第11章經營性物業的管理11.2寫字樓物業管理的方式與目標11.3商業場所的類型與特點11.1寫字樓的類型與特點11.4商業場所物業管理的內容與特點11.5工業區的物業管理11.6智能建筑的物業管理22023/2/5經營性物業的含義及特點辦公類：行政辦公大樓、業務大樓、商務寫字樓等；商業類：商場、購物中心、購物廣場等；酒店類：酒店大廈、飯店賓館等；工業類：工業大廈、工業廠區、特種工業建筑等；綜合類：會展中心、會所、娛樂中心等。經營性物業是指市場上公開出租、出售后用于經營的物業。32023/2/51．經營性物業具有商業特性：以商業貿易和房屋出租為主、其他營業性經營為輔。2．以出租出售為主的經營性物業具有價值不能庫存的特點：房屋建筑物及其設備設施的價值及管理服務費不能庫存。3．經營性物業具有不斷保持設施先進的特點：保證其出租率、出售率和營業收入。4．經營性物業具有綜合性的特點：供出租、購物、餐飲和文化娛樂休閑等。42023/2/5重點考慮到物業的出租經營狀況、經營收益狀況、租戶客戶穩定狀況。經營性物業管理的含義及特點經營性物業管理是一種創造性的活動（內外環境變化會影響物業的使用期限和市場價格）；經營性物業管理必須實施現代化、專業化管理；經營性物業管理是綜合性的統一管理；經營性物業管理具有極大的社會效益（使物業始終處于良好運行狀態，易于出租或出售）。52023/2/5經營性物業管理的內容1．物業管理計劃制定確定管理目標檢測物業狀況：確定以后的維修保養責任，根據委托方和租戶客戶的要求改進物業制定租金方案和經租策略：根據該物業的建造檔次、服務水平、市場狀況等編制物業管理費用預算：根據物業的設施設備質量狀況、管理服務質量狀況、市場成本價格狀況和自身企業管理水平來確定簽訂物業管理服務合同：約定各方權利義務、服務內容及服務標準等編制物業管理方案：管理服務原則、目標、內容及處理規定等62023/2/52．租戶客戶關系管理發展商和租戶的關系管理：包括租賃關系、合作關系和責任關系。物業管理公司和租戶的關系管理：包括服務關系、費用關系和糾紛關系3．租賃營銷管理市場推廣管理：協助投資商加強物業租賃的市場推廣力度租賃業務管理：租賃合同、租賃裝修、租賃條款制定、租賃服務等方面營銷計劃管理：制定行之有效的營銷計劃營銷活動管理：舉辦各種市場和內部的營銷推廣活動72023/2/54．制定出租管理辦法制定招租管理辦法：確定招租形式和宣傳類型及租賃業務管理辦法制定租金管理辦法：確定租金標準、收取辦法及優惠懲罰辦法制定合同管理辦法：確定租賃合同和物業管理合同的各種管理辦法5．制定經營管理辦法物業宣傳管理辦法：從各個方面對收益性物業進行有效的推廣宣傳消費顧客管理辦法：調查顧客的要求和滿意度，作出有效改進措施物業服務管理辦法：制定規范的管理辦法82023/2/5經營性物業管理的資金來源和使用（一）經營性物業的收入經營性物業的收入——主要包括經營收入和其他業務收入兩個方面。經營收入一般是指出租建筑物樓面和其附屬的配套設施設備的租金收入。其他業務收入則包括管理費、附屬性的餐飲、購物、商務中心、交通等項服務所得。92023/2/5（二）經營性物業管理中的費用支出建筑物的維修養護費用；設備設施的維修養護費用；提供各種服務所需投入的費用；有關稅費，包括房產稅、營業稅、城市建設維護稅、教育附加費、土地使用稅等。102023/2/511.1寫字樓的類型與特點112023/2/5寫字樓的含義及類型11.1.1寫字樓的含義“寫字樓”是指辦公大樓，也就是提供給各種政府機構的行政管理人員和企事業單位的職員辦理行政事務和從事商業經營活動的大廈。122023/2/511.1.2寫字樓的類型1．按建筑面積大小小型：建筑面積在1萬平方米以下中型：建筑面積在1萬至3萬平方米之間大型：建筑面積在3萬平方米以上132023/2/52．按功能單純型：基本上只有辦公一種功能商住型：既提供辦公又提供住宿的寫字樓綜合型：以辦公用途為主，同時兼具多種功能3．按現代化程度智能型寫字樓：具有高度自動化功能的辦公大樓非智能型寫字樓：傳統的、不具備現代功能的寫字樓142023/2/54．