連海平20222022之力依賴的市場監測和研究平臺真準專精順：全面深刻，真實有效實用好用，邏輯嚴密真準專精順：全面深刻，真實有效實用好用，邏輯嚴密京城房地產深刻解碼每一層理據都“數之有道”%數道六勢通研全局%深耕京城，全息呈現市場真貌為房企伙伴提供可靠的決策輔助究，準確性高講求實戰，“六勢”有道全全準專全準專全真真數道六勢精精順順真準策專精全順RSNOTE編編者按連續三年，疫情反復，經濟增速放緩，疊加內外部環境急劇變化，行業變革持續，從有連所期待到跌宕忐忑；行業預期急轉直下，2022年年尾政策迎來“180度”轉折，時局變化之大，方向轉變之快，超乎意料。疫情卷土重來，居家成為常態，售樓處不得不管控限流；8月，政策微調，三項目試點老人無房且申“房住不炒”，房地產行業依然在地板上摩擦；11月，金融政策密集出臺“三支箭”“金融16條”等，助力房地產平穩發展，北京“臺馬”板塊取消雙限；12月，房地產重回國民經濟支柱產不厭深，故能成其大，體察市場表象下的本質，尋找定數，求得生存，謀劃發展，那些變數終會被妥善應對。關鍵詞。下行已成定局，但“韌性”仍在，除了土地市場供給穩定，多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度持續深化，調控政策未有大的波動；雖然穩定存在，但分化依然在繼續，需求層，剛需縮減，改善擴大，需求逐漸走向均衡；產品機制不斷分化，70/90政策比例縮洗牌加速。平流緩進，大浪淘沙，穩健型房企獲垂青；2017年至今是房企一直處于去金融化、降杠平桿的階段，隨著政策的持續收緊，房地產企業投資端、開發端、銷售端的融資都受到了前所未有的壓力，在這場變革中，房企洗牌持續加速。2022年，從在京高活躍度房企銷售額增長率來看，65%的房企銷售業績同比下滑，部分企業逆OP進一步提升，榜單企業固化，但排名輪動分化加劇；另外，北京市場民營企業逐漸退出，國央企市占率持續擴大，頭部國央企的綜合能力表現突出，在此背景下，集中與分化依然是未來競爭中“海上明月共潮生”，也許并非明月，但潮起潮落，依然共生。2022年在“重新開放”中過去；2023年強加在市場上的不利限制將出現松動，但變革依然手段難以迅速退出，改善型置業很有可能受到政策支持，這對住宅綜合成交率和新房銷售占比都有可能形成一定向上拉動。另外，對于北京而言，出險房企數量少、占比低，再加上穩健型房企在本輪金融紓困中更有機會獲益，因此資金、土地、銷售額向穩健型房企集中的速度可能進一步加快。從結構來看，2022年“失去的剛需”，在2023年“穩增長”、“擴消費”的基調下，經濟預期升高，“剛需修復”將為成交量的增長提供最大的助力，高端產品的。。識。，練投研布局之準，練產品功能之精，練營銷策略之快....觀城市發展細微之變，觀政策調整觸及之深，觀結構轉換機理之律...研數據背后之真相，研變化迭代之本質，研格局紛爭之微妙...CONTENT專題1乍起乍落，這個冬天格外寒冷1“疫情”以來最差一年奏與規則明顯變化專題2水落石出，深入洞察行業發展潮流27撥云見日，表現背后的實質探本溯源，市場實質背后的原因和必然性專題3潮起潮落，房企的集中與分化71專題4乍暖還寒，口罩里的冬天何往89機2023年北京房地產市場走勢分析專題5春江海平，入微觀察共迎潮生117求生存，謀發展排行榜137土地排名新房項目排名新房代理商排名專題1SPECIALTOPIC新房成交規模減少超兩成，二手房回到四年前疫情疊加調控，年內走勢罕見“超穩態”供地總量減少四成，住宅供地計劃完成率達到98%住宅地塊“瘦身”、“質優”，供地節奏調整為“小集中”土地上市謹慎，“競現房+搖號”成主流個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷Introduction月，北京也迎來多次爆發，受其影響，房屋去化隨之波動。預期、暴雷還在繼續的困境。年仍出現了6.8%的流標率，是繼2021、2018年的第三高位……2022年無論多難，終究逝去。在2023年伊始，我們一起回顧、盤點這年。-168商品房成交規模回調超20%，是“疫情”以來最差一年/新房商品房整體成交量、成交金額縮水超兩成2022年，北京新房商品房成交總面積同比回調22.5%，全年共成交商品房786.6萬㎡，略高于2019年成交總面積，為近三年最低，同時打破成交量自2018年起連續4年增加的局面。北京新房商品房成交面積年度走勢2051.51324.81320.3934.91247.01228.51074.8908.6822.71014.9506.0762.4519.52年它用途。數據來源：天朗易研通(RDPS)個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷從成交金額來看，2022年新房市場總成交金額為4000億元，同比減少19%，比2021年減少了935億元，高于2020年。000北京新房成交金額年度走勢359231752901233522582331數據來源：天朗易研通(RDPS)二手房成交總面積回落25.1%，創近六年新低2022年二手房成交總面積為1396.9萬㎡，同比減少25.1%，是2017年以來最低值。從減幅來看，二手房市場成交量減幅高于新房。在整體經濟下行、行業景氣不足的環境下，二手房市場敏感度高于新房市場。2040.41789.62040.41789.61865.31614.22000.01391.21478.81418.01396.91500.0積(萬㎡)房和城鄉建設委員會住宅市場一直以來是房屋交易業務的主戰場。2022年北京新房+二手住宅成交總規模為19.5萬套，同比也出現26.4%的回調，是近四年的最低值，與2017年以來近6年均值相比，仍低于均值4.3%。分開來看，2022年新房住宅成交5.4萬套，同比減少24.8%，是近四年最低值，回歸2019年水平。二手住宅成交14.1萬套，同比減少27%，也是近五年最低位。從減幅來看，二手住宅成交量減幅明顯高于新房住宅，高出2.2個百分點。