土地使用權出讓管理張翔問題思考：1、土地出讓有哪幾種方式？2、土地使用權出讓的年限？3、拍賣出讓和招標出讓的不同之處？主要內容一、土地使用權出讓概述二、土地使用權出讓的方式三、土地使用權出讓程序四、土地使用權出讓的監管土地使用權：是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利。土地使用權的取得有兩種法定方式：出讓和劃撥。土地劃撥：是土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。土地出讓：是指土地所有權人（國家）將土地一定年限（住宅70年，商業旅游娛樂40年，其他50年）的使用權有償轉移給集體或個人。俗稱土地一級市場。土地轉讓：是指土地使用權人將土地剩余年限的使用權轉給其他集體或個人。俗稱土地二級市場。一、土地使用權出讓概述

土地劃撥用地主要是國家機關、軍事、城市基礎設施和公益事業、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施等用地，無償取得是其主要特征；出讓用地是當前最普遍的取得土地使用權的方式，其主要特征是土地使用者應向國家支付土地使用權出讓金，并通過合同方式進行管理。兩者必須的前提：一宗土地（集體土地）須依法征收過后成為國有建設用地才行。

出讓的弊端：出讓方式中的拍賣、掛牌以價高者得的單純形式，那么造成的就是有些土地價格抬高，虛高。最明白就是房地產業的地王現象。

劃撥的弊端：把一些好的地塊無償劃撥給了一些機關、企業，等到機關、企業搬遷、破產，需要處置土地時候，資產都流失了！一、土地使用權出讓概述土地出讓要注意的幾點：1、《國有土地使用證》年限屆滿前一年申請續期，未續期的注銷政府無償收回，包括無償收回地上建筑物、其他附著物的所有權，出讓合同中必須拆除的技術設備、非通用建筑物等由受讓人（土地使用權人）按時拆除。2、政府有權根據社會公眾利益的需要有償收回土地使用權。3、受讓人違背出讓合同，情節嚴重的可由土地管理部門無償收回土地的使用權。4、因不可抗力或意外事故的發生致使合同無法履行的（如土地滅失），可以請求變更或解除土地使用權出讓合同。一、土地使用權出讓概述協議出讓：是指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行談判和切磋，協商出讓土地使用的有關事宜的一種出讓方式。主要適用于工業項目、市政公益事業項目、非盈利項目及政府為調整經濟結構、實施產業政策而需要給予扶持、優惠的項目。“協商好者得”二、（國有）土地使用權出讓的方式拍賣出讓：是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。主要適用于投資環境好、盈利大、競爭性強的商業、金融業、旅游業和娛樂業用地，特別是大中城市的黃金地段。“出價最高者得”招標出讓：是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。主要適用于一些大型或關鍵性的發展計劃與投資項目。“競標人中出價最高者得”掛牌出讓：是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。“符合條件的出價最高者得”二、土地使用權出讓的方式出讓方式特點優缺點協議出讓申請人提出用地要求，土地用途有特殊限制，受讓方少，主要用于工業項目和國家鼓勵產業的項目用地。有利于引進資金、技術和經驗，促進就業和增加稅收；但透明度不高，易造成不公平競爭、以權謀私及國有資產流失。招標出讓政府根據是否有利于開發計劃而選擇受讓人，主要用于一些大型或關鍵性的發展計劃與投資項目。引入競爭機制，擇優選擇，使用面較廣；但準備工作繁雜，中標地價不等同于市場低價，可能招標不成功。拍賣出讓政府根據規劃要求組織符合條件的受讓人進行公開叫價競投，“出價最高者得”。公開的完全競爭；但對土地管理部門的組織要求較高，前期準備要充足，力圖獲得最好價可能會失敗，得地者不一定是最優開發建設者。掛牌出讓在市土地交易市場掛牌公布，接受競買人報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用人。掛牌時間長，有利于投資者理性決策和競爭，操作簡便，便于開展，有利于土地有形市場的形成和運作；信息公開程度不夠。三、土地使用權出讓程序土地使用權出讓程序大致分為擬訂方案、正式報批、組織實施和登記發證4個步驟，由于土地使用權出讓形式的不同，具體操作時有一定的差異。

出讓方式步驟協議出讓招標出讓拍賣出讓掛牌出讓準備工作出讓者提供出讓土地資料準備招標文件、發布招標公告發布拍賣公告、拍賣展示準備掛牌文件、發布掛牌公告提交申請有意受讓人提交申請、報送附件報送申請、索取招標文件申報登記組織意向人現場勘查、意向人提交競買申請協議出讓、評決標書、實施拍賣、掛牌談判協商，草簽出讓合同開標、評標、決標主持拍賣審查掛牌資格、競價掛牌正式報批、簽訂合同報批或簽署成交確認書、正式簽訂土地出讓合同組織實施支付出讓金和相關費用、領取《國有土地使用證》三、土地使用權出讓程序四、土地使用權出讓的監督（一）土地使用權出讓的計劃（二）土地使用權出讓的審批（三）土地使用權出讓的監督1、國有土地使用權出讓的用地指標管理除舊城改造和已開發的建設用地外，出讓土地使用權的用地指標應納入國家下達的地方年度建設用地計劃指標，確需增加指標的，按有關規定辦理。2.編制土地使用權出讓的供應計劃應在中長期土地利用計劃的基礎上，分析、預測市場需求發展趨勢，編制相應的具有指導性的土地使用權出讓計劃。這是穩定地價、平抑地產市場以及有效配置土地資源的有力手段。3.制定科學合理的土地利用規劃通過土地利用規劃，合理安排各類用地，使各行各業都能協調發展，達到三個效益的統一。（一）土地使用權出讓的計劃（二）土地使用權出讓的審批1.土地使用權的審批程序（1）實現預報——市縣土管部門向上級土管部門報告出讓方案（2）擬定方案——市土管部門與同級其他相關部門共同擬訂方案（3）正式報批——市縣政府審核同意，上級土管部門審查，上級人民政府批準（4）組織實施——因出讓方式的不同而不同。（5）備案建檔2.出讓國有土地使用權的批準權限批準權限一般在市縣人民政府，出讓過程由縣級以上人民政府統一組織，土管部門負責具體實施。（三）土地使用權出讓的監督2.出讓后的監督（1）受讓人是否按合同要求進行開發、利用、經營土地。（2）受讓人是否按時辦理土地登記手續，領取土地使用證。（3）受讓人是否按規定繳納出讓金。（4）出讓