濟南文化東路商業項目前期定位策劃報告引言：

《孫子兵法》開篇曰：“夫未戰而廟算勝者，得算多也”；古人又云：“凡事預則立，不預則廢”，其“廟算”、“預”均指的是謀略。這些都說明，凡事應事先謀略，才能到達成功的彼岸。對于投資巨大，運作周期長，可變因素多的房地產行業，其事前謀略與策劃有著非常重要的意義。此次受貴公司的信任和委托，我司有幸參加貴公司針對文化東路項目，萬達行操作團隊經過月余的調研分析以及大量的案頭工作，初步形成了項目前期定位策劃報告，并對項目開發方向有了初步的思考，請各位領導批評指導。本次匯報從項目本體出發，確定市場研究的對象，然后分別對各個對象進行研究，從宏觀形勢到中觀城市規劃，從區域市場到各個分項市場的研究，每個分項都有相關的結論，最終從這些結論尋找出項目開發的方向。關注趨勢分析城市未來發展趨勢，立足于未來判斷項目使命和機會；緊跟市場變化分析項目所處區域的城市定位，解析市場變化軌跡.風險把控風險把控，必須把政策風險、市場風險、全盤風險…等方位考慮項目整體風險的控制。思考出發點解析目標客戶每一項目的定位如何，就決定了它特定的客戶構成,解析目標客戶，實現項目精準營銷.報告思維導圖：核心問題本體分析宏觀環境開發商目標公建競爭策略公建客戶策略公建產品策略整體定位12345項目本體條件房地產商業地產掃描項目物業組合建議及項目定位宏觀環境分析項目營銷策化6項目經濟測算7項目推廣及VI展示第一部分：項目本體條件項目區位交通條件周邊配套宗地條件經濟指標項目區位經濟指標交通條件周邊配套宗地條件項目本案位于濟南老城區東部，區域內具有成熟的居住社區，完善的生活配套。項目以東緊鄰二環東路，商務辦公氛圍濃厚。本案高新區核心區奧體片區老城區項目區域內城市建設發育成熟，且緊鄰城市CBD，城市發展的主方向，區位優勢明顯項目區位經濟指標交通條件周邊配套宗地條件本案燕子山路經十路文化東路二環東路項目周邊交通環境優良，通達性極好，道路網絡規劃完善；項目南側為省城第一大道“經十路”，經十路貫穿整個濟南市區，并與濟南市區內的多條南北大道相連，起到了改善濟南交通狀況的重要作用；項目東側是燕子山路，再往東為二環東路及高架橋，貫通城市南北，交通便利，道路狀況良好；項目周邊有18、123、110、K107等多條公交線路通過，市區內通達性較強。交通環境良好，出入濟南交通便捷、市區內通達性較強項目區位經濟指標交通條件周邊配套宗地條件酒店娛樂：高地街56號、東方國匯、上島咖啡、軍悅大酒店、金馬酒店、如家酒店等。金融通信：建設銀行、中國銀行、交通銀行、工商銀行、農業銀行、招商銀行、郵政銀行和中國移動營業廳等。教育醫療：山東師范、山東藝術學院、山師附中、甸柳一中、燕山小學、燕柳小學；省武警總院、千佛山醫院、山東建設建工集團醫院。商業配套：銀座商城（燕山店）、歷下大潤發、華強電子廣場，臨街商業密集。市政機構：省高檢、省工商總局、濟南水利、歷下區政府等政府機關以及中鐵十、十四局、山東航空大型國有企業。區域內優勢明顯，共享完善城市配套資源華強電子廣場山東航空大廈銀座商城（燕山店）建設銀行軍悅大酒店工商銀行中國銀行農業銀行如家酒店歷下大潤發交通銀行工商銀行省工商總局歷下區政府招商銀行中國移動山東師范大學甸柳一中燕山學校燕柳小學山師附中項目區位經濟指標交通條件周邊配套宗地條件項目宗地地塊外：東沿文化東路地塊外：西鄰文東花園北側為：濟南水利南側為：省工商總局地塊內：綠化停車場地塊內：酒店待拆遷地塊內：違建待拆遷地塊內：違建待拆遷項目北部和東部道路暢通，為城市的次主干道，交通條件優越；宗地內地勢平坦，形狀規整便于規劃，另外項目內違章建筑和酒店有待于后期拆遷。項目區位經濟指標交通條件周邊配套宗地條件用地性質建筑密度占地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）商務用地33%≤11700地上6.0≤70200地下2.0≤23400項目地塊本地塊地塊較小占地僅為1.17萬㎡，但是規劃容積率較高，地上建筑面積約為70200㎡；地下建筑面積約23400㎡，產品主要規劃為商業及商務辦公等物業項目屬性界定新老城區銜接帶、成熟區域配套中等規模的城市CBD邊緣物業第二部分：宏觀環境分析政策環境分析城市規劃政策環境城市規劃新政頻出，“十年九調”調控力度逐步加強，但是調控僅停留于商品房領域，對于商業地產調空力度較小，所以是一次市場的機遇，但也是挑戰房產稅——通過出售自有住房按規定應征收個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的應嚴格按轉讓所得的20%計征。房產稅打擊投資投機，影響部分改善型需求置業新國五條信貸——對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍稅收——調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。限購——對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭暫停在本行政區域內向其售房。打擊投資、投機型購房、抑制改善型需求！商業地產調控維持原有的首付比例和貸款利率等調空政策，給市場以穩定的信號，是為市場機遇商業地產首付比例較高，房款總額大，貸款利率高，對投資、投機客戶吸引力有限，開發仍然存在一定風險。政策解讀樓市調控對商業地產既是機遇又是風險政策環境城市規劃新政前后的濟南房地產商業土地成交狀況：2013年1-4月份商業用地成交41.86萬㎡；與2012年1-4月商業用地成交39.06萬㎡的同期相比。因此，2013年商業土地市場成交狀況并未受到較大影響。新政調空對住宅市場的影響：根據濟南住宅市場月度成交房屋數量統計看，2、3月份出臺的新國五條及其細則對濟南商品房成交影響較小，并且3-4月份月度成交與同期相比均有較大幅度的增加。住宅市場成交同期相比增長較大，成交產品結構以緊湊型戶型為主，舒適三室有一定程度的抑制，部分投資客轉向商業地產。政策環境城市規劃城市處于有單核向多核發展，東部城區為城市多核的重要一核；項目位于城市多核的發起端，分享城市東拓市政資源。城區發展方向濟南以“東拓、西進、南控、北跨、中疏”作為空間發展戰略，形成中心城空間結構為“一城三區”，“一城”為主城區，“三區”為西部城區和東部城區、濱河新區。由單核向多核發展，在城市空間方面提供了機會。項目位于二環東片區和燕子山片區結合部，是城市東拓的發起端，是眾多企業經歷行業成長后成功躍升的平臺。東部新城本案政策環境城市規劃城市商業格局濟南的商業主要集中在老城區，并沿城市東西向呈點狀分布，形成不同功能的商圈。但由于城市早期商業用地規劃欠缺合理性，導致商業與城市東西向帶狀發展不協調的現象，存在商業局部供應過剩與缺乏的問題。

