房產公司工程部管理實施細則（試行）第一章部門職責第一條工程部是房產公司從工程立項到竣工驗收質量保修全過程的參與、組織、實施的核心部門之一，是關系到房產公司在市場經濟中能否生存的關鍵部門之一。工程部的工作對公司總經理及主持工作的常務副總經理（副總經理）負責。第二條工程部經理在房產公司總經理及常務副總經理（副總經理）領導下，在集團公司各職能部門的支持下主持工程部的工作，對工程部工作全面負責。第三條對前期部沒有單獨分開的公司，負責工程項目的立項及規劃審批等前期工作。牽頭辦理《建設項目選址意見書》、《建筑用地規劃許可證》及《建設工程規劃許可證》的具體手續。第四條搜集、校核設計的基礎技術資料及與建筑工程有關的原始資料，作為總師室提供設計任務委托書的編制依據。第五條配合合約部進行工程設計、勘察、施工（含專業分包）監理的招投標，參加議標、評標工作，負責辦理《施工許可證》，辦理安全質量監督手續。第六條參加規劃方案、擴初設計的審查，配合總師室掌握設計標準，保證項目的規劃設計達到適用、經濟、安全、美觀的目的。第七條現場工程管理可由工程部安排直接管理，也可成立項目部，作為工程部的派出機構進行管理，項目部的工作直接對工程部經理負責。第八條控制施工圖階段的設計質量與進度（指設計管理采用分階段模式），組織施工圖會審，組織設計交底會議，辦理施工圖紙的變更設計、協助解決技術問題。第九條督促、檢查監理單位、施工單位從施工準備、施工組織設計到竣工驗收全過程的施工管理工作，并參與加強施工管理，認真進行進度、安全、質量及成本控制，組織竣工備案驗收。對甲方要求的變更及圖紙預算外的工程量進行核準簽認，對工程進度款進行核實簽認。推廣、應用新材料、新工藝、新技術、新設備，保證開發的項目在房地產市場中處于領先地位。參與保修期內小業主的投訴接待，負責解決維修工作中的技術問題。完成公司領導交辦的其他相關的工作。第二章協調管理第十四條集團內部部門間協調做如下具體工作：1、與總師室協調（指設計管理采用分階段模式）參加規劃方案、擴初設計的圖紙審查，施工圖設計報總師室審批，就設計圖紙有關問題與總師室一起與設計院相關人員進行協調處理。重大設計變更需報總師室批準后實施。2、與前期部協調（指前期部與工程部分開的公司）將復核后的總平面圖、單體平面圖等相關圖紙、分層面積表提供給前期部，以供其辦理規劃審照。與銷售部協調繪制房型圖，組織工程師審核并進行房型圖匯總和確認，配合辦理預售許可證及交付使用許可證，配合做好交房工作。與合約部協調對需要核價的材料、成品、半成品配合做好核價工作，對需要分包的工程參加做好招標、評標。及時辦理現場簽證及工程進度款的簽證。與配套部協調提供有關圖紙，配合配套部門征詢及委托設計，盡早確定室外水、電、煤等管線圖紙，以保證施工進度。6、與材料公司協調提供甲供材料、設備、成品、半成品等的供貨計劃，配合材料公司進行質量及成本控制。7、與質量管理部部協調配合質量管理部進行基礎、主體結構及單體竣工預驗收的抽檢核驗工作，加強過程控制、加強工程施工管理。及時通報安全、質量方面等相關資料，配合做好巡視督察工作。8、與物業公司協調參與小業主的投訴接待，協助解決維修工作中的技術問題，配合做好對小業主的交房及入住工作。第十五條與設計院協調（指設計管理采用分階段模式）1、跟蹤檢查施工圖設計的質量與進度。2、針對圖紙會審結果形成書面意見，及時組織召開施工圖紙交底會。3、及時將施工過程中發現的設計圖紙問題、技術問題反饋至設計院，督促、落實設計變更。第十六條與施工單位協調1、針對施工中發生的圖紙疑問給予及時準確解答，關鍵問題必須以工程技術聯系單的方式書面下發至各施工單位。3、針對施工現場發生的安全、進度、質量等技術問題，及時了解，掌握第一手資料，對施工單位提出的解決方案迅速聯系有關方面研究決定。