5.0北京新房住宅+二手住宅成交套數年度走勢16.316.37.76.65.56.74.42.02.95.45.87.25.42012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年新房成交套數(萬套)二手房成交套數(萬套)包括商品住宅及共有產權房、自住型商品房，不含保障住房；二手住宅數據來源：天朗易研通(RDPS)；北京住房和城鄉建設委員會個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷從供應來看，新房住宅自2017年起高位運行，除2021年外，均高于成交量。2022年北京商品住宅供應量也保持6萬套以上高位。新房住宅成交規模減少，并非受整體供應不足因素影響。北京新房商品住宅供應量及成交量年度走勢6.936.93.06.03.72.0新增供應(萬套)成交量(萬套)數據來源：天朗易研通(RDPS)與成交規模回落表現相反，成交均價穩中有升。若統計共產房及自住房，年度均價為5.5萬元/㎡，同比漲幅為7.3%。若不統計共有產權房及自住型商品房，2022年新房商品住宅成交均價為6萬元/㎡，創歷史新高。從漲幅來看，2022年新房商品住宅均價同比漲幅為11.3%，漲幅自2018年以來最高。.-5.9%-76%北京新房商品住宅成交均價及漲幅年度走勢.-5.9%-76% 440%5.45.55.55.25.46.029.9%30.2%29.9%30.2%2.919.82.919.8%2.413.2%12.1%11.3%2.413.2%12.1%11.3%%8.2%2.2%0.0%2.2%..%-10%新房商品住宅成交均價(萬元/㎡)同比漲幅數據來源：天朗易研通(RDPS)新房住宅存量高企，去化強度減弱在供應高位、去化量減少背景下，2022年北京新建商品住宅上市存量高位運京新房商品住宅上市存量為10.58萬套，同比增加5.8%。00654519數據來源：天朗易研通(RDPS)去化強度有所減弱，2022年新房商品住宅去化強度為33.8%，同比下降7.3個百分點。34.6%34.2%3334.6%34.2%33.8%28.4%48.8%45.6%40.2%60.0%50.0%52.2%60.0%50.0%52.2%36.4%36.4%25.5%25.5%20.0%10.0%0.0%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年數據來源：天朗易研通(RDPS)個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷/年內利好政策頻出，月度走勢卻異常平穩，近乎直線進入2022年，全年政策處于歷史罕見寬松階段。中央級政策及北京政策共出臺房地產行業政策146條，歷史最高，平均每月12條，其中重要政策及表態13條，主要包括：持房地產市場平穩健康發展工作的通知》建委、北京經開區管委會、通州區人民政府《關于加強亦莊新城臺馬地區商品住房管理的通知》?2月中國人民銀行中國銀行保險監督管理委員會《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》盡管政策全面利好，但2022年北京新房住宅成交量呈現“總量減少，年內平穩”特征。從2022年內北京商品住宅成交套數月度走勢來看，展現出罕見“超穩勢波動微小，近乎“直線”，如此長時間的平穩，近幾年實屬罕見。2017年1月2017年4月2017年7月2017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月2020年1月2020年4月2020年7月2020年10月2021年1月2021年4月2021年7月2021年10月2022年1月2022年4月2022年7月2022年10月800070006000500040003000200010000數據來源：天朗易研通(RDPS)疫情反復，影響住宅成交量出現波動2022年，是新冠肺炎疫情的第三年，奧密克戎變異毒株開始在國內蔓延。相對以往其它毒株，傳播力更強，傳播過程更為隱蔽，疫情防控難度大幅增加，年內疫情也明顯加重。從北京三年疫情每日新增感染病例數量走勢圖可以明顯看出，2022年確診數據量均高于前兩年。衛健委公布北京每日新增感染病例統計0個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷2022年年內，北京新房商品住宅及二手住宅也受疫情影響而形成小幅波動。年初1-2月值元旦、春節期間，為傳統購房淡季，同時該期間疫情平穩，單月新增兩月成交量連續攀升，接近4000套。二手住宅成交量也迅速升溫，達到1.58萬套。4月末，北京疫情開始爆發，到5月達到高峰，新增確診病例達到1200余例，此期間開始大面積居家，新房商品住宅成交量也在5月回落至2814套，二手新房住宅成交也平穩在4000套，二手住宅成交也一路回升。直到11月疫情大爆發，單月確診比例超過9000例，新房、二手房市場成交量均有所回落，11月新房成交364612月，疫情管控政策發生變化，逐漸放開，新建商品住宅成交量重回4000套，共成交4271套，為年內最高。與新房住宅回穩走勢不同，在疫情爆發期間，二手住宅自10月起連續3個月下行。2022年北京新房商品住宅、二手住宅成交套數與新增確診病例數月度走勢20000150001000050000120001000080006000400020000新增確診病例數新房住宅成交套數二手住宅成交套數數據來源：天朗易研通(RDPS)、國家衛生健康委員會亦莊新城臺馬限購放松，局部區域項目成交增加11月8日，北京市住建委、經開區管委會、通州區政府聯合發布《關于加強亦莊新城臺馬地區商品住房管理的通知》。通知明確，經市政府批準，自本通知發布之日起，劃歸北京經濟技術開發區管理的通州區臺湖、馬駒橋地區(約78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)執行北京經濟技術開發區商品住房政策有關規定。