本案所處的文化路商圈為成熟商圈，以服務于周邊高校及區域居民為主，城市商業地位地，以高校經濟圈為該商圈的主要特征開發商目標是什么？開發商最關注什么？目標解讀山東新基立地產立足濟南、輻射山東！——如何打造山東新基立地產開發的標桿項目？房地產行業品牌開發企業；多個城市接連拿地開發；地產業務快速增長，謀劃地產大格局，布局齊魯大地。文化東路項目之于山東新基立——不僅僅是地產業務快速擴張的一小步，更是山東新基立實業集團實踐濟南商業地產開發的關鍵一步。目標戰略目標在學府藍山項目的基礎上再創地產開發輝煌奠定新基立實業集團在山東房地產行業內的品牌形象樹立新基立地產體系內房地產業務的標桿項目現實目標打造高形象、合理利潤空間下的快銷項目開發商目標解讀約束條件公建地塊總體量相對較小，建筑面積僅有9.36萬平米，打造城市標桿項目難以實現項目周邊商圈城市影響力弱，打造城市知名商業體難度較大。目標解析：中小體量商業地產物業在濟南城市二環板塊區域內實現高形象占位與開發價值最大化第三部分：濟南商業地產掃描寫字樓市場機會掃描公寓市場機會掃描商業市場機會掃描Part1：寫字樓市場機會掃描整體市場概述城市板塊劃項目周邊競品分析成長期2003—2007年寫字樓市場進入較快成長的階段

開發體量的規模化，由過去的小體量、單一開發向大體量、綜合性開發轉變，如體量較大的東環國際廣場、綜合性較強的明珠國際商務港；

以區域化營銷為主要營銷方式，此階段的寫字樓開發主要從項目所處的區域出發，以本區域的客戶為主要客群；成熟期2007—2010年寫字樓市場處于逐步成熟的階段開發水平日臻成熟，高檔寫字樓項目開始出現；推廣水平成熟化，寫字樓項目的推廣中植入5A級寫字樓的概念；運營方式的成熟，以站在城市運營商的高度的運營模式被逐漸采用，如中潤世紀城項目、萬達廣場；開發定位的巨大跨越，由城市運營向國際化轉變。

重點片區井噴式開發，如經十東路板塊在開發項目的大體量推出，使濟南寫字樓市場迎來了“經十東路的時代”。寫字樓配套的國際化標準，國際化高檔商業配套，使濟南辦公物業的形象實現飛躍，如啟德國際金融中心、綠地普利中心、魯商國奧城以及稍后推出的龍奧金座、天業中心等。推廣概念的進一步創新，由5A級寫字樓的推廣口號飛躍為6E寫字樓概念的推廣。飛躍期2011年以來表現出國際化的趨向，寫字樓市場實現飛躍整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析商務辦公市場發展歷程

濟南寫字樓市場呈波浪式發展2005—2007年寫字樓開發項目增多，市場供應量大幅度增加。受2008年金融危機的影響，寫字樓市場進入短暫的低谷期，開發企業對寫字樓的開發持謹慎態度，寫字樓供應量在2009年為近五年最低點；2009年下半年伴隨著全國范圍內的房地產市場全面復蘇，濟南寫字樓市場有了較大程度的改觀，到2010年恢復到金融危機前的水平；

隨著城市住房限購令的出臺，商業地產作為未被調控的領域，逐步成為城市房地產的開發和投資熱點，濟南寫字樓市場呈現較好的發展勢頭。

寫字樓開發由中心城區向東、西方向延伸，但目前開發重點集中在城市東部隨著經濟的發展，大量中小型企業的興起，中心城區寫字樓的數量有限以及無法滿足逐步提高的交通和停車等硬件要求，城市商務中心由中心城區向東西兩側擴散明顯。

東部城市先后出現了山大路、東二環、高新區、經十東路等四大寫字樓項目主要聚集區，也是目前濟南寫字樓市場供應的主力。西部城區的緯十二路沿線寫字樓項目數量逐步增多，以及由于京滬高鐵的開通運營，西客站商務辦公區正在逐步形成。

高品質、齊配備、可自由分割的寫字樓項目引領著濟南的寫字樓市場目前，在濟南寫字樓市場上高品質純寫字樓項目不斷涌現，傳統宜商宜住的產品如嘉恒商務大廈項目，逐步退出市場；單一寫字樓開發逐步被商業+寫字樓綜合性產品所替代如中鐵匯展、魯商國奧城等項目；面積分割打破傳統的面積限定，可自由分割形式的寫字樓項目越來越被客戶所喜愛。整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析寫字樓市場特征2012年寫字樓供應量約為39.84萬㎡，是近四年來最高值，但從年度成交量上看，成交面有所下降，成績比率有所降低，是近五年來的最低值，但與2011年同期相比，成交量有所增加，市場有所回暖從近期市場表現看，2013年1-4月份成交4.28萬㎡，與同期相比成交量下降44.9%，環比降下69.98%；具體分析有以下幾點原因：一、市場的供應量減少，存量項目經過年底的去化高潮后，項目以尾盤為主。二、現有市場供應物業以去化難度較大產品為主，市場的認可度較差。三、新增項目處于蓄水階段，尚未面市。整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析12年濟南寫字樓市場價格趨勢呈現波浪式變化，總體呈現出銷售均價下降的趨勢。13年1-4月份寫字樓市場平穩低位運行，整體銷售均價保持在12500元/㎡。從右邊的兩圖中，市場的銷售銷售均價的變化與成交量呈現負相關的趨勢，寫字樓作為投資性物業，市場運行成熟，客戶投資較為理性。5000400065007000750090001000080001100012000150001300017000200002500030000項目魯商國奧城齊源大廈潤陽大廈華強廣場黃金時代廣場玉蘭廣場龍奧金座中鐵匯展綠地普利中心世貿廣場開元廣場大明湖名堂名泉中心祥泰廣場洪樓七棟綠地中央廣場項目成交均價區域內寫字樓價格較奧體和經十路項目的銷售價格價高，但出于一個有價無市的狀態，所以價格在一定程度上決定了項目的去化速度，現有寫字樓板塊格局發展趨勢：中心集聚到向外擴張；隨著經濟發展，大量中小型企業興起，傳統寫字樓面積有限，且無法滿足交通、停車等硬件要求，城市商務中心向外擴散效應明顯，相應出現了山大路板塊、東二環板塊以及高新、奧體片區板塊；濟南市辦公物業經歷著由老商務區向東部發展的趨勢，東部是濟南商務核心區域，而東部辦公板塊中經十東路板塊是高檔辦公中心。緯二路板塊濼源大街板塊山大路板塊燕山板塊高新區板塊奧體文博板塊老商務核心大衛奧體項目總部基地齊魯軟件園玉蘭廣場項目黃金時代廣場魯商國奧城魯邦項目中鐵匯展國際整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析根據地理位置、區域寫字樓開發狀況以及未來區域發展狀況，我司將濟南寫字樓市場劃分為八大板塊，分別是緯二路板塊、經七路板塊、經十路板塊、經十東路板塊、高新區板塊、山大路板塊、東二環板塊以及西客站板塊。整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析板塊劃分我司根據對濟南八大寫字樓市場的調研總結認為：濟南各寫字樓市場板塊特征鮮明，每一板塊都承載著城市賦予他們的不同使命，呈現著不同的城市區域功能定位。板塊名稱特征經七路板塊濟南的華爾街經十路板塊大型企業形象的名片緯二路板塊煥發第二春的商業老貴族山大路板塊小資企業的起步地東二環板塊中產企業形象的躍升平臺經十東路板塊城市的新名片，城市新貴企業的新選擇高新區板塊尖端技術、新興經濟體的集聚地西客站板塊未來城市新形象整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析板塊內城市角色整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析目前，各版塊中，寫字樓的市場存量較為集中，主要集中于經十東路板塊和經七路板塊，兩大板塊的市場放量約占90%。通過各版塊銷售價格和成交量比較看，寫字樓市場投資理性逐步提高，如山大路板塊呈現出有價無市的現象。市場存量具有較高的集中性，經十東路板塊成為市場供應和成交的主力板塊的市場分析n經七路板塊：濟南的華爾街板塊依托資源：城市核心商圈，已形成的傳統城市商務中心寫字樓類型：專業寫字樓、酒店式寫字樓以及銀行式寫字樓；空間靈活組合，滿足不同客戶需求。周邊配套：具有最為完善的商業配套，酒店、大型賣場、高檔百貨一應俱全。客戶構成：投資客戶以及整層客戶入駐企業：以大中型企業為主，金融企業較為集中開發水平：開發水平較高價格水平：銷售均價約為12000元/㎡租金水平：平均租金約為3.5元/㎡/天代表項目：天業國際、綠地普利中心、世貿廣場整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析各板塊特征分析

