04-2月-231上海高端物業調研報告上海世茂湖濱、世茂濱江花園物業管理調研萬科物業無錫、蘇州公司04-2月-232目錄第一部分：項目概況第二部分：項目所提供的物業服務第三部分：值得我們借鑒之處04-2月-233

世茂湖濱花園、世茂濱江花園項目概況第一部分：04-2月-234

上海世茂湖濱花園占地面積13.7萬平方米，建筑面積約26.9萬平方米。綠化與水面比例占總面積的57%,以4.1萬平方米大面積人工湖景與建筑、綠化完美融合，締造滬上獨具一格的生態親水社區：高層公寓坐落于湖體北側；別墅分布于四座島嶼之上，形成富有韻味的層次空間。戶戶門前流水環繞，部分休憩露臺探出水面，盡情體驗親水歡娛。湖區內，四大島嶼以長堤相連，另有小橋流水、戲水池、疊泉、流瀑、淺溪、水景廣場等主題景區，連續空間，湖光水色盡收眼底，人與自然和諧共生。

世茂湖濱、世茂濱江項目概況世茂湖濱規劃設計04-2月-235

“四峰四島，一湖一灣”是小區的特點，4萬余平方米的湖景以西湖水景為藍本，體現了大型人工水系與建筑、綠化的完美融合。小區的人工生態湖被分為“云湖”和“怡景灣”兩部分，云湖北側矗立“嘉苑”、“景苑”、“酈苑”、“翠苑”四座高層公寓，坐北朝南沿湖體錯落有致，一字排開。南側的怡景灣湖水流轉圍合成“伯頓島”、“伯倫島”、“海頓島”、“海倫島”四座島嶼，10余幢聯體或獨立別墅住宅分布于島內．小橋流水，出則收攬便捷繁華。世茂湖濱花園儼然是一幅“繁華寧靜盡賞，人與自然共生”的美妙畫卷。

世茂湖濱、世茂濱江項目概況世茂湖濱規劃設計04-2月-236

該項目占地面積27萬平方米，總建筑面積約92萬平方米，建筑形態有會所、高層住宅等。作為“濱江模式”的首創典范，上海世茂濱江花園是吉尼斯中國最高江景華宅。小區布局精心合理，擁有80萬平米超大型建筑群和15000平米會所，占總面積70％以上的六大世界風情主題園林景區：中式蘇州園林、美式夏威夷沖浪沙灘、德式綠蔭天鵝湖、英式大草坪、法式迷宮花園、奧林匹克運動花園成為其獨有的風格。無盡的尊崇享受，完全擁有私有化的修身雅境。

世茂濱江、世茂湖濱項目概況世茂濱江花園規劃設計04-2月-237

項目由7幢48-62層超高層公寓組成建筑群，先進智能化安防設施，業主與客人單獨的電梯；大型會所、中式蘇州園林、美式沖浪中式蘇州園林、美式夏威夷沖浪沙灘、德式綠蔭天鵝湖、英式大草坪、法式迷宮花園、奧林匹克運動花園成為其獨有的風格。世茂濱江、世茂湖濱項目概況世茂濱江設施配套04-2月-238

項目由三幢高層與四個別墅群組成“四峰四島，一湖一灣”是小區的特點，四大島嶼以長堤相連，小橋流水、戲水池、疊泉、流瀑、淺溪、水景廣場等主題景區，大型地下停車場內提供車輛有償水洗和干洗。會所內提供體育、娛樂、餐飲和美容服務。

世茂湖濱、世茂濱江項目概況

世茂湖濱設施配套04-2月-239

世茂湖濱、世茂濱江項目概況

世茂湖濱地理位置內環線、羅山路立交橋、楊浦大橋、楊高路、云間路等干道均可到達04-2月-2310

世茂湖濱花園坐落于上海市內唯一達到國家空氣質量一級標準的園區——浦東金橋碧云國際社區內，社區周邊鄰近湯臣高爾夫球場及世紀公園，空氣清新，國際氣氛濃郁。內環線、羅山路立交橋、楊浦大橋、楊高路、云間路等干道縱橫暢達.華山醫院分部、婦產科醫院、中日瑞東醫院等醫療機構，環侍周圍，健康生活全面保障。

