關于工業地產的探討

2007年9月目錄第一部分:工業地產概況第二部分:工業地產的的相關政策第三部分:工業地產的開發模式及案例第四部分:長三角工業地產的未來走勢第一部分:工業地產概況

1、近期工業地產事件回顧2、工業地產的歷史回顧

3、工業地產發展現狀4、工業地產的定義5、工業地產投資特點6、工業地產的發展前景1、近期工業地產事件回顧2005年11月，新加坡豐樹以1.2億元收購浦東空港歐羅物流園項目。2006年初，美國工業地產巨頭AMB（全球排名第二）收購了松江九亭的一個物流房地產項目，預計總投資約1330萬美元。全球最大的物流地產開發商美國普洛斯公司已在上海、深圳、廣州和蘇州等12個城市投資了15個物流園，光蘇州物流園區投資就超過3億美元。此外，和記黃埔、新加坡騰飛集團等外資企業均看好國內工業地產，并投資持有一些工業物業。2005年初，綠地集團就與上海金山區簽訂協議，合作開發金山第二工業區共計49平方公里的土地，項目總投資則高達13億元，其中綠地集團的投資份額占到95％。2006年2月8日，上海復地集團宣布進軍工業地產領域，與合作公司共同開發上海寶山國際鋼鐵物流服務業基地項目，該項目地塊占地面積約為347畝，總建筑面積為26.28萬平方米。復地在合資公司中占50％的股權比例。在重慶，美的集團在長江南岸圈地800畝；海爾集團在江北占據1400畝黃金地塊；重慶西永微電子工業園開發有限公司總體規劃16.7平方公里。國內家電巨子都不約而同地打著產業“擴軍”的旗號大舉圈地，建造自己的工業園區；甚至像浙江的民間資本，都想把手里頭的錢投向工業地產。2006年1~5月，國內在建筑及廠房設備方面的投資是2.54萬億元人民幣（約合3180億美元），與2005年同期相比增長了30.3%。（1）外資攪動工業地產（2）內資不甘落后3、工業地產發展現狀（1）工業用地價格指數保持平穩

與其他用途土地相比，工業用地價格指數相對平穩。目前我國工業用地一般是政府賠本供地，普遍以低于征地、拆遷和配套的成本向用地者協議供應。這是由于相對住宅用地的出讓收益在一次性取得后就不再發生，興建工業產房可以對當地的經濟和就業起到持續拉動作用，所以各地政府在工業用地出讓上都會有相關優惠政策。工業廠房租賃價格穩定上升

工業廠房的租賃價格在長期保持平穩上升，與經濟周期和行業波動的相關性低。首先是因為我國目前的產業結構正處于二次產業占主導地位，工業的快速發展為廠房的需求提供支撐；再者工業房地產因為其開發專業性強，具有一定行業門檻，目前競爭不激烈有關，而且工業房地產很少存在住宅和商業地產中經常出現的投機炒作現象，因此價格始終保持了較平穩的上升，工業房地產的投資風險較小，回報穩定。（2）工業地產升溫，全國大部分地區現有開發區土地存量不足造成開發區土地存量不足的原因主要有兩方面：一是開發區規劃面積與產業發展的矛盾；另一方面原因是部分開發區本來的規劃面積過小，發展空間有限，難以形成較大規模的產業聚集，制約了開發區的發展；（3）企業總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉移北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國企業開始把制造基地向二、三線城市轉移。中國的國際貿易市場的核心競爭仍然是廉價的勞動力和土地，這也是制造基地往二三線城市轉移的一個重要原因人民幣的不斷升值也成為國外資本眷顧中國工業地產的一個重要原因。把中國工業地產放到全球來看，價格低廉，十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國際資本可以贏得雙份利益。4、工業地產的定義以前的定義：是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質的用地，工業類土地上可建的建筑物包括：工業制造廠房、物流倉庫和工業研發樓宇等等。現在的定義：不單純指一種物業形式，更代表一種投資模式，一種盈利模式，一種產業發展模式，工業地產的含義更加豐富了。當工業地產與具體的產業地產合二為一，便誕生了一種綜合性房地產開發。在一個產業集群或產業基地中，將囊括各種類型的房產形態：商鋪、辦公樓、標準廠房、倉儲、展覽館以及配套住宅等。下一輪科技園區或產業基地的開發，將由房地產開發商唱主角。工業地產實際上成為最復雜、最具挑戰性的房地產開發領域。對于開發商而言，工業地產不僅蘊藏著新的利潤空間，也將使其在區域經濟發展乃至在宏觀經濟舞臺上，發揮前所未有的重要作用。這將為房地產開發企業的可持續發展，贏得更大更廣闊的空間。5、工業地產投資特點大投資工業地產開發商的資金實力要求較高，這樣才能保證前期開發區所需的資金投入。工業地產資金占用周期較長，投資規模較大，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則有的長達十幾年，資金實力稍有不足，就會出現資金斷鏈的情況。快速啟動基礎設施建設是園區快速啟動、形成雛形的基礎。只有過硬的基礎設施，才能達到吸引優秀項目/企業的入駐。供水、供電、通訊、道路、環保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項目得以如期開工的必要條件。另外，近年來許多國外投資者將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質的生活、娛樂和休閑設施。提供增值服務為投資者提供良好的投資軟環境。近年來投資者對工業地產的選擇越來越體現出從重視硬環境到強調軟環境的變化趨勢。由于硬環境的建設只要投入充足，給予一定時間就可以實現，而軟環境的復制卻是十分困難的，也體現著工業地產的核心競爭力。完善的融資渠道是另一個投資者在選擇投資地時所關注的熱點。追求長期穩定回報開發商追求投資回報的穩定性與長期性，而不是追求短期內的投資收益。工業地產的長期回報是建立在開發商大規模資金投入、提供附加服務的基礎上的，因此對于工業地產的投資商來講，投資工業地產除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報率。6、工業地產的發展前景從需求方面來看當前發達國家正在加快向中國進行產業轉移的速度和步伐，中國正在形成“世界制造中心”，而且隨著跨國公司繼續在中國制造業中大量投資和提升在華投資的技術與結構水平。中國在跨國公司全球生產體系中的地位正在從低技術含量、低附加值的加工組裝基地，向產品與技術檔次齊全、附加值和技術含量高的制造基地轉變。這一趨勢無疑為我國工業地產由低層次向較高層次發展提供了良機。從供給方面來看前些年工業園區一哄而上的“圈地運動”，帶來了全國性的土地資源浪費，而其后出臺的一系列土地政策，又使近期各地的工業地產開發面積受到影響。有資料顯示，2003年全國有3763個工業園區被取消，2004年達到4813個。上海原有的176個開發區已被核減至63個，共減少了約400平方公里的規劃面積，比清理前減少約40％。而隨著經濟的發展，國內外企業對工業地產的需求已呈現出逐步上升的態勢。工業地產的供需倒掛，使其投資價值正在逐步顯現。此外，目前相當部分廠房存在配套設施落后、缺少現代通訊和網絡技術的支持、供水供電不足、周邊環境污染比較嚴重、交通堵塞、治安秩序相對較差等問題。這些問題使它們越來越不適應中國工業升級換代的要求，需要專業的工業地產開發商來對這些舊廠房加以改造。（1）近期（2）遠期前景（2.1）工業與工業地產共同高速發展