經十路板塊：大型企業形象的名片板塊依托資源：城市形象大道，連接城區東西交通動脈。寫字樓類型：以較高檔的專業寫字樓為主、商業+專業寫字樓。周邊配套：具有較為完善的商業配套、交通通達性較好。客戶構成：以大客戶、自用客戶為主入駐企業：大中型企業為主、事業單位以及行業大型企業較為集中開發水平：較高的開發水平價格水平：銷售均價10000—14000元/㎡租金水平：平均租金約為3元/㎡/天代表項目：魯商廣場、銀座中心、整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析各板塊特征分析

板塊依托資源：重要城市商圈、口岸經濟。寫字樓類型：酒店式寫字樓、商住兩用型寫字樓。周邊配套：老牌城市商業密集分布，火車站、長途汽車站等交通配套齊全。

客戶構成：以投資客為主，部分團購客戶入駐企業：以中小型企業為主開發水平：參差不齊，既有開發水平較高的項目如萬達廣場，又有開發水平一般的如財富自由港價格水平：——租金水平：平均租金約為1.8元/㎡/天代表項目：萬達廣場、明珠商務港緯二路板塊：煥發第二春的商業老貴族整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析各板塊特征分析板塊依托資源:科技氛圍濃厚、中小型電子型企業集中分布寫字樓類型：商住兩用型寫字樓、中小型寫字樓、商鋪化公寓型寫字樓周邊配套：配套較為完善，專業科技型商場較多，緊鄰二環高架，交通區位較好。客戶構成：以自用型客戶為主，部分為投資型客戶入駐企業：科技型企業較多開發水平：開發水平逐步提高價格水平：銷售均價約為11000—15000元/㎡租金水平：平均租金約為2元/㎡/天代表項目：正大時代廣場、銀座數碼廣場、華強廣場山大路板塊：小資企業的起步地整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析各板塊特征分析東二環板塊：中產企業形象的躍升平臺

板塊依托資源：新老城區的銜接帶，便利的城市交通干道城市道路的優化升級。寫字樓類型：專業型寫字樓、商住兩用型寫字樓

周邊配套：東二環沿線周邊配套逐步完善，交通便利，緊鄰洪家樓商圈百貨商場分布集中

客戶構成：以投資型客戶為主、部分自用型客戶入駐企業：中小型企業較多開發水平：開發水平較高價格水平：9000—10000元/㎡租金水平：平均租金約為1.7元/㎡/天代表項目：東環國際廣場、大地銳城、三威大廈整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析各板塊特征分析板塊依托資源：城市形象大道、城市的新政務中心、城市的新名片寫字樓類型：專業寫字樓、高檔商業+星級酒店+專業寫字樓周邊配套：交通便捷、通達性強，停車方便，商業性配套逐步完善

客戶構成：整層型大客戶、自用客戶入駐企業：國有大中型企業、行業內的大型企業

開發水平：開發水平較高，優質寫字樓項目較多

價格水平：12000—15000元/㎡

租金水平：平均租金約3.5元/㎡/天

代表項目：魯商國奧城、黃金時代廣場、啟德國際金融中心、中潤世紀廣場、龍奧天街、龍奧金座經十東路板塊：城市的新名片，城市新貴企業的新選擇整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析各板塊特征分析板塊依托資源：正在崛起的商務中心、新興產業主要集聚地寫字樓類型：以專業寫字樓為主，城市綜合體商業+專業寫字樓周邊配套：基礎配套較為完善，交通便捷，環境較好。客戶構成：整體客戶以自用為主；散售客戶投資性較強入駐企業：中小型高新企業為主、部分大型國企入住開發水平：開發水平高價格水平：銷售均價約為9000—11000元/㎡租金水平：平均租金約為1.5元/㎡/天代表項目：中鐵匯展、丁豪國際、三慶財富中心、舜泰廣場

高新區板塊：尖端技術、新興經濟體的集聚地整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析各板塊特征分析西客站板塊：未來城市新形象ü板塊依托資源：新崛起的西部新城、京滬高鐵的輻射帶動寫字樓類型：商業+專業寫字樓、周邊配套：配套較差，基礎配套尚需完善

客戶構成：——入駐企業：尚未入駐開發水平：不同項目間的開發水平差距較大價格水平：7900項目代表：綠地中央廣場整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析各板塊特征分析整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析華強廣場環渤海規模最大的電子信息產業綜合體上市時間2011年4月17日項目地址歷下區山大路與解放路交匯處開發商濟南華強廣場置業有限公司投資商深圳華強集團總建筑面積23.7萬平米停車位共計1737個，其中地上239個、地下1498個物業形態高層寫字樓1棟（62721.36㎡）高層公寓4棟（60837.6㎡）商業4層（約60000㎡）公攤35%辦公售價16000元/㎡去化率5%電梯數量8部通力客梯，2部貨梯標準層面積2000㎡面積區間112-1949㎡客群國內為高端電子信息、電子商務、世界頂級電子科技企業；另有部分保險、銀行等小型金融類企業，外貿企業等華強國際中心于2012年7月14日開盤，推出5-10層，戶型面積為112、213、269平米，合計60套房源，共計1萬平米，當天選房11套，共計1400平米整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析上市時間2010年10月項目地址濟南市經十路與山大路交叉口東200米開發商濟南齊源實業規劃設計——總建筑面積4萬㎡停車位約402個物業形態寫字樓A棟15層、B棟7層標準層高一二層4.8米、三層以上3.2米公攤30%辦公售價銷售均價13500元/㎡去化率尾盤現房銷售僅剩4套電梯數量/品牌4梯11戶標準層面積A棟塔樓1330㎡；B棟板樓1214㎡面積區間/主力戶型100—150㎡整層/半層/分割客群主要以中小企業如行業代理、律所等中小企業。上市時間2010年1月項目地址濟南市經十路與二環東路交匯處西側開發商山東潤陽置業有限公司規劃設計——總建筑面積4.843萬㎡停車位約278個物業形態寫字樓A棟14層、B棟8層標準層高3.6米公攤30%辦公售價銷售均價13000元/㎡去化率B棟現整棟出售，A棟分割出售電梯數量/品牌——標準層面積A棟塔樓2500㎡；面積區間/主力戶型100—300㎡整層/半層/分割備注目前因證件不全，處于停工階段整體市場概述城市板塊劃分項目競品分析寫字樓市場機會研判1234從整體供應及成交來看，經十東路作為市場供應和成交量的主力，項目較多，市場競爭力激烈。項目所處與三大板塊的邊緣，區域內項目少，體量小，具有一定的市場空白點。寫字樓市場機會研判從板塊發展趨勢來看，寫字樓整體向東部發展趨勢，項目所處區域的市場影響力弱，項目在三大板塊中均不統屬，需要制造項目的核心賣點，吸引市場的關注度。從客群關注點來看，中小型企業注重面積的合理性，對寫字樓檔次要求較高，對寫字樓的景觀要求不明顯，本項目位于CBD和二環東板塊的辦公峰值區邊緣，完全可以滿足此類客群需求。從當前環境來看，限購令出臺、通貨膨脹的預期、住宅高居不下的房價，使投資性客群向寫字樓產品轉移，對于寫字樓市場是一個機遇。Part2：公寓市場機會掃描整體市場概述項目周邊競品分析2008-2012年濟南公寓市場在經歷了高成交率后，市場進入平淡期，2012年公寓成交19.47萬㎡，同期相比增加6.91萬㎡，成交率與同期持平，維持在54.9%的低位。2012年濟南東部為公寓市場的主力片區，供應量和成交量所占比率高達67%。中部公寓供應量較小，具有一地的市場潛力。市場供需分析市場趨于平和，并略有下降，市場供應量集中，東部板塊仍未市場熱點區域市場去化分析現階段，公寓市場主要以去化庫存量為主，新增項目較少，僅有金光旺角、世茂廣場等少數項目在今年面市。根據市場成交狀況看，公寓市場反映平淡，1-4月份成交量與去年同比略有增加，但與2012年第四季度相比下降幅度較大。受一些市場關注較高區位較好項目如世貿廣場公寓銷售價格的帶動，1-4月，公寓成交價格處于上升趨勢，但成交量較低，整體呈有價無市的趨勢。市場以去庫存為主，新增項目少；成交均價上漲但呈現有價無市的現象供應產品分析香格里拉丁豪廣場魯商國奧城發祥一號公館華強廣場鮑德現代逸城杰正嶺寓2030405060708090100