，通州區臺湖、馬駒橋地區將不再執行通州的“雙限”政策，而是享受與海淀、朝陽等北京其他區域一樣的限購政策。亦莊新城臺馬限購放松，意在優化通州限購政策范圍。政策對區域市場影響效果顯著，在其影響下，區域市場成交量出現明顯增加。12月區域內亦莊金悅郡限競房成交261套躍居12月成交榜首。此前，1-11月該項目月均成交量僅36套，12月成交量增長近8倍。個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷成交套數項目名稱區域板塊No.成交均價成交套數項目名稱區域板塊No.1亦莊金悅郡限競房大興區通州亦莊新城26142283懷柔區懷柔科學城22103懷柔區懷柔科學城221031131首開金茂望京樾3(指導價)朝陽區崔各莊81041區未來科學城49986區未來科學城4998645路勁御和府順義區仁和10636085數據來源：天朗易研通(RDPS)2022年9月23日，住建委發布了《關于試行存量房交易“連環單”業務并行辦理的通知》。允許二手房買賣雙方以“連環單”方式快速交易，并且有稅收減提升至4293套，為北京二手住宅年度單周最高。50004500400035003000250020001500100050002022年北京二手住宅成交套數周走勢第25周二十大召開后，市場信心恢復仍需時日2022年10月16日中共二十大在京召開。對于宏觀方面，報告提出完整、準確、全面貫徹新發展理念，加快構建新發展格局，著力推動高質量發展，保持經濟運行在合理區間。值得注意的是，報告指出的“推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長”，這里的質是先于量的。對于“房地產”，報告再次具體提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。二十大后，央行、外匯局、銀保監會、證監會，“一行兩會一局”集體發聲，家穩定市場的信號。綜合市場反饋來看，二十大對市場提振作用有限。從去化來看，成交復蘇尚不明顯，行業仍處盤整中，信心復蘇尚需時日。個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷入市節奏與規則明顯變化/供地總量減少四成，住宅供地計劃完成率達到98%住宅+商服用地供地量減少36.3%2022年北京住宅及商服用地供地總量為78宗，規劃建筑面積668.6萬㎡。從供地宗數來看，比2021年減少20宗，仍高于2018年至2020年。從規劃面積來看，同比減少36.3%，是近三年供地面積最少的一年，與2019、2020年水北京住宅及商服用地供地量年度走勢 2001531531361231149893887874675554285151779249119321250209014708586556981051361231149893887874675554285151779249119321250209014708586556981050669141411590規劃建筑面積(萬㎡)宗數數據來源：天朗易研通(RDPS)從成交來看，2022年北京住宅及商服用地共計成交69宗，總規劃建筑面積574萬㎡。成交宗數同比減少8宗，規劃建筑面積減少27.2%。從宗數來看，同樣好于2018-2020年，但成交規劃建筑面積為近6年最低。118119162021821575185714651281北京住宅及商服用地成交量年度走勢1181191620218215751857146512811420規劃建筑面積(萬㎡)宗數數據來源：天朗易研通(RDPS)住宅用地供地規劃建筑面積減少近四成住宅用地供地量也明顯減少。與2021年相比，供地宗數減少20宗，為65宗，供應規劃建筑面積減少39.5%，為577.1萬㎡，供地面積略高于2019、202085100658004785100658004748規劃建筑面積(萬㎡)宗數數據來源：天朗易研通(RDPS)個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷從成交來看，在住宅供地量有所減少情況下，成交量受其影響也所有減少。另022年，北京住宅用地成交55宗，同比減少8宗，規劃建筑面積減少28.9%。北京住宅用地成交量年度走勢815952505250488159525052504855603711471450930609135990187522096962464260368348574747671 63800數據來源：天朗易研通(RDPS)住宅用地完成供地計劃98%成供地計劃率已達到98%(按供地下限計算)。歷年商品住宅(含共產、自住房)供地計劃完成比較：計劃供地面積(公頃)年計劃供地面積(公頃)年度供地完成率實際供地面積(公頃)2017年650704108%59%650384201859%6503842019年30027592%91%300272202091%3002722021年20222021年2022年300300475293158%98%數據來源：天朗易研通(RDPS)/供地節奏由“大集中”調整為“小集中”從住宅用地集中供地節奏來看，2022年改變了2021年的“大集中”供地模式，調整為“小集中”的供地模式。回顧2021年初，北京集中供地正式開啟，前兩批分別“大規模”供地“30宗”和“43宗”，同年年末第三批供應減少到“12宗”，全年上市量達到85宗。而2022年，集中供地前三批次穩定在17-18宗，第四、第五批下調為6宗。北京集中供地各批次供地量比較.0504366.966.953.26.00供應宗數規劃建筑面積(萬㎡)供應宗數數據來源：天朗易研通(RDPS)個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷住宅單宗地塊規模縮小從單宗土地規劃建筑面積規模來看，2022年，規劃建筑面積超過20萬㎡以上的土地只有2宗，而10萬㎡以下供地46宗，占總數的70.8%，相比2021年，增加14.3個百分點。.4%.4%以上%%%%數據來源：天朗易研通(RDPS)從總價段分布來看，2022年起始總價在40億以內的土地共計57宗，占公告總數的87.7%，相比2021年增加了21.8個百分點。