相關資料顯示，工業地產往往是一個城市乃至國家的經濟支柱。日本的工業地產占全世界的30%，對日本GDP貢獻在40%以上；美國工業地產占全世界的27％，對本國GDP貢獻也超出了30％。從我國目前來看，在勞動力、工業配套能力、國內市場規模以及自身發展的速度等方面存在一定優勢，使我國成為承接國際產業轉移最重要的區位之一。伴隨著工業的成長，我國的工業地產也將高速成長。（2.2）工業地價未來將大幅上漲

A、政策將強調市場對工業用地的配置作用，促進工業地產價格回歸到真實價值。從2003年

到2006年的工業用地政策，我們可以看出，工業用地即將進入“市場調配資源的時代”,而

不是以政策為主導對資源進行調配。工業工地出讓逐漸走向市場化，使土地價格能夠真正

反映市場供求關系。

B、工業項目的建設和發展將增加工業用地的需求，從而推動工業地產的發展。隨著我國工

業增加值的不斷提高以及工業投資的不斷增加，可以預見，工業地價未來將大幅上漲。圖：1995年-2006年工業增加值（2.3）國外地產巨頭攜手投資基金聯合進入將成大勢，操作方式將不斷創新

2005年年末，新加坡豐樹以1.2億元收購浦東空港歐羅物流園項目；今年年初全球排名第二的工業地產開發商AMB成功收購了靠近虹橋機場的物流地產項目；再加上近日麥格理開發的上海康橋物流廠房倉庫，外資對上海物流地產項目的升溫其實還僅僅是一個開始。海外投資機構進入工業地產而產生的資金門檻高及回收周期長對他們來說不算是障礙。他們的開發模式可以分為兩種：一是定制開發，根據客戶需求制定廠房標準，反租給客戶；二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業物業產品。這兩種模式共同點是長期持有物業，待價而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。

這些海外基金通常的做法是打包上市，擴大資本，進行更大的投資。騰飛基金的做法便是把手中的44個工業地產項目打包成REITs上市，融到大量資金，輕松地用同樣的股本金做成了比原來規模大5倍的業務。在麥格理的計劃中，康橋項目可能也會被打包上市，進行融資，以求更大的投資資本。

盡管普洛斯、豐樹、AMB、麥格理等目前在中國的投資方式并不是真正的REITs，普洛斯和AMB在中國內地一系列投資，實際上還是一種著眼于具體項目的公司經營方式，而不是立足于為投資者理財的基金操作方式。但近年內地REITs可望開閘，普洛斯和AMB之所以選擇此時對中國進行巨額投資，就是要利用時間差，提前在中國內地房地產行業布局，為即將實行的REITs做準備。當然，把國內的工業地產項目轉化為REITs產品到海外上市更為現實，在麥格理的計劃中，康橋項目就被打包進上市計劃。注：REITs——房地產投資信托基金（2.4）投資熱點區域將不斷擴大，更多城市將得到發展機遇由于一線城市土地價格與勞動力成本上升很快，一些跨國企業正在試圖將生產基地從北京、上海等一線城市撤出，而只保留區域總部、研發中心這樣占地少、勞動力要求精簡的機構，同時將占地面積大、普通勞動力需要量高的生產基地移至二線城市。

國內六大區域開始成為各跨國企業選址熱點：分別是以天津、青島為代表的環渤海地區；以蘇州、杭州為代表的大長三角地區；以深圳廈門為代表的華南地區；以成都、重慶、西安為代表的西南地區，以大連、沈陽、哈爾濱為代表的東北地區和以武漢、長沙、鄭州為代表的中部地區。（2.5）工業地產開發將進入“產業型新城開發時代”經過20年的發展，開發區單純做工業地產開發越來越不適應經濟和社會發展的需要，部分開發區正在升級為產業型新城，為工業地產探索出一條新路。開發區在中國的經濟發展中充當了高新技術轉化基地，引進外資，產業升級等角色，在促進產業聚集，經濟發展，解決就業的同時，聚集大量的人流，物流，信息流，資金流，適時發展居住和其他各種城市功能，走產業型新城的道路是最佳的選擇。（2.6）工業地產未來發展重點：高新技術開發區在國家出臺《關于加強土地調控的有關通知》后，工業用地審批的政策導向性將更加明顯，各級政府將會限制一般工業廠房等用地的審批，加大對科研創新型、高新技術型企業的工業用地審批力度，工業用地向集群化、高端化、園區化的發展趨勢將非常明顯。以高新技術企業聚集為特征的高新技術開發園區將成為未來工業地產的主要載體。

