方面，一是對原始報銷單據的審核、財務部嚴格按照公司有關制度規定執行審核、堅持原則、杜絕人情關系。如對一些票據不完善、未列入簽呈計劃內支出等堅決退回。二是對會計憑證的審核工作，重要的對會計分錄的正確性、附件的有效及齊全進行審核把關。二、 成本核算隨著公司項目進行，工程成本支出不斷加大。在工程支出上財務部嚴格按照稅務要求和工程部進度管理進行付款，對順天建設集團的工程款支付及時核算代扣代繳款項，并要求對方及時開具工程款項發票。這樣有利于清晰及時的核算開發成本。三、 銷售核算財務部將在整個銷售流程中積極做好vip認籌、定房、房款等收款工作、嚴格按公司領導批示的客戶收費標準，杜絕漏收和少收。除特殊情況，經領導批準同意，任何人無權免收和少收，堅決做到足額收費。按揭放款環節由財務部與報建部門進行積極配合，保證資金及時到位。由專人進行銷售收款、與銷售部門銜接，同時加強對銷售臺帳的統計工作，做好財務銷售明細的編制。財務部按月及時與銷售部的銷售提成表進行審查核對，保障銷售數據的核對無誤。四、 納稅申報財務部在嚴格按照稅法進行核算與申報的基礎上，積極與稅務部門溝通，盡量采取緩繳的方式來減緩公司的資金支出。五、 其他工作：1、 公司日常各項招待用品的購買，嚴格詢價比價比質量。力爭買到質量可靠價格實惠的公司所需物品。2、 為保證公司各部門專業人員的及時到位、項目的順利進行，積極通過多種渠道尋找優秀人才。二公司人才檔案資料的整理保存，勞動合同的簽定，社保的辦理。么公司各類證照的管理及年度各類證照的年檢工作。只完成了公司領導安排的一些臨時性的突擊任務。財務部2013年1月22日篇五：房地產財務管理重點[1]房地產財務管理重點：一、 融資：融資的最終目的是最大的土地抵押率和最低的銀行利房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。二、 一、房地產企業融資現狀三、 （一）融資規模持續增長四、 近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001?2005年短短4年里，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。五、 （二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道六、 僅以上表2001年數據為例。2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，占21.99%；自籌資金2184億元，占28.38%；其他資金來源3671億元，占47.69%?？梢姡y行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%?40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%?70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%?80%）。七、 （三）股票融資債券融資在房地產金融中所占比例小八、 2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。九、 （四）房地產資金信托活躍十、2002年底投向房地產業的信托財產共計24.08億元，占全部信托財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺121號文件后，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信托業務。2004年我國房地產信托業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件一一《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信托融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信托業又上了一道“緊箍咒”?，F階段信托產品主要有以下兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產項目投資。對一些自有資本金不足35%的房地產企業，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到要求，信托投資公司人作為股東獲得投資回報。另外，對房地產資金鏈出現緊張的企業，信托投資公司通過一次性購買其部分資產向其提供后續開發資金，待房地產開發項目銷售款回籠以后再購回。另一種模式是債權融資。債權融資方式是針對雖然自有資本金已經達到國家要求，但是由于政策、市場或其他原因等造成房地產企業短期資金困難，這時由信托公司定向給房地產企業提供一筆征信貸款，使其補上資金缺口[十^一、二、房地產企業融資存在的主要問題十二、（一）融資渠道過于單一十三、從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%?70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利于整個房地產市場穩定發展。十四、（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱十五、作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處于極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利于銀行體系的穩定。十六、（三）缺乏多層次房地產金融體系十七、就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規?；?、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。十八、（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善十九、目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言是滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待于制訂。二十、（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破二^一、為防范整個金融體系出現系統性風險，央行于2003年6月頒布實施了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。二十二、三、房地產企業融資策略分析二十三、 （一）發展多元化直接融資二十四、銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。二十五、1.大力培育房地產信托融資方式二十六、房地產信托是信托金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信托基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數在房地產信托融資方面并無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信托投資機構，另一方面應在加強對房地產信托監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信托融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。二十七、2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化二十八、住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），并通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似于政府債券的信譽。而且由于二級市場產品相對于政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。二十九、3.建立多層次房地產金融體系三十、借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府干預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。三十一、4.建立和完善相應法律制度配套措施二十二、規范各種融資行為并加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快修訂《企業債券管理條例》盡快出臺《產業投資基金法》等等。二十二、 （二）進一步完善間接融資二十四、我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。二十五、1.推進間接融資形式多樣化二十六、目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業；中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。二十七、2.創新變直接融資為間接融資的方式二十八、直接融資雖然形式多樣，但對于大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數