關于工業園區項目終稿有關問題的回復(huífù)意見精品資料對目前開發商問題(wèntí)和項目終稿匯報過程中的意見的整理和歸類本次恢復內容綜合了項目匯報過程中，各位聽取報告專家的提議、開發商對需要回復問題的總結以及我司認為需要增加或者補充的內容進行；由于在項目匯報過程中，各位專家對項目也有不同的意見(yìjiàn)，因而我們對各意見(yìjiàn)進行了歸類整理，以便針對性的解決問題；在需要回復的問題中，我司依據自身的經驗、市場情況、專家意見(yìjiàn)、開發商資源條件限定等，就有關項目問題分別討論，針對性意見(yìjiàn)；在問題的恢復過程中，有些在前面報告和溝通過程中已經詳細解釋達成共識的問題將從簡，以便加快進度，促使貴方項目的盡快推進；世聯一貫堅持顧問的原則，以報告為載體，以解決問題為原則，提供給甲方穩健、創新的顧問技術服務。2精品資料關于項目產品(chǎnpǐn)層面的問題3精品資料貴司提及(tíjí)、項目匯報過程中專家團提及(tíjí)以及項目組認為需要在申明的問題花園(huāyuán)洋房的物業類型和要求退臺洋房的物業類型和要求疊加別墅的設置與否以及后期小高層開發的問題其他概念方向也即項目建筑風格方面的問題戶型配比和面積區間的問題關于花園洋房和退臺洋房的物業類型建議在報告中已有相對明晰的描述，我司在回復中將再次描述，同時對貴方提出項目考察的建議。4精品資料花園洋房的物業類型選擇(xuǎnzé)和要求在層數上，基本以6層為主，少量的5+1；兩房或者小三房的房型全部做6層，頂層基本不做過多的退臺處理；三房房型基本采用5+1或者6層的方式，頂層采用比較多的退臺處理；花園洋房要充分利用建筑與景觀的關系以及建筑內部空間的外延部分，體現出戶型和產品的優勢；花園洋房是在現有(xiànyǒu)基礎上的創新，因而本項目所指的花園洋房將會出現大量的創新。本項目中花園洋房是對周邊項目現狀產品的升級和創新

具體內容已在報告中詳細描述，需要設計單位落實。5精品資料關于花園(huāyuán)洋房本身就是一種多層住宅的功能(gōngnéng)升級

具體可以體現在如下：

建筑形態的豐富，與戶內空間結合

戶型內部舒適舒適空間的營造

建筑與景觀的融合，主要依靠于整體規劃結構和景觀營造

更多的是注重客戶的感知，所以強化展示

6精品資料關于花園洋房創新——我們(wǒmen)的定位要求和詳細解釋創新是相對而言的

基于競爭對手的競爭策略——也即在目前工業園區產品和同類價格區間內的產品要保持領先

可能在市場已經出現的

創新是借用一些元素，提升性價比和舒適度

我們的競爭力——不是市場最好(zuìhǎo)的產品，而是在這一價格區間內，性價比最高，也就說不是做產品，而是市場需要7精品資料創新(chuàngxīn)的元素運用入戶花園：部分(bùfen)大三房中運用大露臺：通過陽臺的左右相錯處理，基本可以保證每戶均有較大的陽臺，普遍采用，同時對立面有很強的豐富作用半地下工作室：大三房的地下部分(bùfen)的處理，具體可參照瀾溪鎮頂樓屋頂花園：大三房的部分(bùfen)房型，形成頂層復式小洋房，注意控制面積陽光房：大三房的部分(bùfen)房型落地凸窗角窗：普遍采用步入式花臺：部分(bùfen)朝景觀面的房型步入式衣帽間等：部分(bùfen)房型基本原則是滿足舒適性、性價比和功能彈性的原則多數的繼承加少量的創新，創新主要是在三房空間內出現，兩房可以出現一些局部元素的創新8精品資料花園洋房的提示——充分注重建筑(jiànzhù)與景觀的融合以及建筑(jiànzhù)立面的塑造9精品資料花園洋房(yánɡfánɡ)的戶型——創新與繼承，注重細節空間的創新和室內外空間的融合10精品資料退臺產品(chǎnpǐn)的物業類型和選擇國內成熟產品，萬科不論(bùlùn)在南北方都做的很成熟，

