海灣地產策略機構財富廣場營銷策劃全案項目營銷策劃全案目錄項目命名建議項目背景分析與策劃思路項目價值提煉VI基礎應用系統設計售樓部包裝建議銷售市場定位目標客戶定位項目整合營銷推廣價格策略和入市時機各階段推廣節奏控制項目銷售管理進場前工作計劃編制合浦樓盤掃描項目命名建議

本項目雖然含有91390平方大體量住宅物業，但這是一個包含有綜合性商場、商業步行街、高層、小高層、多層住宅物業的城市建筑綜合體；地處合浦浦金商港和已建成的商業步行街構筑成的新商圈范圍內，建成后將成為新商圈的龍頭物業；所以，在案名的考慮上主張以突出項目商圈、商業屬性和優勢為主，以拉升物業價值。本項目擬命名為：財富廣場一棟高層和三棟小高層分別為：財富廣場A座財富廣場B座財富廣場C座財富廣場D座多層住宅部分命名為：財富庭苑商業街部分命名為：財富商業步行街

財富廣場坐落于合浦縣城的新商業中心，體量最大，建筑最高，建成后將會成為合浦縣城形象的新代表和合浦的新地標。項目背景分析與策劃思路

要宣傳推廣銷售好這樣一個項目，我們的思路是：必須要“跳出項目吆喝項目”；必須要結合北部灣經濟區上升為國家戰略的新時代背景，北部灣經濟區框架中新合浦的城建發展格局來定義，來定位，來營銷財富廣場項目；為財富廣場項目在對合浦縣城形象的提升，縣城商業中心和人居環境的升級換代等方面產生的社會效益和效應，尋找一個戰略制高點和“說法”，以強化項目在社會上，在縣城里的影響力和傳播力。合浦“三新”戰略新時代、新合浦、新中心

目前，國內經濟受全球經濟金融風暴的影響而出現萎靡，全國樓市量價下滑，觀望氣氛濃重。國家為救經濟，振樓市，出臺了一系列加大基建投資和鼓勵居民房地產消費的政策，即俗稱的“保增長”和“”救樓市“政策。而國家實施的積極財政政策對各地區的投入并不是均衡的，會有戰略重點。可以預期，在這個時候，作為國家開發戰略重點的北部灣經濟區將會受到進一步倚重，國家將會加大、加快對這一區域的財政投資傾斜，以刺激這一區域內需的率先啟動。俗話說，危機危機，既是危險，也是機遇。所以，在全球經濟危局之下，事實上，北部灣經濟區潛伏著更大的機遇，關鍵在于如何洞察和把握。今天，可以說，北部灣經濟區的開發大潮暗涌。隨著北部灣經濟區國家戰略的實施，對廣西沿海，對合浦而言都將進入一個經濟發展的新時代；合浦，已是北部灣經濟區時代的合浦，是新合浦。新合浦的縣域經濟發展面臨著進一步的提速，新合浦的城建格局也正在擴展和升級，新合浦的商業中心、商業業態、人居環境等也都會隨之更新和換代。新時代呼喚新合浦，新合浦需要新中心！——這是縣域經濟發展的必然規律。新時代，新合浦，新中心這“三新”戰略的聚焦點，結合地在哪呢？我們說，合浦的新地標在哪，合浦的新商業中心在哪，合浦縣城形象的新代表性建筑群在哪，“三新”戰略的落足點就在哪！今天看來，就是“財富廣場”。搶占”三新“制高點，穩贏時代大財富！項目背景分析與策劃思路■

合浦的舊中心、舊商圈、舊的居住環境規劃設計陳舊，停車位等配套不足，不能滿足現代生活需要■新合浦重心南移，新城市中心凸現■城市商業業態要升級■城市居住環境要升級■項目所在區域適應城市新生活的新商圈、新中心已形成新商圈新業態新人居項目背景分析與策劃思路新中心，新商圈，規劃超前，業態豐富，配套齊全，迎合現代消費潮流。老中心，舊商圈，規劃陳舊，嚴重缺少停車位，消費受限。