“十五”期間,國家對國家高新區實施“二次創業”戰略，5年間國家高新區繼續保持了主要經濟指標年均31.3%的高速增長。2006年是國家高新技術產業開發區實施“十一五”發展規劃的開局之年，53個國家高新區主要經濟指標都實現了快速、穩定的增長。

A、營業總收入突破4萬億元

2006年，國家高新區列入統計的企業有45000家，其中經認定的高新技術企業有32000家，營業收入超億元企業達3500家，外商投資企業（含港澳臺企業）5000家，年末從業人員達到540萬人。53個國家高新區營業總收入突破4萬億元，達到42317.8億元，比上年增加7902億元。

B、工業增加值突破8000億元

在53個國家高新區中，工業增加值超過500億元的有上海張江高新區和中關村科技園區。超過200億元以上的高新區有上海、北京、蘇州、無錫、深圳、武漢、成都、西安、長春、南京、天津，以上11個國家高新區工業增加值總量已達到4011.3億元，占高新區總量的50.6%。

C、高新區企業實現利潤保持平穩

2006年國家高新區實現利潤中，大部分高新區實現了穩定的增長。凈利潤居首位的是中關村科技園區，達到314.1億元；其次是上海張江高新區176.5億元；南京高新區85.0億元。凈利潤超過50億元的10個高新區累計實現凈利潤1032.8億元，占高新區總量的52.3%。2006年上繳稅額居首位的是中關村科技園區，達到208.3億元；其次是上海148.8億元。

D、高新區企業出口勢頭強勁，高新技術產品出口基地優勢明顯

2006年53個國家高新區企業的出口1355.1億美元，比上年凈增238.6億美元，同比增長21.4%；占全國外貿出口（7620億美元）的17.8%。全年出口100億美元以上的高新區有蘇州高新區、上海張江高新區、中關村科技園區和無錫高新區。

在25個國家高新技術產品出口基地中，出口名列前5名的是：蘇州高新區207.0億美元，上海高新區190.1億美元，中關村科技園124.7億美元，無錫高新區110.0億美元，南京高新區76.3億美元；25個出口基地共計出口達1031.4億美元，占53個國家高新區出口總額76.1%。

可以看出，國家高新區產業集群效應明顯增強，技術創新能力逐步提升，在地方經濟發展中已確立了龍頭地位，成為未來工業地產的重點發展區域。第二部分:工業地產的相關政策1、政策現狀2、政策影響分析

1、政策現狀——與工業地產相關的政策回顧時間政策與工業地產相關內容2003年2月18日國土資源部《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》主要內容是清理違規設立的各類園區、嚴禁違法下放土地審批權、嚴禁任何單位和個人使用農民集體土地進行商品房開發。2003年2月21日國土資源部《進一步治理整頓土地市場秩序工作方案》通知主要內容是針對各類園區內，工業用地違反土地利用總體規劃和城市規劃設立各種名目的園區(城、村)及園區用地中存在的非法占地、越權批地、違法供地等問題。2003年7月18日國務院辦公廳《關于暫停各類開發區的緊急通知》主要內容是暫停審批新設立和擴建各類開發區，包括經濟技術開發區、高新技術開發區、旅游度假區、商貿開發區、工業園、創業園、軟件園、環保產業園和物流產業園等各級各類開發區（園區）。國家級開發區確需擴建的，需報國務院審批。2003年7月30日國務院辦公廳《關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》主要內容是對各類開發區進行全面清查，并對清查內容進行了明確的規定；在檢查清理的基礎上進行整頓規范。對不符合開發區標準的要堅決停辦。對已批準的開發區如有超過建設用地規模和范圍的土地，依法處理，如確需擴建的，嚴格按照有關法定程序辦理；加強對開發區建設用地的集中統一管理；今后要嚴格控制實力以成片土地開發為條件的開發區。鼓勵工業項目向園區集中。2003年11月3日國務院《關于加大工作力度進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》主要內容是堅決落實清理整頓開發區的規定。嚴格落實7月30號發出的通知要求，加快對各類開發區的清理進度。2004年10月21日《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》禁止非法壓低地價招商。省、自治區、直轄市人民政府要依照基準地價制定并公布協議出讓土地最低價標準。協議出讓土地除必須嚴格執行規定程序外，出讓價格不得低于最低價標準。工業用地也要創造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓。2005年3月21日國務院辦公廳轉發商務部《關于促進國家級經濟技術開發區進一步提高發展水平的若干意見》該意見的主要內容是工業用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規模的商業零售，不得用于房地產開發。2006年4月28日國務院《國有土地使用權出讓合同補充協議》主要內容為：

