2012年3月關于城市綜合體系列培訓課題2012年3月

Part3城市綜合體經典案例Part1城市綜合體概論Part2城市綜合體開發與運營Part1城市綜合體概論城市化發展的進程城市綜合體簡介城市綜合體需思考的問題城市化發展進程……“一個城市只有一個中心”廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個城市只有一個中心”，上世紀90年代，這些中心發展的輝煌恰好應證了這種說法，然而城市在發展，這些中心還能適應不斷增長的發展需求嗎？城市化發展的進程上海由一個中心向多個中心發展上海-淮海路上海-人民廣場上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路城市化發展的進程北京西單的核心地位正逐步被國貿CBD取代城市化發展的進程深圳城市發展呈線性布置，其發展結構正是根據深圳市狹長的地形特性，采用國際上先進的“城市多核結構”的發展理論而規劃的城市化多核發展是必然趨勢城市化發展的進程什么是城市綜合體？城市綜合體的定義城市綜合體是將商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能之間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、多元復雜而統一的建筑群落。HOPSCAHOTEL酒店OFFICE辦公SHOPPINGMALL購物中心APARTMENT公寓CULUTRE文化PARK公園城市綜合體簡介寫字樓酒店商業展覽……

公寓城市綜合體的構成要素公園

城市綜合體簡介HOPSCA的起源——法國拉德方斯區內的新凱旋門，是和巴黎老凱旋門相呼應，代表的是新巴黎；法國最大的企業一半在這里；擁有歐洲最大的商業中心，包括很多的國際總部大廈；歐洲最大的公交換乘中心。豪布斯卡，于1986年最先誕生于巴黎的拉德方斯，是一個集酒店、辦公樓、生態公園、購物、會所、高尚住宅于一體的城市綜合體。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端，是一個新區——一個在老城區里，進行崛起開發形成的完全現代的巴黎城市綜合體簡介城市綜合體的九大特征123456789高可達性高密度、集約性整體統一性功能復合性土地使用均衡性空間的連續性內外部關系完整性強大的對外輻射型升值價值城市綜合體簡介是一種城市設計的縮影。綜合體設計并非單一房地產開發設計,非常講究與城市交通的聯系性和互動性,以及城市性功能的設計(站臺/銀行/醫療等市政設施)。規模較大，投資較高，對建筑設計要求較高。大型綜合體設計實際很多層面是定向設計,尤其商業部分設計的復雜性不同于普通產品設計,強調設計對業態的適應性,如層高,特殊要求等。全面向業態互動、功能復合化、使用全時段的方向發展。綜合體業態組合必須考慮的全時段,晝,夜經營型業態必須考慮配比關系。一般是位于城市中心區域，能有效的解決城市中交通等方面的壓力。132城市綜合體簡介總體來說，城市綜合體—城市綜合體的產生背景城市綜合體多因舊城改造而產生城市CBD快速發展城市規模擴大和城市化程度提高相鄰建筑綜合集群形態出現城市建筑群功能集約化更高，規模更大交通網絡提升，聯系更緊密城市綜合體簡介一種是城市形態的表現，在城市核心區域為了降低綜合商務成本而為之，比如在一幢高層建筑內集合辦公、餐飲、商業等服務場所的獨棟式綜合建筑體；另一種是經濟形態的表現，隨著項目開發規模的不斷增大，規劃了辦公、居住、商業設施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯結在一起，形成新型的獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更為經濟、專業和實用。城市綜合非常注重各建筑單體之間的聯系性,主要考慮各功能板塊的消費互動和可能產生的消費磨擦.城市綜合體的兩種表現形式城市綜合體簡介城市綜合體分類按性能分：商務綜合體，是指沒有住宅的純綜合體；生活綜合體，不僅有住宅而且比例較大超過30%；單一綜合體；一種按功能說不但沒有住宅甚至沒有公寓等居住型的凈綜合體；另一種按建筑形態說可能只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產品；綜合體集群：一個以上的綜合體復合體或商圈。按地段分：都市型綜合體；副中心（區域和新城）型綜合體按品味分：高端奢侈型綜合體，指都心型尤其是一線城市為特征的五星級酒店、五A級寫字樓和奢侈品和國際一線品牌為主的高端商業中心的聚合綜合體。中檔生活型城市綜合體。酒店三星以下，商業以大賣場主力店為主和寫字樓體量較小的的一線城市區域商業中心和二、三線城市的綜合體。城市綜合體簡介城市綜合體發展趨勢趨勢之一城市綜合體對區域經濟具有標識性。深圳地王大廈北京國貿城市綜合體簡介趨勢之二城市綜合體對城市中心具有強化作用。上海恒隆廣場上海正大廣場城市綜合體簡介趨勢之三城市綜合體有個性、能夠體現城市的特色、能夠代表城市的形象。上海新天地城市綜合體簡介趨勢之四城市綜合體功能上具有多樣性。北京東方新天地深圳華潤萬象城城市綜合體簡介城市綜合體的發展離不開城市化發展的進程城市綜合體需思考的問題…面對都市綜合體，我們發現的難題：地塊價值的研判與分析都市綜合體與舊改拆遷間的協調都市綜合體現金流的問題……規劃、設計、建設難開發節奏難把握國外成功案例結合本土文化難都市綜合體招商、營銷難城市綜合體需思考的問題我們還需思考的問題：Part2城市綜合體的開發與運營XXXXXXXXXXXXPart3城市綜合體經典案例XXXXXXXXXXXX典型案例——東京六本木東京六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心，自2003年4月25日開業以來，目前已經成為外地游客去東京必到的城市綜合設施該項目是日本國內最大的由民間力量為主體實施的城市綜合再開發項目。