基本是對成熟產品的借鑒和升級

基本是以4+1層為主，層層退臺，每戶均有平臺花園；頂層設計為小復式洋房，底層戶型贈送平地院落，并設計半地下工作室；可分為南入戶和北入戶兩種形式；本項目的標桿產品之一，對于豐富建筑形態，營造社區居住氛圍和生活意境起到重要作用；設計過程中，要注意樓梯的布局方式對房型的影響。報告中已有詳細描述，在此再次描述

11精品資料退臺洋房(yánɡfánɡ)的建筑形態——層層退臺，立面豐富，戶型內部舒適感強12精品資料退臺洋房的戶型設計——層層退臺，多數采用(cǎiyòng)寬廳設計，內部空間感強13精品資料關于是否(shìfǒu)設置疊加別墅的問題在報告中，我司已闡述，主張開發少量的疊加別墅作為項目標桿產品；依據(yījù)市場的現狀，按照世聯經驗，本項目適量的疊加別墅開發是可行的；項目最后建議開發30—40套疊加別墅作為標桿產品，營造社區的居住氛圍。最后是否建設疊加別墅的問題，請貴司決策，項目組在該問題上已表明觀點，關于疊加別墅的產品類型在報告中已經明確提出。

14精品資料關于(guānyú)是否設置小高層的影響因素分析小高層的建設與否，主要依賴于幾個因素的影響和相關關系：未來售價、市場接受度、項目建安成本差異等；從未來發展趨勢來看，小高層的市場接受度會逐步增加，但是未來幾年內在本區域，小高層的產品競爭力仍然會低于多層；在市場可接受的前提下，通過項目經濟測算也可以看出，在目前的價格預期下，開發小高層對項目的利潤空間并無太大影響，當項目未來價格走勢大于測算預期時，開發小高層的利潤將會高于多層；從項目容積率指標預留的原則考慮(kǎolǜ)，建議考慮(kǎolǜ)20%左右的小高層產品體現在規劃方案中，以便提高項目報建容積率指標，具體在后期開發過程中實施與否，要依賴于市場發展狀況和項目自身開發進程。不考慮報建指標的前提下，單純從市場因素分析如下：開發過程中的虛實問題，建議貴司把握好。15精品資料其他案名和品質感描述的方向(fāngxiàng)分析，對項目建筑風格的影響因素中歐新古典主義的建筑風格；風情小鎮的生活意境；具備(jùbèi)文化氣息的居住氛圍。奧地利風情音樂小鎮——薩爾斯堡世聯在綜合考慮各種因素的情況下，提出了如下的形象定位：在報告中已詳細描述，項目案名和建筑風情本身是為營銷服務，以便提升項目核心競爭力。

項目組認為該方案是最市場需求、塑造項目核心競爭力的方案。同時也對其他可能性提出，以供貴方決策。16精品資料目前開發趨勢，關于建筑流派(liúpài)，非古典即現代，或是借鑒文化的因素走現代主義風格的建筑提示(tíshì)：

1、東莞金地格林小城——北歐極簡主義的現代建筑；風格難把握，現代把握不好變成簡陋；

2、武漢金地格林小鎮——包豪斯主義的大師手筆，偏德式風情的現代建筑；

3、深圳萬科第五園——原創現代中式建筑，風格難把握，不主張貴方采用；

4、其他解構主義的現代建筑，極難把握，不主張運用。

現代主義建筑的命名多數體現時代或者其他意義，不強調原生態的居住文化，如：

未來域、光明城市、學府春天、國際城等17精品資料東莞金地格林小城——北歐(Běiōu)極簡主義建筑，簡約明快、線條流暢18精品資料武漢金地格林小城——德國包豪斯主義(zhǔyì)的簡約現代的建筑風尚19精品資料深圳萬科第五園——原創現代中式建筑，吸取(xīqǔ)了徽派建筑的元素加以創新20精品資料其他(qítā)項目的現代主義建筑風格提示21精品資料關于戶型面積及配比(pèibǐ)的問題報告中已詳細描述，請貴方查閱。

一般(yībān)開發商在確定戶型的時候不是按照某類面積范圍內都提出來比例（比如80—90多少，90—100多少，100—110多少），而是按照戶型的可能的面積區間及項目定位的要求提出來，比如兩房的面積區間和比例，三房的面積區間和比例。