一是屬于工業建設項目的，受讓宗地中用于企業內部行政辦公及生活服務設施的用地不得超過受讓宗地面積的一定比例，受讓人不得在受讓宗地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性設施。二是約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強度、容積率和建筑系數等指標。三是約定了建設項目的竣工時間，逾期不能竣工的，要交一定比例的違約金。四是約定，受讓人按照合同約定日期動工建設，但已開發建設面積占建設總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25%，且未經批準中止開發建設連續滿一年的，即視為土地閑置，出讓人有權向受讓人征收土地閑置費。2006年7月25日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議違法用地屢禁不止國務院決定提高征地成本。1、調整利益機制。提高征地成本，規范土地出讓收支管理2、完善責任制度。地方各級人民政府主要負責人要對本行政區域內的土地管理和耕地保護負總責。堅決制止“以租代征”等違法違規用地行為。2006年8月1日國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》正式施行六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。2006年8月6日國土資源部推出土地使用五大價格與稅收措施五大措施：一是提高征地成本。二是規范土地出讓收支管理。三是提高新增建設用地土地有償使用費繳納標準。四是統一制訂并公布各地工業用地出讓最低價標準。五是加大建設用地取得和保有環節的稅收調節力度2006年8月31日《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度，國家根據土地等級、區域土地利用政策等，統一制訂并公布各地工業用地出讓最低價標準。工業用地出讓最低價標準不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和。工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。2006年10月18日《土地出讓金收支管理辦法》(草案)基本修訂完成初步規定是城鎮土地使用稅提高2倍，新增建設用地有償使用費和耕地占用稅各提高1倍。至于地方政府對土地出讓金的收支，將采取在財政部系統（即國庫）中設立“國有土地有償使用專賬”的方式，按照國有土地出讓金收入的一定比例，建立“國有土地收益基金”，并規定地方政府不得作為當期收入安排使用。在這個過程中，土地出讓金將全額納入地方財政預算，實行“收支兩條線”，并接受地方人大的監督。并且，土地出讓金總額的15%必須用于農地復墾和土地整理開發。此前的做法，是要求土地出讓金增值部分的15%作此用途。2006年11月22日財政部、國土資源部、中國人民銀行日前聯合發出《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》從2007年1月1日起，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎上提高1倍。通知強調，新增建設用地土地有償使用費仍實行中央與地方30：70分成體制。同時，為加強對土地利用的調控，地方分成的新增建設用地土地有償使用費，一律全額繳入省級國庫。2007年4月9日國土資源部監察部《關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》各區人民政府和市、區相關主管部門必須加強監管，確保已出讓的工業用地用于原批準項目，不得用于建設標準廠房出租、變相搞工業房地產開發。

2、政策影響分析（1）進一步杜絕工業用地改變用地性質的現象

2003年2月18號的緊急通知指出，工業園區內部嚴格控制商品房的開發，嚴禁用科技、教育等手段取得土地用于商品房的開發。這對開發商違法占用工業用地，進行商品房開發，改變工業用地性質進行了嚴格控制。但是，很多開發商還是利用該通知沒有對此細化的空子，擅自改變工業用地性質。針對以上問題，在2003年6月5日發出的《國有土地使用權出讓合同》協議中，第16條明確規定如果開發商要改變工業用地性質，必須取得當地有關部門同意。該協議本意是從政府角度杜絕開發商擅自改變工業用地用途的途徑，但是，這從某個角度反而將改變工業用地合法化了。因此，很多開發商在通過和當地政府進行私下交易后，開始合法的改變工業用地的用途。針對這種現象，國務院辦公廳在2003年7月30日出臺的《關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》中，又進一步加強了工業用地改變用地性質的規定，將需要改變用地性質的土地，由國土資源行政主管部門統一招標拍賣掛牌出讓。該規定有效了制止了開發商改變工業用地用途的途徑，但是，還是有些開發商不經過這一途徑，通過打擦邊球的手法，將工業用地擅自改變為總部基地或銷品貿。（1）進一步杜絕工業用地改變用地性質的現象（續）因此，2005年3月21日，國務院辦公廳轉發商務部《關于促進國家級經濟技術開發區進一步提高發展水平的若干意見》中，又進一步強調工業園區內，即使通過拍賣掛方式取得的工業用地也不得大規模的商業零售，不得用于房地產開發。但該意見并沒有對此做出更加詳細的規定。因此，工業用地改變用途的現象還是存在。2006年4月份國務院出臺的《國有土地使用權出讓補充協議》，就是針對以上政策中出現的種種漏洞，對工業用地改變用途的現象給予更加嚴厲的打擊。協議不但明確土地出讓時，出讓宗地內用于建設行政辦公用地的比例，不得在受讓宗地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性設施外，還規定了工業用地項目的綠化率，堵住了各工業園區以花園式辦公為由，改變用地性質。隨著政策的嚴厲和細化，可以利用的政策漏洞也會越來越少，開發商打擦邊球的機會也將會大大減少。如果開發商再想通過打擦邊球的手段來改變工業用地用途，將會承擔更大的政策風險。（2）整合了工業園區規模但2004年土地市場治理整頓前后，有一個相關的統計可資參考：土地市場治理整頓前全國共有各類開發區6866個(其中，國務院批準設立的開發區171個，省級政府批準設立的1094個，其余5601個開發區都是市、縣、鄉政府和各級部門設立的)，規劃面積3．86萬平方公里。超過了當時城鎮建設用地總量。一系列有關工業園區的整合措施出臺后，有效的整合工業園區的數量。以上海為例，上海2003年5月份有144個工業區，03年底降為83個，04年底就降為63個，工業園區的整合力度可見一斑。近兩年國家使用宏觀調控手段．調控土地使用，2003年全國有3763個工業園區被減掉．而2004年則有4813個被減掉，全國各級各類開發區也撤并整合了2046個。（3）園區和工業用地審批程序愈加嚴格隨著國家對土地市場調控的力度越來越大，各省市對工業用的審批程序將更加嚴格。這可以從2003年出臺的一系列工業用地政策可以看出，從2月18日的緊急通知到11月3日的進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知，一步步嚴格控制了工業開發區的審批程序和工業用地的利用規模，審批程序更加合法化。（4）加快了土地市場化進程一系列政策的出臺對全國工業用地市場影響巨大，實現了土地供應的完全公開、公正和透明，完全中止了協議出讓，從而使得工業用地土地市場的市場化進程有了實質性的跨越。工業用地開發將更加規范化、市場化，公開出讓政策使得行業的集中度不斷擴大，土地尋租和國有資產流失的現象受到一定程度的遏制。（5）總評國家對于房地產的政策趨勢是明朗的，即規范和引導，而非打擊和壓制。工業和商業地產都面臨較好的相對寬松的宏觀政策環境；住宅類房地產關系民心、民生，因而成為調控重點；而商業地產的宏觀政策主要在于防范隱藏的金融風險；工業地產的宏觀政策主要在于推進土地出讓制度改革和加強土地的集約化利用；（我國目前工業用地的容積率約為0.8-1.0，與同樣缺地的日本（容積率約為2.0-2.5）相差甚遠）。第三部分、工業地產的開發模式及案例

