版權說明：本文檔由用戶提供并上傳，收益歸屬內容提供方，若內容存在侵權，請進行舉報或認領
文檔簡介
成都萬潤地產月報（2013年8月）順勢而為，不斷探索The
flow,
continuous
exploration
Monthly
report
in
August.2013
10.
September
.2013Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013目錄
1
2
3
4
contents市場資訊Market
information萬潤視角W
a
n
r
u
n
Perspective深度聚焦Depth
of
focus行業發展The
development
of
the
industryChengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013市場資訊
Market
informationChengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013
月度印象
Monthly
impression1、住宅市場小幅波動，整體成交仍然穩定；商業市場庫存壓力偏大，競爭持續激烈
8月整體住宅價升量跌，但均未出現明顯漲跌跡象，整體市場發展平穩。
8月整體商業量價齊升，但均為上漲幅度偏小，商業庫存壓力短期難有改觀。
2、知名商業運營商產品發展尋求突破，逐步探索新形勢下的產品打造關鍵
集約土地利用下的城市綜合體，快速復制，標準化運營。
電商沖擊下，消費觀念已經發生變化，傳統商業如何打造應對變革。
3、宏觀政策、財稅等持續階段性調控，力保整體經濟的穩定健康發展
中央經濟上半年報，促進經濟平穩健康發展，房地產調控逐步轉型
各大典型開發商上半年秀答卷，盈利能力基本高于同期水平Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013市場數據2013年8月成都商品住宅整體成交概況Market
data
成交金額：主城區金額環比下降5.7%，近郊環比下降2.8%，主城區與近郊市場表現均低于7月。
成交面積：本月主城區成交面積環比下降明顯，下降7.4%，近郊環比下降4.9%。
成交價格：受備案延遲影響，主城區與近郊區均價環比均小幅上升，但實際成交價格并未增長。
數據來源：成都市房管局備案數據市場數據2013年8月成都商品住宅市場1-2圈層量價走勢Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013Market
data
8月成交量相對有所下降，但幅度不大。市場總體價格繼續波動小幅上漲。
數據來源：成都市房管局備案數據市場數據2013年8月成都商品住宅市場1-2圈層供銷走勢Market
data
8月新增供應面積較小；成交大于供應，單月批售比為0.65。
數據來源：成都市房管局備案數據市場數據2013年8月成都商品住宅市場1-2圈層庫存走勢Market
data
8月庫存繼續小幅度減小，存銷比較較低，處于正常范圍，市場銷售壓力緩解。
數據來源：成都市房管局備案數據市場數據2013年8月成都商業市場整體量價走勢Market
data
8月商業成交量呈現小幅波動上漲，總體價格同樣保持小幅波動上漲，商業市場發展或趨好。
數據來源：成都市房管局備案數據市場數據2013年8月成都商業市場整體供銷走勢Market
data
8月商業新增供應面積較小；成交大于供應，整體以去化庫存為主，單月批售比為0.56。
數據來源：成都市房管局備案數據市場數據2013年8月成都商業市場整體庫存走勢
Market
data8月庫存小幅度減小，但存銷比依然處于高位，市場以去化庫存壓力仍然巨大，市場競爭激烈。
數據來源：成都市房管局備案數據產品速遞
Product
Express成都大慈寺太古里文化綜合體項目，市區核心地段歷史文化與現代建筑規劃的完美結合，或成為成都CBD綜合體項目打造的標桿案例。Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013產品速遞
Product
Express成都宜家城北二號店項目，北改又一重點項目，目前已經進入實質施工階段Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013產品速遞
Product
Express臺灣高雄農16區溫莎堡住宅（巴洛克風格）項目，占地6.7畝，容積率10.0，住宅面積240-372平米，小地塊大平層豪宅產品打造的典型。Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013