而2022年起始總價在405.0%2021年和2022年公告住宅用地宗數起始總金額占比分布特征 %4.6%10億以下10~20億40~50億10億以下10~20億40~50億50億以上2021年2022年數據來源：天朗易研通(RDPS)2022年住宅供地宗數減幅24%，但總規劃建筑面積減幅近40%，可見單宗土地平均規劃建筑面積減少。歷史來看，單幅土地規模呈明顯縮小趨勢，由2010-2015年單宗地17萬㎡的平均規模，減少至2022年8.9萬㎡。單宗土地建筑規模變小、起始總價變低，也就意味著企業參與競買的門檻變低，有利于增強購買。地塊體量縮小上市，可從一定程度上減輕企業拿地資金壓力。20.015.010.0520.015.010.05.00.015.715.716.816.914.813.612.412.213.411.217.217.917.42009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年單宗地平均規劃建筑面積(萬㎡)數據來源：天朗易研通(RDPS)2022年公告住宅用地65宗，與2021年相比，遠郊區地塊占比減少4.4個百分點，近郊區占比增加4.6個百分點。從環線區域來看，2022年五環內公告土地16宗，占總宗數的24.6%，同比增加8.1個百分點。%%8%9%13.8%5%四環以內四環以內四、五環之間五、六環之間數據來源：天朗易研通(RDPS)個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷此外，從地塊分布來看，地鐵延線地塊明顯增加，交通不便利地塊明顯減少。數據來源：天朗易研通(RDPS)/先“預公告”再正式掛牌，流標率明顯降低為了避免出現大規模的地塊流標，2022年，北京采取了住宅地塊先進行“預公告”試探市場，有企業報名激活后再進行正式掛出的方式。2022年北京正式公告商品住宅用地65宗，其中包括從2021年12月31日至2022年末，預公告轉為正式公告的40宗。經過謹慎的預公告過程，北京住宅集中供地流標率明顯下降。2022年各批次流標率最高17.6%，為第二批流標3宗，而2021年第二批流標率達到60.5%。北京集中供地流標地塊宗數及流標率統計%555.6%0.0%0%0%0數據來源：天朗易研通(RDPS)“競現房+搖號”成為主要競價模式2022年競現房面積及搖號成為主要競價模式，公告的65宗土地中，44宗達地價上限后競現房銷售面積，占比高達67.7%，2021年僅6宗。此外，達地價上限后搖號也為主要方式，共12宗土地，占比18.5%。2021年，則以達地價上限后高標準方案評定及競政府持有份額或公租房面積為主要出讓方式。個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷出讓方式2021年宗數出讓方式2021年宗數限地價競現房銷售面積6447限地價現場搖號7限地價競高標方案4154限地價競政府自持份額4限地價競公租房面積001限地價競自持商品住宅01共有產權房20數據來源：天朗易研通(RDPS)2022年執行“90/70”政策地塊明顯減少，只有16宗，占比由2021年的44.7%減少到24.6%。同時90/70政策為套內面積，也就意味著，房屋建筑面積上限可達115㎡。比：年份公告宗數2021年2022年年份公告宗數2021年2022年85544.7%24.6%8數據來源：天朗易研通(RDPS)單2022年12月30日，北京規劃和自然資源委員會發布年內第五批集中供地，同時，發布2023年首批集中供地的擬上市地塊名單，這是北京規劃自然資源委員會首次公布即將上市地塊的清單。公告顯示，2023年市規劃自然資源委將根據年度供地計劃，分批次公布未來一定時間段內擬出讓的商品住宅用地項目清單，讓市場主體全面掌握土地供應狀況，為其投資決策預留充足時間并提供參考。第一批清單中共包含17宗地塊，涉及朝陽、豐臺、石景山等9個區，建設用74.1公頃，建筑規模約156.5萬平方米。從空間分布看，中心城區6宗28公頃，占比35%；平原多點地區(含副中心)10宗39公頃，占比59%；生態涵養區1宗7公頃，占比6%。從環線位置看，位于四五環之間4宗19公頃，占比24%；位于五六環之間7宗25公頃，占比41%；位于六環以外的6宗31公頃，占比35%。2023年部分擬供商品住宅用地項目清單(第一批)：序號地上 38123序號地上 3812345678規劃行政區項目名稱位置用途(公頃)葦溝組團棚戶區改造項目壩鄉改道號線新宮車輛段綜合利用項目(FXG-1401-0601-03、A首鋼核心區收儲項032地塊區A34住區土地一級開發項個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷序號地上 稱9序號地上 稱9期東地塊改項目居住地塊期土地一級開發項目CP01-0801-0028地塊B性商業金融服務業用地(S1線07地塊)規劃位置用途(公頃)道345933922022年各級市場數據表明，市場規模在回調，主要體現在土地量的供給的水平、量的變化，是觀察市場總量機會的重要維度。專題2SPECIALTOPIC的實質實質1：房地產行業持續下行實質2：土地市場形成的商品住宅供給持續穩定實質3：不同價格類型商品住宅市場供需形勢分化實質4：各需求層級市場不斷分化實質5：區域市場分化格局進一步加劇實質6：行業集中度增強，洗牌加速后的原因和必然性圍繞“房住不炒”，政策實施不斷創新調整城市發展減量提質，影響房地產供給和需求深入洞察行業發展潮流深入洞察行業發展潮流Introduction勢，“實質”。/業持續下行自1998年取消福利分房、住房商品化至今，房地產發展已走過25年。從行業發展規律來看，“高速增長”周期不可能長久延續，增速下行甚至成交總量下跌是發展的必然。