1、工業地產開發模式概述

2、總部基地

3、高科技工業園區

4、創意地產

5、物流地產1、工業地產開發模式概述（1）工業園區開發模式此類工業地產開發都是在政府主導的前提下進行，通過創造相關產業政策支持、稅收優惠等條件營造園區與其他工業地產項目所具備的獨特優勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業發展項目。

典型案例：蘇州工業園日益成為高科技產業集聚、高科技企業集聚、研發機構集聚和高科技人才集聚的區域，科技創新的高地正在蘇州工業園區迅速崛起。（2）主體企業引導模式

指在某個產業領域具有強大綜合實力的企業，通過獲取大量的工業土地，以營建一個相對獨立的工業園區；在自身企業入駐且占主導的前提下，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。

典型案例：上海金山的上海石化工業園區，即為在上海石化龍頭企業的帶動下，做大做強石化企業，同時進行相關行業延申及細化，進而達到整個產業鏈的完善與發展，為實現整個金山“大石化戰略”發展目標奠定堅實的基礎。（3）工業地產商模式工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合利的地產開利潤。

典型案例：普洛斯上海西北物流園達8萬平米，目前普洛斯已進入中國12個城市，擁有15個項目，面積約57萬平米，其中包括在合肥的大型物流中心。（4）綜合運作模式

由于工業地產項目一般具有較大的建設規模和涉及經營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發建設的步伐，還要求具備工業項目的經營運作能力的保證，因此，會對以上各種開發模式綜合使用。（5）各開發模式評述工業園區開發模式在很大程度上受到政府的影響，需要根據當地政府的政策應對，包括園區產業類型，土地出讓和規劃等。主體企業引導模式對于單個房地產開發商來說并不合適，或者說不能主動參與，畢竟房地產開發商并非所謂的主體企業，難以獲得同主體企業同等話語權，更合適的選擇應該是在主體企業確定之后圍繞主體企業進行開發運作（如招商與TCL西麗科技園項目的合作），當然如果可以獲得主體企業的工業地產訂單會是更好的選擇。而工業地產商模式，對于中國內地開發商來說也存在一定壁壘，內地的開發商目前更多停留在房地產增量開發階段，對于房地產存量經營，中介服務和房地產金融方面介入較少，企業更多停留在房地產開發型階段。而進入中國內地的工業地產商在國外都有豐富的經營管理經驗，屬于房地產投資（資本運營）型或者房地產服務型企業。2、總部基地——中關村（豐臺）總部基地（1）基本情況

中關村（豐臺）總部基地位于北京西四環與南四環交匯處，占地65公頃，總建筑面積140萬平方米，由中關村科技園區與英國道豐國際集團合作開發；該項目可吸納500家大型企業、2000家中小型企業總部入駐。投資額達45億元；建成后將有700棟獨立辦公樓，每棟面積1000-5000平方米，其中500棟企業作為總部使用，200棟分層出售，吸引500家大型企業總部和2000家中小企業入駐。入駐企業對總部樓擁有獨立的產權和冠名權。基地建成后，將配套有六星級大酒店、商務酒店、小公寓、高級商業街、總部大講堂、高級會所、健身中心、小酒吧等商業商務設施以及高智能化基礎系統，會務、休閑、娛樂、商洽等場所一應俱全。“總部經濟”是指某區域通過創造各種有利條件，吸引跨國公司和外埠大型企業集團總部入駐，通過極化效應和擴散效應，形成企業總部在本去域集群布局、生產加工基地通過各種形式安排在成本較低的周邊地區或外地，從而形成臺理的價值鏈分工的經濟活動的統稱。在“總部經濟”中，總部集中的區域一般能夠吸引更多的人才、資本、信息等創新要素向該區域流動，在價值鏈分工中，占據“高端”地位，獲取更高的利潤回報，而且能夠提升本區域的產業水平，擴大本地區經濟總量，提高區域經濟競爭能力。（2）投資模式中關村（豐臺）總部基地的開發機制，簡單的說，就是政府引入外資，共同開發園區土地二級市場，關鍵點是擺正了園區管委會、園區下屬土地開發總公司和外資公司三者之間的關系。隸屬于中關村豐臺管委會的北京豐臺科技園建設有限公司，對園區土地進行一級開發，將生地整理成熟地，以土地入股（每畝130萬元），與英國道豐國際集團、北京道豐數碼園開發建設有限公司共同組建中關村豐臺園道豐科技商務園建設發展有限公司（以下簡稱道豐公司，其中北京豐臺科技園建設有限公司占40%股份、英國道豐國際集團45%股份、北京道豐數碼園開發建設有限公司15%股份）。股權結構圖中關村豐臺管委會北京豐臺科技園建設有限公司（40%股權）中關村豐臺園道豐科技商務園建設發展有限公司負責一級開發，將生地整理成熟地后將土地作價入股（每畝130萬元）

