物業經營管理收益性物業價值評估考試信息題型題量分值得分規則單選題60小題60分只能選擇1個最佳選項多選題20小題40分有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項；錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分。合計80小題100分一、物業經營管理概述二、房地產投資及其區位選擇三、房地產投資分析技術四、收益性物業價值評估五、房地產市場與市場分析六、租賃管理七、成本管理八、合同與風險管理九、財務管理與績效評價十、寫字樓物業經營管理十一、零售商業物業經營管理十二、物業經營管理的未來發展物業經營管理目錄

第四章收益性物業價值評估第一節收益性物業的概念第二節收益性物業價格的概念和特征第三節收益性物業價值和價格的種類第四節影響收益性物業價格的因素第五節收益性物業估價的基本方法

掌握：物業價格的構成，投資價值、市場價值、成交價格、市場價格的聯系與區別、市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟熟悉：收益性物業價格及其特征，收益性物業價格和價值的種類，收益法估價的基本公式及其應用了解：影響收益性物業價格的因素，市場法和成本法的應用目錄

知識點20122011單選多選單選多選收益性物業價值評估收益性物業的概念2223收益性物業價格的概念和特征收益性物業價值和價格的種類影響因素收益性物業的估價方法1112目錄

知識點20122011單選多選單選多選收益性物業價值評估收益性物業的概念2223收益性物業價格的概念和特征收益性物業價值和價格的種類影響因素收益性物業的估價方法1112

第一節收益性物業的概念

物業經營管理——又稱物業資產管理，是指為了滿足業主的目標，綜合利用物業管理、設施管理、房地產資產管理、房地產組合投資管理的技術、手段和模式，以收益性物業為對象，為業主提供的貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務。

1、物業按照是否產生收益來劃分，分為收益性物業和非收益性物業。收益性物業是指能直接產生租賃收益或其他經濟收益的物業。收益性物業——

寫字樓零售商業物業出租型別墅或公寓工業物業酒店休閑娛樂設施等

判斷依據：對于具體一個物業來說，它是屬于收益性物業還是屬于非收益性物業，不是看它目前是否正在直接產生經濟收益，而是看這種類型的物業在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。

2、收益性物業價值的高低主要取決于3個因素：①未來凈收益的大小（能賺多少？）②獲得凈收益期限的長短（能賺多久？）③獲得凈收益的可靠性（靠不靠譜？）有租約限制的物業或者附帶有租約的物業、已出租的物業。“租賃物在租賃期間發生的所有權變動，不影響租賃合同的效力”。

2011年真題（多選）下列物業類型中，屬于收益性物業的是（）。A、空置公寓B、公益圖書館C、停車場D、影劇院E、政府辦公樓

2011年真題（多選）下列物業類型中，屬于收益性物業的是（ACD）。A、空置公寓B、公益圖書館C、停車場D、影劇院E、政府辦公樓

練習題以下有關收益性物業的說法，正確的是（）A.影響收益性物業的因素，最終都表現在未來能夠帶來的收益這一最核心、最直接的因素上B.只要現在沒有產生收益，就不是收益性物業C.有租約限制的物業，估價時不需要考慮租約的影響D.目前自用的物業，就一定不是收益性物業

練習題以下有關收益性物業的說法，正確的是（A）A.影響收益性物業的因素，最終都表現在未來能夠帶來的收益這一最核心、最直接的因素上B.只要現在沒有產生收益，就不是收益性物業C.有租約限制的物業，估價時不需要考慮租約的影響D.目前自用的物業，就一定不是收益性物業

第二節收益性物業價格的概念和特征一、物業價格

物業價格是和平地獲得他人的物業所必須付出的代價=貨幣額、商品或其他有價物。物業價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式償付，但也可以用實物、勞務等其他形式來償付

想一想

二、物業價格的形成條件有用性稀缺性有效需求

（一）、有用性1、定義：有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，即有使用價值。

（二）、稀缺性定義：是指物品的數量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。稀缺性對價格的作用是很大的，俗話說"物以稀為貴"。（空氣、水）

（三）、有效需求定義：有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要。

對于商品的需求具備兩個條件？

（三）、有效需求定義：有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要。個人對于商品的需求需要具備兩個條件：（1）個人具有購買意愿；（2）個人具有支付能力。適用條件：有（1）有（2）---個人需求有（1）無（2）---個人需要

