33/332004年10月份南京市房地產70指數報告第一部分總體分析1、2004年10月抉策70典型樓盤價格指數走勢1.1總指數公布時刻南京市70典型樓盤價格總指數值比上期增長率2004年10月127↑3%2004年08月123↑1.98%2004年06月120↑1.6％2004年04月118↑1.7%2004年02月116↑4.5%

1.2分區指數公布時刻分區域指數城北城東城南城中河西江寧江北2004年10月123↑120126↑132↑132↑123↑115↑2004年08月121↑120121↑126↑127↑119↑114↑2004年06月117↑120↑118↑117↑123↑116↑113↑2004年04月116↑118↑117↑115↑122↑115↑111↑2004年02月115↑116↑115↑112↑120↑113↑108↑

1.3分物業指數公布時刻住宅商住寫字樓不墅2004年10月129↑125↑126↑2004年08月126↑121↑123↑2004年06月125↑116↑116↑2004年04月123↑114↑115↑2004年02月121↑112↑114↑

2、2003年8月至2004年10月抉策70典型樓盤價格指數要緊阻礙因素分析

2.1阻礙房價上漲的要緊因素

2.1.1經濟進展與消費能力增長支撐南京房價

今年三季度，南京市人均可支配收入同步增加，今年前三季度南京市都市居民人均可支配收入為8562．61元，，比上年增長11.5%。都市居民的消費水平在不斷的提高，消費需求也在不斷的提升，這講明南京居民的商品房的購買力在不斷的提高。而宏觀經濟的持續走好，必定增強消費者的信心，增加對房地產、汽車等耐用消費品的消費量。近年來，股市持續低迷，存款利率低，而社會高收入階層財寶日積月累，急于查找合適的投資保值渠道，房地產市場恰恰成全了這部分投資者的愿望。因有如此強勁的需求力量支撐著南京房市，必定會進一步推動整體房價的上漲的總體趨勢。

2.1.2房地產市場自身進展對房價的阻礙

市場是不斷的進展和變化的，房地產市場因此也不例外，房地產市場的進展和更新必定阻礙整個房價的上漲和消費者對商品房的需求。目前，南京房地產市場進展迅速，消費者對住房的需求已進入改善需求增加的時期，從而帶動了整個房地產市場的進展。

2.1.3都市化進程接著加快，帶動房價上漲

都市化進程的推進，一方面使都市基礎設施越來越完善，交通越來越便利，帶動了房地產市場的進展；另一方面，使商品房市場涌進了大量最為迫切的需求者——拆遷戶，推動了房價的上行。隨著都市建設的投入增加，都市居民收入的增加，都市交通網絡的完善，都市基礎設施越來越完善，消費水平逐步提高，將帶動房地產市場的進展。

2.1.4商品房直接成本帶動房價上漲

新技術、新材料的應用導致的成本上升——隨著居民對住房質量、功能、安全、環保等方面要求的提高，各種新型材料如塑鋼門窗、高檔防盜門、可視門鈴、24小時紅外線監控等不斷被采納使得建筑成本加大造成成本的上升。

自去年下半年以來，建材價格“漲聲”不斷，有關數據顯示，今年上半年江蘇省鋼材、水泥、木材的價格分不比上年同期上漲了40.2%、26%和8.2%，各類建筑材料價格不同程度的增長，導致商品房直接費用的上升。

隨著房地產市場激烈的競爭，“智能化”、“生態化”、“人文住宅”等小區概念的不斷興起，住宅小區各種配套設施逐步完善，小區建設投入加大，分攤到商品房中的成本隨之增加。

2.2商品房需求變化，對房價的阻礙

價格是制約需求實現的最要緊的因素，也是購房者最為關懷的敏感因素。

依照抉策地產研究中心南京購房者俱樂部的數據，2004年三季度南京市商品房價格層次市場容量（需求比例）結構如圖1。圖12004年二、三季度南京市商品房價格層次需求比例（單位：元/平米）

抉策地產研究中心三季度潛在消費者調研結果顯示，潛在消費者對可承受的最高單價多在3000-5000元/㎡的區間內，其中對單價在3001-4000元/㎡之間的比例最高為39%；其次是單價在4001-5000元/㎡之間的比例為29.6%；處于第三位的是單價在3000元/㎡以下的，比例為16.1%；比例最低的依舊是單價較高的6000元/㎡以上的，比例僅為4.2%。

