房地產開發企業全面管理體系（GMS）文件房地產開發企業全面管理體系（GMS）文件新疆**房地產開開發有限公司司項目管理手冊版本：2006－AA審核：批準：編號：YIFC-GGMS-0662006年9月116日發布手冊說明1、本手冊是公司為導入、實施全面管理體系（GMS管理模式）而編制，是全面管理體系的子體系，適用于公司的項目管理工作，包括土地投標、項目可行性研究、規劃設計、施工管理、驗收交付等。2、根據房地產開發的特點及公司的實際情況，本手冊的制度內容充分體現了以下指導思想：（1）控制關鍵點為了提高公司資金效益和項目的投資利潤率，項目管理的各項工作必須以計劃（目標）管理為龍頭，加強對項目開發過程的關鍵時間節點和關鍵過程（工作）的控制。（2）監督與約束在保證工作接口關系清晰、明確的前提下，在招標采購、預結算審核等工作中充分體現了監督與約束機制，預防有悖于職業操守行為的發生。3、除了日常用語外，本手冊出現的術語或簡稱有：（1）“公司”：是指新疆**房地產開發有限公司。（2）“各部門”：是指公司下設的綜合管理部、財務部等職能部門和業務部部門。（3）“項目部”：是指公司直屬的、不具有獨立法人資格的項目組織。（4）“部門負責人”：指綜合管理部、計劃經營部等各部門經理。4、本手冊為公司受控文件，由總經理批準頒布執行。手冊的印發、保管、編制、修訂等事宜由公司綜合管理部負責手冊持有者應妥善保管，不得損壞、丟失、隨意涂改，也不得將手冊提供給公司以外人員。手冊持有者離開本公司時，須將手冊交還綜合管理部，辦理核收登記。5、在手冊使用期間，如有修改建議，各部門負責人、項目經理應匯總意見，于每季度末20日前反饋到綜合管理部，由綜合管理部組織有關部門進行修訂。6、除注明外，本手冊的各項制度由主控部門負責解釋。主控部門不能解釋的，由公司總經理辦公會負責解釋。7、本手冊文件與全面管理體系的其它文件同時頒布施行。此前頒布的有關文件同時廢止。新疆**房地產開發有限公司二○○六年九月十六日目錄土地投標管理辦法……………………4項目可行性研究管理規程……………7項目證照手續辦理管理辦法…………12設計策劃管理辦法……………………14設計委托與設計方案評審管理辦法…………………16施工圖會審與技術交底管理辦法……………………20工程開工準備管理辦法………………24項目現場例會制度……………………27項目進度控制管理辦法………………29工程質量控制管理辦法………………31工程監理單位管理辦法………………39工程造價控制管理辦法………………41設計變更管理規程……………………47工程核價及現場簽證管理辦法………51工程決（結）算管理規程……………58配套工程管理辦法……………………63安全生產文明施工管理辦法…………65工程驗收備案管理規程………………69物業交接驗收管理規程………………71項目經濟技術資料管理辦法…………74突發事件應急預案管理辦法…………76項目后評價實施辦法…………………78土地投標管理辦法第一條土地是房地產開發企業的基本生產資料。為了規范“找地”行為，提高項目可行性的“辨識能力”，降低土地投標風險，保障土地儲備，促進公司的可持續發展，制定本辦法。第二條公司項目發展部是本辦法的主控部門，負責土地合作洽談、土地投標等土地儲備工作，并辦理土地使用證相關手續，保證公司土地儲備目標的完成。第三條“找地”原則（1）與公司的土地儲備計劃和發展戰略相符合。（2）與公司的產品模式相符合。（3）與公司的開發能力相符合。（4）與公司的年度經營計劃相符合。第四條土地供應信息的搜集項目發展部通過以下途徑獲取土地供應信息：（1）從土地儲備管理部門獲取信息：項目發展部應與土地儲備管理部門保持密切的聯系，及時搜集最新土地信息，全面掌握城市土地年度供應計劃（包括不同用途的土地供應計劃），隨時關注“土地招標公告”，及時向總經理報送土地市場信息。（2）通過與土地使用單位接觸、洽談獲取項目土地轉讓信息。（3）通過公共關系單位或個人獲取土地供應信息。第五條項目發展部應密切關注土地市場的“招拍掛”信息及其它房地產開發企業的土地轉讓價格，及時掌握土地的實際成交價格。第六條如果土地滿足公司的“拿地”原則，計劃經營部應首先征詢公司總經理的意見。必要時，與總經理、副總經理、財務負責人進行現場勘查。總經理初步同意后，項目發展部應進行土地的資源調查和市場調查。調查內容包括：（1）城市總體規劃；（2）土地利用總體規劃；（3）宗地規劃要點；（4）區域土地規劃調整的可能性；（5）項目成本概算；（6）區域市場商品房價格情況（影響公司負責具體工作）；（7）社區環境因素；（8）周邊配套情況；（9）其它。通過調查和經驗判斷認為初步可行后，項目發展部負責初步估算項目的開發成本編制并編制《項目初步可行性報告》報送總經理，由總經理決定是否參加投標（或進一步洽談）。編制《項目初步可行性報告》時項目發展部要進行“不可行性分析”，包括財務風險、政策風險、拆遷風險等分析。第七條總經理決定參加土地投標后，財務部要提前安排投標所需的保證金和土地出讓金；要進一步與土地儲備管理部門密切聯系，提前了解土地拍賣的詳細信息，調查其他投標單位的情況，并在規定時間內制訂出具體的投標方案，包括投標策略。投標前，根據其他投標單位的情況和公司“拿地”的決心，公司要明確投標最高報價。必要時，可與其他單位協商要求其退出投標或與其他單位聯合投標。投標前，計劃經營部應通過各種渠道或途徑了解其他投標單位可能的投標報價，同時根據項目初步策劃方案確定本公司的投標最高報價。如果屬于土地使用權轉讓，總經理應明確受讓的條件并全程指導談判過程。第八條公司總經理、副總經理應盡量親自參加土地投標或合作洽談。第九條土地競拍中標后，公司總經理或總經理授權競拍代表在《拍賣成交確認書》上簽字、蓋章。第十條土地競拍中標后，項目發展部按照有關規定辦理以下手續：（1）與政府土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》，并繳付土地出讓金；（2）到城市規劃行政主管部門辦理《建設項目選址意見書》；（3）到政府基建計劃主管部門辦理項目投資立項手續。第十一條通過資本運作方式獲取土地的，公司項目發展部應詳細調查合作單位的資產負債和資信情況。在合作協議中要明確約定項目部董事會、經理層、財務管理人員的組成以及債權、債務處理方式等。合作協議應進行簽證或公證。第十二條聯建和代建項目根據聯建和代建項目的實際情況，公司項目發展部負責與合作單位進行具體的洽談，必要時總經理進行主談。第十三條根據公司的年度經營計劃，當土地儲備工作屬于公司的年度工作重點之一時，公司可以成立以總經理為組長的“公司土地儲備工作小組”。“公司土地儲備工作小組”成員包括副總經理、項目發展部經理及公司財務負責人。第十四條工作規范及違規責任（1）項目發展部每季度向總經理報送一次“土地市場信息”。“土地市場信息”報告內容要全面，實效性要強；市場調查數據要準確、完整，可行性和不可行性分析要客觀。未能及時報送報告的，公司給予項目發展部100－200元的處罰；市場調查數據不準確、不完整，總經理能指出明顯錯誤的，給予50元/處的處罰。（2）無論投標與否，項目發展部每年至少參加一次土地拍賣活動。（3）在對外談判過程中，談判人員應積極維護公司的品牌形象和利益，嚴禁泄露公司秘密，嚴禁行賄或收賄，否則公司將給予嚴重警告處分或辭退處理，并有權追究其法律責任。第十五條本辦法自頒布之日起施行。項目可行性研究管理規程1目的為了明確項目市場調查的內容，規范項目可行性研究的程序，使項目的可行性研究更加全面規范、更加切合實際，為項目的投資決策提供依據，特制定本程序。