練習題（多選）物業價格的形成條件包括（）A.市場供給B.市場需求C.有用性D.稀缺性E.有效需求

練習題（多選）物業價格的形成條件包括（CDE）A.市場供給B.市場需求C.有用性D.稀缺性E.有效需求

三、物業價格的特征1、物業價格與一般物業價格的相同之處①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質論價：優質高價，劣質低價。

2、物業價格的特征（一）物業價格受區位的影響很大。由于物業的不可移動性，所以其價格和區位有密切關系。最常見、最簡單的是用距離衡量區位的好壞，現在越來越重視的是交通時間距離而不是直線距離。

練習題衡量房地產區位質量優劣的最常見、最簡單的指標是（）。A.地理位置B.價格水平C.距離

D.周邊環境

練習題衡量房地產區位質量優劣的最常見、最簡單的指標是（C）。A.地理位置B.價格水平C.距離

D.周邊環境

（二）物業價格實質上是物業權益的價格。物業具有不可移動性，在交易當中，可以轉移的是不是其實物，而是其所有權、使用權和其他權益。實物狀況相同，權益狀況千差萬別，物業價格是物業權益的價格。

（三）物業價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。物業存在買賣和租賃兩種交易方式，存在兩個市場。交換代價的價格（價格）：本身的一個經濟學上的源泉價格。一般物品，家具、服裝主要是買賣價格。使用代價的租金（租金）：使用一定時間的價格，經濟學上的服務價格。關系如同本金和利息

以買房為例，一是考察其外部功能、環境、管理。短時間不易了解。二是物業與周圍物業形成一定區域，而這個區域的社會經濟地位在經常變化，考慮過去如何使用，將來會有什么樣的發展。四、物業價格形成的時間較長

五、物業價格容易受到交易者的個別因素的影響物業不能搬到一起進行比較，具有獨一無二性，只有實地考察，容易受到個別因素（偏好、討價還價能力、情感沖動）

2012年真題關于物業價格特征，說法正確的是（）。A、物業價格受區位影響較小B、物業價格實質上是物業的權益價格C、物業價格不容易受到交易者的個別因素的影響D、物業價格形成的時間較短

2012年真題關于物業價格特征，說法正確的是（B）。A、物業價格受區位影響較小B、物業價格實質上是物業的權益價格C、物業價格不容易受到交易者的個別因素的影響D、物業價格形成的時間較短

2011年真題關于物業價格特征，說法不正確的是（）。A、物業價格受區位影響大B、物業價格實質上是物業的權益價格C、物業價格容易受到交易者的個別因素的影響D、物業價格形成的時間較短

2011年真題關于物業價格特征，說法不正確的是（D）。A、物業價格受區位影響大B、物業價格實質上是物業的權益價格C、物業價格容易受到交易者的個別因素的影響D、物業價格形成的時間較短

第三節收益性物業價值和價格的種類1、使用價值和交換價值2、投資價值和市場價值3、成交價格、市場價格和理論價格4、總價格和單位價格5、實際價格和名義價格6、現房價格和期房價格7、起價、標價、成交價和均價8、評估價、保留價、起拍價、應價、成交價9、買賣價格、租賃價格10、市場調查價、政府指導價、政府定價11、原始價值、賬面價值、市場價值

一、使用價值和交換價值

1、

使用價值：商品的使用價值是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；

2、交換價值：是指該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現為一定數量的貨幣、商品或其他有價物。

使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值就無法交換沒有交換價值不一定沒有使用價值。作為商品的物業，既有使用價值也有交換價值。二者關系

練習題有關交換價值和使用價值的說法不正確的是（）。A、沒有交換價值一定沒有使用價值B、使用價值是交換價值的前提C、沒有使用價值肯定沒有交換價值D、作為商品的物業，既有使用價值，也有交換價值

練習題有關交換價值和使用價值的說法不正確的是（A）。A、沒有交換價值一定沒有使用價值B、使用價值是交換價值的前提C、沒有使用價值肯定沒有交換價值D、作為商品的物業，既有使用價值，也有交換價值