萬潤視角W
a
n
r
u
n
PerspectiveChengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013
土地評估
land
appraisal近期掛牌土地拍賣評估預測——高新區大源片區GX2013-02-08地塊（2013年8月27日掛牌，9月17日競買截止）Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013宗地初判
land
appraisal大源居住板塊，大源伊藤購物中心西側，中高檔住宅、大型綜合體圍繞，土地價值較高。地塊兼容商業不大于6.27萬平米，規劃以居住為主。
北臨天府二街，南臨天府三街，西臨南華北路，東臨世豪廣場（伊藤）
占地面積：69700.16㎡，約合104.5497畝
建筑面積：不大于209100.48㎡
產品配比：商業面積比例不大于計入容積率建面的30%
容積率：
R
≤
3.0
建筑密度:總建筑密度≤
45%，高層主體建筑密度≤
22%
綠地率：≥30%
出讓方式：拍賣Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013區位交通教育魅力0-2.5KM天堂島海洋樂園、成都大魔方、極地海洋世界大源中央公園、維也納森林公園、錦城公園2KM
以內10所診所土地六大要素:區位、教育要素相對占優；宗地價值
land
appraisal等級評價維度
人口
功能類型地塊處于城南大源板塊，成都向南發展的基調日漸清晰，人群素質相對較高
距離區域范圍-
階段成長階段，快速發展0.5KM3.3KM、3.8KM、6KM0.5KM、2.3KM、2.4KMIT產業：天府軟件園
區域范圍金融產業：孵化園
區域范圍政務、商務、生活氣息已逐步呈現，區域形象較新，大盤云集，未來前景較好
區域范圍維斯塔美食休閑廣場
2.5KM伊藤洋華堂旗艦店
0.1KM以內購物中心/大型綜合體：歐尚、保利國際商場、復地商業廣場
2-4KM公交站臺共10個，公交線路超10條
5KM以內地鐵5號線規劃中，預計2018年全線通車
0.3KM以內地鐵1號線世紀城站
3KM以內“三橫三縱”
的交通體系,三橫：三環路、繞城高速、機場高速，三縱：天府大道、劍南大道、益州大道金蘋果幼兒園
1KM以內成都高新區桂溪第一小學
1KM以內益州小學
1.5KM以內成都高新區雙河小學
2.5KM以內四川大學西航港實驗小學
3.5KM以內泡桐樹小學天府校區
3.5KM以內成都美視國際學校
3KM以內成都七中
1KM以內
-
-宋慶齡婦女兒童醫院
1.5KM以內成都高新海爾森醫院
1.5KM以內雙流仁港醫院
4KM以內成都高新三仁骨科醫院
3.5KM以內
320畝規劃高端醫療配套
4KM以內5所衛生院
1KM以內
Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.
Monthly
report
in
August.2013區域級區域級-區域級區域級區域級---城市級路況良好重點幼兒園等級一般等級一般等級一般等級一般重點小學大型國際學校重點中學
-城市級區域級非甲級醫院非甲級醫院非甲級醫院非甲級醫院非甲級醫院社區衛生所診所正在修建已投入使用-成熟期在建起步期，尚不成熟已運營規劃中，未使用已投入使用已建成投入使用投入使用投入使用投入使用投入使用投入使用投入使用投入使用
-投入使用投入使用投入使用投入使用投入使用投入使用規劃中，未使用投入使用投入使用
產業
區域形象
商業
公交線路
地鐵輕軌
自駕交通
幼兒園
小學
中學
自然資源
人文資源
醫療負面因素土評系統根據土評系統初判，該土地屬性更適用成長、優享之家客戶類型。
land
appraisalA：對項目有重大影響，必須具備或通過土地改造與項目同步開發；B：非必須具備，開發時可暫不考慮改造，等待成熟；
本案各客戶品類必備土地要素土地要素/
客戶品類
安定之家
成長之家
優享之家
尊享之家區位
B
B
A
A-商業
B
B
B
B交通
A
A
B
B教育
B
A
B
B魅力
B
B
A-
B醫療
B
B
B
B以上成果根據萬潤土地屬性評價系統Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013同板塊土地拍賣近期呈向上趨勢，板塊價值逐步推高。區域地價
land
appraisal
宗地位置
高新區南部新區清和片區
高新區南部園區
高新區南部園區
高新區南部園區南部新區仁和片區劍南大道北
段