北京市除新建商品房成交面積自2014年以后呈明顯下滑趨勢之外，其它房地產相關指標也在印證行業正處于下行甬道這一事實。1437146914581480127410171018143714691458148012741017101882461658522590數據來源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行業發展潮流深入洞察行業發展潮流北京市房地產投資金額自2011年以后增速明顯放緩，平均增速3.4%，此前的11年平均增速高達19.9%。2016-2021年，投資規模基本在3600-4100億元之間波動，投資增速則基本在±5%之間。北京市房地產開發投資額及增速年度走勢%-10%0000房地產開發投資額(億元)投資增速計局北京市房地產房屋施工面積自2013年以來，雖有起伏波動，但持續穩定在1.2-1.4億㎡之間，增速基本都在6%以內，其中4個年份出現負增長。北京市房地產開發施工規模年度走勢0%-10%計局北京市房地產房屋竣工面積，以2006及2016年為明顯分界線出現兩次顯著竣工面積規模持續下滑，后期雖有明顯上漲，但再也難達2005年的高度。2016年以后竣工面積再一次顯著下滑，特別是2017-2022年持續保持低位，最高的2021年也未超過2000萬㎡。00)計局毋庸置疑，行業正在下行，當然行業下行也并不意味著市場規模斷崖性的連續跳減，甚至企業無活可干。從上述房地產指標也可以看出，行業下行最顯著的變化是“增速放緩”，其次是規模的減少。行業下行是一個長期過程，在增速放緩的同時仍保有一定的規模，房地產開發的業務空間猶存。/成的商品住宅供給持續穩定2022年，北京土地招拍掛市場供給和成交規模同比都有明顯下滑，與此同時，供地節奏“小步快跑”、單宗土地瘦身、優質地塊釋放，現場搖號與競現房面積成為地塊出讓主要條件。透過這樣表象，直接看供地結果，會有意想不到的新發現。深入洞察行業發展潮流深入洞察行業發展潮流2022年土地市場成交商品房開發用地69宗，其中可售商品住宅用地55宗，規劃可售商品住宅建筑面積414.87萬㎡，占總規劃建面的72.3%；其次是商辦用途117.32萬㎡，占總成交量的20.4%；其它用途體量均較小。宗數細分用途建筑面積占比宗數細分用途建筑面積占比可售商品住宅55414.8772.3%1.0%5.941.0%5.94自持商品住宅12.980.5%20.4%320.4%3117.32其它合計0其它合計06932.88573.955.7%100.0%數據來源：天朗易研通(RDPS)從歷史走勢來看，2017-2021年土地出讓形成的可售商品住宅建筑面積呈明顯上升趨勢，2022年規模與2020和2021年相比雖有明顯減少，但也明顯高于2017-2019年水平。也就是說，自2016年“9.30”之后，土地市場為商品住宅市場的提供的可售面積規模持續穩定，平均每年供給約420萬㎡的商品住宅。0442519415286195303410356385402 3920442519415286195303410356385402 3902020212022數據來源：天朗易研通(RDPS)/型商品住宅市場供需形勢分化宅市場，按價格類型可以細分為不限價、指導價、產權價、限競房等四類商品住宅市場。不同價格類型商品住宅面臨的供需形勢不同，出現明產權價房供需最為緊俏，在四類住宅中一騎絕塵，去化強度高達66.2%；其次是限競房42.3%；不限價與指導價商品住宅相差無幾排在最后，市場去化強度約27%。成交套數上市存量套數去化強度新增供應成交套數上市存量套數去化強度新增供應套數商品住宅不限價10757170764448527.7%31.342.3%16.42374889742.3%16.42374889712153指導價36867137343662127.3%32.066.2%6.122102981166.2%6.1221029811524合計52208426889478331.1%26.6數據來源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行業發展潮流深入洞察行業發展潮流那么，各價格類型商品住宅市場的具體表現什么樣？還有其它特征值得關注？深入分析如下：2022年產權價房(即“新型共有產權商品房”)成交2981套，成交均價9.3萬元/㎡，套均總價1451萬元，其中1500萬元以上的占比52.4%。由此可見產權價項目基本上屬于高端項目(總價1500萬以上)。較高的總價區間，此類項目銷售情況如何呢？2022年產權價房成交套數總價段特征,3.3%500萬以下500~1000萬0萬0萬2000~3000萬0,16.4%27.7%2,15.8%數據來源：天朗易研通(RDPS)2022年，產權價房去化強度達66.2%，高于整體商品住宅去化強度35個百分點。截止2022年底，產權價房上市存量1524套，現有存量按過去一年去化速度，去化周期約6.1個月，處于非常低的水平。再看去化速度，觀察2022年以來所有商品住宅項目開盤90天的銷售率排名 (按銷售證發證日期計算)，產權價項目大部分名列前茅，永定府、天恒學院里項目甚至達到100%，中建玖合府也達到90%。2022年商品住宅項目開盤滿90天銷售率散點分布圖00%0.00%2021年12月2022年2月2022年3月2022年5月2022年7月2022年8月2022年10月數據來源：天朗易研通(RDPS)產權價房價高、去化速度快，原因是什么呢？截止2022年12月底，產權價商品住房項目共計10個，從分布來看，一部分位于城市成熟區域，房地產待開發用地稀缺；一部分屬于傳統別墅帶低密地塊，同樣具有稀缺性。數據來源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行業發展潮流深入洞察行業發展潮流產權價房銷售價格為“指導價×(1-政府持有產權份額)”，這無疑降低了購房整體支出。以學府壹號院184㎡四居產品為例，按指導價11.2萬元/㎡計算總價約2060萬元，按銷售價8.96元/㎡購買，則單套房屋總價減少400萬元。