一室二室及其他

目前在售的公寓有半數以上都是精裝修產品，標準在2000元以上不等，越來越多的公寓產品也將走精裝路線。奧體片區的精裝修標準普遍較高，在4000元/平米以上。濟南市場在售的公寓產品一室較多，面積集中在40-60平米；兩室的產品相對較少，面積集中在70-90平米，100平米以上的大戶型公寓比較難消化。市場公寓面積供應多集中在40-60平米。奧體板塊公寓，價格、裝修標準在濟南最高投資性客戶私營業主企事單位高收入者公寓客戶類別年輕單身白領企業高收入人群事業單位公務員收入一般夫婦年輕新婚夫婦多為貸款以自住小型私營公司企業規模較小追求高品質生活小戶型、低總價

升值潛力

辦公自用成交客戶中投資客為主力，過渡居住為終端使用主流方向濟南公寓客群分析濟南當前公寓市場的購買主力客群以投資客為主要去化動力，總價較低，可投資價值高的項目，受到投資客青睞。年輕單身白領一族購買的動因在于看重公寓精裝品質高，直接入住。收入一般的夫婦、新婚夫婦等剛需客群看好公寓產品小戶型，總價格較低的特點。小型私營公司購買公寓的產品用于公司辦公自用。大型企業為高管提供的高級臨時住所，毗鄰其辦公地點。5000400065007000750090001000080001100012000150001300017000200002500030000項目魯商國奧城丁豪廣場銀座中心居住類公寓

loft公寓商務公寓中鐵匯展中建文化廣場卓越時代廣場金橋國際金光旺角世茂廣場萬豪國際龍奧金座公寓項目銷售價格祥泰廣場項目所處的區域和產品類型不同，銷售價格差別較大

居住型公寓實為小戶型住宅。商務公寓是迎合一部分因購房能力較弱，而溢出到商服用地上的客戶需求而產生的產品。故商務公寓的市場運行情況，受住宅運行情況影響較大。住宅市場向好的情況下，溢出到公寓的客群增多。住宅市場走勢低迷的情況下，公寓客戶會轉向住宅市場。目前濟南，以居住公寓和中高端商務公寓居多，真正走高端路線的高級商務公寓成為市場空白點。東部占據濟南公寓供與求的主力，成為整個市場公寓的熱點板塊。奧體板塊公寓均價較高，裝修標準已達到濟南最高水平，區域內高端客戶不斷浮現，具有發展高級商務公寓的潛質。公寓市場總結Part3：純商業市場機會掃描高新區以居住、高新產業集聚區、外包產業為主，商業多以社區底商為主，目前僅有高新銀座一處大型商業，但規模較小，檔次較低，經營品種較少，以滿足周邊社區及辦公樓的生活休閑、餐飲等需求為主。典型項目：高新銀座（營業中）、丁豪廣場商業（在建）窯頭路片區因緊鄰二環東路商務板塊，依托中潤世紀廣場及周邊住宅社區發展，商業氛圍較成熟、業態較豐富，但仍以滿足周邊居住及商務辦公的配套需求為主，僅銀座家居成為市級較有影響的商業體。典型項目：銀座家居國際時尚生活廣場奧體片區以政務辦公、商務辦公、體育休閑、居住功能為主，目前無大型商業，均為分散的社區商業或寫字樓底商，體量較小，多為商業本身所處項目服務，功能交單一，以餐飲休閑、銀行ATM等為主，此外奧體中心商業以體育運動、汽車4S店、輔以少量咖啡廳等休閑餐飲。典型項目：奧體中心、海爾綠城全運村、奧龍觀邸等社區底商高新區奧體片區窯頭路片區文化東路片區文化東路片區以山師為主中心，