4、參加由監理公司主持召開的總、分包單位工程安全、質量、進度等工程例會，進行協調管理，必要時可隨時召集專題協調會。第十七條視工作需要參與政府規劃、建設等審批部門、政府安全質量監督部門、政府檔案部門及市政專業配套單位的協調，通過業務往來溝通彼此間的關系，以便順利開展工作。第三章設計管理（指設計管理采用分階段模式）第十八條項目立項后立即收集各項前期資料（如土地、規劃、地下管線等），熟悉場地的地形、地貌及相關資料，在方案階段，工程部相關專業項目工程師均需參與，針對方案文本提出優化意見。第十九條配合總師室參加對工程擴初設計審查，審查的重點：1、是否合理利用自然資源及現狀條件，做到節約土地、布局科學合理。2、是否采用國內外成熟的新工藝、新材料、新技術、新設備。3、有否為施工單位提高工效創造條件。4、有否在注意經濟效益的基礎上又考慮到社會效益與環境效益，與****著名品牌相匹配。5、交通系統是否合理順暢。6、規劃的深度是否符合要求。第二十條施工圖階段控制施工圖階段設計圖紙質量與進度主要由工程部負責控制，施工圖必須符合已批準的擴初設計文件，達到應有的深度。具體根據各專業劃分如下：1、總平面圖：主要控制紅線坐標、建筑層數及高度、立面造型與所在地區的環境協調、日照間距、面積指標、場地標高、道路走向及分布，轉彎回轉半徑、停車位、門衛和箱變位置、綠化面積等，且注意應配置配套用房。2、建筑施工圖：檢查圖紙設計是否符合國家和上海市有關建筑設計規范、標準要求。主要控制：單體外包定位與總圖的一致性，審查開間、進深、室內聯系是否合理、布局是否得當、門窗數量位置及內外裝飾材料、防水材料的選用等。核實設計提供的分層面積表的準確性，建筑功能的完備性，防火區域劃分的合理性等。3、結構施工圖：檢查圖紙設計是否符合國家和上海市有關結構設計規范、標準要求。主要控制：地基處理、基礎類型的合理性，抗震是否符合要求，梁板、柱、剪力墻是否按優化設計的要求進行配置等。既要求結構的安全可靠性、經濟合理性又要照顧方便施工、縮短施工周期。4、水電煤施工圖：檢查設計圖紙是否符合國家和上海市有關水電煤設計規范、技術標準的要求。主要控制是否符合消防部門批文的要求，有關設備用房是否滿足使用功能要求，是否安全可靠，水電煤系統是否最優化，管線走向是否合理，制作安裝質量要求是否可行，審核供配5、景觀施工圖：景觀設計單位應提供景觀設計荷載交土建設計單位復核，將與景觀設計配套的建筑小品交土建設計單位另行出圖，就主要景點苗木的名稱、規格、位置與設計方進行詳細溝通，注意景觀總圖有關技術參數應與土建總圖保持一致。第二十一條設計圖紙進度控制1、根據公司總體項目開發計劃，將各階段出圖時間納入合同，督促設計院在規定時間內完成。2、施工圖出圖后需二次設計（如基坑維護、立面幕墻、屋頂鋼結構構架等）的圖紙，工程部應根據總體施工進度計劃，提請總師室深化、批準設計方案，落實計算書的復核并作經濟比較，以確保有關圖紙的質量。第二十二條施工前圖紙會審及交底1、審圖根據目前的管理體制，項目工程師、監理及施工單位分頭進行審圖，要求了解工程特點和設計意圖，了解關鍵工程的質量要求，各單位、各專業工程師之間要加強溝通，盡量避免差、錯、漏、碰等情況發生。具體內容包括：（1）圖紙是否經設計單位正式簽署，是否經審圖公司審定。（2）設計圖紙與說明是否齊全，有無分期供圖的時間表。（3）設計中地震烈度、抗震等級是否符合要求。（4）總平面圖與施工圖的幾何尺寸、平面位置、標高等是否一致，建筑紅線是否與規劃一致。（5）建筑圖、結構圖表示方法是否一致，是否符合制圖標準。（6）建筑平、立、剖面圖紙有無矛盾，建筑、結構、水、電、煤等各專業圖紙有無矛盾，標注有無遺漏，圖紙大樣能否滿足施工要求；預留洞、預埋件平面尺寸、標高是否一致。（7）施工圖中所選用的各種標準圖集，施工單位是否能自備齊全。（8）圖紙中要求的材料來源有無保證，能否代換。