對于政府持有產權份額的影響，如果是長期自住則可以忽略。如果五年后出售，政府按市場價格收回持有份額對應的價款，相當于引入一個投資人風險收益共擔，對購房人有益無害。再從售價來看，產權價房項目售價普遍低于周邊二手住宅售價，部分項目甚或其指導價也低于二手住宅售價.在價格優勢明顯的同時，戶型布局合理、園林綠化品質高、物業服務水平等價值含量明顯高于二手房。指導價成交均價政府持有產權份額項目名稱No.北京瑞府6%指導價成交均價政府持有產權份額項目名稱No.北京瑞府6%0.92K2玉蘭灣6.1220%745.41中建玖合府10%1311.7太陽公元15.8810.3金泰城麗灣9.233中建壹品學府公館10%11.210.1上林世家11.18國譽未來悅國譽未來悅5建發望京養云20%8.87.0周邊暫無參考項目學府壹號院20%1.269.0博雅西園學府壹號院20%1.267朝陽一墅15%7.66.5晴翠園10.44青云上府3%7.686.6青云上府3%7.686.69天恒學院里10永定府9天恒學院里10永定府20%20%8.58.9中海紫御公館2.74數據來源：天朗易研通(RDPS)正是以上諸多因素，造就了產權價項目在2022年的熱銷局面，可以預計此局面2023年還將延續。換量促成交自2016年“9.30”之后，土地市場限競房開始大量供應，至2020年末限競房退出土地市場。全市已成交限競房土地除了門頭溝潭柘寺和房山西潞2宗土地未入市外，其余均已入市。受土地供給結構調整影響，限競房供給在2021年以后出現大幅下滑。2022年限競房成交8241套，去化強度39.2%，超過商品住宅平均水平10個百分點，去化水平如此高，是單純的供給減少造成的供不應求嗎？2018-2022年限競商品住宅供銷存量價走勢000 3467637065002018年2019年2020年2021年2022年新增供應套數成交套數上市存量套數成交均價(元/㎡)數據來源：天朗易研通(RDPS)從成交結構看，2022年六環以外成交限競房4937套，占總成交量的55.5%，相比2021年增加了21.4個百分點。也就是說2022年限競房成交主力多是六環以外相對區位優勢較弱的項目。2018-2022限競房成交套數環線占比年度走勢2018年2019年數據來源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行業發展潮流深入洞察行業發展潮流再看六環外主要成交項目成交均價，大部分項目出現成交均價下滑的情況。2022年六環外成交量top10項目，其中5個項目成交均價出現下降，2個項目價格保持穩定，3個項目出現小幅上漲。降幅最大者為合景天匯項目，同比下降7.5%，其次是金樾和著限競房、碧桂園京源著限競房項目，降幅分別達7.4%和5.8%。其中固然有推售節奏等因素的影響，但區位因素也不容忽視。2022年六環外成交限競房TOP10項目成交均價季度走勢00中駿云景臺限競房和悅春風限競房富力首開金禧璞瑅限競房碧桂園京源著限競房(世奧龍鼎) 熙湖悅著限競房亦莊金悅郡限競房 金茂北京國際社區限競房萬科雲廬(云廬)限競房合景天匯限競房金樾和著限競房數據來源：天朗易研通(RDPS)也就是說，2022年限競房市場除了供給減少造成供需緊張去化強度增強外。降價銷售，以價換量也是重要因素。40-168截止2022年末，現有限競房上市存量1.22萬套，從分布來看，仍集中于六環以外地區，存量去化壓力還是顯而易見。No項目名稱板塊名稱存量套數↓存量面積1金茂北京國際社區順義河東新區166611.742熙湖悅著房山青龍湖10009.31房山良鄉鎮8297.163房山良鄉鎮8297.164金辰府昌平科學城東區5126.135京投發展錦悅府密云新城5007.996西山源著(鴻瑞溪悅府)門頭溝新城48618.257富力首開金禧璞瑅順義高麗營4687.78帥府潞苑城市副中心4354.24通州亦莊新城4303.799通州亦莊新城4303.79華萃西山門頭溝新城4265.24數據來源：天朗易研通(RDPS)2022年，不限價商品住宅成交1.71萬套，占總成交量的40%，仍然為市場成交主流產品。從供需形勢看，在新增供應明顯減少的情況上，總可售仍然充足，去化強度為27.7%，明顯低于商品住宅整體市場水平。002016-2022年不限價商品住宅供銷存量價走勢002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年新增供應套數成交套數上市存量套數成交均價(元/㎡)數據來源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行業發展潮流深入洞察行業發展潮流截止2022年末，不限價房上市存量4.45萬套，依過去一年去化速度，存量去化周期31.3個月，處于較高水平，價格整體維持平穩。002016-2022年不限價商品住宅供銷存量價走勢002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年新增供應套數成交套數上市存量套數成交均價(元/㎡)數據來源：天朗易研通(RDPS)2021年集中供地后，土地市場供應的可售商品住宅全部受到價格指導。隨著市，供給保持充足。2022年新增供應3.69萬套，占商品住宅總供應量的70.6%，成為市場絕對主力。2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年不限價限競房指導價產權價數據來源：天朗易研通(RDPS)42-168從供需形勢來看，供給量持續增加且明顯大于成交量，上市存量規模持續高企，截止2022年末，上市存量3.66萬套，依過去一年去化速度，存量去化周期32個月，在四類型商品住宅中處于最高水平，去化壓力較大。00指導價商品住宅供銷存量價季度走002021年第3季度2021年第4季度2022年第1季度2022年第2季度2022年第3季度2022年第4季度數據來源：天朗易研通(RDPS)/級市場不斷分化從市場需求來看，2022年在各層次住房可售量充足的情況，市場需求的釋放呈現出不同的程度。