報告中給出的面積區間是項目組經過市場、技術、開發商利潤實現等方面的考慮提出的；可依據實際設計狀況給設計院上下5%的浮動余地，在設計過程中詳細把握。22精品資料項目開發(kāifā)層面問題的回復23精品資料貴司提及、項目匯報過程(guòchéng)中專家團提及以及項目組認為需要在申明的問題項目容積率的確定問題項目分期開發的問題相關(xiāngguān)配套設施如售樓處（會所）的設置問題商業街的問題24精品資料項目(xiàngmù)容積率確定的問題，詳見附表，按照幾種可能的開發方案貴司提出了幾種容積率方案，我司按照(ànzhào)項目可能的情況進行了篩選，分別給出的方案的容積率如下：

方案一1.25

方案二1.28

方案三1.41

方案四1.41

方案五1.50

需要說明的是，容積率的測算應該是按照(ànzhào)幾種市場可行、規劃上可能的方案進行，因而在測算的過程中，不可能采用的開發方案一般不進行測算。

詳細測算見附表。25精品資料項目分期(fēnqī)開發的問題——世聯給出的建議在原方案基礎上，本項目仍然適合3—4期的開發節奏；項目首期的開發規模適宜4—5萬平方米，以便利于展示；項目首期最理想的入市時間是在2006年下半年，依據目前的成熟開發商的操作經驗，本項目時間較為緊迫；貴方需要梳理各項工作，并按照計劃緊密組織，否則極可能對項目開發進度有影響；一般來講類似項目前期規劃方案最后確定的時間約2—3個月，施工圖設計2個月，其余各項工作需要同步實施，方能使得開發各環緊緊密結合，加快(jiākuài)項目開發進程。26精品資料會所的設置(shèzhì)問題——我司給出的原則性的意見會所屬于核心展示區的一部分，因而需要放置在核心展示區內部，關于核心展示區的內容和位置建議在報告中已體現，具體還需要依據規劃的概念方案進行(jìnxíng)調整或者修正；按照本項目確定的會所規模1000平方米左右，會所適宜兩層為主，內部的功能設計既要考慮項目作為營銷中心的要求，還是預留會所在未來改為小型超市的可能性；因而會所的具體做法按照營銷中心的做法進行(jìnxíng)，具體包含展示區域、洽談區域、銷售管理區域、休憩區域等。會所本身屬于項目規劃方案的一部分，在項目尚未進行規劃設計之前，單純的確定會所位置是不恰當的；

由于會所在項目開發過程中，是營銷和展示的一部分，因而在會所的位置選擇上需要遵循如下原則：27精品資料社區商業(shāngyè)規模的確定及位置選擇社區文化商業街屬于項目未來核心展示區和生活示范區的一部分，對社區居住氛圍的營造和生活意境的提升有極大的作用；社區商業街一般與入口、會所、主景觀、社區休閑廣場等共同構成核心展示的一部分；一般來講社區商業街的盡端便是社區管理入口，因而(yīnér)很好的控制了人流的問題；目前以多層為主的成功樓盤普遍采用了社區商業街的做法；剩余的面積部分主要布置在沿街，經營業態基本為滿足居民日常生活服務需要的業態為主。在報告中已明確，本項目商業規模確定的指導面積適宜在2500平方米左右，依據世聯經驗，我們建議將商業街分為街鋪和文化街兩種形式。28精品資料項目相關合作單位(dānwèi)的專業建議29精品資料貴司提及、項目匯報過程中專家團提及以及(yǐjí)項目組認為需要在申明的問題景觀設計方面的問題和回復物業管理的問題和回復對規劃設計單位的選擇(xuǎnzé)判斷建議的樓盤考察30精品資料景觀(jǐnɡɡuān)方面和物業管理的描述問題景觀設計屬于規劃設計之后的內容，景觀風格和節點的問題(wèntí)亦屬于景觀設計公司的工作范疇，關于景觀的原則性問題(wèntí)，世聯在報告中已經明確：

景觀是社區核心競爭力的重要組成部分；社區需要強調小組團的景觀，并通過主景觀體系進行銜接；其他內容詳見報告。項目適宜封閉式物業管理，建議貴方在項目初期聘請物業管理顧問，自行組建物業管理公司的形式。31精品資料對規劃設計單位(dānwèi)的選擇判斷項目運作過程過程中較為關鍵的環節，如若貴司希望(xīwàng)項目能夠保證品質，建議設計院的選擇需要慎重，我們在工作過程中，已多次遇到甲方由于規劃設計單位的問題導致項目推進緩慢，延誤時間的問題。

一般施工圖單位由合肥本地設計院即可完成。32精品資料建議(jiànyì