以文化路為軸線的濟南高校生活圈是濟南典型的成熟大學經濟圈。其周圍匯集著眾多專業性、綜合性的商業，大到大潤發超市、小到街邊的特色餅店，可以說文化路商圈內各大高校的龐大消費群體養活著周邊大大小小的商業。區域商業市場格局銀座家居國際時尚生活廣場簡介：銀座家居國際時尚生活廣場于2008年11月開業，位于歷下區中潤世紀廣場北側，經營面積約8萬平米，其中銀座家居6.3萬平米，銀座購物廣場1.5萬平米。樓層面積（平米）經營業態形象檔次單體平均面積（平米）備注-1F13000銀座超市、休閑運動服飾、鞋類等中高檔15-200一層2000餐飲、黃金首飾中高檔100-500經營品牌：佰草集/歐萊雅/美寶蓮/泊美/羅西尼/西鐵城/卡西歐/周大福/吉盟/esprit/ELLE/tennieWinnie/LAPARGAY/MANGO/暖倍兒，阿迪達斯/耐克//哈森/千百度/愛步，百麗，達芙妮等，餐飲品牌僅有肯德基、永和豆漿、過橋米線等少數幾家。銀座家居國際時尚生活廣場位于中潤世紀廣場北側，總建面8萬多平米，由銀座家居和銀座購物廣場兩部分組成，其中銀座家居部分6.3萬平米，銀座購物廣場約1.5萬平米。該項目整體定位以銀座家居為主，定位為濟南最高端最時尚的家居大賣場，銀座購物廣場的功能占整個項目的比重較小，且檔次低于市區其他銀座店，主要服務于項目及項目周邊地區，輻射范圍較小。中潤世紀廣場，地處燕山立交橋東北側，南臨經十路，北臨窯頭路，西接二環東路。占地約180畝，物業形態涵蓋了辦公、商業、酒店、住宅等方面，由七幢寫字樓、十幢住宅樓組成，總建筑面積約34萬平米。寫字樓22層、24層寫字樓3棟，9層寫字樓3棟，建筑面積約12萬平方米，商業為沿街底商和地下商場，建筑面積約9萬平方米。區域典型集中商業區域典型集中商業經營業態銀行、小型餐飲、房產中介、酒店、社區衛生服務、童裝、足療保健、美容美發、超市、圖文打印、藥店等售價20000元/平米左右面積區間20-500平米不等租金3.5-4.5元/平米·天（一層住宅改造而成的商鋪）6-10元/平米·天（獨立沿街商鋪，一層價格）轉讓費3萬左右入駐率95%以上典型商家餐飲：聚福林海鮮城、阿里郎烤肉、東城餃子樓、巴山夜雨、小背簍；服飾：百斯頓、馬拉丁、九羚服飾；銀行：交通銀行、興業銀行、工商銀行；其他：菲亞瘦身、莎蔓莉莎美容、東阿阿嬌、21世紀、瑪雅房屋位置面積租金業態窯頭路商鋪60㎡3.3服飾中潤世紀城對面200㎡2.6餐飲友誼苑附近70㎡3.8餐飲燕山銀座旁邊43㎡8.3餐飲燕山銀座東臨38㎡4.8五金部分商家租金情況租金分布不均衡，新建商鋪及大型商業臨近商鋪租金水平較高，業態總類較多，且分布雜亂，總體以滿足社區生活需求為主窯頭路中潤世紀廣場燕山銀座沿街商業-窯頭路名稱文化東路商圈概述濟南文化東路全長3000多米，東起燕山立交橋，西至歷山路，橫跨山師東路與山大路，與經十路、二環東路以及旅游路三條大動脈構成交通網，匯集了18家世界500強、150家外企，經營商戶150家。涵蓋購物、娛樂、餐飲、休閑等業態，是一條綜合性商業步行街。位置二環東路——燕子山路——山大路——山師東路——歷山路商業類型沿街商業業態類型餐飲、服飾、美容美發、體育文化用品、書店、琴行、建材、房屋中介等消費群體中輕年消費群體城市次級商圈，業態完善，覆蓋范圍廣，人氣聚集，消費檔次不高，以年輕消費群體為主。沿街商業—文化東路業態店鋪數量形象檔次租金（元/天/平米）單體面積（平米）餐飲65中低檔4.5100以上服飾29中低檔4.5—570—200美發8中低檔4.5100—200琴行3中檔3.5120—200體育文化用品3中低檔3.5—470以上書店5中低檔3.5—4.250—70文化東路以臨街商業為主，餐飲、服飾類門店居多，整體定位中檔，商鋪租金租金3.5-5元/天/㎡，整體平均租金約為4元/天/㎡。沿街商業—文化東路第四部分：項目物業組合建議及項目定位項目本體優劣勢分析項目開發策略及物業組合項目定位項目價值提升建議項目本體回顧緊鄰城市CBD，新老城區的銜接帶，中等規模物業，城市三大商務辦公板塊中間，既是機遇也是挑戰。項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升項目優劣勢分析優勢（strength）緊鄰二環東路和經十路交通便捷；18路、110路、123路、64路、75路等多路公交通過，市內交通通達性較強。商業基礎配套齊全、文化東路商圈日趨成熟與完善。區域內的高標準規劃，項目具有充足的停車位。劣勢（weakness）項目周邊為成熟的居住小區、知名高校、中學，商務辦公氛圍相對于其他版塊較差。本項目地塊與城市大動脈二環東路和經十路具有一定的距離，項目的昭示性不強。機會(opportunity)目前經十路板塊與山大路板塊市場存量小，且均以去化難度較大的產品為主，東二環板塊無新增寫字樓項目，該板塊寫字樓市場存量較少，項目與三大板塊的市場競爭少。經濟通脹日趨嚴重，樓市調控對住宅投資客戶具有一定的抑制，居民投資渠道不暢，商業地產投資成為一大投資熱點。東二環沿線和山大路沿線擁有大量中小企業，隨著企業的發展大多面臨著企業形象的躍升，為本項目提供較為充足的客源威脅(threat)項目受高新區板塊、經十東路板塊供應量巨大，且目前銷售價格不高等因素的擠壓，市場空間被大大壓縮，銷售價格難以有較大幅度的提升。來自于經十東路板塊的寫字樓項目開發水平較高，開發量較大，板塊市場吸引力強等因素，對本項目具有較大的市場挑戰力。項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升如何選擇項目的開發策略策略一：務實開發，緊扣項目區域所承擔的城市功能，尋找項目的價值點；但這種開發思路難以挖掘項目潛在的附加值，無法實現利潤的最大化。策略二：務虛開發，跳出項目所處的區域限制，炒作項目的概念，高端的物業表現力，做濟南商務辦公物業的標桿；但脫離區域市場的客觀實際，開發風險性較大，對項目開發的可操控提出較高要求。××策略三：務實與務虛相結合開發，既緊扣區域所承擔的城市角色，消化本區域內潛在客群，又要跳出文化東路片區，尋找城市商務板塊歸屬，尋找項目的炒作點對板塊內項目實現適度超越，實現利潤最大化和風險最小化的平衡點。√項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升務實與務虛相結合項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升立足項目所處區域為中小企業的集聚地，這些企業處于一個上升階段，他們不是行業巨鱷，資金實力有限，但是是一批具有活力的企業，渴望擁有高端的企業辦公形象。項目所處區域既不是城市的主商圈如泉城路商圈、也不是城市的副中心如洪樓商圈，本區域的商業輻射區域范圍有限，是以高校經濟為帶動的區域性商圈。從商務辦公板塊看，項目處于三大板塊的邊緣地帶，但是為提升項目的整體形象，增加項目的附加值，應為項目尋找板塊歸屬，所以根據對各版塊的分析，我司認為項目歸屬于二環東路板塊有利于項目整體的提升，該板塊作為濟南經濟的隆起帶，成熟的商務氛圍，同時緊鄰濟南城市CBD，是中小企業的躍升平臺。為增加項目附加值，需要賦予項目以適度超前的概念，適度前衛的項目形象，能夠為項目帶來市場的關注度和額外附加值。項目本體規劃指標回顧商務用地性質確定了項目的產品類型為商業物業或商務物業較高的容積率，是項目能夠規劃大型商業或商務物業如寫字樓、公寓等。建筑密度不高于33%，對項目產品的類型具有一定限制。項目兩邊沿城市次干道，昭示性好，適宜于規劃商業。項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升項目物業發展方向項目物業選擇的維度匹配度項目本體條件區域發展環境市場競爭寫字樓項目位于二環東路商務辦公板塊與山大路商務辦公板塊之間，兩大板塊具有較多的中小企業，周邊寫字樓辦公環境較差，如項目西鄰的文東花園，創展中心等實力中小型企業需求大，然而目前二大板塊市場供應量小，是本項目市場機會點，公寓項目周邊為高校，商務辦公板塊，具有一定的市場租賃需求具有一定發展潛力區域商務地塊多，公寓產品較充足商業集中商業文化東路以高校經濟為主的經濟商圈，項目周邊具有成熟的居民區，集中商業具有一定的需求。區域商業中心短期內存在極大的經營壓力區域東西兩端有2.5萬㎡歷下大潤發和8萬㎡銀座家居國際時尚廣場其中超市1.8萬㎡社區商業商業是商務區必備的配套要求；彌補配套不足，項目核心競爭力的發力點兩面沿街，展示性強，成熟居民區，具有一定的市場消費需求。區域內現有唯一的居民社區配套項目物業組合選擇從開發商目標、項目本體、經濟收益、區域環境及市場競爭維度選擇商業物業組合項目物業組合建議:寫字樓+公寓+商務配套商業或寫字樓+公寓+集中商業項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升項目整體規劃建議【地塊價值分析】：整體看文化東路昭示性強、商業價值最高地塊價值分析：項目北側文化東路西鄰文東花園商務大廈，東靠中建文化廣場和中潤世紀城，商務辦公氛圍較濃，同時昭示強，適合商務辦公；項目東側燕子山路，商務氛圍弱，居民居住氛圍濃厚，同時也具有較強的商業氛圍；較適合規劃為居住類商業物業；項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升商務辦公區居住類商業方案一:商務辦公+集中商業的形式優勢：規劃一定體量的集中商業，能夠提升項目的市場影響力；改變現有的區域商業格局，提升文化東路商圈的城市地位。對項目產品的附加值具有一定的提升。劣勢：集中商業類物業需要開發企業自身持有部分物業，集中商業銷售部分需要進行統一招商，對開發資金鏈要求較高，同時后期招商對拉長了項目開發周期；項目作為區域性集中商業，招商難度大，投資風險高。項目緊鄰銀座和大潤發，后期商業競爭明顯，集中商業的后期運營存在較大風險。項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升項目整體規劃建議產品類組合一：商務辦公+集中商業類項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升項目整體規劃建議塔樓板樓大型商場塔樓辦公南北長30米東西寬30米單層面積900平米共計27層高度97米約24700平米板樓公寓南北長30米東西寬50米單層面積1320平共計17層高度51米約24700平米大型集中商業南北長52米東西寬50米單層面積2600平米共計5層約13000平米地上建筑面積約70200平米產品類組合一：商務辦公+集中商業類方案一:商務辦公+集中商業的形式項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升項目整體規劃建議地下建筑面積方案二：地下一層方案二：地下二層地下容積率不大于2，根據測算地下建筑面積為23400平米，預估地下建三層，每層7800平米，地下一層做超市，地下二層、三層做車庫大型購物超市地下二、三層停車場約7800平米約15600平米方案二方案一:商務辦公+集中商業的形式項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升項目整體規劃建議建筑形態業態定位地下三層停車場地下二層停車場地下一層大型購物超市地上一層化狀品、金飾品、手表、名酒、名茶、海參地上二層品牌女裝、精品女鞋、手飾掛件地上三層品牌男裝、休閑裝、兒童服裝、家居飾品、地上四層娛樂廣場、美食城、電影院、健身中心、養生會所塔樓辦公（可分割）板樓6—8商務酒店板樓8—17精裝公寓項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升項目整體規劃建議商務酒店裙樓商業公寓寫字樓塔樓板樓寫字樓、公寓和大型商場的綜合商務運營體方案三：寫字樓+公寓+商務配套優勢：寫字樓與商務底商、公寓獨立開，能夠提升商務辦公的整體形象，可以更好的樹立高端商務辦公的形象。能夠利于主打項目的品牌，既可以跳出區域限制向經十東路板塊高端寫字樓看起，豎立區域范圍內的項目標桿形象，又立足于區域市場，緊扣區域內中小企業的客群特點。劣勢：對沿街底商面積具有一定的損失，項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升項目整體規劃建議產品組合類型2：商務辦公+商務底商類方案四：寫字樓+公寓+商務配套寫字樓公寓優勢：充分利用項目沿街展示面大的優勢，做沿街底商，實現沿街底商銷售面積的最大化，保證項目前期商鋪銷售緩解項目的開發資金壓力。劣勢：產品規劃較為普通，提煉項目的突出亮點較難，項目形象檔次提升的高度有限。項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升項目整體規劃建議商務辦公+商務底商類方案三：寫字樓+公寓+商務底商通過以上三種規劃方案的優劣勢比較分析看，我司認為方案二對本項目較為適合，符合務實與務虛相結合的開發策略，所以我司建議項目的物業組合為：方案三：塔式寫字樓+公寓+商務底商項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升項目整體規劃建議項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升項目整體規劃建議占地面積㎡11700總建筑面積地上建面（㎡）70200地下建面（㎡）23400容積率地上容積率6.0地下容積率2.0產品寫字樓（㎡）30000公寓（㎡）34800底商一二兩層（㎡）5400地下車位23400建筑密度33%項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升項目整體規劃建議項目亮點打造4000平米專屬綠色生態景觀廣場根據項目的規劃指標，建筑密度不高于33%，地上容積率為6.0，決定了本項目提升空間為樓層高度的增加，大型鋪蓋式建筑為規劃所不需。老城區內，商務辦公資源較為緊張，尚未有專屬項目的綠色生態廣場，本項目在地塊內部打造4000平米綠色生態景觀廣場，為老城區內所首創，是為項目的核心賣點塑造。市場定位基礎綜合第三部分濟南商業地產市場掃描并結合本項目自身條件分析之后，我司認為，本項目市場定位應從以下四個思路出發：宏觀經濟政策形式：商業投資正當時！CIP指數仍保持在高位，經濟通脹嚴重，居民投資渠道不暢，投資房地產成為抵御通貨膨脹的良好手段，同時又具備投資風險小、準入門檻低、政策上不限購的特點，尤其是寫字樓等商業物業，具有高保值性和高增值性，既可享受房價上漲帶來的利益，又可穩獲物業出租帶來的收益。濟南寫字樓市場研究結論：市場日趨成熟，但潛在競爭仍較激烈，尤其是經十路東路片區和高新區片區濟南商業地產經歷波浪式發展，隨著自08年以來房地產市場逐步升溫，房價持續走高，帶動商業地產發展，特別是2010年后，萬達廣場、魯商國奧城、銀座中心等一大批高品質商業項目的陸續推出及熱銷，全面帶動了整個市場的發展。周邊競爭板塊及項目：做區域內標桿高端寫字樓項目以務實與務虛相結合的開發策略，項目歸屬于二環東路板塊，該板塊商務辦公市場特征為：基本形成以中潤世紀城為龍頭，貫穿整個二環東路的商務辦公規劃；目前板塊內市場供應量小，無新開發項目；辦公形象檔次低，且商務物業內部配置低，如電梯配置數量少、停車為不充足等。項目自身素質：交通便利、良好的配套、綜合素質高項目緊鄰二環東路和經十路，交通四通八達，項目自身9萬余㎡加之良好的開發形象和配套設施是項目具有較明顯的優勢。項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升市場定位結論綜合上述，在對宏觀經濟形勢、濟南寫字樓市場研究、本項目自身綜合素質、項目周邊的競爭板塊四方面進行分析后，我司認為，本項目的市場定位應遵循三大原則：高端品質、嶄新形象、適度超越產品品質是項目檔次提升的關鍵，通過良好的戶型劃分和齊全的配套設施及服務來塑造項目的高端品質，以良好的包裝水平形成項目獨特的市場形象，同時借以與本版塊和競爭板塊的項目形成良好的區分，從而在項目全盤操作上適度超過或接近競爭項目。項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升經十東路片區的寫字樓以大面積、大戶型、大客戶為主，在規模、檔次、產品、理念、配套等方面已全面超越其他版塊，因此，本項目在市場定位上應四兩撥千斤，定位上緊抓二環東路，在產品上形成明顯區分，從而行成獨特的市場定位：