全市成交商品住宅(含共產房)5.42萬套，其中500萬元以占比39.8%；1500萬以上成交4461套，占比8.2%。2022年全市商品住宅(含共產房)成交套數總價段特征,.44618,.11.2%52.0%500萬以內500~900萬900~1500萬數據來源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行業發展潮流深入洞察行業發展潮流與2021年成交結構對比，剛需即500萬以下成交占比縮減8個百分點，改善(500-1500萬)和高端(1500萬以上)成交分別增加5.3及2.6個百分點。呈現出剛需萎縮，改善和高端上揚的趨勢。占總成交占總成交套數比例2021成交套數需求層級成交套數同比增幅年占總成交套數比例剛需4321760.0%2816052.0%-8.0%34.4%39.7%5.3%24798234.4%39.7%5.3%24798214995.6%100%8.2%100%2.65.6%100%8.2%100%2.6%-406372078445954118合計數據來源：天朗易研通(RDPS)那么各層級需求釋放有哪些具體的特征，是否是這個結論呢，細分來看。2022年成交500萬以下商品住宅含共產房2.81萬套，同比大幅減少34.8%，遠遠超出新房住宅整體24.8%的降幅。那么剛需成交量的大幅減少是不是因為供給不足呢？從2022年剛需商品住宅(含共有產權房)的總可售規模來看，仍維持6.4萬套的體量，同期成交2.82萬套，可見剛需市場總供給規模充足。去化強度49.7%去化強度49.7%年份2021年成交套數43217上年末存量58800總可售87015本年新增供應282152022年2816042902214466434843.8%數據來源：天朗易研通(RDPS)44-168再看內部結構，2022年剛需市場共有產權房成交1.15萬套，占總成交量的40.8%，同比增加12.3個百分點。商品住宅中限競房占比大幅減少，取而代之的是指導價房的大量成交。500萬以內商品住宅含共產/自住成交套數各類型特征%%2016年2017年2018年020年2021年數據來源：天朗易研通(RDPS)從總價段來看，2022年300萬以內住宅成交規模變化不大，300-400萬總價段減幅38.3%，低于整體減幅水平，400-500萬成交套數5270套，同比減少年總價段年總價段2021300萬以下1614513815-14.4%-38.3%147359092300-400-38.3%147359092-57.3%-34.8%12337432175270-57.3%-34.8%1233743217527028177合計數據來源：天朗易研通(RDPS)400-500萬成交規模的減少，主要是由限競房引起的。2022年，400-500萬的限競成交1495套，占比同比減少45個百分點。綜合來看，在可售規模充足的情況，剛需整體規模明顯縮減，在“剛、改、高”中減幅最大。同時因為限競房供應逐漸減少(指導價房更多集中在500萬以上)，400-500萬總價段的剛需釋放受到很大影響，規模顯著縮減。深入洞察行業發展潮流深入洞察行業發展潮流2年，500-1500萬商品住宅成交2.15萬套，占比39.8%，同比增長5.4個百分點。細分來看，500-900萬的剛改需求在整體市場結構中走勢相對穩定，整體上升。而900-1500萬的再改需求的釋放則表現出一定的曲折程度。2016-2022年商品住宅總價段成交占比年度走勢%%%7%7%500~900萬900~1500萬數據來源：天朗易研通(RDPS).9和5.2個百分點。120-150㎡、220㎡以上面積段則基本穩定。2017-2022年商品住宅成產面積段占比年度走勢%%%%%%2017年2018年2019年2020年2021年2022年數據來源：天朗易研通(RDPS)46-168從居室來看，四居室增長7.5個百分點，三居室降低7.1個百分點，其它居室相對穩定，改善性傾向較為明顯。%2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1室2室3室4室及以上復式數據來源：天朗易研通(RDPS)從供需關系來看，2022年改善住宅在供給明顯增加，總可售非常充足的情況下，去化強度明減減弱。上市存量套數年度新增供應套數成交套數去化強度2021上市存量套數年度新增供應套數成交套數去化強度2021年2022年37.1%28.0%25416218083267534163431265601455614559255數據來源：天朗易研通(RDPS)2022年，全市1500萬以上商品住宅成交4459套，占總成交套數的比例達8.2%。在全市商品住宅成交大幅減量的背景下，高端住宅成交絕對數量不減反增，占比也大幅上升。深入洞察行業發展潮流深入洞察行業發展潮流從歷史走勢來看，每次市場規模出現大規模下降的時候，高端住宅反而越抗跌，如9.30之后的2017年和2022年。那么高端住宅成交都來源于哪些項目？都是什么樣的產品？0002016-2022年全市1500萬以上商品住宅成交套數及占比年度走勢11.2%%%8.2%59%58%56%4.6%4.3%228632016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年成交套數成交占比(%)數據來源：天朗易研通(RDPS)從成交項目來看，排名前10的項目占總成交套數的65.4%。其中產權價項目共計3個，成交量分別排第一位、第二位和第四位，三個項目共計成交1496套，占總成交量的33.5%。由此可見高端住宅成交逆市上揚主要原因還是受產權價商品住宅成交的影響。