LoFT產品總結無錫公司設計部目錄LOFT起源與發展LOFT優劣勢分析LOFT政策分析無錫花樣年LOFT分析總結其他LOFT案例賞析一、LoFT起源與發展起源——20世紀50年代，紐約soho區的許多年輕藝術家因無法承擔高額的房租，轉而利用那些租金低廉、空間巨大、光線充足的廢舊廠房和倉庫，從中分離出居住、工作、社交、娛樂、收藏等空間，變成自己的生活空間和藝術工作室。20世紀后期，逐漸演化成為了一種時尚的居住與工作方式，2000年作為地產產品在國內出現。建筑風格為高大開敞的空間，較強開放性和透明性。一、LoFT起源與發展LOFT從國外傳入，到國內逐漸演變成為居住，居住辦公以及辦公的產品。時間地區案例產品形態使用人群市場優勢20世紀40年代國外紐約soho區廢棄的工業廠房為逃避昂貴的資金的設計師或者藝術家租金低廉，空間寬敞20世紀90年代國內北京798廠房區藝術家，設計師，文化工作者租金低廉，空間寬敞上海蘇州河春明藝術中心大型倉庫區藝術家租金低廉，空間寬敞國內居住與工作結合厭倦傳統居住，追求前衛生活商住兩用至今北京西海國際中心居住、辦公IT白領商業辦公一體，地處關村上海創智坊，海上海居住、辦公自由職業者，設計師地處楊浦區教育產業地段LOFT是一種因地制宜，適宜在公建土地上開發的小眾產品。賣點為雙層面積單層計算。適宜層高為4.8米及以上，最佳面積為40平方米左右。LOFT隨著國家的調控政策加強，生存空間將越來越小。發展趨勢：二、LOFT優劣勢對比優勢1.可以將公建用地開發成為匯款相對較快的住宅產品，使公建用地“住宅化”。2.可以針對性的滿足細分市場中小戶型群體的需求。3.LOFT戶型面積小，總價低。4.LOFT產品采取精裝修可以模糊“價格”，避免競爭。5.LOFT產品復式產品單層計算面積利用銷售推廣。6.立體感及藝術氣息容易打動追求時尚生活的年輕人。二、LOFT優劣勢對比劣勢1.舒適度差。單層戶數密度大。沒有強制性日照規定，導致日照往往較住宅差。電梯配比較低。廚房較多為敞開式的。大部分戶型不設置陽臺。2.土地性質為辦公或者商業，審批環節較多。層高受限。戶內有噴淋管。3.產權原因，銷售較住宅比抗性較大。首付5成，貸款利率高。不能使用公積金貸款。同總價產品，可選擇產品較多。水電費較住宅貴，大部分產品不能裝燃氣。不能落戶口。4.政策監管趨向細化，未來附加值（贈送面積）的優勢將越來越小。二、LOFT優劣勢對比住宅用地不建議做LOFT的原因：1.在總高度一定的情況下，LOFT層數少，單位土地出房率較住宅低。2.單層面積一定，LOFT得房率低。3.LOFT土建成本高，但在很多三產不發達、且創意客群不多的城市售價較住宅比沒有優勢。4.LoFT戶型密度大，很多時候無陽臺、朝向及日照保證，舒適度沒有一般板式住宅高。三、LOFT各地政策分析城市規范戶型容積率執行時間和印發部門LOFT可行性重慶《重慶市小套型住宅設計規范》建筑面積在60平米以下的小套型限制建夾層。小套型住宅（面積在37至60平米以內），使用面積不大于22平米，層高宜為2.8米，不應大于3.6米。2008年9月不可行杭州《關于建筑層高及容積率指標計算規則》住宅大于等于4.5米，容積率計1.5倍。辦公大于等于4.8米，容積率計1.5倍。商業大于等于5米，容積率計1.5倍。2005年6月可行小于4.8米上海《關于加強對公寓式辦公層高規劃管理意見》公寓式辦公：商業用地上分隔成小戶型帶有獨立衛生間入戶的寫字樓所有公寓式辦公層高控制在4.5米以內。即“買一層送一層”的公寓式辦公或酒店式辦公叫停。2008年5月12日不可行《關于加強公寓式辦公建筑規劃管理工作的通知》適用：帶獨立衛生設備的較小空間的辦公建筑。層高小于4.4米。每個產權面積不小于150平米。2011年2月1日不可行北京《容積率指標計算規則》住宅大于等于4.9米，小于等于7.6米，容積率計2倍。住宅大于7.6米，容積率計3倍。辦公大于5.5米，容積率計2倍。辦公大于8.8米，容積率計3倍。2006年7月可行5.5米無錫《建筑面積與容積率計算規則》住宅H大于米，容積率計H/3倍。辦公標準層層高大于4.6米，裙房層高大于6米，容積率計2倍。2008年7月可行4.6米三、LOFT政策分析各地相繼出臺LOFT政策，總結原因如下：1.消防隱患消防報批時按照單層面積計算疏散，夾層后消防設施滿足不了消防要求。2.使用的舒適度。使用面積的增大，致使走道寬度及電梯的配比數的舒適度降低。3.房屋結構風險。在設計時，梁柱未考慮到夾層后的荷載，導致夾層后結構不安全。以上三項，在設計之初需給后期改造及使用留有余地。可見，LOFT產品受政策的影響極大，各個地方政府對LOFT的限制會越來越多，今后LOFT產品在每個城市的存活能力也各不相同。四、無錫LOFT項目案例分析—總平及效果喜年中心花郡銷售推廣方式為辦公，從12年6月開盤以來，LOFT銷售不到200套。銷售推廣方式為住宅，從6月15日開始銷售以來，去化數量不足30套。四、無錫LOFT項目案例分析—花郡樣板房（住宅方向）67平米，實得110平米四、無錫LOFT項目案例分析—花郡樣板房（住宅方向）三房二廳一廚一衛四、無錫LOFT項目案例分析—喜年樣板房（辦公方向）66平米，實得95平米四、無錫LOFT項目案例分析—喜年樣板房（辦公方向）四、無錫LOFT項目案例分析—客戶反饋喜年中心客戶反饋：擔憂：衛生間排風不到位，影響室內味道。多套打通，下水管道無法處理，管井嚴重影響使用。入戶門是否可以拓寬。空調機位太窄，無法做中央空調。西邊干掛石材的裝飾條太寬，影響看太湖視野。梁下吊的太多，多套打通問題太多。車位不夠。貨梯寬度不夠，沒有辦法運貨。期待：大堂面積足夠寬敞。公共部位裝修豪華。多套購買，其中的隔墻可以不做，以免后期處理。商鋪動線圖多樣化，北面規劃路可以直通隱秀路3F的屋頂花園足夠氣派。1F所有沿街商鋪都有煙道。四、無錫LOFT項目案例分析—客戶反饋花郡客戶反饋：擔憂：每層戶數太多，客戶擔心公共休息區域無人打理。層高限制，加建二層空間家具不好布局。二層主臥橫梁太矮，影響房間采光。兩套之間高度800公分橫梁對于兩套打通有影響。南面的空調機位是否滿足主臥和客廳兩臺外機的擺放。三樓商鋪平臺如放置商鋪的空調機位會很不環保，有噪音影響。陽臺是否考慮了排水管的位置。多套打通，下水管井影響空間。缺少陽臺，客戶擔心通風性差。期待：建筑面積在開間、進深保證合理的前提下，可控制在50平米左右。多套購買，可以不受限制的打通。三樓商鋪平臺可設計空中花園，增加綠化感觀及提高產品調性；可將隔層加建好，并做菜單式簡裝銷售。四、無錫LOFT項目案例分析—定位結論從客反饋可以看出，LOFT定位為住宅方向或是辦公方向，對后期戶型設計以及水電暖的配套要求不盡相同：因此定位是關鍵！

