城市商業與文化綜合體

案例分析

香港UnionSquareUnionSquare

——香港九龍站立體交通的典范酒店、寫字樓、購物中心、公寓、體育會所等功能均衡發展模式UnionSquare——尖端城中之城

新界

九龍

香港島香港國際機場新界香港地區面積最大的部分，連同所屬的235個大小島嶼，總面積達975.1平方公里，約占香港總面積的92％。過去以農業為主，后形成了觀塘、荃灣兩個工業新市鎮。新界丘陵起伏、海拔957米的大霧山為深圳最高峰。九龍全稱為九龍半島，東南西三面被維多利亞港灣包圍，與一海之隔的港島共同構成香港最繁華的城市核心區。其中以尖沙咀、油麻地及旺角最為知名，是香港的購物、飲食、休閑、娛樂的中心，是全球游客聚集的購物天堂。香港國際機場于1998年7月6日正式啟用，取代位于九龍城區的香港啟德國際機場。第二條跑道于1999年5月啟用。在2007年，香港國際機場的總客運量超過4780萬人次，總航空貨運量逾374萬公噸。是亞洲最繁忙的機場之一，也是重要的國際貨物中轉樞紐。香港格局與項目位置九龍站綜合體香港島香港最為繁華之地。港島北部為香港CBD，擁有劈山填海而造的皇后大道、德輔道等；港島南部的淺水灣、深水灣等為著名的旅游區和高級住宅區；港島中部為香港主要行政機關所在地。港島擁有很多小山，最高峰為太平山，海拔554米。香港九龍聯合廣場綜合體詳細位置UnionSquare的總面積達109萬平方米，整個發展計劃分為七個發展項目組合前五期已先后落成并入伙余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）發展項目組合于2007年至2010年分階段落成UnionSquare2657314UnionSquare位于香港西九龍港鐵九龍站上蓋，地址為九龍柯士甸道西一號，占地13.54公頃，四面分別被佐敦道、連翔道、柯士甸道西和雅翔道四條道路包圍著UnionSquare是港鐵九龍站一個綜合商住發展計劃，由港鐵公司聯同九龍倉集團有限公司、恒隆地產有限公司、永泰控股有限公司和新鴻基地產發展有限公司四個發展商合作發展，值得國內地鐵公司借鑒。16座住宅大廈及2座混合用途大廈，共提供約5866個住宅、一間豪華酒店及約72472平方米服務式住宅；一幢118層高的摩天大樓，包括約231778平方米的寫字樓及一間豪華酒店，并附設觀景臺；82750平方米購物中心；1050平方米的幼稚園；巴士、的士、及私家車交匯處；約5600個車位；廣闊的公眾及私人休憩綠化區；各類康樂與社區設施UnionSquare是一個綜合發展計劃，集住宅、寫字樓、商場、消閑和酒店設施于一體，占地13.54萬平方米，總建筑面積達109萬平方米辦公樓漾日居：高尚住宅擎天半島：高尚住宅中心花園君臨天下：高尚住宅凱旋門：高尚住宅圓方：豪華購物中心天璽：酒店、住宅綜合體港景匯：服務式公寓UnionSquare環球貿易廣場公共綠地內部道路辦公寫字樓頂級住宅頂級酒店漾日居2000年高端住宅商業2005年君臨天下擎天半島2007年WHotel2010年2003年凱旋門Form2000on,“UnionSquare”dearmcomesture多家開發商聯合，高端住宅先期啟動，商業和商務使區域價值脫胎換骨，新鴻基地產負責購物中心和酒店以及辦公部分開發商務酒店天璽（住宅部分）圓方ELEMENT港景匯環球貿易廣場ICC綜合體效應UnionSquare物業時間檔次體量(萬㎡)容積率簡介漾日居2000高檔住宅135-66棟大樓，1288個單位，1332個停車位擎天半島20044.85-75棟大樓，2126個單位，1270個停車位君臨天下2003165-73棟大樓，1122個單位，864個停車位凱旋門2005105-6新鴻基地產：255米高，75層，共1122個單位圓方商場2007.10頂級購物中心9.315-18新鴻基地產：香港首個橫向式商場，商業最高端商業，4層天璽2007.3國際級豪宅住宅18.6酒店5.3新鴻基地產：香港最高的住宅，270米，由住宅、服務式出租住宅和酒店組成環球貿易廣場2007-2010國際級辦公樓26.2新鴻基地產：香港最高寫字樓，全球四高，共118層，490米

區位（商業價值極高的九龍站，與中環CBD隔海相望）住宅先行聚集人氣（前期的大規模豪宅項目吸引最高端客戶注目）品牌開發商合力開發（港鐵公司聯同九龍倉、恒隆地產、永泰和新鴻基地產四個發展商合作發展）各物業形態作用

核心驅動因素：前期以高端住宅驅動，隨著片區逐漸成熟，高端商業及國際頂級商務和酒店為綜合體實現整體升級綜合體核心區域物業比例為：住宅：商務：商業：酒店=60%：25%：10%：5％成功KPIUnionSquare圓方購物中心規劃設計特點圓方總面積超過100萬平方英尺，大約9.29萬平方米,圓方購物中心由，由著名建筑公司英國Benoy擔任設計，以金、木、水、火、土五行智慧，開創獨一無二的購物享受熱點。在注重體驗式空間的同時，注重中國優秀傳統文化與商業的結合。圓方購物中心頂層平面圖辦公樓和五星酒店圓方購物中心的開放空間購物中心的頂部和公共空間連接，為顧客提供更好的通透性空間體驗。圓方購物中心以五行文化組織內部封閉空間采用現代化的多中廳分隔空間布局，通過采光中聽讓顧客感覺到通透性。地鐵九龍站點與圓方購物中心的無縫銜接地鐵在-1層和購物中心無縫對接，而且可以直達地面購物中心層，將購物中心和地鐵一體化、為方便乘機旅客，旅客可以在購物中心辦理乘機手續。超五星酒店和購物中心的有機聯系購物中心名品部分通過扶梯與酒店和辦公空間聯接、酒店大堂設置在103層，確保麗思卡爾頓酒店的安靜。超五星酒店--麗思卡爾頓酒店空中餐廳酒店大堂里茲卡爾頓大堂103層香港麗思卡爾頓酒店位處九龍環球貿易廣場的102至118層，樓下是圓方購物商場，鄰近地鐵九龍站，地理位置優越，交通便利。◆配備水療中心、頂層室內游泳池設施豪華