市場定位結論總之，我司建議本項目市場定位如下：二環東●6E級生態商務廣場項目的市場定位應達到的標準是二環東路首席、站在東環國際廣場的肩膀之上，起到龍頭作用，全面提升區域內商務辦公形象，樹立二環東片區內首席商務寫字樓的地位。“6E商務寫字樓”與5A級寫字樓相比，具有更先進、更高檔的特點，5A級是指智能化5A：

OA：辦公自動化系統；CA：通訊自動化系統；FA：消防自動化系統；SA：安保自動化系統；BA：樓宇自動控制系統。項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升項目產品定位為使本案的產品能適應市場需求，并能歸避與競爭項目的正面競爭，且緊扣本案的主題概念開發出鮮明特征的產品，對于產品的策略制訂的建議，對產品展開細化，就必須緊扣以下四大原則：產品設計的各方面要從宏觀上配合本案的市場定位，從細部上塑造產品定位，構筑本案的鮮明形象；產品設計要預先考慮本案目標客戶群定位，重點從戶型設計等方面迎合目標客戶群的需求；產品設計的各方面要針對區域房地產市場的特點，通過對區域市場，本案所處地段競爭對手的情況的掌握，提出具有突破性的產品定位；在優化產品品質的同時，為擴大長期收益，地塊文化東路和燕子山路均設置為2層沿街底商，全部對外出售，實現項目資金流的平衡。在綜合上述四大原則之后，我公司認為，本項目產品定位應達到的水平是：二環東板塊范圍內全面超越、向濟南高檔寫字樓板塊看齊、濟南宏觀范圍內領先，通過優秀的內在品質和良好的包裝水平，在濟南市場樹立高端商務的形象和業界口碑經十東路片區的寫字樓項目以大戶型、大客戶或整層客戶為主，具有優秀的自身品質和高檔形象的特征，因此，本項目產品定位應與之形成一定的區隔，本項目應打造適中戶型，面向中小客戶群體，同時強調二環東路這一交通樞紐，從而形成自己獨特的產品定位。項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升產品定位結論綜合本項目的市場定位、形象定位結論及項目產品定位四大原則，我司建議本項目產品定位如下：二環東路、中等戶型及中小戶型、6E級純正生態商務空間產品定位最終實現的標準具體描述為以下六個方面：生態商務辦公：為辦公物業引入生態、綠色、健康的概念，打造空中花園；在建筑上采用低碳、環保的