占地面積約11.5萬m2，建筑面積約為75.91萬m2,開發歷時17年此處孕育了多樣的文化，尤其是聚集了各國的大使館、外資企業、媒體、時尚、藝術關聯企業，六本木已經成為國際性的信息前沿六本木山位于東京都港區六本木，毗鄰新橋、虎門的商務街，霞關的政府機關街道，青山、赤坂的商業街，麻布、廣尾的高檔住宅區六本木的交通十分便利，有四條軌道交通在此通過可以乘坐地鐵、公共汽車；若開車前來，總體停車位2762輛，共計12個停車場，方便顧客尋找方便的地方就近停車六本木還設有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費六本木的軌道交通六本木在東京的位置十二個停車點分布典型案例——東京六本木東京六本木區位與交通美國捷得建筑事務所負責六本木購物中心及公共空間設計捷得的設計思想不僅實現了項目與城市的完美融合，在項目本身的設計上更加注重將項目設計為旅游目的地，商業、旅游觀光等多功能相結合，整個業態組合考慮顧客的多種需求六本木共劃分為四個街區，各街區建筑的群房都和“山邊”、“西街”、“櫸樹坡大道”等商業設施相連，隨處可見綠地和廣場，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間。典型案例——東京六本木東京六本木的規劃設計A：六本木山的主入口，和地鐵六本木車站和地下通道相連，由地鐵入口和好萊塢美容廣場組成B：中央區域為地上54層的森大廈，是六本木山的標志，其頂層是作為文化核心的森藝術中心。B區作為商業、文化、信息中心一并設置了旅館、櫸樹坂綜合體、朝日電視等C：由4棟住宅樓組成，和毗鄰的元麻布安靜的住宅區相協調D：六本木山入口大廈等，由店鋪、辦公、住宅構成D街區B街區C街區A街區典型案例——東京六本木東京六本木的商業設施（1）零售120區劃22,000m257.9%餐飲70區劃12,000m2（3200席）31.6%其他30區劃4,000m210.5%合計220區劃38,000m2100%商業構成山邊——面向毛利庭院的“山邊”是半開放式的購物中心，有幾段大的石墻面，充分利用原有土地的高低差組成進樓梯和斜坡，產生各種各樣的序列體驗，既熱鬧又令人期待活力動感的自由曲線，引導來訪者漫步其間，充分享受購物和美景主要商業設施山邊西街——鑲嵌在森大廈和凱悅大酒店之間的商業街。由玻璃頂和玻璃大墻圍合而成高度22～25m，面積約1900m2的4層共享空間中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷在酒店和辦公大樓各層之間通過天橋產生了立體交叉流線，形成豐富的活動空間櫸樹坂大道——六本木東西相連的主要干道，帶有歐洲街道風格，舒緩的曲線，整個街道有一種高雅的氛圍300m長的墻面蜿蜒起伏，分為幾段，并創造出立體復雜的路面空間，對來訪者產生吸引，并有意設置了迷路典型案例——東京六本木東京六本木的商業設施（2）西街東京屋頂甲板層面海拔270米，開放式的空中回廊森美術館52～54層可以欣賞現代美術、照片、影像、設計、建筑等各種藝術形式東京展望臺52層海拔250m，可360。眺望東京大都市六本木俱樂部51層一個以森藝術中心為核心的會員制俱樂部，聚集了活躍在各個領域中喜愛藝術的人們六本木學院49層針對所有年齡層次人們的特殊教育學院森藝術中心：六本木綜合開發項目的“文化都心”象征，位于六本木山森大廈49層至頂層，由美術館、展望臺、會員俱樂部、會議論壇等組成，在世界范圍內也是獨一無二的巨大的文化綜合體櫸樹坂綜合體與露天劇場：這是一個集聚了影像（電影）、流行（時尚商店）、表演（露天劇場）等商業藝術文化的綜合空間實體美術館入口典型案例——東京六本木東京六本木的文化設施六本木森大廈：作為六本木中心的超高層辦公樓，地上54層，高238m，并實現了日本國內最大的單體約4500m2的無柱空間，并引進了日本國內最高水準的網絡和安全設施好萊塢美容廣場：綜合體的地上部分分成地鐵出入口和好萊塢美容廣場。好萊塢美容廣場以美容專科學校、公司辦公為主體。森大廈主入口典型案例——東京六本木東京六本木的辦公設施森大廈好萊塢美容廣場住宅樓共4棟，既有6層高的底層，也有43層高的超高層具備了日本國內最高水準的抗震性能，平面形式多樣，甚至有以廚房為主題的設計，滿足了從工作室到五個臥房、帶全套家具等多種多樣的選擇典型案例——東京六本木東京六本木的住宅設施六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發，設置了稻田、蔬菜等田園風格的景觀，強調了可參與性，為大城市帶來清新的田園景觀春天是播種希望的季節，六本木新城為學生提供實習勞動的機會，幫助學生學會在春天播種，通過實際勞動增強對生活的認識，在勞動中認識自然夏天，所有的鮮花開放，青蛙為繁華的東京帶來歡快的叫聲。鮮花怒放，青菜長勢喜人，在六本木新城的空中花園感受夏天斑斕的色彩秋天，成熟的水稻在微風中搖曳。老師帶著小學生來空中花園勞動，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅冬天到了，周邊的樹葉開始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開放，讓嚴冬里的人們看到春天的希望典型案例——東京六本木東京六本木的空中花園在最初開業的五天里，訪問人士超過了200萬人，而且森株式會社開放六本木新城這一事件，在整個周末，就是2003年4月26日、27日兩天幾乎占據了所有媒體的主要版面“東京國際電影節”是舉世聞名的亞洲最大規模的電影節。2004年除了和往年一樣有澀