2適用范圍適用于公司所有投資項目的可行性研究。3職責分配3.1項目發展部是本程序的主控部門，負責：尋找建設項目；負責項目成本的估算和概算；組織項目的可行性論證不可行性論證；編制項目的初步可行性報告（用于土地投標或合作洽談）；按照規定格式和內容要求編制、報審《項目可行性研究報告》（報政府部門）；項目立項后，組織編制詳細的《項目可行性研究報告》（內部使用的、指導整個項目開發經營工作的精細化版本）。3.2項目部在項目的詳細可行性研究階段，如果項目部已經成立或項目經理人選已產生，項目經理應參與項目的可行性研究，按要求完成總經理安排的具體工作。3.3營銷中心參與項目的可行性研究，負責市場調查的具體工作，負責銷售（租賃）收入的測算。3.4總經理提出可行性研究的指導意見和改進意見。提請公司總經理辦公會討論批項目投資事宜。3.5公司高管人員聯席會討論投資項目的可行性，總經理進行最終決策。4可行性研究程序可行性研究應遵循以下程序：4.1調查研究主要從資源調查和市場調查兩方面進行。資源調查由項目發展部負責，主要包括：（1）地上建筑物、構筑物、附著物數量及拆遷補償費用；（2）地上及空中電力設施；（3）水、電、氣等市政配套管線的走向及管徑大小；（4）土地周邊一定范圍內生活配套設施；（5）其它。市場調研由營銷中心負責，也可委托專業市場調研公司進行。委托專業市場調研公司的，執行《供方管理手冊》的有關內容。調查內容包括競爭者調查和競爭樓盤調查。4.2項目開發周期的確定項目開發周期由項目發展部組織計劃經營部、工程管理部、營銷中心以及曾經擔任過項目經理的人員共同研究確定。項目開發周期的確定應考慮市場需求、合理施工周期、公司發展規劃、公司資金狀況及融資能力、項目復雜程度、競爭樓盤進度、同質項目開發的實際平均周期、本項目的不確定因素對項目開發周期的可能影響等。項目開發周期應包括土地整理時間，前期準備時間，施工時間，銷售時間，小區內道路、景觀、管線施工時間，工程質量整改時間等。4.3項目成本預算項目發展部根據調查研究的結果，提出項目策劃方案，組織進行項目成本測算。項目策劃方案應充分考慮土地價值最大化、投資價值最大化、產品定位的差異性等。項目成本及責任分工如下：項目成本包括的內容責任部門土地費用土地出讓金、拆遷遷補償費等。項目發展部前期工程費項目可行性研究費費項目發展部勘察設計費項目發展部“三通一平”費項目發展部建安工程費建筑、安裝工程費費計劃經營部基礎設施建設費道路工程費用、水水增容費及工程費用、排水工程費費、電增容費及供電工程費費、煤氣工程費費、供熱工程費費、城市基礎設設施配套費等等。項目發展部公共配套設施費人防工程費、商業業網點費、消防等。項目發展部間接費用工資、福利費、勞勞動保護費、辦公費、差旅費等。綜合管理部4.4項目銷售（租賃）收入測算由營銷中心針對不同的開發方案進行銷售（租賃）價格預測，進而測算出項目的銷售（租賃）收入。4.4.2價格預測（訂價）原則：項目定價要堅持成本定價和市場定價相結合的原則。4.4.3銷售（租賃）收入測算程序1、根據測算的成本費用，加上預期利潤或政府限定的利潤（經濟適用房），提出產品理論價格。2、根據項目的物業類型、城市房地產競爭狀況、城市房地產企業平均利潤、公司投資心態（如短期或長線投資，迅速回收資金確保投資安全還是高風險下的利潤最大化）等進行預，提出項目的最高和最低的市場價格。3、由總經理組織有關人員進行兩種價格的比較分析，確定最終價格（均價）及價格的上限和下限。4、根據項目開發方案中的可銷售（租賃）測算處項目的銷售（租賃）收入。注：用成本法測算項目的市場價格時，應依據市物價管理部門關于商品房銷售價格的管理規定。4.5項目利潤測算項目發展部依據負責依據銷售（租賃）收入和成本測算結果測算出不同開發方案下的項目利潤，包括最低利潤、最高利潤和平均利潤。注：根據項目的市場定位，項目利潤不應低于城市房地產企業平均利潤。4.6評估分析在進行評估分析時，項目發展部根據可行性研究的目的、物業類型、資料的多少以及公司的投資心態等選定以下一種或幾種方法評估。（1）市場比較法（2）成本法（3）收益還原法（4）假設開發法（5）其它方法（如專家調查法、德爾菲法等）評估分析包括市場分析、經濟分析、技術分析、風險和敏感性分析等。4.7編制可行性研究報告項目發展部負責起草、編制各個階段的《項目可行性研究報告》。《項目可行性研究報告》編寫完成后，發放的范圍至少包括參加項目評審會議的成員。4.8《項目可行性研究報告》的初步評審總經理指定的項目目評審成員在在接到《項目目可行性研究究報告》后應應提出建設性性、條理化的書面面評審意見。總經理根據評審意意見組織召開開公司高管人人員聯席會或或有關部門和和人員參加“項目可行性性研究報告評評審會議”。對于投資額較較大、風險較較高的項目，公司可邀請請房地產各領領域專家、城城市經濟學家家、社會學家家、環境學家家、水文地質質專家等各方方面專家參與與評審。注：項目發展部負負責專家庫建建設工作。評審內容包括：（1）項目發展與公司司發展戰略的的符合性；（2）市場預測的可信信性；（3）項目定位的可行行性；（4）市場的不確定性性；（5）技術方面的可靠靠性；（6）對環境的影響。評審會議由項目發發展部負責會會議記錄。會會后，根據會會議記錄在三三日內整理出出經過修改后后的《項目可可行性研究報報告》供公司司高管人員聯聯席會進一步步討論。評審審后問題較多多時，應進行行補充研究。4.9決策項目決策應在公司司高管人員聯聯席會討論后由總經經理最終決策策。5詳細可行性研究項目決策后，項目目發展部應在在原可行性報報告的基礎上上除了編制供供項目立項用用的報告外，還還應編制詳細細的、可指導導項目全程開開發經營工作作的可行性研研究報告。6可行性研究的委托托以下情形可進行可可行性研究的的委托：6.1公司沒有有或缺少可行行性研究人員員，或者項目發發展部任務繁繁多，有可能能影響可行性性研究工作的按時完完成和研究質質量；6.2屬于外地地項目，自我我研究需要較較長時間，又又需要盡快決決策；6.3項目屬于于公司未曾開開發過的，自自我難以在短短時間內達到到要求的深度度和精度。委托可行性研究時時，所選擇的的可行性研究究單位應滿足足公司規定的的供方評選準準則，并執行行公司合同管管理的有關規規定。7可行性研究的的效果評價在項目終止后，公公司組織進行行項目后評價價，包括計算算項目的成本本偏差率、周周期偏差率、利利潤偏差率等等。除不可抗抗力因素導致致的偏差外，正正常偏差不應應高于±5％。高于±5％的，每高高于1％，公司在在當年度績效效考核時扣減減項目發展部部經理5％的年度績績效工資。8項目不可行行性研究在房地產市場競爭爭日趨激烈的的客觀環境下下和土地“招拍掛”政策下，盡盡管計劃立項項工作已經弱弱化，但項目目可行性研究究工作不應被被弱化，還應應進一步加強強，以體現對對公司高度負負責的精神。今今后，公司再再進行項目可可行性研究時時，除了進行行項目的“可行性”研究外，還還將進行項目目的“不可行性”研究。“不可行性”研究由公司司財務部負責責或公司委托托專業機構，以以促進項目項項目可行性研研究的科學、客客觀性，提高高公司的決策策水平。9附則9.1公司在啟動下一個個新開發項目目時，嚴格按按照本規程施施行。9.2本規程由公司總經經理辦公會負負責解釋。項目可行性研究與與評審、決策策流程圖市場調查市場調查委托專業機構進行項目可行性研究項目開發周期預測項目開發成本、銷售（租賃）收入測算項目利潤測算評估分析編制可行性研究報告總經理組織評審總經理決策通過，進行詳細可行性研究未通過，結束洽談合作協議資源調查進一步研究公司總經理下達可研指令進行或委托專業機構進行項目不可行性研究“項目可行性研究報報告”評審意見書書編號：YLFC--PM-011評審人人職務接收報告時間提交本意見書時間間評審意見評審人（簽字）：：年月日【備注】1、本表可另附頁。