英國道豐國際集團（45％股權）北京道豐數碼園開發建設有限公司（15％股權）道豐公司作為園區開發商，按照統一規劃、統一設計、統一建設的要求，先期完成房地產一級開發，再對外進行招商，出售給進駐園區的企業，并負責以后的物業管理；中關村豐臺園管委會不再直接進行園區的房地產建設與對外招商，重點負責園區內的整體發展規劃，把好入園企業性質關，為入園企業做好公共服務，保證土地的產業性質不被改變；北京豐臺科技園建設有限公司，除負責土地一級開發外，同時參與董事會、經理層決策，協助園區管委會控制入園企業的質量，派出財務總監，全面掌握道豐公司的經營情況。（3）盈利模式努力提升圍繞產業鏈企業的配套增值服務；為企業提供一條龍的入駐基礎服務；定期引進和組織高端的經濟和學術交流會議；每月組織一次總裁沙龍活動，為入駐企業的決策層提供交流平臺；根據企業員工的需求，不定期組織一些專業講座或培訓，幫助企業員工充電；配套各類工作和生活設施，提供高品質物業管理服務。各項園區優惠政策的支持凡入駐總部基地的高新技術企業，皆享受中關村科技園區優惠政策，企業經營所得稅按15%的稅率征收；高新技術企業自注冊之日起，三年內免征所得稅，第四至第五年減免按7.5%的稅率征收；在人事關系、戶籍、居住等方面給予特殊的優惠。（4）招商模式主動聯系外地企業，擴大成交客戶基數；拓展外地代理體系，合作開發市場；主動參加各種經濟會議，宣傳總部經濟，帶動招商；發揮各地駐京辦事處的紐帶作用，發掘屬地客戶；積極聯系外地企業駐京分支機構，促進母體企業對總部基地的了解，帶動招商；組織營銷策劃活動，帶動客戶基數的產生并促進招商的實現。首先必須有一定的產業或者經濟的發展或者經濟的聚集．如果這一地區沒有什么經濟活動，在那建一個基地根本不能生存。目前在我國些經濟集中地區，如北京、上海浦東(金融產業)，再如廣東、深圳(外貿、高新技術為主)等已初具總部經濟區域的規模及趨勢。第二，需要政府的強力支持。中國政府在經濟中起著很重要的作用，不光中國，任何一個市場經濟國家都是這樣。第三，離網絡設施比較近，比如交通基礎設施，包括人流和物流。因為經常要和周邊進行商品交換、信息交換等活動。第四，這一地區必須是高素質人才聚集的地方，具備技術創新和營銷方面的優勢第五，合適的體制形態和組織形態。總部基地的幾個必要條件3、高科技工業園——天安數碼城（1）基本情況區位：深圳天安數碼城，坐落于深圳福田中心區。園區規劃：占地：30萬平方米總建筑面積：80萬平方米，包括標準廠房40萬平方米、高級住宅23萬平方米、公寓6萬平方米、商業及配套設施4萬平方米。是一座融科技開發、生產、高尚生活、商業服務為一體的多功能園區。園區現狀：創新科技廣場二期園區現有建筑21棟。其中標準廠房6棟（24萬平方米），高檔住宅樓7棟（10萬平方米）、公寓6棟，寫字樓5棟（包括時代數碼大廈、創新科技廣場一期與二期、天安科技創業園）會所一棟，商場一棟。天安數碼時代大廈創新科技廣場一期天安科技創業園標準廠房天安高爾夫海景花園天安公寓創新科技廣場二期創新科技廣場（一期、二期）

創新科技廣場的定位是高科技產業大廈，一期成交均價為5000元/平方米，該項目首批并只用了十個月完成了逾五億元的銷售額，實現100％的銷售率。二期（2004年開盤）基本情況：建筑面積：8.5萬平方米，分東/西兩座，高二十層（不含地下停車場二層），呈東西向排列主力戶型：300平方米和600平方米之間，共計151個單元；開盤均價：9000元/平米數碼時代大廈位于天安數碼城北端入口，包括26層的辦公主樓、8層的辦公副樓及4層的商業裙樓。功能：商業、辦公。建筑面積：11萬平方米；經營形式：全部銷售。銷售均價：7000元/平米；目前出租價格：120元/㎡/月。開盤時間：2002.8.2福田天安科技創業園（2003年建成）由福田區政府與天安數碼城共同打造的高新技術創業中心。大廈分為A、B座，樓層共為11層，已于2004年3月入伙。總占地面積8157.8平方米；總建筑面積35446平方米；配套服務設施4814平方米，培訓中心5077平方米，科技企業孵化器20105平方米。標準廠房

共6棟，是由過去的工業廠房改造而成的，目前已經是各類科技型企業的辦公用地，價格約60-70元/平米/月，面積在500-2000平米之間，目前已經全部租完。天安公寓