出讓時間2012/12/262012/12/192012/12/192012/12/19
2012/4/18凈用地面積
(畝)
85.35
30.11
72.52
131.73
153.46成交單價(萬
元/畝)
1550
964
1032
1300
1092樓面地價
(元/㎡)
7750
4820
5160
6500
3810
競得者
中大房地產集團有限公司
建發房地產集團成都有限公司
成都萬科房地產有限公司
成都萬科房地產有限公司鉅星（成都）商務服務有限公司Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013板塊成交
land
appraisal該板塊高層住宅成交均價10160，單盤月均成交約50套，成交形勢趨好。商業成交均價30706，單盤月均成交10套，成交量相對偏低。項目2013年1-9月商業成交統計
項目保利心語花園2013年1-9月住宅成交統計
成交套數
均價(元/㎡)
1693
8022
華潤置地鳳凰城
ICON尚郡1221
9165
981
7658
成交套數成交均價
天府世家
利通時代晶座
匯錦城
仁和春天國際花園
中海城南1號世豪廣場（蘋果之城）保利心語花園保利百合花園
ICON尚郡372321384363332727238973
10562
925
7421
902
8039
868
9881
858
12911
849
7555
雅頌居753
11145
保利百合花園
天悅府
譽峰
建發天府鷺洲
中海城南官邸
復地雍湖灣
兩江國際西派國際（中鐵驪都）697
11819
537
8349
505
17154
478
10467
399
13815
205
8331
197
8051
192
17344
天合凱旋南城176
8629
華府西苑錦城南府利通時代晶座
天府世家
世豪廣場建發天府鷺洲2017
3
122911350003606629677仁和春天國際花園131000Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013147
8289
112
8489
板塊產品
land
appraisal該板塊安定客戶類型比例同比減少11.3%，呈現下降趨勢。成長類、優享類客戶分別同比增長18.2%、21.3%，呈現穩定增長趨勢。2012年1-9月大源板塊住宅分面積段、總價段交叉分析
500以上
400-500
300-400
250-300
200-250
170-200
150-170
130-150
110-130
90-110
70-90
50-70
50以下
Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.
2013年1-9月大源板塊住宅分面積段、總價段交叉分析
500以上
400‐500
300‐400
250‐300
200‐250
170‐200
150‐170
130‐150
110‐130
90‐110
70‐90
50‐70
50以下Monthly
report
in
August.2013（元/M
）成本初測初測該宗地不含土地成本的成本單價約為3394元/平米。序號成本類別成本內容land
appraisal
小計備注2待拍
出讓金+契稅+手續費
綜合報建費管理費、營銷費、財務融資費用123456
土地成本
綜合報建費
工程前期費建筑、安裝、配套工程
期間費用
維修基金
160
502200
950
343394
合計Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013銷售初判
land
appraisal
凈用地面積
總建筑面積
容積率
建筑密度
商業比例按住宅高層1.1萬/平米，商業（不計商業形態）平均3.0萬/平米計算，總產值約34.92億元（靜態）。
69700.16m2
（合104.54972畝）
209100.48
3
45%
30%
產品類型
住宅
商業（不計商業形態）建筑面積
146370
62730銷售均價
11000
30000銷售金額161007188190Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013初步測算，該宗地稅金約為7.28億元。稅金測算
land
appraisal
一
1其中
二
1
2
3
4
地塊
349198
19974
13095
2095
37638
稅種
總銷售金額
商業銷售金額
應繳稅金
營業稅
所得稅
印花稅
商業部分土地增值稅Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.