2、評審人應本者對對公司高度負負責的態度提提出明確、具具體的評審意意見，并對評評審意見負責責。項目證照手續辦理理管理辦法第一條為了明確確各類項目證證照手續辦理理的工作分工工，加強證照照手續辦理工工作的管理，保保障項目計劃劃的按期實施施，特制定本本辦法。第二條公司有關關部門、項目目部在項目證證照手續辦理理方面的工作作分工：證照手續責任部門協助部門或人員項目選址意見書項目發展部副總經理項目立項項目發展部副總經理建設用地規劃許可可證項目發展部副總經理土地使用證項目發展部副總經理供電、供水、人防防、消防、供供氣、電信等等市政配套手手續項目部項目發展部建設工程規劃許可可證項目部項目發展部施工許可證項目部項目發展部預售許可證營銷中心副總經理第三條異地項目目的手續，公公司除了土地地使用證手續續由公司辦理理外，其它手手續均由項目目部自行辦理理。第四條辦理各各項手續的責責任部門應積積極加強、不不斷改善與有有關部門的公公共關系。責責任部門的負負責人對手續續辦理的及時時性負有領導導責任。第五條與政府有有關部門有直直系親屬、同同學等密切關關系的公司非非責任部門的的員工有義務務協助相關部部門辦理有關關手續。公司司視其貢獻程程度給予一定定的獎勵。第六條辦理各項項證照手續的的責任部門應應遵守政府的的有關規定，嚴嚴格執行公司司的項目前期期工作計劃、考考勤管理制度度和預算管理理制度，按期期辦結各項手手續。（一）未按期完成成工作計劃的的，執行《考考核管理辦法法》的有關規規定。（二）借外出辦理理手續的名義義未出勤的，經經抽查驗證既既未出勤又未未到所告知的的單位的，公公司將給予通通報批評和曠曠工處罰。第七條因以下原原因導致手續續不能按期辦辦結的，責任任部門和責任任人不承擔責責任：（一）法律意義上上的不可抗力力；（二）政府職能部部門的責任，如如政府違約、相相關人員外出出等；（三）公司未能及及時繳費資金金。第八條公司辦理理各項手續的的標準時間為為具備法定條條件后政府部部門的承諾期期限。各項目目各項手續的的具體時間由由公司總經理理辦公會議根根據當時政府府部門的規定定研究決定。根據公司總經理辦辦公會議決議議，項目發展展部和項目部部擬訂《項目目前期工作計計劃》。《項項目前期工作作計劃》在經經總經理批準準后，報綜合合管理部和計計劃經營部備備案。第九條外出辦理理手續的人員員應嚴格恪守守公司的商業業秘密，維護護公司品牌和和聲譽。違反反者，公司查查實后予以嚴嚴肅處理。第十條本辦法由由公司總經理理辦公會負責責解釋，修改改時亦同。第十一條本辦法法自頒布之日日起施行。設計策劃管理辦法法第一條為了提高高項目的設計計策劃水平和和設計附加值值，促進設計計創新，加強強設計階段項項目成本的控控制，實現公公司與設計單單位的優勢互互補，制定本本辦法。第二條設計策劃劃就是根據項項目的規劃設設計要點（目目標設定），以以市場調查為為基礎，依靠靠經驗和規范范，對項目進進行客觀地分分析，最終提提出設計方案案和設計要求求的過程。第三條公司項目目發展部是項項目設計策劃劃的主控部門門，負責提出出初步設計方方案，編制設設計任務書，并并與設計單位位進行溝通交交流。第四條規劃設計計要點依據城市規劃行政政主管部門下下達的項目規規劃設計要點點。第五條設計策劃劃的內容項目設計策劃包括括：（1）規劃設計方案策策劃；（2）單體建筑設計方方案策劃；（3）景觀設計方案策策劃；（4）戶型設計及各種種戶型比例及及其組合等單單項設計策劃劃。第六條設計策劃劃程序（1）建筑師以市場調調查為基礎，依依靠經驗和規規范提出初步步方案；（2）部門內部討論、改改進；（3）部門負責人邀請請主管副總經經理及營銷策策劃、銷售、客客戶服務人員員、項目經理理等參與討論論；（4）聽取總經理的指指導意見；（5）進一步改進設計計方案；（6）建筑師起草《設設計委托書》及及《設計要求求》（《設計計指導書》）；；（7）討論、批準《設設計委托書》及及《設計要求求》（《設計計指導書》）。第七條在起草《設設計委托書》及及《設計要求求》時，建筑筑師應廣泛參參考市場上其其它房地產開開發企業同類類項目的文本本。第八條為了提高高《設計委托托書》的質量量，對于特殊殊項目或公司司未曾開發過過的項目，公公司可以委托托專家或另一一家設計單位位代為編制。第九條在與設計計單位進行溝溝通交流時，公公司應充分聽聽取設計單位位的意見，切切忌武斷地向向設計單位“灌輸”個人的設計計思想和設計計觀點，以免免影響設計師師的創作理念念。第十條鑒于設計計策劃工作的的特殊性，設設計策劃人員員在日常工作作中應加強房房地產市場特特別是其它房房地產項目設設計創新點的的調研，以不不斷提高設計計策劃能力。第十一條本辦法法由項目發展展部負責解釋釋。第十二條本辦法法自頒布之日日起施行。設計委托與設計方方案評審管理理辦法第一條為了保證證設計質量，縮縮短設計及評評審周期，提提高資金效益益，預防和減減少因設計失失誤而影響進進度和工程造造價，特制定定本辦法。第二條本手冊所所稱的“設計”包括項目概概念性方案設設計、項目規規劃設計、項項目景觀設計計、建筑設計計、配套設施施設計、裝修修設計等。第三條職責分配配1、項目發展部是本辦辦法的主控部部門，負責勘勘探、測繪、設設計單位的選選擇，組織各各階段設計方方案評審和施施工圖（內部部）會審。2、項目部參與設計評評審，確認設設計評審和會會審結果。3、計劃經營部參與設設計評審，提提出“限額設計”及項目成本本控制的主導導意見。4、營銷中心參與設設計評審，提提出設計方案案是否滿足市市場需求及功功能性要求的的主導意見。5、工程管理部參與與設計評審，提提出設計方案案是否滿足技技術性要求的的主導意見。6、公司招標委員會監監督設計、勘勘探、測繪單單位的評選過過程并最終選選定中標的設設計單位。7、在項目經理、營營銷中心經理理確認后，總總經理最終確確定各階段設設計方案。第四條設計單位的評選方方式1、規劃設計、景觀觀設計、建筑筑設計單位采采用邀請招標標或議標方式式評選產生；；2、基礎設施（水、電電工程）設計計采用定向選選擇方式評選選產生；3、勘察、測繪單位位采用議標方方式評選產生生。第五條勘探、測繪、設計計單位選擇勘探、測繪、設計計單位的選擇擇具體執行《供供方管理手冊冊》和公司《合同管理辦法法》的有關規規定。在選擇擇設計單位時時，以下條件件應要求設計計單位做出明明確的承諾：：1、同意在公司及項項目的宣傳資資料、廣告中中出現設計單單位的名稱和和標志；2、同意為公司其它它項目的設計計提供免費顧顧問，并在所所顧問的項目目的宣傳資料料、廣告中以以“設計顧問”的名義出現現其單位名稱稱和標志；3、同意在今后的合合作中“設計收費標標準”有不低于約定定額度的優惠惠；4、同意在對外宣傳傳中將委托項項目作為案例例進行正面宣宣傳。第六條設計招標、委托文文件的編制1、項目發展部的建筑筑師負責編制制設計招標、委委托文件，副副總經理提出出審核意見，并報總總經理審定。2、設計招標、委托文文件包括：（1）招標公告或邀請請招標函；（2）項目介紹；（3）設計要求；（4）投標要求；（5）評標、中標通知知書發出的時時間；（6）其它文件。3、《設計委托書》必須充分、詳細、明確，內容應包括但不限于：（1）公司的開發理念念；（2）企業專業形象定定位；（3）企業文化；（4）公司產品模式，曾曾經開發的項項目的定式風風格，項目所所在地的歷史史沿襲、文化化特色，目標標客戶分析，項項目的核心開開發理念，項項目的自然與與人文環境；；（5）設計目的；（6）設計依據（7）設計范圍；（8）設計原則；（9）成本限額；（10）詳細設計要求。