與2004年二季度相比，潛在消費者對高房價的心理承受水平有所上升，要緊反映在認為能夠承受的最高單價在5000元/㎡以上的比例從10.00%上升到10.80%；能夠承受的最高單價在6000元/㎡以上的比例從2.60%上升到4.20%，提高了1.6%；其他價位段的比例變化不大。

2004年三季度，南京新建商品房在價格層次供需結構失衡情況仍然比較嚴峻。5000元/平米以下的商品房市場供不應需，供需結構矛盾較之二季度略有緩和，緣故在于三季度中江北、江寧片區3000元/平米左右的商品房供應量增加較多。同時，與二季度相比，5000元/平米以上的商品房市場供需比例有所下降，緣故在于由于南京市近期商品房價格一直較高，購房者對5000元/平米以上的價格同意能力也在變強，需求量有所增加。

2.32005年南京商品房房價趨勢性分析

南京房價漲幅將趨于平穩——盡管因為商品房供需結構失衡、建設成本的上升、土地價格的上漲等因素的阻礙，在以后專門長時刻南京房價還將處于上升時期，但隨著時刻的推移，國家宏觀調控成效將進一步顯現。2004年年底中低價商品房和經濟適用房的大量入市、供需矛盾的相對緩解等因素阻礙下南京市房價的上漲將趨于平穩。從南京房地產市場進展的整體格局來看，市場的要緊特征將表現為，市場競爭進一步加劇，產品更加細分，市場更加規范化，價格走勢逐漸走向平穩。

3.2004年6月至10月抉策南京70典型樓盤價格指數分析

依照抉策地產研究中心樓盤數據庫數據監測，統計分析并以雙月刊形式公布《南京70典型樓盤價格指數報告》。以下為抉策地產研究中心2004年6月至2004年10月70典型樓盤價格指數商品房、商品住宅、分物業商品房價格走勢統計分析：

3.12004年6月至10月南京市商品房價格走勢

圖22004年6月-2004年10月南京市新建商品房價格走勢（單位：元/平米）

依照抉策地產研究中心樓盤數據庫和2004年10月70典型樓盤價格指數，以南京市七大片區作為統計對象，依照供給面積與市場價格加權計算，得出2004年10月新建商品房加權平均價格為5048元/平米，七大片區均價如圖2所示。

由于城東麒麟鎮版塊供應量逐漸放大,城東商品房均價漲幅顯得不夠明顯,而河西片區均價漲幅接著了上半年的速度達到5979元/平米，城中商品房均價躍升較快要緊是受新近開盤項目起價較高以及兩個開盤價位較高供應量較大的商鋪價格的拉升阻礙，達到了7985元/平米。

圖32004年6月-2004年10月南京市新建商品房均價增漲圖（單位：元/平米）

如圖3所示：依照抉策地產研究中心公布70指數至今，2004年6月至2004年10月以來，南京商品房總均價上漲98元/平方米，其中增漲最大的仍為城中，為1287元/平方米。

3.22004年6月至10月南京市商品住宅價格走勢統計

圖42004年10月南京市新建商品住宅價格走勢（單位：元/平米）

依照抉策地產研究中心樓盤數據庫數據統計，得出2004年10月新建商品住宅價格走勢統計如圖4，2004年10月南京市新建商品住宅均價為4762元/平方米，與2004年6月相比增長112元/平方米。

2004年10月南京市商品住宅均價超過7000元/平方米的為城中片區，河西片區的價格已達5765元/平方米，其余片區也均有不同程度的上漲。其中城南和城北上漲較快，要緊是這兩個片區相關于城中地區直線距離較近且都有地鐵立即開通的利好阻礙。圖52004年10月南京市新建商品住宅價格增漲圖（單位：元/平米）

依照抉策地產研究中心70指數數據統計，2004年6月至2004年10月，南京市商品住宅總均價上漲了112元/平方米，其中漲幅最大的為城中片區，達1502元/平米。

3.32004年6月至10月南京市分物業商品房價格走勢統計

圖62004年10月新建商品房分物業價格走勢（單位：元/平米）

如圖6所示，依照抉策地產研究中心樓盤數據庫數據統計，2004年10月南京分物業新建商品房價格走勢，本期70典型住宅加權均價為4762元/平方米，商住寫字樓均價為7130元/平方米，不墅及公寓加權均價為7136元/平方米。其中公寓及不墅漲幅較大，漲幅15.47%。相關數據見下圖。圖72004年6月至10月南京市新建商品房分物業均價雙月漲幅