稅率
——
——
總銷售金額*5.72%總銷售金額*15%×25%
總銷售金額*6‰
商業銷售金額*20%
Monthly
report
in
August.2013不含地價拍賣預測
land
appraisal從經濟指標測算來看，總地價在15.16億，土地單價在1450萬/畝范圍內，凈利潤率將維持在15%以上。凈利潤率
拍賣建議總銷售金額（萬
稅金（萬
凈利潤
元）
元）
（萬元）地價方案
總地價（萬
元）
地價每畝單價
樓面地價
的成本（萬元）
（元/平米）（萬元）計算方式每畝單價*104.55每畝單價/（667*3）
總建筑面
積209100.4
8*單方成
本3394
總銷售金額-總地價
凈利潤/總-不含地價
銷售金額成本-稅金123456
83640
88868
94095
99323104550109778
800
850
900
95010001050299931863373356137483936709697096970969709697096970969349197.80349197.80349197.80349197.80349197.80349197.8072802.3172802.3172802.3172802.3172802.3172802.31121787116559111332106104100877
9564934.9%33.4%31.9%30.4%28.9%27.4%
7
8
9101112131415115005120233125460130688135915141143146370151598156825110011501200125013001350140014501500412343104498468548735060524754355622709697096970969709697096970969709697096970969904228519479967747396951264284590575382948602安全區臨界區危險區Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013349197.80349197.80349197.80349197.80349197.80349197.80349197.80349197.80349197.8072802.3172802.3172802.3172802.3172802.3172802.3172802.3172802.3172802.3125.9%24.4%22.9%21.4%19.9%18.4%16.9%15.4%13.9%順勢而為，不斷探索
The
flow,
continuous
exploration
城市綜合體之萬達模式（成都金牛萬達廣場為例）
Wanda
mode
(Chengdu
City
complex
of
Wanda
Plaza
as
an
example)
深度聚焦
Depth
of
focusChengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013萬達發展Depth
of
focus經過三代產品的蛻變，第三代具備成熟商業體系的“萬達廣場”已經破繭而出,
目前正向第四代升級探索中。當第一代在第三代產品向第四代產品的過程中，萬達廣場對于業態的種類與分布不斷完善，并且加重了健康休閑設施的比例前第二代第三代第四代時間：2001-2002產品種類：純商業體規模：5萬㎡建筑形態：單建筑主力商家：超市+家電+影院
時間：
2002-2006
產品種類：純商業體
規模：15萬㎡
建筑形態：組合式
主力商家：超市+建材+家電+影院Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013時間：
2006-至今產品種類：商業、酒店、辦公、住宅規模：40-80萬㎡建筑形態：城市綜合體主力商家：百貨+超市+家電+美食+影院項目擴張Depth
of
focus近2年萬達城市發展重心由環渤海區域向中西部轉移，同時將發展伸向珠三角區域；二線城市依然是萬達區域擴張的重點，三四線城市占比漲幅明顯。已開業項目各區域占比圖已開業&在建項目各區域占比圖中西部
34%長三角
28%珠三角
0%中西部
39%長三角
26%珠三角
8%珠三角：+8個百分點中西部：+5個百分點長三角：-2個百分點11個百分點
環渤海
38%已開業項目各城市級別占比圖
環渤海
27%已開業&在建項目城市級別占比圖環渤海：-一線14%三四線
7%一線
9%三四線
24%三四線：+17個百分點
：-
5個百分點一線二線67%二線：-12個百分點Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013二線79%規模趨勢Depth
of
focus項目總面積35-50萬㎡，商業用地面積10萬㎡左右。目前第三代以后的萬達商業廣場項目總面積都在30萬平米以上。北京CBD
萬達廣場：總建筑面積約50萬平方米，商業和五星級酒店面積22萬平方米。城市南京寧波福州