4、在編制設計招標標、委托文件件的過程中，項目發展部要廣泛征詢相關部門的意見和建議，尤其是要充分聽取營銷中心及副總經理、總經理的意見。第七條設計委托后，項目目發展部應確確保與設計單單位的項目負負責人的有效效溝通，及時時掌握設計進進度和需要補補充、明確的的內容。設計計期間，項目目發展部建筑筑師應及時、準準確地記錄雙雙方溝通的內內容，作為解解決可能出現現的糾紛的原原始證據。第六條當設計內內容需要變更更（如本公司司提出新的設設計要求）時時，項目發展展部應與設計計單位及時簽簽署補充協議議，確保雙方方對變更內容容理解一致。第七條設計方案案評審的原則則1、邊設計邊評審：：為了防止設設計偏差、縮縮短設計和評評審周期，公公司分別對各各階段的設計計成果進行依依次評審。階階段設計成果果評審通過后后，設計單位位方可進行下下一階段的設設計工作。2、項目發展部組織織各階段設計計方案評審和和施工圖（內內部）會審，對對設計成果和和評審質量負負責。3、項目經理負責督督辦和協調設設計案評審的的進度，確保保按時完成項項目前期工作作計劃，對進進度負責。4、設計成果必須經經由項目經理理、營銷中心心經理確認，總總經理最終審審定。第八條概念性設計方案及及規劃設計方方案的評審1、設計方案的評審項目發展部負責組組織設計方案案的評審和驗驗證，并邀請請相關部門和和人員參與，項項目發展部對對設計成果和和評審質量負負責。2、項目設計方案應應至少經過兩兩輪評審，方方可產生最終終方案。（1）第一輪評審各規劃設計方案的的競標單位在在規定時間內內將競標方案案送到公司后后，公司項目目發展部應邀邀請相關部門門和人員參與與。徑總經理理同意后可邀邀請外部的專專家參加方案案的第一輪評評審。評審后后保留1～2家優秀方案案的設計單位位參加下一輪輪的方案競標標。（2）第二輪評審被保留的設計單位位吸收其它方案的設設計思想，對對方案進行改改進，并在規規定時間內參參加規劃設計計方案的第二二輪競標。項項目發展部應應再次邀請有有關人員參加方案案的第二輪評評審。第二輪輪評審后產生生中標設計單單位。未中標標的單位公司司按照招標文文件的規定給給予一定的費費用。（3）中標單位再次吸吸收其他單位位方案的設計計思想，對方方案進行進一一步改進，直直到通過評審審。3、擴大初步設計和和單體建筑設設計方案的評評審根據項目需要，規規劃設計方案案確認后，公公司可要求設設計單位進行行擴大初步設設計和單體建建筑的方案設設計。4、設計方案評審后后，項目發展展部的建筑師師應整理評審審記錄，并保保存。第九條設計方案直接影響響項目的市場場競爭力和盈盈利能力，在在一定程度上上決定著項目目的成敗。除除了采用以上上評審方式外外，公司可進進一步征詢房房地產各領域域專家、目標標客戶的意見見。專家由項項目發展部負負責在公司專專家庫中邀請請；目標客戶戶由營銷中心心負責邀請（邀邀請人數不得得少于50個），項目目發展部和營營銷中心共同同與客戶交流流。第十條鑒于設計方案直接接決定項目成成本的高低，因因此在進行設設計方案評審審時，“成本限額”是評審的一一個重要方面面。第十一條施工圖會會審和技術交交底項目發展部負責組組織施工圖會會審并整理初初審記錄，督督促設計單位位及時完成修修改工作。技技術交底會由由項目部負責責組織。具體體執行《施工工圖會審和技技術交底管理理辦法》。第十二條設計評審審應從各個專專業、各個方方面逐一進行行，并與設計計單位進行充充分溝通，了了解設計單位位的設計思想想，既要滿足足項目的“設計要求”，又要盡量量防止“設計要求”影響設計師師設計思想的的發揮和體現現。第十三條為提高高設計評審質量量，減少因設設計變更而導導致的項目進進度延遲和工工程造價增加加，項目發展部可報請請公司總經理理同意后，可可以委托社會會上的、非政政府行為的、與與設計單位專專業一致的其其它設計單位位進行評審。項目發展部部負責對專業業評審機構考察察、洽談、監監督和評價。第十四條設計工工作計劃1、在項目設計委托托和設計報批批前，項目發發展部和項目目部共同協商商擬訂《項目前期工作作計劃》。2、《項目前期工作作計劃》應包包括各階段工工作的起止時時間、責任人人、工作成果果和效果評價價等內容。3、《項目前期工作計劃劃》應充分考考慮到項目前前期手續可能能導致的時間間延遲和公司司確定的開工工時間，必須須留足施工圖圖會審的時間間，嚴防倉促促開工。4、《項目前期工作計劃劃》是對項目發展展部和項目部部及相關人員員進行績效考考核的依據。第十五條獎懲措措施1、項目發展部在委托托供方的過程中中，有嚴重工作失失誤的，分別別給予直接責任任人（專業工工程師）和主主控部門負責責人100～500元的處罰。徇徇私舞弊、收收受賄賂的，一一經查實，公公司將給予1～3倍罰款、開開除處罰；情情節嚴重的，公公司有權追究究當事人的法法律責任。2、參與設計評審的人人員對設計提提出創新建議議或重大設計計改進意見的的，一經采納納，公司給予予100～500元的獎勵。3、未按《項目前期期工作計劃》完完成各階段工工作致使影響響項目總體進進度的，開工工時間每延遲遲一天分別給給予項目發展展部經理和項項目經理20元/天的罰款。延延遲時間超過過一個月的，公公司可給予撤撤職處理。第十六條本辦法法由公司總經經理辦公會負負責解釋，修修改時亦同。第十七條本辦法法自頒布之日日起施行。設計評審要點編號：YLFC--PM-022項目名稱設計階段設計單位設計負責人設計評審要點序號評審要點計劃時間評審結果1234567891011121314151617181920編制審批注：1、本表可附頁；22、評審前項項目發展部提提前2日填制本表表并經副總經經理審核確認認。施工圖會審與技術術交底管理辦辦法第一章總則第一條為了加強強對施工圖的的管理，提高高施工圖會審審質量，規范范技術交底程程序，減少因因設計變更而而導致的項目目進度延遲和和工程造價增增加，制定本本辦法。第二條本辦法適適用于公司所所有工程圖紙紙的施工圖會會審和技術交交底。第二章施工圖管管理第三條施工圖管管理是房地產產企業技術管管理中的重要要環節。規范范化的施工圖圖管理是工程施工管管理、竣工結結算的基礎，也是工工程竣工驗收收后物業管理理工作的必需。第四條施工圖紙紙管理內容（一）接到設計單單位送來的圖圖紙應立即進進行整理、編號和分發發。（二）完整的施工工圖應包括總總圖及總說明明、總目錄、建建筑圖、結構構圖、設備圖圖（給排水、采采暖、通風、空空調、設備安安裝等）、電電氣圖（配電電、照明、綜綜合布線、自自動報警、安安防等）、室室內裝飾圖、標標準圖、通用用圖、設計說說明書等。（三）施工圖紙的的數量應在20套，包括精精裝本4套，平裝16套。第五條施工圖紙紙的管理程序序（一）圖紙的整整理收到圖紙后，項目目發展部建筑筑師核對其套套數、頁數、種種類，并按用用途進行分類類、編號、登登記。（二）圖紙的分分發1、申報開工證及進行行工程招標、消消防報審、設設計審查各一一套。2、公司存檔2套。3、主管副總經理11套。4、項目發展部、計計劃經營部各各1套。5、項目部2套。6、施工單位2套（為為其保留1套作為繪制制竣工圖使用用）。7、監理公司1套。（三）分發登記項目發展部建筑師師負責記錄分分發時間、領領取人單位、姓姓名、數量。（四）圖紙的保管管領用單位和個人應應妥善保管圖圖紙，防止圖圖紙損毀和遺遺失。遺失圖紙的的，保管人負負責賠償。（五）圖紙的收回回、作廢對因設計變更而作作廢的圖紙項項目發展部建建筑師應及時時收回、登記記，并加蓋作作廢章。第六條竣工圖紙紙的管理（一）工程竣工驗驗收后一般在在30天內應完成成竣工圖。（二）竣工圖由施施工單位負責責繪制，一般般應繪制四套，并交一套套由公司存檔檔備案。