近期南京市不墅和高檔公寓銷售狀況較好，依照抉策地產研究中心消費者調查數據顯示，三季度分物業市場容量中對不墅和高檔公寓的需求占商品房總需求的4.8%。

通過對新建商品房物業均價的對比分析，能夠得知，不墅、高檔公寓漲幅較大，那個變化要緊與南京市住宅消費升級換代需求大量增加及購房者追求高品質生活需求的趨勢相關，而由于商住、寫字樓要緊集中在城中片區，新近開盤的項目漲幅也較快，相比之下，一般商品住宅的漲幅較慢，要緊是因為江寧和江北的供應比例較大對全市均價有下拉阻礙，但在幾個主城區目前南京市新建商品住宅的價格漲幅仍然維持較高的水平。

4.存量房價格走勢分析

圖82004年6月至10月南京市存量房（二手房）市場價格走勢（單位：元/平米）

依照抉策地產研究中心南京房地產存量房（二手房）數據庫檢測數據統計得2004年10月南京各片區存量房價格，數據跟蹤項目包括：房源的地址、面積、戶型、年代、樓層、單價、總價、設施等。

如圖10所示：2004年10月南京市二手房價格持續上漲，城中和江寧漲幅較大，分不已達5985元/平米和3389元/平米，城中價格上漲較快是因為其地理位置緣故，交通比較方便。江寧的二手房要緊是次新房為主，也同樣受到了購房者的親睞。其他片區除江北外也有不同程度的上漲，江北二手房價格下跌是因為9月以來，新建商品房的供應量的增加。導致二手房的價格下跌。

圖92004年10月南京市各片區存量房漲幅比較

5.南京市租賃行情分析

從房屋租價和銷售價來看南京房地產租賃市場行情，目前租賃價格水平比較

低，由于南京新建商品房價格相對過高，一部分準購房者寧愿選擇租房。依照南京抉策地產研究中心出租房數據監測數據統計得出，出租房市場租賃價格與上期相比有明顯上升；要緊緣故是南京外來人口增多和高校開學，市場對租賃房的需求量增大。一般住宅租賃市場價格與商品房、商品住宅、二手房價格有所不同，因此，租賃市場月租金要緊已出租房的年代、戶型、裝修程度等因素緊密相關。圖102004年10月南京市分片區一般住宅租賃均價（單位：元/平米/月）第二部分分物業情況分析

依照抉策地產研究中心70典型樓盤價格指數監測統計得2004年10月價格，其中商品住宅均價為4762元/平方米，典型商住、寫字樓均價為7130元/平方米，典型不墅及公寓均價為7136元/平方米。

以下為為分物業典型項目價格狀況舉例：

1.本期入選70指數的典型不墅舉樓盤名稱物業類型2004年6月價格2004年10月價格立信·瑞景文華不墅58826400水韻不墅不墅70006600運盛·美之國花園不墅53008333（獨立）翠屏國際城不墅1300013000翰海翠庭不墅40804340愛濤漪水園不墅80009000復地郎香不墅—6440仁恒·玉蘭山莊不墅70007200金基·藍鉆公寓（小高層）60806800君臨國際公寓10000900010月物業指數126雙月指數升降3↑

本期2004年10月不墅及高檔公寓的分物業指數比2004年8月上升了3個點，達126點，典型不墅價格漲幅較大，公寓的價格漲幅比較平穩。回憶近幾個月以來南京不墅市場的進展狀況，依照抉策地產研究中心近期的統計，2004年6月至2004年10月不墅及高檔公寓的均價上漲956元/平方米，達7136元/平方米。不墅盡管是一個高端的定位，但目前南京市高端人群的增多，消費群體逐漸拓寬，使不墅的需求市場得到進展。以上因素都刺激著不墅市場的進展，從而促使不墅價格的上漲。

2.本期入選70指數的典型住宅舉例（單位：元/平方米）樓盤名稱物業類型2004年6月價格2004年10月價格金陵王府公寓100009000風情國度·尚園住宅—5200家天下·都市桃園住宅66007600瑞鑫·蘭庭住宅66007200順馳·濱江奧城住宅54006200萬科·金色家園公寓77007200金馬酈城住宅57006350金基·藍鉆住宅60806800托樂嘉住宅33003400水月秦淮住宅35003600明月港灣住宅35503480翠島花城住宅44005200閱城國際住宅45004800仁恒翠竹園住宅51005500鑫園凱旋城住宅51005800御水灣花園住宅54005400東郊·美樹苑住宅61006000北苑之星住宅44004600萬江共和新城住宅25882580碧云山莊住宅2700280010月物業指數129雙月指數升降3↑