華人首富李嘉誠總結的房地產投資秘訣是“地段、地段、還是地段”。

財富廣場的所在地正是新合浦的新中心，圍繞新中心將崛起新的商業區、商務區、居住區，而財富廣場傲據新中心的中央地段，是新商圈的龍頭。

一個城市占據中央地段的物業——中央物業，才是最具投資價值和最具保值、增值潛力的物業。中央物業財富廣場一、地段價值項目價值提煉■節約生活成本、時間成本■抗跌性強■稀缺性■產品性價比高■升值潛力大中央物業的5大優勢城市中心可開發土地有限，土地帶有稀缺性，使得城市中心房價上漲成為一個正常的趨勢，城市中心區域地段優越的樓盤房價抗風險能力通常比較強，凸顯“地段、地段、還是地段”的優勢，特別是處于地段優越核心區的商業地產，城市中心樓盤因其本身的稀缺性，周邊基礎配套設施完善，出入便捷增值潛力強，投資回報高。財富廣場的“三個代表”■合浦中央商業區的代表■合浦中央商務區的代表■合浦中央居住區的代表項目價值提煉■11萬平方米城市建筑綜合體，打造合浦新地標，領航合浦新地產■合浦第一個配有大型停車場的商業中心、步行街，迎接汽車消費時代來臨■兩條商業街、一個商業廣場；環形客流設計，形成聚財寶地地標建筑，車流、客流、錢流匯聚二、產品價值■社區東南西北皆臨路，四通八達便出行■車站、銀行、郵局、醫院、學校、超市近在咫尺，生活方便無憂出則繁華，入則便利■合浦第一個全框架異形柱框剪結構住宅區、商業區■合浦第一個建有小區幼兒園、兒童戲水樂園的小區，貼心關懷，細心呵護，讓孩子健康、快樂成長品質為本，百年大計親子社區，生態家園項目價值提煉項目價值提煉三、城市價值·北部灣經濟區規劃，北海向東向北發展，北海、合浦將趨向一體化。·投資167億的北部灣城市群城際快鐵即將動工，實現合浦——北海10分鐘生活圈。·合浦至河唇鐵路、玉林至合浦鐵路計劃2009年動工；合浦城市區位價值日益凸現。版權所有，資料由：/整理編輯，轉載請注明財富廣場價值體系地段價值不可復制的中心地段便捷的交通成熟的配套生活便利城市價值產品價值北部灣經濟區帶來城市發展機會投資價值北海~合浦一體化進程加快核心地段最具升值潛力一個商業廣場、兩條商業步行街，客源互動、資源共享好賺錢全框架、異形柱房子最堅固。一樣面積更多使用空間獨有社區幼兒園、嬉水樂園中央物業的稀缺性社區游泳池、網球場，生活更具品質領跑汽車消費的大型停車場財富廣場價值體系項目價值提煉合浦至河唇鐵路、玉林至合浦鐵路計劃2009年動工以上VI基本元素將應用在：■公司事務用品、辦公環境、辦公用品、禮品等；■售樓部包裝、項目圍墻、路牌、導視牌、道旗、樓書、單張、報版、網絡營銷等。VI(視覺)基礎應用系統設計一、LOGO組合二、標準色、輔助色三、標準字財富廣場（方正大黑體）財富廣場

（方正中等線體）財富廣場（方正幼線體）財富廣場（方正粗倩體）財富廣場（方正中倩體）財富廣場（方正細倩體）■外立面：色彩和內部展板主色調使用標準色，局部使用輔助色；■表現風格：熱烈、大氣、高雅、具品質感，局布設計情景化；■接待臺：簡潔而線條流暢，中間位置設計為財富廣場LOGO；■背景墻：以圍墻首幅為背景，并輔以射燈斜照，效果華貴而大氣；■接待桌椅：款式和色彩與內部裝飾格調協調，高檔、具品質感；■咖啡座：有利于喚醒客戶的感性意識，調動客戶對未來美好生活的聯想；■背景音樂：有利于喚醒客戶感性意識，使客戶精神愉悅，營造有利的洽談氛圍。售樓部包裝建議銷售市場定位■本地市場為主，外地市場為輔。■在調研中，發現有些樓盤有外地客戶購買；在主要把握本地市場的同時，也要注意培育外地市場。目標客戶定位■客戶多以自住為主，少數為投資。