在繪制竣工圖圖時，一般少量量的局部變更更可在原圖上上更改或在圖上增畫畫大樣圖或部部分更改圖；；對改動較大大的部分要重重新繪制。（三）竣工圖繪制制完成后由監監理公司審核核并加蓋審核章章。第三章施工圖（內內部）會審和和報批第七條施工圖（內內部）會審由由項目發展部部組織，并邀邀請公司相關關部門和人員員參加。第八條施工圖（內內部）會審程程序（一）設計單位進進行設計交底底；（二）參加會審的的人員在規定定的時間內熟熟悉、學習圖圖紙，提出改改進建議；（三）項目發展部部組織會審人人員匯總意見見；（四）設計單位進進行答疑；（五）項目發展部部向設計單位位提出書面的的《設計改進進要求》；（六）項目發展部部建筑師督促促設計單位在在規定時間內內完成設計修修改；（七）項目發展部部組織會審人人員進行二次次會審（設計計單位參加）；；（八）設計單位在在規定時間內內完成設計修修改；（九）項目發展部部報請營銷中中心經理、項項目經理和總總經理確認。在施工圖會審期間間，已經確定定施工單位、監監理單位的，項目發展部部應邀請施工單單位、監理單單位參與會審審。第九條圖紙會審審的內容（一）施工圖設計計是否符合設設計委托書中中功能、標準準、構造、規規模、經濟等等方面的要求求。（二）與政府批準準的規劃、方方案對照，是是否有不符之之處。（三）圖紙本身是是否存在錯、漏漏、碰、缺和和不符合現行行規范、規程程的地方。（四）配套工程是是否完善。（五）圖紙設計中中采用的新技技術、新工藝藝、新材料、構構配件的設備備有無實施性性困難。第十條施工圖是是對建筑物、設設備、管線、園園藝軟、硬質質景觀等工程程對象物的尺尺寸、布置、選選用材料、構構造、相互關關系、施工及及安裝質量要要求的詳細圖圖紙和說明，是是指導施工的的直接依據，從從而也是設計計階段質量控控制的一個重重點。對施工工圖的審核，應應注重于反映映使用功能及及質量要求是是否得到滿足足。圖紙會審一般般是按圖紙種種類應先總圖圖，再基本圖圖紙，最后是是詳圖；按專業分，應應先建筑、再再結構、設備備、電氣圖，最最后是室內裝裝飾圖。（一）總平圖的審審核，側重于于：1、是否符合城市規劃劃方面的要求求。如工程項項目占地面積積及面積界限限、建筑紅線線、建筑層數數及高度、立立面造型及與與所在地區的的環境協調等等。2、工程建設對象本身身是否符合法法定的技術標標準，如對安安全、防火、衛衛生、防震、三三廢治理等方方面是否符合合有關標準的的規定。3、有關專業工程設計計的審核，如如對供水、排排水、供熱、供供煤氣、交通通道路、通訊訊等專業工程程的設計，應應主要審核是是否與工程所所在地區的各各項公共設施施相協調與銜銜接等。（二）建筑施工工圖。簡稱“建施”。主要應審審核房間、尺尺寸及布置情情況、門窗及及內外裝修、材材料選用、建建筑功能是否否滿足要求等等。例如，建建筑外立面是是否符合整體體風格，施工工難易程度如如何，有沒有有更好的方案案；主力戶型型，非主力戶戶型的比例，在在小區的位置置是否合理；；每一戶型設設計是否合理理，創新點是是什么，改進進建議；每一一戶型各方間間面積、組合合是否合理，是是否做到了“三分離。”衛生間、廚廚房、采光、通通風如何、怎怎樣改進；裝裝飾材料規格格與戶型設計計尺寸的匹配配性；對單元元門、分戶門門、房間門尺尺寸，材質的的評價；外窗窗面積、材質質是否滿足采采光、隔單要要求；廚房與與餐廳的布置置是否合理，中中、西廚房是是否分開，是是否便于排風風；錯層、復復式的高度、安安全性評價；；屋頂保溫、隔隔熱層設計的的合理性評價價。（三）結構施工工圖。簡稱“結施。”主要應審核核設計構件是是否優化合理理，與“建施”圖中的平面面尺寸，室間間尺寸是否矛矛盾。例如：：結構設計中中，梁、柱板板、樓梯、電電梯井的設計計安全性、經經濟性評價。（四）給排水施施工圖。簡稱稱“水施”。主要應審審核水處理工工藝設備及管管道布置和走走向，加工安安裝的質量要要求等。例如如：自來水、排排水等各類管管線的設計是是否合理，有有無沖突。（五）電氣施工工圖。簡稱“電施”。主要應審審核電氣線路路及設施是否否合理，線路路走向與其它它專業是否矛矛盾。例如：：配電箱、電電線的設計容容量能否滿足足未來家庭的的要求；各房房間是否有足足夠的電源插插座；電源插插座位置、高高度是否合理理；各房間是是否有便于安安裝裝飾燈的的接線盒，接接線盒的位置置、高度是否否合理；主臥臥、起居室、衛衛生間是否有有電話插口和和網絡終端。（五）園林設計計施工圖。主主要應審核各各種軟、硬質質景觀及選材材是否滿足要要求。例如：：道路設計是是否合理，是是否符合規劃劃控制要求；；景觀設計、是是否便于施工工；綠化面積積是否符合規規劃控制要求求；樹（草）種種的成本；有有沒有更好的的方案。第十一條參加會會審的人員必必須認真進行行圖紙會審，并并對職責范圍圍內的圖紙會會審質量負責責。在開工后后發現設計圖圖紙由明顯失失誤或錯誤的的，公司視因因設計變更而而導致工期延延遲或增加造造價的，公司司給予責任人人“通報批評”處分并處以以不低于500元/處的罰款。第十二條施工圖圖委托審核為提高施工圖會審審質量，減少少因設計變更更而導致的項項目進度延遲遲和工程造價價增加，項目目發展部可報報請公司總經經理同意后，可以委托社會上的、非政府行為的、與設計單位專業一致的其它設計單位進行審核。項目發展部負責對專業審圖機構考察、洽談、監督和評價。第十三條施工圖圖報批項目發展部協助項項目部到政府府建設行政主主管部門、消消防管理部門門等單位辦理理施工圖報批批手續。第四章技術交底底第十四條項目經經理（或指定定主管副經理理）負責組織織以下單位及及人員參加技技術交底會：：（一）設計單位參參加人員：設設計項目負責責人、土建、安安裝（給排水水、電、暖、通通等）工程的的設計人。（二）施工單位參參加人員：項項目經理、技技術負責人、各各專業施工員員、預算員。（三）監理公司參參加人員：項項目總監或總總監代表，各各專業監理工工程師、造價價師、記錄人人員。（四）公司參加人人員：項目發發展部、工程管理部部、計劃經營營部有關人員員。第十五條技術交交底的基本內內容（一）設計人員的的設計意圖與與構思，建筑筑構造要求，特特殊部位以及及有關標準。（二）結構方案的的實施要求，關關鍵結構部位位的施工要求求。（三）設備、電氣氣工程的技術術要求，技術術參數的核對對。（四）對各專業間間穿插施工的的要求。（五）采用新技術術、新工藝、新新材料的施工工與工藝要求求、消防要求求。（六）其它需提出出和交待的內內容第十六條技術交交底的程序（一）確定施工單單位、監理單單位后，并各各單位人員配配備齊全且已已全部到位。（二）先由設計單單位對《審學學圖紙意見書書》中所提問問題統一解答答。（三）按各專業分分組進行，做做到相互學習習，有問有答答，最后進行行專業間配合合問題解答。（四）設計、監理理、開發、施施工單位負責責人發言，由由監理單位總總監進行總結結。第十七條技術交交底的參加單位應在圖紙紙會審記錄上上簽名、蓋章章，一式四份份，各單位一一律存檔。第五章附則第十八條施工圖圖比較復雜、設設計專業技術術問題較多時時，項目發展展部在報請總總經理同意后后可邀請社會會上的有關專專家參與施工工圖會審。第十九條參加施施工圖會審的的人員應在領領取施工圖前前，依據工作作經驗和設計計規范先行編編寫《施工圖圖審核要點》，并并交副總經理理審核。沒有有編寫的或者者編寫內容很很簡單的，副副總經理應責責令重新編寫寫。《施工圖圖審核要點》報報經副總經理理審批后，方方可領取圖紙紙和參與會審審。第二十條本辦法法由公司總經經理辦公會負負責解釋。第二十一條本辦辦法自頒布之之日起施行。