靠近濱河路，是天安數碼城住宅配套，共6棟，全部為30-50平米之間小戶型，銷售均價：35000元/平米，已全部售出。時間狀況1986年80年代末期馬申創辦天安（深圳）實業發展有限公司與泰然實業有限公司合作成立深圳天安開發公司80年代末90年代初大規模開發車公廟工業區（包括廠房、公寓、高級住宅等，以傳統的服裝、印刷、倉儲業為主）現在集科技孵化、產品研發、金融商務服務與優良辦公生活環境四位一體的國家級民營科技園區重新定位：中小民營科技產業園，1999改名為：天安數碼城早期的服裝、倉儲等或升級換代，或遷往關外，或保留總部90年代末（2）借鑒要素定位精準——服務中小企業、服務民營經濟天安數碼城定位民營高科技企業的搖籃，在客戶的選擇上民營高科技企業占據絕對優勢，不僅吸引個人創業者來此打拼創業，也吸引一些久負盛名的民營高科技企業來此發展。服務區：金融、銀行、商務、法律、會計、管理咨詢、餐飲等服務標準層孵化區：以150平方米單元為主，提供給初創型企業、研發型企業、留學生等科技人員創辦的企業，促進從無到有的孵化相關配套設施的成熟與完善引進知名快餐店肯德基、中國電信等進駐天安數碼城，也讓一些知名的咖啡廳、健身房等加盟。（3）天安將“天安數碼城”有效的進行了復制天安廣州番禺節能科技園

占地50萬平米，規劃建筑面積76萬平米，總投資超過40億元。天安龍崗數碼新城。占地12萬平米，建筑面積36萬平米，總投資超過15億元天安南海數碼新城。位于佛山南海桂城，占地面積12萬平米，建筑面積30萬平米，總投資約10億元。天安東莞數碼城。位于東莞市南城區，占地約100萬平米，建筑面積220萬平米，投資超過50億元。建成的還有南京天安中心、上海天安陽光半島等，尚在北京、廣州、惠州、南通、無錫、常州、福州、長春、大連、武漢、肇慶及江門等地有待建物業約650萬平米（含住宅）。4、創意地產（1）創意產業朔源

20世紀90年代，《哈里波特》和《指環王》的故鄉——英國，最早將“創造性”概念引入文化政策文件。1998年出臺的《英國創意產業路徑文件》中明確提出“創意產業”這一概念：“所謂‘創意產業’是指那些從個人的創造力、技能和天分中獲取發展動力的企業，以及那些通過對知識產權的開發可創造潛在財富和就業機會的活動。它通常包括廣告、建筑藝術、藝術和古董市場、手工藝品、時尚設計、電影與錄像、交互式互動軟件、音樂、表演藝術、出版業、軟件及計算機服務、電視和廣播等等。此外，還包括旅游、博物館和美術館、遺產和體育等”。創意產業，又叫創意工業、創造性產業、創意經濟、文化產業等，其概念主要來自英語creativeindustries或creativeeconomy。（2）創意地產的涵義核心是一種新型的商業(工業)地產運作

創意地產主要通過工業及商業地產范疇內商鋪（商廈、商業街等）辦公樓（廠房）和其他物業設施的改建、新建等方式，營造適合創意產業運作的建筑空間，并把這些建筑空間以租賃或者銷售的方式，提供給從事創意產業的機構乃至個人。當商業地產遇上創意產業，會產生1＋1等于3或大于3的效益。

使有限的建筑空間成為無限的創意場所

創意地產通過打造創意產業粘性產業空間，形成創意產業集聚效應乃至產業集群，使有限的土地資源得到集約性的利用，使有限的建筑發揮最大的效能。注重文化建設，注重時尚消費經營

創意地產還注重時尚消費文化經營，通過具有創意性的會展、餐飲、娛樂、休閑、體育、購物、旅游等場所，建樹和傳播時尚，引領時尚消費經營。創意地產的概念可以定義為：泛地產+創意產業，其核心是一種新型的商業(工業)地產運作

所謂泛地產，或稱廣義地產，是將狹義的房地產開發置于更廣的空間尺度上進行定位、規劃、設計與開發，順應人類活動和消費層次的日益高級化及多元化的趨勢。當今世界，創意產業已不再僅僅是一個理念，而是有著巨大經濟效益和政治意義的2001年,英國創意產業的產值約為1,125億英磅，占GDP的5%，已超過任何制造業對GDP的貢獻；且在1997～2001年間每年約有15%的高成長率.1997年美國版權產業凈產值為3484億美元，占美國國內生產總值的4.3%。超過了包括農業、汽車、汽車配件和飛機制造在內的所有主要產業。到2001年，美國的核心版權產業為國民經濟貢獻了5,351億美元左右，約占國內總產值的5.24%。澳大利亞，1999年創意產業已占GDP的3.3%，就業人數34.5萬人，占就業人口總數的3.7%。創意產業在2000年的出口總值達100億港元，占香港服務出口總額3.1%；同年，創意產業產值為250億港元，約占香港本地產值2%；2002年3月，香港創意產業聘用了超過9萬人，占香港總就業人口3.7%（3）創意產業（文化產業）產生的背景

產業升級及低端產業的轉移：使得城市中心區越來越被第三產業（無煙產業）所占據個性化時代的經濟動力：作為“資本”的文化與創意

文化產業最直接的理解就是文化的產業化，而創意產業則指以個性化的創意為基礎的產業

后工業化的城市群表征：高科技與文化聯姻

文化產業在全球范圍的出現與現代科技的高速發展是密不可分的。

依托文化中心城市出現創意產業的空間集聚：文化產業的區位特點

即文化產業集聚區與大都市中心區不即不離，表現為：既在中心城市，又不在城市中心。

政府在發展文化產業中的作用：文化政策與創造性未來在英國文化、傳媒與體育部（DCMS）2001年頒布的首個《文化與創新：未來十年的規劃》中，首相布萊爾開宗明義指出：“這屆政府意識到文化與創新的意義是重大的。分類部分實例老工廠上海8號橋、北京798藝術區、杭州LOFT49老倉庫上海四行創意倉庫、上海東大名創庫、南京圣劃藝術中心老地標外灘3號、外灘18號、金茂J·LIFF時尚中心（裙房）老街區上海赤峰路設計街、澳門望德堂創意產業試點區老大樓廣州LOFT345藝術空間(原PARK19)老民居上海田子坊石庫門老村落深圳大芬油畫村創意地產老建筑改建類型（4）上海創意地產的類型和案例創意地產新建筑新建類型