他們的職業特征為：■家庭條件較好，婚后欲與家人分開居住的年輕夫婦；■需要改善居住環境，實現居住升級的居民；■企事業單位中層以上管理人員；■部分收入豐厚的公務人員；■有穩定收入的個體和私企經營者；■向往都市生活的各鄉鎮較富裕的人士。■外地在合浦投資的人士

……——合浦人最向往的家園

——合浦人最渴望擁有的物業

——合浦人最能體驗成功與榮耀的專屬領地一.整合營銷推廣原則堅持“高效整合、精確制導、強力滲透”十二字方針，通過不同階段的活動策劃、網絡媒體和平面媒體運用以及一系列促銷手段的運用，使項目銷售在策略指導下按預定目標進行。項目整合營銷推廣在項目銷售過程中，舉辦不同主題的活動，提高項目知名度和美譽度，保持市場對項目持續的關注度，并創造一舉成名的契機。■舉辦開工議式，并借機宣傳。（已成功舉行）■每個銷售分區舉行開盤活動。■借助縣里的重大活動，借機進行組織宣傳。■在全縣各級干部會議期間舉辦現場宣傳活動。■舉辦“我家有個幼兒園”兒童繪畫比賽。讓更多的人知道小區幼兒園。■不定期進行助老助殘活動，為孤寡老人送溫暖活動，以提高項目美譽度。■資助困難家庭學生，結合開盤或促銷活動，每套提提取500元進行助學。讓社會知道，

財富廣場具有社會責任感，以增加項目社會美譽度，增加公眾對公司和項目的信賴感。■舉辦意向客戶置業說明會、聯誼會（以品茗會、酒會的形式）。二、營銷整合方案（一）活動策劃項目整合營銷推廣（二）戶外圍合計劃

采取中心聚焦、通路攔截、終端覆蓋的方式，將潛在客戶基本上一網打盡！■在浦金商港設立廣告牌（售樓部上方）。■在美人魚廣場設立廣告牌。■在各鄉鎮進入合浦的主要路口設立路牌廣告，進行信息攔截。■

在鄉鎮主要路段設置墻體噴繪廣告，做到基本覆蓋全部鄉鎮。■根據廣節奏，為配合促銷活動在主要街道做橫幅。項目整合營銷推廣（三）網絡營銷

采取硬廣加論壇、博客的方式進行宣傳。制造熱點話題，進行項目炒作和宣傳，保持長期關注度。

硬廣主要投放在北海365網首頁或[今日合浦欄目]、廣西房地產信息網[北海站]首頁。

在以下網站進行論壇加博客宣傳：■北海365網[今日合浦]、[合浦資訊]論壇、365網博客

■北海資訊網

■搜房網北海頻道■廣西房地產信息網北海站[北部灣房產論壇]■“合浦熱線”論壇

■合浦激浪青春網“今日合浦”論壇

在以下Q群進行宣傳：■北海購房群

■合浦購房群

■業主群

■房地產團購群

■……

網絡營銷側重于《北海365網》、《廣西房地產信息網北海站》、《搜房網北海頻道》項目整合營銷推廣■《北海日報》：

開盤時考慮使用橫幅式廣告。平時不做《北海日報》■廣告小報的使用：

廣告小報收費低廉，投遞范圍較廣，考慮長期使用。■《合浦輝煌廣告》（周二），發行3萬份，投放覆蓋縣城和13個鄉鎮。13個鄉鎮發行約7千份，

夾報隨《廣西日報》發行4400份；其余在縣城發行。■《合浦雄基信息》（周五），發行2萬份，主要在縣城投放。■開盤時使用整版兩期，平時以1/2版和報眼間隔使用。

側重于使用《合浦輝煌廣告》。（四）DM單直投計劃■對機關團體、企事業單位、工業園區各單位直接拜訪投遞；■咖啡廳、茶坊等較高消費場所放置；■夾報投遞；■在潛在目標客戶活動區域派出人員投遞。（五）報紙廣告項目整合營銷推廣■中介單位的二級分銷■人脈關系較廣的人士組織團購■與網站聯合組織團購