圖紙交接記錄項目名稱：編號：YLFC-PPM-03移交部門接收部門交接時間詳細清單：移交人接收人圖紙交接記錄項目名稱：編號：YLFC-PPM-04移交部門接收部門交接時間詳細清單：移交人接收人施工圖審核要點編號：YLFC--PM-033項目名稱設計階段設計單位設計負責人施工圖種類序號審核要點計劃時間會審結果1234567891011121314151617181920編制審批注：1、本表可附頁；22、評審前項項目發展部提提前2日填制本表表并經副總經經理審核確認認。建筑設計評審記錄錄住宅：日期:審圖人:共４頁.第１頁編號：YLFC-PPM-05--01建筑面積Ｍ２其中：人防面積（Ｍ２）標高M室外地坪標高M層高層數基本開間M基本進深M標準層總戶數建筑長寬高三維尺尺寸：立面造型線條：街道及城市天際線線：外墻色彩：外墻材料及質感：：是否負責目標客戶戶心理需求：：是否符合公司產品品模式及VIS要求：是否與周圍自然環環境協調統一一：是否與人文環境協協調統一：是否與周邊項目有有明顯區別：：有無可能成為地標標性建筑：是否符合[九·五五]住宅標準坡屋項內空間作臥臥室（≤2.1米和1.5米）新建住宅的面積按按戶型分類：：每戶住宅建筑面積積：使用說明.有關日照，采光、通通風、排風、排排油煙、節能能、隔聲及室室內初裝修等等方面。（續）住宅：共4頁，第2頁是否符合[九·五五]住宅標準設備和實施廚房、衛生間、電電氣、電訊、電電視等設備和和設施及住宅宅預留空調器器位置、陽臺臺、信報箱、存存車處等的布布置安排：安全防衛防火、漏電保護、安安全防護裝置置等：各層平面布局存在在什么問題門窗選型上存在的問題.單元大門：類型和和尺寸。戶門：是否采用安安全防護門；；類型和尺寸寸；門洞口寬寬度不小于11米。臥室門：類型和尺尺寸；門洞口口寬度不小于于0.9米廚房門：類型和尺尺寸；門洞口口寬度不小于于0.8米。衛生間門：類型和和尺寸。水箱間門：類型和和尺寸。電梯間門：類型和和尺寸。窗的類型，主要窗窗尺寸。（續）住宅：共4頁.第3頁防水防滲防潮屋面、衛生間、地地下室防水要要求和材料存存在什么問題題：外墻面、門窗防滲滲漏存在什么么問題：防潮：排水屋面排水要求和材材料存在什么么問題：保溫隔熱保溫做法及采采用的材料存存在什么問題題：節能措施，有無問問題新材料采用了何種新材料料和特殊材料料，有無問題題：電梯水箱電梯數量、廠家，有有無問題：水箱數量及選型和和安放的位置置有無問題管線與土建交叉上水管線的位置、標標高、真誠向向與土地建有有無矛盾：下水管線的位置、標標高、真誠向向與土建有無無矛盾：消防管線及設施的的位有無矛盾盾：置、標高高、走向與土土建有無矛盾盾暖氣管線的位置、標標高、走向與與土建有無矛矛盾：煤氣管線的位置、標標高、走向與與土建有無矛矛盾:（續）住宅：共４頁，第第４頁電氣、電訊、電視視電氣、電訊地、電電視天線等管管線及設施的的位置、標高高、向與土建建有無矛盾；；其它問題施工圖的幾何尺寸寸、平面位置置、標高間否否與總平圖一一致；樓梯間凈高是否過過小或樓平臺臺梁碰頭：圖紙是否齊全：（包包括選用的標標準圖冊，節節點詳圖與文文字說明是否否齊全）圖面的錯、碰、漏漏等問題：多層住宅是否安裝裝或預留可視視對講系統的的電控門；高層住宅是否安裝裝或留可視對對講系統的電電控門：建筑設計評審記錄錄表公建及其它：日期期:審審圖人:共2頁.第１頁編號：YLFC-PPM-05--02建筑面積Ｍ２其中：人防面積（Ｍ２）二０標高Ｍ室外地評標高層高層數基本開間Ｍ基本進深Ｍ建筑長寬高三維尺尺寸立面造型：各層平面布局存在在什么問題：：門的類型，主要門門尺寸：窗的類型，主要窗窗尺寸：門窗選型上存在的的問題：內外裝修存在什么問題防水材料及做法存在什么問題（續）公建及其它：共２頁，第第２頁外墻面、門窗防滲滲漏存在什么么問題屋面排水要求和材材料存在什么么問題保溫材料及做法存存在什么問題題采用的新材料、特特殊材料存在在什么問題各種功能的房間（包包括通道）采采用的器具（設設備）存在什什么問題電梯數量、廠家有有無問題水箱數量、廠家有有無問題水暖衛、煤氣、消消防、噴淋、通通風、空調與土建有無矛矛盾電氣、電訊、電視視天線與土建建有無矛盾其它問題圖紙是否齊全施工圖的幾何尺寸寸、平面位置、標高等是否否與總平面圖圖一臻圖面上的錯、碰、漏漏等問題結構設計評審記錄錄表結構：日期:審圖人:共2頁.第１頁編號：YLFC-PPM-05--03結構形式基礎類型地下水位地基土質類別地基承載力基底標高安全等級抗震烈度人防等級擬定開工時間結構層數圖紙是否齊全基礎工程材料要求求主體工程材料要求求伸縮縫、沉降縫、抗抗震縫的做法法及要求樓板類型外墻材料節能保溫做法隔墻材料重要的結構尺寸及及存在的問題題（墊層、底板、墻墻板、柱、梁梁、電梯井、軸線等）結構設計方面存在在的問題：（續）共２頁，第２頁結構工程的特點及及對施工的要要求重要部位的配筋情情況有無問題題洞有有無加筋構造處理有無問題題杭震處理有無問題題有無防止溫度裂縫縫的措施焊接工程要求地梁、圖梁的標高高、截筋及砼砼等級有無問問題梁墊的做法及設計計要求設計對墻體接筋的的要求承重獨立磚柱的截截面尺寸防潮層位置預留洞、預埋件、大大樣圖和采用用標準構配件件圖的型號是是否準確結構圖建圖的平面面尺寸及標高高是否一致水暖、煤氣對結構構工程的要求求及存在的問問題電氣對結構工程的的要求及存在在的問題其它問題：（屋蓋蓋有無保溫層層，基槽回填填灰土要，大大空間靈活分分隔等等）給水設計評審記錄錄表給水：日期:審圖人:共1頁.第１頁編號：YLFC-PPM-05--04給水圖紙是否齊全管材與零配件的選選擇管道防腐要求給水加壓與水箱位位置入樓水表位置與做做法閥門及控制儀表的的選擇有無節水、節能措措施防結露保溫要求消防消防系統管材及附附件的選擇消防栓的規格與設設置消防栓箱產品及規規格消防水箱規格與設設置消防泵及泵房的設設置特殊消防滅火裝置置及說明無采暖房間的保溫溫要求圖紙經消防部門批批準日期備注排水設計評審記錄錄表排水日期:審圖人:共４頁.第１頁編號：YLFC-PPM-05--05衛衛生設備型號坐便囂小便囂洗滌囂拖布池沖洗設備衛生設備布局是否否合理污水排放系統坡向坡度問題管道安裝及規格（mm）管道出口處理雨水管道排泄方式式管道敷設防腐及回回填土要求管道托吊支座安裝裝及結露要求求檢查口、清掃口設設置是否合理理管材品種規格及聯聯接要求明裝托吊管、立支支管的防腐要要求備注建筑電氣設計評審審記錄表電氣日期:審圖人:共1頁.第１頁編號：YLFC-PPM-05--06建筑面積電壓等級負荷估算多、高層住宅住戶戶的常用電器器負荷低壓照明暗材料選型明電氣照明裝置、開開關、插座的的安裝，標高高及布置是否否符合規范電度表位置的選擇擇安裝高層配電柜、電鎏鎏互感囂及電電纜母線選擇擇的否符合規規范多層低壓引入線是是否采用ＢＶＶ型截面不小小于35mmm2銅線高層低壓引入線電電纜導線是否否符合規范高層力和光是否互互投水箱安裝控制方式式存在的問題題泵房電動機與降壓壓起動囂是否否配套防雷、避雷針及材材料選擇是否否符合規范各種接地裝置的霎霎地電陰值及及材料和安裝裝方式熔斷囂，接觸囂，熱熱繼電囂，自自動開關及磁磁力起動器選選擇是否合理理兀接箱是否符合電電覽管理處的的管理原則照明表箱位置是否否符合規范要要求其它問題弱電設計評審記錄錄表電話、網線、電視視天線日期:審圖人:共1頁.第１頁編號：YLFC-PPM-05--07建筑面積層數戶數高層是否每個樓門門首層有總組組線箱，尺寸寸及標高為多多少多層是否在其中一一個樓門首層層有總組線箱箱，尺寸及標標高為多少進樓干管是否符合合規范總組線箱至各分箱箱之間管徑是是否符合規范范層與層之間立管管管徑？每戶是否留有電話話出線囂，標標高多少？每棟樓電話出線口口共多少個備注：天線系統預埋管是是否符合分支支分配的要求求天線前端基礎是否否有接地點天線系統是否有前前端箱，分線線箱，尺寸多多少？