（9）地基處理方法是否安全可靠、經濟合理，是否符合地質勘探資料。（10）結合梁柱截面尺寸，復核門窗洞口、后澆帶設置部位是否合理（是否避開集水井）；鋼筋標注有無遺漏；構造柱、圈梁布置是否合理；沉降縫節點處理是否可行；結構構件有否影響建筑功能等。（11）建筑與結構的構造是否存在不能施工，不便于施工的技術問題，或者容易導致安全、質量事故，增加工程費用等方面的問題。（12）室內水、電、煤管道走向是否合理，是否碰撞，強弱電插座、用戶配電箱布置是否符合要求，采用的設備是否非標。（13）室外給排水管道、電氣線路、設備裝置、運輸道路與建筑物間及相互間有無矛盾，布置是否合理。（14）防火、消防是否滿足要求。（15）施工安全、環境衛生在施工中能否得到保證。2、設計圖紙交底在設計圖紙交底會召開前，各專業項目工程師應將現場工程師、施工單位、監理單位審圖后發現的問題進行匯總，在設計圖紙交底會上分專業與設計單位進行有效、細致的溝通，盡可能詳細、全面解決圖紙中存在的問題。會后，項目工程師應盡快整理會議紀要，各方會簽后下發，作為施工依據，未經會審交底的圖紙，原則上不得進行施工。第二十三條施工中設計控制1、工程開始施工后，項目工程師應及時為施工管理提供技術服務。2、施工過程中遇到的工程圖紙或技術問題，項目工程師應及時與設計院、監理、施工方進行協商決定，由設計人員簽認，或督促落實設計院進行設計變更。3、對于需各專業配合解決的圖紙或技術問題，土建項目工程師應牽頭組織各單位相關專業工程師召開專題討論會，及時研究制定可行性方案，經設計院簽認后下發實施。4、工程部應參照各種管道圖紙，繪制小區綜合管網圖，由工程部經理簽認后下發，以便指導施工，并為物業公司管理提供方便。第四章進度控制第二十四條工程部應編制項目總體進度計劃，總進度計劃應考慮拆遷、不可抗力因素及停水、停電等不利因素而留有余地。其內容必須涵蓋土建、安裝、室外配套、道路、綠化等所有工程，直至備案驗收、交房。該計劃須經領導批準后下發各部門執行，作為配套、工程設計、施工及銷售的進度依據。第二十五條工程部應認真審核批準總包單位施工組織設計中的進度計劃1、施工單位的進度計劃必須滿足項目的總體安排2、施工單位的勞動力安排應滿足進度計劃的要求3、施工單位的設備配備能保證工程順利開展4、施工單位的材料計劃準確、組織實施有力第二十六條工程部應督促總包單位將進度計劃提供給專業分包單位，分包單位將自己的施工計劃穿插其中，經過總、分包單位的協調，達到交叉施工齊頭并進。確保總進度計劃的完成。第二十七條工程部應保證設計圖紙的提供，堅決貫徹無施工圖紙不得施工的原則，對于需要進行二次設計的分項工程，必須提前計劃，統籌安排。第二十八條甲方指定的分包商，甲方提供的材料、設備、成品、半成品，也應當與總包單位協調，達成一致的書面意見，保證總包單位進度計劃實施。第二十九條工程實施過程中，工程部應督促檢查監理認真進行進度控制，督促施工單位根據進度計劃編制單位工程與分部、分項工程（基礎、主體結構、屋面、樓地面、給排水、電氣、門窗、裝飾等）工期目標計劃。第三十條工程部應和監理一起督促檢查施工單位，根據總進度計劃編制工程月、周進度計劃，建立由總監理工程師主持召開的周會制度，施工單位（含分包單位）的項目經理、施工員、質量員、安全員、甲方代表都應參加會議，督促檢查施工單位按計劃組織施工，檢查勞動力、材料、設備投入的情況，研究解決工程實施中存在的問題，協調總、分包的關系，協調甲、乙方的關系，保證工程施工的順利進展。第三十一條工程部應組織各方領導參加的月度生產計劃會議，檢查本月計劃完成的情況，布置下月生產計劃，必要時可不定期的召開各種生產協調會，排除各種困難與障礙，以保證施工單位進度計劃的完成。