兼職業務員和分銷渠道的傭金另行商定。（六）兼職銷售隊伍建設■保險業務員隊伍■出租車隊伍■其他售樓部售樓員■老客戶帶新客戶（七）分銷渠道建設項目整合營銷推廣■合浦地標

財富廣場——領跑合浦未來第一商圈■買房堅持中央地段一百年不動搖！■買中央級物業

享中央級榮耀！■領漲區域價值

締造地標建筑！■兩條商業步行街

一個商業廣場——生活就是方便！■前廣場后庭苑家在花園里——以優越的姿態享受生活■精英領地

榜樣社區——享受有球場、泳池的上流生活■幼兒園就在社區里——讓孩子的智慧和快樂一起成長！■一樣的面積

更多的空間——開創合浦多層框架、異形柱建筑先河■車位配套全城之最——迎接汽車消費時代三、項目賣點和主廣告語提煉項目整合營銷推廣■樓書：16P，200克銅版紙。文字內容豐富，充分展示樓盤賣點（詳見樓書文案）。■單張：主要采用快報形式，隨項目進展節奏不定期刊出新內容，大量發放。但原則是每期單張主要賣點固定不變（詳見每期單張必須有的幾個賣點）。樓書和單張設計、印刷項目整合營銷推廣四、各階段推廣費用投放控制項目整合營銷推廣

物業分區營銷費用多層一期、二期、步行街小高層、步行街高層、商業廣場備注所占推廣費用比例40%30%30%各期物業營銷推廣費用48萬元36萬元36萬元總費用120萬注：預算營銷推廣費用控制在總銷售額1%以內。實際操作過程中可能會有上下20%浮動。五、推廣費用預算（多層一期、二期）項目整合營銷推廣類別形

式規

格單位單

價（元）數

量費用（元）備

注樓書16P/200克銅版紙25×25CM本31000030000單張和戶型圖180克鈾銅版紙A4張0．25000010000戶外廣告售樓部上面150平方160124000進城路口8×15M=120㎡塊160/㎡4768004個路口各一各鄉鎮墻體100㎡/每鎮塊25001332500噴繪20/美人魚廣場約100㎡月50001260000包燈光燈柱廣告待定橫幅每條發布兩周條60603600+7200審報+發布費網絡廣告北海365網首頁按扭和合浦版橫幅式廣告間隔使用130000搜房網北海頻道待定廣西房地產信息網北海站首頁130000年費用北海日報開盤通欄廣告×次36/c㎡×0.6折49000頭版（或合浦版）電視專題期410000合浦輝煌廣告開盤整版整版次120044800周二促銷1/2版1/2版次7002014000持續報眼右上角報眼次150263900雄基信息開盤整版次180047200周五促銷半版次8002016000持續報眼次150263900頭版活動促銷開盤活動熱烈、轟動次20000240000利用重大會議/活動促銷5000210000“我家有個幼兒園”幼兒繪畫活動次500015000敬老活動次2~36000助學活動次2~38000利用有重大影響事件5000單張派發天120元（3人/天）202400意向客戶聯誼活動/項目推介活動場2000612000其它20000費用合計481300說明：1.推廣過程中充分利用以下網絡論壇和博客進行大量的免費宣傳：

■搜房網博客、論壇■南寧時網博客、論壇

■廣西新聞網紅豆北海社區■北海信息港博客、論壇

■北海365網博客、房產頻道■廣西房地產信息網論壇2.售樓部包裝，沙盤、接待物品、辦公機具、辦公物品不列入本計劃。項目整合營銷推廣以適度姿態入市，留有操作余地，避免高價入市造成冷場的尷尬。以少量戶