項目名稱
南京建鄴萬達廣場
寧波萬達廣場福州金融街萬達廣場總建面
商業面積
酒店面積
98
28
5
59
26
4
39
17
5廣州合肥廣州白云萬達廣場合肥包河萬達廣場4070171855上海五角場萬達廣場：建筑面積40萬平方米，商業面積26
萬平方米。
成都錦華路萬達廣場：總建筑面積
40
萬平方米，其中商業面積26萬
平方米。
淮安萬達廣場：總建筑面積70
萬
平方米,其中商業和五星級酒店面
積25
萬平方米。Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013呼和浩特
包頭
濟南
青島
紹興
沈陽
石家莊
蘇州
太原
唐山
天津
無錫
武漢
襄樊
宜昌
鎮江
重慶
呼和浩特萬達廣場
包頭青山萬達廣場濟南魏家莊萬達廣場
青島CBD萬達廣場
紹興柯橋萬達廣場
沈陽鐵西萬達廣場石家莊裕華萬達廣場
蘇州平江萬達廣場
太原龍湖萬達廣場
唐山路南萬達廣場
天津河東萬達廣場
無錫濱湖萬達廣場武漢菱角湖萬達廣場
襄樊萬達廣場
宜昌萬達廣場
鎮江萬達廣場
重慶南坪萬達廣場128
65
93
38
64
91184
41148105
52
70
51
60
47
40
781717161517162014192118172115151713455455564444目前的萬達廣場形成“一主三次多輔助”的多功能復合體模式。產品結構Depth
of
focus公共空間寫字樓項目整體檔次的基礎，銷售為主的營銷模式是平衡現金流的又一途徑各業態之間的紐帶，形成多業態聯動格局，進一步集中人氣住宅完善項目業態組合，提高項目整體形象平衡整個項目的現金流，并為項目聚集人氣商業酒店休閑設施項目最初吸引人流的主要途徑Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013在萬達廣場向第三代產品的發展過程中，形成以商業為核心，住宅、寫字樓和酒店為次要核心，公共空間、文化娛樂休閑設施相輔助的多功能城市綜合體，各業態之間相輔相成針對項目不同定位，標準分為低成本、B版、A版三個版本。產品標準Depth
of
focusA版是在已建成萬達廣場項目基礎上提高配置標準的建造標準例：北京CBD萬達廣場、青島CBD萬達廣場、上海五角場萬達廣場
高檔項目
A版低成本開發項目是在已建成萬達廣場項目基礎上降低配置的建造標準例：泉州萬達廣場、重慶南坪萬達廣場、西安李家村萬達廣場
低檔項目
低成本B版是參考目前已建成開業的萬達廣場項目經過綜合分析而得出的建造標準例：上海周浦萬達廣場、武漢經開萬達廣場、鄭州中原萬達廣場
中檔項目
B版
三版本標準指標的差別
項目的檔次定位對于標準的變化主要體現在項目的內裝部分以及景觀部分；
如：對于廣場及道路材料，
A版材料為花崗巖或其他高檔鋪裝材料，路牙石為花崗巖，500元/平方米；B版道路材料為瀝青混凝土地面或廣場磚，廣場采用人造石，路牙石為混凝土，300-350元/平方米；
如：步行街部分綜合單價（含燈具）：A版3000元/平方米;B版、低成本開發項目1800元/平方米Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013定位方向Depth
of
focus如今的萬達在向第四代產品方向初探，對于業態的種類與分布不斷完善，并且加重了健康休閑體驗設施的比例。?整體定位：在整體功能定位上，逐漸強化生活化、休閑化、娛樂化、體驗化、家庭化、創新化、服務化。
?租戶組合:進一步強化次主力店的功能
與作用，在租戶組合方面進行創新，
創造出“店中店”、
“店中城”、
“店中館”、“店中坊”等類似主力
店作用的“主力區”、“主題區”或
“專門經營區”。?金融產品化：當發展到一定規模，就可以入股一家民營制銀行，那與銀行的跨界合作內容就不僅限于貸款業務，還可開發金融衍生品。?規劃設計：在強調商業氛圍的同時，增加文化元素、旅游元素等；室內步行街沿線要富于變化；；在現有第三代產品樓層的基礎上，再嘗試整體或局部增加一層。
第四代定位方向探索以商業中心為核心、充分發掘業務板塊之間聯動效應的城市綜合體開發與運營管理的發展模式。Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013客戶定位Depth
of
focus在目前萬達廣場形成的HOPSCA復合體模式中，商業、住宅、辦公、酒店、公共空間、休閑設施等六大業態都具有獨立的產品標準以及運營模式，對客戶定位以及吸引人氣等功能方面也具有明確的差別定位。業態建筑人氣聚集效果主力店租售模式
租賃目標群體普通大眾商業
規模30%-40%步行街沿街商鋪
其他散鋪住宅辦公酒店
5%-10%10%-20%
0-20%
5%-20%
0-10%多層建筑
高層
高層
高層
租賃
銷售
銷售以售為主
持有
普通大眾
普通大眾
投資客為主
SOHO業主商務、旅游人士Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013產品規劃Depth
of