第三十二條遇有下列情況之一的，工程部應給予工期簽證：1、遇有不可抗力的原因（如戰爭、地震等）2、由于市政原因停電、停水連續超過24小時的3、由于甲方原因造成停工的要求施工單位應在實際發生符合工期順延條件的一周內，向甲方提出申請，逾期不再受理。第三十三條工程部應制定合適的工程進度獎罰制度，對連續不能按進度要求完成任務、而又不能采取有效措施迎頭趕上的給予處罰。對實際進度嚴重滯后于計劃進度時，工程部應采取進一步的果斷措施。安全、質量控制第三十四條必須全面貫徹執行國家及上海市建設工程安全、質量方面的有關政策、法規及條例，貫徹執行****集團《建設工程安全生產管理暫行辦法及跟蹤檢查制度》、《建筑工程施工質量管理暫行辦法及跟蹤檢查制度》。第三十五條****集團各工程部在工程管理中始終要重視安全生產，堅持“安全第一，預防為主”的方針。協調好安全、質量、進度及成本控制之間的關系，明確工程項目的安全、質量目標。第三十六條工程部從嚴審核并落實施工單位安全、質量組織體系，做到管理人員保質保量到位，分工明確、責任到人，應認真審查施工單位的安全、質量保證措施和技術措施。第三十七條工程部應督促檢查監理人員對標準基線控制網及標高控制點定期進行復測，并保證達到施工的精度。第三十八條工程部應設立安全主管，與監理、施工單位安全負責人成立項目安全生產管理小組，組織督促施工單位（含分包單位）安全人員對施工人員進行安全生產教育培訓和交底，簽訂必要的安全協議，督促檢查安全管理人員對施工現場進行定期檢查與巡視，對檢查中發現的安全隱患，應有書面整改通知單，落實整改人員與整改時間，并保證整改到位。第三十九條工程部應督促施工單位建立意外傷害保險制度，在發生事故后，工程部應及時逐級上報，參加事故的調查、分析與處理，堅持三不放過的原則。第四十條工程部應主動抓好施工現場管理與文明施工，要講實效，不圖虛榮，堅持五牌一圖、兩欄一報制度；堅持道路暢通；堅持封閉管理；堅持臨時設施合理選址、正確用材，確保符合使用功能和安全、衛生、環保、消防的要求；有針對性的設置，懸掛警示標牌與安全標志。第四十一條組織并主持甲方、設計、監理、施工單位有關人員進行圖紙會審及施工圖紙技術交底會，解決圖紙中存在的問題，對安全生產提出指導性的意見。第四十二條工程部應參與建筑材料、建筑成品、半成品、構件及有關設備的檢查工作，督促檢查監理進行見證取樣、檢測工作，定期不定期的檢查施工單位的《建筑工程材料采購驗收檢驗使用綜合臺帳》及監理的《建設工程材料監理監督臺帳》。第四十三條對涉及結構安全的砼試塊、砂漿試塊的制作、養護，工程部應進行定期不定期檢查，對砼坍落度的測試、對定期進行的沉降觀測、對標養室的養護條件、對計量器具的檢測，工程部應布置監理進行督促檢查，嚴防弄虛作假。第四十四條工程部應組織工程技術人員及監理人員進行必要的工地巡視、旁站工作，督促施工單位按圖紙、國家規范及有關技術標準施工。第四十五條工程部現場工程師應督促施工單位對工程安全、質量進行自檢、自查、整改及工序交接，嚴格執行上道工序未經驗收，下道工序不得施工的規定；督促檢查監理進行檢驗批驗收工作，參加隱蔽工程、分部、分項工程驗收，真正做到強化驗收、過程控制。第四十六條工程部應要求總監理工程師在每周例會上通報各施工單位安全、質量、文明施工存在的問題，提出整改的措施，通報上周存在問題的整改情況，布置下周施工中的注意事項，并形成書面的周例會紀要，下發至各施工單位遵照執行。第四十七條工程部應根據****集團有關管理規定，執行必要的獎罰措施。主管領導應組織監理、施工單位每月進行一次安全、質量、文明施工綜合大檢查，并形成書面點評意見，報質量部備案。第四十八條工程部應成立優良工程評選小組，做好本公司優良工程的規劃制定，組織實施、監督檢查、考核評比、總結表彰工作，努力提高建設工程的品位和質量。第四十九條工程部安全主管及工程部經理應分別準時參加集團公司每月12日及26日的安全聯席會議及安全質量例會，相互交流管理工作中成功的經驗，工程中存在的問題及解決問題的辦法，達到相互啟發、相互借鑒、相互學習的目的，不斷提高自身的管理水平。