按建造等級、所處位置和物業管理的檔次等甲級：具有優越的地理位置和交通環境，建筑物的自然狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求，其收益能力與新建成的寫字樓相當，有完善的物業管理服務。乙級：建筑物的功能不是最先進的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。丙級：物業已使用的年限（樓齡）較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規范的要求，存在較明顯的自然磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租客的需求并與其租金支付能力相適應。152023/2/511.1.3寫字樓的特點單體建筑規模大，機構和人員集中使用時間集中，人員流動性大外觀裝飾標準高，內部空間分割靈活設備系統先進，智能化水平高功能齊全，設備配套地理位置優越，交通條件良好162023/2/511.2寫字樓物業管理的方式與目標172023/2/5（一）自主經營性物業管理11.2.2寫字樓物業管理的方式自建自管模式自管與專業公司相結合的模式房地產開發商為了完善自己的售后服務，組建物業管理公司進行日后的管理以契約方式合理組合各類專業公司自管與顧問公司相結合的模式為了實現向專業物業管理公司平穩過渡，而在轉移階段聘請顧問公司保駕護航182023/2/5（二）委托服務型物業管理所謂委托型管理就是寫字樓建造完成后通過簽訂委托協議書將其委托給專業的物業管理公司管理。委托管理型物業管理公司受托對寫字樓實施管理，并應房地產開發商或業主要求提供產權產籍和物業檔案資料的管理、物業的中介管理、多種經營及有償服務等。租賃經營性業主將已建好的寫字樓通過簽訂租賃或承包協議方式，將寫字樓出租或出包給物業管理公司，實現所有權與經營管理權的分離。192023/2/5使物業保值增值確保寫字樓功能的正常發揮為業主及客戶提供一個安全、舒適、快捷的工作環境寫字樓管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個字展開。11.2.2寫字樓物業管理的目標應與《細則》要求相符合202023/2/5保證設備完好，運行正常提供安全保障，常備不懈要求環境整潔，舒適幽靜質量要求高，科技含量大寫字樓物業管理的特點212023/2/5房屋維修養護及裝修管理設施設備管理（設備制度管理；維修與保養管理）安全管理寫字樓物業管理的內容（一）寫字樓物業管理的基本內容清潔衛生管理綠化服務（二）寫字樓的服務管理前臺接待服務委托代辦服務特約專項服務綜合配套服務222023/2/5（三）寫字樓的營銷管理寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推介辦公空間的分割布局與買租客戶的聯絡、談判、簽約客戶投訴與要求的受理與處理客戶與經營管理者、客戶與客戶間關系的協調組織客戶參加目的在于聯絡感情的各種聯誼活動等232023/2/5商品租金成本租金基礎租金市場租金寫字樓租金的構成242023/2/511.3商業場所的類型與特點252023/2/5

商業場所是指一種出租房產（攤位）供各類商人零售商品或提供服務獲得商業收入的物業，它是城市整體規劃建設中的一種重要功能組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物場所。11.3.1商業場所的含義262023/2/511.3.2商業場所的類型封閉型敞開型2．從建筑功能分商住混合型1．從建筑結構上分3．從建筑規模來分市級購物中心地區購物商城居住區商城綜合型商業購物中心272023/2/511.3.3商業場所的特點規模功能合理化要求：合經濟規律之理，合經濟發展之理，合提高經濟效益之理規模布局要求特殊：依據城市人口的數量、密集程度、顧客的多少，分散與集中兼備。