成交套數項目名稱區域板塊No成交均價成交套數項目名稱區域板塊No1學府壹號院(產權價)海淀區上地57089593海淀區學院路2100838547中建壹品學府公館海淀區學院路21008385473北京城建天壇府東城區東城465119510朝陽區東直門4379116968中建玖合府朝陽區東直門43791169685圓明天頌海淀區上地221114917豐臺區豐科路6豐臺區豐科路61127907東叁金茂府豐臺區宋家莊162107094大興區河西8大興區河西86666099端禮著(指導價)豐臺區麗澤商務京天譽豐臺區宋家莊118106059數據來源：天朗易研通(RDPS)48-168從供需關系來看，自2016-2022年，高端住宅新增供應量普遍高于成交量，存量持續上漲，整體來看供給充足。截止2022年末，上市存量8953套，依2022年去化速度，存量去化周期約24個月。全市高端住宅市場供銷存量價年度走勢00002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年新增供應套數成交套數上市存量套數成交均價(元/㎡)數據來源：天朗易研通(RDPS)綜合來看，從長期趨勢來看，剛需呈現萎縮、改善上漲、高端堅挺的趨勢非常明顯。但要強調的一點是，剛需雖然萎縮，但畢意需求規模體量最大，影響這部分需求釋放的直接因素是購買力支撐，當價格持續上漲，套總價支付能力將淘汰越來越多的無效購房需求，這部分需求可能轉到共有產權房、租賃市場，也可能延期購深入洞察行業發展潮流深入洞察行業發展潮流/格局進一步加劇在“剛、改、高”市場逐漸分化同時，區域分布格局也有明顯變化，成交量呈現明顯向中心城區、產業聚集區域集中的趨向。從環線分布來看，2022年五環以內占比18.2%，比上年增長6.8個百分點。與之相較，五、六環之間和六環以外分別減少4.1個百分點和2個百分點。2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年數據來源：天朗易研通(RDPS)五環內成交占比增加源于新增供應項目的大幅增加，特別是一些優質項目，其中三個產權價房項目(中建壹品學府公館、永定府、中建玖合府)貢獻較大。00五環內商品住宅供銷存量價年度走勢0 02016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年套數成交均價(元/㎡)數據來源：天朗易研通(RDPS)從行政區來看，成交集中在中心城區和大興、順義、通州、昌平、房山等環城五區。中心城區成交套數占比33.6%，同比增加6.4個百分點，近郊和遠郊分別減少5.0和1.4個百分點。成交規模在2000套以上的8個行政區，海淀區一枝獨秀，市場去化強度最高，達到56.1%，其次是大興區達40%。其它幾個區域均在下。00%40.0%0.8%27.7%28.9%00%40.0%0.8%27.7%28.9%85327成交套數去化強度數據來源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行業發展潮流深入洞察行業發展潮流再看板塊，成交規模在1000套以上共計13個板塊，成交規模占總成交量的45.3%。13個板塊中亦莊河西區去化強度最高61.4%，供需最為緊俏，緊隨其后的通州亦莊新城58.7%。另外一個值得關注的板塊是海淀永豐板塊，成交均價8.3萬元/㎡，遠高于其他板塊。在如此高單價的背景下，市場去化強度仍然達到50%，排名全市第三位。從板塊成交規模及去化強度來看，產業集中的區域，市場潛力較大。2022年商品住宅(不含共有產權房)成交套數(1000套以上)排名：成交套數上市存量套數板塊去化強度No8822337804420順義區-仁和7324373863023大興區-西紅門276793成交套數上市存量套數板塊去化強度No8822337804420順義區-仁和7324373863023大興區-西紅門276793860643順義區-后沙峪235574032665昌平區-科學城西區074516722771通州區-城市副中心22215876630.0%518129.929.9%3海淀區-永0%1740336.4%5昌平區-回龍觀16286125435.8%292413160846341658.7%13160846341658.7%7開發區-河西4%890441.6%9門頭溝區-門頭溝新城12395045838.1%2010331.7%11順義區-馬坡11923867327.9%3080445.7%13朝陽區-崔各莊10727952640.1%1602數據來源：天朗易研通(RDPS)/在市場供需形勢逆轉、結構分化加劇的形勢下，企業競爭加劇，行業集中度明顯增強，中小企業、實力相對差的民營企業加速出清。先看土地市場，全市住宅用地參與競買企業數由2017年的86家持續下滑到了2022年的47家，幾乎消減了一半。從競得土地企業數來看，雖然相對穩定，但也由高峰的46、47家，縮減到40家以下。全市住宅用地招掛掛市場競爭企業數年度走勢726256470參與土地競買企業數競得土地企業數數據來源：天朗易研通(RDPS)從2022年競得住宅用地數在3宗及以上的企業排名來看，9家企業中只有企業名稱企業總競買斬獲率No.中國建筑220630%廈門建發6343%7綠城集團8企業名稱企業總競買斬獲率No.中國建筑220630%廈門建發6343%7綠城集團8323%▼1中海地產央企23835%央央企3北京城建國企20525%央企2845央企28455建工集團國企15427%7北京興創國企33100%9保利地產央企14321%數據來源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行業發展潮流深入洞察行業發展潮流房企方面，2022年新房市場全物業銷售金額排名前20的房企銷售2481.69億元，占總成交金額的58.4%，較2021年增長5.6個百分點。排名前10的企業銷售金額1828.68億元，占比43.0%，增長9.1個百分點。行業集中度顯著增強，更多相關內容在專題三詳盡闡述。2022年，北京房地產從土地市場、商品住宅市場、企業競爭格局都呈現一些深層次的變化，那么形成這些深層次變化的原因是什么，影響因素是什么？這些因素又是如何作用于市場的呢？探本溯源，市場實質背后的原因和必然性房地產種種“實質”形