第五十條項目竣工后，工程部應督促監理公司提供工程總結報告，總結成功經驗及存在問題的教訓，以對今后的項目開發有所借鑒與指導。成本控制第五十一條工程部應認真參加規劃方案、擴初設計的審查，從節約土地、布局科學合理到保證規劃設計達到適用、經濟、安全、美觀的目的，積極提建議、出主意。第五十二條施工圖設計階段，既要考慮結構的安全可靠，又要考慮結構的經濟合理，要優化設計，還要考慮方便施工，盡量縮短施工周期。第五十三條工程部應要求甲方、監理及施工單位有關技術人員，應認真、負責地進行圖紙審核，將圖紙中存在的差、錯、碰、漏等在正式施工前予以糾正，避免施工過程中出現窩工、返工等現象。第五十四條建筑材料、建筑構配件、建筑設備選用時不求最好，但應符合設計要求，盡量避免使用非標設備，要注意貨比三家，好中選優、優中選廉。合同中由施工方負責采購的，必須督促施工方向甲方辦理報價審批手續，工程部應配合合約部調研核定。第五十五條土方工程、基坑圍護、降水工程等必須根據地質勘察報告實事求是的設計，要審查計算書、審查安全合理性，不符合要求不能批準施工。第五十六條施工中發生嚴重質量缺陷時，工程部應立即掌握第一手資料，督促施工單位提出處理方案，征得監理或設計院同意后再行施工。并應分清責任，妥善處理。第五十七條對于建設方要求的設計變更及圖紙以外的工程量需要簽證的，經工程部專業人員核實，主管人員核準，領導確認后方可報合約部按合同核價。第五十八條工程部對施工單位按形象進度上報的驗工計價單，應進行認真審查，工程量必須經驗收合格后方可簽字確認，防止弄虛作假、高估冒算。竣工驗收備案第五十九條根據2003年8月8日****集團有限公司頒發的“****集團建設工程施工質量驗收實施細則”中規定的竣工驗收相關條款進行實施。第六十條隨著市場發展的需求，以及上海市相關文件的出臺，要求在“竣工驗收應符合下列條件”中，有公安消防、環保、防雷辦、規劃、勞動局（有電梯的）、墻體辦（結構主體使用粘土磚的）等部門出具認可文件或準許使用文件，并在工程竣工驗收報告中應備有上述文件。第六十一條全裝飾房竣工時，按照GB50325－2001《民用建筑工程室內環境污染控制規范》要求，對室內環境質量檢查驗收，并必須進行室內環境污染物濃度檢測，檢測結果應符合該規范中相關條款的規定。1、應委托經考核認可的檢測機構對室內氡、游離甲醛、苯、氨、總揮發性有機化合物（TVOC）的濃度進行檢測，并出具檢測報告。2、檢測抽檢數量：（1）應抽檢有代表性的房間室內環境污染物濃度，檢測數量不得少于5％，并不得少于3間。房間總數少于3間時，應全數檢測。（2）民用建筑工程驗收時，凡樣板間室內環境污染物濃度測試結果合格的，抽檢數量減半，并不得少于3間。（3）民用建筑工程驗收時，室內環境污染物濃度檢測點應按房間面積設置：房間面積<50m2時，設1個檢測點；房間面積50～1100m2時，設2個檢測點；；房間面積>1000m2時，設3～5個檢測點。第六十二條民用用建筑工程及及其室內裝修修工程驗收時時，應檢查下下列資料：1、工程地質勘察報報告，工程地地點土壤中氡氡濃度的檢測測報告、工程程地點土壤天天然放射性核核素鐳Ra-2226、釷Th-2332、鉀K-40含量檢測報報告；2、涉及室內環境污污染控制的施施工圖設計文文件及工程設設計變更文件件；3、建筑材料及裝修修材料的污染染物含量檢測測報告，材料料進場檢驗記記錄，復驗報報告；4、與室內環境污染染控制有關的的隱蔽工程記記錄，施工記記錄。5、樣板間室內環境境污染物濃度度檢測記錄（不不做樣板間的的除外）。第八章非名華華公司總包管管理集團公司十六年的的發展逐步形形成了一套*****集團團特有的管理理模式，隨著著集團公司從從上海走向全全國，