建筑結構新穎獨特設備全，商品多，客流量大282023/2/511.4商業場所物業管理的內容與特點292023/2/511.4.1商業場所物業管理的內容房屋及附屬設備設施管理環境保潔及綠化管理安全保衛管理消防管理車輛管理建立公共商業場所識別體系302023/2/511.4.2商業場所物業管理的特點需要確保商業場所的安全性需要確保設備設施的可靠性需要確保顧客消費的便利性需要確保環境的整潔性312023/2/5商業場所物業管理的要求商業樓宇應樹立良好的形象建立商業樓宇識別體系（理念、視覺和行為識別體系）商業樓宇安全保衛服務要求高（綜合性強、服務性強、治安人員素質要求高）322023/2/5商業場所承租客商的類型零售商店的經營品種范圍零售商店的不同形式不同層次的商店不同的商業機構承租客商在商業場所的不同作用——基本承租戶、主要承租戶、一般承租戶332023/2/511.5工業物業管理342023/2/5工業物業的含義工業物業是指已建成并投入使用的各類工業廠房、標準廠房和工業園區及其附屬的設備、設施和相關場地。352023/2/5工業物業的類型重工業廠房：石油、鋼鐵橡膠、汽車工業等閣樓式廠房：水泥結構、磚石外墻現代單層標準廠房：為一家住戶設計的孵化器式的廠房：歸業主所有并出租給新業主1．根據工業物業的特性或租戶類型分類：362023/2/52．根據工業場所的適用性分類普通型工業物業：既可用于倉儲，也可用于技術密集型或勞動密集型工業生產特殊型工業物業：受某種條件限制，僅適用于某些應用范圍單一型工業物業：只適合于某一類型生產運行的物業372023/2/53．根據工業項目對環境的不同影響無污染工業區輕污染工業區一般工業區特殊工業區382023/2/511.5.3工業區的特點規劃區域大工業廠房建筑結構獨特基礎設施配套要求高環境易污染交通條件好享受優惠政策392023/2/5工業物業管理的含義工業物業管理是指物業管理公司對工業物業區內廠房、倉庫等房屋建筑及其附屬的設施、設備的管理以及各種綜合性服務的管理。402023/2/5工業物業管理的職能負責廠房、建筑物的日常管理事務；代表各企業、車間統一對外聯系；監督廠房和倉庫管理規定的實施；負責廠房和倉庫范圍內公共部位及附屬設施的管理、養護和維修；負責建立廠房和倉庫修繕管理基金；按時收取和分攤管理費、維修費，并定期公布賬目；有權采取必要的措施，保證管理規定的實施。412023/2/5工業物業管理的特點做到制度嚴格，保證實施安全管理防范第一保證道路暢通，綠化有序重點設備必須維護到位422023/2/5（一）制定工業區物業管理公約工業廠房與倉庫的管理規定；各個崗位的工作職責與操作規定；機器設備的安裝、管理、使用規定；材料領取、加工、檢驗、耗用等規定；產品入廠、入庫的規定；成品發貨出庫、出廠等制度；安全保衛制度；消防制度。工業物業管理的內容432023/2/5（二）工業廠房和倉庫共用部位的管理（三）工業廠房和倉庫內部的管理各企業不得在紅線范圍內的基地上屋頂、外墻技術層搭建和安裝設備；無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少均不可占用園林綠化地面積。各企業要加強對員工教育，對違反環衛保護規定的，要負相應的責任。各企業不得以任何形式占用在購買或租賃合同中明確的公用部位。各企業應教育員工愛護公用部位的房屋結構和設備。各企業不得在廠房和倉庫的公共場地堆放貨物等東西。442023/2/5（四）工業區設備設施管理工業生產專用設備、設施：管理的專業性強，應由工業企業自管；工業生活共用設備和設施、工業物業附屬設備和設施：可委托物業管理公司進行管理。452023/2/5（五）工業區環境管理空氣污染水體污染1．工業區環境污染的類型固體廢棄物污染噪聲污染電磁波污染2．做好綠化和環衛工作公共綠地公共場所3．認真清理物業管理區的違章搭建4．加強公用設施管理5．努力建設新型的人文環境宿舍住宅區及庭院綠地道路及廣場綠地462023/2/5（六）工業區安全管理綜合性