坐享園區國際化的高層次教育環境：平和雙語學校、美國協和國際學校、中歐國際工商管理學院、杉達大學等教育機構，使社區享有高層次的教育水準。

世茂湖濱周邊環境世茂湖濱、世茂濱江項目概況

04-2月-2311上海世茂濱江花園位于：上海市浦東新區濰坊路1號

世茂湖濱、世茂濱江項目概況

世茂濱江地理位置04-2月-2312

上海世茂濱江花園于上海市浦東新區濰坊路1號，地處浦江東岸上海中央商業區CBD。附近即為繁華商業區：八佰伴購物中心、時代廣場、好美家裝飾城、聯華超市旗艦店、華聯家電等重要購物場所近在咫尺；醫院、學校、體育中心、影院亦可在短時間內順利到達。緊靠黃浦江東岸、充滿現代感的七幢全江景板式高層住宅與東方明珠、金茂大廈形成了一道城市的天際線。

世茂湖濱、世茂濱江項目概況世茂濱江周邊環境04-2月-2313

世茂濱江花園地處黃浦江東岸，屬上海中央商業區CBD國際豪宅，其常住人口有兩類：一類是業主自住，另一類為承租戶。該樓盤曾邀請國際影星梁朝偉擔任形象代言人，因此該樓盤業主多為社會名流及企業界成功人士。這里的業主追求不僅是居住的豪華，更多是上流社會地位的認可，是一種榮耀。世茂湖濱、世茂濱江項目概況世茂濱江花園客戶04-2月-2314

世茂湖濱花園以水景見長，山水相依“四峰四島，一湖一灣”的小橋流水的特點，此生態水景社區吸引了眾多外籍住戶，其比例高達70%，因此該社區聚集了上海地區眾中高級白領人士。

世茂湖濱、世茂濱江項目概況世茂湖濱花園客戶04-2月-2315

世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業服務第二部分：04-2月-2316世茂濱江花園

世茂濱江花園由“第一太平戴維斯”提供國際專業水準的全權委托式物業管理。

世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業服務

世茂湖濱花園物業管理

由“戴得梁行”提供全權委托式物業管理。

04-2月-2317世茂湖濱花園：高層4.2元/平方米

別墅5.50元/平方米建筑面積27萬平方米：保安配備115人，每人管理面積達2400平方。工程維修30人，每人管理面積達9000平方。客服人員22人，每人管理面積達12270平方。世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業服務