本期2004年10月抉策70典型樓盤住宅指數比上期上升3個點，達129點，上升指數高度相關于其他物業較低。目前，南京房地產市場中住宅市場最為活躍，加上各個樓盤產品質量的提高，價格上漲較快（除城東片區），銷售狀況良好。從2004年6月至2004年10月，南京市住宅的均價上漲了112元/平方米，其中城中片區上漲最快，達1582元/平方米；城東片區住宅均價下跌30元/平米。其他片區都有不同程度的上漲。

3.本期入選70指數的典型商住、寫字樓舉例（單位：元/平方米）樓盤名稱物業類型2004年6月價格2004年10月價格華榮大廈寫字樓63007300時尚空間寫字樓70007400新世紀廣場寫字樓90009000都市先鋒商住樓80007600壹空間商住樓69007500以后城商住樓80001000010月份物業指數125雙月指數升降4↑

本期2004年10月抉策70典型樓盤商住、寫字樓分物業指數比2004年8月上升4個點，達125點。

商住、寫字樓不同于其他物業，銷售進度較長，單期價格變動幅度較大。（數據見上圖）從2004年6月到2004年10月南京市房地產商住、寫字樓的均價上漲了825元/平方米，但有些樓盤由于接近尾盤，因此價格有所下跌。總體來看，商住、寫字樓的價格上漲比較大。

4.本期入選70指數的典型商鋪舉例樓盤名稱物業類型2004年6月價格2004年10月價格金浦廣場商鋪70008000—10000海德商廈商鋪—20000太古風情街商鋪—9300—12000

當前，南京房地產市場商鋪價格波動比較大，依照抉策地產研究中心公布70指數數據顯示，商鋪市場價格變化較為明顯，那個要緊與樓層、地理位置、鋪面具體位置、朝向等因素有關，而且不同的位置之間價格差距相差較大。如：銀河國際廣場，一層50000元/平方米，二層36000元/平方米。三層25000元/平方米。四層16000元/平方米。第三部分典型樓盤樣本片區分析

抉策地產研究中心能夠對各片區份物業類型、分版塊的價格數據、銷售進程進行月度跟蹤，詳情咨詢抉策地產研究中心數據部或訂閱抉策地產研究中心片區市場特征監測報告（收費定制報告,單雙月刊，2000-3000元/期）。

依照南京抉策地產研究中心樓盤數據庫對本期樓盤數據進行加權平均計算并分析后得出的結論顯示，2004年10月片區典型樓盤價格指數分片區價格在原有的程度上均有不同程度的上漲（除城東片區）。10月份指數變化最大的仍為城中片區，以下為各片區價格指數評定表及其分析：

1.2004年10月城中片區典型樓盤價格指數

表1城中片區典型樓盤價格指數評定表（單位：元/平米）樓盤名稱物業類型2004年6月價格2004年10月價格金陵王府公寓1000011000都市先鋒商住樓80007600金鼎灣公寓90009200君臨國際公寓100009000家天下·都市桃園住宅66007600匯林綠洲住宅68007000亞東·名座公寓75008300瑞鑫·蘭庭住宅66007200華榮大廈寫字樓8600730010月片區指數132↑雙月指數升降6↑

本期城中片區共選取9個典型樓盤，其中高檔公寓4個，住宅3個，商住、寫字樓2個。2004年10月片區指數比8月上升6個點，達132點。從城中片區商品房均價走勢來看，漲幅較大，都市先鋒由于進入尾盤，價格也有所下跌，但大部分樓盤價格上漲較快，如：家天下·都市桃園，上漲到7600元/平方米?？傮w來看，城中片區的商品房價格增幅較快。至2004年10月，城中片區的商品房均價已達7985元/平米，比2004年6月上漲了1287元/平方米。

城中片區的房價一直居高不下，是因為其專門的地理位置緣故造成的，其商品房的住宅檔次也高于其他片區。比如君臨國際，其價格為9000元/平米，全精裝修房，品味和檔次都比較高，適合高收入群體居住。目前南京隨著南京市高端人群的不斷增大，購房者追求高品質生活需求的趨勢上升，因此城中片區的商品房仍然受到寬敞購房者的青睞，銷售狀況良好。