focus目前萬達廣場商業部分以百貨樓、綜合樓、娛樂樓+室內外商業步行街的形式設計。在現今電商沖擊下，正逐步增加體驗功能空間。Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013百貨樓5‐6層5000‐6000平米/層2.5‐4萬平米綜合樓4‐5層3000‐4000平米/層1.2‐2萬平米娛樂樓4‐5層4000平米/層影城6000平米業態定位Depth
of
focus百貨：從第二代開始每個項目都有百貨。最初以百盛為主要的合作對象；后來，同大洋百貨和香港新世界進行合作。百貨從第一代到第三代，目前的萬達廣場已經形成了百貨、超市、家電、影院、美食五大主力店類型。
百貨超市：最初合作超市是沃爾瑪。目前與超市的合作進入多元化階段，與家樂福、大潤發、樂購也形成了合作。在不同的區域，不同超市品牌的形象力不同。超市萬達廣場
主力店超市家電家電：與吉盛偉邦、百安居、紅星美凱龍、國美電器等家電家具城長期合作。家電影院美食影院：擁有自營影院品牌萬達國際影院，采用世界先進的放映設備和音響，全部實現數字化放映。影院美食主力店百貨超市家電影院美食美食：是在后來的發展歷程中逐漸發展起來的，類型從各種快餐到中高檔餐飲均有，適合各類人群。Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013開發模式Depth
of
focus萬達項目需要不斷開發才能維持現金流平衡，目前萬達逐步加大回款量來改變這一現狀。期限7
10年萬達第三代產品現金流圖
Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.
租售模式的調整
1、只將部分社區商業（步行街等）對外銷售，
增加銷售回款；
2、主力店、主要商鋪自持經營，控制項目整體
水準；
3、加入住宅、辦公等物業，并對外銷售，并嚴
格控制現金回流速度
貸款額約為年租金的6倍，
限7-10Monthly
report
in
August.2013招商營銷Depth
of
focus訂單招商中，交納保證金緩解約束了租戶履行承諾也增加了項目的啟動資金。企業意向初步計劃拿地成本預算審核項目介紹會參考反饋意見征詢商戶意
見意見反饋結束否集中有意愿
商戶招商說明會是根據保證金商戶意見協商規劃設計對
接
項目開工Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.
繳納保證金Monthly
report
in
August.2013項目運營Depth
of
focus商家類型搭配采取“1主多次多輔助”的策略，并對不同規模檔次商家在招商之初進行多家儲備，便于后期快速業態調整，減少空鋪率。業態類型
零售文化娛樂
餐飲核心主力店百貨、綜合超市動感影院、科技展覽中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧輔助主力店時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業店兒童樂園快餐類、風味小吃配套輔助店不同地區商品特色店藝術攝影、旅行社、網吧酒店、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發、停車場招商順序商家儲備運營措施核心主力店先行、輔助店隨后的原則零售購物項目優先、輔助項目配套的原則主力店按1:3的比例進行儲備次主力店按1:5的比例進行儲備小商鋪按1:10的比例進行儲備每周提交商家經營周動態表Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013區位交通Depth
of
focus項目位于成都北改核心區，一環路與城市主軸人民北路交匯處，地鐵一號線側，區域專業市場、事業單位眾多，中高端消費人群基數大，區位優勢明顯。Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013經濟指標Depth
of
focus金牛萬達廣場為3.5代產品，將商業部分的可售商業產品（soho、寫字樓）比例放大，以快速回收現金流，該案遵循萬達目前的開發模式?？偨妫ㄈf平米）
地上建面
11090.23建筑面積
12.94
16.7
18
2.6
5
34
產品類型
購物中心
Soho甲級寫字樓室外步行街
底商
住宅
地下建面
占地上建面比例
14.34%
18.51%
19.95%
2.88%
5.54%
37.68%20Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013規劃分析Depth
of
focusChengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013項目商住相對分離，既滿足商業價值最大化，又提升住宅品質；利用底商及裙樓商業形成商業街道，增加了可售商業面積，滿足目前萬達項目開發模式的標準。
住宅區及底商