型略低于在售樓盤的均價入市，進行試探性銷售，并聚攏人氣，根據認購情況逐步上調，低開高走，最終實現銷售均價超過在售樓盤，樓盤價值在價格上體現，實現價值最大化。價格策略和入市時機1.預售證出來前，邊積累客戶邊營銷推廣，向市場準確傳達項目價值，有效拉升項目預期心理價位。2.分批推盤，低開高走，首戰必勝，引爆市場入市時機要把握以下兩點以形成銷售勢能后才開盤確保首戰必勝：（

1）積累意向客戶2—3倍于首次計劃推盤數；（2）市場對項目的心理價位預期高于首次計劃推盤的實際

售價每分區物業銷售過程分為預熱期、開盤強銷期、持續銷售期、尾盤期。■預熱期：主要利用銷售現場、戶外和網絡媒體進行造勢；向外界傳達項目信息，樹立項目形象，明確項目在市場中的地位，與其它項目進行市場區隔，并進行價值訴求和價值拉升；積累客戶,試探市場；制定入市策略,創造最佳入市時機。■開盤強銷期：強勢推出，實施高效的營銷整合以引暴市場。舉行隆重的開盤活動，通過舉辦各種促銷活動、公關活動、廣告組合運用、分銷渠道啟動、兼職銷售隊伍建立等手段，使項目達到熱銷的目的。建立品牌；強調快速、靈活的銷售原則。■持續熱銷期：延續前期的銷售勢頭，并根據項目銷售進度，調整營銷策略，保持項目持續熱銷；進行品牌的鞏固的延伸。■尾盤期：項目形象逐漸形成，小區配套逐步完善，參與社區活動，舉行業主聯誼活動，項目口碑越來越好。營銷費用投入越來越少；主要通過老客戶帶新客戶以及收尾單元給予特殊折扣進行掃尾，消化尾盤。

銷售周期費用分配預熱期開盤強銷期持續銷售期尾盤期營銷費用投入比例20%35%30%15%各銷售階段推廣費用基本分配各階段推廣節奏控制

一、財富廣場項目銷售管理組織體系：

項目銷售管理項目總監策劃總監

銷售總監

策劃師設計師置業顧問銷售主管客服經理銷售經理置業顧問置業顧問置業顧問置業顧問二、財富廣場銷售流程：版權所有，資料由：/整理編輯，轉載請注明（一）公關、禮儀、職業形象培訓（二）專業知識、本項目、法規、政策培訓：

■銷售各個環節及項目詳細情況

■銀行按揭手續和要求

■熟練掌握交易流程

■熟悉相關法規、政策（三）銷售技巧培訓：

■接待流程和接待規范

■談判技巧

■電話營銷技巧

■陌生拜訪技巧

■網絡營銷培訓三、銷售團隊培訓和考核（四）銷售人員考核與激勵制度：（略）（五）銷售團隊建設的目標：憑籍海灣地產策略機構多年的營銷策劃經驗和銷售經驗，以及追求

卓越的理念，打造本項目精英銷售團隊；使每個銷售人員成為精通業務、

服務規范的客戶置業專家顧問，

成為現場接待高手，直銷高手，網絡營銷

高手。打造精英銷售團隊，使本項目銷售團隊成為合浦業界榜樣。

四、進場前工作計劃編制:

合浦樓盤掃描盛世東方玫瑰花園華發花園華美公寓金桂華庭還珠廣場商業步行街欣欣公寓百盛花園世豪名都樓盤名稱總面積建筑面積多層/小高層/高層最大戶型/最小戶型主力戶型總套數價格車位備注盛世東方24817.1694889.176/6/1208/74128㎡3房2廳2衛671多層1800起/高層2300起世豪名都22678600009（多）/3（小高層）160/120120㎡左右400多未定23008底開盤玫瑰花多）/2(高)86/187126㎡3房2廳2衛約290多層1750起/高層2500起11009.5前交房百盛花園20000多30000多6棟7層94/175120-137㎡3房2廳2衛200多1600-1760/1540-7樓08底交房美華新城20000多15棟6層100/160200多1980-2200金桂華庭3期80畝3棟多層在售7層90/170126㎡3房2廳2衛2001700-1800強遠還珠廣場商業步行街15014.239598.5（住宅32784.5）13棟多層17個戶型100/1743房/4房2廳2衛