分類部分實例商廈北京第三極、北京三里屯3.3商辦樓上海海上海LOFT商業街東莞蘇豪娛樂購物坊文娛藝術區香港西九龍文娛藝術區創意園區無錫工業設計園創意基地上海張江文化科技創意產業基地、大連普利文化產業示范基地創意社區上海創智天地、天津泰達時尚廣場從老廠房到石庫門創意產業和老廠房有千絲萬縷的聯系。全球創意產業的發源地——蘇荷（SoHo），即是美國紐約市曼哈頓島西南端的一個老的工廠區。田子坊[地址]

泰康路210弄

[面積]20000余平方米

[規模]

視覺藝術、工藝美術、室內設計等領域的100余戶原為30年代的弄堂工廠，如今匯集了來自美國、日本、比利時、法國等18個國家和地區的設計工作室，被稱為“上海的蘇荷（SOHO）”。田子坊發展歷程-----房地產招租（設計）到形成房地產特色物業的過程1998底田子坊老廠房開始租賃英國女設計師克萊爾等對老廠房再設計2004年11月田子坊首間石庫門民居對外出租2005年4月28日田子坊授牌為上海創意產業集聚區1234特色櫥窗展示“八號橋”,一個新興的LOFT建筑群建國中路8號所在地前身是上汽集團所屬上海汽車制動器公司占地7333平方米，建筑面積12000平方米上海華輕投資管理有限公司，香港時尚生活策劃咨詢（上海）有限公司共同開發八號橋獨特的是園區設計留出了很多‘租戶共享空間’成為藝術工作者激發靈感和創意空間后院“這兒最獨特的是園區設計師留出了很多‘租戶共享空間’，如商務中心、休閑后街、陽光屋頂等，可以給租戶提供許多互動空間，使不同領域的藝術工作者和各類時尚元素在這里互相碰撞，激發靈感和創意。”通過低租金吸引知名品牌公司吸引人氣并奠定了8號橋的高品位和高檔次

入住企業性質:知名建筑設計、服裝設計、影視制作、畫廊、廣告、公關、媒體租金04年4元/平米左右租金目前達8元/平米

5、物流地產（1）我國物流地產的發展現狀2006年《第三方物流年度研究報告》公布，報告顯示：中國已成為最受第三方物流業管理人士們青睞的國家。這個報告由全球著名管理咨詢、技術服務與外包服務提供商凱捷咨詢和美國佐治亞理工學院，聯合SAP公司和DHL公司共同發布。《報告》指出：有53%的受調查者打算進一步擴展在中國的活動。其中，51%的受調查者希望向中國出口或進口制成品，47%的受調查者希望委托在中國的第三方進行產品外購，41%的受調查者希望在中國建設生產設施。點評：物流產業對于中國來說還在起步階段，但是各地區快速發展的工業經濟對物流配套的需求與日俱增，只要具備合適的投資條件，物流產業的發展將會一觸即發，事實證明大型國際物流企業2006年已經在中國各大工業城市開始布點。全國部分省份或地區已經或計劃籌建物流園區數

我國物流園區的發展現狀

按行業導向不同分類q

專業性物流園q

綜合性物流園按層次節點分類：q

物流基地型q

物流中心型q

配送中心型按園區興辦主體類型：q

政府主辦型q

政府規劃，企業運作型q

企業自辦的專業型q

市場自發形成，政府規劃樞紐型物流園：q依托航空港q依托運輸港q依托鐵路樞紐q依托高速公路按區域輻射分類q市域型物流園q區域性物流園q國際性物流園按經營服務范圍分類q生活資料物流園q生產資料物流園物流園經營性質q

第三方物流平臺q

第四方物流平臺（深圳機場航空物流園區）按位置位置構成不同分類：q集中型物流園q非集中型物流園目前業類物流園區分類按園區的功能分類：q轉運型物流園區q存儲配送型物流園區q流通加工型物流園區q綜合型物流園區。（2）我國物流園區的基本類型（3）我國物流地產的經營管理模式分析物流園區的建設原則與基本功能

物流園區的戰略定位物流園區的開發模式基本功能延伸服務功能配套服務功能

貨物調劑中心（庫存物資處理）咨詢服務包裝、加工培訓服務

停車、中轉、配載、倉儲保管

城市內貨物配送（含超市、企業、個人等多種對象的倉儲、配送）

各種交通方式的多式聯運（可包含鐵路、公路、水路。航空多種交通運輸方式的聯運）

信息中心：信息服務—

電子商務—

中介交易—全程物流監控服務（GPS。GIS）

金融配套服務（金融、保險等）

生活配套服務（住宿、餐飲。娛樂。購物。旅游等）貨車輔助服務（加油、檢修、培訓、硬件供應等）共同稅務服務

科學選址原則;統一規劃原則;市場化運作原則;高起點現代化原則;柔性化原則;風險預防原則;人才優先原則.

園區功能物流園區建設原則深圳六大物流園區的定位

物流園區的開發模式

經濟開發區模式

綜合運作模式工業地產商模式

企業引導型模式

物流園區的投資機制

民辦管助模式

BOT投資模式政府直接投資模式

企業自建模式開發模式投資