漳州招商?卡達凱斯樓盤市調總結By郭亮目錄：一、項目概況二、項目規劃三、戶型分析四、客戶分析五、小區配套六、進去營銷動態七、項目借鑒點作為締造高品質精致生活的實踐者，招商地產在廈門灣南岸建設復制了西班牙著名的超現實主義畫家達利的故鄉、被譽為西班牙最美的小鎮——卡達凱斯。在彌漫著地中海水岸風情的悠閑環境中舉辦一場地產精英的沙龍，無疑是精致生活的完美體現。該項目是招商地產繼蛇口鯨山別墅、廣州金山谷和天津鉆石山等高端產品后，又一個集住宅、五星酒店、婚禮教堂等為一體的稀缺濱海高端項目。項目位于廈門灣南岸古炮臺——南炮臺旁，東靠廈門灣南岸海域，南臨南炮臺公園，北側一線臨海，未來的廈漳海底隧道入口處，與廈門島隔海相望，擁有1.5公里的私家海岸線，以及不可復制的稀缺海景資源。一、項目概況1、樓盤簡介項目位置/售樓電話

/地址：龍海市招商局漳州開發區鴻江路29號（南炮臺旁）/售樓電話：400-886-1872規模/占地：

44.356萬㎡/建面：81.0978萬㎡/容積率：1.84/綠化率：40%開發團隊/開發商：漳州招商房地產有限公司/規劃設計：洪忠軒/景觀設計：意大利邁丘設計事務所/代理商：中原地產/物業管理：漳州招商局物業管理有限公司/建筑單位：中國華西企業股份有限公司整體規劃/產品形態：別墅+高層+洋房+酒店式公寓+商業建筑群/建筑風格：西班牙/園林景觀：西班牙最美小鎮——卡達凱斯風格戶型配比/（詳見后文分析）在售存量/未上市規模及推售計劃/在售余留存量：T4，T5的5層以上還未售出/項目共六期：目前正在預售項目三期，還未取得預售證/推售計劃：推出T4、T5一口價，送精裝修活動。客戶情況/來源結構：本省客戶，私企、民企業主為主；/客戶年齡：30-45歲居多；/置業目的：改善性需求及投資/置業次數：多次置業居多推盤節奏詳見后文分析銷售情況/截至目前項目一期二期已銷售80%，目前在售三期T8、T9。價格情況/洋房均價1.7萬元/㎡，高層均價9500元/㎡配套情況/外部配套：等私享配套。南炮臺公園、靜湖公園、紅山公園等；廈大附小、廈大附中、廈大嘉庚學院/中國郵政、各銀行網點、漳州市開發區分院、招商局漳州開發區中山醫院、各大行政機構

/小區配套：配有五星級度假酒店、濱海會所、婚禮教堂、濱海風情商業街、游艇碼頭、幼兒園等。形象定位及賣點

/形象定位：度假式海居天堂/賣點：招商地產品牌、藝術家達利的故鄉西班牙最美小鎮——卡達凱斯的建筑風格2.主要經濟指標二、項目規劃一期公寓2期高層一期別墅洋房T1T2T3T5T42期別墅洋房在售1.整體規劃及點評項目位于廈門灣南岸古炮臺——南炮臺旁，東靠廈門灣南岸海域，南臨南炮臺公園，北側一線臨海，未來的廈漳海底隧道入口處，與廈門島隔海相望，擁有1.5公里的私家海岸線，以及不可復制的稀缺海景資源。總占地665畝，總建筑規模近80萬平方米的大盤社區，計劃投資不低于50個億。全案規劃：一線海景別墅洋房、15棟海景高層產品（18-32F高層）、35個店面、一棟單身公寓、五星級別墅、婚禮教堂。每棟錯開，不會遮擋海景視線。3期高層T8T9三期別墅洋房2.戶型配比比利山比利山是招商?卡達凱斯樓盤的高層住宅建筑，目前一二期已基本售罄，T4、T5已銷售85%以上，現在正在推出3期的T8、T9樓盤。交房時間預計是2016年中旬。米羅公館米羅公關是卡達凱斯樓盤的洋房住宅建筑，首期推出的D1-D4共70套房源一天之內銷售出60套，倍受客戶追捧?，F在推出的是D9、D10、D14、D15。達利墅達利墅是卡達凱斯樓盤的別墅住宅建筑，目前在推的是三期的39-56幢。預計2016年中旬交房。3.價格走勢卡達凱斯樓盤的均價制定隨行就市。由于當前處于房地產市場的淡季，客流量較少；房地產行業的整體大環境不好；投資者對樓盤投資前景不樂觀；所以樓盤價格出現較大下滑。4.項目賣點西班牙小鎮風光，度假式海居天堂。項目模仿了超現實主義畫家達利的家鄉西班牙的最美小鎮——卡達凱斯