材料，接近Ecologicalofficedistrict（生態商務）的標準；精裝商務空間：立面典雅大方，商務氛圍濃厚；大堂、電梯間、走廊等公共部位高檔次精裝修；室內空間簡裝；符合Elegantbuilding（高品質建筑）的標準；合理戶型區間：戶型區間以150—300平米為主，部分樓層以整層或半層銷售為主，主要是考慮銷售速度與收益的統一，追求相對較為高端的客戶，接近Extraordinarytenant（高端客戶）的標準；優良配套及服務：充沛的電梯和車位、集中式中央空調、24小時新風系統、智能化系統、高端物業管理，符合Excellentfacilityandservice（一流的硬件設施與服務）的標準；純正商務空間：摒棄商務樓、商務公寓等介于商務與居住之間的混合物業，打造純正商務空間，符合Exactplaceforbusiness（純正商務）的標準；另外，二環東路這一商務氛圍濃郁的區域符合Essentialbusinesslocation（商務核心區）的標準。項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升客群定位項目使用人群概述本項目客群定位應先考慮使用客群，通過對使用客群的描述和分析，才能準確得出客群定位的結論，我公司認為，本項目使用人群應為：從范圍上看：以二環東路板塊作為中心軸線，從歷山路以東到高新區、奧體片區以西范圍的中型、中小型企業；從辦公條件上看：它們目前的辦公條件較差，多在住宅樓、公寓樓、商住樓或形象較差的寫字樓里辦公；從企業實力上看：由于公司實力的擴張和辦公形象提升的客觀要求，對高端、中高端辦公物業存在購買需求；從行業類型上看：它們所從事的行業主要為電子信息類、證券金融、律師所、會計所、貿易類、生物醫療、藝術類及其他服務性行業。

項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升項目客群定位客群定位本項目在產品定位上，注重的是緊扣自身定位，樹立自己的高端形象，不但在二環東路板塊內脫穎而出，對區域內的中型、中小型企業具有較大的吸引力，還應面向山大路板塊、高新區板塊、經十東路板塊的潛在客群進行推廣，分流其客戶，從而達到良好的推廣效果。綜合上述分析，我公司認為，本項目的目標客群應為：投資客戶、中型、中小型企業、少量大客戶其中，投資客戶和中型、中小型企業為主力客群、少量大客戶為輔助客群客群組成應是分為下述三方面：第一類客群：歷山路以東、高新區和經十東路片區以西的中型、中小型企業；第二類客群：經濟實力較強的投資性客戶；第三類客群：少量的大企業、大客戶；項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升

客戶分類購買用途購買面積客戶特征占據比例第一類客戶中型、中小型企業自用150—300平米以區域型客戶為主，對周邊區域較為熟悉；以中小型高新技術企業及其他服務型為主

35%第二類客戶投資性客戶投資100—200平米家庭年收入在30萬元以上、在其所在公司或單位為高層職務、已擁有多套物業，投資意識強

50%第三類客戶大客戶自用800平米以上，或一個整層壟斷性、規模性、事業性等企事業單位

15%項目客群購買分析客群定位其中，中型、中小型企業的行業應集中在電子信息類、證券金融、律師所、會計所、貿易類、生物醫療、藝術類及其他服務性行業。山大路、高新區及現有的二環東路片區的大量中型企業、中小型企業將是本項目的重要客群。項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升寫字樓客戶的需求聲音：建筑標識、生態低碳、人性化、功能空間整個濟南的寫字樓過于單一和重復，需要新的形象標桿突破以前那種清一色的玻璃幕墻立面，更有標識性，大家一看就認識”“最好寫字樓能有些降低能耗成本的東西，降低使用成本。”“商務配套是必須的，作為辦公區，應該是高端的餐飲區、銀行、購物區等企業管理者的需求“企業員工的心聲辦公區多一些綠化，或者飾品，心情會舒暢一些，都是玻璃會顯得冷冰冰的我們希望在辦公之余也能有一個放松身體的地方，下了班不用走遠就可以和同事一起活動活動我希望我們辦公的大樓能夠標新立異一些，我們也會更有面子一些，我一說人家就知道“項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升寫字樓規劃建議生態辦公物業建議體系標志化形象生態化環境專業化配套++標志性立面大氣入口綠色生態科技生態專業商務配套高檔服務配套精裝大堂精裝電梯5A甲級配套項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升寫字樓規劃建議融入中式元素，以文化標簽樹立項目鮮明特征，從而在周邊板塊競爭中凸顯項目。采用現代主義簡約建筑風格以體現時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發，講究造型比例適度，空間構圖明確美觀，強調建筑外觀的簡潔、厚重、大氣，可有效贏得目標客群認同。外立面可大幅度采用大理石、高級面磚、鋁塑板、玻璃幕墻、鋼材、涂料等建筑材質，形成項目自身特有的高檔而不失簡潔、厚重同時兼具大氣的外立面形象和良好的視覺效果。項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升寫字樓細節建議融入傳統文化元素、體現時代特征，塑造高端形象立面效果體現標桿性建筑的氣勢，因此建議設計車行大堂，在同類產品中脫穎而出；雨篷設計采用寬大高強度玻璃，強調采光，通透性強。車行大堂：考慮因素：濟南甲級寫字樓大部分沒有車行大堂，該項目設置車行大堂，增加項目賣點，體現開發商注重品質，讓項目在同質產品中脫穎而出。建議要點：車行大堂的設計需要注意雨篷的設置；車行大堂的設計需要考慮明確的人車分流，使車行動線與人行動線互不干擾；項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升寫字樓細節建議建筑入口項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升寫字樓細節建議2層挑空大堂設計，高9米，大堂面積不低于300平米，合理功能布局，高檔石材進行裝修，設置綠植景觀。大堂做2層挑空設計，挑高建議為9m，大堂面積不低于300㎡地面選用高檔石材墻面高檔石材+磨砂玻璃，增加大堂的采光天花板精裝吊頂，注重燈光設計大堂服務臺、導視牌均處于明顯位置大堂細節處理大堂挑空大堂服務臺大堂裝修項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升寫字樓細節建議電梯間考慮因素：電梯間融合甲級寫字樓的特色，同時與大堂整體效果融合；建議要點：設計風格簡約，大氣，避免細部的復雜處理，方便后期物業管理。電梯廳作為除大堂外客戶最關注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協調的地面裝修，形成特有商務特質。設計風格簡約大氣，與大堂整體效果融合電梯間精裝項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升寫字樓細節建議項目數量電梯總數項目名稱三菱770中潤世紀廣場、東環國際廣場、明珠商務港、郵政大廈、銀河大廈、銀都國際、圣凱財富廣場日立310三慶豐潤商務大廈、發展大廈、銀座晶都國際奧的斯310中信廣場、中銀大廈、國華經典東芝28正大時代廣場、嘉馨商務大廈LG18金龍大廈富士達15海蔚廣場SIGMA15歷東商務大廈蒙哥馬利13勝利大廈項目名稱單棟建筑面積（萬平）電梯數量每部電梯服務面積（平方米）中潤世紀廣場347500萬達廣場3.684491三慶世紀財富中心3.657200銀座晶都國際3.675142名士杰座1.836000濟南目前寫字樓市場單部電梯服務面積濟南寫字樓市場上電梯品牌以三菱和日立為主，目前每部電梯的服務面積在4000-7500之間。建議電梯總量為7部，速度采用2或2.5m/s機型，電梯分層設置，保證電梯等候時間不超過30秒。電梯選擇4部中低層部分F1—F19高低層分層運行，一方面將中小企業和大企業客戶分離，另一方面大大提高了電梯的使用效率。2部高層專用電梯F20—F261部消防電梯（兼做貨梯）F1—F26國家規定單層建筑面積小于1500㎡設立1臺消防電梯電梯數量建議：建議電梯總量為7部（平均每部服務面積4550㎡）。電梯品牌建議：三菱電梯、OTIS電梯、日立電梯電梯速度建議：寫字樓中低層、高層部分以及消防電梯采用2或2.5m/s機型。