1.戶型設計面積不一樣，住宅對面積的敏感度高（45平米左右），辦公對面積的敏感度底。

2.辦公對立面的要求較住宅高。

3.辦公對2戶打通的敏感度更高，對結構要求較高。

4.辦公對空調設置的要求不一樣。

5.辦公和住宅對弱電配置不同。

6.辦公對電梯的井道寬度及裝修標準要求較高。結論：四、無錫LOFT項目案例分析—喜年樣板房（住宅方向）外廊式戶型建議不留缺口，提高得房率以及戶內的舒適度。廚房較局促四、無錫LOFT項目案例分析—產品建議之平面布置（缺口）四、無錫LOFT項目案例分析—產品建議之規劃及立面立面分割線條太多，影響戶內看湖景效果太湖1.主樓盡可能遠離高架噪聲干擾。2.立面設計應考慮防噪聲處理，或者給業主統一封閉陽臺，做成玻璃欄板。金城路高架位置主樓位置四、無錫LOFT項目案例分析—產品建議之規劃及立面四、無錫LOFT項目案例分析—喜年樣板房（住宅方向）辦公買2戶及以上的客戶較多，管井對使用的影響較大。住宅相對敏感度弱，但設置管井對住宅布置影響較大。四、無錫LOFT項目案例分析—產品建議之平面布置（管井）因此管井建議在結構處設置，在戶內留設檢修井。并且可以為廚房（或茶吧）提供空間。四、無錫LOFT項目案例分析—喜年樣板房（住宅方向）辦公2戶聯賣的客戶較多，因此中間梁建議取消，做成打板結果。板厚約25Cm,考慮到夾層的便利性，建議LOFT不小于4.8米的高度適用。四、無錫LOFT項目案例分析—產品建議之平面布置（結構）四、無錫LOFT項目案例分析—喜年樣板房（住宅方向）預留平臺給定位為辦公的產品VRV空調機位。四、無錫LOFT項目案例分析—產品建議之平面布置（空調）四、無錫LOFT項目案例分析—喜年樣板房（住宅方向）四、無錫LOFT項目案例分析—產品建議之平面布置（走廊夾層）1.紅線為強電井出來的強電橋架段。此段橋架必定和噴淋主管或消火栓管交叉。2.強弱電橋架交叉處弱電橋架取消，弱電穿管。3.消防主管外徑168，角鋼支架50。考慮吊頂燈管，擱置，考慮角鋼下50為掉頂標高綜上，由上圖可知，夾層頂板標高最少為2.9米，才能保證吊頂最小凈高為2.3米，否則實際施工將很難實現。四、無錫LOFT項目案例分析—定位配套對比弱電配置LOFT住宅方向LOFT辦公方向寬帶網絡住宅考慮到電視原因，申請電信IPTV居多。但會隨著移動推出的網絡電視，壟斷地位將打破。對電視的需求不高，可選擇的網絡供應商較多。可視對講及門禁須設置可視對講及門禁。對可視對講要求不高，但需設置門禁。電視監控公共走道要求不高公共部位要求較高周界需設置報警，煤氣報警非強