。西班牙——卡達凱斯招商?卡達凱斯1.5的超低容積和40%的高綠化率。夢幻般的婚禮教堂。(一年只接受24場婚禮預約）獨具西班牙風情的濱海商業街。2.5公里黃金海景（漳州開發區房地產項目擁有海岸線最長。）三、戶型分析兩室兩廳一衛/約89㎡儲藏室獨有的儲藏室設計，方便業主儲存雜物。但不是所有業主都需要儲藏室，浪費空間，降低空間利用率。廚房陽臺廚房旁設有一個陽臺，可以提高廚房的采光度，通風。不過陽臺與廚房的壁墻將兩塊空間隔開，不合理，降低了空間的利用率?？蛷d/餐廳客廳寬敞大氣，連接寬景超大的陽臺，提高客廳采光率，增強通風效果。與廚房餐廳相連，方便用餐?？蛷d緊連廚房，可能會影響到客廳的空氣質量。餐廳和廚房錯位，直面房門，空間布局不合理。雙臥室雙臥室寬敞大氣，坐北朝南，配有超寬尺度南向飄窗，采光度高，方便業主欣賞窗外海景。臥室的出口直面客廳，可能會影響到隔音效果。衛生間衛生間明亮通風位置適中，面積適宜。3房2廳2衛/約109㎡陽臺4.8米寬大的陽臺大幅提高房間采光度。視野良好。占用區域過大，恐影響客廳面積。冬季保暖效果不好。餐廳/廚房餐廳緊鄰L型廚房，功能區域一體化方便業主用餐。餐廳區域較狹窄。書房（附陽臺）附有寬大陽臺，采光效果及通風好。陽臺面積幾乎與書房相等，占用面積過大，書房緊鄰客廳，隔音效果不好，功能區沖突。布局不合理。臥室主次臥寬敞大氣，均配有衛生間，飄窗，采光效果好，房間通透。門的位置直對客廳，恐影響隔音效果兩個衛生間分配合理，面積寬敞，全明設計，通風好。衛生間3房2廳2衛/約119㎡廚房面積較大、寬敞，旁邊附有陽臺，采光效果和通風好。但陽臺與廚房額外隔開沒有必要，浪費空間。衛生間采用全明式設計，采光及通風良好。面積不大，位置設計不是很好。衛生間餐廳面積較大，與樓門有隔斷，空間感強。直面衛生間，相信大多數用戶接受不了這種設計。餐廳超大陽臺超大陽臺設計，最大化海景視野。采光及通風效果好。臥室主次臥寬敞，采光及通風效果好。次臥出口直面客廳，隔音效果較差。書房附帶大面積陽臺，通風及采光效果好。緊靠客廳，功能區設計沖突，單獨隔出的陽臺使得空間的利用率不高。四、客戶分析置業目的：改善性需求及投資，其中改善性需求的比較多客戶特征：本省客戶為主以私企、民企業主為主本地（廈門或漳州）客戶主要是改善型置業者，外地客戶多為房地產投資者。客戶年齡基本在30-45歲產品需求：稀缺資源需求：2.5公里超長海景，西班牙小鎮風格居住舒適需求：追求環境、品質、私密生活社區安全私密需求：財產、家人安全，注重個人空間，私密性尊榮身份需求：招商地產及物業品牌。五、小區配套1.