二、投資價值和市場價值

1.投資價值：

某一物業的投資價值，是指某個特定的投資者（如某個具體的購買者）基于個人的需要或意愿，對該物業所評估出的價值。（主觀的、個人因素）

2.市場價值：

該物業的市場價值，是指該物業對于一個典型的投資者（市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數人的觀點）的價值。（客觀的、非個人）

3、投資價值和市場價值的區別和聯系（1）在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。同一物業有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在：①開發成本或經營費用方面的優勢不同②納稅狀況不同和對未來的信心不同，等等。（2）評估投資價值與評估市場價值的方法本質上是相同的，所不同的是假設前提。折現率：市場價值---社會一般報酬率/投資價值---最低期望收益率凈收益：評估投資要扣除所得稅/市場投資通常不扣除投資行為形成的條件：投資價值＞市場價格

2011年真題關于特定物業在某一時點市場價值和投資價值的說法，正確的是（）。A、市場價值是唯一的，投資價值是不唯一的B、市場價值是唯一的，投資價值也是唯一的C、市場價值不是唯一的，投資價值是唯一的D、市場價值是不唯一的，投資價值也是不唯一的

2011年真題關于特定物業在某一時點市場價值和投資價值的說法，正確的是（A）。A、市場價值是唯一的，投資價值是不唯一的B、市場價值是唯一的，投資價值也是唯一的C、市場價值不是唯一的，投資價值是唯一的D、市場價值是不唯一的，投資價值也是不唯一的三、成交價格、市場價格、理論價格（一）成交價格定義：成交價格簡稱成交價，是指在一筆物業交易中交易雙方實際達成交易－買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物。成交價格是一個已經完成的事實。影響因素：交易者的財力、動機、市場了解程度、急迫程度、討價還價能力、交易雙方的關系、賣者的銷售策略。

1、賣價是站在賣者的角度，指賣者出售物業時所愿意接受的價格。（價越高越好）2、買價是站在買者的角度，指買者購買物業時所愿意支付的價格。（價越低越好）3、賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際生活中，只有買者所愿意支付的最高價格高于或等于賣者愿意接受的價格時，交易才可能成功，并由最低賣價和最高買價構成了成交價格的區間。形成機制

4、買方市場和賣方市場賣方市場：供不應求、相對短缺、賣方掌握著主動權的市場。買方市場：供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權的市場。當處于賣方市場的時候，成交價會偏向最高買價；當處于買家市場的時候，成交價會偏向最低賣價。

練習題在買方市場下，成交價格會（).A、偏向最低賣價B、偏向最低買價C、偏向最高賣價D、偏向最高買價

練習題在買方市場下，成交價格會（A）A、偏向最低賣價B、偏向最低買價C、偏向最高賣價D、偏向最高買價

5、成交價的種類正常成交價和非正常成交價：①公開市場、信息暢通、平等自愿、誠實無欺、無利害關系下形成的正常成交價。②壟斷、不了解行情、強迫交易下形成的是非正常交易交易方式非為：①招標成交價：采取招標方式交易物業的成交價格②拍賣成交價：拍賣方式③掛牌成交價：掛牌成交方式④協議成交價：采取協議方式

（二）市場價格定義：是指某種物業在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業大量成交價格的抽象結果。（三）理論價格

理論價格是經濟學假設的“經濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

理論價格和市場價格的關系價格與供給：一是，價格是由供給和需求決定的二是，供給量與需求量又受到價格的影響市場價格是短期均衡價格；理論價格是長期均衡價格。在正常市場條件或正常經濟發展下，市場價格一般與理論價格相吻合。不會偏離太遠，

四、總價格和單位價格（一）總價格：簡稱總價，是指某一宗或某一區域范圍內的物業整體的價格。

（二）單位價格

單位土地面積的土地價格，物業的單位價格一般可以反映物業價格水平的高低。建筑物的單位除了面積，還有體積或者車位。認清單位價格，必須認清價格單位。價格單位由貨幣和面積兩方面構成。1.貨幣：包括幣種和貨幣單位。2.面積：包括面積內涵和面積單位。（如：多少錢/平米）

五、實際價格和名義價格（一）實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格。（二）名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。

實例一套建筑面積100㎡、單價3000元/㎡，總價30萬元的住房，在實際交易中的付款方式有以下幾種可能：1、要求在成交日期時一次付清。不存