天線系統前端箱，分分線箱內是否否接入2200V電源區域性天線系統樓樓與樓之間采采用何種連接接形式天線系統每戶出線線端口標高？？樓內共有多少個天天線端口備注電梯設計評審記錄錄表電梯日期:審審圖人:共1頁.第１頁編號：YLFC-PPM-05--08電梯類型電梯噸位開工日期電梯臺數層/站井道結構形式現澆預制層高有無預埋鐵件井道寬大井道深大小小機房牛腿形式門口高度底坑深度機房高度門洞高門洞寬有無隔斷墻吊鉤承重轎廂尺寸大門尺大小寸小非電梯用設備管線線處理意見電源位置鋼梁及支承要求項目位置尺寸長×寬×厚（高）縱向間隔位置橫向間隔位置預埋鐵主軌道副軌道廳門用預留洞層顯示呼梯機房底板是否按甲方提供的的井道圖設計計室外工程設計評審審記錄表室外工程（一）日期:審審圖人:共3頁.第１頁編號：YLFC-PPM-05--09圖紙是否齊全設計單位小區道路工程（包包括干道、支支道及甬路、人人車分流）路面寬度、坡度是是否合適道路拐彎半徑是否否合適路面厚度及做法是是否妥當路基做法是否妥當當道路與建筑物的標標高是否合適適道路與各種管道交交叉有無矛盾盾其它問題廣場工程廣場排水坡度是否否妥當廣場面層厚度及做做法是否妥當當廣場基層做法是否否妥當廣場下各種管道敷敷設有無矛盾盾其它問題（續）室外工程（二）共3頁.第2頁圖紙是否齊全設計單位小區電力、電訊、電電視外線及路路燈工程安排排是否合理：：管線交叉有無矛盾盾：小區綠化工程綠化化布局是否合合理：小品布置是否適當當：（續）室外工程（三）共3頁.第3頁圖紙是否齊全設計單位管線工程（上水、消消防、雨水、污污水、熱力、煤煤氣）管道與建筑物間距距是否合理相鄰管道間的間距距管道交叉處在高程程上有無矛盾盾管道交叉處的處理理是否合理管道的方程、坡度度、坡面是否否正確管道和現狀管線聯聯接處高程是是否合適管道和擬建管線管道的平面圖，縱縱斷圖是否一一致管材、管件的選用用是否合理管道防腐、保溫的的作法是否正正確管道附件的安裝位位置、方法是是否正確管道的試壓標準為為何界值化糞池的型號、位位置是否恰當當有何其它問題注：一種管道類型型填一張表工程開工準備管理理辦法第一條工程開工工前的準備工工作繁多，能能否如期開工工直接影響項項目目標的實實現和公司年年度經營計劃劃的完成。為為了明確工程程開工前準備備工作的內容容、責任人，保保證工程能夠夠按期開工，制制定本辦法。第二條本辦法適適用于公司各各類項目的各各類工程。第三條工作計劃劃（一）在確定“開開工日期”后，項目部部根據公司總總經理辦公會會的決議與項項目發展部、計計劃經營部協協商后擬制《項項目前期工作作計劃》，并并經由總經理理批準。《項項目前期工作作計劃》是考考核項目部及及相關部門績績效的依據。（二）在每次的總總經理辦公會會上，各部門門負責人、項項目經理應匯匯報各項工作作的進展情況況，總經理進進行統一部署署安排。（三）公司綜合管管理部負責會會議決議的督督察督辦工作作。第四條施工、監監理單位選擇擇根據標的額的大小小和《供方管管理手冊》中中所規定的評評選方式、評評選準則，計計劃經營部在在計劃時間內內選擇、確定定施工單位。項項目經理負責責監督、督辦辦計劃經營部部按《項目前前期工作計劃劃》及時完成成各階段工作作。第五條“施工許可可證”的辦理項目部負責辦理消消防、抗震監監督、工程報報建、開工報報告、施工許許可證、質量量監督、安全全監督等手續續，并在計劃劃時間內完成成。項目部遇遇到困難時應應及時向副總總經理和總經經理提出支持持要求。第六條現場施工工準備（一）在施工單位位選擇、“施工許可證”辦理期間，項項目人員應先先期進駐項目目現場。項目目現場沒有辦辦公場所的，應應首先搭建臨臨時辦公場所所，或經總經經理同意后租租賃辦公場所所。（二）項目部組織織實施地上建建筑物及構筑筑物、附著物物的拆遷和項目用用地的“三通一平”及垃圾清運，為為項目開工創造條件。第七條進駐項目目現場的項目目人員應積極極配合各施工工單位的現場場考察活動。第八條在正式開開工前，項目目部應積極協協調與周邊單單位和居民的的關系，防止止“民擾”影響正式開開工。必要時時，經總經理理辦公會批準準后可給予周周邊單位和居居民一定的補補償費。第九條編制項目目施工組織總總設計項目具備開工條件件時，副總經經理組織項目目部、工程管管理部、計劃劃經營部編制制項目施工組組織總設計、工程成本概算，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調度、各單項（或單位）工程開工時間、設備及材料的采購準備及時間、質量控制目標、場地的利用及安排等。第十條開工前的的協調工作（一）由多家承包包單位同時施施工時，項目部負責責現場使用區區域的劃分。委托總包單位的，由項目部監督總包單位劃分施工區域。（二）項目部負責責將城市坐標標控制點和水水準基點或出出資在場區內內測設的控制制點向監理公公司和承包單單位進行現場場和資料交底底，責成監理理公司對承包包單位報送的的測量放線控控制成果、紅紅線定位及保保護措施進行行復核并記錄錄，項目部負負責核定。（三）由項目部負負責組織第一一次工地現場場會議。介紹紹監理公司與與承包單位彼彼此認識，在在第一次會議議上由參建各各方分別介紹紹項目管理機機構和人員的的分工以及開開工前的施工工準備等情況況。由公司宣宣布對總監理理工程師的授授權，由監理理公司結合公公司項目開發發的特點進行行監理工作交交底，最后共共同確定工程程例會的周期期、地點、參參加人員、主主要議題等相相關事宜。（四）項目部應將將施工承包單單位的進場時時間、計劃開開工時間、開開盤銷售時間間、單體竣工工及交付時間間等重要節點點的進度計劃劃與監理公司司溝通。（五）圖紙會審及及技術（設計）交底：執行《施施工圖會審及及技術交底管管理辦法》。第十一條開工（一）項目部應當當對上述施工工準備情況及及承包單位按按照承諾或合合同條款中文文明施工、安安全生產各項項標準進行驗驗收，驗收合合格具備開工工條件的，由由項目經理與與監理公司溝溝通后，簽發發“開工令”。有預付款款的，經達到到驗收條件后后并符合合同同支付條件的的情況下，項項目部方可上上報申請款項項。（二）當項目部給給承包單位的的施工準備時時間較充分，由由于承包單位位原因造成施施工組織設計計（方案）未未經項目經理理批準，或主主要施工管理理人員不到位位，或主要工工程材料未經經復試不能使使用等問題而而影響開工的的，以項目部部書面通知開開工的時間作作為合同計算算的開工時間間，實際開工工的指令仍由由項目經理下下達。（三）當項目開發發進度要求需需要超常規運運作時，按以以下流程操作作。——在監理合同簽簽訂前，需要要現場項目部部提前進場并并在工程有關關質保資料上上履行簽字手手續時，應由由項目部發出出書面通知，以以備政府主管管部門檢查之之用。——在施工許可證證未拿到前，承承包單位的施施工準備工作作已基本就緒緒需要提前開開工的，由項項目部與承包包單位協商，項項目部可用工工作報告單形形式書面提請請公司應避免免政府主管部部門的處罰，公公司決定維持持開工決定的的，由此產生生的風險責任任應由公司承承擔，項目部部應依據實際際情況采取規規避風險的措措施。但在施施工過程中，項項目部應認真真履行應有的的職責。——當項目部給承承包單位的施施工準備時間間倉促或設計計施工圖不齊齊（“三邊”）或施工承承包合同還在在公司內部流流轉等一些不不具備開工的的條件時，需需要提前開工工的，由項目目部出具開工工通知單，由由現場工程師師督促承包單單位盡快完善善承包單位自自身的準備工工作，并對施施工工程質量量進行控制。第十二條開工慶慶典（一）經總經理同同意后，項目目開工當日可可舉行“開工奠基儀儀式”。