與商業分離，提高居住價值，底商圍
合底商形成社區商業街，增加可售商
業產值
甲級寫字樓
城市主軸人民北路側，昭示性好，辦
公與商業分離，提高產品品質
室外商業街
利用集中式商業外圍及還遷房底商形
成，延伸人流動線，并解決還遷房配
套商業
還遷房
布置居住價值偏低的集中商業后
購物中心
布置城市主干道一環路交匯處，人
流、車流匯集點；4棟soho超高層塔
樓展示項目氣勢項目定位Depth
of
focus成都首個A版高檔萬達項目，內部裝修標準、業態檔次均與其定位相匹配。
內部配置（部分）
停車位（個）
電梯（部）
衛生間（個）
咨詢點（個）
休息區（個）保潔人員（個）4500（含住宅）
33部手扶梯
15部直上電梯
8部貨梯
12個衛生間
4個親子室4個無障礙衛生間
1個總臺
60個流動咨詢點
10
30（廣場保潔）Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013產品設計Depth
of
focusChengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013
標準“E”型產品，一個大中庭，兩個小中庭形成節點，拉動內部
人流，內部商業街控制在220米以內；對應中庭形成室外廣場，聚
集人氣。
室內中庭
約213米室外廣場業態搭配Depth
of
focus業態以零售、餐飲、百貨、超市為主，符合萬達系列產品業態配置標準。
產品類型室內步行街主力店、次
主力店Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013
業態
服裝
餐飲
其他精品
萬達百貨
萬達影院
大歌星特力和樂（家居）
大玩家
優衣庫
無印良品
CA
ZARA
HM
國美
華潤萬家V+其他
占比11.51%12.21%
9.07%23.51%
7.71%
3.99%
2.57%
3.13%
1.79%
0.83%
3.39%
1.69%
2.49%
3.19%12.25%
0.66%景觀裝飾Depth
of
focus采用室內外光彩工程，形成大型城市景觀，增強體驗感，吸引人流消費駐足。室外端頭商業光彩工程室外步行街光彩工程建筑立面光彩工程建筑立面光彩工程室內樓層LED動態裝飾室內步行街裝飾Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
report
in
August.2013運營效果Depth
of
focus購物中心于12年底開業，當天開鋪率超過98%；目前與還遷房間室外步行街由于住宅區交房延遲導致目前開鋪率僅20%。隨著住宅區、辦公區人口的進駐，后期室外步行街、社區商業開鋪率將逐步上升。Chengdu
VANRUN
Marketing
Consultants
Ltd.Monthly
repor
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明，都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等，如果需要附件，請聯系上傳者。文件的所有權益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙，網頁內容里面會有圖紙預覽，若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
- 4. 未經權益所有人同意不得將文件中的內容挪作商業或盈利用途。
- 5. 人人文庫網僅提供信息存儲空間，僅對用戶上傳內容的表現方式做保護處理，對用戶上傳分享的文檔內容本身不做任何修改或編輯，并不能對任何下載內容負責。
- 6. 下載文件中如有侵權或不適當內容，請與我們聯系，我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- DB31/T 1057-2017在用工業鍋爐安全、節能和環保管理基本要求
- CBWQA/T 0002-2013螺旋空氣分離器
- 足部按摩與調節血壓考核試卷
- 資產轉讓補充協議
- 物流企業智能分揀中心租賃與運營支持協議
- 網絡配偶忠誠協議及社交賬號監管執行合同
- 2025年中國辦公室儲物柜行業市場前景預測及投資價值評估分析報告
- 電池梯次利用與環保產業鏈協同發展合作協議
- 資產評估機構與金融機構股權合作投資合同
- 證券公司經紀人培訓與派遣一體化服務協議
- 四川省南充市2022-2023學年八年級下學期期末道德與法治試題
- IoT網絡自組織與自愈能力提升
- 建設工程規劃驗收測量技術報告（示例）
- 劉鐵敏《金融專業英語》(第2版)-習題參考答案20
- 小學生主題班會 小學少先隊入隊前教育《六知六會一做》 課件
- 2023中華護理學會團體標準-老年人誤吸的預防
- 體檢的服務方案
- GH-T 1011-2022 榨菜標準規范
- 村內魚塘改造申請書
- 科技成果五元價值評估指南
- 生物化學考試問答題
評論
0/150
提交評論