2、2004年10月河西片區典型樓盤價格指

表2河西片區典型樓盤價格指數評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業類型2004年6月價格2004年10月價格順馳·濱江奧城住宅54006200千峰彩翠住宅55005600萬科·光明都市高檔公寓65007100金馬酈城住宅57006350錦虹麗都住宅47004800云錦美地住宅60006000新城·逸境住宅66007000蘇寧·千秋情緣住宅65006800金基·藍鉆住宅60806800香緹麗舍商鋪

1100010月片區指數132

本期河西片區共選取10個典型樓盤，其中住宅8個，高檔公寓1個，商鋪一個。2004年10月片區指數比8月上漲5個點，達132點。從河西片區商品房均價走勢來看，價格漲幅較大。商品房均價達5479元/平方米，比2004年6月增加了489元/平米。

近期河西新增樓盤較多，如奧體·運動匯、萬達華府等，正在熱賣中的樓盤有：龍鳳花園、千峰彩翠、蘇建豪庭等，這些樓盤銷售情況都比較好；部分樓盤已接近尾盤或已銷售完，如萬科·金色家園、金基·藍鉆、都市假日等。

總體來看，河西片區商品房價格上漲較快，僅次于城中片區，銷售狀況也比較好。至2004年10月河西片區商品房均價已達5479元/平方米。

3.2004年10月江寧片區典型樓盤價格指數

表3江寧片區典型樓盤價格指數評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業類型2004年6月價格2004年10月價格金王府住宅33003400托樂嘉住宅33003400翠屏清華住宅35003360水月秦淮住宅32803600愛濤漪水園不墅80009000萬欣翠園住宅38003680翰海翠庭不墅40804340立信·瑞景文華不墅58826400書香名門住宅31003120市政天元城住宅34503500明月港灣住宅3550348010月片區指數123指數升降4↑

本期江寧片區共選出11個典型樓盤，其中不墅3個，住宅10個。2004年10月片區指數比8月上升4個點，達123點。商品房均價達3726元/平方，比2004年6月上漲了375元/平米，其中住宅漲幅相對平穩，不墅漲幅較大，從而導致整個江寧片區商品房價格上漲較大。依照抉策地產中心媒體數據庫監測統計得，至2004年10月，江寧片區住宅價格為3455元/平米，比上期增長156元/平方米。

4.2004年10月城南片區典型樓盤價格指數表4城南片區典型樓盤價格指數評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業類型2004年6月價格2004年10月價格廣廈四季陽光住宅51005300花神美境住宅44004400翠島花城住宅44005200水榭華庭住宅50005000仁恒.翠竹園住宅51005500閱城國際花園住宅47004800中江美河住宅50005200綠島華庭住宅4900520010月片區指數126指數升降5↑

本期城南片區共選取8個典型樓盤，全部為住宅項目。2004年10月城南片區指數比8月上升5個點，達126點。商品房均價為4968元/平方米，比2004年6月上漲了357元/平方米，漲幅7.74%。

城南片區價格上漲較快，例如：位于雨花區安德門旁的風情國度·尚園9月一期小高層開盤均價為4800元/平米，10月二期開盤均價為5200元/平方米。均價上漲較快。目前城南片區的商品房均價大部分差不多超過5000元/平米，如：仁恒·翠竹園、華神美境等。依照目前城南片區的樓盤銷售情況來看，城南樓盤仍具有較大的升值空間

5、2004年10月城東片區典型樓盤價格

表5城東片區樓盤價格指數評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業類型2004年6月價格2004年10月價格鑫園凱旋城住宅51005800凱悅天琴住宅60008000御水灣花園住宅54005400鐘山·銀城東苑住宅59005900陽光之旅住宅30003200怡水嘉園住宅38004200三金福邸住宅52005300鴻信·清新家園住宅45004800東郊·美樹苑住宅6100600010月片區指數120指數升降0

本期城東片區選取9個典型樓盤，全部為住宅項目。2004年10月片區指數比上期沒有上升，仍為120點。商品房均價為5120元/平米。2004年10月下城東片區價格差不多穩定。要緊緣故是，由于城東麒麟鎮版塊供應量逐漸放大,使城東商品房均價漲幅顯得不夠明顯,從而阻礙了整個城東片區商品房的價格。

6.2004年10月城北片區典型樓盤價格指數

表6城北片區典型樓盤價格指數評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業類型2004年6月價格2004年10月價格勝利新園住宅38503680北苑之星住宅44004600陽光嘉園住宅51005280閱江花園住宅42004320星河翠庭住宅45004600陽