項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升寫字樓細節建議目前市場上典型的甲級寫字樓標準層面積在1200-2000之間，使用率70%，為使項目具有遠期競爭力，建議使用率盡量做大。城市樓盤標準層面積面積分割使用率濟南萬達廣場200070-13070%中潤世紀廣場小高層1000，高層1200220-33070%深圳鴻隆世紀廣場120090-70272%濟南現有寫字樓項目層高通常在3.1-3.6米之間，中潤世紀廣場是市場上唯一一個層高達到3.9米的項目；一線城市中高檔寫字樓項目層高通常在3.6米以上。

我們建議本項目層高為3.9米。該層高能夠使凈高達到2.9米以上，寫字樓顯得大氣、尊貴。區域項目層高濟南中潤世紀廣場3.9米發展大廈3.3米銀座數碼廣場3.6米三威大廈3.15米北京銀泰中心4米理想國際3.85米中鋼國際3.9米SOHO3.5米上海中環廣場3.8米嘉杰國際3.6米萬泰國際3.3米恒隆廣場3.95米標準層面積1225平米，使用率70%以上；標準層層高為3.6米，地上一層層高9米，總高度100米以下標準層面積項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升寫字樓細節建議戶型面積建議標準層采用核心筒式，戶型面積控制在100—300㎡及整層或半層的彈性分割區間，滿足不同客戶的購買需求。項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升寫字樓細節建議廣場綠化面積最大化；充分利用寫字樓之間及商業頂層空間；將綠化草坪與地面停車位有機結合；邊界圍合綠化展示生態形象；

統一形象要素建筑小品；商務形象旗幟；奠基石碑和跌水噴泉；綠化點綴；聚光燈亮點打造：生態廣場充分利用地塊內部空地，打造項目的生態綠化廣場，運用文化元素符號，形成項目的識別系統，并作為項目核心賣點之一寫字樓與酒店大堂分離大堂挑空兩層或以上充分注重大堂綠化，打造綠色的大堂中庭、綠色的辦公空間寫字樓大堂以簡潔、明亮為主酒店大堂設置服務臺、行李存放處等，布置高雅、尊貴項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升寫字樓細節建議亮點打造：細節綠化在室內空間使用喜陰植物進行裝飾，處處體現生態的辦公環境【空調使用】——目前市場上產品主要以多聯機系統和冷水機組系統為主多聯機系統冷水機組系統系統設備構成系統設備構成簡單，運行穩定系統設備構成復雜，容易出現故障對室內的影響制冷量大，開啟后在短時間內降溫，能夠自動保持室內溫度在設定范圍內制冷量小，降低室內溫度需要的時間長，無法自動調整運行狀態，需要人工控制三速開關。運行管理室內機和室外機整體統一控制，不需要專人負責，不需要配備檢修工室內系統和機房分開控制，需要有專人負責機房的設備運行，并需配備水暖工負責維護保養運行費用計量整套系統均可實現單獨計費空調系統為一個整體系統，無法實現每個房間單獨計量對建筑物的影響室外機全部放在樓頂，不需要制冷機房，不占用建筑物使用空間必須有制冷機房，占用建筑物的使用空間冬季運行機組本身可熱泵制熱，制熱效率高機組本身無法制熱，冬季采暖需要鍋爐或城市熱網供熱。多聯機系統雖然前期投入較大，但是在運行管理、計量等各方面均比冷水機組系統更具競爭力，結合本項目中高端定位以及方便日后物業管理，建議使用多聯機系統。項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升寫字樓細節建議科技運用項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升寫字樓細節建議科技運用【新風系統】——新風系統的設置成本不高，但能極大的提高室內的空氣質量，維持良好的辦公環境，極大的提高辦公樓的形象新風系統設置原理圖新風系統的特點：◆

有組織的進、排風，空氣流動通暢，通風換氣效果佳。

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對進風和排風進行過濾，保證新風品質。

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噪音小，能耗小。

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壽命長。

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安裝方便，易于維護。位置建議：新風機房可以放在屋頂或放在地下室，不占用價值高的商業面積，避免經濟損失和影響建筑形象。新風系統紅色管線出風藍色管線進風項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升寫字樓細節建議科技運用系統名稱縮寫內涵延伸辦公自動化系統OA支持光纖接入、每層預留光纖數據接口；電話線接入，樓宇綜合布線通訊自動化系統CA數字視頻會議系統，實現樓宇內無線通訊無盲區，有線電視收視系統，每層設有線箱消防自動化系統FA智能化火災自動報警系統，煙感探測器報警系統，排煙系統及應急照明系統安保自動化系統SA安防監控系統，數百個監控點同時對樓宇內部進行安全監控；報警系統，電子巡更系統；出入口設置高靈敏攝像系統；一卡通系統樓宇自動控制系統BA采用智能化樓宇控制系統，對空調系統、新風系統、電梯系統、照明系統等運行狀況進行全時間監控通過5A智能化的實現，突出人性化辦公項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升寫字樓細節建議服務建議寫字樓在投入運營后，一大核心價值點在于服務，建議聘請國際知名的物業管理公司，可向入住客戶提供優質物業管理服務并注重物業管理服務的內涵，或者聘請知名物業管理公司，如戴德梁行，擔任項目的物業管理服務顧問，借助一線管理公司品牌，對寫字樓部分進行統一管理，提升項目形象檔次。預訂車票、飛機票服務；入戶、出戶泊車服務；24小時叫車服務；全天候訂餐服務；定時清理房間。國際知名物業管理公司（2－3萬/月顧問費）＋本地物業管理公司或開發商自己管理，在項目所有展示區內進行高標準的物業管理（保安、保潔、禮儀服務等），讓客戶提前感受高標準的物業管理服務。國際品牌物業管理，并提供各項有償或免費服務，開創國際物管服務標準。項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升公寓建議建筑風格建議公寓建議與寫字樓風格相統一，既保持項目的統一性，又能從整體上提升項目的品質。現代主義簡約風格項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升公寓建議戶型建議立足項目區域的客戶特點，以低總價的中小戶型為主，降低置業門檻；降低物業公攤，增加套內使用面積45㎡一室戶型示意。50㎡一室一廳戶型示意戶型面積控制在40-60平米可通過贈送落地飄窗等手段，提升戶型的性價比采用簡裝修交房項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升公寓建議戶型參考（平層公寓）產品面積區間面積占比公寓一室40-帶陽臺30%一室一廳45-5045%二室一廳55-6025%項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升公寓建議戶型配比建議考慮客戶投資購買目的，商務辦公需求；以45—50㎡的一室一廳和40㎡一室產品作為項目主力戶型公寓所有戶型均設計飄窗，既能增加空間效果，又能使視野開闊，提升項目品質項目優劣勢分析開發策略與物業組合項目定位規劃建議及價值提升公寓建議公寓細節建議電梯及走廊建議：建議項目公