2022年1-11月，廣州全市經濟穩增長態勢承壓放緩，軟件和信息服務業營業收入同比增長5.0%，增速比1-9月提高0.7個百分點。租賃和商務服務業營業收入增勢平穩，同比增長5.0%，較1-9月下降0.9個百分點。全年廣州一共有55.4新樓交付時平均進駐率不足三成，較2021年的平均值41%有所下降。市場去化放緩，全年吸納量同比回落67.4%。年內有企業搬遷到自用物業的空置還未完全獲得填補，又有多個以房地產開發商為主的業主縮減自用面積，推升空置水平，年內空置率累計上升3.1個百分點至年末的15.0%。市場活力受限，租戶議價能力提升，項目以價換量，租金向下波動，全市租金同比下降3.7%，其中甲級市場跌幅3.3%，比乙級表現更具穩定性，后者租金年內累計下調4.6%。除了推出租金折扣，多個業主提供裝修服務或免租期優惠，滿足租戶對成本控制的需求。盡管整體需求放緩，全年成交仍有不少亮點。行業方面，TMT、金融業和專業服務業需求位列前三。細分下，游戲公司仍然是TMT的中流砥柱，年內繼續擴張。律師事務所的企業并購、搬遷活動頻繁，推升了專業服務的占比，并首次在年度成交統計擠進三甲。金融業的保險及基金證券等非銀金融需求穩定，繼續在市區布局。區域表現分化，珠江新城以承租能力較強的專業服務業和金融業為成交首位；琶洲來擴充辦公面積。天河體育中心和越秀區供應稀缺，近年來落成的新樓帶動區內企業的升級搬遷。據CBRE統計，5,000平方米或以上的租賃面積段，超過六成的成交位于琶洲，區域內充裕的可租面積以及靈活的租約條款為企業的升級擴張提供機會。“展望2023年，預計有12個新項目、總計87萬平方米的辦公面積投入市場，項目均位于核心拓展區。在二十條優化疫情防控措施及進一步優化疫情防控的十條措施帶動下，市場活躍度將得以提升，核心區供應稀缺，租金有望在年內止跌，帶領全市租金跌幅收窄。新增供應所在的琶洲、國際金融城和魚珠為人工智能與數字經濟試驗區片區，未來供應充足，將成為人工智能、大數據、物聯網、區塊鏈等數字技術產業的培育載體。近期政府發布《廣州市促進外資高質量發展若干措施》，對外商投資提供支持和獎勵措施。我們相信，在政府積極的招商引資及業主愈發具有競爭力的租賃條款等因素推動下，優質寫字樓的租賃成交將有所攀升。”2022年，廣州優質零售物業市場持續受到疫情的影響。盡管第三季度的消費刺激政策和暑期旅游高峰曾一度令人流及消費轉趨活躍，地鐵線網總客運量也在第三季度末、國慶長假前的最后一天再次突破一千萬人次，但進入第四季度后，廣州疫情多點頻發，封控和臨時管控措施限制了人員的流動，堂食和教育培訓等線下活動暫停，實體零售市場表現疲軟，1-11月累計社會消費品零售總額僅同比上升了1.9%，較1-9月的累計增幅下跌了1.2個百分點。而隨著疫情管控措施終于開始顯現復蘇跡象。全年廣州共錄得5個購物中心，共33.3萬平方米的新增供應，較2021年增加作為傳統的開業旺季，第四季度出現了供應高峰，2022年超過九成的新增優質商業面積都落成于該季度。本年度開業優質物業均由成熟商業開發商運營，大部分物業開業率較高，為全年凈吸納量貢獻了23萬平方米。2022年，廣州錄得疫情三年以來的最低凈吸納量水平。全年凈吸納量僅11萬抱持謹慎態度，包括影院在內的個別主力租戶的退租以及商場的煥新調改。第二、三季度甚至再次錄得負吸納。所幸年末出現供應高峰，部分新項目開業面積較高負轉正。受租賃需求下降影響，空置率同比上升2.8個百分點，至年末的11.3%。吸納放緩，空置率攀升致全市首層租金同比下降3.9%，至年末的每天每平方米圈則受疫情影響更為嚴重。租戶成交方面，時尚服飾、特色餐飲、輕食軟飲、配飾及珠寶、新能源汽車和運動娛樂及運動類體驗業態全年錄得的新開店鋪數量分別位列前六位，占全部成交的67%。其中，天河路在各商圈中錄得最多國內外知名時尚服飾品牌的廣州首日料和火鍋年內積極擴張，部分軟飲品牌新開西式簡餐副線，帶給市場更多樣化的就餐選擇。而在新開業的輕食軟飲中，國內外咖啡茶飲品牌拓店最為積極，如Manner、皮爺咖啡和.jpg；其次是各糕點面包品牌，如露絲卡文世界冠軍面包、虎頭局和面包新語等。新能源汽車表現同樣突出，錄得的成交占全部成交的5.6%，其中81%的新開門店位于非核心商圈。“2023年，廣州將有5個項目，共32萬平方米的優質商業面積落成，其中珠江新城及北京路都將有小體量項目落成，而大悅城也將開出在廣州的首個項目。需求方面，盡管預期2023年疫情對零售市場的影響仍將有所體現，但對新冠病毒感染實施‘乙類乙管’后，相信疫情的影響將會減弱，優質零售物業市場將持續復蘇。