外部配套交通：卡達凱斯離各交通要道最近廈漳輪渡快艇（15分鐘連通兩岸）廈漳汽車輪渡（方便自駕車主）廈漳跨海大橋（30分鐘抵達廈門）廈漳城際公交（30分鐘抵達廈門）開發區公交廈漳海底隧道（5分鐘抵達廈門島）招銀高速公路（20分鐘抵達漳州市區）區域景觀及人文資源：三海特色：海港城市，海防文化，海濱生活五大景觀：海港城市、海防文化、濱海人居、傳統民俗、城市雕塑八大園區：靜湖生態保護區、觀音山佛教文化園、槍城歷史文化園、華商娛樂園、高爾夫文化園、風華學子園、農業生態休閑園、山地體育公園；十二景點：問鼎南山、炮臺懷古、擔曦晨曉、靜湖映月、青蛇獻瑞、九曲溪潭、花溪鳴谷、伯陽尋真、夕照怡然、海天燈塔、西海觀音、槍城演兵。商業配套國際商業中心融合國際寫字樓美倫山莊酒店（五星級）南太武高爾夫球場（1800畝）金三角電影院金水仙大劇院區域教育配套廈門大學附屬實驗小學廈門大學附屬中學廈門大學嘉庚學院一站式廈大教育2.內部配套度假式海居天堂復制超現實主義畫家達利的故鄉西班牙最美小鎮——卡達凱斯西班牙風格婚禮教堂2.5公里一線黃金海景（占有海景面積最大）卡達凱斯為業主配有專屬幼兒園2.交房標準交房時間：2015年6月30日，T1、T2、T3高層交房2016年8月30日，T4、T5高層交房名目詳情外立面風格西班牙風格園林景觀設計復制西班牙最美小鎮卡達凱斯交房標準T4、T5精裝修2.物業管理名目詳情物業公司漳州招商局物業管理有限公司物業管理費高層1.9元/㎡別墅洋房4.5元/㎡招商局物業管理有限公司（以下簡稱“招商局物業”）是招商局集團旗下唯一一家從事物業管理與服務的企業，隸屬于招商局地產控股股份有限公司（以下簡稱“招商地產”）；公司運營管理總部位于深圳，擁有國家一級物業管理企業資質，是國內最早以產權為紐帶、以資產管理為核心的規模化、品牌化和集團化物業管理企業。六、近期營銷動態1.項目形象定位度假式海居天堂2.營銷活動名目詳情抄底讓利（11月）樓盤最低價回饋客戶。首付分期（長期）首付僅需支付原始首付50%，剩余50%可分最長兩年返還。SKY星級酒店托管（長期）與攜程、去哪兒網等國內知名網站合作，業主可以通過業主管家托管系統將空置房屋出租獲取高收益回報。高層存5千抵2萬（10月）別墅存3萬抵8萬;洋房存2萬抵5萬;T8-9高層存1萬抵3萬免費度假（長期）業主可以通過交換平臺，用自己的房子置換游天下國內超過100個目的地的房源免費入住。七、項目借鑒點（與君悅?黃金海岸）優勢地段優勢：占據海岸線最長，未來漳廈海底隧道入口位置；交通優勢：相比黃金海岸，離碼頭，離招銀高速口，離廈漳跨海大橋較近；配套優勢：廈大系教育配套，且均在8分鐘車程范圍內，位置適中生活配套分布在周圍；項目優勢：開發區最大項目之一，項目自身配套齊全；別墅洋房+高層住宅項目，園林特色豐富，居住舒適度高；品牌優勢：招商地產1.項目優劣勢分析劣勢住宅贈送面積低；價格明顯較貴；高層朝東且綠化較低（與宣傳不符）；品形建筑無法通透；房間格局較差，空間利用率低。2.營銷策略借鑒產品策略項目坐擁2.5公里黃金海景，項目以此為核心賣點，打造海濱新城；項目復制了超