世茂湖濱花園物業管理費世茂濱江花園物業管理費

世茂濱江花園：高層5.00元/平方米

04-2月-23181、環境綠化與保潔服務（外包）。

2、水景由專業水處理公司（外包）。

3、安全服務。

4、公共設施設備維保養。

5、室內維修服務。

6、客服服務。世茂湖濱花園的基層隊伍

1、保安絕大部分來自于上海本地，多為“4050”人員。2、保潔多為外地來滬務工人員。3、其工作時間、崗位內容、薪資待遇與我們同崗位人員相似。

世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業服務世茂湖濱花園常規服務04-2月-2319

1、環境綠化與保潔服務（外包）。

2、安全服務。

3、公共設施設備維護保養。

4、室內維修服務。

5、客服服務。世茂濱江花園的基層隊伍

1、保安絕大部分來自于上海本地，多為“4050”人員。2、保潔多為外地來滬務工人員。3、其工作時間、崗位內容、薪資待遇與我們同崗位人員相似。

世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業服務

世茂濱江花園常規服務04-2月-2320

1、大型會所提供體育、娛樂、咖啡廳、中西餐廳、瑜珈、美容等服務。

2、社區提供銀行交費系統。

3、地下停車場提供代洗車業務。

4、地下停車場洗衣服務。

5、為業主提供免費外出采購、訂票服務。

6、中英文雙語服務。

世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業服務

世茂湖濱花園特色服務04-2月-2321

1、專門配套設計的物業管理平臺，提供資料管理、業主檔案，還可以提供設備監控、環境監控、安全監控、公共場監控。

2、上海首家“一對一私人助理”服務。

3、每幢單獨客服人員雙語服務，每幢客服與保安6-7人。

4、每幢單獨保安服務、引領服務。

5、一卡通服務讓業主在小區消費不用現金。

6、大型會所提供球場、健身房、咖啡廳、桑拿。

7、社區提供中餐、茶藝。世茂濱江花園、世茂湖濱花園物業服務

世茂濱江花園特色服務04-2月-2322

第三部分：

值得我們借鑒之處04-2月-2323

世茂濱江花園、世茂湖濱花園的設計一個突出江景，一個突出湖景，充分利用水景給樓盤增色，只是側重點不同罷了，但是樓盤定位是高端物業，其公用設備設施、智能化系統、室內裝飾都走的高端路線，客戶群定位較高，物業管理是外請國外知名物業第一太平戴維斯與戴德梁行。物業管理費在上海地區屬中等偏上。

值得我們借鑒之處設計定位04-2月-2324

世茂濱江花園與世茂湖濱花園的設計定位較高，其公共設備設施、園林綠化的配置非一般物業所能及，聘請的物業管理公司均是知名大公司，但從項目管理現場效果來看，其設備設施管理、保潔綠化管理、服務人員的禮儀禮貌等服務并無特別之處。蘇州及無錫公司的常規物業服務是有優勢的，只要我們有心去做，在常規服務上，我們完全可以超越這兩家國外知名物業。(見下圖)

值得我們借鑒之處

世茂的優勢：04-2月-2325現場品質

世茂濱江花園的導示牌

值得我們借鑒之處04-2月-2326設備管理

世茂湖濱的水泵房

世茂湖濱的配電房值得我們借鑒之處04-2月-2327

與世茂濱江、世茂湖濱相比，我們的劣勢主要是客服服務和物業管理費低這兩個方面。其客服服務的優勢是在每個大堂配備客服人員與保安人員，并為業主提供雙語服務。世茂濱江花園在每幢大堂有客服助理、客服主管、保安員，主負責本幢業主的日常服務，保安員負責來客登記、引領服務。每幢大堂配備有6-7人。第一太平戴維斯在上海首推“一對一私人秘書”服務，為業主提供貼身管家，滿足了高層人士的需求，成為上海高端物業一大亮點。

世茂湖濱花園管理面積27萬，客服人員配置有22人，平均每個客服人員的管理面積有1.2萬平方米，大堂客服人員為業主提供日常服務，而且免費為業主提供日用品采購、訂票服務。由于世茂濱江與湖濱花園的物管費較高，他們配備的物業服務人員遠高于無錫萬科物業，因此，無錫萬科物業若有同檔次樓盤與相同物業管理費，我們完全可以在無錫打造一個萬科的高端物業。而且我們有這個信心和能力與國外知名公司一比高低。

值得我們借鑒之處我們的劣勢：04-2月-2328

在樓盤規劃設計時充分考慮客戶群的定位，消費水平。因此這兩個樓盤的特色服務、客服服務、物業設計細節等方面有許多可借鑒之處。

值得我們借鑒之處可借鑒之處04-2月-2329大型會所功能設計充分考慮高收入階層。消費心理與消費水平：如設置室內球場、娛樂、中西餐廳、咖啡廳、美容、健身房、游泳池等適合高收入群體的消費與休閑的會所。

值得我們借鑒之處物業本身可借鑒之處04-2月-2330社區提供銀行交費系統，方便業主的日常生活。

值得我們借鑒之處特色服務04-2月-2331提供洗車、洗衣服務。

值得我們借鑒之處特色服務04-2月-2332單元大堂提供安全員服務:負責本單元的安全保衛工作，門廳接待,訪客登記。單元大堂提供雙語客服服務：負責本單元業主的日常事務處理。

值得我們借鑒之處特色服務04-2月-2333為養寵物業主提供隨時