并且，對科創和制造業的持續政策支持，以及房地產業獲得‘三支箭’利好，也將帶動經濟好轉，創造更多就業崗位，家庭可支配收入及消費信心將獲得年微跌3.2%。其中，黃埔區和花都區錄得的工業建設用地出讓面積最多，分別占全市的26%和24%，其后是增城和南沙，分別占比19%和15%。另外，2022年出讓的物流倉儲用地數量有所增加。全年共錄得八宗物流倉儲用地，而2021年僅兩宗。其中，花都區是物流用地的主要供應區域，錄得五宗出讓，包括菜鳥廣州全年新增優質物流倉儲設施同比減少。全年共錄得三個高標非保稅倉供應，都和南沙的新庫錄得整租成交，租戶均與跨境電商產業相關。除此以外，年內還有兩個自用庫落成，主要為菜鳥及京東使用。而與廣州相鄰的佛山，今年僅錄得位于高明區的嘉民佛山產業園的落成、共約13萬平方米的優質倉儲面積，較，廣佛片區部分項目推遲交付，令供應量不及預期。需求方面，跨境電商、新能源汽車及生鮮電商是主要需求來源。廣佛片區今年需求有所放緩，廣州2022年凈吸納量僅為5.6萬平方米，不到2021年的十分之而佛山也錄得-11.3萬平方米的負值。優質倉儲物流市場凈吸納表現不佳，首先與疫情對經濟消費及供應鏈的影響密切相關。2022年，無論線上還是線下的零售商都受到疫情沖擊，倉儲租賃需求減少，還錄得零售商的零星大面積退租。其次，部分電商和零售商自用庫的落成也對公共倉的租賃需求造成分流效應。第三，供需錯位也拉低了吸納水平，大面積整租需求與小面積為主的空置現狀之間的矛盾，也令需求外溢至非高標倉或周邊城市。例如拼多多新設立的跨境電商Temu在廣州設立運營中心，并在周邊城市整租倉庫物業；另外，部分租戶出于控制成本考慮，難以在原址擴租，為此選擇搬遷至非高標倉，也是另一個錄得大面積租戶退租的原因。在凈吸納量下降的影響下，年末廣州優質物流倉儲設施的空置率上升至9.9%，同比上升了5.8個百分點。而佛山的空置率也同比上升了至年末的15.3%。租金方面，廣佛租金均呈現出先揚后抑的特點：上半年租金上漲，下半年持平。廣州2022年租金同比上漲4.6%，至年末的每月每平方米40.4元。佛山也錄得了全年2.9%的租金漲幅，年末租金報每月每平方米38.8元。上半年租金的快速上漲源自2021年下半年廣佛空置率曾經一度低于2%，推動租金上升，升勢延續至2022年上半年。但隨著去化趨緩，租金在下半年趨向平穩。“2023年廣州將迎來一波供應高峰，預計5個項目共約54.6萬平方米的高標倉增供應位于廣州北部的白云、花都和從化，只有一個位于南部的南沙區。盡管供應的增加將帶動全市空置率上升，但是12月末市場開始涌現新的短租需求，利好2023年第一季度的凈吸納量。隨著疫情管控進入新階段，經濟有望重拾常態增長。廣東2023年GDP增長目標5%以上，預計將帶動進出口和消費需求的恢復，倉庫吸納將穩步提升，進入下半年，廣州優質倉儲物業的租金有望獲得小幅上升。”廣州大宗交易市場成交金額有所攀升，2022年全年錄得156.4億元的交易，同比上漲18%。一方面，不良資產的投資機會有所增加，且由于開發商積極優化資產組合，加快資產處置，市場可售存量商用資產增多。另一方面，資產價格松動也利于交易的達成。年內寫字樓和商業物業的資本值有所下降，但核心區資本值更為堅挺。寫字樓是廣州今年大宗投資市場的主要成交標的，超過80%的成交金額來自寫字樓，包括珠江新城一棟寫字樓塔樓的整售交易。廣州近年來的寫字樓供應高峰，帶來了更多的成交機會。包括珠江新城、金融城、天河智慧城、琶洲和科學城等市內主要商務片區，吸引了大部分投資者的關注。而商業物業方面，成交仍集中于裙樓商業和住宅社區商業，年內錄得6宗成交。工業物業的成交則有所減少，從2021年10.6%的成交金額占比下降為今年的1.4%。年內倉儲租賃需求放緩，但價格仍然堅挺，令投資者對倉儲物流設施的投資變得謹慎。但作為國內主要城市群，粵港澳大灣區的物流設施仍然受到投資者關注，本年便錄得黑石收購廣州周邊城市一個物流倉的成交。占比提升，達到73%，自用為目的成交金額占比為25%。此種現象與廣州本地投資者較為活躍有關。在全部成交宗數中，個人投資者占15%，較2021年上升十個百分點。而作為自用數為口徑統計，占比達到37%，顯示自用買家仍然表現活躍，惟缺少大面積或整購成交。另外，本年度多宗成交物業涉及了用途的轉變，包括將在建酒店工程改造為養老公寓，商辦性質的公寓改為員工宿舍，說明廣州經營性自持的居住類物業同樣受投資者關注，與全國趨勢一致。而另外一宗工業成