（二）出席“開工工奠基儀式”的嘉賓名單單由總經理、副副總經理、綜綜合管理部經經理和項目經經理商定，各各公共關系的的主控部門負負責人負責邀邀請。（三）“開工奠基基儀式”可委托專業業慶典公司承承辦。委托專專業慶典公司司時，由綜合合管理部負責責選擇，營銷銷中心予以協協助。第十三條本辦法法由公司總經經理辦公會負負責解釋。第十四條本辦法法自頒布之日日起施行。項目現場例會制度度第一條會議是目目標管理的主主要方法，也也是信息溝通通交流的正式式渠道。為了了加強對在建建項目的進度度、質量、投投資控制的管管理，提高工工作效率，加加強項目部內內部及項目部與監監理單位、施施工單位等有有關方面的協協調及聯系，及時解決工程建設中的問題，制定本辦法。第二條本制度適適用于公司各各類項目現場場的例會管理理。第三條項目現場場例會的類型型（一）項目部內部部會議，分為為晨會（每日日碰頭會）、周例會、月例會。（二）項目部對外外會議分為監監理例會、協協調會。第四條晨會（一）晨會也可稱稱作“班前會”，每個工作作日上班開始始時召開，由由項目經理主主持。（二）晨會主要內內容是小結昨昨日工作，布布置當天工作作，提醒當天天的重要事項項。（三）晨會一般控控制在15分鐘以內結結束。（四）晨會記錄由由各與會人員員自行記錄。（五）項目經理外外出或在公司司時，晨會可可延遲召開或或不召開。第五條周例會（一）周例會于每每周一上午開始上班時召開，由由項目經理主主持，當天的的晨會不再單單獨召開。（二）周例會主要要內容是總結結上周工作，布布置本周工作作，提醒本周周的重要事項項，解決一周周來存在的問問題。周例會會與公司會議議發生沖突時時，項目經理理應提前通知知并再擇時召召開。（三）周例會一般般控制在30分鐘以內結結束。（四）周例會記錄錄由項目部檔檔案管理員做做會議記錄并并保存，各與與會人員應記錄自己完完成和配合完完成的事項。第六條月例會（一）月例會于每每月3日前擇日召開開，由項目經經理主持。（二）月例會主要要內容是總結結上月工作，布布置本月工作作，提醒本月月的重要工作作事項，解決決工作中存在在的主要問題題。同時，進進行上個月項項目人員績效效評價總結，指指出績效改進進的重點。（三）月例會一般般控制在1小時以內結結束。（四）月例會記錄錄由項目經理理指定人員做做會議記錄并并保存，各與與會人員應記錄自己完完成和配合完完成的事項。第七條工程協調調會遇有開發項目發生生重大事項，需需要與施工單單位、監理單單位、材料設設備供應商、設設計單位等有有關單位進行行協調、協商商處理某些事事項時，項目目部可以組織織工程協調會會，通知有關關單位派員參參加會議。根根據研究事項項的需要，也也可通知公司司有關領導、有有關部門參加加會議。工程協調會由項目目經理主持，各各與會人員簽簽名確認。如如在會議上形形成決議時，應應在會后整理理形成“會議紀要”，送有關單位位簽收。會議議記錄、會議議紀要應妥善善保存，以備備查閱。第八條監理例會會（一）監理例會會是建設監理理制的具體要要求，主持人人為監理單位位的總監理工工程師或總監監代表。監理理例會的召開開時間由項目目經理與監理理單位總監理理工程師協商商確定，一經經確定不得隨隨意更改。（二）監理例會的的組織由監理理單位項目監監理部負責，包包括會議簽到到、會議記錄錄和會議紀要要的整理，會會議內容的落落實。第九條例會事項項的跟蹤落實實為了確保會議的效效果，對于在在各類會議上上形成的決議議，項目經理理必須予以跟跟蹤落實，并并要求有關單單位在下次例例會上，明確確說明上次例例會中有關問問題及處理情情況和有關結結論的落實情情況。屬于監理單單位跟蹤落實實的事項，項項目部應督促促監理單位行行使其職責，做做好會議決議議的跟蹤落實實工作。第十條專題會議議項目部根據工程需需要，與監理理溝通后，組組織召開質量量、技術、安安全等專題會會議。項目部部應組織安排排相關人員參參加，并負責責會議記錄和會會后的負協調調工作。第十一條本辦法法由總經理辦辦公會負責解解釋。第十二條本辦法法自頒布之日日起施行。項目進度計劃控制制管理辦法第一條為了嚴格格、有效的控控制項目進度度，確保項目目的按期交付付，減少不必必要的損失和和糾紛，特制制訂本辦法。第二條計劃經營部部是各項目進進度計劃的監監督管理部門門，負責監督督、評價各項項目進度計劃劃的執行情況況。各項目部部是項目進度度計劃的執行行單位。第三條項目總體進進度計劃在“項目立項”后，公公司總經理組組織計劃經營營部、營銷中中心、工程管管理部、項目目部負責人等等共同研究項項目總進度計計劃。會后由由計劃經營部部擬定《項目目總進度計劃劃》。《項目目總進度計劃劃》經總經理理辦公會批準準后予以下發發。第四條分項計劃（1）《項目總進度計計劃》批準下下發后，各部部門根據《項項目總體進度度計劃》制訂訂分項計劃。分分項計劃包括括《項目前期期工作計劃》、《銷銷售計劃》、《工工程進度計劃劃》等。其中中——《項目前期工作計計劃》由項目目部擬制；《銷售計劃》由營營銷中心擬制制；《工程進度計劃》由由工程管理部部擬制；（2）在制訂計劃時，要要充分考慮到到資金保障因因素、不可抗抗力因素和不不確定因素。（3）各分項計劃要彼彼此協調一致致，銜接緊密密。第五條年度經營計計劃（1）各項目部負責編編制、報送本本項目的年度度計劃，計劃劃經營部負責責擬定公司的的年度生產經經營計劃。（2）項目年度計劃是是編制項目年年度資金預算算、編制年度度生產計劃、考考核項目及項項目部經理績績效、與項目目經理簽署《年年度開發經營營責任書》的的依據。公司司的年度生產產計劃是編制制年度資金預預算的依據。第六條季度進度度計劃（1）計劃經營部根據據批準的項目目年度計劃，與與項目經理協協商制訂項目目的季度進度度計劃。（2）季度進度計劃在在報經總經理理審批后，報報綜合管理部部備案。（3）季度進度計劃是是對項目及項項目經理進行行當期績效考考核和發放績績效工資的依依據。第七條計劃的調調整（1）因客觀原因導致致計劃延遲的的，項目部應應在下一季度度予以找補。項項目經理對項項目有進度控控制調整權。（2）調整后的計劃須須報送公司計計劃經營部、綜綜合管理部備備案。第八條項目工程進進度控制（1）項目部應在公司項項目總體進度度計劃下科學學、有效地編制制項目工程進進度計劃和與與之配套的各各項工作計劃劃，其中包括括各單項工程程、售樓處（樣樣板房）的重重大節點計劃劃。（2）項目部依據承包合合同的約定，對對承包單位報報送的總進度度計劃、月度度計劃及重要要節點計劃，在在審查中及時時與公司溝通通，符合要求求后簽認。（3）項目部應協調與公公司各職能部部門的關系，落落實相關職能能工作的完成成情況，避免免由于職責不不清對工程進度的影影響。（4）項目部應掌握現場場工程進度情情況，了解影影響進度滯后后的各方面原原因，及時與與公司溝通，提提醒預防由公公司原因導致致的工程延期期及其相關費費用索賠的建建議。（5）因承包單位原因導導致工程進度度滯后，項目目部應通知承承包單位采取取糾偏措施，并并督促承包單單位實施。當當承包單位的的項目部無力力糾偏，應及及時與公司溝溝通，由項目目部協調承包包企業負責人人解決。（6）在承包企業實施搶搶工時，項目部應應及時配合檢檢驗檢查，并并要求監理到到位。（7）對于臨時增加的的合同以外的的工程，項目部負責責提前協調、落落實，避免對對整體工程進進度的影響。第九條進度考核公司考核領導小組組負責對各項項目的進度計計劃的執行情情況進行考核核，進度指標標的分值或權權重由綜合管管理部會同計計劃經營部、項項目部共同研研究確定。具具體執行《公公司考核管理理辦法》。第十條本辦法由公公司總經理辦辦公會負責解解釋。第十一條本辦法自自頒布之日起起執行。工程質量控制管理理辦法第一章總則第一條為了嚴格格、