麗思卡爾頓酒店客房和設施酒店提供飽覽維港及城市景致的房間。六間餐廳及酒吧包括中餐廳及意大利餐廳，以及在樓高490米之上的頂樓酒吧。水療中心占地860平方米，設9間豪華理療室和2間雙人套房，由世界水療權威ESPA提供嶄新的水療療程。酒店的室內游泳池位于頂層及設有LED天花屏幕。另外，酒店擁有全港最大的宴會廳之一，加上四間會議室，總面積達1300平方米，為婚宴和會議的理想場地。酒店客房從7000港幣起價，總統套房13萬港幣，擁有最佳的維多利亞海景和山景。5A寫字樓環球貿易廣場環球貿易廣場為九龍站（UnionSquare）的最后一期發展項目,開發商是香港新鴻基地產公司。大廈外型由世界著名建筑事務所KohnPedersenFoxAssociates（KPF）設計。其可用樓層的水平高度達490米，實際高度則為484米。大樓內提供23.2萬平方米甲級寫字樓，每層樓面面積約3251平方米，凈樓底高度最高達2.85~3.15米，擁有先進的設計及高智能設施。大樓頂層設有一間六星級酒店，提供312間房間。此外，大樓在100樓（而非118樓）設有公眾觀景層，讓游客可在高處欣賞維多利亞港景色。吸引世界知名投資銀行Morganstanley等入住。2007年8月8日，投資銀行摩根士丹利與新鴻基地產簽訂協議，承租環球貿易廣場其中16層超過合共約35萬平方呎(3.2萬平方米左右)的樓面，作為其位于香港的亞太區總部新址。估計今次的成交呎租約35元，涉及月租約1000萬元。預計摩根士丹利將于2008年底遷入環球貿易廣場，成為其最大租戶之一。同日，新鴻基地產代理執行董事雷霆亦指出，除了摩根士丹利外，還有不少國際跨國機構有興趣承租環球貿易廣場，并透露第一期的樓面已幾乎全部承租。2007年12月5日，瑞信（CreditSuisse）與新鴻基地產達成長期租賃協議，承租環球貿易廣場87至97樓一共10層寫字樓樓層，合共30萬平方呎樓面，作為其香港區總部的新址。瑞信租用的屬大樓內最高的寫字樓樓層，當中88樓將打造成貴賓接待處。瑞信將于2011年完成所有部門的搬遷，成為環球貿易廣場的第二大租戶。2008年4月10日，新鴻基地產公布，環球貿易廣場吸引最近一系列來自不同行業的新租戶進駐，包括荷蘭銀行（ABNAMRO）全新分行、中國海淀集團、EFGBank、日資公司凸版印刷TOPPAN(前名快捷財經/SNPVite）及TitanResources等著名企業。2008年5月6日，德意志銀行宣布租用環球貿易廣場12層共42萬方呎樓面，并預留6層樓面供日后擴充之用，最多可擴展至18層，已落實租用及可選擇承租的總樓面面積共達62,000平方米（等同約630,000平方呎），平均呎租約60元。德意志銀行計劃由2010年第三季起分階段搬遷至環球貿易廣場新址，成為環球貿易廣場的最大租戶2008年6月中，基座荷蘭銀行（ABNAMRO）全新分行正式開張，由圓方前往環球貿易廣場通道有限度開放。強制性公積金計劃管理局的辦事處設在該大樓的15樓及16樓。截至2009年8月，物業接近百分之百出租，已入伙租戶包括投資銀行摩根士丹利，荷蘭銀行、德意志銀行、中國海淀集團、EFGBank、凸版印刷(前名快捷財經)及TitanResources。此外，歐資投資銀行瑞信集團早前與新地達成長期租賃協議，把87至97樓一共10層寫字樓承租，作為其香港區總部的新址。香港九龍上蓋物業作為均衡發展的大型城市綜合體，體現了此類綜合體開發的特點和規律：需多個強勢發展商合力打造，且發展商之間特點突出，分工明確占據城市頂端區位，具備成熟的商業、商務及休閑娛樂氛圍多點開花的開發戰略帶來一定的開發風險，各類物業對項目資源的需求不同，全面開發面臨風險香港聯合廣場項目缺點建筑容積率高密度高，影響維多利亞港灣建筑的視野，對九龍周邊區域的通風造成影響，有污染空氣難以擴散。本項目對經濟效率考慮非常充分，對社會效益的思考不足。我國城市綜合體的發展方向向商業和文化中合體方向前進中國大多數一線和二線城市的豪華五星酒店和名品購物中心已經過剩，我們需要有文化品味的商業綜合體，不必過分追求奢華，提供給市場應該是有效的產品。注重城市設計和綜合體的結合綜合體應該成為城市的有機體，政府在主導舊城改造以及新城開發的過程中需要統一進行城市設計，有效設置商業、文化、體育休閑不同類型的城市綜合體，注重節能環保